本书分析了在财产法、经济理论和亚洲农业中所观察到的土地使用之间的相互作用的关系。尽管这种相互作用很复杂，但研究它或许是正确理解土地使用权经济学的惟一方式。
产权经济学是多方面的，我只是集中精力分析了农业中的租约安排理论和意蕴。分成合约一直是人们关注的主要问题，因为在各种土地使用权的安排中，分成制一直是人们所谴责的主要对象。我分析了两组产权约束条件。
通过初步考察1949年以前大陆和台湾有关耕地所有权的财产法，我得出的结论是，大陆的农业中存在着一套系统的私有产权制度。因此，我将私人产权约束条件与标准的经济理论相结合，推衍出了分成制下的资源配置理论。与以前对这个主题的分析相反，我的理论表明，不同的合约安排并不意味着资源使用的不同效率。我用选自不同时期和地方（条件是，在这些时期和地方，产权制度和私人产权约束相一致）的观察数据，检验了各种不同理论的意蕴。观察数据不仅证明了我的佃农理论，而且还否定了传统的税收一相等方法。实际上，税收——相等方法既没有经住事实的检验，也没有经住逻辑的检验。
本书中使用的“经济效率”一词只有一种简单的含义。它被看作市场均衡的一个条件，这个条件是在自由竞争市场中，受私人产权的约束，从选择理论的逻辑中推衍出来的。这是一个实证性术语，没有福利上的含义。若这样看经济效率，我们就会奇怪为什么认为分成合约无效率的观点会流行如此之久。或许货物税和分成合约的表面相同造成的错觉，提供了一种表面上吸引人的边际上的相等。或许土地使用权文献中对分成制的经常指责，使人们相信分成制导致了资源配置不当。
不过，认为分成租佃无效率的观点只是反对一般租佃制度的各种论点中的一种。例如，高地租被看作是“剥削”，它挫伤了农民的积极性。短期租约被看作是一种“不安全”的租约，它不可避免地会减少对土地的投资。不幸的是，这些论断常被当作事实。政府推行土地改革措施，把分成制判定为非法，对合约条款进行干预，试图完全废除分成租佃制。
我认为税收——相等分析的理论结果是错误的，但我并不认为，未予以弱化的私有产权必然会导致现实世界中有效的资源利用。确实，仅仅决策上的错误就会造成很大的浪费。但在某种受约束的最大化条件下，假设交易成本为零，本书所推衍出的佃农理论表明，分成祖佃制最满足帕累托最优条件的。即使事实上存在交易成本，这种理论也能成功地解释所观察到的许多耕作行为。
由于在资源私有制下，存在着各种不同的合约安排，我进一步问，为什么人们会选择不同的合约安排。通过引进交易成本和风险的概念，我采用了选择理论方法来回答这个问题。我利用1925至1940年中国的经验事实，阐述了这样一个一般性假说，即人们选择不同的合约安排，是为了在交易成本的约束条件获得较优的风险分布。我还认为，选择不同的合约期限是为了使交易成本最小。
佃农理论还被应用于这样一种情况，即地租比例被减至一个统一的法定最大比例，亚洲的各种土地改革通常就采用这种做法。我以台湾为例，考察和解释了相关的减租法律，对减租后的情况作了均衡分析，由这种分析得出了两个假说，并对这两个假说进行了检验。第一个假说是，存在补偿性支付和土地使用权的重新安排，该假说被禁止它们的法律和对违法者的起诉所证实。它也是第二个假说，即耕作集约度增加假说的先决条件。
第二个假说的意蕴是，减租会导致资源配置的边际不相等，该意蕴被所观察到的资源重新配置和产出反应所证实。台湾土地改革第一阶段的减租导致了资源配置的无效率。
人们通常认为，标准的经济理论是不能用来分析欠发达国家的情况的。一些人宣称欠发达国家是例外，它们的行为是“非理性的”，并提出了新的假设来解释一切被视为“神秘的”现象。但只有明确说明所涉及的约束条件，才能推衍出有用的选择理论。有关“欠发达”国家的文献，恰恰很少认识到并适当论述相关的产权约束。
当然，由于规定资源使用的财产法涉及的方面很多，要界定一组可借以识别出选择能力的约束条件，并非总是易事。但在不考察相关财产法的情况下，就提出具体的理论来解释一些所谓“神秘”现象是不能允许的。“隐性失业”和“二元经济”就是这种具体理论的例子。我将在附录A中指出，减租导致的总产量增加驳斥了这样的观点，即在台湾的农业中存在隐性失业。而且，减租后，非土地资源总体上向农业转移产生了一种“二元经济”。但是，耕作集约度增加假说完全是根据标准的经济理论推衍出来的。
我们还可以进一步探讨与本书有关的一些问题。与亚洲的土地改革相联系，有两个重要课题需要加以分析。首先是需要对这些改革所依据的各种财产法进行比较研究。了解它们的起源，它们的异同，相关的实施成本，或许更为困难的是，了解产生它们的经济力量，将能清楚地表明产权是怎样形成的。第二个课题是推衍出一种或许可称之为固定土地使用权的理论，目的是解释这样一种情况下的资源配置，即耕作权被排他性地让与单个农民并禁止转让这种权利，需要用这种理论来理解台湾自1953年以来实施的“耕者有其田”土地改革方案和一些亚洲国家在过去10年中实施的类似土地改革方案。该理论还可以清楚地说明欧洲封建时期和日本德川时期的资源配置情况。
分成租佃理论还可以扩展到其他行业。分成合约不仅在农业中可以见到，而且在零售店、美容院、加油站、公共娱乐场所，甚至在受到管制的石油业和渔业中也很普遍。当然，当竞争的约束条件不同时，便需要修改理论来解释这些行业的资源配置。我们也可以将该理论应用于分成合约中的某些资源属于国家的情况。例如，在1951年以前的台湾，当局拥有的部分耕地以分成制为基础出租给了佃农；在本世纪50年代的中国大陆，工商企业的普遍形式是分成制下的公私合营。
最后，我们需要对合约安排的选择和交易成本进行更为形式化的分析。正如我在第4章所指出的，由于不能推导出一些具体的交易成本函数和不能理清选择理论中涉及风险的一些问题，我未能求出一般的均衡解。不管是什么合约安排，分析土地使用权的适当方法都要探讨限定竞争约束条件的财产法的性质，而不是像通常所做的那样，只是谴责似乎有缺陷的租约安排，鼓吹修改法律。
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