一般来讲，商铺投资回报率具有多元化，其投资收益基本上可以分两部分，即地段升值回报和租金回报。
1.地段升值回报
从商业地产本质来讲，卖商铺就是在卖地段，区域地段的升值将直接拉动商业不动产的升值，这是投资收益的最大利润来源。而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段，这种地段的价值提升空间将给予商铺本身巨大的附加值。如2003年上海外滩的一家商业地产项目，因地段升值而使商铺本身每平方米售价飙升至3万多元，这就是地段升值为它带来的巨额回报率。
2.租金回报
租金收益具有回报稳定、风险性低的收益特性。随着商业地产人气的显著飙升，商铺投资者可适时提升租金数额，增加资金收益。但是，最大限度地获取租金收益也是一个循序渐进，待市场成熟后逐步提升的过程，租金不可要求过高而失去对承租者的吸引力，要做到业主与租户风险共担。
另外，投资者在租赁时，不能只从租金的角度选择租客，而应该对租客的资质、背景、业态以及履行能力进行考察，尽量选择“优质”的租客，以获得长期的有保证的租约。
二、商铺类型
按照商铺开发形式的不同，商铺投资可分为：商业街商铺投资；市场类商铺投资；社区商铺投资；超市商铺投资；商务楼、写字楼商铺投资；交通设施商铺投资等。下面具体介绍5种商铺类型。
1.超市商铺
大型超市往往伴随居住区的诞生，拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说，成本更低，经营灵活，风险也较低。
超市商铺依赖于超市而产生，超市经营的好坏将直接影响超市商铺的赢利状况。因此，选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市，会起到事半功倍的作用。
2.商务区商铺
商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就更有价值。从城市的发展看，每个城市的CBD商务区规划都非常有限，因此特别适合一些现代商贸服务行业入住。在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。
3.社区商铺
这是一种设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是目前增长数量最为迅速的商铺类型，也是潜力最大的商铺类型之一。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值的提升将是毋庸置疑的。
4.商业街商铺
在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域。商业街优越的商业氛围和稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也是高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求的局面。
因此，投资者在进行投资之前，一定要对区域商圈的历史发展情况进行考察，同时要对商业街周边区域的商业承受能力进行了解。
5.交通设施商铺
交通设施商铺，是一种与交通旅游相关的商业网点，它们处于航空、水运、公路、高速公路、铁路、汽车站、加油站、旅游名胜区、教育、机构等等有人潮的地方。该类商铺往往为投资者所忽略。其实，它也是非常有潜力的一种商铺投资类型。
三、选择具有升值潜力的商铺
经典案例
王先生是某公司副总，十几年工作下来，家里存了不少钱。最近，听人们说投资商铺很有赚头，在与家人商量后，王先生买进了一套面积为90平方米的商铺，总价46万元，他支付了50%首付款、贷款、税费等共25万多元，并办理了50%的10年按揭贷款，每月还款2 450元。
商铺交房后，王先生准备将商铺出租，以取得租金收入。于是，他决定委托某中介公司代为出租。但由于王先生购买的商铺不在居住小区交通要道，且人流量少。中介公司在挂牌后好几个月才把商铺出租出去，而且月租金只有1 800元。
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