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表 5 - 9 表明， 1938 年房产利润率虽最高， 但各年变化不大， 平均为
13. 3% ； 1938 年五金业利润率虽高于 1929—1935 年， 但各年变化也并不大，
平均为 23. 67% ， 可见， 房产年平均利润率要低于五金业平均利润率。
表 5 - 9 数据是否可靠？ 唐博研究认为： “与 40 年代相比， 20—30 年
代北京的住宅销售价格稳中有升， 但住宅平均月租几乎为零增长， 或略有
下跌。”① 据 《北平晨报》 载， 1936 年北平城区的房租平均 “每间代价总
在一元五角以上， 冷僻地点的房屋， 月租价至多不过一元； 繁华地段如西
单一带， 每月租额须三元左右”。② 1947 年 《北平日报》 载， “政府南迁，
房价大落， 上等房每间一元左右， 下者仅几角钱， 二十六、 七年 （1937、
1938） 仍然如此； 三十一、 二年 （1942、 1943）， 租房一间尚不过两三元
钱而已”。③ 依此看来， 表 5 - 9 中的房产数据基本符合当时情况。
那么， 在五金业平均利润率高于房产平均利润率的情况下， 为什么抗
战开始后人们还要倾向于投资房产呢？ 笔者认为， 主要原因有二。
其一， 房产属不动产， 在乱世， 投资与收益较为稳定。 1937 年日本
人占领北京， 北京的房价和房租上涨， 房产中介大行其道。④ 加之伪币不
稳， 很多富人把钱投于房产和黄金， 正如老舍先生在 《 四世同堂》 中所
言： “有些积蓄的人， 既不信任伪币， 又无处去投资， 于是就赶紧抓住了
这个机会———买房！ 房， 房， 房！ 到处人们都谈房， 找房， 买房， 或卖
房。 房成了问题， 成了唯一有价值的财产。”⑤
其二， 北京商人思想较为保守， 战乱时期， 即使利润率不高， 人们一
般也选择买房出租， 而不是冒险投资其他行业。 传统中国， “对房屋， 国
人一般只租不卖， 因卖方被称作 ‘破方’， 卖房等于破家， 很受忌讳”⑥。
在北平， 人们也有租房传统， 有钱人投资的首选是买房置地， 然后用于出
租， 时局动荡与战乱年代尤其如此。 不唯北平， 在上海 “ 孤岛” 时期，
投资他业危险多多， 而房地产业较其他行业更具稳定性， 是通货膨胀时期
货币保值的首选。⑦ 因此， 日军占领北京后， 一方面五金业需求旺盛， 另
① 唐博： 《清末民国北京城市住宅房地产研究 （1900—1949）》， 博士学位论文， 中国人民
大学， 2009 年。
② 《北平晨报》 1936 年 9 月 17 日。
③ 《住在北平》 （上）， 《北平日报》 1947 年 6 月 10 日。
④ 李开周： 《民国北京房租揭秘》， 《李开周博客》， ht p： / / blog. sina. com. cn / s / blog_ 4865
b35c0100kl0x. html， 2010 年 8 月 11 日。
⑤ 老舍： 《四世同堂》， 人民文学出版社 2000 年版， 第 567 页。
⑥ 李开周： 《民国开发商不卖房》， 《城市住宅》 2010 年 9 月。
⑦ 耿崇桑： 《抗日战争时期上海房地产业研究》， 硕士学位论文， 复旦大学， 2009 年。
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2 北京五金商铺研究（1914—1940）
一方面经营风险也在大大增加， 从而使五金商人的经营更趋于谨慎， 而对
比较稳定的房产的经营积极性增加。
值得一提的是， 中国近代产业的投资， 主要是本行业商业利润的转
化， 但五金商业并非如此。 虽然五金商业向称利润丰厚， 但业主多将积累
投于房地产或轻工业， 鲜有投于五金生产者。 以致直到 20 世纪 30 年代，
上海才有一些五金商投资开设拉丝、 制钉等小工厂。① 天津五金业也是如
此， 直到 1936 年才出现天津最早的一家轧钢工厂———天兴制铁所。② 然
而， 这些厂技术设备等条件皆较简单， 经营效果颇微， 有的甚至中途停
歇。 主要原因可能是华商自觉难以在五金这种重工业的投资与技术方面与
外商竞争， 所以宁愿继续进口洋货以获厚利而不想冒险， 这应该是半殖民
地半封建经济结构的必然反映。③ 这就使得五金商铺历年盈余积累没有积
极地向产业资本转化， 故其在推动工业生产的发展方面的作用极为欠缺。
这是包括津沪在内的旧中国五金业在利润流向方面共同的局限性。 然而，
笔者至今未见北京五金行投资开设金属制造厂之记载， 是根本不存在此等
事例， 还是流传的此种记载太少不易找到， 笔者不敢臆断， 但至少可以表
明： 长期作为都城且工业甚为落后的北京， 其五金商铺在这方面的局限性
可能要比津沪同业更为明显一些。
总之， 通过对北京五金商人商业利润与利润率变动、 利润分配、 利润
流向等问题的探讨， 认为五金业利润水平在北京 （甚至全国） 众多行业
中应算是盈利较高者； 东家分得利润总是多于人力股持有者， 而普通店员
所得甚少； 商铺利润抗战前主要流于商业投资方面， 抗战 （ 尤其 1941 年
后） 时则将利润多用在买那些以出租为目的的房屋方面， 未见投资于工
业生产方面， 说明北京五金商人的近代化意识落后于津沪同业。
① 王相钦、 吴太昌： 《中国近代商业史论》， 第 559 页。
② 董少臣： 《天津市五金行业的历史回顾》， 《天津文史资料》 第 32 辑， 第 149 页。
③ 王相钦、 吴太昌： 《中国近代商业史论》， 第 559 页。
