牺牲当前消费来增加未来消费——投资
随着经济的不断发展，投资和人们的生活越来越紧密，已经成为许多人生活的重要组成部分。所以，我们很有必要对投资的概念及内涵进行探讨。根据经济学上的定义，投资是指牺牲或放弃现在可用于消费的价值以获取未来更大价值的一种经济活动。投资活动主体与范畴非常广泛，在此我们以个人投资为例来对投资进行解释：
如果你手上现有1000块闲钱，你可在周末带全家出游后上酒店吃上一顿大餐，大家可以过个愉快的周末，或者买一件高档的衣服。但你也可存入银行，以获得利息，或者买入股票或基金，等待分红或涨升，或者从古玩市场买入字画，等待增值，或者参股朋友所开的小店，分得利润。前面一种情况就是花掉金钱（价值），获得消费与全家的享受；后面几种情况就是放弃现在的消费，以获得以后更多的金钱，这就是投资。再简单来说，你的本金在未来能增值或获得收益的所有活动都可叫投资。消费与投资是一个相对的概念。消费是现在享受，放弃未来的收益，而投资是放弃现在的享受，获得未来更大的收益。
投资的资本来源既可以是通过节俭的手段增加，如每个月工资收入中除去日常消费等支出后的节余，也可以是通过负债的方式获得，如借人贷款等方式，还可以采用保证金的交易方式以小博大，放大自己的投资额度。从理论上来说，其投资额度的放大是以风险程度的提高为代价的，它们遵循“风险与收益平衡”的原则，即收益越高的投资则风险也越大。所以说任何投资都是有风险的，只是程度大小不同而已。由此可见，只要是投资就有赌博的成分在里面，因为未来的预期往往会随着现实的变化而变化。如果现实按着你的预期方向发展，你就赌赢了，会获得很好的投资回报；如果现实没有按着你的预期方向发展，你就赌输了，就会遭受亏损。
具体来说，个人投资的主要成分包括金融市场上买卖的各种资产，如债券、股票、基金、外汇、期货等，以及在实物市场上买卖的资产，如房地产、金银珠宝、邮票、古玩收藏等，或者实业投资，如店铺、企业等。
投资可以根据不同的标准划分成不同的类别：
1．狭义投资和广义投资
在经济学中，投资有广义和狭义之分。广义的投资是指为了获得未来报酬或收益而预先垫支资本及货币的各种经济行为。如开办工厂、开发矿山、开垦农场，以及购买股票、债券、期货等。狭义的投资则仅指投资于各种有价证券，进行有价证券的买卖，也可称为证券投资，如购买股票、债券等。
2．实际投资和金融投资
按照投资对象的不同，投资可以分为实际投资和金融投资。实际投资是指投资于具有实物形态的资产，如黄金、房地产、厂房、机器设备、文物古玩、珠宝玉石等。一般来说，实际投资所涉及的是人与物，与自然界的关系，而且实际资产能看、能摸、能用，用途广泛，价值稳定，投资收益也不低。金融投资则是指投资于货币价值形态表示的金融领域的资产，如股票、债券、外汇等。金融投资不涉及人与自然界的关系，只涉及人与人之间的财务交易，而且金融资产也是一种无形的抽象的资产，具有投资收益高、价值不稳定的特点。
3．国家投资、企业投资和个人投资
按照投资主体类别不同，投资可分为国家投资、企业投资和个人投资。
国家投资，是指中央政府和地方各级政府所进行的投资，通常表现为财政投资，它可由国家直接拨款来安排，无偿使用，也可以委托管理投资的专业银行或投资公司实行贷款，有偿使用。国家投资的主体是各级政府，投资对象多为公共事业，如学校、医院、邮电局及其他一些基础设施、公共设施等，因此也被称为政府投资、公共投资。其实质是国家作为特殊的经济主体，引导社会生产，稳定社会生活，保持经济和社会的正常发展。
企业投资，是指企业作为投资主体所进行的投资。这里的企业包括国营、集体、个体、私营、企业集团、跨国公司及其子公司、金融组织及海外分支机构等各种类型的企业，其投资范围涉及社会生产以及社会生活的各个方面。企业投资的实质，是企业作为独立的投资主体，在优先实现自己的投资目的和经济利益的前提下，为国家的发展作贡献。对于企业投资，我们既要加以支持和鼓励，又要对其进行调控和约束，以防止出现不良投资行为。
个人投资的主体是个人，是指个人凭手中的资金购买投资证券充作金融资产借以获利。值得注意的是，这里的个人并不是指个体企业，应将二者加以区分。个人投资的实质是广大劳动者将自己节约的消费支出转化为投资，在个人获得利益的同时增加了社会的积累。
4．生产性投资和非生产性投资
投资按其投人的领域，可分为生产性投资和非生产性投资。
生产性投资是指投入到生产、建设等物质生产领域中的投资，其最终成果是各种生产性资产。由于企业的生产性资产分为固定资产和流动资产，因此，生产性投资又分为固定资产投资和流动资产投资。在经济建设中，固定资产投资与流动资产投资必须保持适当的比例，这样，生产和投资才能正常进行。生产性投资通过循环和周转可以回流，并且可以实现增值和积累。
非生产性投资是指投入到非生产领域中的投资，其最终成果是各种非生产性资产，主要用于满足人的物质文体生活需要。非生产性投资又可以分为两部分：一部分是纯消费性投资，没有赢利，投资不能收回，其再投资依靠社会积累，如对学校、国防安全、社会福利设施等的投资；另一部分是可转化为无形商品的投资，有赢利，可以收回投资，甚至可以实现增值和积累，如对影剧院、电视台、信息中心和咨询公司的投资。
5．国内投资和国外投资
按照投资来源的不同，投资可分为国内投资和国外投资。国内投资是指本国政府、企业、个人等在本国境内所进行的投资。国内投资总量代表了一个国家的经济发展水平的高低，积累能力的大小和经济实力的强弱。
国外投资是指外国政府、企业、个人，以及国际机构在本国境内所进行的投资。它包括外国资本以各种形式直接进入本国境内投资和本国筹资者到境外发行债券和股票筹集资本带回本国境内使用两大类型。国外投资的实质，就是利用外资，利用国际经济资源，包括先进的技术设备，举借债务投资经营发展本国经济。
一个国家，尤其是发展中国家，应处理好国内投资和国外投资的关系，根据本国的具体情况，确定吸收国外投资的规模、内容和方式，在充分依靠本国力量的前提下，最大限度地利用外国资本。
6．赢利性投资与政策性投资
按经营目标的不同，投资可分为赢利性投资和政策性投资。赢利性投资又称为经济性投资，在西方也常称为商业投资，是指为了通过生产经营而获取赢利所进行的投资，一般主要投入到生产或流通领域当中。经济性投资能带来赢利，担负着促进生产发展和社会进步的重要职能，同时也承担着一定的风险。
政策性投资又称非赢利性投资，是指用于保证社会发展和群众生活需要而不能或允许不能带来经济赢利的投资。政策性投资不能带来经济效益，却能带来社会效益，具体可分为两种类型：一种是本身就不属于生产经营因而不存在赢利可言的项目所花费的投资，如公共设施投资。这类投资支出由国家规定安排。另一种本身是生产经营性投资支出，存在潜在的赢利性，但由于各种因素而发生亏损，这类投资是国家允许的并有相应的政策规定。后一类型的投资会随着客观条件的变化而转变为赢利性投资。
对于一个国家来说，应处理好政策性投资和经济性投资的关系，尽量节约对政策性投资的支出，同时加强经济性投资的建设。
最热门的财产增值手段——买卖股票
从2007年以来，消费者物价指数(CPI)越来越高。2008年1月份CPI达到7.1%，2月份达到8.7%。如果人们不能通过投资使自己的资产有效增值并超过CPI的增速，那么等待的只有财富或快或慢地缩水。在通货膨胀面前，银行存款最不可靠；债券也难以保值；固定资产买多了也不好兑现，流动性很差；黄金尽管可以保值，但是保管难度大。从美国经济发展历史来看，抵御通货膨胀风险的最好办法其实就是股票投资。
可以说，股票是现在最流行、最火暴的投资工具。大部分人围绕股票构建自己的投资理财规划，再结合其他投资工具建立投资组合。从短期来看，股票具有很大的风险，操作不好有可能血本无归，但从长期来看，股票的风险并不是很大。
海外大量的历史数据表明，股票的收益率在长期几乎不受通货膨胀率的影响，是一种出色的长期保值工具，而银行存款、各类债券、短期票据等固定收入资产都无法与股票相提并论。
美国的证券市场至今已经历了200多年的历史，研究美国市场的发展历程无疑具有较好的借鉴意义。有专业机构对美国证券市场中的股票、长期政府债券和短期政府债券三类资产在不同阶段的长期的收益表现进行了对比，资产收益率的数据都是剔除了通货膨胀影响后的实际收益率，以反映各项资产的购买力的增长情况。
数据显示，股票实际复合收益率在过去195年中达到了平均每年7%的水平，即股票收益率战胜通货膨胀率7个百分点。令人惊奇的是股票实际收益率在所有主要阶段均表现如了出色的稳定性：1802-1870年是年均7%;1871-1925年是年均6.6%；1926-1997年是年均7.2%。即使在美国过去200年中通货膨胀最严重的第二次世界大战后的时期，股票的实际收益率仍达到了年均7.5%的水平。
而固定收入资产的长期实际收益在各个主要的经济时期都要低于股票的实际收益，在1802-1997年间的长期政府债券的复合年实际收益率仅为股票的一半，短期政府债券则更低。固定收入资产的长期收益变化情况也与股票不同，票据的实际收益率从19世纪初的5.1%迅速下降到1926年后的0.6%，仅略高于通货膨胀率；长期债券的实际收益变化情况也类似，从第一阶段的4.8%下降到第二阶段的3.7%，到第三阶段仅为2.0%。
如果以离目前较为接近的第三阶段的收益率来预测，票据的购买力翻一番需要120年，长期债券需要40年，而股票只需要10年。因此，股票投资在长期的优越性极其显著。
当然，并不是所有的股票都可以帮助你抵御通货膨胀，股票的质地很重要，比如那些基本面很差、没有赢利能力、两三年后就有可能破产的股票，应该坚决规避；而那些可以转嫁通货膨胀风险的股票完全可以帮助投资者保值增值，尤其是那些拥有较多赢利能力强的优质固定资产和有自主定价权的股票，比如可口可乐。
巴菲特就通过长期持有可口可乐的股票获得高额的回报。从1987-2003年，16年间巴菲特持有可口可乐股票从未动摇过，投资收益率高达681.37%。尽管这期间可口可乐也一度出现过业绩下滑，但巴菲特坚持相信对其强大长期竞争优势的判断，而决不把股价的一时涨跌作为持有还是卖出的标准。1997年可口可乐的股票资产回报率为56.6%，1998年下滑到42%，1999年更跌至35%。许多投资者纷纷抛售可口可乐的股票，但巴菲特不为所动。他继续坚决持有可口可乐公司股票，并与董事会一起解雇了可口可乐原CEO艾维斯特，聘任达夫为新CEO。果然不久之后可口可乐就重振雄风，为巴菲特继续创造高额投资回报。
那么，投资者该如何选到质地优良的股票呢？要选到质地优良的好股票，就要从以下几方面去挑选：
第一，要严格挑选股票，不能怕麻烦。
严格挑选股票是股票投资中的主要矛盾。投资的核心问题是如何用较低的风险取得较高的回报，要解决这一问题就必须选好股票。要成为一个卓越的投资者，就必须严格挑选极为优秀的公司，要有“股不惊人誓不休”的精神。那么，什么样的股票才是惊人的呢？主要有两层意思，第一层意思是在有生之年能拥有几只涨幅达到100倍的股票。很多人一听100倍会有些吃惊，其实举几个例子就能说明这并不罕见。比如沃尔玛和微软公司上市也不过20-30年，股价都已涨了500-600倍之多，我们身边的万科按1990年的原始股股价一元计算，则已涨了1400多倍。第二层意思是选择的股票必须要“万千宠爱在一身”，就是要拥有多种独一无二的竞争优势。无论从哪个方面来考察公司，无论怎么苛刻，都挑不出影响公司长期成长和收益的毛病来，它是那样的卓越和超群。
第二，挑选的公司要具有独一无二的竞争优势。
这个“独一无二”极其重要，你会一下子就把优势公司和一般公司筛选出来。如果你用半个小时都找不出一个“独一无二”出来，那就要放弃它了，尽管它可能看起来股价较低。具体来说，这种“独一无二”的优势包括6个方面：
(1)垄断优势。在经济学上，垄断是指单一的企业或少数几个企业控制着某一个行业的生产或销售。通俗地说，就是独家生意。或者说得长一点，是独家经营，或者重要产品、服务的最先推出和独家拥有。具有这种优势的企业或机构，在本地区本国独此一家，别无竞争。例如，美国辉瑞药厂的伟哥刚推出来的时候，就被独家垄断。当然，垄断除了独家生意以外，还有一种叫寡头垄断，我们在市场上经常能发现，80%的市场和利润被两至三家最大的生产组织所拥有。银行信用卡大部分必须通过万事达或维萨两家国际组织的网络，世界上的碳酸性饮料的市场基本上就被可口可乐和百事可乐所垄断。不过，独家垄断更具有优势。
(2)资源优势。资源就是与人类社会发展有关的、能被利用来产生使用价值并影响劳动生产率的诸要素。许多公司都拥有各自的资源。资源的关键在于稀缺，按照稀缺的程度可以分成不同的等级。比如江西铜业拥有铜矿，但却还不具备独占的优势，因为很多铜业公司也有铜矿，不能算是最高等级。中国石油的等级就要高一些，南非的黄金钻石等级更高一些，而盐湖钾肥所拥有的钾盐矿，则占全国总量的近90%，这种资源的优势就具有独一无二的性质。又比如离开了茅台镇就生产不了茅台酒，那么茅台酒厂资源优势就具有独占性质。这些具有独占性质的资源优势的公司最具有投资价值。
(3)品牌优势。有品牌的企业非常多，但有了品牌并不等于有了独一无二的优势。品牌优势的独一无二简单地说就是要强大，强大到行业第一。茅台号称国酒，同仁堂号称国药，耐克公司是世界最好的体育用品公司和运动产品的标志，这些品牌已深深地为全世界消费者所认可和喜爱。比如同样的产品，消费者就要买这个牌子的，哪怕这个牌子贵了很多。
(4)能力技术优势。也就是大家讲得最多的核心竞争力。能力指的是公司团队在决策、研发、生产、管理、营销等方面的技能，比如万科公司，它在品牌强大之前，主要是管理团队极为优秀，能力太强，堪称地产界第一。微软的技术优势简直是世界老大，任何软件产品不适用WINDOWS系统，你就麻烦了。具有这种优势的公司，往往会持续高速地发展，给投资者带来丰厚的回报。
(5)政策优势。政策优势主要是指政府为加强相关产业的战略位置，制定有利于发展的行业政策与法规，使相关产业形成某种具有限制意义的优势。除了专利保护和减免税优惠政策外，还有原产地域保护政策。例如香槟酒。香槟是法国一个地方，只有这个地方生产的气泡酒才能叫香槟，别的地方就不行。还有我国的中药行业，有些公司的政策优势就比较明显。例如，云南白药、片仔癀、马应龙三个公司的产品被列为国家一类中药保护品种，在很长时间内别人都不能生产，甚至也不能叫这个名字。
(6)行业优势。行业分析是投资者作出投资抉择时非常重要的一步，有时甚至是投资成功的先决条件。因为有些行业牛股众多，投资获利的可能性高；而有些行业却牛股稀少，投资获利的概率低。这是因为基本面确实如此：有些行业就是有先天优势，有些行业注定要吃亏。有些行业就是稳定增长，没有周期性，比如食品饮料业；有些行业就是门槛高，大部分企业进不来，比如航天业；有些行业就是有提价能力，不会你杀价我也杀价，比如奢侈品行业；有些行业的产品就是不怕积压，甚至越积压越值钱，比如白酒、葡萄酒；有些行业就是集中度高，它们的优势就是竞争对手少，比如银行业、保险业，更不要说交易所和银行卡国际组织。而且由于行业壁垒的存在，更体现出了一些行业的优势。如果投资者选择这种具有行业优势的公司股票，赚钱的可能性就大为增加。
第三，挑选的公司要具有极强的赢利能力。
公司拥有极强的赢利能力非常重要。比如自来水、电力、燃气、桥梁、高速公路、铁路等公用事业公司，虽然具有明显的垄断优势，可是价格受管制，没有自主定价权，能赚大钱的不多。例如在美国上市的中国公司中，广深铁路表现不佳，11年只涨了一倍多。铁路是高度垄断行业，业务好得不能再好，它不太赚钱就是因为事关民生，票价不能乱提。还有很多公司拥有资源优势，但当国际商品资源价格处于低潮时，它也是一筹莫展。我们投资股票，最重要的一点就是看它有没有良好的收益，所有的优势最终也还得落实在收益上。
那么，极为优秀的公司平均每年的利润增长率至少应该是多少呢？好股票应该具有数十倍的成长潜力和前景，平均每年的利润增长率不能低于20%，当然，能超过30%就更好。茅台、招商银行、万科就超过了30%。
第四，挑选的公司的竞争优势和赢利能力要具有持续性。
有了某种独一无二的竞争优势，又有极强的赢利能力，还要看它的优势和赢利能力能不能长期保持，也就是通常所说的持续竞争优势。这一点难度更高，更有技术含量。买股票就是买未来，长寿的企业价值高。一个公司在某一年赚钱不难，难的是持续几十年甚至上百年地赚钱。传呼机刚生产出来的时候风光无限，但没持续多长时间就被手机取代了；柯达、乐凯等生产胶卷的公司由于数码相机的出现而变得非常被动。这就需要投资者的眼光更为长远，思想更为深刻。这就需要这个公司“万千宠爱在一身”，也就是多种竞争优势都具有。
第五，挑选的公司股票要有合适的价格。
股票的价格是相当重要的。好公司加上好价格才是好股票。好价格就是指股票要有很大的“安全边际”。当买进的价格远低于其应有的价值时，你就有了安全边际，这可用来抵消大部分人为错误、坏运气或国前变化莫测的世界中所产生的剧烈摆荡。安全边际主要由所付的价格决定。价格愈高，安全边际愈小。
沃伦·巴菲特如此描述安全边际：当你造一座桥时，坚持其承载能力要能通过载重三万磅重的货车，但你只开载重一万磅的卡车通过去。同样的道理也适用于投资。那些被大幅炒高，股价远离其内在价值，“安全边际”非常小的股票，一定不要选。即使这家公司非常优秀，也要等其股价降到合理的价位再买入。
好多投资者挑选股票的时候非常盲目，害怕麻烦，不愿花费很大的精力，结果常常赔钱。我们为什么不充分利用上面的方法，精挑细选几只股票，非常有把握地获得高额的收益呢？花半年时间挑一只赚大钱的股票，比花l小时挑几只赔钱的股票更为划算。
是自住，还是投资——购买房产
据《北京晨报》2008年5月22日报道，《北京晨报》房产周刊与和讯房产网共同组织的《2008春季房展会购房人问卷调查》结果昨日出炉，根据本届北京春季房展会的现场调查和在线网站调查的数据显示，目前有9成以上买房人均以自住为目的购房，与以往接近20%的投资购房人数相比，这一比例缩水近一半。
在调查过程中，有9成参与调查者认为北京房价偏高。而来自于中大恒基的数据显示，2008年4月北京二手房投资比例仅4.2%，与2007年同期相比下降2/3，这是二手房投资比重自2007年10月份以来连续6个月下降。中大恒基相关负责人透露：“目前北京二手房市场投资比例降至3年来最低，主要是北京房价高位运行，第二套房贷政策及多次加息导致投资成本提高，挤出了相当一部分的投资群体。”
人们买房的目的一般有两种，一种是为了自住，一种是用于投资。由上面的报道可以看出，人们对购买房产的目的会随着国家经济的发展和政策的变化而发生改变。但是，在这种变化的过程中，自住还是投资就要采取不同的措施。
如果买房的目的是为了自住，就要考虑如下因素：
(1)房子是否实用
对于自用型购房者来说，应该将实用放在首位。要看交通条件是否便利，周边自然环境是否好，房屋结构是否满意，价钱是否合理等。总之就是要住起来舒适实用。
(2)房子能否适应今后生活的变化
要知道生活不是一成不变的，自用型住房在选房的初期就应该考虑到今后生活的变化——单身的人要考虑到日后的结婚、生子；孩子尚小的人要考虑到以后孩子入托、上学的条件与环境；父母年迈的人应该考虑到今后对父母照料的方便等问题。一处外围环境再好、小区建设再理想的房子，如果不能为以上这些问题带来方便，也不是一处适合自用的房产。
(3)物业公司好不好
对于自用房产来讲，物业公司的优劣绝对是一个大问题。一家好的物业公司所提供的优质、完善的服务直接关系到业主生活的舒适度与便利度。这一点对于购房自用的人来说尤为重要，因为你可能要在这个房子中生活十几年甚至几十年。
(4)所购房产是否具有一定的升值潜力
在考虑好以上条件的情况下，还要考虑房产的升值潜力。虽然我们买房的目的是为了自住，但也要考虑日后房产升级的因素——随着生活水平的提高，我们也许对于自住房产的面积、品质等方面的要求也会相应提高，而对自用房产进行升级时，将“老房子”卖个好价钱会对购买新房大有帮助。
如果买房的目的是为了投资，则要考虑以下因素：
从这个狭义投资角度讲，“房地产投资”与购买股票、国债和期货合约没有什么两样。理由只有一个，那就是对于它的未来增值预期有多少。比如买某只股票，是因为自己分析它要涨了，搞清楚的是什么时候涨、涨多少，而不会去考虑这只股票的公司在哪座城市，不会去考虑这只股票在哪个交易所上市。同样，如果你想做纯粹的“房地产个人投资”，则主要考虑的是该房产的未来增值预期有多少。那么，什么样的房产最具有升值潜力呢？
首先，房产作为不动产其地理位置是最能带来升值潜力的条件。那些地铁、大型商圈、交通枢纽等地段的房产升值潜力比较大。
其次，所购房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划的力度和预期，是否有便捷的交通、学校，都将为楼盘升值起到推动作用。
再次，房产所属的小区的综合水平，物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等，都将是未来房产升值的评判标准。
最后，还要看该房产所属地的出租率和租金情况。总的来说，不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个地区的不动产销售数据有时会失真，但出租行情作为终端用户的直接使用，其租金和出租率能够较为真实，就会明确地告知你该地区物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。
那么，如何考察一处房产的潜在价值呢？如果将购买的房子租出去，会赚钱吗？我们用三个简单的公式即可粗略地估算出房产大体的价值。作为普通人，虽然不能用严谨的方法得出专业数据，但可以通过简单方式作为自己的买房参考。
(1)用租金乘数进行估算
租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，计算公式为：租金乘数＝投资金额÷每年潜在租金收入。
如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数约为l2倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
但是，如果一处房产的租金乘数超过12倍，就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较，也可在不同房产间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。
(2)用15年租金收益比较购买价
这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法，其计算方法主要是以15年为期比较房产购买价格。
如果该房产的年收益×l5年=房产购买价，该物业物有所值；
如果该房产的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；
如果该房产的年收益×15年<房产购买价，该物业价值已高估。
比如某套房子在2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
(3)用投资回收期进行计算
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短，计算公式为：
投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）÷（税后月租金一按揭月供款）×12
这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年。在业内，又将该方法划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。
即刻回报型：通常指购买的房产位于周边配套完善、交通发达、商业氛围非常成熟的地区，不需要培育，购买后出租即可获得可观的租金回报。但此类房产通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。
培养回报型：通常指位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的前景，而这个过程便是培养的过程。这类房产通常售价较低，但可以放长线钓大鱼，从长期看往往可以获得比即刻回报型更高的投资回报率。
以上三种方法是房产投资时最常用的估算方法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一处地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
值得房产购买者注意的是，以上三个计算方法只能作为简单的房产价值评估手段，并不具备严格的通用性。这其中并没有考虑到如通货膨胀、人民币升值等具体问题在内。因此，该方法适用于对房产作出大致的价值参考判断。
总之，不管是自住型或是投资型的购买需求，都应该考虑到房价未来能涨多少，因为大部分人是用毕生的积蓄购买的房产，起码也得保证较长年头内不跌，才能做到真正划算，投资才能得到良好的收益。
让家打理你的财富——基金
两年前，由于对股市缺乏了解，老张炒股票亏了。后来他听说基金比较稳健，于是就买了一只基金，一块钱一份，他买了5万份。
那时候，股市还挺好的，没过多少天，那只基金就涨到了1.03元，老张挺美。
可是没多少日子，股市就跟吃了泻药似的，一个劲儿地“拉稀”，几天的时间，就跌下了100多个点儿。他上银行一打听，他的基金缩水了，变成了0.97元。他有些懊丧，可是这还没完，股市又再接再厉地往下跌。过了几个月，那只基金变成0.9元了。他一算，啊？我都亏了10%啦？
老张想赎回来，可听理财专家说，基金是长期投资品种，不能像股票一样频繁炒作。于是他不再上银行了。
前几个月，老张听说股市又好了，一片飘红，那指数就跟井喷似的“噌噌”地往上蹿。他憋不住，还是上银行了。他找到大堂经理，让人家给查查，他的那只基金这会儿多少钱了。大堂经理是个30多岁的女士，她翻开表格一看，说，涨到1.4元了！老张说，真的？那经理说，可不是真的吗？不信您自己瞧瞧。老张仔细看了看，可不吗，一点儿都不假。他当时就“呵呵”地乐了。大堂经理说，您的还没赎回哪？老张说，没有。经理说，您可真有眼光，我这学金融的都不如您。当初我跟您买的一样，不过我在1.l元的时候就都给赎回了，现在一看，我可亏多了。
到了家里，老张把这事儿跟老婆说了，老婆也特高兴，赶紧给他包饺子。
过了一段时间，那只基金又涨到了1.5，老婆说，赶快赎回吧。老张说，捂着，等再涨一涨。又过了一段时间，那只基金涨到了1.8元。老张想，已经有80%的收益了，见好就收吧。于是他赎回了基金，5万元变成了9万元，他乐得合不拢嘴：小散户还是投资基金最放心划算。
在股市上，有好多像老张一样的投资者，他们对股市了解太少，炒股的时候亏了，可是买基金却赚了。那么，基金到底是什么投资品种，为什么会获得中小投资者的青睐？
通俗地讲，投资基金就是汇集众多分散投资者的资金，委托投资专家（如基金管理人），由投资管理专家按其投资策略，统一进行投资管理，为众多投资者谋利的一种投资工具。投资基金集合大众资金，共同分享投资利润，分担风险，是一种利益共享、风险共担的集合投资方式。
为了进一步加深对基金概念的理解，我们可以作一个比喻：假设你有一笔钱想投资债券、股票等进行增值，但自己既没有那么多精力，也没有专业知识，钱也不是很多，就想到与其他几个人合伙出资，雇一个投资高手，操作大家合出的资产进行投资增值。但这里面，如果每个投资人都与投资高手随时交涉，那将十分麻烦，于是就推举其中一个最懂行的牵头办这事。定期从大伙合出的资产中按一定比例提成给他，由他代为付给高手劳务费报酬，当然，他自己牵头出力张罗大大小小的事，包括挨家跑腿，有关风险的事向高手随时提醒着点，定期向大伙公布投资盈亏情况等，不可白忙，提成中的钱也有他的劳务费。上面这种运作方式就叫做合伙投资。将这种合伙投资的模式放大一千倍、一万倍，就会成为基金。
如果这种合伙投资的活动经过国家证券行业管理部门（中国证券监督管理委员会）的审批，允许这项活动的牵头操作人向社会公开募集吸收投资者加入合伙出资，这就是发行公募基金，也就是大家现在常见的基金。
基金管理公司就是这种合伙投资的牵头操作人，不过它是个公司法人，资格必须经过中国证监会审批。基金公司与其他基金投资者一样也是合伙出资人之一，但由于它牵头操作，要从大家合伙出的资产中按一定的比例每年提取劳务费（称基金管理费），替投资者代雇代管理负责操盘的投资高手（就是基金经理），还有帮高手收集信息搞研究的人，定期公布基金的资产和收益情况。当然，基金公司的这些活动必须经过证监会批准。
为了大家合伙出的资产的安全，不被基金公司偷着挪用，中国证监会规定，基金的资产不能放在基金公司手里，基金公司和基金经理只管交易操作，不能碰钱，记账管钱的事要找一个擅长此事又信用高的人负责，这个角色当然非银行莫属。于是这些出资（就是基金资产）就放在银行，而建成一个专门账户，由银行管账记账，称为基金托管。当然银行的劳务费（称基金托管费）也得从大家合伙的资产中按比例抽一点按年支付。所以，基金资产相对来说只有因那些高手操作不好而被亏损的风险，基本没有被偷挪走的风险。从法律角度说，即使基金管理公司倒闭甚至托管银行出事了，向它们追债的人都无权碰基金专户的资产，因此基金资产的安全是很有保障的。
基金是以“基金单位”做单位的，在基金初次发行时，将其基金总额划分为若干等额的整数份，每一份就是一个基金单位。例如某只基金发行时的基金总额共计30亿元，将其等分为30亿份，每一份即一个基金单位，代表投资者1元的投资额。
基金相对于股票来说，更适合时间紧张、投资知识欠缺的中小投资者。这是由基金的特点决定的。基金具有以下特点：
(1)专家理财是基金投资的重要特色。基金管理公司配备的投资专家，一般都具有深厚的投资分析理论功底和丰富的实践经验，用科学的方法研究各种投资产品，降低了投资的风险。
(2)组合投资，分散风险。基金通过汇集众多中小投资者的资金，形成雄厚的实力，可以同时分散投资于股票、债券、现金等多种金融产品，分散了对个股集中投资的风险。
(3)方便投资，流动性强。基金最低投资量起点要求一般较低，可以满足小额投资者的需求，投资者可根据自身财力决定对基金的投资量。基金大多有较强的变现能力，使得投资者收回投资时非常便利。
保值增值的宝贝——黄金投资
继“股民”、“基民”之后，“金民”又成投资新一族。特别是在2008年1月，股市连续下挫，而黄金的价格却在节节飙升，于是，很多股民纷纷从股市抽回资金，转头杀进金市寻金。可以说，在股市行情不好的情况下，黄金投资是最具潜力的投资品种，它为人们打开了新的财富之门。那么，黄金到底具有哪些魅力呢？
黄金作为一种货币，具有不变质、易流通、保值、投资、储值等多种功能。当然，随着国际事务的变动，黄金的价格也会有变动，不过到任何时候，就算所有的纸币都不能花了，黄金仍可以充当货币。因此，黄金成为人们新的投资品种，尤其在不确定的经济、政治环境下，黄金作为“没有国界的货币”更是受到人们的青睐，成为一种永久、及时的投资方式。
同时，黄金作为一种世界范围的投资工具，具有全球都可以得到报价，抗通货膨胀能力强，税率相对于股票要低很多，公正公平的金价走势，产权容易转移，易于典当等比较突出的优点。这奠定了这个天然的货币之王的地位。
对于人们来说，要想进行黄金投资，就首先要了解黄金投资的品种。在我国，现阶段主要的黄金投资品种有以下三种：
1．实物金
实物金买卖包括金条、金币和金饰等交易，以持有黄金作为投资。这种投资的实质回报率基本与其他方法相同，但涉及的金额一般较高（因为投资的资金不会发挥杠杆效应），而且只可以在金价上升之时才可以获利。一般的饰金买入及卖出价的差额较大，视作投资并不适宜，金条及金币由于不涉及其他成本，是实金投资的最佳选择。但需要注意的是持有黄金并不会产生利息收益。
金币有两种，即纯金币和纪念性金币。纯金币的价值基本与黄金含量一致，价格也基本随国际金价波动，具有美观、鉴赏、流通变现能力强和保值功能。纪念性金币较多更具有纪念意义，对于普通投资者来说较难鉴定其价值，因此对投资者的素质要求较高，主要为满足集币爱好者收藏，投资增值功能不大。
黄金现货市场上实物黄金的主要形式是金条和金块。金条有低纯度的沙金和高纯度的条金，条金一般重400盎司。市场参与者主要有黄金生产商、提炼商、中央银行、投资者和其他需求方，其中黄金交易商在市场上买卖，经纪人从中搭桥赚佣金和差价，银行为其融资。黄金现货报盘价差一般为每盎司0.5-1美元。盎司(ounce)为度量单位，l盎司相当于28.35克。
黄金现货投资有两个缺陷：须支付储藏和安全费用，持有黄金无利息收入。于是通过买卖期货暂时转让所有权可免去费用和获得收益。每日期货合约为100盎司。中央银行一般不愿意通过转让所有权获得收益，于是黄金贷款和拆放市场兴起。
2．纸黄金
通俗地说，纸黄金就是黄金的纸上交易。投资者的买卖交易记录只在个人预先开立的“黄金存折账户”上体现，而黄金的价格根据国际金价实时调整，用户不用担心银行随意操纵金价。
纸黄金的优势是显而易见的。
(1)安全性高
由于纸黄金是不依赖于实物的交易，所以你不用担心黄金的储存、保管，它是以数据的形式记录在银行的数据库中。其安全性要远远高于银行存款。
(2)成本低
纸黄金交易中，投资者无须透过实物的买卖及交收来实现交易，而是采用记账方式来投资黄金，由于不涉及实金的交收，交易成本可以更低。
(3)变现速度
从变现的程度来说，纸黄金的变现是瞬间到账的，不像基金需要几个工作日才可以拿到钱。而且纸黄金也比股票更具有弹性，只要你愿意，你可以在买入一分钟后卖出你的纸黄金，而这在股市是不可能实现的。
(4)交易方式规范
纸黄金跟随国际金价制定价格，而不是由银行自己制定的，所以投资者不用担心银行会通过操纵价格来获取利润。
(5)手续费低
与我们投资股票、基金一样，纸黄金的交易也是需要一定的手续费，与传统的按交易金额的百分之几收取手续费不同，纸黄金的手续费是按照黄金数量来收取的，投资纸黄金的手续费要远远低于股票、基金的手续费，并且这一比率会随着金价的上涨而下降。
但是纸黄金也并非没有缺陷，虽然它可以等同持有黄金，但是户口内的“黄金”一般不可以换回实物，如想提取实物，只有补足足额资金后，才能换取。
这里要注意的是，纸黄金和实物黄金的共同缺点就是不能做空。也就是说，当黄金价格下跌的时候，投资者就无法进行黄金投资操作了，只能等待下次上涨。如果投资者手中持有黄金，而没有及时卖出，那么只能承担黄金价格下跌的损失了。
