由于义和团民众和南门外的居民开挖河堤，把那里的水塘、沼泽地带变成一片汪洋，从天津城南门进攻的联军无法如愿，被阻在海光寺附近。
晨七时许，租界内的联军确信天津城在联军炮火轰击下已遭到巨大破坏，便留下1000名法军守卫租界，其余联军在炮火掩护下，分东西两路向天津城发起冲锋。
驻天津的清军在南门、东北角、黑炮台等地展开了激烈的战斗，打死打伤联军官兵千余人。然而，正当义和团和清军部分爱国官兵浴血奋战保卫天津之际，直隶总督裕禄、刚到天津的帮办北洋军务大臣宋庆、统领武卫左军及武卫前军的马玉昆，以及到天津“奉旨办团”的钦差大臣刘恩溥等人，不仅仓皇率队逃离天津，退守北仓，而且下令清军掉转枪口，疯狂屠杀义和团。于是原先协助清军冲锋在前的义和团民众将头巾、腰带、刀枪等一切标志性物品弃之于道，夺路逃走。亦有藏在胡同内，将头巾、腰带解下，隔墙抛入院中。数万义和团民众一时间消失得无影无踪，市中无复有红首红腰者，风声远播，近津各村镇，亦皆偃旗息鼓。
清军转身屠杀义和团民众其实早有预谋，当马玉昆在命义和团民众打前锋时，就无耻地宣布，让你们打前锋是大清王朝皇上的御旨，这主要是因为现在这个混乱局面就是你们闹的，所以在向联军发起冲锋时，你们这些号称刀枪不入的大师兄、二师兄等必须率队在前，我兵随后。如果你们胆敢阵中后退，那就不要怪我不客气。等到战斗真的打响了，义和团民众何曾见到过这样的大阵势，果然是大炮一响，轰然而退。马玉昆部也真是一点不客气，向后退的义和团民众开炮，死伤无数。
在南门，当地士绅眼见清军无力坚守，如果一味防御，势必遭到联军毁灭性打击，遂请清军撤退，以为城上不用炮击洋人，洋人必不用炮击城内。清军撤退后，南门内从此无兵防守，只剩下为数不多的义和团民众和数十名打雁猎户在那里坚守。他们利用城墙、壕沟和各种隐蔽物袭击联军，其实也只是一些无关痛痒的骚扰而已。14日凌晨三时二十分，日军炸塌天津城南面城墙的一段，由此突入。英军相继跟进。6时许，联军大部及武装教民占领了天津南城。不久，俄军亦于东面城厢攻入。因清军的主力已随裕禄等人撤退，而义和团也受到了联军与清军的双重夹击，溃不成军。留在天津的清军部分及残留的义和团虽然仍在竭力奋战，终因寡不敌众，坚持到下午，天津城终于不守。
当联军由南门攻城之初，城中大乱，居民们听说北门可以避难，便蜂拥而去，顷刻间北门一带拥挤不堪。城内居中之地有鼓楼一座，下有四门，与各城门遥对，联军率教民登楼，见北门拥挤不堪，连放排炮，每排必倒毙数十人。又连放开花炮，其弹于人丛中冲出城门外，死者益众，而争逃者亦益多。有被弹死者，有失足被践死者，有因争道用刀乱斫而被斫死者，有被斫仆地践踏而死者。前者仆，后者继又仆，又践又死，层层堆积，继长增高。其中有许多妇女儿童，惨不忍睹。
天津之役，参战的义和团民众约有10000人，聂士成率领的常备军25大队，步兵10大队，马兵三联队，均归马军门马玉昆节制，马玉昆并带有防守天津之精兵一大队，与其本部之兵队，清军参加天津之役的共有一万四五千人。联军方面，进攻天津的东、南两路的共计9900名，人数不及清军，但战斗力和武器装备显然优于清军数倍。
联军占领天津后，进行了野蛮屠杀。整个天津城尸骸横陈，死尸遍地。时值7月，到处可以闻到腐烂尸体的臭味，随时可以看见野狗饿狼撕啃尸体的惨状。
联军入城之初，由于炮火及联军故意纵火所致，天津城内外到处连日浓烟滚滚，烈火不熄，救不胜救。一家被火，延及多家，以北门以东，被焚情形最为惨烈，人被烧死者不少。整夜整夜的火光熊熊，照耀旷野，倍觉凄惨。
大火之后，天津城面目全非，城内房屋几乎全被焚毁，城外的房屋十去其四。许多地方成了一片片的废墟，整条整条的街道除了冒烟的房梁屋架和纵横的瓦砾外，已经别无他物。据时人目睹，河东一带一望无际，化为平地。转至新马路一带，亦与河东相同。自马家口至法租界周围里许，过去皆华屋高楼，法租界中店铺林立，经此浩劫，则无一存者。又从法租界至津城，先时均有铺户居民，现在只剩下碎砖破瓦，狼藉满地。至闸口二里有余，亦求一屋而不得，满目惨状，言之痛心。从锅店街末估衣街起，直至针市街口，亦被焚毁殆尽。先前锦绣繁华之地，而今变为瓦砾纵横之场，实有目不忍睹者。
经此洗劫，成千上万的居民不得不流离失所。天津城由100万人锐减为10万人，多半是病人或残疾人。
在屠杀、焚毁的同时，联军还大肆掠夺财富、奸淫妇女。略有姿色的妇女或被他们抢到军舰上肆意凌辱，或被强入民宅糟蹋。疯狂的联军士兵，在毫无纪律约束的状态下，肆意奸淫妇女，整整闹了三天方才消停。此后，在俄德两国军队驻守的河东一带，时常发生洋兵强奸妇女的事情，残暴特甚。
各国军队抢走的金银、军事物质和财产难以计数。联军破城之初，大肆抢掠，首当其冲的是当铺、金店、银号，然后是其他商店和大户人家，各衙署也都被捣毁，当时的商业中心地带，如城北的估衣街、锅店街、竹竿巷、肉市口等，都遭到了空前的洗劫。城东的宫南、宫北、小洋货街一带，也尽被抢劫一空。长芦盐运使署、造币厂、铸造局、天津道署、天津府署、天津县署等衙门的金库以及天津的众多工厂、企业等亦未能幸免于难。尤有甚者，联军占领期间，每日洋兵串行街巷，携带洋枪，三五成群，向各家索取鸡鸭西瓜鸡蛋等物，稍不如意，即开枪轰击。并搜抢首饰、洋钱、钟表等物件，翻箱倒柜，不堪其扰。稍一阻止，即动手伤人，或竟开枪轰击，草菅人命。
联军各国司令官于7月16日举行会议，讨论怎样治理天津。决定成立主要由外国人参与的天津临时政府，并同意任命一位军事长官和一位参谋长全权负责天津临时政府的筹备。第二天，各国司令官会议同意任命一个由三名军官组成的委员会负责天津的管理，三人委员会由英、日、俄三国分别委派，每人在管理方面均享有同等的发言权。各国指挥官还决定对天津实行分区统治，将天津由中央两大道，以鼓楼为中心，分为四面正角，西南隅属英，西北隅属法，东南隅属美，东北隅及河北属日，河东及铁路并北土墙内外属俄，后铁路又改归英国管理，德国军队到津最晚，故后始分一地以属之。
7月30日，联军在原直隶总督衙门旧址成立了以俄国沃加克上校、日军参谋长青木宣纯中佐、英军第一威海卫团团长鲍威尔中校三人委员会为核心的“天津都统衙门”，作为对天津进行殖民统治和进一步扩大侵略的机构。其权限按照《天津城行政条例》的规定相当广泛，包括立法权、行政权和司法权等；其管辖的范围包括：1.外国租界；2.兵械厂、营盘、铁路、电报局以及联军已占领的其他军事机构。临时政府需要负责的事项有：1.整顿管辖区的秩序与治安；2.在临时政府所管辖区域及其周围地区采取卫生防疫措施，预防发生流行性疾病和其他病患；3.为联军驻扎提供方便，供应粮食及交通工具；4.清理中国政府及私人放弃的动产和不动产，编造清单并且采取必要的保护措施；5.采取防止本地人发生饥馑的措施。
天津都统衙门的正式称谓为“天津城临时政府委员会”，下设总秘书处、巡捕局、卫生局、库务司、军事部、司法部及公共粮食供应署等。每一部门由一个主管长官和根据需要而配置的属员组成。美国人田夏礼任秘书处秘书长，英国莫克尔上校主管巡捕局，德国人卢浦主管库务，美国人易孟士主管司法部，法国人德博施医师主管卫生部。
按照都统衙门章程，都统衙门的管理范围是天津城内及城外直到土围子一带的地方，但不包括德、英、法、日的四个租界，也不包括兵工厂、营盘、铁路、电报以及其他已被联军占领的军事设施。到了是年11月，经联军指挥官同意，都统衙门的管辖地区有所扩大，已经包括天津附近的许多郊区。“都统衙门”也由此更名为“天津地区临时政府”。
1902年8月15日，天津都统衙门正式撤销。在两年多的时间里，都统衙门对天津进行了残酷的殖民统治，对八国联军效尽了犬马之劳，是列强联合侵略中国的一个重要组成部分，对天津人民犯下了一系列不可饶恕的罪行。
一个趁火打劫的典型：以开平煤矿为例
在联军攻占天津的战争中，中国蒙受了极大的损失，先前多少年投入多少精力、财富创建的北洋水师学堂、北洋机器制造局、天津电报局等都受到严重破坏，有的甚至被付之一炬。
联军的破坏是一个方面，而外国资本家趁火打劫，谋取中国财产则更为普遍。就像南方民族资本家郑观应所建议的那样，一些中国国营企业或民营企业，为了避免联军与清军或义和团开战之后被联军征用，或受到无端破坏，在混乱之际将这些企业换了一个假名字，或变更登记，成为外国企业，以寻求联军保护。不料有些弄假成真，莫名其妙丧失了财产控制权、所有权，付出沉重代价。最典型的例子莫过于开平煤矿。
开平煤田距天津约240里，介于天津、山海关之间。清光绪初年，有外国人来华游历，在开平一带钻孔试探，知悉此处煤藏丰富，且煤质甚高。
外国人的勘察被李鸿章所闻，遂委派轮船招商局总办唐廷枢于1876年开始筹备，翌年9月拟定开平矿务局招商章程，章程规定该矿的性质为官督商办，资本大部分是商股，然也有借拨的官款，但所产煤铁仍由商人销售，一切仍照买卖常规。1878年计划招集资本额为80万两（8000股，每股100两），而实际只集得二十余万两。是年夏，开平以初步募集的资金向国外订购各种机器，并在唐山南麓乔家屯买地造房，开始钻探。翌年春，开始第一号矿井的凿掘工程。1881年正式产煤，日产量在300吨左右，翌年达500吨左右，1883年超过600吨，1884年7月以后，日产量曾长期地维持在900吨以上。到1894年，据说其日产量达到2000吨。
由于开平矿的煤炭质高价廉，每吨煤的海岸价格不到2元，而市场价每吨可达5元左右，且开平煤炭适宜于炼焦及用于火车、轮船和工厂，因而一度畅销，且使最具竞争力的日本煤炭逐步失去中国市场。
开平煤矿的生产销售都在有条不紊地发展，其股票在市场上获得了较高声誉：1881年底，在开平投入大规模生产前夕，面值100两的开平股票，在上海商场溢价到150两左右；到1882年6月，竟一度有人愿意以每股237两的价格收进。1885年获净利7万两，翌年增至15万两。
1888年，开平煤矿第一次发放股息。这一年开平矿务局的净利为19698两，每股发放股息6％。此后，据说不论盈余多少，股息均按10％和12％发付。1898年的利润达90余万两，可见利润之丰。开平煤矿是近代中国一个比较成功的企业。
1892年，开平矿务局督办唐廷枢去世，李鸿章委派张翼接任。
张翼据说是醇亲王（一说是恭亲王）的侍役，目不识丁，只是因高层关系，捐了一个江苏候补道。他或许具有其他方面的能力，但实在不懂得近代企业的管理和经营，然而却是开平煤矿的大股东。
或许是张翼来自政治圈子，所以在他接管开平后，开平的衙门作风日趋严重，唐廷枢时期所拥有的廉洁而有效的美誉，竟丧失殆尽。过去曾称赞开平管理好的那些外国人，现在竟说它缺乏管理能力和无比的不忠实，并且指责其因中国官僚管理不善，已遭受严重的损害。
不过，由于发展的惯性，在张翼接管后，开平矿务局的生产能力和规模都继续发展，甚至一度出现盲目扩充和无度扩展状态，耗资巨大，缺口甚多，到处张罗借款，而所获无几。在这种情况下，迫使张翼在资金来源上，必须有一个彻底的解决，否则便无法维持正常发展。
1897年，张翼通过德璀琳的介绍，向德商德华银行借款60万两，作为添购轮船扩大运输的费用，以天津、上海等地的港口设备作为抵押。
德璀琳为德国人，在中国已有30年的经历，曾担任过天津海关税务司，并兼任过开平矿务局会办和北洋随员等职。和李鸿章有交往，深得张翼的信任，张翼特报准清廷，委任德璀琳随办洋务工程。
1889年，张翼筹划开辟秦皇岛港口和无水塘等地新矿井，而彼时开平矿局资本不继，负债120万两，急需再借一笔资金。这时正好英国经营矿业的墨林公司代表墨林来华寻找投资矿业的机会，遂经过德璀琳介绍，与张翼合作，墨林答应愿为开平筹措借款，采购机器，张翼当然求之不得。
英商墨林公司的总部设在伦敦，是一个典型的英国商行组织。墨林是该公司的主要代表人。1898年夏，墨林返回英国后，与德璀琳多次密函往返，德璀琳向墨林提出中外合资开发开平，墨林则着手组织东方辛迪加公司，作为向开平投资的国际财团，并于当年秋天，选派美国矿师胡华进开平矿务局当工程师。这个胡华，就是后来的美国总统胡佛。
经清政府同意，1899年9月，张翼正式授权墨林等为开平筹集20万英镑借款，利息为一分二厘，以开平矿务局全部产业作为抵押。1900年初，墨林带着吞并开平的正式使命第二次来到中国，和德璀琳、胡华等人紧张活动了几个月，打着中外合办的招牌，诱使张翼上钩。
外国人看上的是开平矿务局的巨大利益，而张翼之所以执意要和外国人合资，是因为确实遇到巨大的资金困难。但从当时实际情况看，不论开平使用了多少外国资金，清政府决不允许外国人在中国独立管理与开采矿业。因此，如果不发生1900年义和团运动和稍后的八国联军用兵等重大变故，开平的股本结构并不会改变，更不可能落入外国人手里。
1900年6月17日，八国联军攻占大沽炮台。7月14日，联军攻占天津，开平矿务局在塘沽和天津的码头等部分产业遂被联军征用或强占，在天津的房屋或被征用，或被焚毁。开平的轮船也被外国债权者所劫持。
9月，俄国军队占领了唐山矿与林西矿；10月，联军接收了秦皇岛。虽然开平煤矿的开采工作在整个夏季继续进行，可是8月份日产量不足200吨，不及过去的十分之一。到了9月，生产继续下降，稍后甚至完全停工。因为军队行动和交通的破坏，使开平的存煤无法运到市场，新的开采也就无法进行。这使财务状况更为险恶，票面价值100两银子的开平股票已跌落到35两。
当此时，一直躲在天津英租界家里的张翼对情況当然相当了解，他预料到各矿可能被外国军队所占领。看来，得采取迅速果断的手段，以对付险恶的财务情况和防止联军对矿山的掠夺。张翼想到的一是利用外国资金，一是借用外国势力。
这在当时也是可以理解的。而恰当此时，英国驻天津领事借口张翼在家里饲养鸽子，疑其与义和团传递消息，遂将张翼逮捕，关在太古洋行一个旧厨房里。这是否是英国人的一个阴谋，现在没有资料可以证明。但这一举动促使张翼将上述想法在一种不合乎情理的情况下加快进行。
在张翼被拘留起来的第二天，德璀琳前往看望，答应代为营救，并威胁说形势危机，开平矿权难保，只有委托他代理开平总办，才能求得外国保护，并当场拿出原先拟好的委任手据，要张翼签字。而张翼竟然当场签字，任命德璀琳为开平煤矿公司经纪产业、综理事宜之总办，并予以便宜行事之权，听凭用其所筹最善之法，以保全矿产股东利益。
第二天，张翼就被联军释放。
德璀琳得到“保矿手据”后依然不满足，稍后，他继续诱迫张翼补发给他两个委札和一份备用合同。第一个委札授权德璀琳或借洋款，或集外资，将开平矿务局作为中外合资公司；第二份委札进一步授权德璀琳广招洋股，大加整顿，彻底改组开平矿务局。备用合同则干脆将该矿局一切土地、房屋、矿产、轮船以及其他一切财产之所有权与管理权全部交给德璀琳，德璀琳有权按其意愿出售、抵押、租赁、管理、经营及管辖该项产业。
7月15日，德璀琳致信墨林，宣称开平矿务局的产业都已交我保管，因为张翼已将它“卖”给我了。7月30日，德璀琳遂以全权代表的名义，背着张翼与胡华签订卖约，以德璀琳代表开平矿务局作为卖方，胡华代表墨林公司作为买方，把开平矿务局全部产业毫无代价地出卖给墨林公司。
同年10月，胡华带着这份卖约到伦敦交给墨林，墨林又将这张卖约的矿权以79500英镑的价格转让给东方辛迪加公司，由该公司出面筹组开平矿务有限公司，并于1900年12月向英国政府注册，成为一个受英国法律保护的英中合办公司。
这样一来，原本属于中国的开平煤矿不明所以成了英国的公司。这给后来的交涉留下无穷危害，是西方资本玩家在近代中国最典型的一种玩法，没费一枪一弹，竟然成了中国产业的主人。
注释：
[1] 《代总领事霍必澜致索尔兹伯理侯爵电》（1900年9月15日），《英国蓝皮书有关义和团运动资料选译》，218页。
[2] 《光绪朝东华录》（4），4523页。
