人们可以拿新房子的平均价格与美国统计局20世纪60年代起开始测算的恒定质量住房价格指数进行比较。新房子的平均名义价格指数在1963年到1998年的35年间上升了（我之所以选择最近这次泡沫之前的时间段，是为了避免数据失真），但恒定质量新建住房价格指数（同样由美国统计局测算）仅上升了。这两个指数的比值是，这种情况可以被理解为1998年的新建住房总体上优于1963年的住房。通过这种方式，我们可以推导出新建住房质量增长率为每年，这在同期的真实人均收入增长中占据了一个相当大的比重。此外，平均家庭人口从1960年人口普查时的人下降到1990年人口普查时的人，下降率为每年。这些数据表明，我们不仅有能力用增加的收入购买更大的房子，同时还能够拥有更多的房子。除此之外，我们还能用剩下的余钱来改善其他方面的生活质量，比如更多的旅游、更多的娱乐支出、追求更完善的健康保健。所有这些都清楚地表明，与我们的收入同步增长的住房价格并没有让我们苦不堪言。
新住宅的建造
经济学家威廉·鲍莫尔提出了一个被后人称为“鲍莫尔定律”的推论：与生产工艺和技术进步关系密切的产品或服务的成本，比那些从其属性看与技术进步关系不太密切的产品或服务的成本，更具有随着时间的推移而下降的趋势。因此，举例来说，教育的成本（指主要依赖传统课堂教学，而不是那些得益于技术进步的方面）比工业产品（其生产工艺可以通过使用新的工具、新的方法和新的材料进行改进）的成本更具有随时间推移而上涨的趋势。因此，根据鲍莫尔定律，住房成本（至少是住房价格中与结构有关的部分）应该随着时间的推移而下降。
然而，实际建筑成本在整个20世纪中并没有表现出这种下降趋势，尽管从1900年到20世纪30年代大萧条的20年间确实有过这种现象。但是很显然，鲍莫尔定律的实质还是被遵从了：住房价格在20世纪90年代的泡沫出现前，并没有表现出很强的持续上升趋势。
当然，土地不可能被生产出来，除了迪拜的几处人工岛和其他几处人工的地方，土地的数量几乎是永远固定的。但土地只是住房生产过程中众多投入中的一项，如果城市区较高的土地价格推高了住房价格，就会促使开发商去为这种稀缺资源寻找更多的替代资源。
首先，他们可以在城市地区提高建筑密度。由于有些政治势力反对提高建筑密度（特别是现有住房的所有者，他们把这种可能增加的建筑看做是对他们已有房屋价值的威胁），因此从长期来看，人们很难相信持提高建筑密度这种想法的那些势力能够最终胜出，尽管有为大众提供住所这种道德层面上的说法的支持，以及开发商为找寻展示他们才华的机遇而坚持不懈的努力。
另外，我们还有大量的土地可供开发。根据美国统计局2000年的调查结果，城市地区土地面积只占美国国土总面积的26%。大城市房屋的高价值来自于与建筑环境有关的地理位置，而不是只与土地的价值相关，而这种建筑环境完全可以通过规划和协调的努力来进行复制。
城市精神与乡土观念
以奇妙的“魔幻城”作为地产投资依据的这种信念背后，总隐藏着一种热爱家乡的感情色彩。很多人似乎都认为自己的城市拥有一种很虚幻的伟大，对这种思想的痴迷甚至到了不健康的程度。
我在土耳其依兹密尔附近欧兹德尔美丽的海滨度假胜地参加了一个国际投资专家团的室外午餐会，并很荣幸地做了一个发言。当时周边的环境非常质朴，从爱琴海到希腊的萨摩斯岛，景色相当壮观，而萨摩斯岛曾经是数学家毕达哥拉斯和天文学家阿里斯塔克斯生活过的地方。在这样的环境下，我告诉他们，人们常常对自己的故乡表现出一种匪夷所思的忠诚。我对他们举了加利福尼亚人对他们故土的强烈挚爱的例子。我对他们解释说，这些加利福尼亚人对当地宜人的气候和美丽的景色感到非常自豪，他们常说“每个人都会希望在那里生活”。我发现现实中有相当数量的人都有同样的这种倾向，因为他们在我发出的请他们评价自己故乡房地产市场环境的问卷调查表上，都不约而同地写到了类似的内容。
我对这个成员来自各地的代表团提出了一个问题：“你真愿意到加利福尼亚去居住吗？” 并请愿意的举手示意，结果没有一个人举手。或许很多生活在土耳其的人对加利福尼亚的美丽动人之处所知甚少，就像加利福尼亚人对土耳其的美丽也并不十分了解一样。这种认为我们自己很独特的理念（心理学家称之为聚光灯效应）使他们对自己城市的特别之处的错误认识被进一步地放大了。
对自己所属的城市或者是州的忠诚听起来是一件好事，或许这也正是那些推广居者有其屋项目计划的人想达到的目的。但它同时也制造了房地产投机泡沫，而加利福尼亚则成了美国房地产泡沫最厉害的州。
这个问题的解决办法就是打开进入高门槛约束的不动产交易市场的方便之门。我们应该让我们的市场民主化，对此我将在第五章做详细论述。土耳其人——事实上是全世界所有地方的人，在下一次泡沫产生期间，将会有强烈的愿望在期货市场上卖空加利福尼亚的不动产，前提是届时市场上有足够的流动性可以让他们进行这样的操作。这样的市场操作会帮助防止类似促成此次次贷危机的盲目定价的情况发生。当然，公开的市场也不可能堵住所有的泡沫，但基本上会形成一种自我约束和自我平衡的机制，预防出现住房价格非常规蓄势等许多我们最近目睹的这类情形。
建筑成本：神话与现实
在泡沫期间，有很多有关“建筑成本爆炸式上涨”的说法，这种说法与土地资源将要枯竭的说法如出一辙。这种说法给了人们这样一种印象：似乎建筑材料的供给将要枯竭，因此，建筑材料的稀缺性将会使未来的住房更加昂贵。
但这种说法在之前图1-1所给出的实际建筑成本数据中并没有得到证实，尽管有一些其他成本在泡沫期间确实表现出暴涨的情况，这可能反映了建筑方面确实存在着一些瓶颈。比如说，在住房市场繁荣期间，存在缺乏熟练建筑工人的这种趋势，这种紧张状况一直要到我们培训出更多数量的建筑工人才能得到根本缓解。但是请不要忘记，用以判断住房价格的真实时间段应该是长期的。那么，我们现在的建筑材料真的正在被耗尽吗？
现在建筑居住用房的主要材料是木材、石膏、水泥、玻璃和钢材，这些材料的保有量还可以使用多久，才会在这个世界上消耗殆尽呢？
木材是可再生资源，不可能枯竭。我们主要的商业林场都是按可持续的基本原则进行经营管理的。在木材生产地区，人口的压力一直都不算大。技术进步使木材的使用效率更高，采伐的方式是最优化的砍伐而不是乱砍滥伐，在采伐过程中使用的是极大地减少浪费的数控电锯，另外在建筑施工中还采用不断改进的纤维板，以及其他一系列的创新。事实上，全球变暖如果有点益处的话，就是增加了木材的供应，而基因工程的进步更可以大大提高树木的生长速度。
石膏矿作为石膏板和墙板的主要原料，是一种非常普通的矿产。新墨西哥州的白沙国家公园以其一望无际的大量白色石膏砂而闻名，拥有在275平方英里范围内几乎近似纯石膏砂的矿藏。尽管这个特殊的矿点已经被保护了起来，但仅该处就足以为全世界的建筑业提供数百年的石膏供给。
水泥是用以制作混凝土的主要材料，而生产水泥的主要原料是石灰岩，石灰岩的储量占整个地球所有沉积岩构造的大约10%。
玻璃主要是（有时甚至全部是）用石英来制造的，而石英是地壳里储量位居第二的最普通的矿产。
铁是生产钢材的主要原料，它在地表最丰富元素中位居第四。虽然我们确实必须面对这样一个不争的事实：赤铁矿——现在最常用的铁矿石——在很多国家被大量开采，特别是在两次世界大战期间，因此对铁矿石即将枯竭的恐惧在这些地方很有市场。但是同样不争的事实是，我们还有很多其他资源及矿石类型可以利用。另外，铁还可以通过对汽车、桥梁、大型建筑物的结构部件以及轮船和其他废旧物料的回收利用进行再生。
这里提到的这些建筑材料，即使其中的任何一项出现短缺，也可以用其他材料来替代。我们完全可以做到不用太多的木材、石膏、混凝土和钢铁，甚至可以用玻璃来盖房。在住房的发展历史上，我们曾经使用过很多的材料来盖房，这些材料包括泥土、草皮、干草、竹子、纸张、冰块——甚至是长毛猛犸象的牙、骨头和皮革。展望未来，我们一定会找到现在最常用的物料中可能枯竭的材料的替代物。事实上，我们现在能看到一些以前根本想象不到的替代材料，因为技术持续进步的步伐迈得比过去更大了。
当然，住房建筑成本中最大的单项成本是劳动力，对此我们需要再次感谢技术进步所带来的成果——随着制造业劳动生产率大概每年2%的提高，这些成本在我们收入中的比重也会出现大幅度的下降。
另外还有一些担心是能源和水的短缺可能会制约新住宅的建设。但如果情况确实如此，那么我们应该去投资能源和淡水，而不是住宅，因为这些领域的定价是独立的。
随着世界的不断发展，我们将不得不面临某些东西的短缺，但很难想象住房在短缺名单中的排名能够靠前。人们对住房的需求是寻找一个栖身之所，一个能组建家庭和养育后代的靠近工作场所和学校的地方，一个可以吃饭和睡觉的私密空间。这种需求是针对住房所提供的这些服务的，而不是针对任何单一的资源，比如木材或者是混凝土。经济学上一个最基本的常识就是当一种资源变得稀缺时，人们总能找到它的替代物。有如此众多的不同种类可供利用的资源可以作为建筑材料，很难让人相信住房的供给会比其他任何东西更紧缺。
很多人不明白这个基本的经济学常识，正是这种理解的缺乏帮助生产了大量的投机泡沫，也就是说，泡沫的产生正是基于这种认为我们用在住房建设过程中的资源会出现短缺的错误印象。
大规模的城市规划
住房的稀缺价值在于大家感觉到城市中心区的稀缺，但我们完全可以重新建设很多新的城市中心、城镇和城市。
开始于20世纪80年代的新城市化运动正在试图改变城市扩张的模式，而这种城市扩张模式正是过去半个世纪以来美国和其他国家所致力推行的。在这种模式下，众多城市郊区围绕着现有的主城市不断地建设起来，而这些郊区缺乏有效的市政管理，摊子铺得很大，因而消耗了大量的土地，住户们不得不在变得更糟糕的交通条件下依赖汽车往来于市中心与居住地。
新城市化主张一开始的构思就是建造小镇及毗邻的中心区。最近，一些城市理论学者提出建设崭新的大城市中心区。
例如，克里斯托弗·林纳博格就认为人们对大型的适宜步行的城市中心区——比如小曼哈顿，存在着巨大的需求。他认为，人们真正需求的是经过精心设计的新的城市综合中心区，而不只是现有的这些城市。有很多人喜欢居住在喧闹的城市，在这里，人类活动的活力极大地刺激了人们的生活。我们人类属于群居的种群，我们中的多数人都更倾向于在精心策划的假期里尝试少有的几次野外经历。
人们很喜欢生活在可以更多地以步行为交通方式的城市，在这里，各种各样的地方都可以在徒步穿越有趣人群的宜人环境后抵达。写到这，世界上一些大城市的名字禁不住涌上心头：伦敦、纽约、巴黎、东京……所以，最关键的问题是要建造新的城市，而且规模要大。这确实是一个完全可以满足的需求——满足这个需求所需要的只是大家坚持不懈和齐心协力的努力。
事实上，对于这样的城市建设，历史上有相当多的先例可循，例如在相对偏远的地区从零开始建设新首都城市。始于18世纪90年代的华盛顿特区的建设就是这种方式，到现在，它已经是一个大都会，那里的物业价值也已经相当高了。巴西利亚、堪培拉和###堡的建设走的也都是同样的路。这些城市市内的高物业价值证明了这样的理论：我们完全可以在现有的拥挤的城市之外建设重要的繁荣的新都市中心区。
我们也有一些私人建设领域的例子，而且这样的例子还在不断增多。例如雷斯顿市镇中心区，它位于华盛顿特区附近，由罗伯特·E·西蒙建设。他的这项创举始于20世纪60年代。市政中心建成于1990年，在曾经一片荒芜的土地上耸立起了高楼丛林。它完全具备了大多数传统城市的特点，而那些传统城市的房地产价格已经很高了。房地产的高价格将不断刺激供给，大量像雷斯顿市镇中心区这样的新都市区将会被不断推出以满足大众的需求。
我们还有一些最新的例子。在新墨西哥州阿布奎基市附近的梅萨·德尔·索，森林城企业集团（Forest City Enterprises）和考文顿资本合伙公司（Covington Capital Partners）合作在25平方英里的未开发土地上规划建设，包括引入将会给这个新城市带来独特特性的工作岗位及各种行业。这个城市最特别的地方是它将成为电影工业之家。它的规划是为所有收入阶层的居民提供住所，避免出现提供服务的人员没有足够的经济实力与他所服务的对象居住在同一座城市这种如今非常常见的现代化后遗症。
在中国，东滩新城正在距上海不远的一座岛上热火朝天地建设中。这座新城由一家叫奥雅纳工程顾问公司(Arup Group)的英国公司设计，计划到2050年为50万人提供家园。它将是一个步行城市——按照规划，所有传统的小汽车都将被禁止进入东滩。
我最近在俄罗斯碰到了一位参与康斯坦丁诺夫新城建设的经理，康斯坦丁诺夫新城是一座正在建设中的紧邻莫斯科的新城市。城市将建在一个12平方英里的范围内，这正好接近梅萨·德尔·索的一半。这个城市也是一个经过认真规划的社区。巧的是，它的规划者也打算把它设计成电影工业之家。我碰到的这位俄罗斯经理说他从未听说过梅萨·德尔·索，然而，这两座城市显现出了太多的相似之处。全世界的创新精英都在关注城市拥挤的问题，并且都在着手解决这一问题。从根本上看，建造新城市是由于人们对此有非常明确的需求，而现代建造技术的进步又为这种需求的实现提供了可行性，同时，城市设计理论的进步也使得这一切变得顺理成章。
这些新城市建设项目成为了对抗住房价格急速增长这一趋势的一个重要组成部分。这并不是说现在深受大多数人喜欢的地区周边不存在土地短缺的情况，从世界历史来看，几个世纪以来，人们总是持续地开发更多土地、更深入地利用土地，或者移民到其他地区和其他国家开疆拓土。尤为重要的是，历史上推动国际政治进步的动力来自于经济地位不平等所引发的仇恨，这种经济地位不平等主要是由于拥有财产特权的阶层对其他阶层的残酷剥削而产生的。为了尽可能解决这个不平等问题，历史上多次出现了通过修订与物权有关的法律来推行的土地改革。
事实上，美国的次贷危机本身从某种意义上说，是又一次这种土地改革所导致的结果：美国政府对推进居者有其屋的承诺不断加码，因为居者有其屋是最近几次大选中的主要议题之一。20世纪90年代和21世纪初出现的通过调整上下限放宽借贷限制的情况，就是这个政策目标的直接后果。更加普遍的情况是为现有的土地拥有者和住房拥有者带来巨大财富的土地开发限制政策，这种政策直接阻碍了新的建筑项目的开工，而且从政治角度上看是很脆弱的，因此，从长期来看它们最终将被推翻。
目前的现状是，这些能对一波大的住房价格浪潮起到调节作用的安全阀的前景尚不明朗。通过针对这些困扰主要城市中心区的问题进行的新规划，我们可以建设起大量全新的城市中心区，这些地区就算规模上没有老城区那么大，也会在很多方面拥有数不清的那些老城区所不具备的优势。这些新的中心区最终将会与老城区展开面对面的竞争，并抢走很多原本属于老城区的价值，促使这些地区的住房价格降下来。
短期及长期的对策
在这次住房市场泡沫期间有一种奇怪的舆论倾向，认为价格上涨总体上看是好事(其他泡沫也有类似的情况)。当我与新闻记者谈到住房价格有可能下降的观点的时候，常常被骂做是“乌鸦嘴”。可是住房价格下降无论从什么方面看，都不应该被看成是坏事。如果住房价格下降，相对于我们的收入来说，我们会变得更加富有，更有能力投资新的住房。我们中的大多数人都有子女，甚至是孙子孙女。我们很关心他们，也关心社会上的其他人，我们希望他们将来有能力购买住房。不管怎么说，稀缺不是好消息，低价才是。
那种认为公共政策应该维持地产神话，防止住房价格出现崩溃的观点，是一个彻头彻尾的重大错误。从短期看，住房价格的突然下跌确实有可能破坏经济，产生令人讨厌的系统性影响。但从长期看，住房价格的下跌是一件再明白不过的好事。
这种短期—长期悖论使人不禁想起凯恩斯的一个经济学悖论：从短期看，我们害怕储蓄率的突然上升，因为它可能引发一次衰退，但从长期看，我们则期望更高的储蓄率，因为我们需要这些资源来保证未来有足够的投资。
因此，我们必须将短期和长期分开来单独进行考虑，而且针对这两者的应对政策也应该有巨大的不同。下一章将集中讨论次贷危机解决方案的短期部分，再下一章将会提出长期的解决方案。
为什么救市行动是必需的（1）
所有针对次贷危机的解决方案，不管是已经在美国尝试过的，还是刚刚正式提出来的，实质上全部都带有救市的色彩。下面所列出来的这些措施都有力地证明了这一点：美联储的降息，美联储通过定期标售工具、定期证券借贷工具和一级交易商信用工具向陷入困境的金融机构放款，寄给个人的退税支票，联邦住宅管理局的还款期宽限，房利美和房地美对按揭上限的松动。
现在，让我们先来理清楚“救市”（bailout）这个词的含义。实际的情况是，这个词只是最近才引起了大家的重视。所谓的救市，就是由政府或其他组织对那些不负责任的个人或法人实体所采取的施救行动，这些个人或法人实体由于不遵守规则或者是没有采取合理的预防措施，使自己身陷困境。在英语里，现在这个词还被用来表示父母给那些正常吃饭时间不愿坐下来好好吃，而在夜深时哭闹着喊肚子饿的小孩子做夜宵这样的行为。
通过电脑检索英文报纸，我能找到的用来表达类似“救市”意思的词，最早始见于1950年，文章的内容是批评在大萧条时期设立向破产企业提供贷款进行救助的重建金融公司的行为。而在此之前，这个词几乎都用来专指飞行员从一架失事的飞机中跳伞逃生的举动。
当然，任何一个政府行为，如果导致之前的合同失效或者是合同方的期望落空，都将被大家说成是某种程度的不公平行为。在19世纪，对这种情况最常用的表达方式是“破产救济”及“风险和过度交易补贴”。而“救市”这个词的语意更强烈，它在英文里隐含有放弃正在飞行的飞机跳伞的意思。
这个词只是到了最近一段时间才开始被普遍使用，而且在其现代语境里，还含有缺乏公平性和连贯性的意思。救市行动对那些因为自己更具有责任心而没有身陷困境，因而不需要被施以援手的人来说，显然是不公平的。那些遵守纪律，按规定时间安安静静坐到餐桌边吃饭的孩子同样也会感到很不开心。如果政府采取的是财政救市行动，那么最终为救市行动买单的其实还是纳税人。
救市这个词的使用通常情况下似乎还含有存在这样或那样的欺骗的含义。在父母给一个孩子加餐的时候，他们通常都希望其他那些遵规守纪的孩子不会注意到这个调皮的孩子得到了特别的关照。这个调皮的孩子会找一个牵强的借口来解释为什么在吃饭的时候没有好好吃的原因。父母一般都会当着其他孩子的面接受这个明显牵强的借口，为自己的行为寻找理由，并以此让大家相安无事。这种行为模式甚至有可能成为父母和被宠坏的孩子之间一种心照不宣的秘密约定。当那些遵规守纪的孩子看清了这种虚假之后，就会觉得自己受到了不公正的对待，在以后的活动中可能就会失去遵守规则的主动性。
当次贷危机迫使联邦储备局大幅度降低利率来保护那些濒临破产的公司的时候，他们的行动必须要能对这些最不负责任或者过于喜欢冒险的、濒临倒闭的公司产生极大的影响。降低利率给他们提供了资源，但这些资源不会像变魔术一样凭空出现。这些资源的一部分来自于那些靠基金收益生活的人，他们一般投资于短期货币工具，比如货币市场基金或者是储蓄账户，他们将会看到自己的收入在缩水。如果降低利率最终导致了较高的通货膨胀出现，那些拥有按货币方式计价的资产的人将蒙受损失，而美联储在整个过程中都没有提到谁将最终成为救市行动的受害者。
当次贷危机迫使联邦储备局在2007年12月启动其定期标售工具去救助那些濒临破产的存款机构时，它其实是再一次用其他人的资金去帮助那些不是很负责任的机构。尽管这次行动采用的是面对所有存款机构进行公开竞价的形式，但定期标售工具最终还是使那些最需要得到帮助的机构获得了它们不可能在交易市场上得到的低利率。如果美联储以不恰当的折扣拍卖出了足够多的资金——在由纳税人承担风险的情况下按这种折中的办法接收抵押物——这就是一次很典型的救市，美联储的贷款项目（比如定期证券借贷工具和一级交易商信用工具）本质上跟这种方式并没有什么不同。由于具备了这样的特点，这次救援行动真可以算得上是历史性的突破，因为这是自20世纪30年代以来，美联储的救市行动首次超出了它直接监管之下的银行业范围，扩展到了其他的行业。而且，通过这些项目，联邦储备局提出以贷款债券抵押物的方式接手这些债券，包括次贷合约，而这些债券目前还没有现成的市场来进行交易。
为什么救市行动是必需的（2）
很显然，假如存在着这样一个行之有效、可以为这些债券提供一个更好价格的市场，那么这些公司就可以考虑在这个市场上出售这些债券。美联储正异想天开地在交易市场的问题上提出一些可望而不可即的东西。现在存在的问题是没有人知道这些债券的实际价值到底是多少，因此我们可以说美联储正努力通过投资那些其他人根本不碰的债券，把风险揽到自己身上，这显然也得算是一种救市行为。美联储刻意回避自己正在接手的这些风险，声称对于这些贷款来说，所提供的相应的抵押物是适当的，但现实的情况是，作为一个政府机关，美联储正在接手别人不会考虑，至少在同等条件下不会给予考虑的债券。
谁在为这个救市行动买单？当然，如果美联储最终没有在这些抵押物上亏钱，那谁也用不着付钱。但是，一旦这些抵押物的价值出现亏损，也就意味着用来支付这些违约贷款成本的钱出现了缺口，这样导致的最直接的后果就是美联储还给联邦政府的钱变少了，因此，在这种情况下，最终出现的情况要么是政府提高公民的纳税额，要么是提高联邦政府的债务，要么是降低政府服务的水准，要么是前面列出的所有的这些后果都综合在一起。
当《经济刺激法案》生效后，政府给个人消费者邮寄了退税支票来刺激他们的购买欲，这项措施在某种意义上看也是一次救市，但这是一次局部的救市，因为退税支票主要寄给了那些低收入的纳税人，而没有给那些收入较高的纳税人。因此，退税款其实是由纳税较多的人尤其是那些收入较高的人，给他们支付的。
就算不考虑退税没有给到高收入纳税人这个事实，从根本上看，这仍然是一种把戏——即使不是一种刻意的欺骗——把他们如意算盘的宝压在大多数收款人没有能力认识到今天退税回来的支票会使他们在未来缴纳更高的税上。因此，这种退税对一个人一生的税后收入来说，没有任何切实的影响，同时，对一个理性的、深谋远虑的人的消费行为也不会有什么影响。
低收入人群完全有理由怀疑退税支票对他们是否真的是一份厚礼，是否是一份他们不需要在未来通过更高的纳税额来还的礼物。他们会在现在花掉这笔钱的同时，期待着未来更多的救市措施——事实上这样的消费效果也正是政府当初寄给他们比例相对更大的退税支票的原因。
当政府宣布解除对联邦住宅管理局、退伍军人管理局以及房利美和房地美的贷款限制时，这听起来好像是对没有资格申请按揭的那些一生中麻烦不断的住房购买人，以及那些可以按一个更好的价格向这些购房者出售住房的地产商的一种福利。但这种福利的根本源泉在哪里呢？政府本身并不从事创造财富的工作，它只是简单地从一个人的兜里拿走这笔钱，又把这笔钱交到另外的人手上。那么最终为这些行为付款的人到底是谁？
根本用不着大惊小怪，当然还是纳税人，并且这还意味着这场游戏的输家是那些非常无辜而且行事谨慎，根本没有参与到住房市场泡沫活动中的那些人。这些政府机构和政府主办的企业如果不是很名正言顺地由美国政府资助的话，最终的后台老板也肯定都是美国政府。如果这些按揭以后又出现麻烦，政府还是会利用纳税人来把他们再次拖上岸。这就是这些机构区别于私营企业之处，而且这些不同点很清楚地表明所有这些活动其实都是救市行为。
为什么救市行动是必需的
尽管有刚才提到的那些相当令人不快的后果，但对次贷危机主要的短期矫正（非常不幸地）还是一些救市行动的组合。当然，这些措施也有可能会出现没能产生任何效果的情况。救市行动吸引了公众的注意，而这些行动可能是以牺牲大多数纳税人的利益来应对那些极端的情况。在防止某些多米诺牌倒下的同时，这些救市行动也有可能会伤害到大众的信心。救市行动的采用可与试图通过对病得最厉害的人以及离死亡最近的人全力进行救治，以控制疾病流行的行为相提并论。因此，由于这次次贷危机的影响程度巨大，次贷危机的后果主要是影响相对弱势的社会成员的这种非对称状况，我们还是必须尝试着进行救市。这就是本章后面将要深入讨论的次贷危机解决方案中的相关部分。
为什么救市行动是必需的（3）
尽管政府一般很少使用“救市”这个词，但它事实上从很久以前就已经开始为公民进行过救市了。在戴维·A·摩斯出版于2002年的《当其他所有方法都失败了：政府是最后的风险管理者》一书中，他认为：“风险管理在美国形成了一整套行之有效而且广泛深入的公共政策。没有它的存在，美国的经济将面目全非。”事实上，经济理论学者必须时刻考虑到那些隐藏得很深，没有明确说法的世界各国政府与它的公民和企业间达成的那些风险管理合同，忽视这些普遍存在的合同关系将会犯下严重的理论性错误。
让我们再一次回到不按时吃饭的小孩子的例子上，现在让我们假设孩子的父母中有一方心情很忧郁，在这种情况下，对一个孩子大发雷霆可能会使整个家庭的情绪失控。聪明的父母在当时的情况下很可能会放过这个不守规矩的孩子，事后再考虑怎么样去教训他。
家庭的情况与国家的情况并不完全不一样。很多家庭都存在一些长年累积下来的状况。不和与怨恨可以被暂时掩盖，但这些问题总会时不时地冒头。陈年旧账会被一次又一次地重新翻出来。在这种气氛紧张的时刻，很重要的一点就是我们不要讲出过激的言辞，以免对方对此一直耿耿于怀——甚至一年后都还耿耿于怀，并且又成为了下一次冲突的口实。
与此类似，政策制定者必须努力防止出现经济灾难，因为这种灾难有可能引发对我们经济制度长期不信任的情况出现。20世纪30年代发生的大萧条已经离我们远去——至少从时间上看是如此。尽管我们对那些过去的日子一直都没能忘怀，但现在我们的心理状态已经达到了不再受当时那种情绪所左右的程度。
那些标志着大萧条开始的事件为我们后面几十年的生活设定了基调。在大萧条中，首先被抛弃的是那些曾经拥有良好的而且看起来似乎还很稳定的工作的人，他们的灾难也由此开始，比如说由于丧失抵押赎回权而失去家园。有的人只留下了很可怜的一点点财产，因此不得不满脸羞惭地随着等待救济的人流缓缓移动，去领取面包，或者时不时地在分发食物的流动厨房里露脸。被裁员的中年人只能靠沿街出售苹果谋生。那些占据了报纸上主要版面、等待救济的如长蛇般的人流和沿街叫卖的小贩的照片，让整个社会增添了更多凄凉的气氛。这些景象深深地烙进了美国民族的精神里，成为了那个时代的一种象征，代表着整整一代人的耻辱。
通过探寻这些表明金融崩溃的证据，我们被带回到20世纪30年代，当时由无数投资公司共同结成的一张巨大的网开始被一点点撕破。当那些非常可靠的银行突然间关门——特别是因为没有能够及时提出自己的存款而身无分文的时候，人们感觉自己被深深地伤害了。那些排着长队，试图从倒闭的银行取回存款的无辜人群的照片，为我们展示了另一幅活生生的景象。这使得当时的情绪大杂烩中又加入了愤怒和失望两种元素。
这些经历，以及反映这些经历的那些影像，标志着美国人内心世界的急剧变化。这些变化是根本性的，反映出了深层的心理的悲伤。弗雷德里克·路易斯·艾伦在他1931年出版的《只在昨天：20世纪20年代的美国简史》一书中认为：“（在20世纪30年代开始的时候），不管漫步在美国任何城市或城镇，人们很难不注意到这些景象。”女士的着装风尚变了：短裙消失了，取而代之的是更正式、很少暴露的款式。“终于过去了”的这种感觉是如此地让人兴奋，我们正昂首迈进一个甩掉所有禁忌的新时代。浪漫、充满诗意的戏剧和小说重新流行，取代了那些挑战我们当时价值观的作品。对企业家及精明生意人的追捧的热情开始退潮。对当时还算惊世骇俗的先锋理论的弗洛伊德精神分析学说的热衷也变得不是很常见，甚至对宗教的思考也向更传统的方式回归。
为什么救市行动是必需的（4）
1932年，精神病理学家Ｗ·贝兰·沃尔夫写道：“整个国家笼罩在心理疾患的阴影中……那些失业的美国人呆坐在家中收听广播（前提是他还没有被逐出家园），或者谦卑地站在那些领取食物的等待救济的人群当中，或者满脸愧疚地向社会机构申请救助——如果这些都被拒绝了，他就只能向最无法忍受的那种人格侮辱低头。奴隶的道德观又回到了我们中间。”
20世纪30年代，激进的情绪在进一步强化。哈维·克勒尔在他出版于1968年的《美国共产主义思潮的全盛时期：大萧条时代》一书中，描绘了美国人，包括工人和知识分子，怎样被共产主义理论所征服，20世纪30年代也因此被称为“红色年代”。劳资关系出现恶化，双方甚至产生了敌意。劳动争议的激烈程度非同一般，有的时候甚至演变成了暴力。从对经济信心的影响方面看，目前的次贷危机在某些方面与大萧条的发端非常相像。
弗朗索瓦·棱勒2007年出版了法文书《我们所面临的20世纪30年代的危机》，这位法国商业杂志《回声》的编辑发现，价值观和传统习惯的改变，信心的丧失，甚至是失望情绪的出现，都是同时发生的。身处那些美好的年代时，人们都非常乐意进行合作，并乐意向他人提供帮助，但当对未来的乐观态度开始变调时，他们就会变得自闭、易怒、恐惧和自私。
本杰明·弗里德曼在他出版于2005年的《经济增长的道德后果》一书中，引用了世界发展史上的大量证据，说明当人们看到未来充满无限希望的时候，他们更能进行建设性的协作，支持民主的理想以及政治和社会的自由化；而当人们看不到未来的发展前景时，他们的理想就会出现大的倒退。
弗里德曼指出，在世界上的大多数地方，特别是欧洲，20世纪30年代发生的大萧条从所有的方面都证明了他的理论完全可以预言法西斯主义、反犹太主义、种族主义、民族主义以及最终爆发的第二次世界大战。但他认为20世纪30年代的美国对于他的理论来说“显然是一个例外——很多方面的例外”。 在美国出现了令人费解的合作和改革精神，而且最终通过新政而得以具体化。虽然当时面临着巨大的动荡局面，但与此同时又具有积极的制度变革和进步的理性追求，这些积极的方面冲抵了由萧条产生出来的绝望情绪。劳资双方以及穷人与富人间的敌意，也由于有了正共同迈向更美好的明天的共识而得以缓和。
在面对第一次世界大战结束的局面时，美国和欧洲对大萧条所做出的反应开始时是完全平行的，这点我们可以从凯恩斯的《和平的经济后果》一书中找到明显的证据。获胜的盟国向战败的德国提出高昂的战争赔款要求，根本没有考虑到这种要求对经济以及社会生活的其他方面可能产生的破坏，这些条件可能在战胜国和战败国双方的国家间以及民族间引发强烈的对抗情绪。凯恩斯写道：“如果法国自己的金融情况处于混乱到几近崩溃的状况，如果法国被从精神上与自己的朋友孤立，如果流血、苦难和盲从的情绪从莱茵河一直向东蔓延到两个大陆上，那么，法国会因为把岗亭建在莱茵河上就能获得安全感吗？”
历史证明凯恩斯对当时那种不合时宜的经济安排可能带来的社会变化的忧虑是正确的，他所忧虑的那些问题很可能就是导致后来在一代人之后发生第二次世界大战的原因之一。我们必须时刻关注公众对公正和公平待遇的理解，关注公众对我们的经济体系向前发展，并为所有人提供公平机会所具有的信心，然而这个信心目前正被这场次贷危机严重地侵蚀着。
为什么救市行动是必需的（5）
我们正面临着这样的风险，对当下的经济危机的不当处置可能会使我们的社会退回到很久远的过去，这种倒退不仅仅表现在经济生活方面，同时也表现在社会生活方面。我们现在必须立即行动，防止任何可能危及我们社会团结的严重危机出现的可能性。对经济体系的信任以及信心的丧失可能产生的后果，不仅会影响到经济体系本身，也会影响到整个社会组织，让我们大家遭受更多本不应该出现的苦难。
现在所需要的紧急的修补与大萧条时期所提倡的情况类似。曾任美国住宅银行与货币委员会主席的亨利·B·斯蒂格尔在1932年时说：“当然，它确实牵涉到违背现有的政策和观念的问题，但我们在眼看着一所房子正在燃烧的时候，不可能再站在旁边，对采用哪一种方法灭火进行无休止的辩论。在这种情况下，我们会本能地采用任何最方便而且能最快达成目的的最有保障的方法。”
这个火的类比是比较恰当的，因为我们当时和现在所共同面临的真正的问题，确实像一场突发的大火——飞快地从一个人到另一个人、从一项业务到另一项业务，快速传播各种问题。次贷危机更为严重的后果在于“系统效应”——那些在整个经济体系中都可能感觉得到的效应。在医学领域，一个外伤的系统效应指那些对身体的各个部位，包括远离初始创伤的身体部位都会产生影响的情况。比如说，对某一个肢体的伤害会引发这个肢体出现坏疽，而坏疽会导致死亡，要阻止死亡则要及时将患有坏疽的肢体截掉。
在经济领域，系统效应全部都是外在的，特别是那些在极端情况下表现出来的效应更是如此。通常情况下，经济领域的系统效应都与投资者信心以及心理传染和社会传染有关。一个经典的例子是一家全国性的银行的营运情况会受到某一家银行或少数几家银行倒闭的影响。当存款人有理由认为可能失去自己的存款时，他们就会从所有的银行中取出他们的存款。然而就算是那些行事最为稳健的银行，也只会将所收存款中的少部分留做存款准备金，而遇到这种灾难性的提款风潮时，很难保证满足全部的提款要求。这种部分准备金的银行业务正常运行需要达到双重均衡：人们信任银行，因此，银行看起来就值得信赖。反过来说，如果人们对银行失去信任，从银行抽走资金就会致使银行倒闭，这时，信任的缺失就成为了一个典型的“自我实现预言”。要弄清楚从一个均衡转变到另一个均衡的原因并不是很容易，因为这往往同时包含有社会传染和经济传染的情况。
在1929年股票市场崩溃后出现，对美国和世界其他发达国家产生深远影响的20世纪30年代的大萧条，就是一个非常典型的系统性故障。实际上，危机在1929年之前就已经开始了——主要表现在住房市场上，在此之后它开始向股票市场蔓延，然后引发了严重的银行危机，并随即对几乎所有的行业都产生了影响。
经济史学家克里斯蒂娜·罗梅尔认为，20世纪30年代大萧条的出现符合公众对1929年股票市场崩溃所做出的逆反应。她发现，预测人士对这次股市崩溃的经济影响的反应与他们对1920~1921年间和1923~1924年间经济低迷期间所做出的反应截然不同。1929年的崩盘情况一出现，这些预测人士（尽管他们没能预测到紧随其后的大萧条）都异乎寻常地表达了对经济前景充满了巨大不确定性的看法。罗梅尔相信，正是这个不确定性导致了严重的消费者支出紧缩，并最终引发了大萧条。
经济低迷的出现可能会最终改变经济政策的政治支持属性——包括那些针对正在加剧的低迷情况的政策。在萧条时期社会对劳工的支持热情进一步高涨，正如经济学家哈罗德·科勒和李·奥哈尼安所说，这是由于政府政策鼓励企业接受工会的要求，就算是这些要求其实只是为了内部群体的利益而牺牲外部群体的利益（外部群体指的是那些当时暂时没有工作的人）。1933年《全国工业振兴法案》是新政体系中比较缺乏创新意义的一个措施，它授权总统可以同意企业间进行价格联盟，前提条件是企业接受工会的某些要求。在该法案于1935年被宣布违宪后，罗斯福政府仍然对那些满足工会要求的企业在进行《反托拉斯法》制裁的时候故意睁一只眼闭一只眼。
为什么救市行动是必需的（6）
今天存在着这种可能性，就是出现我在《非理性繁荣》一书中称为“关注重叠”的那种现象，让我们开始忧虑那些极有可能出现、已经在我们的意识里沉寂了多年的经济问题。在关注重叠现象中，开始的时候是经济事件或者经济问题成了很多谈话和媒体上的文章所关注的焦点，这种现象一直会持续到所谈论的这些事件在公众的思想中占据了主导地位为止。这些变化是质变性质的——通过某些故事、理论和事实——而且不可以用分布如此广泛的各种不同的消费者信心指数来进行衡量。事实上，长期持久而且剧烈的变化经常会在那些传统的经济学家发现任何先兆之前非常突然地发生。
