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《一个文人的地产江湖》
一个文人的地产江湖 第一部分 序一 我看到的谢强
任志强
我与谢强的第一次相遇时收到了一份礼物，就是他的文学著作。当时出书还是一件少有的事，他在我心目中的第一印象，“这是个文人、诗人”。
当我关注这个从文人、诗人进入了地产行业的人物时，更多地了解到这位曾经是首长秘书的人物，是从政府官僚体制中随着小平先生改革开放的步伐进入到市场经济之中的。
更令我惊讶的则是不久，谢强就从一个中国知名的“珠江合生”地产企业中的高级管理人员的位置上辞职了。正当我对这位有经验的管理者产生兴趣并希望其能加入华远的团队时，他成为了中国另外一个知名企业“富力”的北方区总经理。
历史上中国没有职业经理人这样一个精英群体。改革开放和市场化让“现代企业”开始在市场经济框架的建设中崭露头角，于是大量的精英从旧体制中被释放出来，成为了委托代理制中的管理层，并逐步建立了职业经理人这个市场经济不可或缺的队伍。
如果中国最出名的职业经理人是以唐骏为代表的一群人，那么谢强可以说是地产界中横跨了多个著名地产企业的职业经理人代表。人生角色的转换并非是一件容易的事。正像成思危前副委员长所说的，“人生有两张脸：一张在做自己不得不做的事，另一张脸在做自己想做的事，角色也在多张脸中体现。因而人生的选择中就不得不同时面对各种复杂的局面，既要做好自己不得不做的事，又要做好自己想做的事。”
谢强从一个公务员、一个诗人、文人变成一个职业经理人，进行了多次人生角色的转换。从一个知名企业跨入另一个知名企业，又经历了动荡的地产10年，深深地卷入了调控政策变化背景之下的市场之争的大浪之中，同时也深陷于尚未成熟的委托代理制的环境背景之下，股东、雇主与经理人决策的权力之争的角斗之中。这种亲力亲为的内幕通常都难以暴露于光天化日之下，也必然会引发各种各样的争论。
其实，市场经济之中个人功过难以用眼前的一得一失来衡量，人生选择中的对与错，大多数的验证是在多年以后。然而人们又无法让时光倒流，回到从前的情境之中再实践和交易一次。于是他人的经验就成为了一种最好的借鉴，让这种不可能从头再来一次的难题提前被解剖，可以让不了解这个圈子的人和即将进入这个行业的人透过迷雾看到真实，避免人生选择中的弯路。
谢强是个职业经理人，也称得上是地产界的大腕级人物，而其与这些被称为是腕级的人物们的交往和轶事都从一个更新的角度解读着许多不为人知的旧事。本书让这个被许多人称为是“恶势力”的地产行业增加了鲜活的色彩，还了其真实的灵魂本质，让无数张冰冷的面孔不被粉饰地露出了一丝暖意，展现出文人墨客的浪漫主义情怀。
市面上大多数的地产案例都出自于外行之笔，他们将网上、报纸上的许多新闻组合成了一个个“成功”的案例。但只有亲自深入其中操刀的人才知道决策的难度和“突围”的痛苦。这种有血有肉的挣扎才真正能体会出其中的酸甜苦辣之滋味。
谢强就成为了勇做第一个吃螃蟹的先行者，用一个职业经理人的眼光来剖析地产的10年。
一个文人的地产江湖 第一部分 序二 “刻他一部稿”的谢强
冯仑
谢强兄前一段告诉我，他在商务繁忙的同时，终于完成了一个心愿，把他的对于房地产行业的观察以及心得结集成册，我一口气读下来，发现确实是一本很有特点的著作。
谢强与其说是个商人，不如说其气质更多具备了人文情怀。他原来在《海南日报》做编辑、记者，琴棋书画样样来得。在他的书里处处都可以看到反映文人情怀的观察、感想和人生感悟以及对内心观照，他将这些东西作为一种文化养分和读者分享，这既愉悦了精神，也使我们对生命的理解更加快乐。
但谢强毕竟是一个商人，堪称地产界的豪杰。在书中他自然会结合地产行业这10多年的变化以及亲身经历的故事，对于中国特殊时期、特别行业中的特殊事件和人物有所描述和评论。这些描述对于我们研究、观察、了解这个行业是特别好的素材，也是特别好的角度。
房地产行业最近10多年来，一直成为媒体、公众、消费者和同行中密切关注的焦点，究竟怎么看？见仁见智。大部分人也都瞎子摸象，摸到哪儿是哪儿，谢强这次摸到哪儿，是脸、是鼻子，还是大象的*？大象很大，所以即使是*也能够让大家反复地看很久。我相信谢强在他的商旅人生中对房地产的观察是非常有价值的。当然，作为一个有人文情怀的商人，他在房地产和商业生活中也留下了很多对自己的观照和省思，这些一定能引起相同背景、相同经历的朋友和读者的共鸣。
古人云，士大夫必有四好——“戴它一顶帽，刻它一部稿，娶它一个小，坐它一座轿”。谢强的人文情怀令他手不释卷，终于也刻起稿来，实在又被古人言中，可见，一定要听古人言，呵！
我很愿意跟大家来分享谢强的商旅人生和地产人生。希望谢强兄能够在未来，继续用人生的智慧和观察与我们分享这个世界的精彩。
是为序。
一个文人的地产江湖 第一部分 序三 人生三好：朋友，文学，书法
朱鸿
谢强居于北京，是我年轻时候的朋友。当时我们一伙都二十出头，喜欢文学，经常呼啸聚之，落英散之。朋友分住西安各处，没有电话，无法联络，便骑着自行车莽撞而去，或南四府街，或大莲花池巷，或糖坊街，或*园。社会生活不像现在这样繁杂，朋友多窝在房子读书练笔，虽然没有联络，也能准确地逮住他。一拢二，二拢三，终于成群结队，讨论半宿。人生出路极少，只有文学还有成名成家的侥幸，遂用功颇大。那是风华正茂的季节，虽然一穷二白，不过有理想，热血沸腾，激情四射，人也清朗并高尚。
谢强好文学，好书法，但他却更好朋友，总是以情分为重。他一直说：“为朋友办事就是为自己办事。”1988年夏日，海南开发，西安一批人离乡而去。谢强先到，并得以立足，他的家立即便成了诸朋友的中转站或根据地。和谷和子页都在那里住过很久，直到有了工作。有了工作也会频繁聚会，作东的总是谢强。慷慨真诚，无人能争过他。
在北京发展壮大了，他也不弃故人。杨永进少为伙伴，善丹青，擅山水，想突围西安，冲出潼关，谢强就说：“到北京来吧！”遂把自己的宅第辟开一间，作杨永进的画室，又四处奔走，为其寻找美术界的岗位，以使之乘风扬帆。在年轻时候，谢强有一度痴迷小提琴，便认识了作曲家纪溪坪、牧江、陶龙。泛舟沧海，凌云巫山，经过了屡屡事变，然而交往不绝。多年之后，由谢强搭桥，陶龙与电视片出品人葛鹏燕得以合作，成绩斐然，不亦乐乎！刘教授的儿子在北京购房，托人给谢强捎话，希望帮忙，让房地产老板予以优惠。一日为师，三生有恩，谢强何敢推辞，遂东西追索，南北探究，终于大海捞针似地约到了老板。遗憾老板是上海人，拒绝通融，当然也不给空间。谢强灵机一动，便拿出几千元交给了物业公司，让人转告刘教授的儿子称：事以变通的方式办了，免去两年的物业管理费。他还再三叮咛，暗中帮忙才是德行，所以千万不要让刘教授知道。
谢强多才，当知识青年下乡陕西省永寿县之际，便经常拉小提琴参加一些演出，并以流行的弦音换得馒头或锅盔充饥。永寿县革命委员会的负责人梁西平好务板胡，见谢强小提琴拉得高妙，还会写话剧，编相声，就想把他留在永寿县剧团，不过谢强志存高远，遂笑着向梁西平一鞠躬致敬。1976年，谢强在陕西省戏曲剧院眉碗团交响乐队工作，大约此间，他认识了陶龙，图谋在音乐界携手同行。可惜事不如其愿，不久以后，谢强便挥手告别了眉碗团的交响乐队，图谋新路。然而他一直留恋小提琴，看到它便情不自已。他偶尔还会想起永寿县革命委员会那位负责人。有一年，传言称每当夕阳西下，黄昏成暮，已经退休的梁西平便提着马扎，往渭河边上弄其板胡，谢强还约我寻找过这个人。
实际上文学变成了谢强的主攻，尤其好散文。他把王羲之的序抄在本子上，他背诵李白的诗和苏轼的词，他还研究鲁迅的文章，在其文集上，留有很多眉批和行批。人生不易，或海南从政，或长安从商，皆事所逼，尽管杂务纷至，迁家移居，然而一直未断写作。他的散文沿袭了中国诗教，温柔敦厚，常有善意。风格清正优雅，质性自然，读之若夏茹冷品。成书十册，其累累收获，没有发奋忘食，乐而忘忧，显然不能得。字字句句，皆心血情绪所凝。曾经受阎纲、周明及和谷的推崇，并获冰心散文奖。
谢强早就读贴，临帖，久习欧阳询和褚遂良之楷，以后又出秦之篆，入汉之隶，浸染石门颂碑之风骨，迷恋王右军之草，累日成年，路遥千里，渊深万丈，有了一番化境之体验，遂归之于行。其书法的独有风度是清而不飘，柔中藏骨，润而不媚，圆中含方，并氤氲着一种文化气息。
谢强在书法上用功博厚，最早，也最久，但他拿出来却最迟，只是这几年，才应约在燕赵及长安故地见诸报刊，不过似乎有频然纷然之势。欧阳中石先生是书法学博士研究生导师，著名书法家，有一天，国家京剧院三团团长张建国与谢强结伴见欧阳先生，先生看了谢强的书法，沉吟而言：“灵秀，很有前途。”
谢强应该是房地产界最好的散文家，书法家，是兼具散文家和书法家身份的企业经理人，是有血有肉或有根有叶的儒商，然而他一向低调，内敛，反对张扬。工作之余，他坚持写作，并时有散文发表。无日不挥毫，有暇即泼墨，一直是他的习惯，而且经常向书法家赵普先生请教，遂日新为进，生生其变。谢强高堂在西安，回家省亲，他总会抽空儿往碑林去读几方老石。读欧阳询的皇甫诞碑，每每喟然赞叹：“又有峻利，又有温润，难得一个势如削玉啊！”读褚遂良的同州圣教序，往往目光出神，颜色凝重，悄然伸手于腹前，运气食指，默然划之。
谢强兄生于20世纪50年代末，经历过60年代的折腾和70年代学生的由城入村运动，之后兴改革开放，其应运而动，得以立功成器。他广交朋友，慷慨并真诚以待，朋友对他当然也敬而爱之。他几十年如一日，孜孜以求于文学之道与书法之道。贫而无怨，富而有礼，自强不息，厚德不损，这些孔子所提倡的品质，谢强兄始终慕而仰之，真是难得而可贵。
2009年2月25日于窄门堡
（作者系陕西省作家协会副主席、陕西师范大学教授）
一个文人的地产江湖 第一部分 隐龙过江图谋京师（1）
1999年9月底的一个上午，秋阳朗照，阳光很好。我驱车驶上长安街，眼前的一切都很标准，也很熟悉。大概是建国50年大庆阅兵临近，街上有些空旷。这条跟一个国家形象紧密联系起来的马路常常让人生出一些敬畏，也常常会因此又生出些莫名的豪气来。坐落在天安门与王府井之间的王府饭店一度是北京豪华饭店的标志，它一边是代表了首都经济繁荣的王府井，一边是让世人仰望的天安门、紫禁城。就在这里，我见到了朱孟依。
他个头不高，显得有些瘦小，穿着也很朴素，如果在田间地头遇到他，一定把他当作地道的农民。看着他我更感觉到这家饭店的豪华。果然是深藏不露的主儿，很难让人与其叱咤风云的名头联系在一起。对这位广东地产界的传奇人物，我早有耳闻。
当初，朱孟依不过是挂靠在某工程公司名下的一位小建筑商，通俗的说法，包工头一个。但是朱孟依凭借他超人的智慧和非同寻常的手腕，创建起一个自己的地产王国，其掌控的珠江、合生系在不到10年的时间里，一跃成为广州城的地产大鳄，跻身广州地产前三甲，并成为最早在香港上市的地产派系之一。此人虽然声名显赫，但为人处世相当低调，不像有些刚富起来就总想“红旗招展，锣鼓喧天”的人，听过“珠江地产”和“合生创展”的名头的人可能有很多，但是听过“朱孟依”这三个字的可能位数不多，即便是在富豪榜上见过“朱孟依”这个名字，知道这个人“庐山真面目”的又有多少？听说至今其在网上也只能搜索到三张像素很低的照片，其中有两张一看就是朱老板在开会时被“*”的，面无表情；另有一张是“大头照”，据说当年合生创展刚在香港上市，香港相关机构找不到朱先生的照片，开口索要，朱孟依“迫不得已”拍了一张给人家交差，顺便完成上市手续。在与这位“见首不见尾”的过江隐龙握手对视时，我隐隐预感到，珠江也许有大手笔正在酝酿，难道他们想图谋京城？
我们一见如故。
谈笑间，朱掌门轻描淡写地向我述说了珠江的辉煌与成功。而我也把这一时的地产风云与他评说一番。他很认真地听着，有时还若有所思，有时猝然发问，常常是一语正中要害。看得出他很专业，但对于和广州截然不同的北京地产，他有些陌生。
末了，果不出预料。他告诉我，珠江地产确实正准备进京事宜。但是，一切刚刚开始。我没有感到突兀，我明白，我们在这样的时候坐在王府饭店谈论着北京地产，意味着什么。
第二天一早，我的电话响了，是朱孟依。接通电话的一刹那，我想：也许他只是需要我帮他拿两块地。在电话那头，他邀我再次深谈，马上就去。
再入王府饭店，有一种将翻开一本大书的感觉直入我心里。
我们纵横捭阖，指点楼市风云，——在1999年楼市洪波初涌的时刻，在昔日君临天下的皇宫之侧。
日将过午，我们谈兴仍浓。朱掌门提出一起用午餐，这时他的司机敲门进来，拿进来一鹅黄麻纸小包裹，我定睛一看：竟然是烤红薯。他发现了我的惊讶，笑了下说，这是他最爱吃的，接着便毫不客气地大口吃了起来。
随后我们还是到了楼下的自助餐厅落座。刚吃了烤红薯的他不急着用餐，静静端详了我几眼，突然直截了当地问我：“珠江想进京发展，我需要一名总经理，你愿意到珠江来吗？”
一个文人的地产江湖 第一部分 隐龙过江图谋京师（2）
“朱总，我愿做珠江的开路先锋。”我回答，“但是，要我任总经理必须答应我三个条件。”
朱掌门对我的要求似乎并不感到意外，他莞尔一笑，说：“有条件尽管提。”
于是，我提出了以下3条：“第一，我当总经理的话必须3年以上；第二，要允许我按自己的想法运作媒体，来贯彻我的推广思路；第三，必须实行本土化。”
他略作沉吟，然后果断地回答说：“好，就这样定了！”
于是，我们的4只手紧紧握在了一起。他的手相当有力，我能感受到他内心的自信与期待，以及他对我的理解与信任。
握手的瞬间我的思绪开始飘飞。时光穿梭到了4年前，那时我背着行囊初来京城，面对这喧嚣的都市，我想：我只不过是个匆匆的过客。但未曾想，我的事业和生活都将在此扎根。那时我还惦记着我的海南，惦记着我的报纸生涯。只不过“苏三山”报道失误的遗痛总是无法平复。原本一直把新生的《特区证券报》视作自己孩子和恋人，但未曾想因为我们轻信并刊发了那篇伪造的“苏三山”股权变动的来稿而使她蒙羞。作为一名报人，没有比这更让人心痛了。
这件事仿佛成了我的禁忌，这么多年了，一想到那些熟悉的椰风蕉雨和铅字墨香总会隐隐作痛，而且无法抑制。
当时也握着一双温暖的手，也是期待和信任的目光，不过其中更多的是鼓励。那时我去北京一家医院探望我的一位老领导。我当时还供职于海南的报社，还是从事于我心爱的报纸的一份子。海南让我伤心之后，当时自己对于未来道路的选择感到十分彷徨。北京的朋友发来邀请让我留在京城闯荡，而我对于下海和踏入江湖还没有什么思想准备。就是这位老领导鼓励了我。他说：“路都是人走出来的。人不能总想着退路，而应该寻找新的出路。”
就是这句话让我的内心产生了震动，于是，一个文人开始勇敢地试着向一个商人进行蜕变。
从小时候给打成了“右派”的父亲写申诉信那时起，我就与文字特别亲近，后来越陷越深，终于成为了一个职业写者：写小说、写散文、写诗歌，从一个文学青年到成为了中国作家协会会员，再又投身到了报业。我是个游子，随着“十万人才过海峡”的大潮，从黄土高原漂到了海南岛，可以说真的是从桑田到沧海。环境的变化给了我激荡的生活，也给了我看问题的不同眼界。而当我这次又从海南来到京城时，我感觉到了一种变革的力量。
时代的变革，中国从1978年末开始了波澜壮阔的变革之旅，由此，一个变革的时代造就了我们今天事业和生活。这种力量像看不见的风筝线，牵引着我的航向。在“时间无垠的荒野，没有早一步，也没有晚一步”，这一次我赶上了房地产这一拨儿。
也许，我应该抛弃文人的清高，也许我更不是走仕途的那块料，也许我应该在江湖多趟趟水。终于，我放弃了我曾经认为的光明大道，放弃了我以为将要伴我一生的文字事业，毅然踏入了京城的地产江湖，应了朋友之邀，进了一家名为“君士”的房地产开发公司。这是我江湖旅途的重要一站，我还对这一站名用文字阐释为“以君子之心，度君子之腹；以才士之为，行才士之举”，为自己的“堕落”释怀，同时也对自己的江湖之路进行鞭策与警示。也正是靠着这个信条，我在地产圈交了很多朋友，也许也正是因为这一点，才造就了此时与朱孟依的握手。
一个文人的地产江湖 第一部分 隐龙过江图谋京师（3）
过了几日，我以“珠江地产”的名头走进了岭南饭店。不几日，珠江从广州派来了郑曼夏女士和两个行政人员。
我要做的工作千头万绪，因为我站在一个陌生的起点上，前面是一片荒芜。我必须从这片荒芜中辟出一条新路来，披荆斩棘，而且必须行动迅速。
在这个变革的时代里，时间本身就是一项重大的成本，许多事业和产业随时可能会因为错失了机会而踏上殊途。
1998年初，新一届政府把实现我国国民经济的健康快速增长作为首要任务，住宅建设成为了新的经济增长点。于是乎，从1998年开始，房地产热在全国蔓延开来，这个过程始于时任国务院总理的*签发的一份国务院令，也就是后来被看作房改纲领性文件的国发［1998］23号文件，以“取消福利分房而实现居民住宅货币化、私有化”为核心，这项已经讨论了多年，并在天津等城市先期试点的住房制度改革正式启动了。那年，香港的楼价正一落千丈，亚洲金融危机席卷而来。启动在风口浪尖之际的房改，实际上是*领导下的政府实施“积极拉动内需政策”的重要措施之一，——尽管中国没有受到直接冲击，但仍然不可避免地出现了内需不足、消费不旺的局面。“加快住房建设,促进住宅产业成为新的经济增长点”于是被明确为房改的指导思想。
其实在1998年的时候，中国的经济发展速度并不快，中央把拉动经济增长放到了第一位，启动房改的最初动机就是要使房地产业成为国民经济发展的支柱产业，这在那时，目标很清楚。买房以后，要花很多钱装修，要买家具、买家电，这又带动了很多行业，前期后期都带来这样一个产业链效果，既可以从投资角度拉动经济增长，又可以从消费角度拉动经济增长，可谓是双重拉动。1998年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开，福利分房制度被终结，市场化的住房体制得以确定。只不过，当时人们的消费能力很有限，房价收入比过高，还难以把个人培育为住房市场的消费主体。很多人还没有从单位出钱建房、买房的思维中转过神来，都等着分房。正是基于让多数人买得起房的考虑，1999年2月，一条由中国人民银行下发的《关于开展个人消费信贷的指导意见》，第一次提出了“积极开展个人消费信贷”的概念，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。也正是这个意见造就了多年后的成千上万的所谓的“房奴”。人们逐渐从福利分房的习惯里走了出来，买商品房成为了一种都市生活的新潮流，人们的购买热情逐渐激发起来，外地开发商也逐渐盯上了北京这个特殊的市场。此时的地产江湖，表面上波澜不兴，其实已经是暗流涌动。
1998年北京全年房地产住宅投资达到了168亿元，并确定了19片经济适用房项目。到1999年，相对于上一年而言，市场形势又有了新的内容，从当时国家住房制度改革的进程看，在1999年取消实物性分配的住房分配形式已是大势所趋，未来家庭的住房需求只能依靠市场手段来解决。这从客观上推动了人们的购房行为，商品房市场需求的总量也必然随之扩大，我明显感觉到了对于地产江湖中人而言，这些意味着什么。
在那个年代，很多企业都开始向全国拓展，企业界的品牌意识开始觉醒。很多企业，尤其是南方的企业都号称要做品牌、做品牌企业、做全国性品牌企业。但这些由谁来定义？或者说，所谓全国性品牌企业，需要具备什么条件？内地地产商在香港上市，已经是国际化企业了，算不算全国性企业？都不一定。上市公司在异地拓展，是形成全国性品牌的一个重要条件。如果能够拓展到北京市场，那么，大家似乎就可以承认，它应该属于全国性品牌企业。也就是说，进入北京市场是一个至关重要的因素，上市公司异地进入北京市场，即完成了品牌企业的质的飞跃。北京之于品牌企业，是一个必要条件。这就是全国性知名地产商都要来北京的原因——只有到了北京，它们才称得上名副其实的知名地产商。房地产企业得京城者才可得天下！
作为地产江湖第一门派的深圳万科很早就意识到了这一点，因而，其在1994年就杀进了北京，现在看来更显其眼界不凡。而这次珠江也来了，赶在了这个北京地产业空前热闹的时刻。此际，政府不仅大力宣传房地产作为中国新的经济增长点和新的消费热点，中央政府也好，北京市也好，都打开了热闹的局面。政府更是一口气改写了土地、开发、建筑、个人贷款、房改等相关各方面的大政方针。一系列土地管理法规的实施使一直嚷嚷拿不到好地才去郊区开发项目的万科，终于从顺义后沙峪镇进城，在亚运村北开发万科星园；有关开发企业管理法规的实施使北京市建委首次对开发企业做了一次彻底的资质年检，处理了一批违法违章项目；《建筑法》的实施迎来了北京的第20届世界建筑师大会，北京也新添了国贸二期工程以及贝聿铭设计的中国银行大厦；有关贷款规定的实施使建行北京分行个人贷款额首次出现半年翻番的现象，北京市个人购房率上升22%，达到全部购房者的60%；房改政策的实施终于推动了北京二手房市场的开放，已购公房及经济适用房全面上市……
1998年后的北京楼市一派欣欣向荣的景象。我也越发感觉到了时间的紧迫。虽然我已在“君士地产”混迹了4年，但现在面对这么一副重担还是有些心悸，“既然做了就做好它”，我常这么思忖，那就一切从零开始吧。
一个文人的地产江湖 第一部分 剑走偏锋首战南城（1）
我开始组建自己的团队。一位副总，一位办公室主任，一位打字员，租来的一辆旧奥迪，这就是我最初的全部人马和装备。我们租了一个办公室，立马开始公司的筹备。
首要的工作是注册公司。“北京珠江房地产有限公司”像一个孕育中的婴儿，即将诞生。
可是在工商局核名时发现，“珠江”二字已被丰台一家建材公司注册，怎么办？手下说，给公司另起名吧。“不行”我坚定地说，“‘北京珠江’与‘广州珠江’一脉相承，不然名不正言不顺，‘珠江’二字是铁定了。”
那怎么办？
“去想办法吧，哪怕把这家公司买下来。”我说。
结果如我所愿，虽然颇费周折，最后我还是注下了“北京珠江房地产开发有限公司”的名号。
对于开发商而言，首要的工作就是拿地了。所谓“地盘，地盘，有了地才能开楼盘啊”。
我决心在两个月内拿下我的第一块地，立马启动公司的第一个项目。
这时又加盟了三位同事，一位是王砚白，当时任我的助理，一位是邱仲恒，分管前期开发，还有吴之军，负责销售。我的队伍壮大到了7个人，然后开始分头跑，没日没夜的。北京的冬天说来就来，我们的那辆破奥迪在凛冽的寒风中穿行，跑遍了繁华闹市，跑遍了偏僻街巷。
我们在寻找着珠江的未来和希望。
到了12月底，北京已下过两场雪。1999年即将过去了，我们已谈过大小数十块地。一段缘分伴着雪花终于落下来。我的司机小张曾在煤炭二厂附近的武警某支队当兵，他说那里有个挺大的煤厂，看着铁路都废了，没准会卖地呢。当我们一行人懵懵懂懂地穿过两排临建，走进了木樨园这个大院时，看着纷纷扬扬的大雪覆盖着煤炭二厂圈起来的那块大场地，空旷而又洁净，像在静静等待着我。
我第一眼就喜欢上了它。这里原来是个国营老厂，自1952年建厂以来，一直担负着南城地区的生产、生活用煤供应任务，是北京市主要的煤炭供应单位之一。其经营销售烟煤和无烟煤，先后建有5条铁路专用线，7条加工生产线，煤炭产地以山西大同、内蒙和京西为主，年销售煤炭170万吨，为保障北京市的煤炭供应做出了贡献。
自1990年代中期，北京市环境治理工作力度不断加大，对北京市的燃煤和供暖结构进行了根本性的调整，以煤炭为主体的结构体系已经不适应总体规划的要求，煤炭市场急剧萎缩，煤炭销量大幅度下滑。
面对大环境上的不利形势，这家国营企业也和很多国企一样经历了艰难的转产开发过程。自1997年以后，在继续保留煤炭经营的同时，将精力主要集中到市场开发上来，按照当时的国企改革潮流，以多元化经营来拓展企业的发展道路。
找到煤炭二厂的李副厂长，我递上自己的名片。“珠江房地产？没听说过。”我解释珠江是广州的地产公司，刚来北京做项目。
“你们有钱吗？首创也在争这块地，你们之前已经有18家了。”看得出，他并不相信我们的实力。于是我向他们介绍了珠江在广州地产界的影响力，介绍珠江做过的项目。我的诚恳打动了他，他考虑了一会儿，说：“那你回去报个价吧。”
我松了一口气，因为我拿到了第一张“准入证”。
公司仅有的7个人立马行动。3天——我给了大家3天的时间，来做地块的市场调研。大家顶着雪花出去了。3天后，所有人都回来了，满脸疲惫。
一个文人的地产江湖 第一部分 剑走偏锋首战南城（2）
这个地方没法做项目。——这是他们3天市调的结论。对此，我并不感到惊讶，我比他们心里更清楚，木樨园地处南三环外，当时在一般人印象里，北京的南城犹如俄罗斯的西伯利亚。提起南城，人们的记忆里就会闪现“天桥的把式”，“龙须沟的脏乱”。就在1990年代末的北京，南城仍汇居着大量外地民工和小本生意人，甚至有不少拾荒者扎堆在南城又脏又破的窝棚里。南城没有知名的企业，也没有富足的人群，在南城做项目，难度和风险可想而知。
听完他们更具象、更悲观的汇报，我没有表态。
当晚，我向朱掌门汇报工作。我介绍了南城的房地产市场状况，也介绍了木樨园这块地的情况。我强调了工作的难度，没有刻意隐瞒，也没有刻意渲染。
听了我的汇报，他也沉吟片刻，然后问我的意见。
我注视着他，坚定地回答：“我想珠江在北京的发展就从木樨园开始。我认为越是难做的地方越是打品牌的地方。”
我看着朱掌门，等待他的决定。其实我心里明白，珠江在广州做地产的经验就在于对城市的发展具有相当的前瞻性，因此擅长做城乡结合部的项目。项目前期运作时，区域市场并不见好，但等到项目开始推广时，区域市场可能已经开始成熟。
果然，朱掌门与我想到了一处。他很平静地说：“我同意你的决定。”但是，他话锋一转，眼光中闪过一丝严肃，“这是你的第一把火，赢了，我将为你庆功，如果赌输了，你就得走人。”
就这样，我的江湖第一镖就从木樨园出发了。听说“木樨”是桂花的古称，这里原本应该是桂花香溢的浪漫之地。如今即将成为我的一个战场。第一炮很重要，必须要打响。我决心把木樨园项目做成珠江地产在北京房地产市场的“播种机”和“宣传队”。
当然，首要的还是拿地。
我约首创的吴总吃晚饭。我知道他也在和我竞争木樨园这块地。我们谈了很久。我推心置腹地和他交流这块地的情况，以及珠江在北京的发展计划，希望他能退出竞争。老吴不同意，说我们朋友归朋友，商业上该怎么着还怎么着。我们彼此互探了一下报价，老吴建议我报3个亿，他说他们最多报3个亿，说不定只报28亿。
然而，竞标时，我报了32亿，首创最后报了31亿。我知道，老吴够哥们，起码没有玩太阴的。也许，事实上首创也没想和我们力争这块地吧。
然后是难熬的等待。
3天后音讯来了。李厂长打来电话，告诉我珠江是3家入围的公司之一。另外两家一家是外企，一家是北京某大型国有房地产企业。很意外地，首创没有入围。
李厂长提出他们总公司领导和厂里领导要去广州考察珠江地产。我明白，这块地已非我莫属了。1999年的北京房地产比广州最少落后10年。珠江地产在广州地产界位居三甲。在不到10年间，珠江与合生联手，在广州成功开发了骏景、帝景、南景，鸿景和华景等10多个项目，早已在地产界盛名远播。由于珠江合生定位是面向中间消费人群的中高端产品，产品品质堪称一流，其南派独特的产品创新、生态园林、主题会所等开发实力和能力的展现可以令很多北京的地产同行为之惊叹，很多都是见所未见。
果然，煤炭二厂一行领导在“珠江”考察时大开眼界，靓丽而精致的南派楼盘如一股清风令人耳目一新。自然，他们对珠江系的实力更是心悦诚服。
一个文人的地产江湖 第一部分 剑走偏锋首战南城（3）
在千禧年到来之前最后的这段冬日，伴着澳门回归祖国的喜庆，木樨园这块地已经与我愈加亲近起来，每每凝望她都多了一份理解与疼爱。我的目光穿透积雪，已将希望的种子埋了进去。我对自己说，以后就要在这张大“纸”上作文章了。
1999年于我是特别的，于整个地产江湖也是特别的。这是房地产市场颇具转变性的一年，也是最令发展商心动的一年。因为这一年的房地产市场是从集团消费彻底转向个人消费的一个转折点，而在这一转变中，发展商真正体会到了市场到底是怎么一回事。
自1994年国家进行宏观调控以后，发展商的心跳一直都十分缓慢。因为市场没有什么可让人激动的，集团消费仍在，只要房子建的位置好，不愁卖不出去。然而自1998年国家宣布进行房屋体制改革，取消福利性实物分房的措施出台后，市场着实乱了一通，火了一通，用当时的话就是要“赶末班车”。然而“末班车”过后，市场又险些成为一潭死水。0
刚刚进入1999年，中国人民银行开始了第7次降息，降息后贷款利率比1996年（1—3年期）减少了一半以上。随后又降低了住房贷款利率。接着，以北京为例，建行北京分行将原来首付款的比例由原来的30％降到20％，北京地区的政策性贷款额度更是将标准放宽，首付款的比例降到了10％，而且可以轻松贷到25年期，单笔贷款最高额度上限也由原30万元上浮到39万元。
北京是个最典型的“机关城市”。由于过去集团购房，将北京的房价炒了起来。房价位居全国首位，而且越高越好卖。取消福利分房后，在当时看起来很高的房价让许多准购房者望而生畏。然而，贷款买房给房价打了至少7折，将购房的“门槛”降了一大截，使更多的人可以买房，从而加速了发展商的资金周转，降低了开发风险。银行的7次降息，不仅调动了人们的购买积极性，同时也对房价的降低起了积极作用。而这一年新推出的楼盘大都是1996年以后报批立项的，我国第一次开始大规模降息也就是从这时开始的，这对于主要靠银行贷款进行开发建设的发展商们来说，终于减轻了成本包袱，可以轻装上阵，降低价格来吸引买房人了。也就是从第7次降息开始，利好消息不断从政府方面传出。在全国，房改政策陆续出台，住房补贴制度开始建立；允许已购公房和经济适用房上市的消息从南向北传来。最后，就连房改最难的北京，政策也已出台了。已购公房占有整个房屋市场的23%，如果能够将这批房子上市出售，对于那些希望改善居住条件的人来说，卖了旧房再买新房成为可能。发展商听了这个消息更是喜上眉梢。
由此，北京开始越来越像一个大工地，无论走到哪都可以看见施工的围挡、塔吊以及外装半遮半掩的高楼。市场上卖老楼盘忙，推新楼盘更忙，差不多平均3天就开盘一个新项目。并且价位一个比一个低，智能化的房屋一个比一个“聪明”，怎能不使开发商心烦意乱呢？年初，北京劲松地区的“二华”——位于东三环边上的华腾园、华辉苑两个项目，以4000元/平方米左右的价格开盘，引发了地产市场的价格战。在亚运村地区，“绿色家园”以4500元/平方米的起价将“万科星园”的开盘起售价从6900元平方米拉回到5200元/平方米。
一个文人的地产江湖 第一部分 剑走偏锋首战南城（4）
除了价格，当时的项目已经开始互相比试硬件设施及服务，而不像曾经只是相互攀比电梯谁家的好；项目的户型和小区环境的设计开始有人性化取向出现，有的开始考虑厨房里要装几个插座了；在服务上，万科最先建立了客户俱乐部后，“华远”也对购买“华远”旗下住房项目的客户推出了加入客户俱乐部可以差价换房的服务措施；“朝阳园”将入住客户的孩子全部送入位于亚运村的“小牛津双语幼儿园”等等，开发商开始在专业性上有所发挥了。
大部分售楼处都是卖房的哈着买房的，而在天通苑，却不是。原因是，买房的人实在太多，售楼小姐实在是太忙。那一年北京人听说的最多的莫过于“天通苑”、“回龙观”这两个项目的名字，——这也是让其他开发商十分眼热的两个名字。在北京政府拨地建设的21个经济适用房项目中，这两个项目卖得最火，“天通苑”是当时北京第一个可入住的经济适用房项目。
这个著名的经济适用房项目对有些商品房也造成了冲击。除了价格之外，其他标准也没比商品房经济多少，其主力户型与商品房基本相同，约在140平方米左右。每天看房、买房、交款的人将售楼处挤得满满的。这让有些商品房的开发商觉得不公平，认为把经济适用房的福利乱用了。他们认为，能买得起经济适用房中大户型的人绝对买得起商品房。让这部分人享受了免土地出让金及税收，是一种浪费。
商品房的买卖是一种“劫富济贫”的交易，因为这部分人买的商品房越多、买的面积越大，要交的钱就越多。要交土地出让金，要交好多税费……这样，政府财政收入也就越多，政府再拿这些收入去进行旧城改造，去为低收入家庭提供生活保障用房，这是地产市场的良性循环。如果将经济适用房做大，并对购买人的经济实力没有限制的话，那就是“劫贫济富”，与经济适用房的初衷相违背。经济适用房中大户型好卖本身就说明了问题，并且把许多商品房的买家吸引过去了，大有消灭商品房之势。
在红红火火的市场背景下，我们的地产江湖迎来了新千年的开始，这是让人充满美好希望的一年，对于发展商来说更是如此。因为，这一年各项房改政策的实施将步入正轨，这对地产市场将起到极大的促进作用。但应该能感觉到，那时买房人的购房热情还是有些压抑着，他们只是手里拿着钱冷眼观潮，令开发商也因此忧心忡忡：购房者的这种态度是否会持续到来年？因为，毕竟地产市场上能吸引大家舍掉福利性的、生活成本低的公房住到要自己花钱买的、生活成本相对较高的商品房的项目不多。人们越来越懂得“物有所值”，相信新世纪吸引购买者的先决条件并不是低价位，而是那些高品质、高附加值的精品住宅。
时间总比想象中要过得快。来年的春天，在生气盎然的钓鱼台国宾馆15号楼，我和土地方正式签定了土地转让合同，此时，离我披雪看地的那一天不过4个月。当时我感觉签的不仅仅是一份商业契约，更像是一份军令状。
但我这份军令状并不被外界看好。有媒体甚至宣称，“老外”谢强和外地企业珠江注定会成为南城开发的“革命先烈”。
不过我倒未曾有过任何动摇，始终对木樨园这个项目满怀自信。我很清楚，南城在传统意义上处于下风下水，区域整体形象比较落后，在南城开发房地产具有相当大的市场抗力。然而，城市的发展是动态的，绝不会一成不变。
从政策层面上看，北京市政府1998、1999年的“两会”都把南城的发展当作重要问题提了出来，政府对南城的投入也在逐年不断增加，我坚信，南城在经济地位、整体形象等方面肯定在几年后有大的变化。
由于政府投入的不断加大，南城的交通状况，市政配套等都已大大改善。项目东边是120米宽的南中轴路，从这条路通往天安门，只有45公里，南面有一条河，与通惠河贯通，直达通州。政府计划从2000年开始投资40个亿，将它改造成为城市观光水道。因此，这块地未来的增值空间很大。
而且我获悉珠江骏景周围有北京城市少有的地热资源，它刚好处在北京的温泉带区。打一口温泉井，可以实现温泉入户，项目的品质就将大大提升。
战斗就要打响了！
一个文人的地产江湖 第一部分 焦头烂额的江湖大哥（1）
就在我在南城厉兵秣马之际，京城北边的万科却发生了点变故。
这个中国地产界的第一大门派，当时进入北京已经6个年头了，而这6年的路他们走得却并不顺利。
早在1993年6月，北京万科第一任总经理谭志伦在京郊顺义拿下第一块地，这就是后来的万科城市花园。对于谭志伦其人，现在北京房地产界或许已经没有什么印象了，但是很多人对1990年代初期北京房地产市场的第一轮开发热潮仍然记忆犹新。当时一大批看好北京地产发展空间的香港、深圳地产商纷纷过江，兵临城下。在很多人看来，也就是那个时期北京房地产开始真正走向市场化。而那时也正是万科这个带头大哥开始打磨品牌利器，睨视群雄逐鹿中原之际。
可是当初自命不凡，勇闯京师的这些先头部队几乎都损兵折将，有的还受到重创，香港开发商是如此，万科也没好到哪去。城市花园从入市之初就成了一块烫手的山芋。半年之后，谭志伦黯然离场，姚牧民接手之后也没有找到起死回生之术。姚牧民坐镇深圳遥控指挥，接二连三委派几个常务副总经理，处理现场日常事务，但都如同走马灯般没干多久就离开了，后来也就吕葵以北京万科第三任总经理身份一直干到1996年底，虽然位子坐得比较稳，但仍未能阻止北京万科第一次危机的总爆发。
