房租由两部分构成，其一为地皮租金，其二为亚当·斯密的所谓建筑物租金。前者
是由普通的地租原理决定的，是房屋及其附属物所占用的土地应得的价值，其波动的下
限是这块土地用于农业时的地租，上限是若这块土地处于繁华地段、即处于有利的位置
而享有的垄断租金。房屋本身的租金，有别于地皮的租金，是对建房中所使用的劳动和
资本的偿付。它可以每季度缴纳一次，也可以每年缴纳一次，但这并不影响支配它的原
理。它由以下两部分构成，一是建筑者资本的普通利润，一是这样一笔年金，其数额在
支付了房主所花的全部修理费用后，在房屋破损以前或租约到期以前，按现时利率足以
补偿建房资本。
按一定百分比对房租总额课征的赋税，同时落在地皮租金和建筑物租金上。房租高，
有时是因为位置好的缘故，有时是因为房屋本身好的缘故，但不管是由于哪一原因，房
租愈高，所缴纳的税款也就愈多。然而，我们必须分开来考察这两部分赋税的归宿。
加在建筑物租金上的赋税，最终必然全部落在消费者身上，换句话说，也就是落在
房客身上。其原因是，由于建房的利润并不高于普通利润率，因而如果这种税落在房主
身上而不是房客身上，则建房的利润就会低于不纳税行业的利润，人们就会不再建房。
不过，刚课征这种税的时候，它的很大一部分很可能暂时会落在房主身上而不是承租者
身上。很大一部分消费者或者没有能力或者不愿意在原租金之外再缴纳一笔税款，而宁
愿降低居住条件。所以，房屋的供给会暂时大于需求。对于大多数其他物品来说，若出
现供过于求的情况，供给就会立即减少，但象房屋这样的耐用品，其供给量是不会很快
减少的。需求减少时，除特殊原因外，新建住房确实会减少，但与此同时，暂时的供过
于求又会压低房租，以致消费者支付的总金额即房租和赋税依然同以前一样，住房条件
也几乎同以前没有什么不同。不过，慢慢地，随着现有房屋不断被损，随着人口不断增
加，需求不断增长，房租会再次上涨，一直上涨到建房活动开始有利可图为止，固然，
只有在赋税完全转嫁给房客以后，建房活动才会有利可图。所以，落在建筑物租金（不
同于地皮租金）上的那部分房租税，最终还是由房客来担负的。
地皮租金税的情形与建筑物租金税的情形不尽相同。由于严格意义上的地租税是落
在地主身上的，人们便认为，地皮租金税也必然落在地皮所有者身上，至少在租约期满
之后是如此。然而，除非在课征地皮租金税的同时也课征农业地租，否则地皮租金税是
不会全部落在地皮所有者身上的。最低的地皮租金只稍稍高于农业地租，因为我们有理
由认为，除特殊情况外，一旦土地用于建房比用于耕种能带来更多的租金，土地就会被
出租或出售用于建房。所以，如果对地皮租金课税而对农业地租不课税，则这种税（除
非数额极小）就会使地皮租金提供的报酬低于土地提供的普通报酬，从而会象对建筑物
租金课税那样有效地阻止新的建房活动，直到需求因人口增长而增加，供给因房屋自然
破损而减少，致使地皮租金有所提高，而且提高额完全与税额相等时为止。但是，提高
最低地皮租金的那些因素，也会提高所有其他地皮租金，因为所有其他地皮租金都按其
特殊的有利条件所具有的市场价值而高于最低的地皮租金。所以，如果对每平方英尺地
皮课征固定数额的租金税，也就是说，如果位置较为有利的地皮并不比位置很不利的地
皮多纳税，那么这种固定税最终就会落在房客身上。假设地皮租金最低为每英亩10镑，
最高为每英亩1000镑，在这种情况下，对每英亩地皮租金课征1镑税，最终就会把前者
提高到11镑，把后者提高到1001镑，因为这两者位置上的差别依然同以前一样，所以这
一镑税要由房客来支付。但实际上，地皮租金税是房屋税的一部分，而房屋税是不固定
的，是按房租的一定百分比课征的。所以，如果假设最便宜的地皮仍象以前那样缴纳1
镑税，那么最贵的地皮就将缴纳100镑税，其中只有1镑可以转嫁给房客，因为地皮租金
仍然只能提高到1001镑。因此，从最贵的地皮课征的100镑税有99镑都落在地皮所有者
身上。由此可见，应把房屋税分为两部分来考察，一部分税落在房客身上，一部分税落
在地皮租金上。
对于绝大多数房屋来说，地皮租金只占房租总额的很小一部分，因而几乎全部房屋
税都落在房客身上。只是在特殊情况下，例如大城市中处于有利位置的房屋，地皮租金
才在房租中占主要部分；在为数不多的几种特别适宜于课税的收入中，这种地皮租金便
是主要的一种，因为很显然，这种租金是迅速获得的巨额财富，而且在许多情况下，是
少数家族仅仅因为偶然占有某些土地而意外地获得的财富，它们获得这种财富不费丝毫
气力，不花一分钱，不冒任何风险。所以，对落在地皮所有者身上的那一部分房屋税，
几乎提不出任何正当的反对理由。
就落在房客身上的那部分房屋税来说，如果它刚好与房屋的价值成比例，则它便是
所有赋税中最公平、最没有什么可以反对的一种税。在一个人的支出中，房租最能衡量
出此人的财力，而且总的说来，也与他的财力最成比例。同直接对收入课税相比，较为
公平的还是课征房屋税，因为课征所得税对许多事情是很难或根本不能予以考虑的，而
房屋税则能毫不费力地考虑到这些事情，房屋税之所以能做到这一点，是因为如果说一
个人支付的房租能衡量什么的话，那它衡量的并不是此人的收入，而是此人的支付能力。
我们只能根据以下两个理由严重怀疑这种税的公平性。一是守财奴可以逃避这种税。该
反对理由适用于所有支出税，只有直接对收入课税，守财奴才无法逃脱。但现在守财奴
并不是把财富窖藏起来，而是把它投资于生产事业，因而不仅增加了国民财富，从而增
加了一般纳税手段，而且对它课征的税只不过从本金那里转给了所获得的收入，因为只
要使用这种收入，就得纳税。第二个反对理由是，某人租用较大、较贵的房屋，可能并
不是因为收入较多，而是因为家庭人口较多。然而，他并没有什么好抱怨的，家庭人口
多是他自己造成的；就公众利益来说，应该鼓励减少家庭人口而不是鼓励增加家庭人口。
我国的税收很大一部分来自房屋税。城市的地方税全部是房租税，农村的地方税部
分是房租税。窗税也是一种房屋税，但却是一种有害的房屋税，等于是课光线的税，由
此而造成了房屋建筑上的缺陷。1851年废除了这种税而改征真正的房屋税，但税率要比
1834年以前低得多。令人痛惜的是，新房屋税保留了旧房屋税的不公平原则，正是由于
课征这种税的原则不公平，自私自利的中产阶级才竭力反对课征这种税。当人们听说象
查兹沃斯或贝尔瓦那样的宅邸每年仅按假想的200镑租金课税时，人们当然很忿怒，按
200镑租金课税的借口是，维持这种宅邸的开支很大，它们不可能得到更高的租金。也
许它们连200镑租金也得不到，而如果以上论点是正确的，就应该不向它们课征任何税。
但是房屋税并不是要课加在得自房屋的收入上，而是要课加在租房屋的支出上，想要弄
清的是一所房子使居住该房子的人花费了多少钱，而不是房子租出去会赚多少钱。当居
住者不是房子的所有者，因而不负责房子的修缮时，他所支付的租金便衡量出了这所房
子使他花费了多少钱。但当居住者是房子的所有者时，就应该寻求另外的衡量标准了。
应该对房子进行估价，不是以它能卖得多少钱进行估价，而是以重建这所房子的开支进
行估价，所估得的价值应按期予以修正，减去因破损所失掉的价值，加上因修缮和改建
所增加的价值。这种经常修正的估定价值便构成了本金，其利息按国债的现行价格计算，
计算出的利息就应该是估定这所房子每年应纳税款的依据。既然低于一定数额的收入应
免交所得税，低于一定价值的房屋也就应免交房屋税，所依据的是这样一条普遍原则，
即维持健康生存所必不可少的生活必需品应予以免税。为了使单个房间的居住者和整所
房子的居住者都公平地享受到免税的好处，应允许房屋所有者按不同房客居住的不同房
间分别估计房屋的价值和房屋税，就象现在估计公寓的价值时通常做的那样。
