我们可以将我们的跨城市价格走势研究推广到跨国走势的研究上。图1-4显示的是伦敦和波士顿的真实住房价格比较。尽管两座城市分别坐落于大西洋的两岸，但两座城市总体的相似性相当惊人。差异当然也是存在的，但在总体的模式上确实非常接近。两座城市都在20世纪80年代经历过繁荣，也都在20世纪90年代见证过衰退，同时还在21世纪早期体验过住房价格的快速攀升。根据最新的数据显示，两座城市的住房价格现在又都出现了急剧的下降。
通过对21世纪早期跨城市、跨价格区间、跨国家的普遍深入的研究后，我们发现，这个市场中有一种广泛而普遍存在的力量正在发挥着作用。我们现在还无法对具体到这些市场中的某一个市场的泡沫成因做出清楚的解释。我将在下一章说明，能在如此众多的地方引起这些非同一般的价格变化的一个根本性原因与市场的心理传染有关——由于滋生这种传染的故事本身所具有的全球化性质，使我们现在根本无法看到这种传染的影响可能会波及的范围有多大。
观念的传染（1）
让我们再回顾一下图1-1，上面有自1890年以来的住房价格。从20世纪90年代以来到底发生了什么事情，居然能使住房价格出现如此强烈的上涨？
数据表明，繁荣期间的建筑成本、人口及长期利率没有出现过任何根本性的变化。那么，促使住房价格上涨的原因到底是什么？
不管原因是什么，我们现在可以肯定的一点是，美国的领导者们对此都视而不见，尤其是对美国存在的问题视而不见。产生这种情况的主要原因是我们对资本主义体制的优越性过分自信，这种自信有时候几乎接近宗教狂热的程度。在这次住房市场繁荣期间，我们的大多数机构总是很轻率地否认那些有可能存在的问题。艾伦·格林斯潘在他2007年出版的《格林斯潘回忆录——动荡年代》一书中重述了他过去经常挂在嘴边的有关住房市场繁荣的一段话：“我想告诉大家，我们所面临的不是泡，只是沫——大量细小的沫子，这种沫子不可能膨胀到对我们整个经济体的健康产生威胁的那种程度。”
事实上，布什总统就算是在住房市场问题正在发生的那段时间，也从来没有在他的公开讲话中提到过住房市场问题。他喜欢提的都是些成功的事例。2005年，在一次每周例行的对全国听众发表的广播讲话中，他自豪地夸耀道：“按揭的利率很低，而且在过去的一年中，美国的住房自有率达到了创纪录的水平。”
当时担任总统经济顾问委员会主席的本·伯南克在2005年的时候说：“在过去的两年中，住房价格上涨了接近25%。尽管在某些领域投机活动有所抬头，但从全国范围这个层面来看，这些价格的增长主要是反映了美国强大的经济基本面，包括就业及收入的强劲增长、极低的按揭利率、稳定的住房构成比例，以及某些地区对住房供应过快增长的限制。”
这些人当然也注意到了泡沫存在的可能性。事实上，格林斯潘很早就已经在思考这个问题。1996年12月3日，就在格林斯潘发表著名的“非理性繁荣”讲话前两天，我和我的同事约翰·Y·坎贝尔以及其他一些人一起被叫到联邦储备局董事会上去作证。他很认真地听完了我们的讲话。后来，他在自传里披露，他当时思想上也在对泡沫的说法进行着斗争。但他当时的结论与其他大多数人的想法一样——泡沫还没有大到必须对政策进行调整的程度。
有些问题开始冒头了（在20世纪90年代的股票市场泡沫和紧随其后的房地产泡沫里），但当时这些领导者发现，要想对这些问题做深入的了解难度非常大，因为事情正处于发展的过程当中。因此，我们现在有必要挑战一下自己，尝试着去拨开当时的层层迷雾，看看真相到底是什么。
观念的传染
由于每一个历史事件都是多种因素综合在一起后共同作用产生出的结果，我深信，正如我在《非理性繁荣》一书里提出的，能破解本次或者其他任何一次引发投机性繁荣最关键的单个因素，就是繁荣观念的社会传染，而繁荣观念通常都产生于对价格快速上涨的常规性观察之中。这种社会传染将不断提高的可信度注入到故事里——这些故事我称之为“新纪元”故事——表面上看起来，这些故事反复地证明了繁荣将持续发展下去的这种观念。观念社会传染的运作机制很难被真正发现，因为我们无法直接观察到传染，而且它的深层次原因也很容易被忽视。
有些观察家似乎从意识形态上反对思维方式的传染在群体思维中占据一定位置的说法。事实上，人们一般都认为世界是由卓越的伟人们领导的，这些伟大的人物总是拥有无与伦比的大智慧。自20世纪90年代末期的泡沫时代开始，与这种情况类似的知识分子所特有的傲慢就已经开始显现出对世界经济越来越大的影响。
观念的传染（2）
艾伦·格林斯潘在2008年3月《财经时报》的一篇社评中承认——此时距离经济泡沫的结束已经有一段时间——确实曾经出现“虚幻的快感”和“投机的高烧”。但是，他又写道：“根本的问题是我们的那些模型——包括风险模型和经济模型——虽然变得越来越复杂，但仍然太过简单，以至于无法抓住真正驱动全球经济的决定性变量的完整变化。一个能满足需要的模型，应该是从真实世界中的完整细节里提炼出来的模型。”
至此，格林斯潘终于承认了泡沫存在这个明白无误的事实，但是他似乎根本不认同这样的观点，那就是影响人们思想的因素从本质上说，大部分仅仅只是单纯的社会因素。他认同的观点是，对具体行为进行分析的经济学数学模型是我们可以用来认识世界的唯一工具，同时，这些模型仅受制于我们所掌握的资料的数量和性质，以及我们本身所具备的处理复杂情况的能力。对于心理学和社会学领域的研究方法，他似乎并不太愿意接受。
对泡沫所表现出来的冷漠反映了（至少是部分反映了）格林斯潘在意识形态方面与其过去的导师、哲学家艾茵·兰德一脉相承。兰德很理想化地描述了个人力量、独立精神、英勇行为和英雄似的“经济人”的超凡能力。但是，现在的社会越来越多地倾向于把个人的自尊建立在通过个人奋斗去获取经济成功的信念上，这样的观点在市场上的接受程度已经远远超过了对艾茵·兰德的观点的认同。
很多经济学家和经济评论员似乎一直不愿意正视这样一个事实：观念传染一贯是人类社会发展过程中的关键因素。正如在不同的地区间存在着观念差异的情况一样（不同的地理区划范围内对政治党派的支持度不一致就是一个很好的例子），观念在不同的时间段也会存在差异。当新的观念在大众思想中取得优势，并因此使旧观念的社会价值开始下降的时候，时代思潮也就会随之改变。投机市场就是一个观察时代思潮起伏的绝佳场所。
了解这类社会传染与了解传染病具有很多相似之处。传染病往往会很突然地出现，它对时间的选择总是让专家们措手不及。但是，人们现在已经开发出了一套数学理论，这套数学理论可以帮助医疗管理部门更好地了解这些很神秘的事件发生的规律。
每种疾病都有传染率（从一个人向另一个人传染的比率）和清除率（个体从疾病中恢复或死于疾病，因此不会再发生传染的比率）。如果传染率超过清除率达到某一个必要的数值，我们就认为疫情爆发了。传染率的变化受制于很多的因素，例如，流行感冒的传染率在冬季就比较高，因为较低的温度会使病毒在传染者打喷嚏后通过唾液在空气中传播。
在经济环境和社会环境中，情况也是大同小异。由于乐观的看法在市场蔓延，有些因素迟早会持续推高传染率，使传染率超出清除率并达到足够的数值引起疫情爆发。一般情况下会出现这样的情况——支持某种观点的公众舆论被不断放大，紧接着，传染呈螺旋上升，并随即失去控制。表面上看起来，几乎每个人都会认为——如果他们切实注意到某些经济观点很明显地更占优势的话——那些曝光率越来越高的观点仅仅只是由于它们本身纯粹的学术价值。人们的这种想法主要是因为产生了观点的社会传染，至少在大学的心理学系以外的地方情况基本如此。
在最近房地产市场投机繁荣的过程中，那些对市场持非常乐观看法的人很受追捧。在我和卡尔·凯斯2005年共同进行的一项调查中，我们发现当市场进入繁荣期时，旧金山地区的购房者中对接下来10年间的价格增长期望值的中间值是每年9%，价格增长期望值的平均值是每年14%。大约有1/3的受访者反馈的是相当高的期望值——有部分人的期望值甚至超过了每年50%。他们的这种期望到底是建立在什么基础之上的呢？我们认为是由于他们看到了市场上价格的急剧上涨，还听到过别人渲染的类似价格大涨的故事。从这里，我们看到了一种转述性的传染，或者说是看到了一种期望形成的方式。
观念的传染（3）
在投机泡沫产生的过程中，对于市场上所出现的问题主要还是通过市场交易来进行调整，这些调整的过程引起了很多人的关注，而进行具体的调整时所参照的是当时市场上人们能看得到的价格，和那些被新闻媒体放大了的价格。我们所说的“放大”在这种现实的背景下应该怎么去理解呢？媒体围绕价格走势编织了很多的故事，当走势总是向上的时候，媒体一窝蜂地用特别的关注和更多的细节去粉饰和推动关于“新纪元”的种种故事。这时候，反馈回路出现了：价格上涨增加了“新纪元”故事的可信度，加快了那些故事的传染速度，并因此推动了价格的进一步上涨。在每一次投机泡沫形成的过程中，价格——故事——价格的回路一而再、再而三地循环往复。
反馈回路同时也会采用价格——经济活动——价格的形式。投机价格上涨促使经济充满了乐观的气氛，因此推动了更多的消费，带来了更快的经济增长，于是又产生了更多的乐观气氛，价格又被进一步推高。对于绝大多数普通人来说，没能够看清楚催生出巨大投机泡沫的经济繁荣的本质是完全可以原谅的，从本质上来看，导致这种繁荣出现的原因在于泡沫本身，而不是经济基本面。
在某些情况下，对投机泡沫产生过程中的传染和反作用的解释可能表现出了相当程度的理性，因此“理性的泡沫”也许因此成为了这个故事的一部分。有相当数量的经济理论研究人员都对这种泡沫产生方式的可能性进行过探讨。
理性泡沫理论的基本观点是，人们可能已经通过观察其他人的行为解读到了其他人所拥有的信息。他们不能对其他人所拥有的信息直接做出反应，因为他们无法看透其他人的思想。但他们可以将自己的决策建立在其他人行动的基础上（比如当他们推高投机价格的时候），而且他们这样的解读是完全理性的，因为在这种情况下反映出来的是关于经济基本面的有效信息。
问题是，我们总是会把自己置身于这样一种环境中——在这种环境里，人们总是会产生过度乐观（或者过度悲观）的心态，因为他们虽然是理性的，但对其他人所拥有的信息可能会做出错误的判断。借用经济学家苏希尔·比坎达尼、戴维·赫尔什雷菲和艾沃·威尔奇的说法，投机泡沫有可能由“信息串流”引发。有时候，处于同一团体的人会忽略他们自己独立搜集到的信息（这种方式下搜集到的信息可能会从另一方面鼓励他们不人云亦云或者盲从其他的大众信仰），因为他们朴素地认为通常其他人不会犯错误，在这种情况下，信息串流就出现了。当他们忽略了自己独立获得的信息，反而把行动建立在自己感知到的大众信息的基础上时，他们就压制了自己的信息，因而这些信息就不会被贡献到团体里，也就不可能对下一步的集体判断发挥任何作用。久而久之，团体信息的质量就下降了。
心理学、流行病学及经济学理论都认为，如果环境对投机资产的反馈非常狂热，或者这个环境下价格的增长对价格进一步的增长有很大的推动作用，那么随着时间的推移，它将会产生出投机泡沫。这些理论已经说得很清楚，这些泡沫有着非常复杂的——有时是随机而且无法预测的成长机理。
泡沫的其他成因（1）
我刚才所说的对泡沫的解释不是人们通常所看到的说法。在说到房地产市场繁荣的因素时，被广泛引用的往往是其他的说法。我在这里想指出，在很大程度上，这些所谓的其他成因，本身有充分的理由被看成是由泡沫产生出来的结果，而不是引发泡沫的外生性因素。
美国联邦储备局在2003年中期时，将它的主要利率——联邦基金利率降低到1%，并一直保持到2004年中期，总体来看，这段期间是房屋价格涨得最快的时期。另外，真实的联邦基金利率（考虑通货膨胀因素后）从2002年10月到2005年4月连续31个月是负值，这是房价增长最快的另一个时间段。自1950年以来，能与这次相比的低利率期间出现在1974年9月到1977年9月，总共37个月的时间。然而，我们不应该把这段时期宽松的货币政策看成是引发泡沫的外生性因素，因为制定货币政策——无论是美联储还是世界上其他国家的中央银行的根本目的是用来应对20世纪90年代股票市场泡沫破灭后出现的经济问题，而房地产的繁荣是房地产本身为应对股票市场的泡沫，以其自身特有的形式所表现出来的反弹。
如果艾伦·格林斯潘以及其他与货币政策有关的人士能早一点意识到我们将经历一场房地产泡沫的破灭的话，他们或许就不会实行这种宽松的货币政策。因此，对货币政策引发泡沫的机制缺乏了解，这至少是部分地对这种宽松货币政策起到了推波助澜的作用。美联储的注意力被过多地引向了防止衰退和通货紧缩上，因为他们真切地看到，在他们采取了这么多滋生泡沫的货币政策的情况下，住房价格仍有非常不确定的上涨的后劲——即使是按减慢下来的幅度计。
我们无法用降息来解释在房地产市场上这9年来总体连续上涨的情况。在整个低利率期间，住房市场的繁荣期总共出现过三次，当美联储于1999年开始加息后，住房市场的繁荣开始加速。而且，2001～2003年间，长期利率——这种对采用固定利率的常规按揭起着决定性作用的利率——对这些降息措施并没有以任何有实质意义的方式做出过回应。
宽松货币政策的影响被2000年以后大量发行的可调利率按揭放大了，而这些按揭的发行主要是针对次级抵押贷款借款人。对于美联储推出的降息措施，这些可调利率按揭贷款反应得远比固定利率按揭贷款更迅速。所以，降低利率的措施或许是在价格上涨最快的时候，也就是大约在2004年前后，产生了促进繁荣的效果，其作用之大可能远远超出了人们的想象。
可调利率按揭非常普遍，因为那些深受泡沫思维影响的人以及期望尽可能深入地介入到房地产投资领域的人，都非常急切地需要得到这种贷款，而应付利息可能马上就会增加的这点小问题根本无法影响他们的热情。他们期盼的是快速增长的住房价格可以让他们获得更高的补偿，而且他们相信，越来越高的住房价格将让他们有可能以较低的利息融到资金。次级抵押贷款借款人希望得到可调利率按揭有以下两方面原因，一是他们在这方面的历练还欠相当的火候，再就是受到无论如何也要在住房市场上获得住房这种单纯的想法所吸引。
按更灵活的标准发放贷款的这种需求得到了放款人的积极响应，因为他们本身（以及向他们投资购买这些按揭的投资人）也都非常相信泡沫不会破灭。这就是为什么房地产价格突飞猛进的时间段、无凭据贷款变得司空见惯的时间段，以及可调利率贷款产品和其他存在问题的新型按揭类型产品层出不穷的时间段，基本上都吻合的原因。
泡沫的其他成因（2）
另外，对债券化的按揭进行审查的评级机构仍然对事实上风险很高的按揭债券给予AAA评级，因为他们也相信泡沫不可能破灭的神话。就算对繁荣的前景心存疑虑，他们也不会基于住房价格确实会下降这种并不被广泛认同的理论上的说法，而把债券化的按揭产品的评级调低。如果真要调低评级，决策者需要具有非凡的勇气——事实上，难啃的骨头往往会被很随意地放到一边，因为人们总是对比较容易的事情先做出安排，只有等到迫在眉睫的时候，才发现最好的时机都已经丧失了。
另一个经常作为住房市场泡沫产生的原因而被提及的因素，是管理控制贷款这匹脱缰野马的监管机构的缺位。自从1980年《存款机构放松管制和货币控制法案》有效地终止了美国的高利贷管制法规后，按揭发起人有可能通过设定一个足够高的利率来冲抵合理范围内的拖欠，进而通过次级抵押贷款来获取盈利，因此这个领域现在急需扩###规监管的覆盖范围，但是一直到现在都没有能见到重新修订的法规。而在20世纪90年代到21世纪初期的这个时间段内，一个非银行按揭发起人的“影子银行体系”已经建立起来，并且发展得很快，但直到现在，都没有谁来为它制定类似银行监管法规那样的规章制度。
监管机构在工作中没有紧迫感最终必将导致他们判断力的丧失，使他们根本无法相信居然会出现这么一场范围如此之广的住房市场危机。
当我于2005年住房市场泡沫接近顶峰的时候在货币监理署和联邦存款保险公司这两家美国最主要的银行监管机构演讲时，我发现那里的工作人员对怎样看待信贷市场的繁荣有着不同的意见。我呼吁他们立即采取行动，制止过度的按揭放款，因为它正在培育一个不可持续的泡沫。而我所得到的答复是，他们知道或许应该这样去做，而且有一些人确实觉得必须这样去做，但这需要时间以及内部的充分协商，以期大家能取得一致的共识。我觉得他们中的大多数人认为，我提出的泡沫有可能破灭的观点只是一种很极端的情况，而对这种极端的情况是否真的出现，他们持保留态度。
2006年10月，在参加一个由耶鲁投资俱乐部主办的专题研讨会时，我与房地美的首席经济学家弗朗克·诺沙夫特对话。房地美是一家主要的住房按揭债券化机构。当时，我曾经问他房地美是否进行过房价下跌对自己可能产生多大影响的压力测试，他回答说做了，他们甚至已经考虑到了全国房价下跌134%时可能发生的情况。我又问道：“下降幅度超过这个规模时又该怎么办呢？”他回答说，这样的跌幅从来都没有出现过，至少是大萧条以来从来就没有出现过。
20世纪80年代在住房价格高涨后出现的住房市场崩溃期间，美国政府通过了《联邦政府住房企业财务安全与稳固法案》，并相应成立了联邦住房企业监管办公室，来监管那些由政府主办的企业（比如房地美和房利美）可能面临的经营风险。按照该法案规定，联邦住房企业监管办公室的一个主要目标，就是防止出现金融流动性不足的可能性。联邦住房企业监管办公室今天依然与我们同在，对那些可能存在的系统性风险进行着监管。《联邦政府住房企业财务安全与稳固法案》要求联邦住房企业监管办公室模拟可能出现相反利率及信贷危机的情境，进行必要的压力测试，联邦住房企业监管办公室也按这个要求做了相应的工作。
然而，在联邦住房企业监管办公室截至2007年的历年的年度报告中，它从来没有表述过其对住房市场繁荣有怎样的认识，更不用说表述其对这种风险的心理学本源上的认识。而现在，住房市场的过度繁荣已经被确认是造成这场风险的主要原因。从这点上看，这些监管机构对危险好像都视而不见，放任房地美和房利美继续支持房地产市场的过度繁荣。
从根本上说，一个能让所有这些因素一起来滋生泡沫的重要原因，就是负责市场监管的那些人也同普通百姓一样被对未来房价增长的高预期所蛊惑。在很多情况下，他们本不应该如此狂热地轻信住房市场的繁荣，但他们最终还是接受了“结果不会太糟糕”的这种说法，而且这种说法早已经得到了大家的一致公认。
惊慌失措与流动性不足
相关机构根本就没有预想到会出现这么多高成本的违约，这一点可以从次级抵押贷款市场崩塌后整个市场一片混乱，很多人都表现得惊慌失措、手忙脚乱的情形中找到证据。例如，2007年年底，多家银行请求能否不受《财务会计准则114》要求的限制。这份由财务会计准则委员会制定的规则要求银行根据未来现金流的净现值报告呆账，也就是所谓的不良贷款。这是努力规范此类债务的一种尝试，目的是使这类债务在规定的报表中很难再被掩盖。这些银行对自己提出这个要求的解释，是它们还没有具备处理如此规模的不良贷款的结构调整能力。而之所以没有具备这种能力，是因为它们根本就没有预见到危机可能会来临。
这样措手不及的情形，在我们已经亲历的、横贯全球的金融流动性的不足中表现得淋漓尽致。
导致这种局面出现的信贷标准的降低，成为了投机泡沫破灭的先兆。在过分乐观的氛围下，人们更愿意关注强劲的经济基本面，而不会考虑怎样在可能会出现的泡沫破灭所带来的巨大风险中保护自己，而且，他们认为这种最终出现大规模泡沫破灭的可能性离他们似乎还相当遥远。
思维方式的变化（1）
“投资住房是一个非常好的想法”这种20世纪90年代后流行的新思维滋养了泡沫。也许有人会觉得奇怪：为什么这种情况偏偏会发生在这个时候？为什么这种想法之前没有在全国范围或者是国际范围内引起广泛的关注？是什么使得泡沫思维在2000年以后特别具有传染力？
其实，并不是人们在2000年以前对投机没有兴趣，根本就不是这么回事。事实上，土地投机是一种非常广泛的众所周知的现象，可以追溯到非常久远的过去。
历史学家阿隆·萨库尔斯基在他1932年出版的《巨大的美国土地泡沫：从殖民地时期到现在的土地掠夺、投机及繁荣》一书中认为，投机的氛围可以追溯到美国历史开始的时点上。书的开篇就说：“美国，从其诞生伊始，本身就是一场投机。”萨库尔斯基在书中说，18世纪时，整个社会就达成了一个共识，美国最终会通过大规模的移民来尽可能地提高人口密度。土地投机者从17世纪后期开始，陆续以相当低廉的价格购买了大量的土地，希望在很多年后卖给移民过来的人，使他们的资产成倍或者成三倍以上增长。投机狂潮开始涌现，土地的价格有时候会出现非常明显的人为炒作，因此有时候也会出现价格暴跌，最终导致投机者的破产。事实上，土地的“高烧”也传染了某些上层人士。按照萨库尔斯基的说法，早期美国人中最负盛名的乔治·华盛顿也是一名土地投机者。
赫梅尔·霍伊特在他1933年出版的《芝加哥土地价值百年史：芝加哥的成长与土地价格上涨的关系，1830~1933》一书中，给我们描绘了芝加哥城土地价值投机的类似场景。但是，和萨库尔斯基一样，霍伊特谈论的是关于土地的投机（选取的是芝加哥都市区的地块和街区），而不是关于个人住房拥有者期望通过购买住房来赚取利润。
这两本有关地产投机的经典文献都出现在20世纪30年代巨大的房地产危机的顶峰时期，这当然并不是因为巧合，而是因为当时公众对地产投机充满了浓厚的兴趣。我们已经进入了一个对地产投机的高度关注期，有关住房市场投机的新书也是层出不穷。对加速了泡沫思维社会传染的房地产市场的这种关注，看起来似乎与20世纪90年代股票市场繁荣的后续影响有着内在的联系。
这种繁荣与人们期望改变自己在经济生活中的地位有关。这种观点认为，我们应该期望我们的投资获得巨额回报。这种变化远远超越了具体的投资战略范畴，已经涉及到支撑自我的自尊机制的改变。那种长期以来一直作为国家精神基础的清教徒工作伦理观，被进行了一次彻底的改头换面。从一个大的层面来看，我们不再敬重那些只会埋头苦干的人。因为要想获得别人由衷的尊重，你必须还得是一个精明的投资者。
20世纪90年代以来，那些最具影响力的人也被越来越多地看成是精明的投资者。我们开始相信印度、巴西以及其他发展中国家经济体正在产生一个巨大的新的富豪阶层，这些人将会推高房地产以及其他供给有限的资产。确实，这些国家在发展，这一点我们并没有看错，我们的错误是夸大了这些新兴市场在当今房地产市场上所具有的影响力。
与早期泡沫相比，现在的泡沫所具有的比较独特的特点是，“新纪元”故事成为了推高所有地块价格的动力之一。历史上其他时期的地产泡沫相对都比较本地化，人们能见到的对泡沫的解释不会被归纳总结并应用到对世界其他地区地产市场的分析上。
佛罗里达在1925年达到顶峰的那次土地泡沫，是20世纪上半叶出现过的最大的地产泡沫，这个泡沫明显地扩展到了佛罗里达以外的地方，但它毕竟对全美范围内的城市住房价格只产生了相对较小的影响。从1921年到泡沫高峰的1925年间，美国的真实住房价格仅上涨了19%。之后，这个故事发展得非常完美：由于汽车的普及，佛罗里达逐渐被人们所认识，因而扔掉了地处偏僻地区的帽子，所有土地也被一扫而光。但同样的故事从未能幸运地波及到辛辛那提和多伦多，去证明那里房地产市场繁荣的合理性。
思维方式的变化（2）
本地化住房市场的繁荣肯定在很久以前就出现过，甚至在牛仔和印第安人游荡在美国西部的那些充满传奇色彩的日子里，就已经出现过住房市场的繁荣。那么，当美国西部还属于边境地区而且土地资源又非常丰富的时候，又怎么可能会出现住房市场的繁荣呢？让人意想不到的是，这种情况确实曾经发生了——在南加利福尼亚，当时人们从全美国四面八方聚集到那儿参与住房的投机。而且说来也巧，当时同样也有一个关于加利福尼亚的故事来证明泡沫的合理性，但这也是一个没能发生在其他州的故事。
加利福尼亚的地产泡沫出现于19世纪80年代，1887年达到顶峰，1888年泡沫破灭。泡沫生长期间，整个美国的报纸长篇累牍都是它的报道，无数文章不断赞美加利福尼亚宜人的气候、美丽的景色以及加利福尼亚人式的生活方式。
另一方面，当时也有大量有关加利福尼亚这种繁荣存在不合理的质疑存在。一篇1887年12月26日发表在《洛杉矶时报》上题为《南方的繁荣》的文章，叙述了一名记者的视角：
在洛杉矶——这个繁荣正在眷顾的真正的家园，当你到达旅馆后，会被告知他们能给你提供餐饮，但是没有床位。你苦闷，你挠头，你祈祷其他那些傻瓜不要跟你在同一天到达城里。你只好动身到另一家旅馆去碰运气，而且最终找到了一张设在大厅里的加床，这已经让你非常满足。
早晨起来你开始观光，在你到达的第一个街区就会看到在建的大楼，并且随着你的旅程的延续，你看到的会更多。那首老歌总是在你的脑海里萦绕：“我的眼睛看到了主的荣耀。”你十分自然地想用“我的眼睛看到了繁荣的奇妙”来替代。你可以在洛杉矶周游数天，但你不可能把它全部看遍。所有想要描述它的全貌的企图都是徒劳的。要想数清楚现在在建的新大楼的数量，就像想要数清楚天堂上的星星一样，是不可能的。
“这是怎么回事啊？”你问。我们回答：“繁荣。”“那么，什么是繁荣呢？”你再问。我们将同样的询问抛向了生活中各个领域的几十个人，但没有一个人能给我们一个答案。有人告诉我们这是这个国家前所未有的金融及经济现象。我们问这种现象是否可以持续，得到的回答是，正如它不请自来一样，也有可能不辞而别。
文章中的这段对话与我们在21世纪所听到的是如此相似，我们对价格飞涨引起的建筑潮也同样惊奇，对引发这种情况的原因也同样困惑。
从这些发表在19世纪80年代繁荣时期的美国各地报纸上的文章来看，当时的繁荣感觉上是全国性的，因为全国各地几乎每个人都在谈论这件事，而且来自其他州的许多人都涌入南加利福尼亚并参与其中。但没有任何证据表明出现过全国性的事件，人们也不会认为这种繁荣会传递到他们的城市。与这次繁荣有关的文章总是强调这是加利福尼亚的繁荣，对该地区罕见美景和宜人气候的追捧也推动了这次繁荣。
疑惑仍然没有能够完全消除。加利福尼亚是一个广大的地区，宜人的气候遍布该地区的大部分地方，而且在19世纪80年代，还存在着相当数量的可以用来建造住房的农场和尚未开发的土地资源。但令很多人大惑不解的是，只有加利福尼亚的城市成为了独一无二、令人神往的地方，因此也让那里的房子拥有了独特的价值，而且这种价值还一直保持到了现在。
他们将怎样证明在19世纪80年代，花如此高的价钱在那里买下一栋房子的合理性？因为就在距离他们房子不远的地方，他们花同样的钱，可以买到一处很大的农场。从某些方面看，他们的选择当然是正确的：南加利福尼亚城市区今天的地位仍然非常重要——这些地区扮演着社交、文化和经济活动中心区的角色。如果要说当时他们有什么没想到的话，那只是他们没想到19世纪80年代以后的住房价格竟然会如此之高，如此之快。人们把价格突然上升的原因归于在美国范围内非常意外地发现了像加利福尼亚这样的城市的重要地位，而没有将此归结到繁荣的心理影响方面。正如我们所看到的，确实有一些人好像也知道繁荣的心理学反应，有些人甚至还以此为题为报纸写了文章。但更多人并不清楚这一点，而且他们本身也没有足够的智慧来对人性的本质做出判断，甚至没能意识到他们其实已经被卷入了一个非常特别的市场心理旋涡之中。这里所说的“他们”就是指那些购买了房产，推动了繁荣的人。
每一场繁荣都需要有一个故事——一个能让人深信不疑的故事，一个能说明价格的上涨是合理的而不是暂时失常的故事。当然，推高市场的整个过程时间那么长，也不是所有人都对这样的故事一直深信不疑。
这种对泡沫真实属性理解上出现的缺失，根本不可能让人们对所接收到的信息做出理性的反应，因为这些芸芸众生在当时的情形下正自我陶醉在观念传染的心情故事之中。这个用来证明泡沫合理性，而且对某些人来说听起来似懂非懂的故事被慢慢地扩散，通过观念传染向四处传播。
泡沫期间的公众思想
20世纪90年代以来到底发生了什么变化，使我们好像突然间在众多不同地方的住房市场上都热切地盼望着投机者们的到来？要想回答这个问题，我们需要回过头去研究那些产生出这些泡沫的势力。为什么17世纪30年代的荷兰会出现郁金香狂潮——脱离开我们的群体意识后，为什么对郁金香的投机热情还会一直持续不断？
我在《非理性繁荣》一书里对这个问题进行过一定程度的分析，特别是在第二版里，因此我在这里只简单地给出一些基本的观点。对于鼓励住房市场泡沫思维的那一大堆让人耳熟能详的观点和看法，我们确实有一些认识，然而，想要把它们完全理清楚又存在着相当的难度。其中的一个原因是，我们在这次严重的住房泡沫过程中正在经历的“新纪元”故事，在某种程度上把土地的价值和住房的价值捆绑到了一起。这个捆绑过程从某些方面看，就是泡沫本身所导致的后果。过去，在比较有代表性的城市里，构成住房基础的土地基本上只占整座房子价格的15%左右。因此，人们把他们的房子看做是可折旧的工业产品，就像汽车、游轮一样，需要大量的维护费用，直到最终消亡为止。但是现在，土地价值（我们的定义是住房的价格减去建筑物的估算成本）基本占住房价值的50%以上，因此我们开始把住房当成土地看待。由于住房是我们每天都要看见的东西，因此，在一个新泡沫形成的过程中，伴随着把住房描绘成每个人都可以投入的最好的投资项目这个说法，它的传染率很高就是再自然不过的事了。
我们现在还在犯的一个错误，就是把已经人为抬高了的土地价值作为下一个新均衡的参照。在未来，建房很自然地会有这么一个过程：在寻找一种节省土地的建房方法的同时，也会寻找比较便宜的土地来建房。这个目标可以通过提高建筑密度，比如建造更高的公寓楼或者采取在都市中心区见缝插针的办法来解决，当然还可以通过建设新的都市区来解决，但这些想法比一般住房买家的想法超前了三个阶段。
实际上，我们还拥有大量便宜的土地可供利用。但是现在正在影响着我们的所谓的新思维是，城市中的土地从某种程度上看，与所有其他地方的土地存在着很大的差异，就算是从长远看，我们也不可能用那些便宜的土地来替换这些昂贵的都市土地，这就足以使我们对未来土地价格的预期非常高。这个观点在我们的泡沫思维中占据了相当重要的位置，因此在下一章中将用相当的篇幅来对此展开讨论。
住房价格的可预测性
要理清最近住房价格的泡沫，就很有必要反思一下我们预测的高得让人难以置信的住房价格水平。住房市场与股票市场是完全不同的两个市场，因为股票价格更像是一种“随机游走”方式。在股票市场上，价格可能头一天上涨，第二天下跌，走势图上看不出很明显的相关性。但在住房市场，似乎年复一年都是同样的走向。从1997年到2006年，美国的住房价格每年都在上涨。从1991年到2005年的14年中，住房价格的上涨率在大多数年份都以一个基本相似的增长率增长，也就是说，住房价格以一定的增长率连续上涨了14年。
泡沫思维认为这种价格上涨趋势会一直持续下去。在股票市场，这种思维是非常不理性的，因为股票市场的价格趋势根本不可能总保持一致。但很奇怪的是，对住房市场来说，大家似乎都认为价格一直上涨很合理，至少当市场处于繁荣的高点时是这样。回顾一下上一章中任何一张图，人们会吃惊地发现在最近几十年间，要想预测住房市场的走向简直是太容易了。
在我与卡尔·凯斯1989年为《美国经济评论》写的一篇文章中，论证了住房价格的这种可预测性。那篇文章中的真正创新是我们提出了重复出售住房价格指数，它第一次揭示了住房价格真实的运行规律。我以前的学生艾伦·魏斯想要把这个指数实际应用起来，因此我们于1991年创建了凯斯·席勒·魏斯公司，由魏斯领导来推出这种指数。2002年，我们把公司卖给了费哲金融公司（Fiserv Inc.）。这种指数在经过标准普尔的深度开发后，现在由标准普尔对外发布。
大家在那个时候通常所说的住房价格指数，只是由全国房地产经纪人协会发布的简单的住房价格中间价，而且这个价格指数失真得非常厉害，因为每个月的销售情况汇总后马上就会出现非常快的变化。大型或高质量的房子会集中在某一个月卖出，小型或品质较低的房子的销售又会集中在另一个月。因此，当把它们连续起来后，看上去就会非常杂乱，跟股票市场价格的表现差不多。当我和凯斯让我们的指数只基于每幢住房价格的变化，并剔除了那些噪声后，我们解决了这个混乱的问题，并且发现住房价格在一定时间段内的走势异乎寻常的平稳。
为什么住房价格的预测会如此简单呢？难道人们通常认为的投机价格很难预测的说法错了吗·难道这个价格不应该是（至少是接近）“随机游走”方式？然而，我们的数据分析证实，住房价格确实具有非常高的可预测性。
可是情况怎么会是这样的呢？难道在住房市场繁荣的时候，一个人可以随意买入房产，并在1年或以后出手就能获取高额回报？地产市场赚钱怎么就这么容易呢？
事实上的答案是，在过去的繁荣期间，做房地产赚钱确实很容易——只要你了解住房价格形成机制中的几个要素。很显然，由于20世纪90年代公布的住房价格数据相对完善，一些经验丰富的投资人决定在这个正处于繁荣期的市场上搏一把，那些付诸行动而且适时全身而退的人总的来看成功了。要做到适时全身而退实际上也不是什么太难的事。在价格真正开始下跌前，我们已经连续两年给出了减速的预警。
这个明摆着的赢利机会是引发泡沫的重要原因，它促使泡沫得以持续不断地连续产生。事实上，人们一直认为他们可以通过购买住房赚取巨额的财富，因为他们已经年复一年地看到别人这样做成功了。
那么为什么又会有如此多的人被泡沫困住？原因是他们忘了一个简单的道理，那就是泡沫在短期内可以托着你前行，但你必须在市场方向出现逆转前全身而退。然而，他们越来越相信繁荣永远不会有终点，正如我们在下一章将要看到的情况一样。
新住宅的建造
现在出现的这些泡沫极大地强化了公众对流传已久的一种神话的信心——这种神话认为，由于人口的不断增长以及经济的持续发展，再加上可供利用的土地资源不断减少，地产价格的总体趋势必定随着时间的推移而强劲上涨。
20世纪90年代后期以来，人们对我们现有的这些城市的信心正在不断增强——尤其是对我们这些城市所具有的独特性以及它们所处的特殊地位。正如我们在第二章中所看到的，这种信心的强度似乎与下面两种情况相关：一种是认为持续成长中的世界经济正在快速变得更富有的看法，另外一种是对简单的人口增长导致高价格这样一种现象的观察。
确实，发达国家的GDP已经以每年大约3%的增长率持续增长了好几十年，而且目前仍然处于一种良好的长期持续发展的势头中。发展中国家这段时间GDP的增长率甚至还要更高。这可能从另一方面暗示了真实的住房价格也应该以类似的速度上涨。然而，实际的情况并不是这样，而且将来的情况基本上可以肯定也不会是这样。
国民收入核算账户中花在住房上的个人收入部分在过去几十年间相当稳定——收入的增加部分不是用在住房价格的上涨上，而是用在住房消费的增加金额上。
如果大家都能理智地来看待这个问题，我们就可以非常清楚地看到，现有城市区域的价值的增加根本就没有表现出任何让投资者变得富有的趋势。如果住房的真实价格在刚过去的那个世纪中能够保持每年增长3%，那么通常情况下，我们不大可能买得起现在这种比过去更好而且更大的房子。但是我们都知道，现在的房子与以前的房子比起来，事实上是越来越大，而且也越来越好了。
根据美国统计局公布的数据，美国居民每户住房平均占地面积从1973年的1 525平方英尺增加到了2006年的2 248平方英尺，增长幅度几乎达到50%。不过，单纯的占地面积只是衡量住房质量的一个方面。
