在一片喧嚣的房地产市场，牟利成为唯一重要的目的，一些贪得无厌的开发商在获取暴利的情况下，依然悄悄地干偷工减料的卑劣勾当。杭州爆出的用毛竹代替钢筋的事件，就很直观地说明了这一点。据《北京晨报》5月24日报道，杭州市余杭区人和家园的一位业主，因为装修砸开了卫生间的墙体过梁，他吃惊地发现：过梁上原本应该有两根起支撑作用的12毫米螺纹钢筋，竟然是两根毛竹！消息传开，业主们紧急查看自家房子，结果发现多处质量问题：混凝土浇筑的地板下全是建筑垃圾……
如果算上使用寿命，算上建筑质量等因素，中国的房价现在不是高不高的问题，而是高得太离谱了！当房价与公众的购买力严重背离，远远超出人们的承受能力，当房价上涨与空置率同步增长，谁敢说这里面没有泡沫？
那些鼓吹房价还要上涨多少倍的学者，依据的是我国GDP的高速增长，但是，GDP的增长并不意味着人们实际购房能力的同步增长。理由如下：
第一，个人财富并未与GDP的上涨保持同步。改革开放以来，国家财力快速增长，但是，人们的工资收入增长速度远低于GDP的增长速度。根据国家统计局于2006年1月9日对GDP历史数据修订结果的公告显示，我国GDP1993年为35334亿元到2004年增长为159878亿元，增加了3.52倍，而同期职工工资总额从4916.2亿元到2004年增长为16900.2亿元，增加了2.44倍，11年来慢了一倍多。
第二，在个人财富增长的同时，负担也在加重。以教育费用为例，大学学费20年上涨25倍，高等教育属准公共产品，它的快速增长超出了许多普通家庭的承受能力，因教育返贫、因贫穷上不起学的情况并不鲜见。
第三，社会保障体系尚未建立，人们的医疗、养老等问题尚未有保障，很大程度上需要靠个人来解决，公众的“购买力”相当一部分耗费在这上面，并不能都用于购房。今年3月2日的《经济参考报》报道说，一个年收入近10万元、并拥有两套房产的、曾被众人羡慕的家庭，因妻子患病住院而几乎耗掉家中全部财产。一个中等收入家庭尚且因病返贫跌入社会底层，贫困家庭的承受能力可想而知。
第四，GDP增长带来的财富，有一部分是被外资拿走了。举个简单的例子，据商务部副部长易小准透露，“2005年，中国出口总额的58%来自外商投资企业，外商投资企业的贸易顺差净值844亿美元，占中国贸易顺差总额的83%……如果扣除这一部分，中国的贸易顺差仅为175亿美元。”美国《纽约时报》记者戴维·巴尔沃萨撰文指出：“看上去中国好像从贸易中获得了更大的回报，实际上真正的利润被美国等外国公司所得；没有留下全球化带来的利润。”（《上海证券报》10月13日）
第五，GDP统计数据本身。众所周知，一些政府官员喜欢在统计上做手脚，导致统计失真。所谓村骗乡，乡骗县，一直骗到国务院。地方与中央GDP数据相差甚远即是一个明显的例子。国家统计局前局长李德水曾指出，地方与中央政府的统计数据存在差距，一个很重要的原因是，中央没有对弄虚作假的地方官员动真格（《南方日报》8月22日）。
第六，我国人均GDP仅在世界上排名第110位，“还不是一个经济强国”，且财富高度集中在少数人手中，大多数人买不起住房，而富人又不可能将财富都用于买房，因而，购房能力被高估了。
中国目前的房价已经超出了许多人的实际购买力。中国指数研究院在北京国贸秋季房展会上对1000余位拟购房者进行的随机问卷显示，在全部被调查者中，86.4%的购房者认为当前房价偏高或者太高，负担不起（《中华工商时报》10月5日报道）。在许多人都已经买不起住房的情况下，房价的继续上涨无异于一种挥刀自宫的行为，葬送的可能是社会的和谐、人心的安定。
在大城市，房价上涨正在形成一种“挤出”效应：
其一，房价上涨，带动地价上涨，市中心的地价更是飞涨，地方政府将穷人搬迁出去腾出地皮的冲动会更加强烈，将穷人挤出去的结果是贫富的进一步分化和贫富对立的进一步加剧。
其二，房价上涨很容易抑制第三产业的发展。房价上涨，第三产业发展的租金提高，成本加大，将严重抑制第三产业的发展，拖经济发展的后腿，而第三产业的发展对经济增长的贡献，在当今是受到高度重视的，像美国的第三产业在经济中多占比例高达78%！
其三，房价飞涨，容易将大量人才“挤出”。二十一世纪最贵的是人才，人才直接决定着一个地区的综合竞争力。当房价上涨到令人才望而却步的时候，就很难留住人才。许多人才更像是过客，有了积累之后即到别处安家，这种状况对于一个城市的发展和人口结构的更新无疑是有相当影响的。
遗憾的是，在以GDP考核政绩的机制下，在许多地方政府官员中，短视思维占据了主导。为了牟利，他们采取各种措施推动房价的上涨，甚至不惜引狼入室，与外商勾结，在房地产市场展开掠夺和蚕食，共同对本国纳税人敲骨吸髓。对非本国居民投资或购买本国房地产进行必要的限制是国际社会的通行做法。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》提供的信息，在其187个成员中有137个成员在交易或汇兑环节对非居民投资房地产加以管制。而我国却是全球为数不多的、对境外机构和个人投资国内房地产没有实质性限制的国家。
直到今年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件，才开始对外资炒房进行限制。但是，这些措施的效果非常令人怀疑，外资比内资更容易找到我国相关政策的漏洞和有关官员的软肋，外资炒房推动房价上涨与地方政府的利益趋向是一致的，执行政策的地方政府能否真心去对外资炒房进行限制？事实上，许多外资企业通过合资等方式，就已轻易避过相关限制。
房价上涨，不仅导致许多人买不起房，也促使地方政府为了牟利大肆违规出让土地，导致越来越多的良田被葬送，影响我国的粮食安全。近7年来，我国耕地减少了1亿亩，全国不少省份到2010年的非农建设规划用地指标已提前用完（新华网2004年10月10日），土地违法现象层出不穷。依照这种速度耗费土地，我们早晚有一天会把自己或我们的子孙后代逼上绝路。
事实上，危险正在悄悄逼近。10月9日，联合国粮农组织发布的2006年世界“农业收成预计和粮食现状”报告显示，由于天灾人祸的影响，全球面临巨大的粮食危机，全世界有40个国家急需国际粮食援助。同时，不安全的国际环境也正在威胁全球的粮食生产，整个世界有可能陷入30年来最为可怕的粮食危机。目前全球的粮食储备只能勉强支撑人们50多天的需求，已经跌破粮食储备70天的安全线机（10月11日《新京报》）。作为世界上人口最多的国家，肆意侵占土地可能造成的巨大危险何以被忽略？
我们不能因为住进了梦想中的房子而葬送掉固有的家园！阻止房价的继续上涨，并且促使高房价理性回归，不仅是维护老百姓的利益，更是捍卫民族利益和对一国未来的拯救。
之七，调控之困：利益之争阻碍了调控
中央出台的宏观调控政策，目的在于促使房地产市场的稳定、健康、持续发展，从长远来看，这对地方政府和开发商并非没有益处，关键在于，无论地方政府还是开发商，都深知房地产市场存在的泡沫何等严重，在短视思维的主导下，他们更关注眼前的利益，至于泡沫破灭前的最后一棒将由谁来接，他们并不关心。因而，地方政府和开发商，常常对中央的调控政策阳奉阴违，当面一套背后一套，对调控百般抵制。
房市调控，有一个很怪异的现象，凡是可能触及相关利益集团切身利益的，总会遭遇重重阻力，难以真正贯彻下去，而诸如对二手房征税这样的措施实施起来却雷厉风行。原因很简单，即使调控失败，地方政府也会因为增加了税收而成为最大赢家，更何况，这部分增加的税收很有可能再次被转嫁到公众身上？
现在，不少既得利益集团的代言人，又在积极鼓吹收物业税。道理同上，与其他调控措施相比，征税既不触及地方政府的利益（它是征税的受益者）、开发商的利益，也不触及包括建设部、土地资源部等在内的有关部门的利益，其实施的阻力会很小，即便调节失败，政府也会因为开征新的税种而增加收入。还有什么措施比这更令政府心仪的呢？但是，在房价已经使公众不堪重负、越来越多的人买不起房的情况下，在诸多调控措施未能有效发挥作用的情况下，将调控希望寄托于开征物业税无异于一场政策赌博。
倘若动用物业税来调控房价，房价没有下跌反而上涨，凭空给公众增加了新的负担，而决策者却变成了唯一的受益者，他们该如何面对公众的质疑？要知道，国民纳税的目的是换来政府提供的公共服务，而不是欺骗和掠夺。
以税收的方式来调控房价，乃是南辕北辙之举。房价为什么居高不下？根源在于相关利益集团的操纵和垄断，在于相关利益集团以牟利为目的的掠夺过于残酷和血腥。房市调控只有真正触及这些既得利益集团的利益，才能取得实质性效果，否则，绕开既得利益集团的调控，永远都不可能起到作用。说得再直接一点，如果调控不触及地方政府、开发商等既得利益主体的利益，还调控什么呢？为何调控了一年还没有抓一些贪官更能触动房价？这些都值得决策者深思。
由于调控本身就包含着有关部门之间激烈的利益博弈，不仅地方政府阻挠，开发商们抵制，负责调控的主体自身也常常出于众所周知的利益因素，走出种种令人费解的棋路。二次房地产宏观调控，最大的亮点是九部委出台的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”的细则，这一规定对扭转人们畸形的住房观念将起到积极作用。它一度被认为是调控房价的利器，因为此规定极其具体和精确，几乎没有回旋的余地。然而，建设部有关官员在这一具体规定上面却做足了文章。
6月13日，建设部房地产业司司长沈建忠指出，根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米。这就是说，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。同时，沈建忠说，70%的比例是一个地区的总量概念，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。
这种说法率先为90平方米扒开了一个缺口，引起了许多地方进一步的发挥。90平方米从此开始变大。6月14日，成都市房管局相关人士针对成都市场情况解释说，按照这种面积差，成都中小套型住房的建筑面积应为110平方米以下。同时，该人士指出70%的比例是一个地区的总量概念。北京有业内人士也指出：90平方米套型的建筑面积约为112．5平方米……
90平方米变得越来越大。对于如此要命的细节，建设部事先何以会忽略？在参与出台细则的九部委中，建设部对房地产相关知识最专业，然而，它在制定政策时的表现却很不专业或说过于“专业”，以至于留下了如此之大的争议。有人怀疑这种漏洞是建设部故意预留的。6月19日的《中华工商时报》刊文指出：“有人识破这样的规定体现了建设部的良苦用心，是预留了政策软化的空间”；“‘国六条’细则是九个部委参与制定的，如果‘十五条’细则需要大家去猜，或者可以作多种解释，或者每个部委都给自己留了空间，这样的政策又该怎样执行呢？”
两个月后，建设部兴高采烈地签发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，规定：90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。
将70%的比例视为“一个地区的总量概念”，在事实上将已经套在开发商脖子上的70%的“紧箍咒”给彻底解除。因为，所谓的总量70%一旦置于整个城市大背景下，是很难计算和掌控的。再加上70%的规定是针对“新审批、新开工的商品住房建设”的，新旧共存的局面，就为各地提供了充分的能够自由发挥的空间，70%的规定将变得毫无意义。建设部官员难道不知道这其中的利害？
不过，在这一过程中，建设部却不动声色地成了最大赢家。虽然十五条细则为九部委联合制定，但补丁却是建设部自己签发的——建设部因为这两个数据的争议成为惟一的主角，又因为抛出的这块巨大的补丁成为房市调控政策的主导者，强化了自己在房市中的话语权。建设部官员向世人展现出了令人叹为观止的大智慧！
如果这一补丁的位置果真为建设部预留，建设部无异是先知先觉，它要偷着乐翻天了。事实上，建设部个别官员在调控中的表现，每每与中央的调控精神背道而驰。这几乎是地球人都知道的秘密。
同样，在关于取消预售房制度等方面，尽管有全国人大代表的联名建议和人民银行的建议，都遭到建设部的否决。今年3月，由白鹤祥领衔、共有33位全国人大代表签名的议案提交全国“两会”，建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。建设部的回应是：取消商品房预售制度需要慎重、认真研究。理由同样是，商品房交易实行预售制是现行法律规定。问题是，规定房地产预售制度的《城市房地产管理法》本身就有瑕疵，它对于开发商违反预售制度侵害消费者权益的行为很少有问责，存在如此巨大漏洞的法律沿用至今且不做任何修改，难道不奇怪吗？倒是开发商们，因残缺的法律而幸福地一而再、再而三地拿消费者开涮。
很难想象，作为调控主体之一的建设部持如此立场，能够减少房地产市场中的风险。
国土资源部是房地产调控中的另一个主体，它在土地管理上无疑是最专业的，然而，它在一些具体问题上同样表现得“过于专业”。别墅类房地产开发项目的土地供应，国家已经叫停好几年了。蓦然回首，别墅的概念却突然成了谜团。4月8日，国土资源部土地利用司副司长李海洋在接受中央电视台《经济信息联播》采访时透露，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及Townhouse项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围（《北京娱乐信报》6月22日）。在2006年中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全向记者这样定义“别墅”：指独门独院、两至三层楼形式。记者感慨：如果这是对“别墅”的最终定义，这将意味着现在常说的五种别墅中，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅，都将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。
有人沿着樊司长的思路走下去，发现独栋别墅也不一定是别墅，假如独栋别墅不是“两至三层楼形式”而是两至四层楼或者更高，也不能说是别墅，因为这与樊志全先生“独门独院、两至三层楼”的定义不符。倘若如此定义别墅，无疑将救活一大批别墅。早在2003年，国土资源部就发出紧急通知，要求各地清理各类园区用地，加强土地供应调控，停止别墅类用地的土地供应。但是，时至今日，别墅的概念竟然还没有确定下来！
当大量土地被别墅占据，普通商品房、经济适用房和廉租房的土地供应势必会减少，房价必然上涨。对于这些简单的道理，国土资源部的官员难道不明白吗？
这仅仅是一些简单的细节。有关部门打出的除此之外的令人费解的套路层出不穷，但有一点公众是明白的，以如此摇摆的心态，以部门利益、自身利益至上的立场去调控房价，调控是很难出效果的。当调控因遭到地方政府、有关部门、开发商等主体的消极抵制而偏离中央既定的方向，不仅无助于化解房地产市场的风险，还可能进一步加大已有的风险，问题是，当风险到来，谁有能力承担由此导致的后果呢？
写在后面
《2006,中国房事困局黑皮书》之所以被称为“黑皮书”，是因为这个系列文章是以反思为主题的，主要谈论的是问题，目的是促使地方政府和有关部门以民族利益、公共利益为重，严格执行中央的宏观调控政策，化解房市中所潜伏的巨大风险。同时，也是为了唤醒房市中各个利益主体良知和责任感的回归，以悲悯的情怀坦诚和认真地对待民生疾苦和民众的心声。
房市中，不全是成绩，也不全是问题。笔者在表述部分观点时可能言辞过于激烈，此所谓爱之愈深，恨之愈深，笔者惟一的希望是：我们的前辈和我们这一代人所承受的压力和负担不要延续到下一代人身上，无论房市还是别的，皆如此。
这些文字，字字充满着对我们和我们的亲人所生活的这片土地的挚爱，或许，是笔者过于理想化了，过于理想化乃是一种深刻而持久的疼痛。愿上天赐福给这片饱经沧桑和苦难的土地上的人民！
我为自己所写的每一个字负责。
《2006，中国房事困局黑皮书》发出后，许多网友或跟帖、或发函，提出了一些问题，笔者在此就部分问题进行解答，遇到新的问题再进行补充。
1、你是不是在通过骂开发商挣稿费？
答：本人写作这个系列文章，纯属公益性的，是出于一种责任感的重压，不是为稿费而写，也没有任何人支付任何稿费。相反，因为这个系列牵涉了许多精力，占用了不少正常工作的时间，每天只能牺牲休息时间来弥补，写稿期间，我每天休息不到五个小时。并且，还有来自外界的压力，这个，只有自己最清楚了。
而且，这个系列并非简单地在骂开发商，而是层层分析问题。我是通过大量的官方资料和媒体报道，来梳理、剖析房地产市场存在的问题，以便唤醒有关部门对房市现存问题和隐患的重视。鉴于笔者学识和精力有限，未能将全部问题一一列出，但也基本上涵盖了房市中的主要问题。
2、房事是指性交，房事是误用，你应该去查查字典，把语文学通了再写稿件。
答：词语的含义一直在随着时代发展而变化，用房事来称谓房地产市场中的问题，并非笔者首创。而且，我认为用房事来形容目前的房地产市场是非常恰当的，看看那些背后种种见不得人的交易，还有比“房事”更能反映这一现状的词语吗？我们不能被住房问题折磨得连幽默感都丢失了。
3、开征物业税可以降低房屋成本，会导致房价下跌，您为何反对？理由是什么？
答：国外许多被证明行之有效的措施，一到我们这里就会被扭曲，因为，相关政策的主导者正是既得利益集团，他们会真心为民生考虑吗？如果忽略了这个现实，就难免上当受骗。
不知道各位有没有发现，现在政府官员所提的征收不动产税（即物业税）的目的，正在不动声色地发生变化。最早提出征收不动产税时，是认为我国在房地产的开发环节税费偏重，而持有环节税费缺位，两者不平衡。想通过开征不动产税，把开发环节过高的税收成本转移到持有环节。从而，通过降低开发成本，降低房价。
但是，现在，相关官员在提到开征不动产税问题是，只提到我国持有和交易环节税费偏轻的问题，而对开发环节税费偏重的问题避而不提。这就意味着，开征不动产税，不再是一个税费环节转移的问题，而是增加新的税收问题，即在开发环节税费不变的情况下，增加持有和交易环节的税费。一旦开征物业税，公众的负担将进一步加重，房价成本也可能提高。
因而，如果不能确保开征物业税的同时降低开发环节的税收，我坚决反对开征物业税。
4、中国房价不能降，一旦房价暴跌，消费增多，将导致更多的土地被侵占，你应该去好好学学经济学，别在这里乱说。
答：经济学应该活学活用，许多经济研究者看问题没有一般老百姓透彻，就是由于死搬硬套把自己变愚钝了。
中国的房价下降，不会导致土地被大面积侵占。这需要从利益的角度来分析。在中国房地产市场中，地方政府是追逐利益的一方，如果房价下跌，地价会跟着下跌（因为当下政府与房地产的利益牵连过于紧密，房价在下跌的同时，不仅直接影响地价，更重要的是，它会影响到许多开发商囤地的信心，导致土地出让收入的减少），政府收益的减少，会促使它本能地控制土地供应，以阻止地价的进一步下跌，故而，房价下跌不会导致土地大面积毁损。相反，如果房价高涨，带动地价上涨，地方政府卖地可以获得更多的收入，它们会本能地加大土地供应量，有的甚至通过野蛮拆迁来腾出土地，残忍地获利，一些被强行拆迁的老百姓无家可归，连年上访，哭天无泪。而且，开发商也会大肆囤地，导致土地大面积毁损。
因而，房价上涨，才会导致土地的大面积毁损，这就是中国的现实状况。一个经济学研究者，如果漠视现实，一味地盯着那些兑水的数据，或者一味地为既得利益集团鼓吹，只会误入歧途。
5.当下，您认为政府应该如何做，才能促使房价的理性回归？
答：从现实情况来看，如果现在能阻止房价上涨就已经是奇迹了。因为，我们的房地产市场是高度扭曲的市场，腐败、暗箱操作、权商的勾结等等因素，使这个市场比下水道还腥臭。如果仅仅市场自身是扭曲的——法制化的市场化也不会如此扭曲，也好办，问题是，又加上了一个不受制约高度扭曲了的权力因素，调控就非常困难了：如果用市场化因素去调控，扭曲的市场机制可以轻易将调控因素架空；如果用行政力量去调控，扭曲的权力又会轻易将其架空，更何况权力本身就是调控的主体。
因而，目前的调控机制很难发挥作用。那么，如果做？
从短期来看，要想迅速取得效果，反腐败无疑是最事半功倍的。大家都看到了，两次调控效果都不是很明显，但中央盛怒之下，一开始抓贪官，房价马上就止住了上涨的步伐。这是因为，反腐可以威慑政府官员，将权力与地产商勾结的链条松散下来，每松散一点，住房的成本就会降低一点，房价就会下降。反腐的力度越大，房价下降就越深。
房地产市场上的牟利者其实是四个，一是开发商相关的开发主体，二是地方政府和有关部门，三是地方政府和有关部门的官员，四是炒房者。其中，前三个是主因，最后一个是外因。反腐可以消除掉中间两个因素，这时候，炒房者也会主动退出。房价因此会降。
种可笑的现状，是用市场理论难以解释的。因而，中国只有死搬硬套的研究者，而鲜有真才实学的经济学家，尽管中国有“经济学家”头衔的人漫山遍野都是，全世界都能排第一。
从长期来看，必须从制度设计上，把权力与房地产市场彻底剥离，否则，房地产市场调控，问题只会越来越多。比如，出让土地的收入统统收归中央；改革目前的财税制度，解决地方政府的财权；改革目前的干部考核机制，将民生等因素列入其中，而不再片面以GDP为惟一考核标准等等。
6.您数次提到二奶专家、学者，您认为这种现象的根源是什么？
答：这是由二奶制度本身造成的。有研究者曾经发现一个奇怪的现象，从建国以来至今的知识分子，鲜有人格健全和精神独立者。众所周知，历来的知识分子，要么取功名，要么做学问，要么隐居于山水之间做隐士。古代做学问的人，其自身往往是独立的，衣食住行皆自力更生，不依靠权力，也不依靠既得利益集团——就总体而言是这样的。但是，建国后，许多知识分子都被政府养了起来，比如作家，有“作协”，有什么国家某级作家，根据级别拿薪酬，享受福利待遇。在这种情况下，他们必然要考虑“导向”第一，“主旋律”第一，人格独立和学术独立其实已经被置于其后。加上文革的迫害，一切有良知的知识分子被迫害致死，而见风使舵者如鱼得水，这种近乎阉割的经验教训给中国知识分子带来了毁灭性的引导作用，加剧了知识分子的堕落。因而，有骨气、有气节，敢讲真话的学者一代不如一代。这个被称为主流群体的堕落，又带动了整个社会学术气氛和整个社会道德水准的堕落。因而，二奶专家、学者其实在当下是很普遍的现象。
其实，中央最需要的是真实的信息，因为真实的信息才能帮助他们做出正确的决策，一些不良专家、学者一味常赞歌，很容易掩盖问题，并误导决策，给这个国家和这个饱经苦难的民族带来痛苦。在建设和谐社会的今天，我们呼唤知识分子的良知和社会责任感重新回归！
中国房价下跌序幕刚刚拉开
——《中国房事黑皮书（2008）》之一
时寒冰
2006年，我写了《中国房事黑皮书（2006）》。之所以叫“黑皮书”，有两个意思：一是写出房地产市场中真实的数据、信息，民众的真实感受，直面各种问题。二是理性反思。
两年后，中国房地产市场已经发生非常大的变化。这样表述或者并不准确。确切的说法，应该是，影响中国房地产市场的各种因素：政策、需求、购买力、热钱、股市等等，都在悄然发生着巨大变化。
当开发商、地方政府等楼市中的既得利益各方，仍然沉浸在暴利中日夜笙歌的时候，中国高房价还能持续吗？当深圳、广州等地的房价出现下跌的时候，北京等地的住房市场还能够独善其身吗？在这次的系列文章中，我将对这些问题进行探讨。
现在，有不少专家强调，房价的调整正在过去，新一轮大涨即将展开。而在此之前，有开发商更是强调“历史将证明，房价永远是只涨不跌的”。我的观点是：中国房价的下跌序幕才刚刚拉开。我此前已经做过这样的表述：“把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的，我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演。”
商品房成交量的下降，是中国房价发生重大转折前的最后一个信号，这个看似温和的信号，其实，正预示着一个新时代的开始。
对于未来的房价走势，我作出三个判断：
其一，下跌序幕刚刚拉开，随后将有幅度更大的下跌。
其二，下跌将是长期趋势。
其三，房价的分化将越来越明显，中、低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。这其中的原因有很多，接下来将详细分析。不妨先提出一个因素：中国股市在下跌60%后，作为投资主体的中等收入者，财产大幅缩水，购买力受到沉重打击，这对房价的影响是：第一，其对应的中档商品房的购买力大幅降低。第二，房价下跌过程中，接盘者被提前“消灭”或套牢，房价难以找到有效支撑。因为，决定房价最重要的不仅仅是需求，而是实际购买力，缺少购买力支撑的需求是很难转化为实际消费需求的。加之中等收入者同样面临着社会保障缺位难题，不得不自己承担高昂的医疗、教育等等费用，进一步削弱了其对住房的购买力。
从潜在需求来看，支撑中国房价的力量似乎是非常坚挺的，这一因素被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。但是，如果以购买力支持的实际消费需求和目前的商品房结构来看，中国住房市场其实是供大于求的。
中国目前（除了深圳、广州等珠三角地区几个城市以外）的房价，处在相当于股市6100点的位置，高处不胜寒。
中国楼市在长达10年暴利（指地方政府、开发商、炒房者三方暴利）的吞噬下已经透支殆尽，远远偏离民众实际购买力的房价，下跌是难以避免的，这种趋势将越来越清晰地显现出来。
数据显示，2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元。这个数据主要指独栋房屋，即别墅，面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约为7000元/平方米。2007年我国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米（未装修的毛胚房），如果加上装修，单价大约在4100元/平方米左右。即使从绝对值上来看，中国的房价与美国也非常接近。如果考虑到美国的房价是包含土地的，而我们的房价只有70年的土地使用权，再考虑到美国的人均年收入是我们的二十多倍接近三十倍，再考虑到住房品质的差异，另外再考虑到美国的社会保障机制远远好于中国，我国房价其实已经远远超过发达国家的房价。
从供需角度来看，支撑房价的力量源于住房的四种价值，即生产、居住、投资、投机。由于我们现在谈论的房价一般为住宅而非生产性用房，因此，这里着重通过对后三种价值的分析来探寻我国未来的楼市趋势。
当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。比如美国，其“房价收入比”平均为2.8倍。
针对我国的现实情况，国际专家（包括世界银行专家）给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入，可以购买一套住房。据有人考证，3至6倍的“房价收入比”出自20世纪90年代初的世界银行专家AndrewHamer，他在进行中国住房制度改革研究时，提出了这个被世行认为“比较理想”的比例，而这个比例得到了中国政府的认同。1998年，国务院23号文提出，一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，其平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，而当时规定的经济适用房的涵盖范围是占人口80%以上的“中低收入家庭”。
“房价收入比”定为4倍，是有关部门经过综合评估后得出的结论。而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。这说明，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。
当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋也不再具有投资价值。
那么，房价过去为什么涨呢？主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故。所谓投机，就是通过低买高卖房屋来获取价差。有媒体通过某一楼盘的调查发现，超过85%的购房行为属于投机性购房。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。
从2007年9月，房贷新政开始，我国开始采取措施加大炒房成本，提高投机门槛。同时，打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度，政府同时也加大了社会保障性住房的供应，这些都大大制约了未来房价的上行空间，使投机者的心态发生了重大变化，而这一心态变化必然会降低投机行为并迫使一部分投机者提前抛售手中的房屋。
我们知道，在我国的房地产市场中，除了新增的住房供应，更有每年因投资、投机沉淀下来的数量惊人的存量住房，一旦对房价上涨的预期发生转变，相当一部分存量住房将被逼向市场，增大市场的住房供应量。
因此，8月5日，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”
这是有关部门对房价走势发出的清醒认识。
中国房价的疲软趋势将是长期的。
住房是由人来消费的。上个世纪五、六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。
对照一下我国房价的走势，从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。
而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。当然，80后独生子女的住房消费观念也值得关注。如果他们对住房品质提出更高要求，对住房更新换代（这仅限于有购买力的独生子女一代），会对高品质住房价格构成支持，其原有住房则推向市场，从而，加剧住房价格的分化，即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。
我们可以非常清晰地从小学招生人数的变化，来感知到未来住房消费人群的骤然变化。我查阅了1991年至2008年的《全国教育事业发展统计公报》，从1996年开始，小学招生人数开始下降，此后，下降趋势越来越明显。小学数量也急剧减少，部分数据列举如下：
《1996年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学64.6万所，比上年减少2.27万所；招生2524.66万人，比上年减少7.15万人。”
《1997年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学62．88万所，比上年减少1．72万所；招生2462．04万人，比上年减少62．62万人。”
《1998年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学60.96万所，比上年减少1.93万所。招生2201.38万人，比上年减少260.66万人。”
《1999年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学58.23万所，比上年减少2.73万所；招生2029.53万人，比上年减少171.85万人。”
《2000年全国教育事业发展统计公报》：“全国小学55.36万所，比上年减少2.87万所；招生1946.47万人，比上年减少83.06万人。”
《2001年全国教育事业发展统计公报》：“2001年全国共有小学49.13万所，比上年减少6.23万所；招生1944.21万人，比上年减少2.26万人。”
《2002年全国教育事业发展统计公报》：“2002年全国共有小学45.69万所，比上年减少3.44万所；招生1952.80万人，比上年增加8.59万人”，“在校生12156.71万人，比上年减少386.76万人。”
《2003年全国教育事业发展统计公报》：“2003年全国共有小学42.58万所，比上年减少3.11万所；招生1829.39万人，比上年减少123.41万人。”
《2004年全国教育事业发展统计公报》：“2004年全国共有小学39.42万所，比上年减少3.17万所；招生1747.01万人，比上年减少82.38万人。”
《2005年全国教育事业发展统计公报》：“2005年全国共有小学36.62万所，比上年减少2.8万所；招生1671.74万人，比上年减少75.27万人；在校生10864.07万人，比上年减少381.04万人。”
《2006年全国教育事业发展统计公报》：“2006年全国共有小学34.16万所，比上年减少2.46万所；招生1729.36万人，比上年增加57.61万人，增量主要在农村；在校生10711.53万人，比上年减少152.53万人。”
《2007年全国教育事业发展统计公报》：“2007年全国共有小学32.01万所，比上年减少2.15万所；招生1736.07万人，比上年增加6.71万人；在校生10564万人，比上年减少147.53万人；小学毕业生数1870.17万人，比上年减少58.31万人。”
《2008年全国教育事业发展统计公报》：由于学龄人口的逐年减少，小学校数、学生数继续减少，学龄儿童净入学率不断提高。2008年，全国共有小学30.09万所，比上年减少1.92万所；招生1695.72万人，比上年减少40.35万人；在校生10331.51万人，比上年减少232.49万人；小学毕业生数1864.95万人，比上年减少5.22万人。
2008年与1996年相比，全国小学数量从64.6万所减少到30.09万所，减少了34.51万所，减少一半还多——减少了53.4%！招生人数，从2524.66万人，下降到1695.72万人，减少了828.94万人；在校生从1996年的13615万人，下降到2008年的10331.51万人，减少3283.49万人。
