做职业经理人，就是要化解老板与员工之间的矛盾。经理人不能迷信老板，也不能脱离老板，这就是一对运行着的矛盾。尤其在行业和市场好的情况下，经理人好当，若在市场不好，企业出现困难，经理人更显出其英雄本色。此时，由于资金、市场、人才等各方面的压力，老板就会情不自禁地插手企业，成了所谓的救世主。他有这种与生俱来的权威性，因为企业是他的，他怕度不过这个难关，所以，此时便显得老板的重要了。当然，企业盈利是第一原则。老板秉承的是赚钱、赚钱、再赚钱。时间就是金钱，效率就是生命，利益决定一切。在这种价值观的驱使下，企业就是一台赚钱的机器。其实，纵然如此，这台机器也要由很好的技工来操作，由他来保养、维修，而这合格的技工便是职业经理人。所以，越是企业困难时期，越需要有经验的职业经理，由他与老板一道去共同度过一个个难关。老板切莫自己独断专行或依靠在企业的亲朋好友来解救企业，那都是枉然，反而会使职业经理人因为感到不平等、不公正而愤然离去。到头来，老板一个人吞下苦果。所以，对职业经理人应充分信任，对员工也该有人文关怀。殊不知老板好当，企业家难成啊！
一个文人的地产江湖 第三部分 利义取舍恩怨于心（5）
中国不缺少好企业，但缺少的就是好企业家。老板不能和企业家划等号。老板也好，企业家也好，如何使用他的财产，任何人都无可厚非，但一个具有责任感和使命感并且又是一个很有爱心的老板式企业家，肯定会为他的人生加分。企业家不是普通人，也不应把他们当作普通人看待，他们应具备不同于凡人的潜质：如“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”；“天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身””；“天下兴亡，匹夫有责”。做小企业靠才，做大企业靠德。
一个企业发展到2亿、5亿、10亿、100亿、1000亿规模时所面临的企业管理模式肯定是不同的，所需要的人才层次也是不同的。支持企业不断发展壮大的动力以及留住人才的动力实际上是一个企业的灵魂——企业文化。一个职业经理人留不留得住，关键看是否和这个企业的企业文化相融合。企业文化又经常是企业家思想的一种反映，大胸襟的企业家，会给长袖善舞者提供一个可以充分表演的舞台。
职业经理人和老板是一对矛盾，但矛盾是可以变化的。用哲学的观点来说，有矛盾就会促进事物的发展，也就是会促进企业的发展。关键在于两者谁是矛盾的主体，主要因素。我想，如果职业经理人成为这一矛盾的主体，那企业可能就会按照其方法去经营。当然，这仍然需要一个过程。职业经理人总是处于某种困局之中。他需要有一个善于平衡的心智才能把企业的一盘棋下活下好。
好在老板与职业经理人之间的关系维系法则现在已经越来越明晰了。老板在自己的企业发展到一定程度的时候，寻求职业经理人的介入无疑是一个明智的选择。但是职业化管理队伍形成的关键是企业家与职业经理人之间的相互信任，这将决定企业职业化管理的成败，也将决定企业发展的规模和速度。
但是职业经理人要取得老板的信任，不能一味地盲从于老板，也不能一味地迁就老板，相反职业经理人最重要的就是要对老板进行必要的提醒和约束，保持职业经理人的职业性和专业性，用自己的业绩和操守取信于老板。不然自己就把自己首先当成了摆设。而老板要想得到职业经理人的信任，也不能仅仅用情感或空头支票来激励职业经理人，而是要让职业经理人对企业有归属感。最好的办法就是用股权激励的办法，把手下重要的职业经理人也变成股东，尽量让职业经理人分享企业的增值大餐。这样企业将会在老板和职业经理人的良性互动下取得共赢的局面，让恩怨纠葛随风而去。
海纳百川，有容乃大。我想，老板和职业经理人的相处之道最终靠的不是智商和权术，而是一种胸怀。
一个文人的地产江湖 第三部分 我的新东家（1）
我离开珠江后，很多老板和企业都找过我。除了在国内颇有名气的地产企业外，还有正大集团和新加坡、香港、台湾的知名公司。但是当时我非常想休息一下，就决定出去走走。我先后到苏州、云南、深圳、上海等地去游览、散心、访友，走了大半个中国。
2002年7月份，富力的两个老板——香港的李思廉和广州的张力——找到了我，非常有诚意地邀请我加入富力的团队。
回忆加入富力的过程可以说是往往历历在目，如同放电影一样，一幕幕情景在脑海中重现。和这两位老板第一次见面是在国贸公寓的高层楼上，一套两居室的房间内。李思廉和张力很隆重地和我会面、谈话。记得张力第一句话说，在你之前刚走的是万科的某某。他的话似乎想给我一种压力，而我当时内心却很平静。我想，我们都在双向选择，不管他们实力有多强，也不管我在圈里名声有多响，这找东家和找对象一样，讲究缘分，讲究感觉，去留皆不可强求。
他们二位跟我谈了很多关于北京地产圈的事情。末了，才抛出想请我加盟富力的想法。我说我知道些富力，也愿意加盟，只是手头需要做些交接工作，希望能等一个月。然后我谈了些我对富力在京发展的一些看法、设想和建议，并推荐张卫克去担任北京富力主管开发的副总。我们谈得很投机，竟忘记了时间，一直谈到后半夜。作别时，李思廉称要乘我车去建国饭店，我便顺路效劳。
国贸距建国饭店也就几百米远，李思廉在车上又和我聊了聊北京房地产的情况，意犹未尽时，车已抵达，我们只好匆匆话别。
窗外的暗夜里有淅淅沥沥的小雨，空气清新而湿润，我的车在长安街上奔跑着，如我的心情一样轻快，我索性将车窗打开，一任那雨水飘洒进来，有一种久违的新鲜和湿润……
过了几天，张力来电话说让我与北京班子的人见见面。因为我住在西三环，于是就近将见面地点定在了香格里拉饭店。那天，张力带着吴锴等一些公司“老资格”人员参加，我带着张卫克、张玉泉参加了宴请。此时，标志着我携张卫克进入富力的事情就算确定了。张卫克进入富力以后担任了富力北京公司主管开发的副总，不过，其人敢想敢干，在富力干了没多久就瞅准机会自己出去单干了，搞了个在京城颇有名气的“炫特区”，这是后话，按下不表。张卫克是我带到富力的第一个人。席间我还向张老板推荐了擅长销售策划的张璇。
我将一些琐事处理完毕之后于8月初正式到富力上任，成为了富力走出广州之后的第一任北京公司总经理。张璇被任命为策划销售中心经理，其副手为王志刚。后来这两人长期主持富力北方地区的销售工作，为富力项目的热销可以说是起到了不可替代的作用，后来他们虽然都因故先后离开，但他们在地产圈到现在也都是叫得响的人物，是公认的优秀职业经理人。
当时富力最吸引我的是其在房地产业界绝无仅有的双老板制。有人将李思廉和张力的默契合作戏称为“李张‘二人转’”。两人都是老板，但在公司他们习惯别人叫他们李（先）生、张（先）生。两人分工明确又默契合作，“从未红过脸”，这样的搭档中国企业界再难找到。从职务上看，李思廉是董事长，张力是联席董事长、总裁。两人在工作分工上，李思廉负责公司的销售和财务，张力则主要负责选地、买地、施工等前期工作以及成本控制。
一个文人的地产江湖 第三部分 我的新东家（2）
像买地，李思廉基本不理会，一般由张力做主。张力很少搞那些前期调查、市场分析，这块地能不能买，只是去看一眼，心里算算，大概用一个小时可以断定这块地能要或者不能要。还有像公司招人、提拔人、搭班子，工资定多少，工程用多少钱、怎么用法，成本怎么控制，定价多少，主要听他的。张、李之间既是分工，也暗含天然的制衡：张力拿地，李思廉卖楼，张力定价，李思廉付款，基本不交叉。
张力干得很辛苦。大到公司的架构、部门的设计以及对公司来讲至关重要的选地拿地，小到人员的调配、新员工的面试，当时已近半百的张力凡事都是亲力亲为。每天工作十几个小时。
对于中国地产企业的管理模式，相对于中海的国有企业管理模式以及万科的职业经理人经营模式，张力更加看好的还是合生创展及富力的管理模式。他认为富力的管理机制更贴近市场经济，基本上完全没有计划的那些东西，是很独特的管理模式。
富力的管理模式不同于合生创展的“诸侯式”，即一个地区派一个“诸侯”管理，在一定的监管制度下，给予这个诸侯很大的权利。富力模式是一种集权制，就是基本上都是老板大权独揽。在张力看来，这种方式对于公司的管理就比较细腻一些，成本控制以及资金链的运作都相对好一点，并且也会使风险降得更低，而弊端可能就是在扩张速度上没有那么迅速。
李思廉是香港人，大学出来的第一份工是证券金融从业员，后来慢慢做起贸易，最后转向房地产。1993年，李思廉与张力结识后就开始地产界这个著名的“二人转”生涯，他性格开朗，思维缜密，对资本运营很有造诣，是个比较大气的人。
张力1973年开始参加工作，从工人做起，后来在广州市郊区二轻局做团委副书记、生产科长。1986年，乡镇企业局建成的花园村酒店开业，张力是总经理。不久又被借调去筹建白云区政府办公楼。
仕途不见起色，张力倒是发现了自己做生意的秉赋。1988年10月，张力做出了他人生中的一项重大决定：辞去衣食无忧的公务员工作，下海。
刚开始是搞装修工程，那时候他没有什么资本，就从小工程做起。最初下海时，只是做小包工头。就这样，断断续续做了大概5年的时间，积累下了两三百万的资金。但那时的张力感觉到，做装修还是很艰难的，而且资金积累也比较慢。
1992年年底，张力发现做地产机会更多一点，就开始考虑并最终下定决心转而投身房地产。正是这一决定，使他开始了与李思廉坚持至今长达10余年的合作，并一步步地创造出了富力地产神话。
1993年，正是中国房地产市场爆发式发展的开始。张力和李思廉凭着2000万元原始资金携手进军广州房地产业，拆迁广州嘉邦化工厂，建设富力新居，成功掘得“第一桶金”。
为了避免与同行正面竞争，张李二人从建筑面积仅为两三万平方米的楼盘起家，以迅雷不及掩耳的速度将其盛装推出。随后，慢慢地从外围的一些边缘项目，逐渐进入到广州市区。张力和李思廉也逐渐找到了适合富力的开发路线：即选择在市区中的旧厂房地块上，开发密度较高的产品，然后再以合理的价格、完善的配套、快节奏的产销模式迅速占领市场。
从此，富力走上一条独特的快速成长之路。业内人士将其评价为：“以黑马姿态、凭借一种奇特的路线高速成长起来的广州楼市‘大鳄’。”
一个文人的地产江湖 第三部分 我的新东家（3）
我对这个公司的实力较早的时候就已经有所了解，但真正让我有好感的还是这两个老板。我感觉他们务实、坦诚、有魄力，也重义气。所以，在他们的诚意邀约之下，我加入了富力。
那个年代文人从商很少有成功的。当我从珠江出来又转投富力之后，很多人都对我的个人经历感兴趣，也对我未来的走向表示关注，同时对富力城今后的命运也表示质疑。经常会有人问我，一个成功的房地产公司总经理，应该具有哪些素质？
我觉得作为地产公司的总经理，首先要有综合素质，纯技术人员做房地产反而没有太多的优势。因为房地产是一个特殊的行业，做这个行业的人既要是行业的行家里手，也要对国家的政策、国家的法规，还有对市场有充分的认识，所以他必须要有很高的综合能力。第二，做房地产公司的操盘人要有异于常人的胸怀。因为房地产是一个大进大出的行业，做这种行业没有冒险意识是不行的，要敢于去做一些自己认为可以做好的项目，毫不动摇。在这方面有很多教训，很多人失去了机会。第三，要具备一定的专业技术知识，否则根本不可能盖出好房子。第四，要有一定的文化修养和文化底蕴。这是一个很微妙的东西，“没文化”是搞不好市场营销的。还有一点，领军人物还需要整合能力，既要整合社会资源、政府资源，还要整合公司的内部资源。这其中最重要的有两方面：一是整合资源的能力，当初珠江刚进北京时还不为人知晓，对各种资源的整合就显得很重要；第二是在操作和推广上走自己的文化推广路子，当时珠江没有品牌，于是在公司的文化建设和品牌建设上下了很大的功夫。
很多人以为我走出珠江后可能会告别地产行当，回到文化领域去，担心我是否真正适应地产行业。其实地产行业野蛮期已经基本过去了，文化不应该成为拖累，恰恰相反，新的时期更需要文化人来做地产。
我仍然回到了地产圈，选择了富力，因为我还有梦想。我希望能通过我的努力，把我心中的文化植入到我所经营的地产项目中。当然谁都会首先考虑利润最大化。根据他的利润，根据他的市场来考虑问题。房地产已进入精品时代，所有劣质的产品都应该出局，就是因为这些产品的存在，使人们认为房地产有泡沫。其实中国的房地产发展才短短的10年，有的国家房地产发展上百年了。我到德国去，看到20世纪三四十年代的居住区现在还在，人们还住在里边，只不过加入了宽带网。你建的房子能不能达到50年、100年都不落后？这其实很难做到。但有一种东西是50年、100年都不会改变的，那就是这房子盖起来以后对人的精神上的提升，人住在里边的愉悦感不能改变。我认为这是非常重要的。而当时大部分开发商缺少创新，缺少个性。正是因为没有创新没有个性，什么东西都是一窝蜂上。什么是创新？不是说这里加一个门，那里开一个窗，这就叫创新，创新是一种综合性行为，必须融入企业文化。拿文学写作来说，在文字上遣词造句上很难提升的时候，很多大的作家，比如陈忠实、贾平凹，最后的较量，是道德的较量和人格的较量，人的精神和品性的较量。这是无形的，但又是有形的，它反映出来的东西跟别人不一样，大师就是大师，大儒就是大儒。
一个文人的地产江湖 第三部分 我的新东家（4）
进入富力后，我首先感觉到了富力所具有的优势。
富力敢于付出这么大价钱通过投标拿到“地王”地块，起点非常高，一出场就很灿烂，显示出了非同凡响的魄力。这个项目，政府有关部门都给了它很有力的支持，奠基的时候，市长都来了。虽然拿地贵了一点，但在推广以及其他运作成本上是占了大便宜的。富力高调进入北京从战略上看走得很成功。
再一点，富力这个公司很规矩，所有的证件齐全后才开始卖房。房地产这个行当跟国家政策息息相关，一方面资金密集，另一方面规矩森严，想要长期发展没有一个老实、恭谨的态度是不行的。2002年以来国家对于房地产行业出台了很多规范性文件，加强了对房地产行业的监管，很多人把这一年称为房地产行业的“法规年”。在这一年里国土资源部签发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号文件），叫停已沿用多年的土地协议出让方式，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。另外建设部还下发了《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》及《住宅室内装饰装修管理办法》，分别对加强对房地产开发项目的管理，对于确保工程质量，保护购房者利益和对推动装修一体化取代离散化等方面都有着重要的意义。2002年5月建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、监察部、国家工商行政管理总局又联合下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，这些政策法规对于规范房地产市场，避免房地产开发建设中的违法违规行为，保障消费者的权益，净化市场，减少纠纷，提高行业信用度，使房地产业走上更加健康、规范、富有活力的发展轨道，维护购房者的权益，确保社会的稳定有着十分重要的意义。8月国土资源部下发了《关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知》。可以欣喜地看到，我们一直渴望和追求的公平、竞争、效率的现代游戏规则正在逐渐形成，房地产业的法治建设和体制改革将为房地产业带来新的机遇和动力。这样的环境和氛围对于富力这样一个守规矩的企业而言是十分有利的。
另一方面，从资金实力上来说，近32亿土地款每年要付出10个亿的现金，不管你卖不卖房。因为北京拍卖土地是按时间付钱的，不是按施工进度。由此可以看出富力有充分的资金准备。还有富力的团队，富力在广州有20多个盘，一年就卖20个亿，说明这是一个非常专业的团队，这就为富力今后的发展奠定了基础。
而且作为南派开发商，富力进入北京会带来了许多新鲜的血液，推动北京楼市的发展进程。富力进入北京把南中国的热风吹到了北京，在这方面它与珠江是同工异曲：珠江是一个盘一个盘地走进来的，走得很扎实，富力是横空出世，像一股旋风。在北京四环内的大盘运作上富力属于首开先河。富力城项目可能在整个建筑风格上对北京地产界会产生深远影响。建设方案规委已经审批过了，认为在园林绿化方面可能要高于其他开发商很多，因为整个社区，绿化率几乎达到了60%，给客户的是一个住在公园里一样的家。还有建筑设计，外立面，户型，户型配比上都有很多过人的地方。房子其实讲究是很多的，比如客厅的面宽多少是最合适的？它的进深，一般比它的宽度不能超过15倍。这些对于富力来说有着严格的限制。所以你到广州去看它的房子都很舒适。这些不是国家的规范，其实是富力自己总结出来的。
我觉得这里有很多愿意一起做事的同仁，也感觉到富力的务实态度和朝气，我想这里也许有一个宽阔的空间可以去施展我的才华。内心里充满了希望，也升腾着一种力量。
不过这种力量在我参加富力的第一次工作例会时就吹到了一点冷风。那次会议是我在富力的第一次正式露面。会议开始后一直是张力在讲话、部署，直到最后散会，他也没想起来把我介绍给大家。就在即将散会大家准备离去的时候，我觉得我不得不开口了，不然我岂不成了一个客串的听众？于是我进行了自我介绍，说了一些惯常场面话。这就是我在富力的第一次讲话。
我隐约感到，新的战斗要开始了。
一个文人的地产江湖 第三部分 得京城者得天下（1）
在北京房地产升温的过程中，外地开发商进京可以说算上一景。大家可能都认识到了要想成为全国性企业，想要获得品牌成功，要想在全国拓展顺利，就必须先在北京闯出些名堂来。因而，继深圳万科在1994年第一个进入北京市场之后，广州珠江合生、富力、深圳金地、大连万达、天津顺驰等国内地产知名企业相继杀进北京。为外地开发商来说，北京的房地产市场是一试身手的好地方，也是一个掘金的好市场。这主要是因为北京房地产市场的利润比较大；北京市场庞大，市场需求比较多，对于企业的迅速成长提供了机会；更为重要的一点，就是北京市场的特殊性决定了一个开发企业一旦在北京做出了品牌，就会给在全国市场的开拓带来好的示范作用。
不过，由于中国地大物博，南北东西的风土人情、文化背景和气候特点都存在各种差异，所开发的房地产项目是地地道道搬不动的不动产，因此也决定了其消费人群主要是本土，或者是在本地工作生活的人群。这样，外来地产商是否能适应环境成为所要面临的首要任务。没过几年，北京楼市就已经形成了群雄逐鹿的局面，不过热闹之中人们也不禁产生出些隐忧，那就是这些外来地产商会不会水土不服？
正是由于北京市场具有巨大的诱惑，外地军团纷纷进入北京。但是现实状况是，由于北京市场具有一定的特殊性，外地开发商往往要度过水土不服期，一段时间会内遭遇环境排异。
面对外地开发商纷纷进驻北京市场淘金，当时很多专家并不看好，还曾一度提醒，外地开发商进入北京市场要慎重考虑。因为北京市场具有一定的特殊性，形成了一定的小气候。北京市场的特殊性主要体现在，这个拥有1000多万常住人口和300多万流动人口的大都市，确实给房地产业带来了巨大的商机。但是问题也比较多，外地的开发商进入北京并不是如人们想象的那样容易。很多人认为，有过半的外地开发商由于对本地政策了解不够、信息不灵通、对于南北市场的消费差异不了解，千辛万苦拿下来了项目，最终做下来却是事倍功半，既不叫好，也不叫座。有的甚至套牢了大量的资金，撑的时间越长，成本风险越大。
作为首善之区的北京土地成本自然会很高，当然房价也高。即使是那个时候，类似地段每平方米房价北京也比上海要高出1000元—2000元。
另外，房地产主要是一个区域市场，房地产商最重要的是拥有区域发展的资源，其中土地资源尤其重要，只有能拿到好地段、好价格，房地产项目才肯定能赚钱。但有的项目用地，本地开发商一天就可以谈下来，外地开发商3个月未必能够谈成。还有的外地开发商刚进入北京市场时没有土地，只有去买二手地皮，这样拿到土地的成本就更高了，有的甚至每平方米高出几千元。2002年7月，北京出台了《关于停止北京市经营性项目国有土地使用权协议出让的规定》（即33号文件）。该文件规定，从2002年7月起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性项目开发用的，需进入北京市土地交易市场，通过招标、拍卖、挂牌等方式来进行公开交易。这意味着依靠政府资源获得土地或者暗箱操作的土地交易会减少，土地交易趋于透明，但是与此同时，土地成本被进一步抬高了。
一个文人的地产江湖 第三部分 得京城者得天下（2）
富力以3158亿元的标王一举拍到广渠门外的土地，虽然是拿到了地，却也付出了昂贵的代价和成本，——当然回头看来这也是一种魄力。
虽然还有些外地开发商通过招投标的方式最终拿到了北京的土地，但确实是付出了昂贵的土地成本。
外地开发商进入北京市场面临的的第二个环境挑战是，北京的房地产开发企业多而杂，增长速度过快，造成了市场竞争压力大。当时北京的房地产开发企业已经有4000多家，并且这一数字后来还在快速增长。这就使得这些外来开发商一方面面临争夺有限土地资源的压力；另一方面，面临着巨大的抢占市场份额的压力。
还有一个现实的问题是，北京市场上高档商品房、高档写字楼的销售总体供大于求，增加了外地开发商在京获取高额利润的难度。
而本身房地产开发商的利润空间也正逐渐缩小。当时有调查机构显示，房地产企业的开发亏损面越来越明显。这主要是由于房地产投资回报周期长，从征地、立项、建筑到销售往往需要两三年的时间，土地成本高，居民搬迁费用高，销售费用高，广告费占销售总费用的３％—８％，销售代理费占总销售额的１５％—３％；如果再加上这些外地房地产开发企业大量涌进北京，企业之间的竞争更加激烈。
还有一个消费环境问题，不同地域消费观念的差异。跨地域开发往往会造成开发商在一定时间内水土不服。对于绝大多数的外地发展商而言，无论是从产品本身，还是从营销策划，都有北京发展商无法相媲美之处，但是令外地发展商不得不重视的是北京市场的消费环境。需要外地发展商解决的一个难题就是，如何融入北京的本土文化。外地的发展商都有这样一个共识，相对于广州、上海等地购房者的理性与务实，北京购房者更感性，更好面子些，更注重文化品味与心理感受。
尽管外地军团进入北京所遭遇到的环境排异问题比较多，但是随着时间的推移，很多外来开发商都很快融入了这个新的市场，而且愈加活泛，终于如鱼得水。
从2002年７月开始，北京市在国有土地的开发上实行土地公开招标的方式，使外地开发商能够以公平的方式获得进入北京的通行证。在2002年西红门地区的土地招投标中，参加竞标的开发商有４个，其中３个的都是外地开发商，最终中标的也是外地开发商湖南电广传媒旗下的鸿坤伟业公司。后来的富力城也是通过进行项目招投标进入北京的。招投标为外地开发商进入北京创造了更多的机会。
除了通过招投标的方式获得土地之外，外地开发商还通过“农村包围城市”的战略方式来获得土地。北京内城区寸土寸金，在内城区得到一块土地的开发是非常困难的，因此郊区的土地无论是开发量还是土地成本的优势都为外地开发商看好。浙江的绿城集团多次在北京终于圈地未果后，2003年的时候城区在房山区圈地百万平方米，迈开了进军北京的第一步。通过这种方式，外地开发商渐渐地突破了在北京获得土地的发展瓶颈。
外地开发商在产品入市时往往会采用横空出世、先声夺人的方式来影响市场。房地产操作周期长，品牌形象是非常重要的。每个进入北京的开发商都要采取各种方式打好第一枪。比如我们的珠江骏景、罗马嘉园等项目，也都在价格上采用低开高走的策略，靠着超高的性价比在市场上掀起了不小的波澜，同时打出了自己的品牌。
一个文人的地产江湖 第三部分 得京城者得天下（3）
另外，面对北京市场利润缩水的趋势，外地开发商也渐渐地采取了“微利”策略。2001年，当珠江合生全面进入北京房地产市场以后，针对媒体对我们低价入市的质疑，我就曾对媒体说过，相对于北京房地产市场，广州的竞争程度远远大于北京，利润越来越低。在广州市场相对饱和的情况下，珠江地产选择了北京。珠江地产进军北京，在房地产开发上讲求的是规模，每平方米赚500元至600元就满足了。
即使异地扩张会有很多因环境排异等原因带来的种种未知的风险，但还是未能阻吓外来开发商进京的热情。曾经的外来开发商孤军深入的状况很快就被大军团联合作战所取代，一时间京城地产界旌旗遍地，军团林立。例如地产湘军，由鸿坤伟业地产、新华联、广华轩为主要成员；福建军团，由世纪金源领兵；广东军团最大，有珠江与合生、富力、星河湾、奥园、万科、金地、华侨城、中海等品牌开发商。这些大军团的出现，促使了京城地产品质短期内得到了一次飞跃，也加速了本土开发商的成长与进步。
作为南派开发商北伐先锋的珠江与合生，由于我当时在珠江极力推行了本土化，并没有出现水土不服的状况。在我一举拿下南三环20公顷土地之后，紧接着，又将珠江绿洲、珠江国际城、珠江帝景、珠江罗马嘉园的项目一气呵成，让京城众多人士着实吃惊不小，甚至惊呼：“华南虎来了！”
那时我驾驭的这只刚刚进入京城的“华南虎”不仅没有显示出“水土不服”的态势，反而越战越勇。珠江系首个开发项目珠江骏景，一开盘就热卖，火爆场面也让不少京城地产商投来羡慕的眼光。
不过，就在珠江进入北京的第三年——2002年，我离开之后，珠江合生旗下的几大项目就表现得很是疲软。特别是珠江帝景，很多业内人士甚至对其前景不抱什么希望。当时，珠江以及合生内部人员频频变动，让人们明显看出南派地产商进京所表现出来水土不服的症状。
几经调整，到了2003年初，珠江与合生也开始分开，各自运营。这时的合生珠江北京公司许多人马已经更换，合生珠江高层也积极寻求各种治病良方，不过这已经不是我所需要关注的事情了。
2003年2月23日正式开盘的北京富力城，未开盘已引来众多北京人热捧，1月初开始内部登记，不到一个月已发出1000多份认购表，首日在长城饭店开盘就签下了300多套认购合同。另外，在非典时期，富力城也出尽风头。在非典疫情刚刚稳定不久，7月初富力城在一个上午卖了近50套房子，成了当时北京楼市的一个神话。
但从当时的情况来看，富力城也不是非常乐观。正是因为前期市场表现得太过良好，富力城房价也是一路高涨，没多久就涨到万元左右。这样一来，富力城原来依托的价格优势已经失去。当时富力城开盘价每平方米仅单价7000元左右，在国贸南不到1公里，这样的价格当然是非常具有优势。富力城北边与国贸更近的CBD总部公寓开盘均价在每平方米7000元左右，并且开发商也是京城赫赫有名的大国企金隅嘉业集团。东北不远，就是另一个明星项目——张宝全的苹果社区，开盘均价也和富力城差不多。可以说，当时的富力城这条“强龙”也正处于这两条实力强劲地头蛇的夹攻之中。
如何在京城的“军阀混战”中脱出身来，成为国贸区域的市场焦点就是我所急需考虑的问题。在这种短兵相接的竞争中，楼盘推广就显得格外重要。因此，我时常走向媒体，用我热衷的文化方式去阐述和提升项目的价值。
我感觉到北京在富力的发展战略中将起到重大的作用，而我肩上的分量也远比想象中重。
一个文人的地产江湖 第三部分 东三环下了一个“蛋”（1）
兵法云：兵贵神速。富力作为一个民营企业，通过10余年的发展就能从作为改革开放的前沿的广州挟胜利之威北伐京师，可见其尤为擅长此道。当年拿地、当年开工、当年卖楼的快节奏作风已然成为富力的惯常风格，我一到任就要面对开发、销售等一系列紧锣密鼓的工作。
在进富力之前，地产圈和媒体都习惯称我为“拿地高手”，在我进了富力之后面对这么大一个盘，我拿地的那些经验可以先搁置一下，也许很多人都在拭目以待，等着看我“操盘”的手艺如何。
我一想到这么一大片土地之上今后将要呈现给大家一座美丽新城，我就倍感激动。透过那些工地围挡，我仿佛已经能看到其未来焕然一新的容貌。我那时就已经在不断思考，大家对这座还未谋面的新城会有一种什么样的揣测和憧憬呢？这座新城又要给大家一种怎样的感受呢？富力的产品应该是何种形象出现呢？我想，我们的产品形象应该与我们面对的客户的精神特质相契合，应该体现一种踏踏实实，不张扬，却极有分量，一心埋头做事，却奏出绚丽乐章的精神风貌。这些思考就融入了我对富力城这一大盘形象定位的考量中。我认为，操盘的过程就是一个楼盘和市场的双人舞，要树立自己合适的形象，要有得体的着装，要把握好尺度和节奏，要善于展现自己的身姿，要符合观众的审美，并且和观众有一个良好的互动，这样才能实现热销，才能实现一个楼盘的成功。
在富力刚进北京之际，大家都对这个初来乍到的外来户都没有什么概念，看起来很生分，我觉得首先要让大家对我们产生亲切感，之后才能产生兴趣，然后才有进一步了解的可能。
现在很多客户，还有很多北京的市民谈起富力城时首先想到的还是富力城的大“彩蛋”。
这个“彩蛋”是一座酷似国家大剧院的网壳体结构穹顶式建筑，周围是一个开放式的广场，广场内还配备喷泉水池、园林绿地。“彩蛋”前端采用透明设计，主体外观加入了丰富的前卫色彩元素，看起来就是一个色彩斑斓的巨蛋，所以很多人都不约而同地把这座建筑叫作“彩蛋”。这个“彩蛋”实则是北京富力城的销售中心，2003年3月正式投入使用。其彩色椭圆形球体结构的设计曾在北京赚足了“眼球”，成为北京双井地区的乃至东三环线上的一大标志性建筑。
很多人不知道，这个“彩蛋”的创意原本出自张力张老板之手。那是在一次深夜召开的方案讨论会上，当大家对富力城售楼处的方案莫衷一是的时候，张老板抛出了这个“彩蛋”创意，随即得到大家一致认可。虽然我不是建筑学出身，但是，还是被这个独特而大胆的创意所折服。“彩蛋”的创意确实不同凡响，每当我们开车经过东三环边时，目光总是被那镶嵌在水中的“彩蛋”所吸引。
由这个蛋，我想到了一个广告的策划。我们把“东三环下了一个蛋”作为北京富力城亮相的主题，在各大媒体以此为题进行广告宣传，这种极具亲和力的主题形式迅速拉近了富力城与市民之间的距离，很快就吸引了大家的眼球，甚至有很多人慕名而来就为了看“彩蛋”。
“彩蛋”成为了富力城的一段经典，也成为了这座城市的一个记忆符号，以至于几年后“彩蛋”完成历史使命拆除时还成了一条社会新闻见诸报端。
一个文人的地产江湖 第三部分 东三环下了一个“蛋”（2）
这个倒映在一片水色中的“彩蛋”售楼处确实给我们带来了好运。项目刚开始销售，有些消费者经常记不得我们的案名，但是他们会记得就是有那个“彩蛋”售楼处的项目卖得好。后来，这个“彩蛋”创意被沿用到富力地产的其他项目，如北京富力桃园、富力又一城、天津富力城、西安富力城、太原富力城等，“彩蛋”已经成为富力品牌的又一个标志，同时被演绎为“富力多彩生活”的象征。
“彩蛋”不仅在外形上独树一帜，在内部结构上也可以合理利用空间，上层为售楼接待大厅，楼下辟为样板间空间。项目若售罄，彩蛋售楼主体为钢结构，可以立即分解，运到下一个在售项目作为售楼部，只花费很少的运费和安装费用，避免了重复建设带来的浪费。在这一点上也可以看出富力当家人的精打细算，目光长远。
从此这个“彩蛋”在很长一段时间里成了我的前沿阵地。我需要通过自己的努力让大家对富力城更加认可，让更多的人来到“彩蛋”里，挑选自己中意的房子，实现自己的安居梦。
我也希望我们的这个项目能够在这个“蛋”里实现热销，孕育出新的成功。
销售在即，定价成了当务之急。一般楼盘的定价采用4种方法：一是成本法：把楼盘的各项成本累计，再加上预期的利润额度，形成售价；二是比较法：与周边在销的竞争对手进行比较，并参考相类似的产品的价格情况制定售价；三是需求法：不考虑自己的成本，市场能接受什么价格，就卖什么价格；四是综合法：把前3种方法综合起来，进行统筹考虑制定。
当初富力城单价定价为7000元左右，而周边项目售价才四五千。之所以敢定这么高，与产品定位有很大关系。首先，从当时的区域发展看，富力城属于CBD区域，与CBD核心区域隔通惠河相望。但因北京南城发展长期不被重视，该地区原来又是老工业聚集区，所以其商业价值长期被人忽视，在开发上有一定的发挥空间；其二，北京南城的地产项目中塔楼的比例很高，这个特征在两广沿线特别是广安门一带尤其显著，第一期开盘的楼盘中大多是塔板结合的，二期、三期都是以板楼为主的，板楼在当时具备一定的竞争优势。其三，广渠门区域由于毗邻东三环ＣＢＤ辐射区，同时也在崇文商圈的辐射范围内，是极具发展前景的热点区域。同时，富力城项目当时是精装修项目，在绝大多数开发商供应的都是毛坯房的时候该项目确实属于比较高端的项目。其四，富力城完整的社区、齐全的配套与高绿化等综合优势也是周边项目难以匹敌的。以往南城的楼盘普遍重视楼盘居室品质，而在公建设施上投入不够。富力城建筑面积达到140万平方米，这种百万平方米的大社区对周边项目将有很大的影响，其中一期30万平方米，住宅部分23万平方米，约2000户左右。主力户型在90—100平方米，后期的户型可能要大一些，但对总价的控制较为严格。总体容积率在27左右，住宅部分在25左右；小区的绿化率比较高，整个社区配有16万平方米的园林，同时小区还配有会所、小学、幼儿园、大型超市、沿街底商等公建，从室内精装修，到颇具南派风味的园林，再到优秀会所设置、齐全的物业类别，决定这一项目每平方米7000元左右的开盘售价不仅不高，现在看来确实是比较低了。
富力地产各项目的定价策略一般都是“低开高走，小步快跑”。开盘价格低于成本价，但是随着项目的销售，慢慢提价，每次提价的周期合理，价格幅度也在消费者可以接受的范畴之中。股市中追涨杀跌，房地产销售也一样，如果你开盘卖房不涨反跌，那已经购买的消费者就有了损失。我们富力要达到的目标是和消费者实现共赢，即使你是最后一个购买该项目的业主，你的资产也会有预期升值的空间。现在北京富力城二手房的价格达到多少，大家看看就知道了。
有的销售员对我说，在富力打工几年还没有买一套公司的房子赚的多呢。是啊，房子是固定资产，具有特殊的定价策略和商品属性，老百姓虽然住房不是拿来投资，但是看着自己购买的物业价值增长了，心里也是一件非常高兴的事情。不是吗？我敢说，北京富力城的业主不管是一期还是四期，都和我们富力实现了共赢。我们销售的不仅是住宅，还有新的物业管理模式、舒适的环境、新的生活方式，也就是我们的附加值高。
我希望通过我们不懈的努力用项目品质和文化附加值来不断支撑和提升项目的价值，让这个“彩蛋”孕育出更多的价值，让富力的品牌在此如凤凰涅磐般不断升华。
一个文人的地产江湖 第三部分 “海南五兄弟”与“富力新论坛”（1）
房地产市场的促销手段一直是层出不穷，花样翻新，到如今大家都已司空见惯，而在2002、2003年之际很多人还觉得新鲜。那时为楼盘注入文化内涵的各类公关活动在北京地产圈开始盛行，很多楼盘搞起了“艺术节”，还有面向客户的“运动会”，也有很多歌舞升平的文艺晚会；有的费些心思搞什么“艺术品茗会”、“烛光晚会”、“热带风情水果节”，还有风靡一时的人体彩绘。为了吸引有能力买单的潜在消费者，还有些楼盘和一些奢侈品联合搞活动，诸如“宝马奔驰车主联谊会”等，社会资源随楼市的繁荣而互动，在一定程度上也为房地产营销提供了新的途径。
富力进北京还不久，很多人对富力还一无所知，所以推广活动是必不可少的。结合富力的品牌形象及富力城的产品定位，我想我们的起点应该高些，仅靠一般性的市场推广是不够的，我们的活动层次要高，社会关注度才能大。从富力32亿拿地开始，富力就开始成为一个热点话题。为了让热度延续，或者说让热点更热，我萌生了“请各路英雄聚富力，纵论地产风云”的念头。
武侠中有华山论剑，各路英豪集聚一堂，论剑比武，共商武林大事，是为武林盛会。我进入富力不久就想，何不把地产圈里这些大腕们请来，也论一论，一则聚敛人气，二来为富力城的发展把脉、献策。而且，我感觉到在发展商、业主和社会之间需要一个交流的平台，大家需要这么一个平台，能够在这个平台上各抒己见，也可以争论。房子属于大宗商品，寄托着人们的许多情结，居住的舒适度应当是发展商追求的方向，但具体表现在细节上就需要融合业主、专家、同行等各方面的意见。我于是就想搞一个论坛，目的就在于促进项目推广的同时弘扬城市居住文化、探索城市居住文明发展的新方向。
有此动议之后我就付诸实施。活动被我命名为“富力新论坛”，并手书了一匾，在历次的活动中悬挂。2002年11月活动得以启动。我们邀请了冯仑、潘石屹、张宝全、曾伟，共同探讨北京未来楼市发展的趋势、地产品牌的塑造等问题。
