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在这次发布会上，周小川行长给全年货币政策走向定调。

李南：《财富非常道》，不说不知道。今天上午，周小川行长和薄熙来部长参加了全国两会的新闻发布会。夏所长，你看了以后有什么感想，先说说对小川行长的感觉？

夏斌：两个感觉：一个是对中央金融工作会议定的一些方针、政策做了进一步的宣传、解读；二是谈到了金融服务。原来的行长们是不讲这个的。

水皮：没有人提汇率的问题，这是很有意思的现象。另外，周小川两次回答问题都涉及到股市，这在以往是比较少的。更有意思的是，提问的不是国内记者，一个是日本的记者，一个是美国的记者。我有一个强烈的感觉，中国的资本市场跟境外的资本市场联系是非常强的。

李南：其实最关心的还是流动性问题。那两个记者问的还是中国这么多钱央行准备怎么办。我们看到春节之后央行上调准备金率，大量发行央行票据，在3月8日发行了带有惩罚性质的1100亿的定向票据，而且发行利率是3.1%，比以前低。央行今年收紧货币的姿态已经有端倪了，而且力度非常大。我们担心，钱会不会收多了？要是收多了也不好办啊。

夏斌：央行也不是简单地一味地收，收还是放，是根据宏观调控目标、经济调控目标，以及央行对于经济的判断——社会上应该存在多少货币，不会对物价形成压力。

水皮：现在M2的增长是16%，超过了韩国的15％。周小川提到，流动性过剩是世界各国都面临的问题。日本以前一直是零利率，现在好不容易才到0.5％，美国高一点，我们国内的利率也很低，在2.5%左右。这么低的利率，存钱就是事实上的贬值。

李南：所以前一阵日元利率上调，引起各国股市下跌，大家说是因为人家拿日元提前还钱去了。

水皮：是日元的套利交易。

李南：全世界钱都多，只有中国收紧，这也不太公平吧？

夏斌：这里面有几个问题，一个就是全世界流动性过剩，从2001年开始，格林斯潘一直执行低利率政策来刺激美国的经济。当然从2004年开始慢慢涨到现在，但现在美国新的中央银行又停止了低利率政策，起码是出现了停止的迹象，利率不涨了。美国的中央银行为了美国经济的增长，大量发行债券，引起了世界性的流动性过剩。

水皮：主要是我们买。

夏斌：第二块是日本，日本的经济低迷了十年，好不容易走出来了。长期低迷的时期一直靠低利率政策甚至于零利率政策刺激经济。美国、日本是世界两大经济强国，美元、日元两种货币都是国际结算货币，因此在全世界造成了流动性过剩。

这是讲全球的货币多。国内的流动性过剩，和这还不完全是一回事。中国现在人民币资本项目还没有完全放开，我们的货币多和我们的调控政策相关。什么意思呢？就是我们的墙没有完全打开，外国货币多但不让随便进来。当然进来的也有，违法违规进来的也有。

李南：您觉得从国外偷偷进来的这部分多不多？

夏斌：我也没有做过专门的数字分析，实际上是很难的，因为没有正规的统计报表。

李南：统计很难，但进来不难，是吗？

夏斌：进来也难，我想也有风险。

李南：有人说地下钱庄一天能进多少亿的。

夏斌：对整个国家的宏观数据来说，这个钱还是很少的。

中国流动性大考(2)

水皮：你觉得热钱是可以控制住的？

夏斌：应该想尽办法控制，一直坚持控制。

水皮：那现在是不是有点控制不住的迹象？

夏斌：我觉得基本上还是能够控制，但很多政策需要调整。

汇率口水战的背后

李南：控制流动性，减少贸易顺差是很重要的一块。但如果顺差减少了，美国发行的国债谁来买啊？中国大量的贸易顺差都买了美国国债。

夏斌：中国大量廉价劳动力生产了大量产品出口美国，使得美国东西价格便宜，得利的是老百姓。

水皮：小川行长算了笔账说，中美贸易基本上是平衡的，为什么呢？他说了几个数，美国对华贸易逆差有一部分是日本、韩国企业在中国设厂生产的产品。另外一个，大量的美国企业进入中国，这部分应该算是美国的企业。再加上其他方面的一些服务性贸易顺差，加在一起就差不多了。

李南：买卖一定是双赢的，大家都有利可图才能做得下去。

夏斌：从这个方面来看，我们也要认识到汇率不是完全能够解决现在的顺差问题，汇率的作用在减弱。

李南：也有一些媒体评论，说鲍尔森也明白不是汇率这么容易解决的问题，他只是以汇率为借口迫使中国金融自由化。

夏斌：鲍尔森是投资银行出来的人，代表着华尔街的利益，他很清楚他要什么。对于美国来说，跟中国的贸易项下的逆差，一时半时是改不了的。而他以逆差为借口，要求金融领域进一步放开，在这方面赚我们的钱。他要求中国金融机构的持股也要开放，金融机构自由进出，包括外汇资金的自由进出。我认为，这恰恰是中国目前阶段要当心的。

开放会有大量外汇流入，像东南亚金融危机一样，大量地流入，再大量地流出。

水皮：最怕的是大量流出。

夏斌：我认为当前政府还是挺清醒的，温总理今年工作的几大任务中，有一大任务提的是要提高金融开放的质量与水平。第一点就是要尽快制定金融开放的总体规划，有一句原则性的话，讲的是开放中也要谨慎。有一句话我印象很深，就是“要以我们中国为主”。

水皮：薄熙来在会上透露，外资并购徐工还没有批。

李南：你说这个是什么意思？

水皮：我的意思就是，美国真正跟中国打交道的人是不会在乎中国的贸易顺差的，因为他知道很多都是他们自己的跨国资本搞的。

今后十年国际上还有十万亿的制造业产能会到中国，而且会以并购中国龙头企业的方式实现。

夏斌：它们的产品在这儿生产。

水皮：然后出去，贸易逆差会越来越大。

把钱花到国外去

李南：他们通过金融服务也挣到了钱。我记得你也说过，咱们的商业银行也可以做并购。我们自己做不行吗？

夏斌：中国要尽快发展私募股权基金，另外，我们的中小企业、有活力的企业，甚至一些股份制改造的国有企业，资本性都不够，要抓紧时间充实资本金。

上市是一个方式，对不合上市条件的企业，风险投资也是一个方式，或者更直截了当的就是私募股权基金，把机构的、老百姓的资金，通过基金形式去参股、投资、收购。

水皮：但是搞不好就会被戴上高息揽存或者非法融资的帽子。

夏斌：我原来搞过高息揽存的调研，如果说从投资公司的组织形式来说，法律上是没有障碍的，只是具体操作的细节上还是有一点障碍。政府应该重视这个问题。一方面是国内资金害怕物价上涨寻找投资出口，另一方面是我们很多发展需要资金却没有资金，这是我们的金融没搞好，我们的融资结构、融资体系没搞好。

李南：现在国内钱还是很多的。前一段时间，有一个银行分了5个亿的基金额度，结果那天刚开始一分钟就卖了6个亿，爆了。

水皮：现在都限量发行。

李南：今年整个货币政策从目前的取向来看，收得很快，比如正在成立中的外汇投资管理公司。

夏斌：方向还是为了解决流动性，主要是解决过多的外汇储备。如果加以积极的运用，是符合国家的战略投资，提高国家整体的经济竞争力。

水皮：我们以前主要是买美国的债券。

李南：对，国债。

夏斌：这都是保密的，我也不知道，网上说是60%。

李南：您觉得这事靠谱吗？

夏斌：差不多，我们不公开的话，从美国方面能看出来，它有统计的。所以外汇投资公司一成立，到底管理多少钱，我认为可能会有一定的额度，咱们即使发也不会一步到位。比如我们先试一试，弄个400亿、500亿，练一练手，这么多钱拿去买什么、到哪里买？

水皮：会不会赔啊？

夏斌：要是操作不慎的话，会出问题的。但我觉得这些问题用不着专家在媒体上公开讨论，我相信国家有关部门里很多高素质的人，会去研究什么时候买、买什么，是买实体的东西，还是买金融的东西，是买股权，还是买产品比如说石油、黄金等。

水皮：生产资料。

夏斌：有些重要的，我们稀缺的。

李南：对，有战略意义的一些东西。这些东西要很好地算。我们一边算，一边我们还要了解世界经济的趋势。也就是说人家是一种什么状况，现在提防着什么，说到底，这是一种资金的博弈。

水皮：是不是也存在着对海外股市的投资？因为前段时间韩国有过这个说法，韩国也是外汇多，国家就明确地说拿出来去炒股。

夏斌：这个我说不清楚，但是我在想，作为一个战略性投资，一些战略性产业、战略性行业，甚至一些战略性企业，我们是不是可以考虑要它的股权。我们现在有时候收购油田，都是以买股票的形式。从这个意义上讲，也不是不可能。

我去年五六月份提出7000亿美金外汇储备就够了。外汇多了，我们当然也可以去花、疏导。其中也包括让老百姓去换汇，到外面去投资。

李南：比如QDII？

夏斌：但是QDII还没做好啊。

水皮：我就特别担心，我们有没有在华尔街市场上进进出出的、沉浸了多少年的会操盘的人，包括我们的管理层中间有没有类似这样的人才，他们会对大势有较好的判断。

流动性考验央行

李南：我再问一个问题，央行对货币量的调控，会不会影响到资产价格，今年会不会有这样的现象发生？

夏斌：那就看它放和收的度了。

水皮：这话的风格越来越像格林斯潘。格林斯潘十年前发表《非理性繁荣》时的讲话基本上就是这样的，我不以调控资产价格为目标，但是我非常关注。

李南：流动性，今年到底会收成什么样子？

夏斌：还是会按照央行的指导性意见，比如货币供应量M2增长16%什么的。但是我认为，这些东西要注意，要考虑到中国金融市场结构的变化。什么意思呢？就算货币供应量基本控制住了，但在贷款的过程中还要注意结构的问题，因为除了投入实体经济，股票、债券各种商业票据都有。我们要注意结构不要出现扭曲。中国正处于经济转轨时期，没有像成熟的市场经济那样，所以很多的风险简单用经济概念很难判断。央行说要关注银行的流动性，我说也要关注企业的流动性。经济的发展，实际上是实体经济在做，实体经济从市场上能够拿到多少钱，实际拿到多少钱，这一点非常重要。

红酒：最浪漫的投资

路志明北京醉酷绿领庄园执行董事

班世强美国花旗银行北京分行私人银行部董事

与法国人和美国人相比，中国人的葡萄酒消费量非常低。麦格理证券的数据显示，中国人均葡萄酒年消费量仅有0.3升，而美国人是12升，法国人的消费量高达59升。不过这种情况现在正在改变，葡萄酒消费也将和其他许多西方事物一样日益渗透到中国人的日常生活中。据中国国家统计局的数字，过去5年来，中国人均葡萄酒消费量大约增长了一倍。

随着国内红酒爱好者的慢慢增加，红酒收藏和投资的热度也在不断升温。现在，红酒迷们聚在一起，谈论的不光是红酒醇美，还有收藏投资的心得。法国前总统密特朗生前珍藏的一窖葡萄酒在巴黎高价拍出，比估价高出一倍多；一瓶法国西部的“阿马尼亚克”被人以1300欧元的高价买走，而它的实价超不过100欧元……

李南：《财富非常道》,不说不知道。今天我们要谈谈红酒如何进行投资。

路志明：投资红酒有两种方式：一种是自己买完了让别人去喝，赚中间的利润。另外一种就是买回来窖存，酒在不断地升值，虽然升值空间并不是这么大，但是你可以慢慢享用它。

李南：1998年的拉菲，2006年初的时候，单瓶售价是103英镑，但到了2006年底的时候，已经到了198英镑了。就是说，当年的投资回报率可以达到90%。为什么酒会有这样好的投资前景，客户到底看好的是什么？

班世强：我觉得是一种文化，是一种身份的象征。比如聚会的时候，某人忽然拿出一瓶某一年的拉菲让大家喝，会突然间让人感觉到这个人很有品位。

不可再生的投资品

路志明：像钻石珠宝这些投资品，除了世界上只有一两颗的极品宝石外，都是可复制的，就是说宝石永远开采不完。而红酒是不可再生的，喝一瓶少一瓶，这是由产量决定的。

李南：白兰地，比如干邑能不能投资？

路志明：白兰地属于高酒精的蒸馏酒。高酒精的酒，就像茅台、五粮液，不管喝哪一年的，它的味道都差不多，没有很大的年份区别。葡萄酒则不同，很看重年份区别。今年是好年景，那么酿出的酒都特别有生命力，大家都看好。

李南：北京现在出现了红酒的投资，也出现了一些红酒的基金，它们一般是怎么做的？

路志明：最典型的一类，就是买酒花。比如说，很多专家认为2006年是一个特好的年份，在法国波尔多地区，阳光滋润，葡萄强壮，非常好，预计2006年是一个大好年。那么在酒还没有出厂的时候，已经有很多人，把钱放在了一个基金里面，或者是放到一个公司里面，买期酒了。酒一出来还没有上市就先到地窖里去，市场上见到的酒越来越少，价格也越炒越高，附加值就出来了。

李南：我觉得这有点像股票的坐庄，就是垄断嘛！

路志明：你说是垄断，我不认为是垄断，为什么呢？因为真正有储藏价值的红酒必须有一段很长的储藏期。一般来说，酒在出厂灌瓶后，15年以后才是最佳饮用状态。如果没有人去储藏它爱护它15年的话，它可能两岁的时候就被人喝掉了。那么真正的美味，它的最美好的那个旺盛期都没有到来，就已经被毁灭了。

李南：为什么大家一谈到投资葡萄酒，都是五大酒庄的拉菲、拉图什么的？

班世强：好酒的资源是非常有限的。好多著名的酒庄，都有很多年的历史，有的甚至有150年的历史了，它的葡萄树一直长在那里，结出来的葡萄和只有几年历史的葡萄秧苗结出来的葡萄，酿出来的酒那是有天壤之别的。

李南：老藤的葡萄酿的酒更具有投资价值是吗？

班世强：价值非常高。我们在市场上所能接触到的绝大多数葡萄酒，是不具有投资价值的。真正具有投资价值的，被业界称为投资级的葡萄酒的，是指可以长期地收藏，并随时间延长而升值的葡萄酒，目前仅有不到百种品牌的投资级葡萄酒。而且这些酒的产量非常有限，仅占整个葡萄酒产量的1‰。

李南：这些酒有哪些不同呢？

班世强：从种植开始就不同。葡萄的品种，必须是很好的品种，而且它的年龄要好，土壤也要非常好。像波尔多，天生那一块地，它的气候土壤都适合生产好酒。波尔多有30个头牌酒庄，每年生产的葡萄酒总量不超过50万箱，每十年仅有三个年份的酒是具有投资价值的。一级酒庄就五个，拉菲（LafiteRothschild）、拉图（Latour）、玛歌（Margaux）、木桐（MoutonRothschild）和奥比安（Haut-Brion）。

李南：就这五个酒庄的酒，而且还得找那几个年份的酒买，才有投资价值，太难了吧？

路志明：你说得太绝对了，也不尽然，比方说像小拉菲，它不是正牌酒，因为拉菲作为一个特别成功的酒庄，并购了一些它认为葡萄品种相对较好的酒庄，产出的副牌酒叫小拉菲，这个酒的升值没有大拉菲的空间大，但是也具备了升值空间。比方2001年的小拉菲，去年是900多，今年1200，从900到1200，难道不具备投资价值吗？

李南：我觉得30%已经是一个比较高的投资收益率了。但我看到资料说最近六七年红酒的平均收益率是8%~12%。

班世强：一般情形下，8%到12%的回报已经很不错了。目前来看，如果设立的基金在海外的话，我们能提供的回报率一般一年能达到15%。

风险：红酒变红醋

李南：我有一个疑问，你刚才说好的葡萄酒必须有15年成熟期，但很多酒其实应该在出厂之后两三年就把它喝完，放长了就成醋了，对吧？

路志明：这个问题非常好，收藏酒变成醋的是大有酒在。通常红葡萄酒保存应该是横着放，让木塞和酒充分接触，而且应该是让它静止，不能老搬来搬去。

李南：就是说搞红酒投资，虽然酒有很高的升值空间，但是中间的保存过程非常难，要求非常的专业。这个问题怎么解决？

班世强：所以专业的投资公司应运而生，它们有专业的地下酒窖。投资红酒付过钱后，你看不到酒，酒在它们专业的酒窖里。公司会每个季度给你做一个报表，说你上次买的50瓶什么什么酒，每瓶已经升值多少。但是这种投资，量会很大，红酒公司其实也是一种投资资金的风险转换。也就是说红酒公司在法国买完这批酒，加一定的利润，到国内马上就成交了，它的风险已经没有了，转换到投资者身上了，他们则可以再拿这笔钱，再去进第二批酒。

门槛不低，方式多样

李南：资料说，法国的一家基金在香港发售红酒基金，2002年到2003年时，最低认购额是1万和5万美金。

路志明：其实红酒投资，门槛还是挺高的，因为红酒投资的量往往非常大。如果你要买个十瓶八瓶的酒，我不认为它是一个投资行为，只能说是一种个人爱好。红酒投资，要购买整箱的，或者说大包装的，才会是一个真正的投资行为。

李南：最近几年，哪几个年份的酒，你觉得是最具有收藏价值的，最具有投资价值的？

班世强：最好是十分的年。比如波尔多地区，1995年就是八分，2000年是个大年，2002年也可以，2006年是个好年。如果你想知道得更具体，得去查字典。

李南：这个分是谁评的？

班世强：这是专业人士评出来的。包括法国红酒协会、法国红酒进出口公司，还有法国品酒协会，一七几几年就成立了。要注意，这个分与丰收没丰收没关系，可能这一年产的葡萄并不多，但是特别好。糖度和酸度最适合酿酒，酿的酒品质就会非常好。

李南：给产地、年头评分都有这么专业的机构，那红酒的涨跌由谁决定呢？一瓶酒，去年是900块钱，今年到1200，它怎么就能够涨这么多呢？谁说它就能值这么多钱？这让我想起了股票的一级半市场，叫涨跌全凭一张嘴。

班世强：分析师、品酒师在说话。

李南：万一他们被人买通怎么办？这又使我想到普洱茶的炒作。

路志明：我觉得葡萄酒跟普洱茶，还是不一样的。首先葡萄酒历史很长，从古埃及的壁画来讲，到现在已经将近一万年的历史。另外，葡萄酒的产量是到点就没的，它的抗仿制性很强，无法仿制，除非是假酒来冒它的商标。再有很重要的一点就是这个年份的葡萄酒是喝一瓶就少一瓶，它不会允许一些人100瓶拿来卖几次，有可能第二次卖就变成80瓶，第三次卖就变成20瓶了，所以说炒作的空间还是很小的。

班世强：很有名的酒庄多是世代相传的，祖祖辈辈一直工作在这个酒庄上，他们像爱惜自己的生命一样去爱惜自己的酒庄，这种传统的力量也是不可忽视的。

降不下的房价

水皮《华夏时报》总编辑

张景东华安证券高级研究员

住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。

2007年，房价仍然是整个房地产市场关注的中心。

房价是涨是跌？

开发商当然希望价格稳步上涨，而老百姓当然希望房价能降下来，才有可能实现购房的愿望。

“继续把控制住房价格过快上涨纳入政府工作的目标责任制。遏制投机、控制投资、抑制过度消费的同时，保持合理的房地产投资规模和合理的住房价格水平。”

“房价上涨过快的城市，要加大‘两限两竞’商品住房建设力度，增加满足当地居民自住需要的中低价位、中小户型普通商品住房供应”……

面对全国范围内“过高”的房价，政府当然不会“袖手旁观”。

可是，房价能降下来吗？

李南：《财富非常道》，不说不知道。日前举行的全国建设工作会议指出，今年房地产调控的四项主要任务，首先稳定现有调控政策，而且要完善相关配套措施，并抓紧贯彻落实；第二是保持政策的稳定性和延续性；第三是要完善住房保障制度，切实保障中低收入家庭能够有房子住；第四是要加大政策宣传力度，正确引导市场消费。其实就是说，目前90平方米以下户型供应量不足20%，要把它扭转到占到70%以上。现在为什么一再强调消费中的贪大求阔现象需要改变呢？我记得樊纲说他把买房归为三种动机，一个是投资性购房，一个是正常的住房需求，第三种是奢侈品的消费。比如水皮，去年股市挣了一倍，他肯定把钱买房子了。开个玩笑。

水皮：不，有你这个观点的大有人在，说去年股市涨了，所以今年房子肯定好卖，而且是大房子好卖。

李南：流向股市的资金和流向房市的资金通常会有一个跷跷板的效应。

张景东：很重要的原因是所谓的流动性过剩。

李南：但是我相信经过调控之后，房价至少没有这么大的想像空间，一定会稳定下来。

水皮：我最近接触的很多地产商，他给你的建议是分类的。比如，你如果是自住，那么只要在你的接受能力范围之内，你任何时候买房都是对的，价位无所谓高低。但是如果是要投资的话，不建议你现在投资。他觉得现在不是最好的时候，尽管我们感觉像北京、上海，特别是城市中心的房子，房价下降的可能性微乎其微。但是，这些地方的房租在持续下降，所以你的收入是在下降的，这就不足以支撑你的投资收益。

张景东：其实我觉得，房地产市场主要还是一个结构性问题。市场上只能提供一种房子，基本上都是中高价的商品房。而老百姓的买房需求有时候也基本是一致化的，都愿意去买高档的、大一点的、贵一点的、好一点的。而应该有的小户型或者是经济适用房、廉租房的需求，在我们的市场里几乎没有。

有钱就能买？

李南：有一个数据，目前40个重点城市的平均套型面积是113平米，北京的待售房的平均面积居然达到了143平米。其实前几年我买房时，我就想买一个100平米左右、能够好住的房子。但是我发现，100平米左右的房子，基本就没有好住的。房地产商会把那个房子设计得让你不那么舒服，一定让你觉得160平米的房子才是好住的房子。

水皮：这是一种引导。我是赞成90平米占70%的。中国人口的确比较多，而且城市化进程也比较快，在这两种因素作用之下，住宅的供应是很有限的。从节约资源的角度来讲，这是肯定对的。但是另外一个需要注意的是，从全国的平均水平来看，现有的人均居住面积，全国是26平米，北京、上海是33和32平米。以一家三口计算的话，家庭面积都超过90了。而住房是刚性配置，现在我都住100平米的面积了，以后买房却只能买90的，这样的政策推行起来难度是非常大的。

张景东：140平米以上的房子要征收所谓的保有税。

水皮：比如说我有5套90平米的房子怎么办？算不算？

李南：加起来一块儿算呗。

水皮：没有，人家说是算单套的，控制你单套的面积。我一直赞成国家出台禁止国内居民炒房的规定，就像禁止外资购买住房一样。但是现在没有对国内居民的禁止性条款。比如说以家庭为单位，一个家庭最多就只能拥有几套住房，因为你拥有的房子越多，则意味着别人被你剥夺了同样居住的权利。而居民在住房上是应该拥有平等的权利的。

张景东：但是我觉得你的建议基本上没有什么操作性。

水皮：怎么会没有操作性呢？

张景东：如果他交得起钱，你凭什么不让人家买？比如说买面包，我吃一个可以吃饱，但是我可以买两个，买十个，买二十个。只要我花得起钱，我为什么不能买？

李南：这是房子，不是面包。

水皮：当你有足够的钱，把城市里所有的面包都买到你家去时，你知道会发生什么现象吗？你也吃不到面包。因为资源是有限的。我就看到过一个例子，在一个有400套别墅的小区里，有个人自己就买了200来套，然后他单独砌个墙，自己聘保安看着。

张景东：他买的是高档房，本身老百姓就买不起这个房。

李南：高档房意味着它的容积率就更低。

转账和“价差”

李南：这几天，建设部和中国人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。在以前，我们会通过房屋中介卖房子。房屋中介会把房钱一次性打给你，之后它再转手把房子以更高的价格出售。这个通知出来后，不能这样操作了。现在必须通过银行转账来完成，而且账户必须是属于当事人而不是中介公司的。

水皮：这是诚信问题。中介机构赖以安身立命的，就是信用。在美国，房屋买卖一般会通过房屋经纪人来进行。房屋经纪人了解市场情况，他从买卖双方收取佣金后，他会找到合理的价格，让卖房者和买房者都感觉比较合适。并且，因为能够维护客户的利益，所以他会形成较好的口碑。但是我们的中介，还是有点吃了上家吃下家的概念。

张景东：中介有信息优势，他能掌握买家和卖家足够多的信息，而买家和卖家是不能直接见面的，这一点就造成了他可以吃差价。

李南：还有一种情况是，你要卖房子，你跟我商量说你的底价是80万，假如说你能卖到90万，剩下的10万就分成。中介就可以拿到3~5万的价差。

张景东：价差的形成是市场的产物，而不能说是有中介就能够收到差价。包括以后银行转账的规定，我觉得很可能也贯彻不下去。为什么呢？按现在的制度，比如说你有一套房子是50万买的，现在可以卖到100万的价格了。你如果真的从银行交税，需要交5%的营业税和20%的个人所得税，大概有十五六万，最后自己剩了八十四五万。那么就银行转账转个60万吧，算是增值了10万，税收也就少交了。剩下30多万，买者打给你现金，你再给买者打个九五折。

李南：还有一个方式，你填合同的时候，少填一些，把总价给压下来，这样可以少交税。

水皮：市场的确有现金交易的需求，因为它可以避税。

张景东：虽然说它是不合法的，但是确实有很强的需求。中介在满足双方需求的同时，可能违背了有关法律的规定。

李南：对。据说已经开始严查了。

水皮：这个行业之所以乱，主要还是因为乱中有利可图。市场经过由乱到治的过程，慢慢才会形成中介领域的品牌。

租房，还是买二手房？

李南：我有几个租房子的同事，现在已经被他的房东给赶出来了。为什么呢？他要把房子卖了，因为现在的租金在下滑。

水皮：如果不考虑农村人口进城，单以城市人口计算的话，那么人口到达顶峰之后，租金会不断地下降。而且城市人群以家庭为单位，所拥有的房子套数会比较多。

李南：没错。我和一个朋友聊天，我问他有几套房子，他说有5套。他自己有一套，然后给女儿买了一套，岳父岳母去世了又给他们留了一套，自己的父母也给留了一套。以后这样的事情会很多的，因为只有一个孩子。

张景东：而且要想靠租房赚钱的人要特别注意一点，就是不同类型的房子，租金是不一样的。我的一个朋友在CBD买了两套房子，一套三居的，比较大；一套一居室的，比较小。租的时候发现，一居的可以一个月租到3500元，但是三居室的只能租到4000元。根本租不出去，他后悔说当初不如多买两套小户型了。

李南：现在二手房市场有点儿供不应求，像北京的供需比例大概是1：5左右，这个比例是非常高的。

水皮：因为新房价格一直以平均10%的速度在上涨。

张景东：而且大城市的新房是越盖越远，北京现在可能盖到六环了。你真的住到那么远的地方，怎么上下班呢？所以只好买二手房。

水皮：所以城市中心的二手房有很大的市场需求。城市的就业结构，让我们不可能跑到郊区去住，然后在上班的路上花费两个小时，成本太昂贵了。这就决定了市中心的房子价格是越来越高。

李南：那咱们到海外去买房。韩国人现在在美国买房，当年日本人也在美国买房。不是说资产配置嘛，配置有很多方式。比如说你可以配置在房子、黄金、股票、基金上，你也可以把房子配置在香港、美国、日本、中国。在美国纽约郊区的一套中产阶级别墅，目前的价位大概是三四百万人民币，这个价位比北京的可便宜多了，而且是非常好的。

水皮：美国的房地产泡沫刚刚破裂，你现在就建议大家去买房子？

李南：等破得再厉害一点的时候再买。你可以做好准备嘛。为什么现在很多人去柏林买房子做投资，就是因为德国经济在复苏。

张景东：在我的印象里，凡是欠发达地区的居民也好，企业也好，到发达地区的国家去投资，或者是置业，基本上没有成功的先例。

水皮：而且都是泡沫破裂的前兆。

张景东：对。

李南：你知道当年在1997年的时候，很多人因为在香港买了房子，所以后来在房价重新回升的时候，大赚了一笔。为什么在柏林买房子就不能够投资，不能够赚钱呢？

水皮：巨大误导。我有个同学是移民香港的，你知道1997年的房价跌得剩下多少？原来的60%，全是负翁。要说到远处去买房，网上经常流传一个笑话，是说好不容易在北京的东面买了一套房子，装修好了刚住进去，却收到河北移动的短信，说“欢迎你来到河北”。

财务自由，终极梦想

季欣麟《投资有道》总编辑

蔡小辉北京东方华尔金融咨询有限责任公司营销中心总经理

穷人和中产阶级为钱而工作，而富人们让钱为他们工作。

我们每个人都有两样伟大的东西：思想和时间。

每一元钞票流入你的手中，只有你才有权决定你自己的前途。愚蠢地用掉它，你就选择了贫困；把钱用在负债项目上，你就会进入中产阶层；投资于你的头脑，学习如何获取资产，财富将成为你的目标和你的未来。

选择是你做出的。

每一天，面对每一元钱，你都要做出自己是成为一名富人、穷人还是中产阶级的抉择。

李南：《财富非常道》，不说不知道。今天我们特别做一期关于财务自由的话题，先请季欣麟说说怎么理解财务自由这个词。

季欣麟：我周围有自称财务自由的一些人，他们有个特色，就是有不断增值的一些资产，不需要工作，还是有不断的现金进来，否则就算有几千万，可是我如果不工作的话，就没有任何的现金收入。

李南：这不算财务自由吗？

季欣麟：不算财务自由。

李南：《穷爸爸富爸爸》这本书里说，除非发生意想不到的大事，否则我们完全可以选择工作，也可以选择不工作，并且我们的财富能够避开通货膨胀，而且在不断地增加着。我想这就是财务自由。资产已经多到可以自我增值，就好像种下了一棵树，你年复一年地浇灌它，终有一天它不再需要你的照料，它可以自己生长了，它的根已经足够深，你现在就可以开始享受它的绿阴了。

蔡小辉：谈到财务自由，大家可能把它想像得太过复杂了，财务自由其实很简单，就是你仅仅靠着理财收入，就能满足你的生活支出叫财务自由了。

李南：苏有朋也说，我买了很多房子，然后坐吃等死就好了，这是财务自由的一个很好的境界。另外美国的个人理财权威苏西欧曼说，财务自由不是拥有百万或千万美元，而是你感觉到自由，那么了解你自己和所拥有的，知道即使明天因为生病，或是公司裁员你丢了工作，你也不会有大麻烦，仍旧可以舒适地生活一段时间，不用发愁立即去找工作。那么等你退休的时候，你也可以虽然不是很奢侈地生活，但是可以生活得很舒适，也不会去欠账，还可以偶尔去旅行。

蔡小辉：其实苏西欧曼谈到了这样一个话题，工作也好、投资也好、理财也好，我们为的是什么？为的是让自己的生活幸福，那么怎样才能让你感到幸福呢？当你需要花钱的时候，有足够的钱给你花，家庭的和睦、生活的和谐、子女的孝顺，都是生活幸福。所以我们理财要考虑，到底追求的是什么？是财富的无限增长，还是自己生活的满足？我和国内一些顶尖的基金经理们交流过，他们认为投资的真谛是什么？是快快乐乐地生活。我可以举两个例子，第一个是国内号称唯一一个五星级的基金经理，易方达的投资总监江作良，他每天晚上下班之后，就是回家陪着孩子玩。去年全球共同基金业绩排名第一的景顺基金经理李学文，他也是每天一下班就回家陪孩子玩。他们在这种平和的心态当中，逐步实现自己的理念，逐步实现投资的不断增值，这才是关键。

李南：我想我要是有基金公司经理他们的收入的话，我也会下班陪孩子玩。

理性和感性的战争

蔡小辉：说到财务自由，大家都在想着财务自由要多挣钱，但是忘了另外一个途径，如果降低生活支出和生活预期的话，并不需要多少钱就能实现财务自由。

李南：那我的财务自由还能有什么意义呢？我觉得财务自由，对于女孩子来说，就是可以放心大胆地买自己喜欢的东西。

蔡小辉：小到目前大概要买多少东西，这些东西总共要花多少钱；大到对未来生活有一个合理的预期，都可以做一个假定。情况变化之后还可以调整，形成理财目标，包括我要买多大的房子，我要买一个什么样的车子，孩子上大学要花多少钱，我给他准备提供什么样的教育水平。我准备出去旅游，每年花多少钱……把这些都定下来，做出一个现代的假设，然后看一下我现在的资产，和这些还差多少距离，怎样去实现它。

李南：那是个静态的东西，这样一个目标还要调整吗？

蔡小辉：每年可以调整一次。

李南：太频繁，计划赶不上变化。

蔡小辉：一年调整一次，其实是已经比较快了，一般说我们可以三四年调整一次。

李南：我们的GDP一年调整一次，一点都不过分。

蔡小辉：但是如果你一年调整一次的话，你就会发现你原来所有的计划都是无法实现的。

季欣麟：所以《穷爸爸富爸爸》的作者就讲，其实金钱并不具备真正的价值，真正的价值在于所谓人的脑袋里。蔡老师讲的是必须要有一个比较清晰、理性的规划。那有点像理性和感性的战争，有一个理性的脑袋，不被感性所影响，能够用纪律来执行。

李南：我曾经特别鄙视我的一个朋友，他把钱都存进银行，我就说你怎么能够这么不积极进取呢？后来看了苏西欧曼的一句话，他说其实当你不知道去投资什么的时候，你最好的方式就是存银行，这样你至少可以保证你本金还在，你还有机会。

蔡小辉：我比较认同你这个朋友的做法，我们经常在生活当中看到很多人，要去投资了，拿着钱马上都投入到市场当中，在这个过程当中他们还不具备足够多的经验，足够的心理素质和技巧去面对问题，他们所需要的是在市场当中，找寻一个自己比较喜欢的猎物，想捞一把，到最后往往没有捞着，反而被猎物咬了一口。

季欣麟：这其实就是让小学生去回答大学生的考卷。很多人一谈到投资，就谈到运气两个字，觉得投资就是靠运气。其实投资应该是一个习惯，有些人定期定额去投资基金，甚至会在基金高点的时候大量赎回，在低点的时候大量地买进，这也是一种投资习惯，反而他能够享受到一些比较好的复利。

蔡小辉：对于我们很多人来说，自己去做投资的时候，有一个想法就是短期暴富，最好一年就能翻一番，或者翻几番。而且很多人往往容易快速大量地做交易，这种状况导致的结果是产生巨大的亏损。我认为比较现实的方式是先拿出一小部分钱来，去试试，摸索出适合自己的盈利模式，适合自己的风险控制方式，然后再去慢慢品尝市场这份香甜的美酒，避免一开始的时候，我们就喝醉了。

季欣麟：就像我的老板，一开始玩香港的股票，一天就有10%~20%的获利，很多基金经理人来推荐他，说我这一年获利10%，他说这是我一天的回报。这个感觉就很不对，后来因为短线进出的关系，他也吃亏了。他去买房产，买时市价260万，后来变成80万。一天就可以达到10%的获利，不能把它当成是一种常态，每天就10%，那一年就是3600%了，这个几率有多大，大家可以自己去考虑。

李南：对，实际上你最喜欢的投资方式，并不一定是你最适合的，回报最高的也并不一定是你最适合的。很多女孩子喜欢穿黑衣服，也并不是所有人都适合穿黑衣服，而这个东西别人都不知道，只有你自己才会知道。

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