一个文人的地产江湖 第二部分 无地何以称大（3）
跟他们签合同那天我很讲信用，当时就把支票给他带了过去。就这样，这块地终于尘埃落定，并入了珠江的版图。这块地成就了后来的珠江绿洲，为珠江在京城站稳脚跟起到了重要的作用。但也就是这块地，让我险些得罪了一个故交好友。
那是西安来的一个乡党，买卖干的也很大，来北京找项目，正巧也看上了这块地。他很有把握，想让我念及交情把地让给他做，找了我多次，他不但说他也能做，而且还说要私下给我500万，只要我让给他。500万，对我来说绝对不是小数目，足以让我心跳加速，这个数跟老板给我的月薪比较，那就足可以称为天文数字了。但我还是硬生生让我的心跳平稳下来，我想到了“职业经理人”这几个字，尤其是“职业”二字，我觉得还挺神圣的，还是算了，这样拿了钱会让人不安心的，我还是板着脸拒绝了。拿下这块地后，这位仁兄又找过我多次，我还是没让他如愿。
原则问题上我必须坚持，但在拿地谈判中处处要懂得拿捏与变通的妥协处理关系。
2001年4月，我又签下了珠江在京城最倚重的一块地——珠江帝景地块，当时心情很快慰，想象着帝景未来的恢宏气势和市场的征战攻伐感到豪情满怀。
珠江帝景地块的价值是显而易见的。当时帝景是CBD东部边缘一线最大的项目，争那块地的人很多。这块地的谈判过程非常富有戏剧性。
首先是价格，最初土地方开价93亿，包括土地的出让金返还的分配。那时对污染扰民企业都有一项政策，那就是“四委”（北京市经济委员会、北京市发展与改革委员会、北京市规划委员会、北京市市政管理委员会）批复后，土地出让金可以返还给企业的政策。这块土地按政策大约有3亿多元的返还金额我们可以分配。凭着多次和这些企业打交道的经验，我知道这种返还往往会有很多变数，倒不如不参与出让金返还分配而更为保险，于是我提出把出让金返还提前揉进总价款中，即原价格减去155亿，经过反复商谈后他们也同意了，这样就谈到了775亿。到签约前谈判的焦点集中在首付款、拆迁款和铁道边没有土地证的25公顷地等几个问题上。
最后一次谈判是2001年4月23日，约定签约的日子是定在4月16日，所以这次谈的结果将决定26日到底是否签这份合同。
我们约定了下午3点谈判，但我没有出席，我知道这次的谈判意味着什么，但我须避开对手的锋芒，于是我在公司楼下6层的阳光咖啡厅里呆坐着。那天的阳光炽白而热烈，照得我身上暖洋洋的，如同我内心热血地涌动。我下意识想掩饰我内心的不平静，随手拿起本画报来翻看，手却在发抖。我让公司一个副总带着律师几个人去，交待了他们一些要领，主要是要谈的9个问题中，哪个可以轻描淡写，哪个要坚决咬住，哪个要留给我最后拍板。
到下午5点的时候，律师打来电话说有两个问题谈不下来，一个是2000万的拆迁款，还有一个是首付款先付5000万，后付2个亿的付款方式。我交待说，你们先谈点别的吧，等我过去。
这时已谈得剑拔弩张了，我过去之后先放松了下谈判的氛围，然后表态说，9个问题中7个问题全让你们啦！拆迁款折中，2000万全给你，但我付给你1000万，另外的1000万算你们先借给我的。首付款的问题，我说先给你4000万，其中包括1000万的拆迁费，然后再给2个亿。他们并没有同意。这样，我又提出了分段实施的方案：我们先付4000万，“四委”批复全办下来再付17亿（其中包括1000万拆迁费）。随后两月再付15亿，他们在约定的时间内拆平地块后，我们再付15亿，他们交付土地后，我们再将余款275亿分6次付清。最后我们就按这个方案拍板签的合同。我为什么要这样做呢？因为我们要力争用有限的钱办更多的事。
一个文人的地产江湖 第二部分 无地何以称大（4）
律师很佩服我的谈判策略。我跟他们说，谈判的艺术就在于有张有弛，游刃有余。
在2001年底，谈珠江国际城地块时，谈到一定的阶段，我就不谈了，我们去吃饭。吃饭时我跟土地方的人说，我们这样谈不行，都只是各站在自己的角度。我说你有没有考虑过我们这样一个大盘进来后，会给当地的发展带来什么样的效果，这其实是互惠互利的。饭后我们再接着谈时他就变得爽快得多了。最后算下来28万一亩，应该说是相当划算的，现在在通州类似的地块可不知要高出多少了。
我在珠江两年内签下了5500亩地，总开发面积370万平方米，扩张速度之快，京城未有第二家房地产企业能望其项背。一时间，珠江地产在北京形成了前所未有的强力冲击波，从此珠江在北京也站稳了脚跟。另一个南方开发商深圳万科当时在北京已经经营了10年，开发了3个项目，开发面积不过100多万平方米，而且项目位置比较偏远。其实城里的地不是他们不想拿，据我了解他们还是在这方面投入的精力不够，毕竟拿地不能只靠机缘巧合，还要靠实实在在的跑和不厌其烦的谈，我那时就常常一天要看*块地。万科当时有一个制约因素就是他们人力的派遣制。当时万科公司的部门经理都要从深圳派来，他们不实行本地化，北京当地的员工想做到部门经理都很难。这样的话谁去帮他拿地？土地是一种稀缺而很特殊的资源，你必须能整合和利用很多社会资源、公共资源才能够实现对这种资源的再利用，产生一系列的经济和社会效益。万科当时不具备这些资源，所以徘徊了很久没有进入到北京的主流房地产市场。
另外有一点也很关键，那就是朱孟依对我的信任和对事的放权。拿地的事项几乎交给我完全主导，他只是过问一下关于地块的交易总价和付款方式，然后亲自去看一眼地，觉得行就立刻拍板。去谈地的时候也往往就我和一个经验丰富、熟悉地产业务的随行律师俩人。这样的机制就使我们在决策速度上抢到了很多先机，相对于北京其他的大型房地产企业，尤其是国资背景的企业，这一点优势就显得更加明显。而且参与拿地的人数少、决策速度快也保证了拿地工作的保密性，不至于引来更多的竞争者，可以达到兵贵神速和出奇制胜的效果。另一方面，参与人员少，参与人精力更集中，责任心更强，整个拿地工作更加系统化，也不容易出现纰漏。因此我在珠江时拿到的这些地块，到现在也没有出现一起关于土地权益的纠纷和诉讼，这应该说是比较难得的。
珠江地产进京以后能够迅速风生水起不能不说是得益于手中的土地。在不到两年的时间内，珠江系横扫京城，很快就在京津两地拿下了逾两万亩的土地储备，这也为珠江系在华北的拓展奠定了基础，也赢得了江湖地位。在2009年北京珠江地产老员工10周年聚会时，很多老员工，包括现在仍在珠江供职的人也都在感慨，这些地块的价值珠江至今还在卖。
这些大项目、大地块的签订和入市迎来了京城地产大盘时代的来临，也有人称为“新造城运动”。那是一次崭新的城市运动，是一场建立国际化都市的造城运动，启发良多，意义非凡：政府在城市化进程中应该扮演什么角色，开发商应该如何应对，大盘开发应该怎样启动，看不见的市场之手与看得见的政府之手应该如何跳和谐的双人狐步舞……凡此种种，大盘时代的来临给中国房地产业带来了很多新的课题。圈地过程充满了艰辛也充满了变数，由于那些变数可以改变一个区域发展轨迹，带来一块土地的新生，给人，给城市都带来新的希望。另一方面，在这个过程中也充满了考验、陷阱、欺诈和一些肮脏的东西，如果没有一个洁身自好的态度很容易就走上歧途。因为土地下马的官员和身陷囹圄的商人已屡见不鲜。
我很幸运，在给珠江购买的所有土地中没有遇到任何黑箱操作，也没有见不得光的私下交易，甚至也没有一分钱的中介费用。现在，我想起当我后来离开珠江时，一个给我做离职审计的财务老总对我说的话。他说：谢总，你的帐目清晰明白，而且没有任何以权谋私的问题。
虽然当时我有足够的权力，人、财、物、产、供、销，其实就是我和时任珠江董事长的曾加勤二人签字就全妥了。可我，真的没有丝毫的贪念，我觉得骨子里还是文人的气节给了我坚定的力量。
一个文人的地产江湖 第二部分 裸泳的代价（1）
巴菲特说：只有退潮了，才知道谁在裸泳。在房地产开发热潮中，裸泳者不乏其人，裸泳倒是省钱、省事，而且有时感觉还挺爽，但很多人未曾想到，不按规矩乱来那是要付出代价的。
在这场圈地运动中，最引人注目的除了我所在的珠江地产的激进扩张之外，就要数卓达大学城的违规圈地事件了。
2000年11月16—19日在中国国际展览中心举办的迁喜房博会上，来自河北的卓达集团进入人们的视野，其一下就包揽了80个展位，带来了石家庄、北京、河南等地40多个项目沙盘，引起了各界人士注目。不久后，“卓达大学城”属违法项目的报道见诸报端，引起一片哗然。其宣传资料曾宣称：第一，占地面积最大，占有1122平方米的展览面积。第二，投入最大，斥千万巨资宣传，组织，筹划此次展会并提供包括别墅、公寓等大奖，总价值达到400余万元。第三，展示招商项目最多。卓达集团分别展现其北京卓达、三亚卓达、河北卓达、呼盟卓达的实业。项目群多达30余个，行业涉及房地产开发、教育投资、旅游、商贸、服装加工、文化投资诸多领域。第四，概念最新。首次推出跨区域性房地产概念。常规房地产具有很强的地域性，而卓达集团的项目群贯穿南北，销售遍及全国，提供异地置业，营造家园的机会。倡导生活、工作在北京，休闲度假在呼盟、在三亚。再者，推出21世纪“5＋2”的生活方式，推崇工作在城里，生活在郊区的生活新时尚。其三，提倡高尚的生活品质，在三亚、北京，河北卓达集团相继建造院士园，与院士共同生活，提高素质，发展事业，创造真正的高尚社区。第四、享受真正的完美生活。宣称在三亚您将呼吸着负氧离子8倍于北京的新鲜空气，享受着阳光的沐浴和椰汁的营养，大海的波涛；在呼盟，您将感受草原绿色和冰雪的纯洁。第五，商业机会最多。在招商展示的30个项目群中，每个项目群都将延伸出无数的商业机会，把握先机，创造未来等等。
如此热闹确实很有吸引力，但热闹背后的现实令人大跌眼镜。
卓达在北京市昌平区马池口西南有一个号称万亩的超大社区——“卓达大学城”，以其宏大场面，唱了一台招商、销售的“大戏”，着实吸引了不少参观者和买家。
与以往的商品房别墅卖法不同，该项目的销售人员称，其别墅、四合院可以拥有“私家超大花园”，其花园大小可以依购房人的意愿以“亩”为单位花钱购买，从一亩园到十亩园，甚至百亩园。“花园”虽名为学者、院士、将军之家，但买房人不需有相关专业资格、军籍等身份证明，给钱就卖。其园内可以建造豪华泳池、私家网球场、跑马场等。
在土地资源宝贵的北京，自1995年起，由于政府对开发高档别墅土地的限制，5年来已经严格限制批准新开别墅用地，当时能够拥有如此大土地面积的私家住宅实为少见。该项目一推出便吸引了不少有意要圆别墅梦的购房人。在既无规划，又没有国有土地出让手续的情况下，人们曾向开发商提出，该项目是否得到政府的批准、是否有规划、是否能拿到北京市的产权等问题。在该项目的销售人员对外做出了种种动听的承诺之后，房子卖得很火。
北京市房地产局征地处的有关人士曾评论说，那几年北京的房地产市场趋热，有不少开发企业纷纷在寻找新的土地资源，但还没有见到像卓达公司这样如此疯狂圈地的。
一个文人的地产江湖 第二部分 裸泳的代价（2）
该项目试图采用先上车后补票的超常规的打法进行运作。此开发商当时的做法是：先把房子按国有土地的价格卖出去，把土地圈下来，等购房人都住进去时，各项手续也基本上办好了，那时业主自然会拿到市里的产权证。其销售处的人还说，尽管购房人要等3年拿到市产权，但在承担这份风险的同时也多住了3年房子，等于得到了73年产权，并不吃亏。其实这个项目当时所占的土地属于乡产权，土地征用手续还没办，他们便大规模地、堂而皇之地开始销售，还承诺给予市产权，实际上是违章操作。当时这么搞的不止卓达一家。在北京周边有的郊区县这种违规开发比较普遍。后来在所谓“小产权房”问题逐渐严峻之后才引起了国家的重视，政府的监管力度也不断加强。
卓达大学城项目后来被认定为非法项目。但是，开发商在市政府责令其停建期间，仍继续扩大建设规模，短时间内，从几百亩扩大到上万亩。他们的做法已严重违反了国家的土地规划和城市规划，而他们在项目准备期间，就大肆进行销售，更是给市场带来了很坏的影响。
国务院和北京市为了加强土地管理，切实保护耕地，曾经在1995年和1997年，多次发文强调要严格控制征用耕地，禁止耕地出让土地使用权，并明令禁止耕地、林地和宜农荒地出让土地使用权用于高级别墅区等高档房地产开发建设。卓达大学城事件也促使北京市政府做出决定，要对1999年以后的违法用地项目进行清查处理。对1999年1月1日以后出现的，占地不符合土地利用总体规划，在非建设区内的建设项目都要一律拆除；对总体规划建设区内的违法建筑，将由政府全部没收、拍卖，从根本上刹住这股圈地风。
通过这件事政府还警示消费者购买违法房产政府将不再宽容。20世纪90年代初，在北京市房地产市场初期阶段曾经出现过一些违规项目，政府考虑到当时由于法律法规不够完善，刚刚走入市场化的购房人尚缺乏对违规项目的鉴别力，因此，在1997年以前曾将包括亚北15个项目在内的部分违规项目作为历史遗留问题做了清查和经济处罚，为保护购房人的利益而将项目保留了下来。1997年以后，国家的各项法规已经逐步得到完善，市场已步入成熟期，有关购房的各种宣传也已深入人心，但仍有少数购房人明知道有的项目是违法项目，却抱着有朝一日政府能给补办手续的侥幸心理冒险买房。对此，政府将不再宽容，政府对买违法房的购房人将不再负任何责任。购房人由于购买非法项目或因政府没收、拍卖造成的经济损失只能向开发商讨还或通过司法手段来解决。
当然，很多人还是心存侥幸，认为政府在这方面不会动真格，直到后来影响力更大的“天涯名流别墅事件”，很多人才开始警醒，开发商和消费者的法制意识也随之提升了一个高度。
“45幢总价值5000万元欧式别墅，一夜之间被夷为平地成为一片废墟”。当我还在日思夜想如何买到更好的地，如何盖出更漂亮的楼时，我被这样的一条新闻吓了一跳。事件发生在北京市海淀区上庄乡河北村稻香湖畔。据规划部门说，拆除别墅的原因一是占用耕地，二是没有审批手续，拆除后原别墅区将用于永久性绿地建设。
这一事件给当时的圈地热中的违规行为敲响了警钟，很多人至今仍记忆犹新。那块地方我后来还去过几次，每次去眼前都能浮现起那些别墅变成瓦砾堆的情景。
一个文人的地产江湖 第二部分 裸泳的代价（3）
被拆除的这片别墅名为“天涯名流别墅”，资料上说其共45幢，占地面积40余亩。名流别墅的建筑现在看来可能并不十分先进，但其地处稻香湖畔的优越地理位置使其具有了独特卖点，北京弥足珍贵的秀丽水乡风景让很多买主争着掏了腰包。
然而，就在业主们即将享受别墅的高品质生活时，却做梦也没有想到，一切美好的想象将在尘土飞扬中随着瓦砾一起破灭。2001年4月的一天，海淀区规划局以占用耕地和未办理审批手续为由申请法院动用了近20台建筑机器用了近3天时间强行拆除了这一片看上去挺美的别墅区。眼睁睁地看着多年的血汗钱眨眼间化为乌有，业主们欲哭无泪……
海淀区规划局把名流别墅认定为违章建筑，下达拆除通知后，业主们纷纷向有关部门申诉，但最终回天无力。他们觉得最大的委屈就是在买房时是相信政府才买的房，到头来却又被政府拆除，这样的结果不应由他们来承担。申诉无果，他们只好分别向海淀区法院提起民事诉讼，要求上庄乡政府和天涯天集团一并返还房款和相应的利息。其实在那个年代，大家早就习惯了认红章，认为只要是有政府的红章就一定万事大吉，就可以无视相关法律法规，就可以特事特办。
据媒体报道，上庄乡人民政府将这一别墅区作为招商引资的项目，于1998年6月18日委托给天涯天集团开发建设。而事实上天涯天集团的经营范围中根本就没有房地产项目。随后天涯天集团与西郊农场四分场、河北村农工商合作社签订了土地使用合同，双方约定使用期70年，甲方河北村农工商合作社根据乙方天涯天集团要求，分期分批办理了由乡级人民政府主管部门核发的建设工程许可证、房屋产权证、土地使用证等相关合法有效证件及建房必备的有关手续。上庄乡人民政府土地规划科不仅在该合同的落款处盖章，还和上述两单位共同为天涯天集团开具了土地使用证明，明确天涯天集团有权将该土地、房屋出租、出售、抵押等。
后来，海淀区上庄乡人民政府土地规划科原科长被司法机关依法拘留了。
事件已经远去了，但很多人都难以忘怀。现在稻香湖以及上庄水库附近已经成了市民郊游的好去处，故地重游时人们还时常能回想起天涯名流别墅当年的气派。然而气派归气派，最终也未能改变被拆除的命运。当年很多人都认为这别墅肯定拆不掉，认为有关部门的想法一定是想尽量减少损失，只要采取补救措施，惩罚有关的责任人就算完了。时过境迁，很多人都会感叹当时有关部门的果断。可能有关部门真正感觉到了事态的严重性：在愈演愈烈的圈地运动中，如果对此手软就是对违规占地的纵容。用媒体的话说就是，“不拆不足以整顿建筑市场秩序”。
这种方式产生的结果就是看起来拆除的处理方式可能会造成很大的直接损失，但就整个社会来说，这种威慑是必不可少的。这种损失也是一种合理的成本，不然就会使得很多人产生侥幸的心理，认为生米煮成熟饭别人就奈何不了。这样就是对社会规则的一种破坏和伤害。当时类似这样的违章建筑其实还有很多，也正是因为这样，政府才不得不动了真格下了猛药。
这一事件最终通过司法程序得以解决，法院判决天涯天集团和上庄乡政府承担连带赔偿责任，而对业主提出的赔偿其房款利息的请求，因法院认定业主方也存在过错，故未支持。
一个文人的地产江湖 第二部分 裸泳的代价（4）
事件已经尘埃落定，但那些遗憾和闹心肯定要需要相当长的时间才能消除。从这件事也可以更加明确一点：市场经济要健康快速发展，法制意识和法制保障也必须跟上。这件事本是最近10多年楼市发展中的不和谐之音，但确实起到了巨大的警示作用。让人不得不再度回顾。
我另外还想起了冯仑的那本《野蛮生长》。这个书名取得有趣。其中就有一层含义是从细微处着手，从大历史的角度着眼，用案例式方法展现过去二三十年间的中国民营企业原生态，以及中国社会商业制度演进的轨迹。与成熟的西方资本主义文明比较，中国在破与立之间摸索前进。对于民营企业家，和同样也管理着重要社会资源的职业经理人，国内不够健全完善的制度以及公平性缺失的商业环境不仅提供了稍纵即逝的经济机会，同时也是遍地荆棘，危机四伏，颇像一片野蛮味道十足的丛林和沼泽。
过去10余年前的中国，是一个商业价值回归过度的社会，人们拼命地“圈地”、“圈钱”，不放过每一个稍纵即逝的政策和改革实验所带来的创造超额利润的“制度机会”。100年前的美国，没有反垄断法，因而有了洛克菲勒、卡耐基、摩根和梅隆，他们也以冒险精神和商业远见而垄断了重要的行业，大赚特赚了一把，结果是千夫所指，“原罪”深重。很长一段时间以来，中国由政府控制着战略资源和行业，民间没有机会染指，因而也没有这些“原罪”。而近10年，有些民营企业家选择了与作为第一生产资料的土地相关的产业，选择了关系社会稳定，事关国计民生的房地产行业，靠“开拓”蛮荒之地产而“野蛮生长”，一不留神却硕果累累，并且集中了相当可观的资本和社会资源，自然成为了中国式“原罪”的承担者。但是，与此同时，正是这种“野蛮生长”，使中国社会逐步形成了一个扎实的“有恒产”的新阶层——城市居民有了自己的恒产——房子。“有恒产者有恒心”。这个结果为中国地产界从野蛮走向文明的搭起了合理的台阶。
我们有理由相信，在未来的岁月里，中国正在给更多的安分守己之辈，遵纪守法之人群提供着相对明晰、稳定和公平的商业制度和法律体系以及人身和财产的保障，也许新一代的地产商和其他行业的企业家们都可以少一点江湖味和赌徒心理，平心静气、心无旁骛地凭商业智慧和商战技能创业，累积光明正大的财富，建立长期稳定经营的预期，享受阳光下的“文明生长”。
冯仑创业时的“皮包公司”已经基本上绝迹了，王石的“不行贿”也将成为一种朴素而自然的道德观念，不必再被社会奉为商业伦理的范例。在那种不行贿办不成事，也就是不犯法做不了生意那样的环境下求生长，也许不野蛮不行。但野蛮生长的原罪和代价是不会那么轻易消失的，注定要有人去承担。很庆幸，在这一路走来，我没有违背一个文人的自持。我无愧于心，走得虽不算很轻松，但安心、踏实。
我相信，未来的中国，将会逐渐呈现出一个以人为本的大格局。正直、诚信和有才智的人将影响和主导中国发展的大趋势。在社会的演进中，中国会更加开明，更加开放，更加公平。我们的地产业也将更加阳光和健康，让安居乐业的人更幸福。
一个文人的地产江湖 第三部分 名噪一时的“三角恋”（1）
在我干得热火朝天，领着珠江的弟兄们四处扩张地盘的时候，华远的任志强却宣布要“闭关修炼”。
当整个市场都在为即将进入“世贸”航程而打造各自的航空母舰时，“任志强不玩了”。令很多业内人士感到匪夷所思。
这时已是2001年岁末。对任志强来说，这段日子无疑是一段特殊的日子，他在这时做出了一个惊人之举：宣布辞职，并将自己所持的18%股份转让给华润，但回收华远品牌。他要与亲密合作6年之久、共同创下融资奇迹的资本方华润集团缘尽分飞。消息传出后，一时间舆论哗然。
在此之前，2001年７月初的时候，时任华远集团董事长兼总经理的任志强就曾在媒体上放出了华远集团将成立新房地产公司的风声。而在2000年，中国地产界名头最响的万科与京城地产劲旅华远在华润这个共同的东家门下刚刚做了同门，这才刚过去1年左右的时间，华远就要闹分家，开始另立门户，让当年的地产江湖震动异常。
这件事还要从万科的“婆婆”说起。万科曾有一个磕磕碰碰维持了将近17年关系的老东家——深圳经济特区发展（集团）公司，也就是常常被人们提起的“深特发”。王石在那几年考虑得最多的就是如何能够给万科换个“婆婆”，能够打通国际融资渠道，与一流的房地产公司实现强强联手。万科在1988年股份制改造后，就摆脱了与“深特发”的上下级关系，不过，万科股权极度分散，“深特发”在2000年前一直都是万科的第一大股东。而就在2000年8月10日，这种关系结束了。“深特发”和万科同时公布，原“深特发”持有的万科股票转让给中国华润总公司。也曾听说在此之前，万科就差点能够“改嫁”到华润，只不过最后一刻“深特发”临时变卦，而中途搁浅。而当时代表华润直接到深圳为万科“改嫁”送钱去的正是还在华润体系内的北京华远董事长任志强，“深特发”的临时变卦让这*地产界响当当的大佬被放了鸽子。
其实经过十几年的发展，万科当时已成为国内房地产界的第一品牌，为何在这个时候王石急于卖掉“深特发”的股份呢？其实万科与“深特发”的关系完全是改革开放进程中的产物。最初万科借用了“深特发”这个国企的一个“壳”，而实际操作，王石可不想按国企的计划经济的一套去做。如此一来，王石与“深特发”逐步产生了诸多矛盾。
1991年，万科在深圳上市，成为上市公司。然而与“婆婆”的“斗争”却仍在继续，“深特发”是万科的全资控股公司。万科的经营各方面已经形成职业经理人制度，经营权和所有权都已经分离。万科要发展，就要扩股融资，但“深特发”既不想投资，又不想股权被稀释，经过几轮斗争，万科终于通过几次扩股融资近18亿元，这在国内上市公司中名列前茅。而“深特发”虽然还保持了第一大股东，但股权已下降到9%。
此时，万科不仅已是一个公众公司，而且股权结构对经营者来说非常有利：股权分散，这更有利于经营者有“话语权”。
但这一局面有一致命缺陷：因股份分散，大股东不愿配置优质资产，也不愿意扩股融资而失去第一大股东的地位。
从1996年，王石就开始了被媒体认定的“卖掉万科”的漫长过程。在别人眼里，仿佛王石的目的是摆脱国营公司控制。但恰恰相反，王石所想的是，由于东家所占股权太小，所以它才会置万科的利益于不顾，只考虑保住它的地位。如果让东家将资本投进来，它才会考虑如何发展万科。当时最为头痛的是，因为“深特发”只有9%的股权，在董事会没有发言权，但在股东大会上，由于一般只有30%的股东来参加大会，所以深特发的9%一下就可“上涨”到30%左右，受9%的利益驱动，左右100%的万科，这才是东家对万科的危害。
一个文人的地产江湖 第三部分 名噪一时的“三角恋”（2）
当年，“深特发”手中有上百万亩土地，这正是万科所稀缺的，王石希望东家“以土地换股权”，使东家成为真正的“一枝独秀”的大股东，“你投了大钱进来你与万科就有了共同利益。”据说“深特发”老总当时是一口答应的，但他临阵又突然反悔了。这时王石才想到要另找东家。诚如人们所知道的那样，第一次谈妥后，老任他们带着支票已在飞机上了，“深特发”老总又一次反悔。
虽说万科当时已经成为国内房地产界的第一品牌，但王石认为这个“第一”有点虚，因为没有把国营开发商计算在内。王石当时认为，万科的核心竞争力正面临挑战，市场营销与物业管理方式很容易被模仿，万科需要再形成新的核心竞争力，首先要形成规模，形成区域市场垄断。在那时的中国房地产市场中，品牌还不是最重要的东西，但是，土地和资金绝对是任何地产公司在任何时候最基本的要素。万科觉得在这两方面万科都还有所欠缺。所以王石为了万科能更好地发展，就不得不考虑换掉大股东了。
就在这时，华润浮现在了王石的眼前。华润之名源于毛泽东的字“润之”，1948年成立于香港，属于国务院直属企业，成立的初衷是解决新中国建立政权后党的经费来源，2000年其总资产已达到500亿港币。最重要的是，华润在香港联交所还有５家上市公司。而且，早在1994年华润就通过收购北京华远切入了北京房地产市场。北京华远是北京西城区为旧城改造而设立，拥有令同行艳羡的政府背景和土地资源。华润收购华远70%的股份后，以北京置地名义在香港上市。这样看来，华润有钱、有地，还有文化，显然非常符合王石心目中“联姻”对象的条件。
华润入主万科，王石自然看中的是通过华润增持扩股，万科可以获得20亿的直接资本，此外，通过与华润的资源整合，王石的“中国地产航母”的理想就可实现，到那时，王石才可能真正实现20年前到深圳做“大事业”的理想。但是，由于华润扩股方案中与中小股东之间的利益冲突无法调和，华润没能扩股增持。
万科嫁入华润后，王石、任志强两个都很倔强而强悍的人物不得不彼此面对。华润成为了万科第一大股东后，本欲顺理成章地对万科股份进行增持。任志强希望华润对万科的下一步收购，放在华润整合自己的内部框架结束之后。待北京置地与华创整合完成后，在政策允许的条件下，香港华润将把万科从中国华润总公司放到北京置地里，北京置地将可能改名为中国置地。万科和华远都将被中国置地控股。
而王石则认为华润收购万科之后，会以万科为核心重整整个房地产业务。香港华润集团在通过中国华润进一步增加万科的股权后，新的公司会叫华润万科。而在王石眼中华远是北京概念的地域性公司，万科是全国性的房地产公司；如果万科与华远合作，将是北京万科与华远合作的问题。
有人说双方的矛盾分歧似乎在于王石希望万科成为老大，任志强则坚持万科与华远是并列关系。华润的资本运作高手宁高宁面临着如何在任志强与王石之间取得平衡的难题。而宁高宁的问题却恰恰在于，他提出了通过整合万科与华远，将华润缔造成地产帝国的宏大目标，却并没有设计出最佳的华润内地地产业务与万科整合的办法。
一个文人的地产江湖 第三部分 名噪一时的“三角恋”（3）
据传宁高宁想通过新的控股公司整合包括万科在内的华润所有地产业务，但王石或许认为这样将不可避免地对万科和自己的独立性施加影响，而有所反对，故未能实行。
2001年5月底，宁高宁宣布收购万科的新方案：华润将持有北京置地442%的股份注入万科，由万科向华润按比例增发A股，这样就形成华润控股万科，万科控股北京置地，北京置地控股华远地产的股权架构。华润借万科进入北京华远领地的战略构想遂了王石的心愿，但却深深刺激了任志强，终于导致了老任的另立门户。
华远2002年上半年已销售楼盘的合同额近20亿元，约占北京市场销售总额的15％。当整个地产界对这骄人的业绩感慨万分时，北京市华远集团公司与中国华润总公司签订了股权转让合同，决定转让北京华远集团及其下属公司在北京华远房地产公司约18％的全部股权，并收回“华远”的名称、标志等全部品牌，与合作了6年之久的华润集团分手了。
任志强辞去董事长职务，退出原公司。北京市华远集团公司将重新建立“新华远房地产公司”，继承完全属于华远集团的品牌。华润集团将把原公司更名，重新建立属于华润的文化。
一夜间，华远房地产从一个拥有总资产80亿元的地产界龙头企业变成了一个房无一间、地无一垄的皮包公司。
华远的历史可以追溯到1983年，当时其以20万元借款起家，北京市华远经济建设开发总公司（华远集团公司的前身）成立。所有的资产是：十几个人，几间陋室和20万元借款。任志强于1984年出任该公司建设部经理。
1987年，华远经济建设开发总公司的独资房地产企业——北京市西城区华远建设开发公司成立，注册资本1500万元。1年后，任志强出任华远经济建设开发总公司副总经理兼华远城市建设开发公司经理。1993年4月，华远集团公司成功地对西城区华远建设开发公司进行股份制改造，创立了北京市华远房地产股份有限公司（“原华远房地产”），公司总资产达到12亿元，净资产近6亿元，税后利润229亿元。股份制改革后，任志强萌发了“上市”的念头，于是，他开始寻求华远的上市之路，但当时国家的宏观调控政策规定，房地产公司无限期暂停上市。这也没有难住任志强，在他的带领下，华远另辟蹊径，选择了海外融资的路线。
1994年，原华远房地产成功吸收外资入股，由华润集团旗下的华润创业（香港上市公司）与另外几家外资公司共同组建坚实公司，入股原华远房地产，将公司改组为中外合资股份公司，成为国内首家中外合作股份制房地产公司，任志强被董事会聘为董事长兼总经理，华润创业成为原华远房地产的间接控股股东。
1996年，坚实公司以华润北京置地的名称在香港上市，成功地完成了原华远房地产的“境外上市”，融资达10亿元人民币。在这次资本游戏中，华远利用得天独厚的政策优势，取得了巨大的成功——华远是境内公司中用境外上市公司发行债券的第一家，因为当时国内不允许发行可换股债券，华远就利用境外上市的优势，于1997年成功地发行了“可换股债券”。
1998年，原华远房地产再次成功扩股。华润北京置地先后3次从国际资本市场融资约41亿美元，并成为香港的红筹指数股。
一个文人的地产江湖 第三部分 名噪一时的“三角恋”（4）
至2001年，原华远房地产的股本从合资前的375亿股增加到13亿股，净资产达到30亿元人民币，总资产约80亿元，累计税后利润达15亿元。
尽管分手之后“新华远”除了自己的企业文化之外几乎一无所有，尽管“华远房地产公司”将原有的土地储备项目和债权、债务全部留给了原公司，包括华清嘉园、华亭嘉园、凤凰城、西单文化广场等北京市明星楼盘。但一向胆大的任志强不怕从头再来。时隔不久，一个注册资本3亿元，名为“华远新时代”的地产公司在任志强的统领下，重新举起了大旗。
由此，一度成为京城地产江湖翘楚的华远系开始了自身的蜕变，获得了新生，老任的江湖地位也得到进一步确认。
对于他这次的“下野”和“私奔”的动机，报界和传媒的主流意见认为是因为在华远与万科的合并中任志强感到自己不再是故事的中心。老任后来多次解释，他说传媒的猜测并不准确。海尔的张瑞敏和春兰的陶建幸都说过：首先要有自己的舞台，然后才是寻求资本的支持和扩张。
从华润收购万科并计划将华远与万科重组的角度看，他自己确实不是故事的中心，因为动用的是华润的钱，而非华远的资本。因而，老任说他并不在乎自己是不是故事的中心。
在当年地产行业都在讨论如何打造“地产航母”，如何吸引更多资本，如何把资源扩大、品牌扩大、实力扩大的时候，一直在北京地产市场占据龙头地位、甚至在半年销售业绩跃升全国第一位的时候，任志强却选择了舍弃“航母”，摇起“小舢板”的决定。
而这些都是发生在华润成为万科第一大股东、并决定继续增持万科的股份、把华远和万科进行整合、打造华润系地产航母的1年之后。回头来看，这不得不让人对华远、华润和万科之间的关系重新审视：到底这3个地产老大在玩什么游戏？整合过程中，任志强舍掉成为中国地产航母的打造者之一的身份，甚至是舍掉华远赖以发展起来的境外融资渠道和拥有雄厚资金实力的境外合作方，放弃了用20年时间打造的、总资产已达80个亿的地产知名企业，而是选择了第二次创业，这背后的原因值得思考。
这一事件的发生不仅是中国地产行业的一次重大变动，也是资本市场中的一次重大变动。实际上，这一重大变动讲述的不仅是地产市场层面和资本市场层面的新的游戏故事，而且也引申出另一个问题——无论是地产行业还是其他的行业，在资源整合的大趋势中，强强之间如何联手？
两个甚至3个强势的地产企业在资本、资源进行整合过程中，除了不同的企业文化如何融合、不同的品牌如何更大化地被利用之外，可能更深层次地带来这样的问题：在企业重大决策中，是资本的经营者指挥企业资本的运行，还是资本的拥有者指挥经营者来运营企业的资本？
用老任的话说：生活中可以看到许多一见钟情的婚姻，但却很少有因一言不合而离婚的草率婚姻。他也是经受长时间的犹豫困惑，甚至痛苦的自我冲突、利弊权衡，直到无可奈何而欲哭无泪，才下定决心做出了最后的选择。
任志强在事后曾对造成如此状况的原因进行过公开的表述。他透露，作为资本拥有者的大股东第一次与经营班子产生重大分歧，在对凤凰城项目的决策上动用了资本力量的否决权。
他认为，作为资本的拥有者，应只管投资而不管经营，把最专业的事交给最有能力和最专业的人（管理班子）去做，他们创造了很好的经营效益，股东则获得比自己经营更高的利润回报，资本在其中是否控股并不重要。但当出现资本拥有者与经营管理班子产生分歧——资本拥有者认为某项决策的安全性更高，经营管理者认为某项决策能为资本带来最佳回报——这种双方不同的认识时，资本拥有者有着最大的发言权和决策权，而无论其决策的是非对错。
在华远和华润之间引出的“资本到底该如何说话”的问题，实际上也是全世界的经济学家一直在讨论而未能找出最佳答案的问题，也成为当时中国企业所有权与经营权如何分离而没有结果的课题争论。
此后，华远和华润发生过多次类似的争论。而让任志强受不了的还有在万科向华润集团定向增发B股的公告中，华润集团公司迫于证券监管的要求做出了两项针对华远房地产公司的限制性承诺：一是华远房地产公司不得在北京之外发展房地产业务，二是华远或万科在北京新增住宅项目双方都有合作的优先权。任志强认为，尽管华润集团是华远房地产公司的最大股东，但却无权在未经华远房地产公司董事会同意的情况下代表华远房地产公司做出任何承诺。在任志强看来，华远与万科有着完全不同的企业文化与风格，使双方在建筑产品、经营模式、项目定位和管理理念等方面都存在着重大差别。这也是促使华远与华润及万科分道扬镳的重要理由。
老任说过，他所在乎的是，在新的舞台上，他可能是导演，不会做主角，但这个舞台一定是属于“华远”这个集体的。
当我也站在了珠江的舞台之上的时候，我深切体会到了“舞台”对于职业经理人的重要意义。
一个文人的地产江湖 第三部分 来势汹汹的“华南虎”（1）
2002年2月28日下午2点，北京西城区鼓楼西大街150号，上午9点来钟才揭牌成立的北京市土地交易市场开始了它的第一笔交易——关于北京广渠门东五厂国有土地使用权出让招投标。
根据组织招标方北京市土地整理储备中心公告显示，此次出让土地，位于北京市朝阳区广渠门外大街北侧，北起光华木材厂南侧，南到广渠门外大街，西临规划忠实里小区，东临东三环南路。土地面积4878公顷。
这块比天安门广场还大1/4的地块对北京人来说并不陌生。此次招投标谁将成为赢家暂且不论，人们更关心的是，南方各路房地产大亨北伐的最好时机是不是已经有点晚了？
事前，有关此次土地转让已经在广东乃至香港的华南地产界炒得沸沸扬扬。有消息前将之冠为“北京地王”——近49万平方米面积，比天安门广场还大1/4；根据估计，市场地价将高达40亿元。
熟悉北京房地产市场的人都知道，2000年北京市就曾经有过一次公开拍卖土地。
