按照全国指数（nationwide index）计算，现在，英国的平均房价达14万英镑， 比1965
年的不足4000英镑涨了37倍。同期的消费品价格指数增长了大约12倍。因此，住房的实际
价格大约翻了三番，这相当于除去通货膨胀率的影响外，价格每年增长2.9%。除了享有房价
的增值收益之外，在此期间，住房所有者还可以自己居住，或者将住房出租，收取租金。然
而，房价的实际增长主要集中在近8年间。1995年的实际房价只比1965年高40％，也就是
说，从1965年到1995年，实际房价每年仅增长一点几个百分点。
实际房价并非每年都在稳步增长，而是明显地遵循一种周期性模式，大体上与英国的商业周
期相对应。实际上，从实际价格的角度分析，英国的房地产业在最近40多年里已经经历了四
次泡沫和三次泡沫破裂。三次房价长期增长的时期分别为：1973年以前、1982到1989年间、
1995年到2004年间，这三个时期内实际房价大约都增长了两倍。前两次长期增长后，紧随
而至的都是大规模的熊市，实际房价分别下降了32％和37.1％。20世纪70年代后期，房价
短期上涨，与此相应，熊市的规模也比较小。
1975年和1980年经济衰退时，实际房价并没有下降，因为那时的年度通货膨胀率也比较高，
1974年时为24％，1980年时为18％。然而，1990年的通货膨胀率只有9％，到1992年迅速
下降到4％以下。结果是，在20世纪90年代经济严重衰退时期，名义房价回落。1993年第
一季度的名义房价比1989年第三季度的峰值足足下降了20%，给市场造成了沉重的打击。
英国的房地产价格受到两个因素的影响，显得特别有周期性。一个因素是，大多数人通过浮
动利率来融资购房。所以英格兰银行可以通过降低或提高利率来影响抵押贷款还款额和房地
产市场价格。
另一个因素是英国的住房供给受到严格的计划控制，因此对房价升高的反应非常慢。从英国
上空鸟瞰，即使是英国南部，也不缺乏可利用的农田。而这些地区的开发却受到环境压力集
团和“别在我的后院动土”的地方压力。很久以前，当地政府规划制定了神圣不可侵犯的“绿
色地带”。最近 “乡村带”（village envelopes）之类的限制，已经阻碍了乡村的发展，要
想打破这些限制需要付出相当大的努力和代价。因此，不断升高的房价对供给根本没有什么
影响。
对照特征清单鉴别泡沫
