我们特意将首次亮相的地点选在了颇有历史韵味的乐家四合院内，几位老总身着唐装，指点楼市，谈笑风生。
主持人称，把几位老总请来，讲一讲房地产操作，为富力城项目号号脉。
潘石屹说，富力给我们每人发了一件衣服，让我们来讲讲……
其实“富力新论坛”这种形式只是项目推广方案里面的一项工作。一个房地产项目从买地、设计、推出、卖房子到把钱收回来，有一个重要的推广方案，方案有一条大的主线，富力新论坛只是这个大纲里面活动的一项。但活动本身旨在弘扬城市居住文化、探索城市居住文明，一系列专题活动将陆续邀请业内外知名人士，以中国楼市风云和北京楼市文化为背景，对每次论坛提出的主题做较深层次的探讨，致力于打造北京楼市文化的先锋阵地。这将是一个全新的楼市研究阵地：没有权威，只有实践；没有武断，只有探讨。
第一次探讨的话题有以下4个方面：１北京地产市场明年的发展形势；２地产开发与品牌文化塑造有无必然联系；３土地拍卖对地产开发的利弊影响；４ＣＢＤ与泛ＣＢＤ住宅发展趋势。
一个文人的地产江湖 第三部分 “海南五兄弟”与“富力新论坛”（2）
我一向热衷企业的文化建设和品牌打造，这也算是我进入富力以后的文化首役吧。在11月30日这样一个暖阳的日子，邀请SOHO中国有限公司联席董事长潘石屹、万通集团董事局主席冯仑、今典集团董事长张宝全、北京世纪朝阳房地产开发有限公司董事长曾伟，一起开讲。
由于这5个人都在海南工作过，冯和潘在海南万通，曾伟曾和我同在海南省人民政府办公厅第一秘书处共事，张宝全在海南船务，这次会面就媒体评论说，绝然不同于在各种官方和媒体组办的活动中“赶场子”，而是借“争鸣居住文化”的幌子，行“海南五兄弟”趁机叙旧之实。
在论坛中我介绍了富力城的一些基本情况，谈到地块时，我跟老潘开玩笑说，由于招投标的各项指标规定，容积率不可能提高。如果容积率提高的话，潘总早把这块地拿走了。拍这块地的时候，潘总志在必得。
大家对我从珠江到富力之后的感受也很关心。我认为珠江和富力最大的区别，主要在于分层次管理上不太一样。珠江内部管理是项目公司制，每一个项目成立一个项目公司，上面成立一个投资委员会，投资委员会下设4个中心：财务中心、规划工程中心、销售推广中心、物资供应中心，管得比较细，用人成本上可能稍微高一点。富力是中央集权，不管几个项目，比如工程部、销售策划部各个职能部门直接管到底。
在论坛上我们没有做一些固定题目的讨论，大家思维都比较开放，但也常常会妙语连珠，迸出些思想火花。
“万科是培养经理人的企业，万通是培养老板的企业。”冯仑称，这句话像天上掉下来流星雨。
万通在北京地产界出了好几位有名气的老板，企业界的员工都出去当老板了。这是万通的管理体制刻意营造的企业文化吗？既然大家关心，冯主席即席作了解答：万通造就老板的原因有三种可能：企业制度不好人跑了；给员工提供了太大的空间；老板老谋深算蓄意安排。至于哪种更靠谱，他也未给出定论。
随后比较有发言权的潘石屹笑言，万通最早的根源跟企业文化有关系，岁数比较大的冯仑在6个人里面是天然的领袖，他跟着冯主席前一两年时间在后面拎包。赚钱不赚钱基本上不要紧，走不走好中国知识青年报国道路是大问题。
这一话题还引出了冯仑的一套人事哲学：外面诱惑多的时候，人出去容易见到钱；如果外面没有诱惑，市场填满了空档，必须排队才有成果，心就定了，出去排队还不如在这儿排队。在中国市场转型时，有很多企业员工陆陆续续出去折腾，这是市场经济天然的选择。中国10年前没有专门的MBA教育，国有企业10年前不研究生意，洋人企业、土人的民营企业变成自学MBA的课堂，学完了以后就出去折腾。根子都是改革开放，长出来的杈子都是企业，杈子在一起是偶然性，分开是必然性。
论坛上有记者提出城市规划的话题。老潘说打小就做过总规划师的梦。他建议二环里面干脆别建住宅了，越到中心拆迁的密度也很大，成本就很高，离中南海和故宫又很近，整个高度是有一个限制，学者和专家认为破坏古都风貌。潘的想法是二环内按照现有的水平停下来，在周围区域之间开发，防止一个城市机体病变。城市规划非常人为，如果有一个很强的意志建一个什么东西，这个意志越强，对城市带来的越是灾难。
一个文人的地产江湖 第三部分 “海南五兄弟”与“富力新论坛”（3）
潘石屹在1998年跟一个记者发生了一次激烈的辩论，说1998年房地产市场有好日子，至少还有４年，结果记者死活不相信。结果北京房地产市场确实繁华了４年时间。当时，潘的根据是1997年底中央银行出了一个鼓励房地产按揭贷款的信贷政策，把整个需求量放大了。原来有20万根本不想购买房子，因为有中国银行鼓励按揭政策，可以买100万的房子。到今天，房地产按揭政策对北京房地产市场需求的影响，已经小多了。
到了这个点上，有人说有泡沫，有人说没有泡沫，潘认为在中国没有完全市场化情况下，还得有一项政策，这项政策要配合4年的时间，富力这１４７万平方米就能够消化得了。如果是这个政策不配套，成交量大幅度往下跌，就是持平也有好多房地产公司破产。这项政策是什么政策呢？就是二手房政策，真正把二手房市场建立起来。
北京的存量房是2亿平方米，如果把这2亿平方米的房子投入到市场里，有好多今天住50平方米，只有20万存款的人，从来不想着购买房子，因为有了二手房市场，他的二手房是在西边，人在东边上班，可以马上转让出去，二手房转让的钱，和口袋里面的存款可以在东边买上一个面积更大的房子，可能就成为富力的客户。如果北京２亿平方米存量，每年是10%进入二手房市场，意味着有2000万平方米的数量，非常大。
最后，潘石屹断言，二手房市场和交易配套场所迟迟不建立，是因为北京房地产已经发展到一个平稳点上。跟在座的房地产商的贪婪、预期来比，它会出现泡沫。
对于张宝全，人们感兴趣的多是一些项目本身及周边市场相关的问题。张宝全认为，从CBD总的状况来看，是泛CBD包围CBD。在三环沿线供应量非常大，竞争态势应非常明显，随着市场的成熟，北京在建房过程当中，无论从资源环境、、实际水平、材料，同质化迅速到来，竞争核心还是性价比。产品之间针对的人群有所不同，SOHO、富力城和他的“苹果”都有所差异。从户型面积上也有所不同，每一家可能都会在自己长处上做文章。
还有人问张总，又做经典花园，又做经济适用房，又做一个黑乎乎的空间蒙太奇，到底擅长做什么，品牌是什么？张觉得自己的品牌是性价比，这是其在市场生存和发展中最重要的一点，其实，这一点也是我们所有发展商所共同关注的。
张宝全认为，游戏时代已经基本结束了，剩下就是一个很真实的市场，一个很真实的消费群，所面对的也必须是很真实的产品和真实的发展商。
张宝全还认为富力城在这方面有一定的优势。富力的开发方式，就是集团作战，基本把开发、建设、装饰，甚至于把设计和监理都归在里面，在北京像这样很好。
他还进一步总结，地产市场的发展，或者说深化、成熟，它的重要标志就是分工越来越细。针对市场初期，市场环境不是很好，利润的保障最关键就在于把时间成本和集成成本做了非常有效的降低。这种有效的降低给发展商带来的结果就是性价比提升。
大家后来讨论到期房和现房问题。曾伟重点谈了谈到底是买期房好，还是买现房好，他认为从香港和南方来说，主要以现房为好，而北方以期房为好。
他认为，爱期房与爱现房一样难。简单来说，作为期房第一个好处是价格比较低，发展商低价入市，留了一个比较大的空间。第二，期房选择余地比较大。然而，期房的问题同样突出。如今是一个信息时代，速度是神，时间是鬼。每天随着科技进步，都有新产品出来，房子从征地到推出最快要两年时间，正常要3年时间，当时预定的产品待推出时很可能就过时了。期房只有品牌商能做。今天的香港的地产商五大品牌占了市场的８０％，而中国房地产企业实际上是春秋战国，还没有形成三国演义，谁都没有形成一个品牌效应。品牌就是信息的保证。在没有形成的时候，老百姓投诉发展商比较多。一个是质量问题，第二个就是延期交货。买期房面临很大的风险。而
一个文人的地产江湖 第三部分 “海南五兄弟”与“富力新论坛”（4）
买现房，第一，价格肯定会上去，发展商财务成本也好，市场预期的利润也好，肯定不属于购房者，是属于其他人或者是发展商的。第二，选择的余地很小。
在这种情况下各方如何应对市场，曾伟还是赞成期房。他认为期房对于加快资金流转速度，对整个房地产业有好处，但是怎样用期房的价格，或者期房的优势来规避现房的风险，最主要的就是入住。曾总他们采用入住购楼，“买的没有卖的精”，不管你找多少律师来，最后肯定开发商站在有利的位置上。
买楼都不愿意打官司，推出入住供楼是一把双刃剑，发展商背负很大的责任和压力。但这样可以加快购房人决策，提高成交率。
潘石屹比较幽默，在论坛上也不忘调侃一下张宝全。他半开玩笑地说，“张总花两百万征集社区的案名，最后起了一个‘苹果’的名字，搞不懂张总为什么说我的主要竞争对手是富力。苹果只有北方产，在广州这边不产苹果，所以起‘苹果’案名才主要是针对富力的。”
张宝全辟谣，说这次征名，确实影响比较大，参加的人太多，有人把电话给摔了，觉得叫苹果很土，让他想起来苹果园。但是广告的全文中，第一段讲天堂亚当和夏娃的故事。第二段讲的是树上和树下的智慧，有一个苹果掉在牛顿的脑袋上，他发现了地球的引力。第三段是不动声色的浪漫，对目标人群的隐喻，中国现在很矛盾的，多种价值观并存，生意人上午可能是小资，晚上就是小市民了。第四段是生长在ＣＢＤ的苹果。第五段标题是觉悟人群的价值观。
花这么大的动作，取这么一个简单的名字，他个人觉得是非常满意。在中国哲学里面讲的很清楚，越是简单的东西实际上越难。“苹果”看起来很简单，但是显然人们不是从物质的层面看待它，比如说西方人看待它，为什么叫苹果牛仔裤，是从*角度看的，觉得苹果长得像屁股，所以卖牛仔裤的时候为了强调*，所以叫“苹果牌”。
宝全还讲道，10年以后也许公司会改名，但是苹果社区不会改，因为这个名字很简单，也很普通，任何人都可以接受，而且有助于形成这个小区所独有的文化。这也是他们性能价格比的一部分，宝全认为做项目除了物质层面以外，文化也是同行们要关注的一点。
我当时接茬说，潘总的意思是张总这个苹果送给富力吃，和富力进行竞争。现在是信息社会，广东虽然不产苹果，但是既然人已经到了北京，所以会认为北方的苹果很好。
记者拿我们三人进行比较，推到ＣＢＤ三国演义的这种境地，这个问话比较毒。但是也说明了一个问题，在东三环和东四环之间确实项目很多，开车走一圈到处都是工地。但是有一点，潘总的建外SOHO已经卖了20亿了，这块市场已经消化很多，张总的目标人群和我们是不一样的，产品也是不一样的。最终，我想我们的房子都能卖出去。
张宝全认为富力和苹果在这个地区是强有力的竞争对手，这是事实。品牌也好，性价比也好，富力公司跟他们确实有一定的相似。另外，从规划角度来看，产品定位应该也有一定的相似。这么大一个社区，完全不发生共融，或者不针对主流群体是不可能的。越是这样，我们越要认真对待。富力跟苹果发生竞争是一件好事情，它可以推动房地产市场快速往前走，也只有竞争才能使好房子越来越多，性价比高，才会卖得快。
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竞争是一个客观的事实，发展商不能回避。尤其是卖大盘的，面对的人群是主流人群，画一小块不现实。如果盘很小，搞得很另类，在社会阶层当中，可以发展觉悟类人群。
很多人已经习惯拿富力城和苹果来比较，他们还认为在这条街上会唱两台非常好的戏。
有记者放言，北京房地产出现个人的魅力和个人的时代应该到来了，从南德集团出来的人太厉害了。很明显，这话指向的是冯仑，是让冯仑说话。
冯仑作答，语言的力量是非常强大的，怎么讲就会有什么东西。他说他在南德集团待过两年，唯一秘诀就是学好才能活下去，受用一生。通过看到很多人和事，包括遇到一些挫折，印象最深就是做企业得务实，另外得学好。
冯仑还说他觉得南派、北派没有什么差别。为什么呢？所有的生意人是全世界跑的。世界上有两种人发疯一样跑，第一种是为精神，传教士。第二种是为物质，商人，犄角旮旯到处都有。比如珠江在北京做事，也在广东做事，万科在全国都做。所以地域文化在万科内部并不特别被研究，他们更相信共同的东西。按照一个共同的东西规划，做产品和销售，也很成功。
有人问了我南派开发商和北派开发商在经营理念上有什么不同？我认为，南北开发商实际上是一回事。如果有不同的话，大概有两点：第一是区域不同，第二是观念不同。过去在南方做项目，楼体、间距、采光、通风、外立面，跟北京设计规范、施工规范不一样，可能是区域所造成的。到北京以后，一定把南方和北方结合起来做，才有生命力。
论坛活动一经报道获得了很高的关注度。外界还把这次论坛叫做“海南五兄弟论道”。
后来我把“富力新论坛”办成了我们的一个品牌活动，并经常性地举办下去。
第二次论坛是2003年3月，我们的售楼中心建起来了，我们的房子开始正常销售。我们邀请舒乙、陈忠实、周国平、刘恒、周明等著名作家举办了第二次论坛，主要是从文化层面探讨房地产的发展趋势。记得后来还出了个插曲，《北京晚报》用大幅跨版对此次活动作了详细报道，本拟题目是“儒商谈地产文化”，可能是校对时出了问题，大标题的“儒商”误写成了“懦商”，后来晚报还为此专门致歉。
第三次论坛是2003年6月13日，我们的房子已经进入封顶期。我们邀请了几位有代表性的业主举办了论坛，让大家给我们提提意见，当时来的人有王喆、张羽冲、林海、方元、郑国臣，他们提出了许多问题，我们基本上当场就给出了答案，有些问题我们已经交到相关部门落实。
第四次论坛是2003年6月20日，我们邀请了北京电视台、北京晚报、晨报、信报、京华时报、安家杂志、新地产杂志等几十家媒体的著名地产记者，大家探讨的话题非常广泛，同时也为富力城出了许多好的点子。
第五次论坛是2003年6月27日，我们举办了专家论坛。这时非典刚过去，人们的生活又回到正常轨道上。我们邀请了北京市城市规划设计研究院副院长马良伟，教授级高级建筑师、国家住宅与居住环境工程中心副总建筑师开彦，高级风景园林师、中国风景园林规划设计研究中心总工程师端木山，《北京规划建设》杂志副总编辑李洵，北京东易和广告艺术有限公司策划总监孙海威，当时讨论的问题是健康住宅的概念。
第六次论坛我们和《北京青年报·广厦时代》联合举办了地产高层论坛。邀请了北京青年报副社长李世恒、首创集团董事长刘晓光、天鸿集团常务副总田占雄、华远集团董事长任志强、建外SOHO董事长潘石屹、金地北京公司董事长陈长春、蓝堡国际公寓副总经理姚军。这时国家新贷款政策刚出台，大家讨论得也非常热烈。
后来还有一次我们邀请了京城五大报刊的主编在一个寺庙里探讨地产新形势，还曾邀请SOHO中国董事长潘石屹、银信投资董事长张民耕、加拿大LVC国际投资集团总裁魏建军、北京世纪华侨城实业有限公司总经理丁新等地产大腕一起走进清华大学，与清华学子零距离接触，亲口揭开房地产业的诸多谜底。
其实我们举办“富力新论坛”最简单的一个目的就是希望大家能够更多地了解富力城。如果大家能在完全知情的情况下选择了富力城，这才说明富力城的房子是真正符合需求的。
在每次论坛上，我都会说两句话：一是希望大家畅所欲言，把问题提得尖锐些；二是大家不要只说富力城，要把思维扩大，说说其他楼盘，说说京城楼市。我这样做的目的就是希望富力城真正能成为北京楼市的品牌，我们追求的并不是暂时的销售业绩，而是长久的发展趋势，也就是品牌的延续力。
后来这个活动还被延续到了富力业务所达的其他城市，都取得了显著的效果。我认为这不仅是一种营销方法，更是一种企业文化和商业文化的表现，毕竟商业是需要以文化为载体进行沟通的，房地产尤其如此。
一个文人的地产江湖 第四部分 合纵有术友情无价（1）
战国时代有合纵连横，地产商家混战京城也出现过联手打天下的局面。2003年初潘石屹就曾和我合作进行了一场东区两大房地产项目——建外SOHO和富力城联合招标，面向社会就建设和安装进行公开招标，总金额达到80亿元。这件事引起来很多媒体的争相报道，媒体上有关专家也给予了好评，他们认为这种公开招标将使成本降低和透明化，增强消费信心，并为业主省钱。
建外SOHO和富力城两个项目的总建筑面积超过210万平方米，招标的内容分别涉及建材、装修材料以及家电等近百种行业，招标总金额达到80亿元。其中建外SOHO建筑面积70万平方米，招标金额为35亿元人民币，富力城139万平方米，招标金额为45亿元人民币。
很多人评价说这一举动将对整个行业和市场带来一定的影响。毕竟产品的成本最终要摊给消费者，因此每省一分钱实际上是为业主省的。而且，招标等于将住宅产品的成本公之于众。拿富力城来说，我希望消费者算出成本，比照销售价格，就会理性地购买。潘石屹也多次向媒体表示，联合招标是公开透明的，所有参与者平等竞争，有助于选择最好的施工建筑单位、机电设备和材料供应商。
后来国务院经济发展研究中心经济学家陈淮也就此事在媒体上评论说，目前我国整顿市场秩序的重点之一是建筑市场，招标这种资源集中方式让企业用自己的行为影响市场游戏规则，推动了行业进步。建设部住宅产业化促进中心主任沈建忠也认为，住宅消费已经从数量的需求变成品质的需求，国家鼓励和提倡用招投标的方式提升行业的整体水平。可以看出当时的联合招标对市场经济发展中招标形式的普及和推广也起到了一定的推动作用，现在看来甚感欣慰。
其实老潘比我更深谙合纵连横的道道。早在我任职珠江时，搞商业联盟之前，潘石屹已经搞起了合纵之术。
2000年8月，北京两个名噪一时的房地产项目——潘石屹的SOHO现代城和易小迪的阳光100国际公寓宣布“互联·共享”。
当时潘石屹就说，今后两家会统一面对供货商。他举的是电梯的例子：“如果一家项目需要50部电梯，两家是100部，那我们就用100部的需要量去同供货商谈，这样，材料成本肯定会降下来。”
单从联手降低建筑成本上看，普通买房人是最直接的受益者。
这两家公司的另一个合作内容是：“共享社区智能化平台”。也就是在两个社区智能化网络上提供的商品、服务，居住在这两个社区的居民可以共享。打个比方，如果住在现代城的居民可以享受到厂家以厂价配送日常用品的服务，那么，对阳光100的居民同样适用。他们两家的合作还有很多实际内容。甚至包括售完现代城项目的销售人员，到阳光100售楼。两家把这项合作称为“客户资源及销售机构的共享及共建”。这两个项目之所以能联手共建，其实与SOHO和富力城的合作异曲同工，都得益于二者同处北京东部的同一区域、开发相同档次的项目，如果离得远、项目档次差异大，这样密切的合作就会有障碍。对此，这两家合作者认为，他们希望有更多的项目加盟，通过网上购货、网上竞买等方式，降低成本，降低市场风险。
此际京沪两地拥有数千家房地产公司，未来极有可能由10来家主导市场，这是业内的共识，“我们的目标就是要加强联合，争取挤入这10家。”潘石屹当时就有此预谋了。
一个文人的地产江湖 第四部分 合纵有术友情无价（2）
“联合”是为了更好的竞争；“共享”是为了更好的生存。能否得到市场的认可，买房人手中的钞票即是选票。
其实众所周知老潘和易小迪以及冯仑都曾是“搭档”。但最终他们还是“劳燕分飞”：钟情商业地产的潘石屹，将SOHO进行到底，走“偶像”路线；易小迪倾注所有的心血去浇灌他的阳光100；“荤段子”冯仑则忙着“野蛮生长”，冷不丁就在哪儿看见他那充满智慧的光脑壳。
然而，仕途出身的冯仑与村野出身的潘石屹等人今日在地产圈中之“闪亮”却都是源自1988年的海南岛。如果没有20多年前他们的因缘际会，国内的地产界该凭空少去多少故事和风情啊。
很长一段时间，冯仑的口头语是“上岛的时候”。他说的“上岛”不是上岛咖啡，而是中国第二大岛——海南岛。
1988年，国务院批准海南设省，并在海南设立迄今为止全国面积最大的经济特区——海南经济特区。在初尝了深圳、厦门等地改革开放带来的“甜头”之后，大批“闯海人”乘着梦想之翼，穿过海峡。椰风蕉雨，潮落潮起。一道海峡，成就了一代闯海创业人的激荡青春。
冯仑、潘石屹、易小迪、张宝全、曾伟……当人们现在翻开中国各地房地产商名录时不禁会发现，大多数在全国各地叱咤风云的房地产商们几乎都有一段共同且自豪的经历：那就是他们都曾经在海南这座宝岛上留下了有关创业的故事。
那是一个火热的年代。与老大哥深圳不无类似，这里即刻就要被一派热火朝天的建设与开发热情所笼罩。
就在那个时候，冯仑和潘石屹也分别来到了海南，两个人都是怀揣着梦想，迎接着现实的种种考验。冯仑并不知道日后将会有一个搭档叫潘石屹。“上岛”的时候，冯仑与潘石屹本不是一路人：冯仑为了“仕途”而来，潘石屹则一开始就怀揣着对财富的渴望。
写到此，我想起了我和冯仑的第一次见面。那时，我在海南省政府给常务副省长当秘书，时任《海南经济报》副总的陈刚给我电话，说北京来了两个朋友，想请我一起出来一聚。于是，在泰华宾馆我第一次见到了冯仑，另一位是“破产专家”曹思源先生。那时，海南来人很多，记得这二位谈论的是大政治、大思想、大智慧，让我大开眼界。那次的会见让我感觉到这二位可以说都是有理想、有抱负，了不得的人物。
这个有抱负的冯先生上岛并非为了赚钱但却“赚”到了钱。彼时，彩电在改革开放刚刚10年的中国还是个需要批文才能搞到的“稀罕物”。那一年，冯仑就是手握着这样一份批文来到了海口；而总共1万台的数量，在当时绝不是个小数字。冯仑将彩电批文倒给了某外贸公司老总。几经讨价还价，双方30万元成交。别误会，这并非冯仑的“第一桶金”，因为他把这30万元人民币用作了体制改革研究所的启动资金；而在特区成立这个研究所，也是当时国家计委、贸易部给予冯仑批文的原因所在。后来，这个被老冯寄予厚望的体改所没办多久就夭折了。
而在冯仑失意时，出身贫寒的潘石屹刚刚从深圳渡海来到海南。他在一个砖场打工。由于在深圳闯荡时其曾做过所谓的经理职位，他被委以砖场厂长的“重任”。管理300多“民工”的日子只持续了1年多，砖场倒闭，砖场老板卷款离去——这样的事情，在那个年代的海南并不罕见。
一个文人的地产江湖 第四部分 合纵有术友情无价（3）
就在潘石屹万念俱灰的时候，他结识了喜欢参禅悟道的易小迪。于是，潘石屹有机会担任一个重要的职位——“海南省佛学研究会秘书长”，这个研究会由易小迪组建。但潘石屹对佛学却没有太多的兴趣，在这里他最大的收获是磨炼出一副平和的心态。更重要的是易小迪曾在短命的体改所工作过，潘石屹得以与易小迪的前同事冯仑结识。加上王功权、刘军、王启富3人，他们便是日后颇为著名的“万通六君子”。像桃园三结义一样，这几位兄弟结识之后就开始了抱团打天下的历程。
当时海南房地产正处在畸形扩张时期，“炒房炒地”占据主导地位。买房人和卖房人玩的是一种“击鼓传花”的游戏。这几位兄弟也开始炒房，并淘到了第一桶金。就在海南房地产看似如火如荼的时候，海口房地局的两个对比数字让他们突然警醒：北京市人均住房面积只有7平方米，海口市人均住房报建面积却已经达到了50平方米。
六弟兄商量过后，决定先派潘石屹到北京探探路。潘石屹是揣着5万元的考察经费来到北京的。现在回过头来看，他会无比感谢那个吃饭的食堂，并且坚信历史是偶然的。他当时听到旁边的人讲北京市给了怀柔4个定向募集资金的股份制公司指标，但没人愿意做。老潘和冯仑他们抓住了那个机会，于是那个属于万通的时代开始了。
随后，在北京的阜成门，有了一个“万通新世界”。冯仑、潘石屹他们由此在地产圈真正站住了脚。
潘石屹那个时候就懂得打广告，并因此取得了令自己都吃惊的销量。在潘石屹逐渐领会到如何卖房子时，冯仑则赢得了一次彻底思考自己和企业命运的机会。分裂由潘石屹与冯仑的分歧而起。万通新世界广场回笼了巨额资金后，冯仑想在其他业务领域投资，因为1992年的海南给他留下了太深刻的印象，很长一段时间以来，冯仑都觉得，只做一项房地产，对于万通而言是很不保险的。而潘石屹因为新项目花钱太多、赚钱太慢，所以不给冯仑钱花。简单的分歧逐渐演化成了万通分家的导火索。这一分不只是潘石屹与冯仑分家，一时传为佳话的“万通六君子”，最终各奔前程。
彼时的广西，已经是易小迪的地盘。1993年后，万通给了易小迪500万元资金，要他在广西开辟万通的新市场。易小迪兢兢业业，不出半年，便给北京万通的账号上汇回了400万元，但那时的易小迪恐怕没有想到，自己拓展出的市场却成为了万通分家的场所。
这个结局合情合理但却让作为大哥的冯仑很是伤感。据说，彼时他用这样一句话总结潘石屹等人与自己的“分家”——留下的人拥有的是资产和希望，离开的人拿走的是现金和希望。离开的人拥有现金，可以完成又一次创业。潘石屹最先离开时，冯仑和其他5人掏钱购买了潘石屹在万通的股权，后来潘石屹启动他赖以成名的SOHO现代城的资金，便大部分来自于此。
1年后，潘石屹注册了自己的公司——红石房地产开发公司。这个名称远没有后来的SOHO名声响亮。SOHO现代城的原址原本同样有名，那是北京最著名的二锅头白酒厂的厂址。这块地当时在很多人眼里看起来很糟糕，酒糟味老远就能闻到，周围是一大片泥地，后面是淤泥腐臭的通惠河，门前正在修桥修路，显得杂乱无比。但这块地的区位优势毋庸置疑，假以时日必定是升值无限。
做地产，对于土地最需要的就是前瞻的眼光。老潘还是很有判断力的。SOHO现代城最高日成交额3000万元、数千人连夜排队购房的奇迹使潘石屹创下了40亿元的销售佳绩。
冯仑没有潘石屹如此火爆。他遵循着自己低调、务实的风格，在完成CBD的新城国际、万通国际中心之后，开始转向与天津泰达合作，转向天津开发布局，在一片平静中稳扎稳打。而潘石屹则是一发不可收地成为了地产行业的代言人。
看来，人生经历必定要与许多分与合联系在一起，我们的事业，我们的生活就在这种分分合合中添加了那么多的喜怒哀乐，也给了岁月一段段可以感怀的往事。这些往事慢慢在积淀，最后映照在心里的也许不是生意的成功，不是仕途的坎坷，不是寂寞，也无关洒脱，而是彼此相扶、同甘共苦的真情岁月吧。
我也有点怀念我在海南的日子了。
一个文人的地产江湖 第四部分 战胜疫情波澜不惊（1）
2003年，中国房地产行业可谓波澜起伏。“非典”疫情给房地产行业带来了无形之手的冲击，国家调控的有形之手也开始频频对地产业进行爱抚。
年初疫情的肆虐使全社会进入了一段非常时期，在“隔离”成了关键词的日子里，大部分开发商的房地产销售也基本被“隔离”了。很多楼盘都从开发建设到销售推广都基本上处于停滞状态。
在疫情蔓延之前，我们在长城饭店举办的派筹仪式上,摇号大厅内摆放的900余张椅子座无虚席，过道内也挤满了客户，连休息大厅内也坐满了人，共有上千人前来——富力城以“公开摇号”的方式正式向广大消费者推出北京富力城一期。短短一天时间我们就销售了17亿元。这样的成绩离不开之前的铺垫与推广。
在项目开盘前我们举行的历时4个月的面向大众，通过调查问卷的形式进行了“户型评比活动”，户型结构、面积、园林、配套方案交给大众来品评，并设置了一辆当时价值17万的中华轿车为最高奖项，在吸引了大量参与者的同时，不仅将富力公司和富力城项目介绍给了北京市民，并且通过活动积累了2000多名意向客户。
2003年3月19日，富力城别具一格的“彩蛋”售楼中心开放了。日间从三环路上望去，令人赏心悦目；夜间销售中心灯火通明，给东三环平添了一抹靓丽色彩。“大彩蛋”无异担任了地标性建筑的重任。富力城的“彩蛋”销售中心在京城无疑是绝无仅有的。至此，富力城已将购房者的“眼球”牢牢地吸引在自己的身上，更重要的是将最广泛的目标客户吸引到了“彩蛋”售楼处，看看“彩蛋”内宾客盈门的场景，没有人会担心富力城的房子卖不出去。
5月本是北京美好的季节，本应人流熙攘，商业繁荣，特别对房地产来说更是黄金季节，人们“憋屈”了一个冬天，正是怀着美好憧憬置业购房的时候。但是，一场突如其来的疫情打乱了社会生活节奏。整个城市变得空荡荡的，大街上看不到什么行人，平时人满为患的地铁、公交这时候宽敞得恨不能只剩下司机与售票员。本来大好的形势却遇上了突然而至的“非典”疫情。很多人暂时离开了北京，留下的也是人心惶惶。有心情、有胆量来逛售楼处的寥寥无几，很多商场都门可罗雀，更不要说售楼处了。富力城的销售中心也同样显得格外安静。绝不能放任这种状态！我想，销售不理想并不是人们没有购房的需求，而是对疫情的顾虑，采取措施消除人们的恐慌，为业主提供放心的购房环境，这样不就可以吸引客户了吗？针对这种情况，我们果断采取了措施，于2003年5月推出了“放心购房活动”，首创广场购房形式，把销售现场搬到1000多平方米的售楼广场上，为此还专门从香港买来两台防护仪器，并采取了严格的卫生防护措施，杜绝人员传染的机会，让大家放心来看房。当天即实现50套的认购，此销售形式和当月9000多万元的销售业绩再次引起各方的关注，还赢得了“京城十大畅销楼盘”的称号。在非常时期，富力城能有此成绩，不仅体现了我们销售措施灵活性的优势，更反映出了产品性价比的优势。
“非典”是一份大考卷，在难题面前锻炼着人们的勇气、毅力与智慧。我们有克服困难的决心，有克服困难的信心，有克服困难的能力。“同舟共济共渡难关，打赢这场没有硝烟的战斗。”这不仅是一句口号，更是一种实际行动。我们不仅关注自己的市场，关心楼盘的销售，更没忘作为社会公民的责任。白衣战士们为这场战斗付出和牺牲了很多，我们都有目共睹，感动在心。我们把我们的感动付诸行动，公司捐款100万元人民币，慰问抗击“非典”第一线的朝阳垂杨柳医院的医护人员。在捐款仪式上，北京富力的主要负责人都来到会场，大家没有过多的寒暄，没有过多的华丽辞藻，只有紧锁眉头间透出的殷殷期望——心贴心、手牵手，早日战胜疫情，还我们平静而美好的生活。
一个文人的地产江湖 第四部分 战胜疫情波澜不惊（2）
成功往往在逆境之下才更有价值，“非典”期间富力的出色表现让我心里感到格外的甜美。差不多就在这个时候，王石成功地登上珠穆朗玛峰。此次登顶，各界给予极大关注。王石在讲到登山的感受时说：“登山的经历和生活关系密切。登山非常困难，越往上越困难，人很容易放弃，你再坚持一下就到顶了，真正到顶，你怎么到的，你都不相信。等你悟出这个道理可能已是二三十年之后了，实际生活不会给你第二次选择。登山往往让你悟出很多，让你在一个礼拜，一个月里悟出二三十年悟不出来的道理。登山会延长人生。”我没有亲自去登山，可我感觉那时我在心里已经登上了一座山，而且我还知道还有很多更高的山在等着我。
肆虐的疫情终于在党和政府的领导下，在白衣战士和广大民众的积极努力下被我们战胜了，大家从心里吐出一口气，同时也更感到生活的美好和健康的重要，在建筑方面引起了很多对于“健康住宅”的关注与讨论。于是富力城配备完善的超5星级的健康会所就显得格外引人注目，成了项目的一大亮点，也吸引了很多购房人群。
战胜疫情之后，我们在富力城的“彩蛋”广场连续举办周末消夏晚会，使富力城的“亲民”作风逐渐成为北京市民消夏文化活动的一部分，让项目真正融入这座城市，融入市民的生活。
当富力城的业主随着销售的深入不断壮大的时候，业主“生日会”、“运动会”便有声有色地接踵而至，富力品牌就在一次次的推广活动中潜移默化地植入了人们的脑海之中。
当波澜已过，房地产的日子逐渐恢复红火，我正期待着更加喜人的业绩的时候，却不料央行121号文件不期而至。
“121号文件”的核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷，121号文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。
对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。有人调侃说，感觉就像我们正在足球比赛，裁判突然吹响了哨声说，改排球比赛了，球再不能落地了，落地就算犯规。
2003年6月以来，整个中国房地产界几乎是被笼罩在一片阴霾之中。央行121号文件，无异于一把达摩克利斯剑。这把剑落下还是挪开，对于全国35万家房地产企业中的绝大多数来说，甚至是一个生存还是死亡的问题。文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，引起强烈反响，有人士甚至公开宣称，房地产业进入寒冬。房地产最脆弱的神经——资金链受到打击，震动强烈。企业开始奔走于主管部门之间。
一个文人的地产江湖 第四部分 战胜疫情波澜不惊（3）
在很多人看来，央行121号文件并不是一个单纯的货币政策文件，而是细到包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款、建筑施工企业贷款、土地储备贷款等可操作性极强的一个文件。曾有专家质疑，该文件应由新成立的银监会而不是央行来发。121号文件在房地产界激起了前所未有的反弹，用冯仑的话说就是，“商人的声音首次大过了政府部门的声音”。有人说，北京楼市将面临资金链断裂的危险；有人认为，121号文件将使一批中小房地产企业面临考验；有人说，121号文件将抬高房地产企业入市门槛，最终导致供应量的减少而使房价上涨；有人说，121号文件最终打击的是北京房地产的需求市场。首创的刘晓光认为此文件对很多地产商都会有很大的影响。房子明明可以预售，却不让它预售，让它延期按揭，这是浪费资源，是打压投资环境，是降低消费需求。任志强认为，按照121文件，北京楼市将没有二级市场和三级市场——没有第二套房，怎么会有二级市场呢？把二级市场消灭了，三级市场也就消灭了。没有二级市场、三级市场，也就没有住宅梯级消费市场，北京的房地产市场又将回到计划经济时代。我比较关注土地，我认为121号文件的出台，大宗土地的拍卖也会受到影响。根据已经出台的规定，以后土地都要搞拍卖、挂牌等公开交易，但是买土地的钱怎么办？这必将影响到供应量，同时也很可能会拉升起地价。由此，房价也肯定会受到影响，如老潘所言，因为121号文件通过7个途径不给房地产行业资金，一定会影响北京楼市的供应量。当供应量降下来，而需求量保持一定的情况下，房价应该上涨。这里说的是现房的价格会涨，因为现房毕竟没有风险。而期房，随着购买人的风险的加大，期房有可能会出现打价格战的趋势，这是121号文件出台以后对房价的影响。
2003年6月底，任志强代表住宅产业商会就121号文件写了两个报告，一个报告经中央*部转交中央，一个直接寄递中央，这个报告应该是起到了一定的作用，国务院后来在即将发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》文件制定之前，由有关部门召集了有开发商代表参加的座谈会，听取了一些开发商的意见。
121号文件迟迟没有出台实施细则，让各开发企业如履薄冰，就好像一直再等楼上的另一只靴子落地，虽然还未等到，事实上，不少地产商就已经开始加紧研究应对之策。
2003年8月，今典集团宣布了一个对其开发项目“苹果社区”购房者提供贴息委托贷款的消息。今典集团董事长张宝全对外称，“苹果社区”预定客户近4000人，其中80％以上须通过银行按揭购房。按照央行121号文件规定，购房者要等到住宅楼盖到封顶后才能获得银行按揭贷款，而封顶之后每平方米房价将上涨500元，这势必造成部分购房者流失。为规避央行的规定，该公司在住宅楼封顶之前，自己先拿出2亿元资金，以404％的利息委托给商业银行向购房者贷款（银行收取手续费，利息归今典集团所有），封顶之后再转为正式的银行按揭。预计到项目封顶之前，今典集团须准备10亿元的委托贷款资金。
