在2003年之前的5年里，美国家庭债务上升了52％，家庭债务和收入的比率达到了创纪录
的132％。在英国，同期的家庭债务上涨了63％，澳大利亚增长得更快，涨幅达90％。这两
个国家的家庭债务与收入的比率都已经超过了150％。而日本和德国的房地产市场的价格比
较低，债务增长量较小，债务与收入之比保持稳定。
债务上涨，部分是因为拥有自己的住房的人口比例在增大，部分是因为人们将抵押贷款作为
房地产投资的途径。然而，债务的大量增加只能归因于过高的房价。新的购房者被迫承受高
额的抵押贷款，以支付当前高高在上的房价。在此期间，也有人利用高估的房价来提高他们
现有抵押物的价格，抵押物增值的获利被用于支付债务或消费。
在蒸蒸日上的市场中，个人通过贷款融资，然后将这笔钱用于购买更宽敞的住房或者投资于
房地产是极其理智的。价格上涨的过程中蕴涵着巨额的利润。20世纪90年代中期，在英国
或者澳大利亚以首付20％，抵押贷款80％的比例购买住房，将轻松赚取5倍于住房价值的资
产净值。当然，这种投资是把双刃剑。在抵押贷款比例为80％时，一旦房价下降10％，他们
的资产净值就会损失一半，如果房价下降达到20％，他们的资产净值和负债将相互抵消。如
果情况更糟糕，房价下降达到甚至超过30％，许多房主将会亏本。
银行放贷过多吗？
经济体系中的贷款总量并不受政府控制，而由金融部门基于贷款的风险和收益的评估来决定。
从前，贷款总量是由政府决定的。在一些发展中国家，贷款总量现在仍由政府说了算，银行
的放贷对象和贷款利率都受政府控制。但是，在发达的现代经济体系中，只要银行股东可以
提供充足的资金，并且满足对银行资本金的要求和政府的诸多管制规则，银行就可以自由放
贷。
一些人认为银行系统鼓励过多的放贷。但是，原则上讲，银行为了获取利润，避免倒闭，是
不会过多放贷的。然而，只要银行在自身及管制者可接受的风险范围内，将他们的风险标准
稍微放宽一点，贷款就会立即增长。这对市场起到了额外的刺激作用，允许一些人们去购买
他们本来没有能力购买的东西。
银行也会犯错误。泡沫期间，银行管理人员可能会受到整个经济体系欢欣鼓舞的影响，承担
远高于股东们所预期的风险。如果一切顺利，银行管理人员会得到大量薪金和丰厚的奖金；
如果进展不利，他们将被炒鱿鱼，重新寻找工作。银行管理人员（和股东们）也知道，银行
系统有一个潜在的担保人，那就是政府。
所有国家的政府都为储蓄提供某种形式的保证，以免重蹈20世纪30年代的覆辙。当时，银
行挤兑的情景太可怕了。人们整夜排在银行门外，争先恐后地想取出自己的存款。在美国，
每份达到10万美元的存款都会得到100％的保证——储户想取出存款时一定可以取到，这是
30年代的美国银行纷纷做出的承诺。富人们只要把财富分为多个10万美元存入多家不同的
银行就可以保证资金完全可靠。其它国家的银行系统相对不够健全。在英国，银行建立了存
款保障基金（Deposit Protection Fund），一旦某个储户的存款受到损失，该储户将会得到
存款额90％的赔偿，但每个人的赔偿总额不会超过18,000英镑。然而，除了这些显而易见
的保证之外，大多数人相信，大银行“太大了，所以不会倒闭”。
显而易见，大多数储户都不关心银行用储户的存款都做了些什么。结果，没有舆论来督促银
行谨慎行事。事实上，舆论的力量表现在人们想要更多的贷款。幸运的是，在银行业的同业
拆借市场时，别的银行非常谨慎，不愿意借款给那些业务风险太大的银行。因此，这样的银
行若面临资金需求，或者在同业拆借市场上以较高的贷款利率借贷（20世纪90年代，这个
问题周期性地出现在日本央行面前，直到政府明确表示对所有存款予以保证，这一问题才得
以解决），或者努力寻找闲散资金，这样的银行的资金成本会高于别的银行。小投资者会十分
小心那些提供极高利率的银行，特别是那些规模很小的银行。
20世纪80年代，巴塞尔协议(The Basle rules)开始执行，减小了银行破产的风险。巴塞尔
