3.15年收益看回报
如果某物业的年收益×15年=房产购买价，那么就意味着该项投资物有所值；如果某物业的年收益×15年>房产购买价，即说明该物业尚具升值空间，可谓物超所值；但如果某物业的年收益×15年<房产购买价，则说明对该物业的价值估计过高。投资者一定要对此进行精确的对比和计算。
经典案例
某门市房，2001年售价22万元，首付5万元，每月按揭供款1 000元，1年后交房，月租金1 500元。2005年售价涨至60万元，月租金2 000元。下面我们用上面的三种方法对此项投资进行估算。
租金乘数小于12（合理范围）
租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入
如果在2001年购买此门市：22万÷（0.15万×12个月）=12.2倍（可考虑购买）。
2005年：60万÷（0.2万×12个月）=25倍（远远超过购买的合理范畴，因此不能购买）。
8～10年收回投资（合理年限）
投资回收年数=（首期房款＋期房时间内的按揭款）÷［（月租金-按揭月供款）×12］。
2001年购买此门市：（5万＋0.1万×12个月）÷［（0.15万-0.1万）×12］=10.3年（可考虑购买）。
到2005年，因为房价上涨幅度过大，而租金却没有得到同步的增长，购买此门市房每月的租金收入无法弥补月供款，如果投资，投资者将面临投资无法回收的境地。
公式解析：投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
15年收益看回报
物业的年收益×15年=房产购买价（物有所值）。
物业的年收益×15年＞房产购买价（具升值空间）。
物业的年收益×15年＜房产购买价（价值被高估）。
2001年购买此门市：0.15万×12个月×15年=27万元＞22万元（可以投资）。
2005年购买此门市：0.2万×12个月×15年=36万元＜60万元（无投资价值）。
该出手时就出手
买房与炒股一样，一定要善于把握时机，当断就断。只有把握住了科学的介入时机，做到出手快、狠、准，才能获取较好的收益。正如刘欢的《好汉歌》中有这么一段词：“路见不平一声吼呀，该出手时就出手呀，风风火火闯九州呀。”作为房产投资者，我们也需要“该出手时，就出手。”
一、市场环境分析
房市的介入时机需要考虑三个最基本的因素：“什么时候”，“在什么地方”，“选择什么类型的物业”。只有在这三个问题都得到了正确的回答后，投资者的行为风险才会最小，成功的几率也才会越高。因此，投资者首先要对市场环境进行分析。
1.从国家宏观政策环境来看
房地产市场重新走上了健康的发展道路。土地开发面积和购置面积增幅下降速度非常快，一些盲目开发、乱开发的现象得到了有效抑制，市场投资环境逐渐好转。具体表现为：房地产投资门槛提高了；国家个人贷款显示出放松的迹象；国家的宏观调控有效地抑制了房产泡沫。
2.从微观环境来看
自宏观调控以来，各地楼盘都处在观望状态。随着市场的逐渐稳定及缓慢升温，为重新获取前一段时期所失去的人气，鼓励消费者尽早投资消费。现阶段，开发商将推出一系列优惠措施，且其优惠幅度也是前所未有的。另外，商业物业显示出的强劲的发展势头，也吸引了一批批的小康家庭投资者加入投资行列。
从这两个方面的分析来看，目前阶段我国经济欠发达地区，尤其是国家重点发展区域的房产项目更值得投资者提高关注，特别是商业类房产更值得期待，是投资的好时机。而且，中国经济有明显的波动轨迹可循，每隔4～5年总是在松松紧紧的政策调控下呈波浪式发展。所以，选择在即将结束低迷状态而要进入加速发展期的时候入市，是最佳的选择。
二、根据价格确定房屋的买入时机
对房产市场有了一定的了解后，投资者还要科学合理地确定房屋的“买入”时机。要做到这点，要求投资者把握入市时机，以最低的价格购入房产。
虹桥书吧BOOK.HQDOOR.COM
