1998年房改种下投机基因（2）
1993年之前的海南地产炒作狂潮吹大经济泡沫的能力，必然让有关决策者印象深刻，既后怕，又对房地产拉动经济有了直观认识。因此在应对经济紧缩危机的关键时刻，不惜饮鸩止渴，将房地产业当做首选目标。从这一年起，个人能从银行贷到款，买自己喜欢的房子。很快，房地产市场在全国范围内再次显示出巨大的威力。而围绕房地产业集聚起来的权商利益链条，又让得利者全部自觉自愿地成为房地产泡沫的鼓吹者。
1997年11月的一天，时任中国人民银行行长和国务院第一副总理的朱镕基南下视察深圳，接见了一批地方企业家。深圳市委指名房地产大腕王石汇报发言，限定他发言时间为10分钟，并给他圈定了题目：一、万科科学管理；二、万科的品牌建设。精明的王石对限定的发言内容并不赞同，他要在几分钟的发言时间里搔到朱镕基的痒处。
王石想到了朱镕基从1993年起就力推的分税制改革。分税制改革并未取得上下一致的赞誉，王石决定从分税制前后企业交税的变化谈起，他让财务准备近5年万科的财务资料，这让对数据了如指掌的朱镕基兴趣十足。
看看王石本人在自传中对此次汇报的描述。
王石卖了个小关子说：“我的汇报，既不讲盖房子，也不谈卖房子。”
“那你谈什么呢？”
“谈谈分税制前后对企业的影响。”
说到分税制，朱镕基眼睛一亮。
王石不慌不忙掏出三张表，一张是万科5年来经营规模变化表，一张是万科5年来利润图表，还有一张是万科5年来交税图形变化表。在简短地介绍一下图表后，王石总结说：“去年，经营规模和利润都有所下降，交税没有随着下降，而是持续上升了。”
“为什么呢？”朱总理好奇地问。
“分税制。”
“哈哈哈，”朱总理爽朗地笑了，“分税制还制止了企业的偷税漏税。”
王石说：“万科是上市公司，合法经营，不允许偷税漏税；再说，也没必要偷税漏税。”朱总理饶有兴趣地问：“那为什么会多交税呢？”
王石回答：“很简单，分税制之前，中央政府和地方政府的税务是承包制。地方政府同企业也是承包关系。比如，万科到上海投资，同税务局签订承包合同，这是一个基数，每年一个增长比率，万科签订的合同是按每年20%递增，同实际每年盈亏没有关系。启动分税制，同政府的承包合同作废，虽然去年规模缩小，利润下降，税收的基数大了，所以交税的总额依旧增长。”
“虽然企业交税增加了，但我举双手赞成分税制。我们大一统的国家，习惯一大二公，一平二调，向来不承认地方利益。通过税制改革，第一次从税法上明确了中央和地方是不同的利益主体。换句话说，中央和地方的关系都不明确，哪来的企业和政府的明确关系呢？可以说， 分税制不仅仅是税收制度的改革，也是政治体制的改革。”
1998年房改种下投机基因（3）
王石上升到政治改革的高度，从企业家和市场化的角度承认了分税制的宪政意义，承认中央与地方财政的必要分权，这当然搔到了改革推进者的痒处。企业家不是政治家，王石最终绕到了房地产市场，他的发言远远超过了10分钟。
“我谈谈对房产前景的几点不同看法。如何刺激明年的内需消费，经济理论界认为钢铁、汽车都不行，只有房地产，提出了把房地产当做刺激内需的支柱产业来发展。”接下来，王石又谈到了房地产行业成不了支柱产业的4点理由。
王石继续发挥：“万科是奉公守法的发展商。在房地产火热时，我提出超过25%的利润不做。以后建材价格翻番，万科面临经营困境，不久，国家进行宏观调控，三大建材价格迅速降了下来，万科出现转机。最近5年，万科的住宅开发规模以平均70%的速度上升。对于宏观调控，万科100%举手赞成。至今为止，我还没听到第二位企业家说赞成宏观调控。”
王石大胆问朱镕基总理：“不知道朱总理怎么看房地产市场？”
片刻沉默后，朱镕基总理反问：“如果取消福利分房制，房产行业能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“如果金融市场放开，房地产行业能不能成为支柱产业？”
“不能。”
“消费信贷放开，还不行？”
王石字斟句酌地说：“两年内不行。”
总理斩钉截铁地说：“我两年内一定把房地产行业促成支柱产业。”
王石顺水推舟，“既然总理说行，就一定能行。”
此后王石在一段时间内成为朱镕基的房地产顾问。5个月后，中国人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，“适度从紧的货币政策”向住宅产业网开一面。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”的深化城镇住房制度改革的目标。沿袭了约40年的住房实物分配制度终止，房地产行业逐步走向全新的发展时期。
上述事实印证了房地产出生之时衔命而来的历史特征：分税制后地方财政收入大幅减少，1997年亚洲金融危机中国的实体经济找不到出路，除了政府投资外找不到拉动内需的抓手，房地产适时而出，必须要承担挽救地方财政、拉动内需、推动改革的使命。
中国安然渡过了亚洲金融危机，福利分房取消了，融资渠道拓宽了，消费信贷放开了……中国进入了新一轮的经济增长。
房地产功劳卓著。
歪打正着救急地方财政（1）
歪打正着救急地方财政
房地产拉动了内需、刺激了经济只是小成功，最大的成功是让地方财政牢牢地捆绑在了土地财政上，使其成为房地产行业的中坚力量，以为商人群体可以左右一个重要市场，是对中国经济生态彻头彻尾的误读。
房地产市场化刚好与我国国有企业、社会保障转型等时期相吻合，地方政府在1994年分税制后财政增长手段匮乏，土地财政适时出现，成为拉动地方经济的重要杠杆。这并不是房地产开发商的“蓄谋”，当时有许多提案都建议以土地收益解决转轨成本，这被认为是一条化解转轨难题的捷径。从20世纪80年代深圳首次协议拍卖土地开始，就形成了一条相对成熟的、以土地支付改革成本、获取巨额灰色收益的路径。一种商业模式、圈钱模式的盛行，总有其文化基础与市场基础的存在。
房地产业膨胀是错误的激励政策与财政分配政策的结果，圈地自肥的土地政策是政府最重要的投机表现。
按照著名学者袁剑先生在《房地产套牢中国？》一文提供的数据，从2001~2003年间，地方政府的土地出让收入为9 100亿元，约占同期全国地方财政收入的35%；而1998年不过区区67亿元，从2001~2003年发行的国债总额仅为9 300亿元。不仅如此，土地出让款此后年年高升，2004年全国土地出让金高达5 894亿元，占同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破3万亿，在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍有5 505亿元，是财政收入的1/6强。相当一部分地方财政的各种预算内外土地收入比重在50%以上；2006年，全国土地出让总收入为7 677亿元。在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。土地出让收入成为地方政府的“第二财政”，成为地方财政的支撑，有效地弥补了分税制后地方财政收入的不足。在创新能力、中央与地方税源分配并不公平的情况下，地方官对于土地财政的心理依赖、厚爱可想而知。
国务院发展研究中心组织长期研究中国土地问题的专家组成“中国土地政策改革课题组”，从2003年开始经过两年多的田野调查，结论是土地财政成为全国范围的地方财政主要来源。在东部一些发达县、市，由建筑业和房地产业创造的税收是地方税收中增幅最大的两大产业，增幅高达50%~100%。这两项税收占到地方税收的37%以上。西部地区政府也选择了城市扩张，从建筑业和房地产业的发展中开辟税源，增加政府收入。
歪打正着救急地方财政（2）
据全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任陈锡文提供的数据，在2003~2005年，很多一线城市的“非税收入”中，土地出让金占1/3是“很正常的事”，另一些民间学者的估计更高。即使是1/3，仍然是个可怕的数据，完全能从侧面说明国土资源部所谓地方政府成为土地违法案件主体的原动力究竟何在。
土地出让金最早源于1987年“土地使用费”，1988年改为中央与地方五五分成的“土地使用税”，1989年变为中央与地方四六分成后将中央比例降为32%，1992年改为中央分享比例仅为5%的“土地出让金”，1994年实行分税制后，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，并在此后逐渐成为地方政府的“第二财政”。土地出让金之所以全归地方政府，就是博弈的结果，弥补分税制后地方财力的急剧下降。1990年的土地出让金仅为10.5亿元，到2002年已高达2 416.8亿元，1992~2003年累计收入为10?000多亿元，其中2001~2003年的累计收入为9 100多亿元，累计突破2万亿没有悬念。相当一部分县、市用于基础设施投资的财政资金中，60%~70%来自土地出让金也就很自然了，地方政府有足够的激励寻找级差地租。
地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的30%~40%左右。如果再加上占房地产价格20%~40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的将近50%~80%。而在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20%。
政府也是法人，没有谁会面对如此省事的“容易钱”不动心，地方转型成本、官员的小金库就靠土地。错误的公共财政、错误的激励机制才是房地产市场畸形发展的罪魁。
房地产税费问题更是扯不清的话题。房地产税费已成为抑制房价的常用武器，通常出现的情况是，政府税费大增而市场房价大涨，这给信奉房价上涨是因为打压不够的人提供了更多的理由，游说税务部门源源不断地出台新的税收政策，政府也乐得照此行事，反正所有的税费最终由购房者一方承担。
中国涉及房地产业的税种有9个，中央政府出台的收费项目有20多种，地方政府出台的多达几百种。2008年3月8日，全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌与10名全国政协委员联名提案《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》中提到，房地产开发商需要缴纳50余项的费用，涉及约25个政府部门，总体费用占到开发成本的15%~20%。
歪打正着救急地方财政（3）
我国房地产三级市场上的税收几乎是世界上税负最重的，土地增值税从30%~60%不等，实行四级累进税制，税率为3%的契税，税率为5%的营业税（单位和个人转让房屋按“销售不动产”税目计征营业税），税率为营业税7%的城市维护建设税，税率为3%教育费附加税，税率为0.5‰的印花税。房屋销售所得税有两种，在核定征收方式下的应纳税所得额为房屋转让收入，核定征收率为1%；在查实征收方式下的应纳税所得额为财产转让所得，即转让收入额减除财产原值、合理费用和缴纳相关税费后的余额，税率为20%，后按折算计在累进税率为5%~45%的个人所得税中征税。上百项税费使房价居高不下，成为稳定的税源。
2009年3月，全国两会召开期间，全国工商联在全国政协会议上递交了一份《我国房价为何居高不下》的大会发言，以此方式为房地产开发商暴利翻案。
全国工商联房地产商会发布了自己的统计数据，他们在2008年就全国9城市“房地产企业的开发费用”进行调查，显示在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。调查还显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。2007年重庆全市有一半的财政收入依靠房地产税收，达到400多亿元，有统计显示近3年来上海仅通过土地批租就进账了近千亿元，地方政府浮出水面，成为房地产利益链中最大的受益者。房地产开发商的代表者以数据证明了谁才是真正的获利者，房地产业的失陷将会导致怎样的后果。
上海市市长韩正对此数据不予认同，表示“全国工商联的数据肯定有误。上海在旧城改造中是免收土地出让金的”。但一直没有直接的公开数据让大众并明白。只有2004年和2005年，上海市曾在当年财政收支概况中披露，全市房产税完成分别为27.08亿元、增长20.8%和34.1亿元、增长25.9%，除此之外的年份，官方统计网站上并未披露相关数据。可以明确的是，上海市地方财政收入与房地产行业呈正相关关系，上海房地产市场空前火爆的2007年，全市全年地方财政收入2 102.63亿元，比上年增长31.4%，高于其他年份10%~20%。
不容否认的是，土地收入在上海的社保、公共建设等方面立下了汗马功劳，对此，韩正自己也并不否认。国内开发商更进一步，让政府也拿出自己的数据来，真理才会越辩越明。
争论由此升级，住房与建设部官员此时站了出来：“影响各地区房价的因素之一是土地成本，但住房与建设部也没有具体的统计数据来表明房价的构成比例，消费者应自行理解。”房和建设部，房地产市场方向的把握者，用几句轻巧的话回避了自己的责任，把球踢回到地方政府和消费者的头上。
密密麻麻的利益群体（1）
密密麻麻的利益群体
弥补地方财力不足是一个方面，围绕房地产业的巨大黑色收入更是致命的诱惑。灰色利益在地方政府、官员、房地产商等所有权势集团之间分配，开发商利润的多少视距离地方核心权力层的远近而定。
房地产商毫无疑问是既得利益者。
按照一位投行经济学家的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到500%。中国的房地产商曾经是中国所有商人群体中最潇洒、来钱最容易的一族，与国外成熟房地产市场的开发商完全不同，国内的房地产商是公关先生，是资本玩家，是抽取银行资金的老千，是从土地批租到销售链条之间的中介机构，却不是市场意义上的房地产商—顶多是房地产创意策划和住房销售，却获得了远比房地产金融、整个建筑业和房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润，这算哪门子的市场？
房地产开发商操持潇洒要有代价，就是成为地方政府的小金库，成为行贿者，成为替罪羊。国务院发展研究中心2006年的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。2006年9月4日的《中国房地产报》报道，在上海的土地出让金的分成中，“40%为城市集中使用建设专项资金，60%给该市的城投总公司。”所谓城投公司，是除了城市基础设施建设之外的又一个无底洞。
预算外收入受到软约束，甚至不受约束，庞大的土地财政支出成为一笔糊涂账，成为滋生土地收益部门化甚至个人化的温床。2006年全国土地出让总额为7 680亿元人民币，增长3成，创出历史新高，2007年至少在9 130亿元人民币以上。房地产的财政预算之不透明也算是创造了一个典型，地方政府的一半以上财政通过小金库在预算外运行。
1997年以后，法律规定土地出让收入必须缴入财政专户，属于预算外资金，由地方政府决定用途；此后的预算案显得支离破碎，根据国务院发布的《关于加强国有土地在使用权有偿出让收入管理的通知》和财政部发布的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》，国有土地使用权出让收入的预算级次划分，但这些预算划分并没有落到实处。土地管理大法小法频出，地方土地收入却没有纳入地方预算管理范围，更没有置于地方人大的监督与舆论的监管之下，杜绝个人与部门的寻租行为不过是一句空话。
密密麻麻的利益群体（2）
房地产开发公司以国有企业为主，辅之以名为民营企业实为官员主导的“权贵”企业，形成了一串大大小小的利益群体。根据《财经》杂志在2005年的调查显示，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得的暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。而其他民营企业不管是否具有海外背景，也都与官场有千丝万缕的联系。
房地产市场的灰色利益链之深厚，可谓集大成者。某些房地产商的原罪已经受到清算。上海社保案的始作俑者，福禧投资控股有限公司董事长张荣坤就是其中的典型。
2005年，33岁的张荣坤拥有49亿元资产，是《福布斯》2005年中国富豪榜的第16名，他占用的资源除了众所周知的公路之外，还包括房地产领域。自2002年第四季度起，没有经过任何法定程序，上海社保资金在两年多时间内先后7次被挪用，总量达34.5亿元。这些钱在个别人的操纵下以委托资金运作的方式，交给张荣坤的沸点投资有限公司，沸点投资有限公司以此再投资给同为张荣坤所有的福禧投资控股有限公司，这样34.5亿元社保基金就变成了福禧集团的自有资本金，张荣坤再以此到银行获取贷款。张荣坤所拥有的资产不过是挪用上海企业年金发展中心资金“借鸡生蛋”，他用这些钱投资于高速公路收购等项目，短短时间便成就了亿万富豪之名。虽然张荣坤的投资在房地产高涨期一本万利，并没有受到损失，但如此厚利背后显示房地产行业肆无忌惮地刮地皮原罪。
上海社保案一反腐，那边瑞安地产就在香港上市，显然上市早已开始筹备，但不顾受案件影响定价下跌坚持上市，则显示出房地产商在失去保护伞之后的恐慌、急不可待。
这很容易让人联想起4年长熊之前的中国股市，国有股减持失败之时几乎达到天怒人怨的地步，股市成为圈钱、抢钱、欺诈的代名词。房地产与股市在本质上确实有相似之处，这两个市场都便于资本运作，都是虚拟货币、经济泡沫载体，有一头通国家金库、一头通百姓钱袋的巨大吸管，将真金白银利益源源不断地吸到相关利益阶层的私囊中的便利条件。
中国的房地产业已经异化为“癌变”的资本游戏场，其游戏规则与获取利润的手段与证券市场毫无二致—以距离官场的远近测量商人的敛财能量，以空手套白狼的手段来检验银行的愚蠢程度，以毫不留情的攫取手段测量普通投资者的耐受力。资金为王，坐庄为王，楼市就是股市的缩影。
只要沾上“权”字的人都会沾上证券与房产两个市场。
密密麻麻的利益群体（3）
房地产的厚利吸引了所有的垄断资金，吸引了所有自认为可以获得行政溢价红利的企业。正如所有的企业尤其是大型国有企业都在或明或暗地通过自创的投资公司打新股、坐庄抢利，许多企业也纷纷开办房地产公司在房地产业横插一脚，国资委在2005年甚至打算出台政策，圈定十几家以房地产为主业的央企，集中1 800亿元的资金，打造房地产超级航母。央企房地产资金的充裕和当时国有企业监管层介入房地产的决心可见一斑，理由与当初坚决赋予石油央企垄断地位如出一辙，不过是对触手可及的利润实在眼馋。当然，与所有的垄断行为理由一样，插足房地产行业是为了做大做强国有企业，为了维持经济稳定和安全。随着2007年年末政府对房地产调控深入，房地产暴利转为房地产风险，国资委的觊觎之心才不那么张扬。
跟股市一样，房地产市场可以坐庄，少数庄家能够通过控制土地以及大量资金杠杆撬动市场。从这个意义上来说，拥有土地所有权、可以控制土地出让步骤的地方政府才是一级土地市场的真正庄家，囤积了大批土地的大型房地产开发商是二级庄家；那些可以利用境内外资金的开发商，以及能够通过特殊渠道融资购买到大量平价房的投资者都是庄家链条上的重要环节。厨房里发现一只蟑螂，意味着有一串蟑螂，意味着蟑螂窝的存在。
证券市场清理整顿暂时告一段落后，清理整顿房地产市场被提上议事日程并非偶然。否则，围绕房地产市场积聚起来的巨大民怨无处发泄，不仅将使资本市场目前已取得的成绩前功尽弃，在缺乏约束的情况下，赋予地方政府财政裁量权，会衍变为财政割据主义与市场割据主义，某些学者所描绘的财政联邦主义的美妙设想，可能成为割据的重演，后一种前景更让人害怕。
房地产积怨非止于一日，促使政府坚决挤去房地产泡沫的原因，主要是结在房地产这根藤蔓上的尾大不掉的游离于预算之外的大笔地方政府资金，以及在这笔灰色资金掩盖之下的急剧膨胀的腐败势力和集聚于金融机构的巨大风险。中国内控机制本就不佳的金融机构已经难以经受房地产业的轻轻一弹。
为防范风险，2006年政府对房地产开发商的自有资金、个人房贷首付比例做出严厉规范，统计数据毫无疑义地显示出，房地产大部分贷款仍然来自银行，房地产开发贷款、购房贷款60%以上靠银行支撑。上海银监局发布的统计数据显示，截至2007年3月末，房地产贷款余额4万亿元，同比增长 22.9%。房地产庄家借鸡生蛋的结果是，增加了系统性的金融风险。
银行是房地产利益链条中的重要一环。2008年8月，国家审计署审计长刘家义向全国人大常委会第四次会议报告2007年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况时指出，2007年国家开发银行总行和19家分行共计有58.41亿元贷款违规进入股票市场、房地产市场，以及国家限制发展的产业和领域。银行在追逐个人房贷，觊觎开发贷款的高利率，与开发商形成合作关系，购房者的收入审核形同虚设。经历过海南泡沫崩溃的央行和银监会一再警告房贷风险，为了降低银行房贷风险，希望借助房贷证券化分散风险。不过，由于房贷是优质资产，银行对证券化不感兴趣。
密密麻麻的利益群体（4）
中国人民银行副行长易纲曾经说，2003年，货币当局已经发现货币流动性过剩。易纲先生提及货币流动性时点明答案：“我们的资产价格不动产价格都在大幅上涨，这说明目前的中国相对几年以前的中国离均衡点更加接近。”通过房地产价格上涨与资源价格上涨，中国经济才能够维持目前的均衡态势。
以高房价回收货币，说到底不过是取之于民，问题在于，其后还带来了更严重的经济不均衡：首先，畸形发展的房地产将风险集聚到国有金融机构，导致上下游行业一齐发热，与金融机构坏账与投资高烧的风险相比，货币过剩只是癣疥之患；其次，过高的地价与房价激化了不同收入阶层之间的社会矛盾，成为心腹大患；最后，在人民币升值预期的强烈刺激下，中国房地产业成为国外资金的牧场，可以轻松收获房产与人民币升值两重收益。
国外资金难耐中国产品价格上涨的诱惑。国家统计局于2007年7月24日发布的统计显示，2007年1~5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。同年3月，早早尝到甜头的摩根士丹利全球房地产业务负责人索尼?卡尔斯表示，计划今年在中国房地产市场追加30亿美元投资。
各类外资基金接踵而至，各种限制外资的禁令没有起到干预房地产的作用。实际上，对于一个中等城市而言，在人民币被人为压低的情况下，30亿美元已足以支撑起高房价的预期。一旦庄家与基金需要兑现，接到筹码的国内中小投资者以及成为房地产行业附庸的金融机构就会成为最大的买单者。
最后，不能否认的是，在房地产市场发轫之初，市场化受到普遍拥戴，否则无法顺利推行。由于城镇居民财富得到极大的提高，家庭储蓄从几百元上千元一下子增加到了上万元的固定资产，城镇居民家庭60%左右通过房改房增加了财富改善了居住条件，负面效应并未显露。因此，当时的住房制度改革不仅没有遭到抵制，反而受到享受到房改房政策的城镇居民的欢迎。在一定程度上，他们是房改的既得利益阶层，而这些人占据了城镇居民的大多数。当一项政策为大多数人带来利益，并且拥有显而易见的短期好处时，得到拥戴十分正常。即使是2003年房地产畸形调整新政出台，也并未遭遇太大的阻碍。
所有的既得利益者都不想从房地产的利益大树上抽身，对央行与银监会出台的加息、提高购房首付比例等规定不屑一顾。社会与银行资金风险得不到释放，通过房地产宏观调控搭梯子让楼市价格下跌的做法，遭到无数撤梯者的无情狙击。后果非常严重，或者房地产行业继续高高在上，或者房地产急剧下跌打响经济崩溃的第一枪。
当房地产上涨到一定程度，与社会不稳定联系在一起，再严厉的政策出台都不奇怪，于是，在经济过热阶段，新的行政紧缩轮回就开始了。房地产拉动股市不就相当于推倒重来了吗？为什么房地产不行？
裙带资本主义而非人民资本主义（1）
裙带资本主义而非人民资本主义
2007年，被称为史上最牛钉子户的重庆杨武夫妇，坚守在拆迁废墟之上的形象，通过网络传遍千家万户，刺激着每个人的眼睛。在《物权法》出台前夕，这张突兀的图片，象征着政府与公民权利的分野。
房地产市场化是增加民众财产性收入的机会，随着房价、地价在城市化进程中价格节节上涨，购房者的名义财产性收入大大增加，与股市一样，是实现人民资本主义的重要市场。资本市场失去起码的公平，人民资本主义就会变成裙带资本主义，而利益输送链条加剧贫富进一步分化。
在所有的投机者中，站在第一线的房地产商最招人怨恨。对政府游说能力与舆论反击能力加深了房地产商的原罪，社会攻击焦点转移，从行政垄断下的伪市场化移开，进一步聚焦在房地产开发商的原罪上。这是令人扼腕的一幕。
2004年房地产宏观调控开始，开发商游说地方政府缓行2007年2月1日起清缴的土地增值税。这项停滞了14年的暧昧不清的政策，在房地产业被视为支柱经济的年头，长期被束之高阁，连象征的意义都不复存在。当政府让尘封的利器出鞘，土地增值税于是再度进入公众视野。可见，相比行政权力而言，所有的市场力量哪怕是房地产开发商都是弱势群体。
房地产商当然不会承认游说行为，因为阻挠房地产宏观调控不仅会成为人民公敌，更会成为政治上的反面形象，这种定论在中国经济环境下将是致命打击。不管是否进行游说，有一点是肯定的，严格执行土地增值税、严格让房地产商按照规则限期缴纳土地款项，将对地方的土地收入产生严重的负面影响，因此直到2007年上半年，各地方政府你看我、我看你，互相观望，谁也不愿意成为傻乎乎的出头鸟。推而广之，一些地方政府甚至对于本地是否产生了房地产泡沫尚且存疑，认为那是大城市病，而非房地产病。
很明显，搁置土地增值税不仅符合开发商的利益，更符合地方政府的利益。房地产商的游说之所以能够拨动地方政府的心弦，一定是契合了地方政府或者政府某个部门的观点与利益，而地方政府接受游说的理由，不外乎是为地方财政创收，多纳税费可以使政府能提供更多的公共产品。
难题出现了：这些游说的商人群体究竟是一方利益的代表，还是贪婪成性的市场秩序败坏者？如果我们认可政府通过为企业服务、创造税收间接地为公众利益服务，而企业通过创造就业与产品为社会服务，两者就可以找到接轨之处。房地产开发商纳税，给社会提供商品、投资品，政府收税，提供公共服务。
裙带资本主义而非人民资本主义（2）
捍卫自身公民权益与企业权益的行为无可厚非，某个利益群体为自身的利益通过合法的方式游说同样无可厚非。游说不是原罪，以经济能力与权力进行私下交易、进而损害社会的整体福利才是原罪。但在现行体制下，由于无法分清在怎样的界限之内游说是被许可的，社会也不存在同时提供给各阶层的公开的游说管道，强大的游说能力成为特权的象征。在行政权力主导资源配置的国家，游说成本更高，更容易跨界而行，更容易衍变成为商业贿赂等非法行为。因此，无法拥有自身表述管道的人转而痛恨所有的游说者，尤其是为自己辩护的开发商，被认为道德上有污，污秽不堪。
断绝裙带资本主义是一个世界性的难题。我国的房地产商、金融界人士受抨击的力度，丝毫不亚于那些华尔街的投行家们，原因几乎相同，他们从现行体制中获利多，游说能力强，最有可能成为市场价值与政府公德的败坏者。
消除裙带资本主义、消除国有行政垄断资本主义更加不现实。2001年诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨，这位曾任克林顿政府经济顾问委员会主席和世行副行长的著名经济学家，他对喧嚣的20世纪90年代的经济总结是，政府与市场都偏离了各自的轨道，政府最终被华尔街的金融家们牵着鼻子走，离平衡的经济越来越远。应该再加上一句，政府为了自己的利益，乐意被牵着鼻子走。
在外界巨大的压力下，2008年房地产业进入严冬，政府与开发商的蜜月已经结束。双方撕破脸大闹一场，结果仍然不了了之。
2005年围绕是否公布房地产的成本引发了一场激烈的口水仗。公开房地产成本是对地方政府自我约束力的挑战，也是对房地产开发商贪婪的挑战。他们就像拒绝公开个人财产一样，拒绝公开房地产成本。2006年9月，广东省建设厅直接拒绝了人大代表朱列玉提出的控制房地产行业暴利的三条建议-公开房屋成本、实行购房指导价和最高限价。这一拒绝是如此招眼，尤其是在一些地方政府陆续公布房地产清单、高房价成为众矢之的广州房价一路飙升的背景之下。
记忆力好的人会记得，一些地方政府曾经回应过房地产开发成本。在强烈要求开发商公开成本的舆论呼声中，福州率先公布了房价成本信息：在所列的23个楼盘成本目录中，开发商的利润率平均约为50%，最高的超过90%。公布成本的行为与结果，得不到开发商的首肯，更得不到其他地方政府的认可。2006年江苏等县级市公布成本的努力，由于遭到地方政府与开发商的一致抵制，无疾而终。江苏盐城市曾悄然出台首个“官方版”房价构成清单，与此同时，对普通住宅商品房实行政府指导价-以基准销售价格为基数，允许上浮8%，下浮不设限。但政府直接对价格进行管制的试验，迅速失败。
裙带资本主义而非人民资本主义（3）
支持不公开成本的人认为，此举容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响，属于公权力的滥用。论辩者忽视了定义的完整与清晰。如在房地产行业中，究竟哪些属于公共物品，应该让社会全体公众享有知情权，哪些属于商业产品和投资品，应该由商家安守商业秘密。如果我们承认房地产市场存在廉租房、经济适用房与投资房等不同品种的划分，那我们也应该承认，不同类型住房开发商理应享有不同的信息公开自由度。我们在要求政府公布自己所控制的土地一级开发市场成本，向社会各界公布廉租房信息的同时，也应该尊重商业规则，允许开发商对投资住房的某些成本保持缄默。
现行刑法中，商业秘密有两大必备的构成要件：“不为公众所知悉”、“采取保密措施”。商品房成本无非由地价、规划设计费、融资成本、建材费、人工费、管理费、营业税、所得税构成，其中，占大头的地价和银行融资成本都是外部性的，而钢材、水泥、人工等建筑成本在网络时代更是公开信息，有何秘密可保？公众要求公开信息是痛恨房地产腐败，但开错了药方，他们应该首先要求廉租房、经济适用房、土地交易等公共产品信息透明。问题不在公开成本，而在于政府向房地产商与消费者公开税费、招拍挂等公共信息，但这与公开房价成本是两回事。
信息公开自有其适用范畴，商业秘密同样如此-在房地产产品中，将政府管制或者半管制的廉价房与市场化的商品房分开，信息公开的界限才能区分清楚。否则，必定重蹈行政干预市场的覆辙，政府寻租、民众不满、再次管制、再次放开，如此反复，没有穷尽。
房地产市场的压力大到无法承受，红利越来越少、骂声越来越多，房地产商不愿充当替罪羊，房产商界的“小潘同志”一直呼吁政府公开土地招拍挂过程中的信息，包括各地税费、银行贷款过程中所注入的水分，这些让人无从捉摸的数据。
纵观我国房地产业的发展，从头至尾都充斥着浓厚的投机色彩-政府带头，开发商助威，投资者跟进，终至愈演愈烈不可收拾。
房地产市场难题运行到现在，是经济机会主义集中爆发的结果。作为“伴随着高度投机的不安全经济活动”，房地产业越来越成为各方不能承受之重，一个长期的痛苦源于错误的投机的政策，为了拉动内需，放弃政府职责，成为房地产市场的重要获益者。
失衡经济与原罪经济，原本就是一回事。房地产市场的复杂性，与利益的明目张胆让房地产民意与民粹主义夹杂在一起，使廉价的房地产有害论拥有广阔的市场，民众的一腔怒火无处发泄，打倒房地产业与打倒房地产商的吆喝得到了热烈的鼓掌。说到底，这是一种集体愤怒情绪之下的心理投射，民众支持某个人并不是因为说话者多么高明，任何一个人，不管多么缺乏常识与专业背景，只要站在街口大喊一声“打倒开发商”，都会收到同样的效果。这和德国民众在战争失败、通货膨胀的极度痛苦之中拥护希特勒的演讲没有什么太大的区别，说明市场不公所引发的愤怒处于危险的临界点，此时，总有啤酒馆理论家出面呐喊，他们以貌似公正的煽动力量，努力把房地产市场往更大的不公之路上引，往更煽情的道路上引。
裙带资本主义而非人民资本主义（4）
啤酒馆理论家将攻击的主要矛头对准市场与商人，而不是市场的先天缺陷。即便偶尔涉及政策制定者，也不过是为了证明商人获取暴利，无所不用其极，贿赂政府使政策走偏。如此义正词严而又轻飘飘的批判，恰恰暴露了街头演讲家的中庸之道、绥靖之策，他们将靶子引向处于相对弱势的商人群体，这样既能赢得万众支持，获得民意桂冠，又可以用文章“赴阙”代表民众向中央政府进言。如此可进可退，动用的是反商业、反市场的传统文化资源，很容易获得脱离计划体制、习惯于均贫富的民意的拥戴。但在对开发商的讨伐声中，支撑公平所需的市场化理念被淹没，房地产的焦点问题被转移。以对市场的攻击与对某一群体的极端谩骂来煽动情绪，那这个社会一定出了大问题。
当然，民众易于煽动的愤怒应该获得同情与理解，谁能忽略这些凄苦民意背后起码的利益诉求？2006年4月26日，深圳市民邹涛在深圳奥一网和自己的个人博客上发表了《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，这份公开信号召说，“深圳楼价一日不降到市民可以接受的程度，我们就坚决不买房；让我们一起行动起来，在近3年之内不要买房，您要做的，只需要持币观望，等待就可以了。”非理性的号召获得一面倒的支持，普通购房者以与资本市场普通投资者一样的用脚投票，向同样非理性、不公平的市场表明决绝之意。他们用最后的手段，强迫政府与开发商倾听民意。
沉默的力量让人体会到背后的寒意，网络上翻滚的对房地产的愤怒没有谁能够漠视。有足够的理由证明我们需要追究房地产业背后的生态链，发掘火山口行业的真相，恢复中国经济的基础平衡。
半吊子的房地产市场化（1）
半吊子的房地产市场化
没有监督的自我订约其实是跟魔鬼订下的契约，很难实行。
两次市场化离初衷渐行渐远
1998年7月3日，中国房地产发展史上一个重要的日子。这一天，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这份被通称为“23号文”的不长的文件，使得中国人告别福利分房体制，打开了货币购房的房地产市场之门。投机的潘多拉之盒也就此打开。市场化机制设定之时，走的是渐进性改良之路，决策者制订了许多约束条件，尽量满足大多数民众的住房需求，使70%~80%的普通民众都可以住上经济适用房。
住房市场化改革之初，有关部门照顾到市场大多数人的利益，主要目标是“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。同时，它还对房改的基本原则定了调，这就是“坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持‘新房新制度、老房老办法’”。
可见，中国房地产市场发轫之初，设想建成由政府行政控制的典型的福利市场化政策，让多数居民通过经济适用房过上有尊严的生活。当时建设部的保守估计是，在整个住房供应体系中，70%~80%的居民住房应该是经济适用住房，最低收入者和高收入者则分别为10%上下。文件对经济适用住房的价格和利润进行了严格的控制，规定“新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定”，“利润控制在3%以下”，“取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本”。
