加于这三项收入源泉的税。由于分别考究此四种赋税，本章第二节要分为四项，其中有
三项还得细分为若干小目。我们在后面可以看到，许多这些赋税，开始虽是打算加于某
项基金或收入源泉，但结果却不是由那项基金或收入源泉中支付，所以非详细讨论不可。
在讨论各特殊赋税之前，须列举关于一股赋税的四种原则，作为前提。这四种原则
如下。
一、一国国民，都须在可能范围内，按照各自能力的比例，即按照各自在国家保护
下享得的收入的比例，缴纳国赋，维持政府。一个大国的各个人须缴纳政府费用，正如
一个大地产的公共租地者须按照各自在该地产上所受利益的比例，提供它的管理费用一
样。所谓赋税的平等或不平等，就看对干这种原则是尊重还是忽视。必须注意，任何赋
税，如果结果仅由地租、利润、工资三者之一负担，其他二者不受影响，那必然是不平
等的。关于这种不平等，我就这样提一次，不拟多讲，以后，我只讨论由于某特种赋税
不平等地落在它所影响的特定私人收入上而引起的那种不平等。
二、各国民应当完纳的赋税，必须是确定的，不得随意变更。完纳的日期，完纳的
方法，完纳的额数，都应当让一切纳税者及其他的人了解得十分清楚明白。如果不然，
每个纳税人，就多少不免为税吏的权力所左右；税吏会借端加重赋税，或者利用加重赋
税的恐吓，勒索赠物或贿赂。赋税如不确定，那怕是不专横不腐化的税吏，也会由此变
成专横与腐化；何况他们这类人本来就是不得人心的。据一切国家的经验，我相信，赋
税虽再不平等，其害民尚小，赋税稍不确定，其害民实大。确定人民应纳的税额，是非
常重要的事情。
三、各种赋税完纳的日期及完纳的方法，须予纳税者以最大便利。房租税和地租税，
应在普通缴纳房租、地租的同一个时期征收，因为这时期对纳税者最为便利，或者说，
他在这时期最容易拿出钱来。至于对奢侈品一类的消费物品的赋税，最终是要出在消费
者身上的；征取的方法，一般都对他极其便利。当他购物时，缴纳少许。每购一次，缴
纳一次。购与不购，是他的自由；如他因这种税的征收而感到何等大的困难，那只有责
备自己。
四、一切赋税的征收，须设法使人民所付出的，尽可能等干国家所收入的。如人民
所付出的，多于国家所收入的，那是由于以下四种弊端。第一，征收赋税可能使用了大
批官吏，这些官吏，不但要耗去大部分税收作为薪俸，而且在正说以外，苛索人民，增
加人民负担。第二，它可能妨碍了人民的勤劳，使人民对那些会给许多人提供生计和职
业的事业裹足不前，并使本来可利用以举办上述事业的基金，由于要缴纳税款而缩减乃
至于消灭。第三，对于不幸的逃税未遂者所使用的充公及其他惩罚办法，往往会倾其家
产，因而社会便失去由使用这部分资本所能获得的利益。不适当的赋税，实为逃税的大
诱因。但逃税的惩罚，又势必随这诱因的加强而相应地加重。这样的法律，始则造成逃
税的诱因，继复用严刑以征逃税，并常常按照诱惑的大小，而定刑罚的轻重，设阱陷民，
完全违反普通正义原则。第四，税吏频繁的访问及可厌的稽查，常使纳税者遭受极不必
要的麻烦、困恼与压迫。这种烦扰严格地讲，虽不是什么金钱上的损失，但无异是一种
损失，因为人人都愿设法来避脱这种烦扰。总之，赋税之所以往往徒困人民而无补于国
家收入，总不外由于这四种原因。
上述四原则，道理显明，效用昭著，一切国家在制定税法时，都多少留意到了。它
们都曾尽其所知，设法使赋税尽可能地保持公平。纳税日期，输纳方法，务求其确定和
便利于纳税者。此外它们并曾竭力使人民于输纳正税外，不再受其他勒索。但下面对于
各时代各国家的主要赋税的短短评述，将表明各国在这方面的努力，并未得到同样的成
功。
第一项 地租税即加在土地地租土的赋税
加在土地地租土的赋税，有两种征收方法：其一，按照某种标准，对各地区评定一
定额地租，估计既定以后，不复变更；其二，税额随土地实际地租的变动而变动，随情
况的改善或恶化而增减。
象英国，就是采用前一方法。英国各地区的土地税，是根据一个一定不变的标准评
定的。这种固定的税，在设立之初，虽说平等，但因各地方耕作上勤惰不齐的缘故，久
而久之，必然会流于不平等。英格兰由威廉及玛利第四年法令规定的各州区各教区的土
地税，甚至在设定之初，就是极不公平的。因此，这种赋税，就违反上述四原则的第一
原则了，所幸它对于其他三原则，却完全符合。它是十分明确的。征税与纳税为同一时
期，它的完纳时期与纳租的时期相同，所以对纳税者是很便利的。虽然在一切场合，地
主都是真正纳税者。但税款通常是由佃农垫付的，不过地主在收取地租时，必把它扣还
佃农。此外，与其他收入相等的税收比较，这种税征收时使用的官吏是很少很少的。各
地区的税额，既不随地租增加而增加，所以地主由改良土地生出的利润，君主并不分享。
固然，这些改良有时会成为同一地区的其他地主的破产的原因，但这有时会加重某特定
地产租税负担的程度，极其有限，不足阻碍土地的改良及其正常的生产。减少土地产量
的倾向既没有了，抬高生产物价格的倾向自亦没有，从而对于人民的勤劳，是决不会有
何等妨害的。他主除了要纳赋税，不会有其他不便，但纳税乃是一种无可避免的不便。
英国地主，无疑是由这土地税不变的恒久性，得到了利益的，但这利益的发生，和
赋税本身性质无关，而主要是由于若干外部的情况。
英国目评定土地说以来，各地繁荣大增，一切土地地租，无不继续增加，而鲜有跌
落，因此，按现时地租计算应付的税额，和按旧时评定实付的税额之间，就生出了一个
差额，所有的地主，几乎都按这差额而得了利益。假使情形与此相反，地租因耕作衰退
而逐渐低落，那一切地主就几乎都得不到这差额了。按英国革命以后的情势，土地税的
恒久性，有利于地主而不利于君主；设若情势与此相反，说不定就有利于君主，而不利
于地主了。
国税既以货币征收，土地的评价，自以货币表现。自作了此评价以来，银价十分固
定；在重量上和品质上，铸币的法定标准都没有变更。假若银价显著腾贵，象在美矿发
现之前两世纪那样，则此评价的恒久性，将使地主大吃其亏。假如银价显著跌落，象在
美矿发现之后一世纪那样，则君主的收入，会因此评价的恒久性而大大减少。此外，如
货币法定标准变动，同一银量，或被抑低为较小的名义价格，或被提高为较大的名义价
格，例如，银一盎斯，原可铸五先令二便士，现在不照这办法，而用以铸二先令七便士
或十先令四便士，那末，在后一场合吃亏的是收税的君主，在前一场合，吃亏的是纳税
的地主。
因此，在与当时实际情况多少相异的情形下，这种评价的恒久性，就不免要使纳税
者或国家感到极大的不便。然而，只要经过长久时间，那种情况就必有发生的一天。各
帝国虽与一切其他人为的事物相同，其命运有时而尽，但它们却总图谋永远存在。所以
帝国的任何制度，被认为应与帝国本身同样永久的，都不但求其便利于某些情形，而且
当求其便利于一切情形。换言之，制度不应求其适合于过渡的、一时的或偶然的情况，
而应求其适合于那些必然的而因此是不变的情况。
征收土地税，随地租的变动为转移，或依耕作状况的进步退步为高下。这曾被法国
自命为经济学派的那一派学者，推为最公平的税。他们主张：一切赋税，最终总是落在
土地地租土。因此，应该平等地课于最后支付赋税的源泉。一切赋税应该尽可能平等地
落在支付它们的最后源泉，这无疑是对的。但是，他们这种极微妙的学说，无非立足于
形而上学的议论上，我不欲多所置辩。我们只要看以下的评述，就可十分明了：何种赋
税，最终出自地租，何种赋税，最终出自其他资源。
在威尼斯境内，一切以租约贷与农家的可耕土地，概征等于地租十分之一的税。租
约要在公家登记册上登记，这登记册由各地区的税吏保管。设若土地所有者自耕其地，
其地租即由官吏公平估定，然后减去税额五分之一。因此，土地所有者对这种土地所纳
的赋税，就不是估定的地租的百分之十，而是百分之八了。
与英国的土地税比较，这种土地税，确是公平得多。但它没有那样确定。它在估定
税额上，常常可能使地主感到大得多的烦恼，在征收上可能要耗费大得多的费用。
设计这样一种管理制度，既能在很大程度上防止上述不确定性，又能在很大程度上
减轻上述费用，也许不是做不到的吧。
比如，责令地主及佃农两方，必须同在公家登记册上登记租约。设若一方有隐匿伪
报情弊，即科以相当罚金，并将罚金一部分给予告发及证实此情弊的他方，这样，主佃
伙同骗取公家收入的弊窦，可得到有效的防止。而一切租约的条件，就不难由这登记册
征知了。
有些地主，对于租约的重订，不增地租，只求若干续租金。在大多数场合，这是浪
子的行为，他们为贪得进现金而舍去其价值大得多的将来收入。不待说，在大多数场合，
这行为是有损于地主自己的，但也时常损害佃人，而在一切场合，都对国家有害。因为，
佃农常会因此费去很大部分的资本，从而大大减低其耕作土地的能力，使他感到提供续
租金而付较低的地租，反比增付较高的地租更加困难。况且土地税为国家最重要的一部
分收入，因此，凡减低佃农的耕作能力从而损害土地税收入的事情，都对国家有害。总
之，要求续租金，是一种有害的行为。假若对于这种续租金，课以比普通地租重得多的
赋税，该行为或可阻止，而一切有关系的人，如地主、佃农、君主乃至全社会，均将受
益不浅。
有的租约，规定佃农在整个租期内，应采何种耕作方法，应轮种何种谷物。这个条
件，多由于地主自负其具有优越知识的结果（在大多数场合，这种自负是毫无根据的）。
佃农受此拘束，无异于提供了额外的地租，所不同的，以劳务不以货币罢了。欲阻止此
愚而无知的办法，惟有对于此种地租，从高评定，课以较普通货币地租为高的税率。
有些地主不取货币地租，而要求以谷物、牲畜、酒、油一类实物缴纳地租；有些地
主，又要求劳务地租。不论实物地租或劳务地租，通常都是利于地主的少，而损于佃农
的多。佃农腰包所出，往往多于地主财囊所入。实行这些地租的国家，佃农通是贫乏不
堪的，实行愈严格，贫乏即愈厉害。这种贻害全社会的勾当，如使用同一方法，即对这
种地租高其估计，课以较普通货币地租为高的税率，那也许是制止得了的。
当地主自耕其所有地一部分时，其地租可由邻近农人及地主公平估定。此估定的地
租，如未超过某一定额，可照威尼斯境内所行办法，略减其若干税额。奖励地主自耕，
是很关重要的。因为地主的资本，大抵较佃农为多，所以，耕作纵谈不及佃农熟练，常
常能够得到较丰盈的收获。他有财力进行试验，而且一般是有意进行试验的。试验不成
功，所损于他的有限，试验一成功，所利于全国耕作改良的无穷。可是，借减税鼓励地
主自耕，只可做到足以诱使他自耕其一部分土地的程度。设使一大部分地主都被引诱去
自耕其所有土地，那全国将充满着懒惰放荡的地主管家（为着自身利益而不得不在所拥
有的资本及所掌握的技能的许可范围内尽力耕作的认真和勤勉的佃农，尽被那些地主管
家所替代）。地主管家这种滥费的经营，不到几久，便会使耕作荒废，使土地年产物缩
减，这一来，受其影响的，将不仅地主的收入，全社会最重要收入的一部分，亦将因而
减少。
象上述那种管理制度，一方面也许可以免除这一种税收由于不确定所加于纳税者的
压迫与不便；另一方面，在土地的一般经营上，也许又可由此导人一种对全国土地的一
般改良及全国耕作的改善有极大贡献的计划或政策。
土地税随地租变动而变动，其征收费用，无疑较额定不变的所费为多。因为，在这
制度下，不能不在各地多设登记机构，而当地主决定自耕其土地时，就须重新评定该地
的地租，而两者都要增加费用。不过，这一切费用，大抵都很轻微，和其他收入比这种
土地税少得多的税收的征收费用相比，实不算一回事。
可变土地税会阻碍耕地改良，似可作为反对此税的最重要口实。因为，如果君主不
分摊改良的费用，而分享改良所得的利润，为地主者，必比较不愿从事土地的改良。然
而，就是这种阻碍，也许亦有法可以免除。要是在地主进行改良土地之前，许其会同收
税官吏，依照双方共同选择的邻近地主及农夫各若干人的公平裁定，确定土地的实际价
值，然后在一定年限内，依此评价课税，使其改良所费，能完全得到赔偿，这样他就没
有什么不愿改良土地了。这种赋税的主要利益之一，在于使君主因注意自身收入的增加，
而留心土地的改良。所以，为赔偿地主而规定的上述期间，只应求达到赔偿目的，不应
定得太长；如地主享受这利益的时期太远，那就恐怕会大大阻碍君主的这种注意。可是，
在这种场合，与其把那期间定得太短，却倒无妨定得略长一些。因为，促进君主留意农
事的刺激虽再大，也不能弥补那怕是最小的阻碍地主注意改良土地的动机。君主的注意，
至多只能在极一般的、极广泛的考虑上，看怎样才有所贡献于全国大部分土地的改良。
至于地主的注意，则是在特殊的细密的计较上，看怎样才能最有利地利用他的每寸土地。
总之，君主应在其权力所及范围内，以种种手段鼓励地主及农夫注意农事，就是说，使
他们两者，能依自己的判断及自己的方法，追寻自己的利益；让他们能最安全地享受其
勤劳的报酬；并且，在领土内设置最便利最安全的水陆交通机关，使他们所有的生产物，
有最广泛的市场，同时并得自由无阻地输往其他各国。凡此种种，才是君主应当好好注
意的地方。
假若这种管理制度，能使土地税不但无碍于土地的改良，而且使土地改良有所促进，
那么上地税就不会叫地主感到何等不便，要说有，那就是无可避免的纳税义务了。
社会状态无论怎样变动，农业无论怎样进步或退步，银价无论怎样变动，铸币法定
标准无论怎样变动，这样一种赋税即无政府注意，亦自会不期然而然地与事物的实际状
态相适应，而且在这些变动下，都会同样适当，同样公平。所以。最适当的办法，不是
把它定为一种总是按一定评价征收的税，而是把它定为一种不变的规定，或所谓国家的
基本法。
有的国家，不采用简单明瞭的土地租约登记法，而不惜多劳多费，实行全国土地丈
量。它们这样做，也许因为怕出租人和承租人会伙同隐蔽租约的实际条件，以骗取公家
收入。所谓土地丈量册，似乎就是这种报确实的丈量的结果。
在旧日普鲁士国王领土内，征收土地税，都以实际丈量及评价为准，随时丈量，随
时变更。依当时的评价，对普通土地所有者，课其收入百分之二十至二十五，对教士们
课其收入百分之四十至四十五。西里西阿土地的丈量及评价，是依现国王命令施行，据
说非常精确。按这评价，属于布勒斯洛主教的土地，征其地租百分之二十五；新旧两教
教士的其他收入，则取其百分之五十。条顿骑士团采邑及马尔达骑士团采邑，通输纳百
分之四十。贵族保有地，为百分之三十八点三三，平民保有地，则为百分之三十五点三
三。
波希米亚土地的丈量及评价，据说是进行百年以上的工作，直到1748年媾和后，才
由现在女王的命令限其完成。由查理六世时代着手的米兰公领地的测量，到176O年以后
才完全竣事。据一般评论，这丈量的精确是从来所未有的。塞沃伊及皮德蒙特的丈量，
是出于故王沙廷尼亚的命令。
在普鲁士王国中，教会收入的课税，比普通土地所有者收入的课税要高得多。教会
收入的大部分，都出自土地地租，但用这收入改良土地，或在其他方面增进大多数人收
入的事，那是不常见到的。也许因为这个缘故吧，普鲁士国王觉得教会收入，理应对国
家的急需，比一般要多负担。然而有些国家，教会土地却全然免税；有些国家，即有所
税，亦较其他土地为轻。1577年以前，米兰公国领土内一切教会土地，仅按它的实际价
值三分之一课税。
在西里西阿，课于贵族保有地的税，比课于平民保有地的税高百分之三。这种差异，
恐系由于普鲁士国王有以下的想法：前者既享有种种荣誉、种种特权，那就很够抵偿他
略高的赋税负担；同时，后者所感觉的不如人的耻辱，可从减轻赋税负担，使其得到几
分弥补。然而在其他国家则不然，它们的赋税制度，不但不减轻平民的负担，却反加重
平民的负担。如在沙廷尼阿国王领地内，及在实行贡税的法国各省，其赋税全由平民保
有地负担，贵族保有地反概予豁免。
按照一般丈量及评价而估定的土地税，其开始虽很公平，但实行不到多久，就必定
变为不公平。为防止这流弊，政府要不断地耐心地注意国中各农场的状态及其产物的一
切变动。普鲁士政府、波希米亚政府、沙廷尼阿政府以及米兰公国政府，都曾实际注意
及此。不过，这种注意，很不适于政府的性质，所以很难待久；即或长久注意下去，久
而久之，不但对纳税者无所助益，而且会意起更多的烦难。
据说，在1666年，芒托本课税区所征收的贡税，系以极精确的丈量及评价为准。但
到1727年，这税却变为完全不公平了。为矫正此种弊病，政府除对全区迫课一万二千利
弗附加税外，再也找不出其他较好的方策。这项附加税，虽按规定要课在一切依照旧的
估定税额征课贡税的税区，但事实上只课在依照旧的估定税额实际上纳税过少的地方，
借以津贴依照旧的估定税额实际上纳税过多的地方。比如现在有两个地区，其一，按实
际情况应税九百利弗，其二，应税一千利弗。而按旧的估定税额，两者通税一千利弗。
在征收附加税后，两者的税额，都定为一千一百利弗。但要纳附加税的，只限于前此负
担过少的地区；前此负担过多的地区，则由此附加税额给予救济。所以后者所输纳的，
不过九百利弗。附加税既完全用以救济旧估定税额上所生的不公平，所以，对政府毫无
得失可言。不过，这种救济方法的运用，大抵是凭税区行政长官的裁夺，所以，在很大
程度上是独断独行的。
不与地租成比例而与土地生产物成比例的赋税
课于土地生产物的赋税，实际就是课于土地地租的赋税。这赋税，起先虽由农民垫
支，结果仍由地主付出。当生产物的一定部分，作为赋税付出时，农民必尽其所能计算
这一部分逐年的大体价值，究竟有多少，于是从他既经同意付给地主的租额中，扣除相
当的数目。向教会缴纳的什一税，就是这一类赋税。农民交出这年产物，而不预先估算
其逐年大抵价值，那是没有的事。
什一税及其他一切类似土地税，表面看似乎十分公平，其实极不公平。在不同情况
下，一定部分的生产物，实等于极不相同部分的地租。极肥沃的土地，往往产有极丰盈
的生产物；那生产物有一半，就够偿还农耕资本及其普通利润，其他一半，或者其他一
半的价值，在无什一税的场合，那是足够提供地主的地租的。但是，租地者如把生产物
之十分之一付了什一税，他就必须要求减少地租五分之一，否则，他的资本及利润，就
有一部分没有着落。在这种情况下，地主的地租，就不会是全生产物的一半或十分之五，
而只有十分之四了。至于贫瘠土地，其产量有时是那么少，而费用又那么大，以致农家
资本及其普通利润的偿还，须用去全生产物的五分之四。在此情况下，即无什一税，地
主所得地租，亦不能超过全生产物的五分之一或十分之二。如果农民又把生产物的十分
之一付了什一税，他就要从地租减除相等的数额，这样，地主所得，就要减到只相当于
全生产物的十分之一了。在肥沃土地上，什一税往往不过等于每镑四分之一或每镑四先
令的税，而在较贫瘠土地上，什一税有时要等于每镑二分之一或每镑十先令的税。
什一税既常为加在地祖上的极不公平的赋税，因此对于地主改良土地及农夫耕种土
地，常为一大妨碍。教会不支出任何费用，而分享这么大的利润；这样在地主，就不肯
进行那最重要、也往往就是需要最多费用的各种改良；在农夫，亦不肯种植那最有价值、
大抵也就是最多费用的谷物。欧洲自什一税实施以来，栽培茜草，并独占此有用染料的，
只有荷兰联邦，因为那里是长老教会国家，没有这种恶税。最近英格兰亦开始栽培茜草
了，这就因为议会制有法令，规定种茜草地，每亩只征抽五先令，以代替什一税。
亚洲有许多国家，正如欧洲大部分地方的教会一样，其主要收入，都仰给干征收不
与土地地租成比例而与土地生产物成比例的土地税。中国帝王的主要收入，由帝国一切
土地生产物的十分之一构成。不过，这所谓十分之一，从宽估计，以致许多地方据说还
没有超过普通生产物的三十分之一。印度未经东印度公司统治以前，孟加拉回教政府所
征土地税，据说约为土地生产物五分之一。古代埃及的土地税，据说也为五分之一。
亚洲这种土地税，使亚洲的君主们，都关心土地的耕作及改良。据说中国的君主、
回教治下的孟加拉君主、古代埃及君主为求尽量增加其国内一切土地生产物的分量和价
值，都曾竭尽心力，从事公路及运河的创建与维持，使得每一部分生产物，都能畅销于
国内。欧洲享有什一税的教会则不同。各教会所分得的什一税，数量细微，因此没有一
个会象亚洲君主那样关心土地的耕作及改良。一个教区的牧师，决不能发现有什么利益，
向国内僻远地方修建运河或公路，以拓展本教区产物的市场。因此，这种税，如用以维
持国家，其所带来的若干利益，尚可在某种限度抵消其不便；若用以维持教会，那就除
不便外，再也无利益可言了。
课于土地生产物的赋税，有的是征收实物，有的是依某种评价征收货币。
教区牧师和住在自己田庄内的小乡绅，有时觉得以实物收取什一税或地租，也许有
若干利益。因为，他征集的分量既少，所从征集的区域又小，所以对每一部分应收实物
的收集和处理，自己通能亲自监视。可是，一个住在大都市而有大资产的绅士，如对于
其散在各地的田庄的地租，亦征收实物，那就不免要蒙受其承办人及代理人怠慢的危险，
尤其是这般人舞弊的危硷。至于税吏由滥权溺职所加于君主的损失，那无疑还要大得多。
一个普通人，那怕凡事极其粗心大意，但与小心谨慎的君主比较，对干督视使用人那一
点，恐怕要强得多。公家收入，如以实物征收，由于税吏胡乱处理所遭的损失，实际纳
到国库的，往往不过人民所出之一小部分。然而中国公家收入的若干部分，据说就是这
样征收的。中国大官及其税吏们，无疑的都乐得保持这种征税惯例，因为征收实物，是
远较征收货币容易舞弊多了。
土地生产物税征收货币，有的是按照随市场价格变动而变动的评价；有的则是按照
一定不变的评价，例如，市场状态无论如何变动，一蒲式耳小麦总是评作同一货币价格。
以前法征收的税的税额，不过随耕作勤惰对实际生产物所生的变动而变动，以后法征收
的税的税额，就不但随土地生产物上的变动而变动，而且会随贵金属价值的变动，乃至
随各时代同名铸币所含的贵金属分量的变动而变动。因此，就前法言，税额对于土地实
际生产物的价值，总是保持同一的比例；就后法言，税额对干那个价值，在不同时期会
保持大不相同的比例。
不征收土地生产物的一定部分或一定部分的价格，而收取一定额货币来完全代替所
有赋税或什一税，这种税，就恰与英格兰土地税为同一性质。这种税，既不会随土地地
租而腾落，也不会妨碍或促进土地的改良。有许多教区，不以实物征收什一税，而以货
币代替实物的税。那种税法，亦与英格兰土地税相类似。在孟加拉回教政府时代，其所
属大部分地区，对于征收生产物五分之一的实物，亦据说是以相当少的货币代替。此后，
东印度公司的某些人员，因借口把公家收入恢复到其应有的价值，在若干州区，也把货
币代税改为实物付税。可是，在他们管理之下，这一改变，一方面因阻碍耕作，同时又
造成征收上营私舞弊的新机会，所以与他们开始管理那种税收时比较，公家收入曾大大
减少。公司人员大抵曾从这个改变得了好处，但恐怕是以他们的主人及国家为牺牲的。
房租税
房租可以区分为两个部分：其一，或可称为建筑物租；其二，通常称为地皮租。
建筑物租，是建筑房屋所费资本的利息或利润。为使建筑业与其他行业立于同一水
准，这种建筑物租，就须第一足够支给建筑业者一种利息，相当于他把资本对确实抵押
品贷出所能得到的利息；第二足够他不断修理房屋，换句话说就是他在一定年限内能收
回其建筑房屋所费的资本。因此，各地的建筑物租，或建筑资本的普通利润，就常受货
币的普通利息的支配。在市场利率为百分之四的地方，建筑物的租金，如除去地皮租后，
尚能提供相当于全部建筑费用的百分之六或百分之六点五的收入，那建筑主的利润，就
算是足够了。在市场利率为百分之五的地方，就也许要提供相当于全部建筑费的百分之
七或百分之七点五的建筑主利润，才算是足够的。利润既与利息成比例，如果建筑业的
利润，在任何时候超过上述比率过多，则其他行业上的资本，将会有很多移用到建筑业
上来，直至这方面的利润，降到它正当的水平为止。反之，如果建筑业的利润，在任何
时候低于该比率过多，则这方面的资本立即会移用到其他行业上，直至建筑业利润，再
抬高到原来的水平为止。
全部房租中，凡超过提供合理利润的部分，自然归作地皮租。在地皮主与建筑主为
各别个人的场合，这部分，大抵要全数付与前者。此种剩余租金，是住户为报酬屋址所
提供的某种真实或想象的利益而付给的代价。在离大都市辽远、可供选择建筑房屋的空
他很多的地方，那里的地皮租，就几乎等于零，或比那地皮用于农业的场合所得不会更
多。大都市附近的郊外别墅，其地皮租就有时昂贵得多。至于具有特别便利，或周围风
景佳美的位置，不待说，那是更其昂贵。在一国首都，尤其是在对房屋有最大需要的特
别地段内（不问这需要是为了营业，为了游乐，或只为虚荣和时尚），地皮租大都是最
高的。
对房租所课的税，如由住户付出，且与各房屋的全租成比例，那就至少在相当长期
内不会影响建筑物租。建筑业者如得不到合理利润，他就会不得已抛弃这行业，这一来，
不要多久，建筑物的需要提高，他的利润便会恢复原状，而与其他行业的利润，保持同
一水准。这种税，也不会全然落在地皮租上。它往往会这样自行区分为两部分，一部分
由住户担当，一部分由地皮主支出。
比方，假定有一个人，断定他每年能出六十镑的房租，又假定，加在房租上由住户
支出的房租税，为每磅四先令，或全租金的五分之一，那末，在这场合，六十镑租金的
住宅，就要费他七十二镑；其中有十二镑，超过了他认为能担负的额数。这一来，他将
愿意住坏点的，或租金五十镑一年的房屋，这五十镑，再加上必须支付的房租税十镑，
恰恰为他断定每年所能负担的六十镑的数额。为要付房租税，他得放弃房租贵十镑的房
屋所能提供的另外便利的一部分。我说他得放弃这另外便利的一部分，因为他很少得放
弃其全部。有了房租税，他会以五十磅租得无税时五十磅所格不到的较好的房屋。因为，
这种税，既把他这个竞争者排除去，对于年租六十镑的房屋，竞争自必减少，对于年租
五十镑的房屋，竞争亦必同样减少，以此类推，除了租金最低无可再减，而且会在一定
时间因此增加其竞争的房屋外，对于其他一切房屋，竞争都会同样减少；其结果，一切
竞争减少的房屋的租金都必多少下落。可是，因为减少的任何部分，至少在相当长期内，
不会影响建筑物租，所以，其全部就必然要落在地皮租上。因此，房租税最后的支付，
一部分落在那因为分担此税而不得不放弃其一部分便利的住户头上，另一部分落在那因
为分担此税而不得不放弃其一部分收入的地皮所有者头上。至于他们两者间，究以何等
比例分担这最后支付，那也许是不容易断定的。大约在不同情况下，这种分配会极不一
样；而且，随着这些不同情况，住户及地皮所有者，会因此税而受到极不相同的影响。
地皮租所有者由于此税所可能受到的不平等，完全是由于上述分担上偶然发生的不
平等。但住户由于此税所可能受到的不平等，就除了分担上的原因以外，还有其他原因。
房租对于全部生活费的比例，随财产的大小程度而不同。大约，财产最多，此种比例最
大；财产逐渐减少，此种比例亦逐渐减低；财产最少，此种比例最小。生活必需品，是
贫者费用的大部分。他们常有获得食物的困难，所以他们细微收入的大部分，都是费在
食物上。富者则不然。他们主要的收入，大都为生活上的奢侈品及虚饰品而花费掉；而
壮丽的居室，又最能陈饰他的奢侈品，显示他的虚荣。因此，房租税的负担，一般是以
富者为最重。这种不平等，也许不算怎么背理。富者不但应该按照收入比例为国家提供
费用，而且应该多贡献一些，难道可说这是不合理的吗？
房租在若干点上，虽与土地地租相似，但在某一点上，却与土地地租根本不同。土
地地租的付给，是因为使用了一种有生产力的东西，支付地租的土地，自己产生地租。
至于房租的付给，却因为使用了一种没有生产力的东西。房屋乃至房屋所占的地皮，都
不会生产什么。所以，支付房租的人，必须由其他与房屋绝不相关的收入来源中提取所
需的款。只要房租税是落在住户身上，它的来源必与房租本身的来源相同，而必由他们
的收入来支付，不管这收入是来自劳动工资、资本利润或土地地租。只要房租税是由住
户负担，它就是这样一种的税，即不是单独课于那一种收入来源，而是无区别地课千上
述一切收入来源，在一切方面都与任何消费品税有同一的性质。就一般而论，恐怕没有
哪一种费用或消费，比房租更能反映一个人全费用的奢俭。对这种特殊消费对象比例征
税，也许所得收入，会较今日欧洲任何其他税收为多。不过，房租税如定得太高，大部
分人会竭力避免，以较小房屋为满足，而把大部分费用移转于其他方面。
确定房租，如采用确定普通地租所必需采用的方策，就容易做到十分正确的地步。
无人居住的房屋，自当免税。如果对它征税，那税就要全部落在房屋所有者身上，使他
为不给他提供收入也不给他提供便利的东西完税。设所有者自己居住，其应纳税额，不
应当以其建筑费为准，而应按房屋要是租给别人依照公平裁定所能租得的租金为准。假
若依其建筑所费为准，那每镑三先令或四先令的税，再加上他项税捐，就几乎会把全国
的富户大家全部毁掉，并且，我相信，其他一切文明国如都这样做，也都会得到同一结
果。不论是谁，只要他留心考察本国若干富户大家的城中住宅及乡下别墅，他就会发现，
如按这些地宅的原始建筑费百分之六点五或百分之七计算，他们的房租，就将近要等于
他们地产所收的全部净租。他们所建造的宏壮华丽的住宅，虽积数代的经营，但与其原
费相比，却仅有极少的交换价值。
与房租比较，地皮租是更妥当的课税对象。对地皮租课税，是不会抬高房租的。那
种税，将全由地皮所有者负担。地皮所有者总是以独占者自居，对于地皮的使用，尽可
能地要求最大的租金。其所得租金为多为少，取决于竞相争用地皮者为贫为富，换言之，
取决于他们能够出多出少来满足其对一块地皮的爱好。在一切国家，争用地皮的有钱人，
以在国都为最多，所以国都中的地皮，常能得到最高的租金。不过，竞争者的财富，既
不会因地皮税而有所增加，所以他们对于使用地皮，亦不愿出更多的租。地皮租的税，
是由住户垫支，或是由地皮所有者垫支，无关紧要。住户所必须付纳的税愈多，所愿付
的地皮租就愈少。所以地皮税的最后支付，完全要落在地皮所有者身上。无人居住的房
屋的地皮租，当然不应该课税。
在许多场合，地皮租及其他普通土地地租，同为所有者不用亲自劳神费力，便可享
得的收入。因此，把他这种收入，提出一部分充国家费用，对于任何产业，都不会有何
等妨害。地皮课税以后，与未税以前比较，社会上地劳动的年产物，即人民大众的真实
财富与收入是不会两样的。这样看来，地皮租及其他普通土地地租，就恐怕是最宜于负
担特定税收的收入了。
单就这点说，地皮租甚至比普通土地地租更适合作为特定税的对象。因为，在许多
场合，普通土地地租至少是部分归因于地主的注意和经营。地租税过重，足以成为这注
意和经营的妨害。地皮租则不然。地皮租就其超过普通土地地租的数目说，完全是由于
君主的善政。这善政，保护全人民的产业，同时，保护若干特殊住民的产业，使这些住
民能对其房屋所占地皮，偿付大大超过其实际价值的租金，或者说，使这些住民能对地
皮所有者提供大大超过足够赔偿地皮被人使用所受的损失的报酬。对于借国家善政而存
在的资源，课以特别的税，或使其纳税较多于其他大部分收入资源以支援国家的费用，
那是再合理没有的。
欧洲各国，虽然大都对于房租课税，但就我所知，没有一国把地皮租视为另一项税
收的对象。税法设计者，对于确定房租中什么部分应归地皮租，什么部分应归建筑物租，
也许曾感到几分困难。然而要把它们彼此区分，究竟不是何等了不起的困难。
