更新时间:2009-6-8 9:37:00
字数:1967
“蛙跳”投资术可以让你在没有存款的情况下不停地购买房产，只要你不拖欠银行的贷款（房客和税收人员帮你解决这个问题，他们支付大部分费用）。
举例来说（见下页表），假如你贷款购买了一处价值20万美元的房产，它的结构稳定可靠，但是看上去有点“破损”，于是你又花了2万美元为其装修（假如这2万来自你的现金存款）。
如果在那个区域装修后的房产价值是25万美元，那么你就可以得到250到280美元的周租金，而你的房产价值将是25万美元。
这就意味着你将赚取3万美元的利润！根据你贷款的存放要求，银行将允许你提取一定比例的净资产，这足够你购买第二处房产用的了。因此你不用从自己的腰包里掏一分钱就可以买到第二处房产。
你将付给银行的利息大约是每周290美元 （假如年利息率是7%），这样利息减去租金就是你拥有房产每周所需支付的费用，由于租金是250到280美元，所以这项费用是每周10美元至40美元之间。
如果你正确设定贷款的形式和额度，你可以要求课税减免，从而进一步降低成本。
“蛙跳”投资术示例表
第一处房产 第二处房产 第三处房产
购房成本$200,000$150,000$250,000
装修成本$20,000 $15,000 $20,000
减去：现金定金$20,000 ——
总贷款$200,000$165,000$270,000
装修后房产估价$250,000$200,000$320,000
资本利得$30,000 $35,000 $50,000
每周租金收入$250 $200$320
总贷款的年利率是7%的周利息 $269 $222$363
其他每周出租费用$20$20 $20
来自税前房产的每周总成本－$39－$42 －$63
十年后
装修后房产估价$500,000$400,000$640,000
资本利得$280,000$235,000$370,000
每周租金收入$500 $400$640
总贷款的年利率是7%的周利息 $269 $222$363
其他每周出租费用$40$40 $40
来自税前房产的每周总收入$191 $138$237
这意味着只要你每周能支付40美元的费用你就可以继续购买房产。
但是万一你支付不起每周40美元的费用怎么办？一个不怎么明显的答案就是“去挣呗”，不过如果不可能挣到的话，办法就只有一个了——等待……
一直等到租金上升到光靠房产就可以支付得起这些费用的时候。
举个例子，假如你能每周支付得起120美元的费用，也就是三处房产的每周费用。
你必须找到你的第一笔定金，但是自此以后你的所有定金都会来自由于增值而增加了的净资产。所以这意味着你可以不用自己掏腰包付定金就能买到第2和第3处房产，它们是天上掉下的“馅饼”！
等到租金上升到光靠房产就可以支付得起这些费用的时候（即现金流处于平衡状态），你就能够支付另外3处房产的每周40美元的费用了。定金来自何处？前3处房产的净资产！
接下来你再次等待。在你“下一轮”的购房活动中激动人心的一件事情就是现在你可以支付购买6处房产的费用了——因为你的前3批房产由于租金的上升而不仅能够自食其力，而且还有每周40美元的进项，因此你的购买力扩大了。
这就是杠杆力量的伟大之处。当然它并不总是完美无缺地发挥作用，有时它发挥的作用小点，这意味着你需要等待更长时间来迎接房产价值增长及其租金的增加；而有时它的作用就大一点，此时就意味着你可以行动更迅速一些。总之无论是哪种情况发生，你都应该冲在前面顺势而为。
现在我们知道，精心选择的房产每经过10年左右的时间，其价值就应该增加1倍，因此10年后，本例中的原始房产的价值将会达到50万美元——即使你没有归还一分一厘的贷款（只付了利息）——你将空手套白狼一样凭空赚到25万美元的净资产！并且到了这个阶段，你的周租金应该涨到了500到550美元，带给你每周210到260美元的收入。不错吧，此时你当然不用再为面包而去工作了！
