房地产泡沫是现在人们最担心的问题。在第二章中，我提出，在英国、澳大利亚、西班牙和
荷兰，泡沫膨胀的迹象非常明显；而美国，特别是在某些地区，泡沫也在萌芽。
房地产投资者和住房所有者需要对股市泡沫引以为戒。最近几年，房地产收益率保持稳定。
在英国、澳大利亚、西班牙和一些别的国家，年均收益率达15～20％，甚至更多。美国的许
多地区，年均收益率为5～10％。最近几年里，有些住房的价格已经翻了一番。现在的房价
水平非常高，这意味着未来几年收益将减小，甚至很有可能亏损。鉴于现在的通货膨胀比以
前缓和了许多，这种情况更有可能发生。当今的房地产市场与20世纪90年代后期的股票市
场很相似，所以，此时最好缩减对房地产的投资。但与股票不同的是，房地产通常不能在短
期内变现，因此，想利用房地产泡沫来赚钱是极其危险的。
投资者应该考虑出售一些房地产，而住房购买者应该考虑降低要求，购买面积小一些或地段
便宜些的房子。对于将要退休的人或者想改变生活方式的人（例如移民）而言，做出这个选
择很有意义。而债务负担很重的人同样需要考虑上述建议。
将房地产的头寸对冲也是有可能的。例如，在英国，对房地产的指数博彩是允许的，但困难
在于，这样的博彩永远不会跟实际房产的价格相匹配。另一种方法是，购买政府债券和（或）
外国资产，因为在房地产价格调整时期，经济会比较疲软，货币会贬值，但这些资产收益相
对比较好，从而可以分摊风险。
当然，每个人都需要地方居住，因此大家一致行动起来出售住房，仅仅在理论上可行，实际
中不会发生这种情况。未来几年，如果消费物价剧烈上涨，带动房价上涨，现在出售住房的
机会成本将会非常大。但是，正如股市泡沫一样，也许最重要的是，人们不应该在价格上涨
时盲目效仿他人，高价购买住房或二次置业，或者进行房地产投资。
房地产投资者需要非常小心，特别是当他们有高额债务时。近年来，一些人从最开始的一套
出租房起步，建立了“房地产帝国”。当最初的房地产价格上涨时，他们立即将该房产作为抵
押，得到的贷款用作购买第二套房产的首付。最近几年，随着价格成倍增长，他们可以建立
一个投资组合，短期内变得很富有，至少纸面上是如此。但是，如果这些房地产中的大多数
被用作高额贷款的抵押物，那么房价稍有下降就会使他们最近几年所有的利润灰飞烟灭，投
资者将竹篮打水一场空，甚至遭受损失。一些聪明的投资者在房价居高时便会卖掉一些房地
产，既获取了利润又将实体资产变现，以备不时之需。否则，他们可能因紧急事件被迫以低
价将大量房地产变现。
养老基金与退休
近年来，不时传来养老基金经营不力的消息，导致一些人对养老基金产生了厌恶情绪并放弃
投资。但养老基金的税收优惠政策依然很有诱惑力，特别是对那些税率较高的人而言更是如
此。虽然有各种费用、成本，但是与养老基金的抵税收益相比，这些代价是微不足道的。
我们用最简单的模式来分析一下养老金投资。每个人年轻时都需要工作，获取一笔资产，以
备退休后有足够的收入做养老所需。将钱存入养老基金，可以从投资中获得回报。在复利条
件下，几十年后这笔钱会大大高于本金。因而，投资顾问总催促人们尽早把钱存入养老基金，
以获取复利收益。
假如每年有3％的实际投资收益率，某人在25岁时投资1000美元，在65岁退休时就可以获
得3260美元。但是，如果他在45岁才投资，就只能获得1800美元。20年的投资获利是800
美元，而40年的获利是2260美元，显然高很多。
为了在退休后享受最后薪资三分之二的收入（这通常是“界定利益计划”的目标），个人需要
从25岁到65岁将每年年薪的15～20％储蓄起来（或者公司代为办理）。所需储蓄的确切数
量依赖于投资业绩和养老基金的具体承诺条款（例如，它是否考虑了通货膨胀指数）。养老基
金的投资总量虽然只占40年来薪水的20％左右，但它可以确保投资人在退休后大约20年里
得到原来薪水的三分之二。然而，需要投入基金的资金数额对投资收益率很敏感，这正是泡
沫期间养老基金运营经常发生错误的原因。
界定利益计划是指没有界定雇主的供款率，而成员可取得的利益款额是依据就其年龄、服务
年期及最终平均薪金等因素所制定的公式计算的计划。
现在，许多界定利益计划已经不再对新雇员实施（有的对老雇员也已中断实施），投资风险已
经转移到了雇员身上。原则上，如果公司按照以往的界定供款计划支付同样数量的资金，最
终获得的养老金与旧的方案并没有多少差别。但是，许多公司都乘机削减他们每年的缴款，
这意味着雇员最终得到的养老基金将少得多，除非他们自己补足每年的缴款。在英国，养老
基金已经引发了多次罢工。养老基金问题很可能会变成争论的焦点。
界定供款计划是指已界定供款率，而所累算的利益是按照累积供款及投资收入计算的计划。
一般来说，计划成员除非符合若干准则，如年龄、服务年期或两者的组合，否则是取不到雇
主供款的全数利益的。
但是，养老基金的运营也依赖投资业绩和市场环境。如果经济情况比较糟糕，最终的养老基
金会少得令人失望，或者人们不得不推迟退休。如果恰恰在退休雇员遭受损失之前，股票价
格急剧下跌，应该没有什么影响，因为接近退休时，资产分配应该会逐渐脱离股票，变为固
定收益的资产。
界定利益计划使个人面临着很大风险——他们的公司可能因破产而无法支付承诺的缴款额。
谁能够保证它的稳定？就算稳定，能稳定50年吗？
