乡村工业中最重要的部门是棉纺织业，棉纺织业的收益在不同时期、不同地点差异很大。19世纪末到1930年代，河北省高阳县是中国最著名的棉布手织区，1915—1920年，这里的织布农户全年收入在75—300元。当时高阳农民平均每户占有土地不足15亩，平均每亩净收入为1.47元，即农业收入每户每年不足30元，工业收益为农业的2.5—10倍。[23]织布工人的年工资在1930年代初为40—60元不等，1920年代布业兴盛时则可达60—80元之多，而同时期农业雇工中，男性长工的年工资平均在40 元上下，[24]也就是说，从事织布业的农民，无论是织户还是出卖劳动力的工人，其收入都要高于农业劳动。
山东省的潍县（今潍坊），也是近代一个十分著名的新兴乡村工业区，20世纪二三十年代这里的织布收入是每匹1元上下，如以一户一年织150匹计，收入为150元。潍县在近代农业生产水平比较高，经济作物种植较多，但当地人多地少，每个农户年平均农业总产值在100—170元，净收入自然要少得多，织布业收入与农业相比，应该说处于更为重要的地位。[25]
高阳县和潍县织布区都属于近代新兴的乡村工业区，生产力水平较高，江南（长江三角洲及其周边地区）棉纺织区历史悠久，明清时已有相当发展，到20世纪初发展程度反不如高阳织布区，但棉织业收入仍相当可观。20年代前后，上海郊区一个农家妇女一年要织200多匹布，净收入在40—60元。一些缺乏织本的农家妇女到别人家中做工织布，一天可得工资2角，一月也有5—6元收入。[26]
无论是河北高阳县、山东潍县，还是上海郊区，织布业都已经变成农民家庭的主业。其他很多地方，织布业仍然是农家副业，收益比高阳织户要低得多，但与农业收入相比，仍是相当可观。如河北省定县的纺织户，年收入在26—91元。[27]三河县的罗庄一带，每家一张织机，全家妇女及老幼不能下地干活者从事织布，每月除全家食用外，可得利润10元。以每年工作8个月计，全年可获利80元，相当于当地16亩农田的收入。[28]
丝织业也是一项重要的乡村工业，近代农村丝织业的产品有桑丝绸、柞丝绸和人造丝，桑丝绸和柞丝绸以出口为主，人造丝则是利用进口原料为国内市场生产。1919年前后，山东省周村镇的个体织户，平均每年收益为270余两白银，按当时的物价水平，可购买小麦160余担，相当于100多亩地的产量。到30年代初，山东柞丝绸业进入衰退期，织户收益下降，个体织户平均每年的收益仍达420余元，可购买小麦80余担，相当于50亩地的产量。而同时期山东全省平均每农户耕地只有18亩多，大部分小农实际占有土地面积还达不到这一水平。[29]
丝织业收入最低的是河南省南阳附近的柞丝绸业，直到1930年代初，一直是用大纩络丝，用旧式木机织绸，生产效率低下，这里的织户多接受包买商的订货，织一机绸的工资为7—11元不等，而织一机绸的生产周期为40—45天，[30]以此计算，织户平均日工资在0.16—0.28元，与周村相比，可谓天壤之别。但南阳柞丝绸产区位于大别山区，自然条件较差，交通不便，风气闭塞，农业生产力水平相当低，经济不够发达，这样的收入水平与当地的农业相比，应该说还是相当可观的。
纺织业中影响较大的还有针织业和麻纺织业。1920年代，浙江省的平湖、嘉兴、石门等地形成了一个针织工业区，从事针织业的多为农村妇女，她们向商人雇主租赁针织机，领取原料，织成成品后得到计件工资，一个工人的月工资一般在 5 元以上。近代麻纺织品较著名的是四川省和江西省的夏布，四川省的夏布收益较低，1930年代，绩麻女工月收入不过1元上下，织麻工月工资在2.6—8.0 元。有一架织机的农户，每月净收入不足 14元。但这里扣除了工资支出，而只有一两架织机的农户通常是不雇外工的，所以这样的农户每月实际收入可以达到二三十元。江西、湖北等省的夏布业收益要比四川高一些。[31]
乡村工业中另一个重要的部门是粮食加工业，遍布全国农村，主要有酿酒、榨油和制粉丝粉皮等，都属于作坊手工业，需要一定的设备和较多的资金，通常设在集镇上或由比较富裕的农户从事。其中制粉业应该说是获利较少的行业，在不少地方，正产品几乎无利可图，如河北定县1931年有3114 家农户制粉，共赢利5064元，平均每户只有1.44元。但该业的副产品用处却很大，制粉农户家家都要利用粉渣养猪，粉浆倒入猪圈沤肥，每圈全年出粪肥即可值70元，加上卖猪的收益，获利也不算少。[32]河北邯郸县制粉业的主要收入是以粉渣养猪，一家粉坊常养十几到二十头猪，养肥后出售，可获利三四百元。[33]19世纪末20世纪初，粉丝成为一种重要出口商品，凡生产出口粉丝的地区，收益一般都比其他地区为高。如山东省有一个以烟台为中心的粉丝出口生产基地，在这个基地的黄县，制粉农户获利最多者一年可得洋1000元；在招远县，利润最高时，一户粉坊赢利竟可高达3000元。[34]
近代中国农村较重要的手工业还有草帽辫业，从事这一行业者全为农村妇女。1920年代初，河北沧县、静海一带编草帽辫日收入铜元40枚上下，折合银元不过一角多，但如能长年生产，一人一年可有三四十元收入。而在河南省的南乐、清风和山东省的观城，妇女编织草帽辫收入日值 1 元，技术最好的妇女一天可挣1.5元，这种收入水平是农业劳动无论如何也无法达到的。在这一产区，据说有不少人靠编织草帽辫而发家。[35]
花边、发网（用人的头发编织而成，用途亦是罩在头发上作为装饰）、刺绣等手工业在农村中影响也较大。这些行业的产品主要供出口，从业劳动力均为女子，尤以十几岁的女孩为主。花边发网业在最兴盛时，日收入都曾高达1元。1919年，山东省农村从事花边业的妇女，每人每日约可得工资0.3—0.5元不等，而同一年山东省各种行业中，工资最高的金银器业工人日工资也不过0.5元，工资水平最低的只有0.18元，且不供伙食。[36]花边女工的收入明显高出于大多数工厂和作坊工人的收入。
一般说来，越是缺乏土地、农业收入低下的小农家庭，对乡村工业生产的依赖性越强。如著名草帽辫产区南乐、清丰、观城一带，贫苦农民几乎完全依靠草帽辫业为生，中农和富裕中农该业收入相当于农产收入的一半，富农要部分依靠草帽辫业收入，地主妇女中则有不少人靠此得些零用。在河北宝坻棉织区，织布收入占佃农全年收入的80%，占自耕农全年收入的42%。但这并不意味着土地较多、生产条件较好的农民家庭较少从事乡村工业生产，恰恰相反，如果从绝对数量观察，较富裕的农家通常可以得到更高的工业收入，只是由于他们的农业收入和其他方面的收入都较高，乡村工业才显得不那么重要。例如，1934年交通大学研究所调查了河北、河南和湖北的1690户农家，平均每户工业收入分别为自耕农40.7元、半自耕农34.5元、佃农28.48元。1933年对广西郁林县的调查则表明，自耕农家庭工业的收入无论是绝对值还是百分比都远远高于其他各阶层农民。[37]至于丝织业、榨油业、造纸业等作坊手工业，由于占用资金较多，更是只有富裕农户才能从事。
乡村工业生产不仅提高了从业农民家庭的收入，而且由于乡村工业中广泛存在雇工生产，因此雇工的家庭收入也随之提高。诚然，在雇工生产中存在着程度不等的剥削，但同时也应该看到，雇工生产为一些既没有充足的土地经营农业，也没有足够资金独立从事乡村工业的乡村失业人口提供了就业机会，这些人作为乡村工业工人得到的工资对他们的家庭经济具有相当重要的意义，乡村工业工人的工资通常也都高出同类型农业工人的工资。
工业生产在农村经济中的地位
上面我们介绍了几种行业的收入水平，不过，这些数字只能说明乡村工业在从事各个具体行业的小农家庭中的作用，至于其在农村经济中的作用，还需要更为广泛的资料，为此，笔者统计了河北、山东和河南三省286个县的工农业生产状况，表15-3即是这一统计所得结果之一。
表15-3 1930年代华北三省286县农村工业基本状况
续表
表15-3的数据显示，河北、山东两省从事乡村工业的农户中，工业收入平均都超过了农业收入，在河南省，乡村工业收入水平较低，但也并非无足轻重。
尽管在有乡村工业生产的农民家庭中，乡村工业的重要性一般都很明显，但从农村总的情况看，它所处的地位似乎并不高。从表15-3中可以看到，1930年代初，华北三省乡村工业产值比重最高的山东省，从事乡村工业的农户只有4.27%；从事乡村工业农户比重最高的河南省，工业产值比重只有5.8%。而且，表15-3中的农业产值只计入了农田和果木的产值，没有计入畜牧业，如果加入后者，乡村工业产值所占比重还会下降。
然而，需要指出的是，这里的乡村工业产值基本上是商品生产，属于自给生产的一般没有计入，而农业总产值中却包括了全部商品和自给部分。如果从商品生产和商品交换的角度看，乡村工业的经济意义要重要得多。以河北省为例，1931年河北省农业总产值约55545 万元，各县输出的农产品价值为6374万元，占总产值的11.5%；乡村工业总产值7273万元，各县输出的乡村工业产品价值为5873万元，占总产值的80.8%。在输出的工农业产品总值中，工业产品占到了48.0%。[38]另外，我们在计算农业总产值时，没有计入畜牧业，但农产品输出中却包括了鸡、猪等副业产品和一部分中药材，如果只计农作物和干鲜果品，农产品输出值及其比重还要更低一些。
再如山东省，1932年，胶济铁路沿线46县区农业总产值为39327万元，输往外省及本省大城市的农产品价值为7834万元，占总产值的19.9%；乡村工业总产值为7306万元，输往外省及本省大城市的乡村工业产品价值为3588万元，占总产值的49.1%。在输出的工农业产品总值中，乡村工业产品占到了31.4%。[39]
1930年，建设委员会调查了浙江省的十几个县，表15-4根据已发表的9个县的资料而作，这9个县是浙东的临海，浙西的寿昌、淳安、建德，浙西南的云和、松阳，浙北的富阳和余姚。其中除余姚位于富庶的杭嘉湖平原外，其余各县均位于山区或半山区。一般来说，山区交通不便，但林业资源丰富，林产的价值和商品率都应该较高，而表15-4却显示出这9县的乡村工业总产值仅次于农业，商品输出值和商品率都高居首位。如果进一步计算乡村工业在农村经济中所占比重，可以看到，手工业占总产值的百分比是25.3%，手工业商品输出占全部商品输出的百分比则为 60.0%。
表15-4 浙江9县1930年农村各业产值及商品率
乡村工业对农民生产观念的影响
上面我们在说明近代乡村工业收入状况的同时，把它与农业收入进行了比较。这些比较表明，乡村工业不仅增加了农民家庭收入的数量，而且使农民家庭经济在结构上发生了变化。这种变化对农民的生产观念产生了多方面的影响。
首先，投资观念发生变化。本来，土地在传统社会中一向被视为最可靠的财产，世世代代依赖土地为生的农民执着地追求土地，是中国传统农业的一个特色。但近代乡村工业收入逐渐接近甚至超过农业收入，有成为农民家庭主业的趋势（事实上在一些新兴乡村工业区已经成了农民家庭的主业），更重要的是作为商品生产，它把农民引入了市场机制之中。逐渐习惯于商品货币关系、成为商品生产者的农民，对于新工具、新技术乃至新的商品品种都表现出了极大热情。在这一方面，乡村工业比封建社会中的城市作坊手工业更为开放。城市中的手工业，有些受行会规章制约，不能任意招收徒弟、扩大生产、改变商品的品种规格；有些则是把生产技术保留在家庭内部，秘不外传，造成中国历史上不少精湛的手工业技术和工艺失传。乡村工业中则很少有这些限制。
自20世纪初开始，手工业生产中陆续从国外引进了一些效率较高的工具，如铁轮织布机、提花机、轧花机、弹花机等。这些机器使生产效率成倍乃至成数倍地增长。这些机器和工具最初都是为城市的作坊手工业引进的，它们的造价也比传统的农村手工业工具昂贵得多，但很快就在农村家庭工业中得到推广，特别是在一些新兴工业区中，其普及之广，更新换代之快，即使用今天的眼光来看，也是令人吃惊的。例如棉纺织业中所用的铁轮织布机，高阳县、潍县等近代著名棉手织区都只用了10年左右的时间就全部淘汰了旧式木机。
在江苏南通织布区，乡村织户原用拉梭机织布，1930年冬季，南通通华织布厂由上海购入了20台铁轮织布机，送机器来安装的机匠与当地一位木工合作，在南通建立了布机装配工场，到1932年6月，乡村铁轮织布机已达万台之多。[40]江苏省的江阴县，1924年刚开始推广拉梭机，铁轮机的使用还要更晚，而到1930年代中期，全县已有拉梭机3万余台，铁轮织布机近1.3万台。[41]
在植棉区，新式轧花机的推广速度也相当快。河北省广平地区1910年从日本引进足踏轧花机，仅一年时间，广平府属的曲周县就有了500多架轧花机，永年县临洛镇附近有100多架，肥乡县有400余架。[42]民国以后，轧花业发展更快，一些产棉大县常有数千架轧花机。
如果说上述机具还是乡村工业原有部门中工具的更新换代，农民比较容易接受，毛巾和针织品生产出现在农村家庭工业中，却意味着乡村工业增加了新的部门，农民迅速接受了新产品的生产和新机器的使用。我国传统纺织品中并无针织品，直到19世纪末，针织品才在城市中较时髦的喜爱西装的人群中流行。20世纪初，一些大城市引进了针织机，到1920年代，浙江省平湖、嘉善、嘉兴、石门和硖石一带的城镇和乡村中，已形成了一个针织手工业区，其中仅平湖一县在1926年就有针织机一万架。[43]在全国各地农村中，织毛巾比织针织品还要普遍得多。
以上事实说明，在乡村工业充分发展的地方，农民对土地的追求逐渐变得不那么强烈，而是更多地把收入用于工业的扩大再生产。特别是在乡村工业生产力发生较大变革的情况下，工业生产使收入增加的速度更快，工业生产所需资本明显较多，收入流向工业生产而不是农业生产的趋势也更为明显。
其次，农民家庭经济结构的变化、收入的增加、投资流向的改变、新机器工具的使用等综合在一起，逐渐引起了劳动者的变化。以乡村工业中最重要的纺织业为例，随着近代纺织业中铁轮织布机的推广，数千年来男耕女织的传统观念发生了变化。这种机器以人工为动力，需要织布工人有较强的体力，要懂一些简单的机器原理，会一点铁木工活，织布技术则相对简化，只要会接头即可。所以，铁轮织布机的操作者几乎都是男子，往日纺织业的主要劳力妇女和儿童变成了辅助工人。
乡村工业对劳动者的另一个较重要的影响是，大批妇女劳动力进入了雇佣劳动行列。虽然传统的农村家庭手工业一直就以妇女劳动为主，但女性雇佣劳动比较少见。近代乡村工业几乎所有的部门中都出现了雇佣劳动，像编草帽辫这样完全由女性从事的行业，雇工自然也只会是女性。在纺织业中，特别是在引进了新式织机的地区，由于织布和织绸工序生产率较高，而整经、络纬等辅助性工序仍以妇女和儿童手工操作为主，因此对女工和童工的需求扩大，织户常常在需要时一次雇佣多名妇女和儿童突击工作。妇女劳动力进入雇佣劳动行列，打破了妇女不能离开家庭、不能抛头露面等传统观念，凡近代乡村工业有所发展的地区，城市中的近代机器工业在雇佣农村妇女做工人时，都很少受到这类传统观念的阻挠。
最后是农业生产观念的改变。由于一些乡村工业以农产品或其副产品为原料，而其收入又远远超过农产品本身的价值，这就使从事该种乡村工业生产的农民不再以农产品本身的产量为目标。最明显的例子是草帽辫业。草帽辫的原料是麦秆，即小麦生产的副产品。据史料记载，在河北省大名县一带，农民为了草帽辫生产的需要，选择适合于编草帽辫的小麦品种，拨出专门的土地进行密植，以获得细长白软的麦秆，对小麦产量则全然不顾，形成了原料生产专业化。[44]河南省的南乐、清丰和山东省的观城，也是用专门种植的细麦作为草帽辫原料。[45]其他草帽辫产区亦常见到为了获得优质草帽辫原料而牺牲小麦产量的情况。众所周知，小麦产量和质量与其收割时间有密切关系，最理想的收割时间是麦穗成熟的前一天和当天，但编草帽辫用的麦秆收割最佳时间却是麦穗成熟的前四五天。在两者不可兼得的情况下，草帽辫产区的农民常常会宁愿少收小麦而提前收割以获得优质麦秆。
农民消费观念的变化
近代乡村工业作为商品生产，在生产和交换方面都与农业有很多不同，这些不同之处在影响农民的生产观念的同时，也必然影响农民的消费观念。
在近代乡村工业发达地区，有两个特点值得注意，一是农村商业格外发达，二是近代工业品大量进入农村。如河北省高阳织布区一个重要集镇莘桥镇，镇上不但有布线庄、染坊、杂货铺、饭馆、铁器铺，有好几家点心铺，有专制烧鸡的作坊，有邮局，甚至有加工大米的碾坊（当地不产稻米），还有归国留学生开的西医诊所。在高阳县的小王果庄，300户的村子里有3家杂货铺，各种日杂商品、干鲜果品样样齐全，还有3家肉铺，几家饭馆，3家专卖烧鸡的铺子。不仅高阳城里的商品，甚至保定城里的商品，小王果庄的街上都有的卖。该村并无集市，织布业虽发达，但织布户买线卖布都要去县城，村内并无布商，所以这些店铺主要的顾客还是农民。小王果庄还有一个引人注目的现象，即织布户进城买线卖布，普遍使用自行车。1937年前，全村有日本进口的“僧帽”牌自行车100多辆。[46]骑车既比步行速度快、负重多，又比乘汽车灵活省钱，当时的农民虽未明确提出“时间就是金钱”的口号，但时间与金钱的关系他们是知道得很明白的。
工业生产对农民消费观的影响在纺织品市场上表现得相当明显。在一个农村棉纺织业发达的地区，人们会认为，当地的农民近水楼台，理所当然以穿用当地产品为主。事实也确实如此。但同时，在近代的几个著名农村纺织业区，洋布（机织布）和呢绒绸缎等较为高档的纺织品都有相当大的消费量。
近代农村消费的工业品不止纺织品。以河北省定县为例，1933年，定县输入的近代工业产品价值达192.3万元，占第一位的是纺织品，达97.85万元；其次是各种燃料（煤、炭、火柴、煤油、汽油等），达52.54万元；再次是卷烟，达14.21万元；其他毛革制品、碱、糖、味精、酒（各种瓶酒、啤酒、白兰地等）、汽水、罐头、西药、自行车及零件、抽水机、梳毛机、车床、钟表、各类铁器、农机具、玩具、文具、染料、油漆、电筒、电池及其他电料、玻璃器皿、图书、纸张、化妆品、卫生用品及照相器材等，共27.71万元。[47]当然，这些工业品不会完全用于农村，但定县经济在1930年代以农业和农村棉纺织手工业为主，无论是县城还是集镇，都没有什么规模较大的手工业作坊或工厂，非农业人口仅限于政府各部门、铁路及邮局的职工、中小学教职员工和学生，再就是商人。而定县的商业繁荣恰恰是源于农村土布生产的发展，除了布商之外，定县的商人并不多。所以定县的工业品市场应该是以农村为主的。
我们知道，农业生产是以年为周期的，收获以后，要以产品供应一年的消费，或者至少到下一季收获。因此，农民家庭必须储备够一年使用的生产资料和生活资料，若有盈余，才可能进一步改善生活。
近代中国社会沧桑巨变，城市居民的收入不再以年为单位，而是以月、周甚至日为单位，但农业生产始终要以年为周期，主要依靠农业的农民也仍然以年为时间单位安排生活。乡村工业的发展改变了这种状况，大部分工业生产不受季节限制，全年均可进行；社会分工的发展使生产过程中的各个环节可以分开进行，每一个环节的生产周期缩短到只需数天，最短的可以只有一天；商业和商人资本的发展，则从原料和生活资料的供给以及产品销售两方面提供了便利条件。这种情况下，生产者用不着储备全家全年所需生产生活资料，他们的经济状况亦不许可这样做，而更重要的是，从争取最大利润角度出发，他们也不应该这样做。
在生产周期缩短、收入又有所提高的情况下，农村中出现了不同于以往的消费模式。其实，这种情况早在清前期就已经在一些农村手工业商品生产较发达的地区出现了。如在清代江南棉纺织手工业区，从事手工业的小农家庭不再追求家有盖藏，他们“往往家无斗储而被服必极华鲜”，[48]“不论贫富贵贱，在乡在城，俱是轻裘，女人俱是锦绣，货愈贵而服饰者愈多”，[49]“往往有乡村妇女，簪必金珰，衣必锦绣”。[50]这是因为生产周期的缩短必然会引起消费周期的缩短。如果说一个以农业为生、生产周期以年计算的小农，家中至少要有够一年半或两年以上生活的存粮，才可以考虑温饱之外“奢侈”一点的消费，那么一个以手工业为主业、生产周期以集期（当地每两次集市之间的间隔）计的农民家庭，只要有两个集期的生产生活资料储备，就尽可以放心花钱了。
在近代史料中，我们很少看到类似上述清前期史料中那样的描写，似乎近代乡村工业的致富作用还不如清前期。其实不然，传统社会的文人对于农民的“奢侈”生活不能理解，或大惊小怪，或作世风日下的感叹；而近代的知识分子更多的是关注农村的贫困、农民的艰辛，由此出发，他们往往会把一些现象作消极的理解。而其中最为错误的就是把近代工业品进入农村市场视为破坏农村经济、降低农民生活水平的负面因素。
例如，在几乎所有清末和民国时期的地方志以及20世纪二三十年代大量的报刊文章中，都有洋纱洋布入侵农村后，农民放弃了自己纺纱织布，转而到市场上购买，造成了农村棉纺织业的衰退，加重了农民负担的记载。还有不少议论说，洋货充斥农村市场，农民十之八九身上有洋货，利为外人所得，农村必然因之贫困等。甚至至今仍有一些研究近代经济的文章，引用这些资料来说明近代工业对乡村工业乃至农村经济的冲击，说明外国资本对中国农村的掠夺。这些文章都忘记了一点：如果洋布进入原来就没有农村手工纺织业的地区，自然另当别论，但如果当地农村中原来有棉纺织业，农民要放弃自给生产改而在市场上购买，其前提条件必然是农民把原来从事棉纺织业的时间投入农业或其他乡村工业，能够获得更高的收入。换句话说，农民家庭由此所得的收入，在购买与原来由自己生产的棉纺织品同量的商品后仍有剩余。
同样，如果农民用卷烟取代了自种的烟草，可以肯定农民把原来种烟的土地用来种其他作物，或把种烟草的劳动力用来从事其他工作，得到的收入比原来更高。农民使用任何近代工业制品——无论农村中原来有没有手工生产的同类产品，必要的前提条件都是农民有购买这些东西的钱。所以，工业品和其他非生活必需品进入农村，实际上反映了农民家庭经济结构的变化和生活质量的提高。
三 发育中的要素市场
农业生产要素包括劳动、资本和土地，近代中国，除了典当业、高利贷、合会之类传统的金融行为，银行、合作社等近代金融机构也开始进入农村，但这些资本仅仅是向农村投资，还谈不上资本市场的形成与发展。所以，这里我们只分析土地市场和农业劳动力市场。
土地市场
土地是农业最重要的生产要素之一，土地市场问题，特别是地权转移自由与否，关系着农业生产的性质甚至农村经济的性质。
1.土地买卖受到的制约
地权转移是否受到限制或保护，在多大程度上受到制约，直接与要素市场是否自由相关。从制度方面看，清代和民国的立法对于私有土地——民田，都是允许继承、转让和自由买卖的，法律规定不可买卖的土地主要是官田和公田。官田的所有权为政府，不能在私人之间任意转移是必然的。公田指公共所有或集团所有的土地，如义田、寺田、族田、书院社学的学田等。这些土地中，只有族田属于家族或家庭的私有财产，清律把子孙盗卖公共祖坟山地或祖遗祀产视为犯罪，对此有处罚规定。法律强调“子孙”“盗卖”，显然是承认家长或家族主事者出卖族田、坟山的合法性的。
有学者认为，近代中国农村存在亲族或邻居的“优先购买权”及其他习俗的制约，因而土地市场尚不够自由。[51]
所谓“优先购买权”，是指土地出售时，卖主的亲族、地邻、土地典主以及该土地原来的卖主等人有权优先购买，卖主应该先尽让这些人，这些人都表示不买后，方可售与他人。清初，法律上虽无明文规定土地买卖有优先购买权，但在发生纠纷时，有优先购买权者却可据此提起诉讼。这种习惯法在中国有相当长的历史，对地权自由转让有很大阻碍。然至迟到清雍正年间，国家就开始限制土地优先购买权，雍正三年（1725），河南巡抚田文镜在河南发布规定，禁止土地买卖先尽业主；雍正八年，清政府正式禁止滥用优先购买权拆散已成交土地，规定对已绝卖的土地，如有人仍“执产动归原先尽亲邻之说，借端掯勒希图短价者，俱照不应重律治罪”。[52]
这些措施反映了历史发展的客观要求。在优先购买权流行的时代，土地买卖契约上通常要写明已尽过本族地邻、俱无异议之类字眼，而近代保存下来的地契以及通行的契约格式中很少有这类文字，通常只笼统地写上“若有争议，概由卖主承担”，有些地契上连这类文字都没有，说明优先购买权在近代已很少起作用。
不过出卖田房时先问本族和邻居作为一种风俗习惯，在有些地方直至民国时期仍然存在。有人认为，“这些规定无疑妨碍了土地自由买卖的发展，它也是宗法关系在土地市场上的反映”。[53]其实，在近代，弃产先问亲邻和优先购买权已经不能画等号。首先，先问亲邻只是一种习惯，卖主可以遵从，也可以不从，不问亲邻会受到乡风指责，会引起有关人员的不满，但仅此而已，实际上并不能阻碍地权转移。其次，问过亲邻，亲邻又答应购买，如他人出价更高，仍可卖给他人。所谓优先购买权，实际只是优先出价权。还要指出的是，对于农民来说，如果能够买到与自己土地相邻的耕地，就可让耕地连成片，如能买到与自己房屋相邻的住宅，父子、兄弟可以比邻而居，也可以把院子打通，形成大宅院，这对买主来说，相当有益，所以他们往往愿意出比他人高的价钱，这应该也是形成宅邻和地邻优先权的原因之一。
至于出卖田地先问典主，是指典主可以优先出价，但真正出售时，仍然要看哪个买主出价更高。典主的优先出价权与亲邻不同，不是出于习俗或制度的制约，而是由于经济权力的关系，因为典主对这块土地已经付出了部分价值，有了一部分所有权。
在近代土地买卖中，另一种普遍存在的习惯是中间人。中间人大约有三种类型，第一种是交易双方或其中一方的熟人、亲友或邻居等，他们作中人只是由于和交易者的这种特殊关系。第二种是里长、甲长、村长、保长之类，有些地方习惯由这些人作中。第三种是专业的中间人，称经纪人，又称牙人、牙纪。在清代，凡在政府有关部门登记注册的经纪人称官牙纪，未经政府批准者为私牙纪，民国时期官牙纪改称监证人，其具体职责与清代官牙纪有所不同。
中间人在交易中所起的作用并不都一样，有时交易双方彼此相熟，直接协商交易，确定价格，一切谈好后，在立契时请一两位中间人在契约上签字，此时，中间人的作用只是证明这一笔交易。有时交易双方互不相识，由双方共同认识之人从中牵线搭桥，中间人的作用主要是介绍双方相识。但在大部分情形下，不管交易双方是否相识，都要通过中间人说合，中间人参与交易过程，并在价格磋商中起很大作用。此外还有一种情形是中间人受卖方或买方委托，成为全权代理人。
中间人的作用与中间人的类型之间有一些相关之处，但并不固定。大约凡由村保甲长作中人以及民国时期的监证人，较少直接参与交易过程，主要是起证明人的作用。乡邻做中人可以只起证明人作用，也可以程度不等地参与交易过程，但很少全权代理。全权代理的中间人通常不是至亲就是专门的牙纪。至于官私牙纪，其可能在交易中承担各种角色，不过一般来说，在自行协商的情形下交易双方很少请牙纪做中人，他们或依当地习惯请村保甲长作中，或遵从政府法规在监证人处登记，大部分场合是请亲邻作中，尤其是当交易发生在同族或邻里之间时，如兄弟或堂兄弟之间的交易请叔伯作中证，与左邻的交易请右舍作中证。
我们可以把中间人视为一种制度，或者更明确地说，是一种非正式规则。无论是相关立法还是清代和民国时期的契约、刑事案件档案，目前都没有证据证明中间人制度对地权的转移造成了阻碍。
2.土地市场的供求关系
土地市场的供求关系，可以通过土地买卖的成因表现出来。
为什么要买卖土地，这个问题看起来很简单，即贫苦农民为生活所迫不得不出售土地，富裕农民拼命要上升到地主阶层，地主、官僚和商人则致力于集聚土地。中国传统社会中地权不断从分散到集中，似乎就是这样一个过程。但在现实生活中，土地买卖的成因是多种多样的。
从买方来说，首先是出于对土地这一农业生产中最重要的生产资料的需求，这是土地购买成因中最主要、最普遍的。其次是把土地作为一种最稳妥、最保险的财产，用来保值，做后备。土地是一种最保险的财产这一观念在农业中国深入人心，但以保险为目的而购买土地则仅限于商人和官僚。商界和政界同样风云变幻，一些商人在家乡置买土地，主要目的不是为了地租，而是防备商业风险，一旦经商亏本，不至于没有后路，还有东山再起的余地；一些官员广置族产、祭田、坟地，则是为防官场风波，留作退步。因为按照清代法律，官员犯罪，族产、祭田等类土地是不予没收的。最后是为捐献或赠送而买田，如捐学田、庙产、义地，为孤儿院、济贫院捐产，为女儿出嫁而赠送土地等。
土地出卖的成因比较复杂，其中最普遍、最重要的当然是田主需要货币。而缺钱的原因则多种多样，有因天灾，有因人祸，有因婚丧嫁娶，有因捐纳买官，有为子弟读书应试，有为经商筹本，亦有大家族败落，后人变卖祖传家产。
除上述对货币的种种需求外，卖地的成因尚有如下几种。
（1）赋税沉重。清代田赋除雍正朝实行“耗羡归公”算是一次正式增赋外，一直都较稳定，应该不会有赋税过重的现象，但地方政府常以各种方式变相加重田赋。“耗羡归公”之后，又加征新的耗羡；当征本色，却以高价折收银钱；当收纹银，却以高出市价许多的比例折收制钱等。民国成立后，新增各种苛捐杂税，军阀混战时派粮派款，征车征伕，无不按照地亩摊派。所有这些浮收勒折、捐税征派，即使完全照地亩均摊，大土地所有者亦比小土地所有者负担轻，而实际上较大的地主常能倚势将这些负担转嫁到小农头上，一些担任区长、保长的地主还可借机加码，从中渔利，使小农负担更重，所以，小农为不堪重税而出售土地的情形时有发生。
（2）移民和迁居亦是农民放弃土地的原因之一。例如近代山东、河北两省有大量农民离乡背井前往东北谋生，很多人春去秋还，把家乡土地出租给他人耕种，其中一部分人在东北立起家业，举家移往关外，将原有土地即出售。此外，一些较富裕的农户迁居都市，其原有土地因不易管理也可能被变卖。
（3）土地距离田主住处遥远，自耕或收租多有不便，此时田主也会出售土地。《中国农村惯行调查》收集的一些地契中，即有载明卖地原因是“自种遥远”或“耕种不便”的。
（4）田主家中只有老弱病残，无力经营，有时也成为卖地的原因。
以上所列土地买卖的成因只是大略情形，实际情形要复杂得多，土地买卖定会有很多具体的至今不为人详知的原因。这些五花八门的土地买卖成因，也从一个侧面说明了土地买卖有相当的自由。
有一点可以初步肯定，在近代，尽管土地作为一种商品有自己的市场，其价格也根据供求规律变动，但就近代中国大部分时间、大部分地点来说，土地市场基本上是个卖方市场，并没有出现一般商品流通中常有的贱买贵卖、囤积居奇等现象。也许有人为买而卖，如卖掉远地买近地，卖掉坏地买好地；但少有人为卖而买，虽然在灾荒年份趁地价下降时大片购入者有之，但此后待地价上升时再将这片土地卖出者则少见。但这并不能说明土地没有商品化，因为土地本来就不是一般商品，它是生产要素，是资本商品，没有人囤积土地与没有人囤积厂房、囤积劳动力的道理是一样的。
3.土地买卖的规模
土地买卖的规模并不固定，多者可以一次数千亩，少者可以一分二分，甚至以垅计。尽管如此，土地买卖的规模还是有一些规律可循，我们依据几种史料略做分析。
第一种，《清代山东经营地主经济研究》。该书收有一户经营地主和一户租佃地主的土地积累过程。经营地主山东章丘县太和堂李家，乾隆二十六年（1761）至光绪三十一年（1905），共购入土地515.92亩，计文契105张，其中最小的一笔为0.11亩，最大的一笔为30亩，低于1亩的有4笔，高于10亩者5笔，其余均在1—10亩之间，平均每笔交易4.91亩。租佃地主章丘县矜恕堂孟家，咸丰四年（1854）至民国24年共积累土地857.266亩，分74次购入，其中最小的一笔为0.467亩，最大的一笔为145.299亩，1亩以下的有3笔，10亩以上有18笔，其余60多笔都在1—10亩，平均每笔交易11.58亩。[54]这两户地主的差异是较明显的，前者为经营地主，依靠农业经营起家，土地积累慢，规模小；后者为商业巨子，商号遍及京、津、沪、烟台、济南、青岛等大城市，土地积累规模大，速度快。但这两户地主有一点是共同的，即他们一次购买土地的规模最常见的是在1—10亩，低于1亩和高于10亩的次数都比较少。
第二种，人民出版社1975年影印出版的《武训地亩帐》。该书里面既有地契存根，亦有地亩账单，剔除重复的和残破损坏分辨不出土地亩数的，共有75笔交易，计地296亩有余。其中规模最小的为0.29亩，最大的为18亩，平均每笔约4亩。规模低于1亩的有9笔，高于10亩的有7笔，其余均在1—10亩。
第三种，满铁在1930—1940年代对河北、山东一些村庄所做农村惯行调查，收录了大批地契资料，经对《中国农村惯行调查》第6卷集中收录的70份卖契进行统计可知，只有8笔交易超过10亩，余均在1—10亩，在这8笔规模较大的交易中，有5笔属于民国期间旗地和寺田的处置。[55]该书各卷尚分散收录了不少地契，也都以1—10亩的规模最多。
以上几种资料的趋势大体一致。此外，第一历史档案馆和中国社会科学院历史研究所合编的《清代土地占有关系与佃农抗租斗争》一书中收集的乾隆刑科题本档案，在66件明确记载了土地交易亩数的档案中，共涉及77笔交易，规模最小的1笔为0.5亩，10亩以下的有37笔，10—100亩的有28笔，100—400亩的有11笔，4000余亩的有1笔（这是规模最大的一笔）。平均每笔交易达85.54亩，这是由于有4014亩一笔大数，若去掉规模最大和最小的两笔，则平均每次交易规模为57.88亩。这是清前期的情况，与近代的情况相比，交易规模明显较大。根据上述资料，可以认为，在近代，土地买卖的规模明显趋于下降，且以1亩以上10亩以下为最普遍。
4.土地买卖的一般过程
（1）从土地所有权证书看土地买卖
土地所有权的证书可以分为三大类：由政府颁发的土地执照；各种私人文书；地权转移过程中形成的官私契约文书。
政府颁发土地执照，主要发生在国家授田、官有土地出售、普查清丈土地、国有荒地放垦、农民开垦无主荒地向政府报垦升科和土地改革等情况下。
私人文书主要有遗嘱、分单、赠予文书、养老文书等。这几种契约文书，都可作为土地所有权的凭证，不过，当这些土地的所有权通过买卖发生转移时，一般不会随土地一起转移。
地权买卖过程中形成的官私契约通称卖契（民国时期有一种官方统一制定的契约称买契），有白契、红契、草契、推契、典契等不同名目，它们不仅说明了土地买卖的一般过程，有时也体现了土地市场的一些特性。
在清代，民间田土买卖成立后，由卖方书立卖契，交买方收执，即为白契。其内容一般包括买卖双方姓名、中人姓名、卖地原因、土地类别、坐落位置、四至、面积和价格，有时要写明田赋数量，如土地上有树木之类也需写上。白契完全是民间契约，一旦发生田土纠纷，不受法律保护。在各种买卖契约中，白契是相当常见的一种，更明确地说，除下文所述红契和官府统一印制的买（典）契外，其他各种契约都与白契相似，即为民间手书，没有官方正式承认。尽管如此，这些契约却成为公认的地权证书。这种情况一方面固然说明近代的土地市场尚不够规范，缺乏明确的法律程序做保证；另一方面却也暗示出土地买卖的普遍性和地权关系的简单明确，买卖双方都确认交易不会受到他人的破坏和干扰，不会产生意外的纠纷，能够被周围有关的人承认——只有在这种情况下，他们才不必到官府备案。这也可以说是习俗的力量，习俗承认白契，承认不经过官方备案的交易的合法性，这种习俗对土地市场的发展起的应该是促进而不是阻碍作用。
民国成立以后，土地买卖的制度渐趋完善，出现了官方统一印制的买契。买契印成表格形式，由买主填写。栏目依次为：买主姓名、新树粮名、不动产种类、坐落、面积、四至、卖价、应纳税额、卖主姓名、原有粮名、原契张数、原纳粮额、推收粮额、推收年月日、立契年月日，最后是卖主、买主、监证人签押。[56]
中国传统社会中，田赋是国家财政收入最主要的来源，清末民初，随着经济的发展，海关、工商等税收变得越来越重要，但田赋仍是各级财政收入的重要来源之一。地权转移直接影响到田赋的征收，同时，无论何种社会，土地都是一种重要的不动产，所以清政府和民国政府都制定了地权转移的制度，这些制度中最重要的环节就是税契和过割。
