如开发商没有支付全部土地出让金，为了保障工程按时开工，国土房管局会颁发《临时土地使用证》，并加盖带有"临时土地使用证专用章"字样的印章。
2.划拨
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。开发商通过划拨方式取得的《土地使用证》上面会标注"划拨"字样或加盖带有"划拨"字样的印章。
经济适用房的土地就是通过这种方式获得的，因此上市转让时需要补交相应的土地出让金。
国有土地使用权是商品房开发和销售的基础，因此《国有土地使用证》成为购房者签约购房时必须查验的证件之一。购房者在查验《国有土地使用证》时请一定要看清国有土地使用权的取得方式以及是否设有抵押。
2.产权获取第二步：初始登记（大确权）
开发商通过工程建设，在土地上形成了商品房和相关配套设施。随着商品房竣工，开发商需要办理"初始登记"，将已经竣工的整个楼盘或其中某栋单位的总产权明确登记到自己的名下，获得《房屋所有权证》。这一阶段通常被通俗地称为"大确权"，因此而获得的产权证被通俗地称为"大产权证"。
开发企业办理初始登记（大确权），是对所开发建成的土地、房屋权属的审核确认。开发企业向房地产登记部门申请初始登记时，必须提交反映房屋建设开发过程的所有资料文件，包括房屋用地来源文件、房屋报建文件、房屋验收文件、测绘成果、门牌号码证明等资料。
3.产权获取第三步：通过转移登记将大产权分割给购房人
在开发商完成初始登记（大确权）后，购房者就可以为自己购买的房子办理房屋产权转移登记，将房屋从开发企业名下转移到购房者个人名下，即通常所说的办理小业主的房地产权证，也就是"小产权证"。开发商只有先办理了"初始登记"，才能够通过"转移登记"把大产权分割到每个小业主名下。
因此您能够最终获得自己房产的产权证，前提是开发商必须通过前两步，获得楼盘的土地使用权和房屋所有权。
只要开发商已经办理了楼宇的大产权证，小业主的办证难问题基本都能解决。但是如开发商失踪了，或者因资金周转不灵不能交齐地价，或不愿意为业主继续办理房产证的，小产权证就难以办理。
这种情况下，购房人可以起诉或申请仲裁，胜诉后凭法院判决或仲裁裁决办理小产权证。
四、产权证=土地使用权证 房屋所有权证
正是由于房屋产权包含了土地使用权和房屋所有权，因此房屋产权证就包括土地使用权证和房屋所有权证。
按照法律的规定，所购商品房应具备"国有土地使用权证"和"房屋所有权证"两个证书，商品房的转让也必须具备两个证书。目前，全国各大城市大多采取发两证的办法，也有采用土地、房屋权属"两证合一"方式的，如上海、深圳、厦门。
1.采用两证分离方式的地区
采用两证分离方式的，两证分别称为《房屋所有权证》和《土地使用权证》，其中《土地使用权证》由土地管理行政部门颁发，记载土地状况，《房屋所有权证》由房屋管理行政部门颁发，记载房屋状况。
以北京为例，2004年年底之前，北京的土地管理行政部门和房屋管理行政部门为北京市国土资源和房屋管理局，也就是市民俗称的"房管局"，2004年年底，这两个部门"分家"，房屋行政管理部门并到北京市建委，土地和矿产资源管理则由另成立的北京市国土资源局负责。因此，在北京，由北京市国土资源局给购房人颁发"国有土地使用权证"，北京市建委给购房人颁发"房屋所有权证"。
尚未颁发《国有土地使用权证》的地区
由于各种原因，在一些地区，例如北京地区，大多数商品房的购买者只能拿到《房屋所有权证》，只有少量联排别墅、TOWNHOUSE项目的购房者取得了《国有土地使用权证》（与开发商取得的《国有土地使用权证》相对称，购房者取得的《国有土地使用权证》往往被称为"小土地证"）。购房者只能通过《房屋所有权证》了解所购商品房使用土地的权属性质是属于"出让"还是"划拨"，以及该商品房所占土地的使用年限、土地证号、使用面积、土地出让金的价格等。据房屋土地管理局工作人员介绍，目前北京正在清查土地，所以各区对新办理的产权证，还无法颁发土地证，待清查完毕以后会补发。
