付。一想到2005年之后，大部分学生（非全部）上大学适用的HECS都要上涨25%，人们就心存
恐惧。不过，还有一个没得到这么大肆宣扬的变化（因为它属于好消息），霍华德政府决定
把还款计划的起征点（以整数算），从年收入26 000澳元，提高到年收入36
000澳元。这一变动适用于所有HECS贷款者，而不仅仅是受前述25%提价影响的人。
还款计划的运作方式如下：你每年要偿还的金额，取决于你的收入，你的收入越高，还款占
收入的百分比也就越高。这样一来，收入不到36
000澳元的毕业生，不用还款（减少的年还款额最高可达1600澳元）；收入介于36 000～54
000澳元之间的毕业生，每年只还大概几百块；而那些收入超过54
000澳元的人，还款额度就要高一些了。在你看来，跟HECS费用提高相比，这算不算政府的一
个明显让步呢？或许你并不这么认为，但它其实应该算。
倘若你终归要偿还HECS贷款，推迟还款期有什么好处可言呢？你不妨去问问那些想方设法要
缓缴税款的商人。或者试试这么想：如果你欠别人1000块钱，对方给你两种选择：要么今天
就还，要么在一年时间内慢慢还，你会选哪个？答案显而易见，但为什么你愿意推迟还款呢
？或许因为，你用不着把别处该用的1000块钱腾过来贴补；又或许是因为，如果你手里有10
☆、接受更多教育的价值（4）
00块钱可用于还款，但暂时没找到其他用途，你可以把它放到银行里吃一年利息再说。
当然了，倘若在推迟还款的一年内，你得向债主支付利息，那就没什么收获了。但人们总是
忘了HECS贷款是根本没有利息的（尽管未偿本金要按通货膨胀率加以上浮）。是以，既然没
有实际利息要还，那么，你偿还HECS的期限越长，你的负担也就越轻；你的偿还时间越多，
你向其他债主支付的利息也就越低，你靠自己（越来越多的）积蓄所挣的利息也越高。
就普通贷款而言，还款率是一开始就固定的，并不随你环境的改变而起伏波动。不过，HECS
有别于其他贷款，还在于它的还款额“与收入挂钩”。如果你有一段时间失业，或者转入兼职
工作，还款额就相应减少。所以，尽管没人喜欢为了大学学位还钱，但从实际情况来看，HE
CS贷款比你生活里碰到的其他贷款远为慷慨、灵活。
由于偿还HECS贷款的时间越长越有利，学生们（并不指钱袋满满的家长）在主动提前偿还HE
CS贷款之前，最好多考虑考虑。如果我劝你说，大多数人延期还贷给他们带来了利益—从节省
（或赚取）的利息来看，是一笔切实的好处—那么问题就变成了：和HECS上涨的25%比起来，
这种好处够不够划算。 堪培拉大学国家社会暨经济模型研究中心（Natsem
Centre）的吉莉安?比尔，以及澳大利亚国立大学（HECS的发源地）布鲁斯?查普曼教授新近
发表了一篇论文，用（狡猾的）算计解答了这个问题。他们以2005年开始上大学的学生为例
，对比了他们按旧规定逐年的偿还额和按新规定的偿还额。但他们只考虑了该于何时还款，
却并未考虑还款的额度。（若按行话来说，他们把历年的还款按照“现值”打了个折扣。）
他们着眼于中等院系的HECS费用—也就是说，比文科多，比法律和医科少—并假设学制为4年。
倘若HECS上涨的25%全部都按旧规矩偿还，那么显然，学生的债务负担就多了25%。但结果，
在所有毕业生当中，只有收入处于前1/3强的人是这样。
对于收入处于中间1/3的毕业生来说，男性和没生孩子的女性的债务负担涨了18%，由于生养
孩子而暂时中断事业（因之可以延期偿贷）的女性只涨了9%。
现在再来看：收入处于垫底1/3的毕业生，在新规定下日子反而要好过些。男性稍微好过一点
；女性好过得多。为什么呢？因为他们的还贷期限大大推迟（有些人甚至一辈子也没还清全
部贷款），由此带来的好处超过了费用增加25%所带来的成本。倘若你仔细想想HECS，你会发
现，它实际上并没有听上去那么糟糕。
但这就又提出了另一个问题：家长是该帮孩子提前还清HECS，还是让孩子以后慢慢还呢？要
是家长觉得这是自己该做的事，那当然不妨做。但倘若家长只是想要利用政府给提前还贷设
定的巨额折扣，那还是别这么做的好。诚如我们所见，HECS是一项无息贷款。这一优惠相当
宝贵（因为不管你选择哪种方式，你总归都得付清HECS），还贷时间越长，你占的便宜越多
。不管提前贷款有多大的折扣，都比不过无息贷款的好处。哪怕折扣能打到25%也是如此；更
何况现在的折扣才不过20%。 如果你觉得难于理解上述推理—或者这么算计太过冷
血—让我告诉你吧，要是你到大学去修个经济或商科的学位，他们就是这么教你思考的。
☆、对住房的迷恋（1）
要是有人认为“家就是城堡”，那他准是没遇到过澳大利亚人。可说到对房子的迷恋，澳大利
亚人却毫不逊色于他人。这并不仅仅源自我们“居者有其屋”的澳大利亚之梦。诚然，我们70
%的人都拥有自己的住房—其中一半为完全拥有—但自20世纪70年代以来，这个数字没多大变化
。与此同时，大多数其他英语国家却趁机赶上了我们，甚至超过了我们。2000年，我们的住
房拥有率和英国、加拿大一样，比美国稍高一点，低于新西兰和后来居上的爱尔兰—以83%胜
出。连意大利也超过了我们。
要说澳大利亚人对住房有多么迷恋，不妨跳出所有权来看一看。首先想想我们住房面积和质
量的惊人发展吧。按克莱夫?汉密尔顿（Clive Hamilton）和理查德?丹尼斯（Richard
Denniss）在《流行性物欲症》（Affluenza）中提供的数据，1985～2000年间，新建房屋的
平均面积增长了近乎1/3，从170平方米涨到了221平方米，公寓住宅的面积则增长了1/4，现
平均为139平方米。在20世纪50年代中期，一栋新房子的平均面积，仅相当于当今的一半。现
在不少新建房屋都有三间车库。
“房屋面积的增长变化，解释了每户平均居住人口减少的原因。”汉密尔顿和丹尼斯写道，“1
955年，每户平均人口为
人……2000年，每户平均人口仅为人。从另一个角度来说，在1970年，一栋新屋的人均居住
面积为40平方米；如今的人均居住面积则为85平方米。”尽管房子越变越大，它们所使用的土
地面积却并未增长。是以后院缩水了—结果是，如今的孩子待在室内的时间更多了。
房子质量和数量的持续增长，我们如何负担得起呢？其实，自1970年以来，我们的物质生活
标准改善了近90%。而且，我们也愿意拿出收入的更大部分来供房子。不过，请容我指出很少
有人注意到的一点事实：房价的增长以及我们房屋开支的增长，一部分原因在于双收入家庭
的增多。对最初一批决定让妻子从事受薪工作的家庭来说，这是一个好主意，因为他们能在
购房地位竞争上占据可观优势。相较于单收入家庭，双收入家庭里夫妻两人合起来的收入，
能付得起更大更好房子的月供。可一旦大多数家庭都变成了双收入，这一优势也就丧失了。
双收入家庭获得了更强的购买力，但它的主要后果是强行抬高了夫妻所购买房子的价格。现
在还想跟邻居看齐的夫妇，除了让妻子从事受薪工作之外，实在没什么别的选择。
可我们对房子着迷的最突出证据，则是：截至2003年底，澳大利亚房地产市场连续7年走强，
在此期间，房价翻了两番多。此次繁荣期的规模和强度，主要是由以下原因造成的：由于多
年来持续保持低通胀，房屋贷款利率降了一半。根据银行采用的标准贷款公式（判断可以向
贷款人借出多少钱），利息减半，则贷款人的贷款额度大致可翻一倍。但我们先别急着得出
结论。仔细想一想，你会发现，面对20世纪90年代贷款利率的稳步下降，我们有三种可能的
应对方式。
第一，人们可以保持月供不变，这意味着他们能够尽早还清贷款；第二，人们可以把月供减
到最低限度，从而有更多的钱可花在其他东西上；第三，人们可以换购一套更昂贵的住宅，
月供也不会大幅增加。虽说三条道路都有不少人选，可很明显，大部分人都选择了换购住宅
。
为什么大多数选择了这条路呢？表面上看起来似乎很明显，我们是想要满足长久以来对高质
量住房的需求。我们一直想在房子上多花钱，只是以前承担不起。借贷成本一下降，我们立
刻就扑了上去。照你想来，减半的利息，绝对会带来大批初次购房者。从前根本买不起房的
年轻夫妇—还有不那么年轻的夫妇—进入购房市场的机会大大增加了。
可澳大利亚央行（Reserve
Bank）的研究却表明情况并非如此。在房地产7年繁荣时期，发放给初次购房者的贷款比例，
和正常年景并无太大差异。房屋和住房贷款需求的巨大增长，并不意味着拥有住房人数的巨
大增长。相反，现有的住房拥有者，为了提高自己在市场上的位置，把大量潜在初次购房者
☆、对住房的迷恋（2）
挤到了一边去。
我们对房子着迷的最后一个迹象，来自此次繁荣期的一大特点：投资性住房所扮演的特殊角
色。我们以前担心澳大利亚会变成一个房客之国，现在却变成了一个房东之国。告别了在证
券市场上的搏杀—砖头和瓦块重新成了诚实澳大利亚人的投资上选。大批婴儿潮时期出生的人
意识到，退休之前自己没有省下足够的钱，所以转入投资性房地产市场，以期迎头赶上。
银行和其他信贷机构新近发放的住房贷款，约有40%放给了投资者（非自住）。我们在房屋上
的所有欠款，1/3以上都归于出租性住房。这一比例，自20世纪90年代初增加了15%。做了抵
押贷款的家庭，只有1/3。
但请记住这一点：拥有投资性房地产的家庭比例，现今已达17%。而在前20%最富有的家庭中
，该比例更是接近1/4。这种对砖头瓦块的迷恋很符合澳大利亚人的脾性。在美国和加拿大，
拥有投资性房地产的家庭比例，还不到本国的一半。英国家庭更只有2%。
根据澳大利亚央行的说法，“由于贷款困难，几十年前，只有家境好、人脉强的人才能选择投
资租赁性房地产”。但现在情况有了改变。如今的银行主动向你提供投资性贷款。从前的人想
要借款用于投资，要支付的利息比自住房贷款高整整1%。可这都是陈年皇历了。在其他英语
国家，银行对房东贷款，尚未变得如此热心。
在其他国家，投资租赁性房地产，是不能免税的。可我们的房地产投资人，有息贷款和其他
支出（无须审核）全部免税，另外还可扣除建筑物及其设施的折旧。倘若我们有了资本收益
，按税率的一半缴税。在递交给澳大利亚生产委员会（Productivity
Commission）对初次住房所有情况的调查报告中，央行引用了一个例子：假设某人买了一套
价值400
000澳元的租赁公寓，这笔钱全是贷款所得。由于有息贷款的还款额远比租金要高，该房东每
周须往外掏330澳元。但这是税前价格，等扣去所有的免税部分，房东每周就只须往外掏80澳
元了。
此外还有无处不在的“投资研讨班”（这好像是澳大利亚特产），专向一窍不通的投资人解释
租赁性产业稳赚不亏的魔法。臭名昭著的“存款债券”也是澳大利亚特产，有了它，你只要给
一两千块的首付就能买下一套“计划外”公寓。
可有一个小问题：想当房东的人数，远远超过了想做房客的人数。我们修建的租赁住房大大
超出了需求量。公寓价格明显下跌，尤其是在悉尼和墨尔本。我们的住房投资回报率低得可
怜。在20世纪80年代中期，收益是8%（收到的租金与产业的市场价格之比），现在跌到了3.
5%（如果你扣掉利息、维修和中介费等支出，那就只有）。至于商业性产业（工厂、商
店和办公室），至今收益仍为9%。租赁住房的收益在英国和北美皆在8%以上。我们的收益这
么低，显然是尾大不掉的征兆，房东的供应量超过了房客的需求量。
回到主要问题上，房地产繁荣期显然是由已有住房者带动的。在低利率带来的强势购买力的
推动下，这部分人纷纷希望换购更好的住房。所以，一方面来自投资者的巨大需求代表对更
多住房（尤其是公寓）的需求；另一方面来自已有住房者的需求却是追求更好的住房。哪些
方面要更好呢？对一些人来说，这意味着房子更大或者装修更好，可在我看来，大多数人想
要的是位置更好的住房—也即位于高级社区的住房。有时候，“位置，位置”意味着靠近港湾或
沙滩的郊区，但我想，如今它多指“近些，再近些”。房地产界的一大长期发展趋势是人们想
要住在靠近城中心的地 方—虽说港湾、沙滩与市中心并不一定互相排斥。
住得近些的强烈愿望，解释了新修公寓多修在CBD之内，或靠近CBD的地方。即便如此，高档
近郊社区里装修良好的房子，其供应量大体是固定的。你看出症结所在了？大批已有住房者
带着高涨的贷款额度—也即购买力—开始争夺供应量大体固定的高档近郊社区装修良好的房子
，接下来会发生什么？房屋的价格一路攀升。
确切地说，是翻了两番多。1996年6月到2003年12月间，悉尼中等住宅的价格上涨了130%，墨
☆、对住房的迷恋（3）
尔本上涨了140%，布里斯班上涨了120%。然而，值得注意的是，早在房地产热潮开始之前，
悉尼的房价就比墨尔本高40%。所以，尽管2003年12月全国中等住房平均房价是澳大利亚人均
年收入的倍，墨尔本却为倍，悉尼更是接近10倍。
然而，对于房地产繁荣期来说，事情不止于此。当然，房地产市场是出了名的时冷时热。为
什么呢？我以为，主要是因为人是群居动物。倘若我们看到其他人都在换购更好的住房，必
定会产生一种克制不住的参与冲动。我们害怕落于人后。我们看着房价飞涨，认为要是自己
再不抓紧时机，就会错失良机。这种对房价永涨不跌的期待，在一段时期之内能够自我延续
下去。可出于种种不甚明确的原因，繁荣总会到头—大多数时候是戛然而止，也有的时候比较
幸运，是缓着陆。
所以，从一个层面上来说，这次地产繁荣期代表着对低通胀低利率的一次性调整，也表明了
住房所有者对“靠近市中心”的持久偏好，而从另一个层面上来说，房价很可能会涨过头—尤其
是因为税额大幅减免的怂恿，再加贷款购买投资性房产的投机热潮。
如今房地产繁荣时期确确实实已经结束了，它留给我们什么样的结果呢？从霍华德政府2004
年10月以大幅优势再度当选执政来看，大多数人是心满意足的。还有什么能比飙升的房价更
讨投票人的欢心呢？可事实上，我们的境况并不见得有多好。很多人觉得，对于经济，他们
唯一所知的就是房地产。可房地产市场存在大量幻觉。
幻觉之一与观察角度有关。从个人的观点看来，房价在20世纪90年代末到21世纪初的飙升，
跟具体的某个人没有关系。倘若你想搬到一处更好的住房，你要借贷的款项，比前些年高得
多。对个人来说的确如此。可这个看法误导性很强。为什么房价会涨？是政府叫它涨的？还
是卑鄙的地产经纪叫它涨的？都不是。房价上涨，是所有个人协同动作的结果。面对已建成
住房相对固定的供应量，所有人都下了标。他们都有能力贷到更多款，也愿意这么做，结果
，房价就被抬起来了。
幻觉之二是政治方面的。约翰?霍华德及其部长们，随时都在提醒我们，自从他们下调了利率
，大家的日子变得有多么好。和工党政府执政时期相比，如今的抵押贷款利率的确低多了—现
在是7%左右，1989年曾高达到17%，即便在霍华德先生1996年3月上台后，也有左右。可
倘若利率下降的主要后果是让我们抬高房价—个人借款总数至少相当于从前的两倍—买房人的
境况怎么可能好得起来呢？利息17%的时候，家庭的有息还贷额平均约占可支配收入的9%。到
工党下台的1996年，这一比例降到7%，如今则将近11%。
幻觉之三其实和一个不太为人所知的经济学结论有关：我们住房的价格翻番，并不会让我们
变得更富有。不太明白？没什么，让我们仔细想想看。如我们所见，出现房地产繁荣的一大
主要原因，是20世纪90年代住房抵押贷款利息减半，于是人人都贷了更多钱去买房子。一些
新建房屋增加到现有供应量当中，还有人把原先的房子翻了新。一些初次购房者能够利用低
利率买房了，但房地产热潮的主要组成部分，是大批已有住房的业主买了别人已有的住房。
请记住，现有的住房与新增住房的比例，大致是50 : 1。
这样一来，房地产的繁荣，差不多变成了一场超级击鼓传花游戏。所有这些人都搬进了自己
觉得面积更大、修得更好或者位置更好的房子。与此同时，房价抬高了。于是，在这个搬搬
换换的过程中，住房的供应量大致没变，而房价却翻了番。那我们怎么可能变得更富裕了呢
？
假设说你一直没搬家，看着自己的房价一路上涨。你的境况变好了吗？出现变化的，主要是
你的房价，它比从前更高了。如果你打算把它卖掉，搬去一个更好的地方，我敢打赌，那地
方的房价同样上涨了。假设它的价格从前就比你现在的房子高，那么如今，两者之间的价差
更大了，你要贷的款也就更多了。
从另一个方面来说，假设你决定换个更小、更便宜的地方，那么，如你所料，交易结束时你
☆、对住房的迷恋（4）
手里能剩下些钱来（尽管你打算搬的地方肯定也涨价了）。这也就是说，如果你在击鼓传花
开始之前就拥有住房，并且现在准备搬到一个面积更小的地方，或是搬出大城市，去一个便
宜的小镇，你或许可以收获房地产繁荣带来的“好处”。
从这一点你可以看出，房地产繁荣有利于年长者，而不利于年轻人。有孩子（甚至孙子）的
住房所有者亦可据此进一步怀疑生活境况的好转。你的孩子们怎么可能负担得起如此高昂的
房价呢？没有你的帮助—他们供不起房子。假设你已经有了一套房子，但你的两三个孩子买房
都需要你的大力帮助，房价翻番对你来说有什么值得高兴的呢？
对经济学家来说，自有住房既是财富，也是消费品。这也就是说，我们需要有个住的地方，
那就是我们的房子。如果你为了获取资本收益而把房子卖掉，那你就得租房住了。但租金应
当充分反映你所租地方的价值。所以，由于卖房所得的资本收益，你的生活境况变好了，但
由于地产繁荣，使得房子租金上涨，你的境况显然比从前更坏了。故此，地产繁荣带给一部
分个人利益，却又让另一部分个人受损，整个社会的财富并没有真实的增加。
我们再从代际关系的角度来仔细看看。年轻人看着如今的房价一筹莫展，不知道自己怎么可
能买得起房子。另一方面，我们知道，婴儿潮这一代的家长，将成为第一批死后能给后代留
下大笔遗产的人—主要是得益于他们的住房价值在过去30多年里的上涨。我们还知道，拥有住
房的婴儿潮一代，由于自己拥有住房，生活过得很不错。
但婴儿潮一代的孩子们，被过高的房价赶出了房地产市场。倘若他们觉得这一切太不公平，
你大概能够理解。幸运的是，情况还不曾这么糟糕。头一条退路就是我前面已经提到过的一
点：家长慷慨的援手。当家长的都希望孩子过得好，这是人的一种强烈本能，我猜，用不了
多久，家长们就会纷纷拿出积蓄，充当子女贷款的保证人，自己也承担一部分贷款，或是采
用其他办法，帮助孩子踏上拥有住房的第一步。我们一向“乐于助人”的银行，已经在推广便
于此种安排的“产品”。倘若有祖父母跳过直系儿女，直接把钱留给没有不动产的孙儿孙女辈
，我也不会吃惊。
那么，婴儿潮一代又该怎么办呢？你经常听人说，这一代人没有存够钱，退休之后没办法再
维持他们习以为常的舒适生活方式。倘若他们不把房子值的钱拿给孩子辈“循环再利用”，而
是把城里的房子卖掉，搬到便宜的小城镇，并利用两者之间的价差贴补退休收入，那会是怎
样的情况呢？要是婴儿潮一代把自己的财富用了，会给孩子造成什么后果呢？这么说吧，不
慷慨对孩子加以援手，那就得承受经济规则的摆布。
症结有二。唯有找到愿意接手，并且出得起钱的买家，你的房子才值你以为它值的那么多钱
。实际上也就是说，房子只值它的卖价，卖得了多高，就值多少。泛泛而论地看，这一代人
是把房子卖给下一代。所以，如果下一代人负担不起上一代人预想中的房价，你猜会怎么样
？房价会跌到下一代能够承担的程度为止。所以，倘若婴儿潮一代只关心自己的问题，不对
孩子加以援手，市场力量自然会拿走他们假想中的财富，并以较低房价的形式将之转给其后
代。
切莫怀疑这个说法的真实性。事情已经发生了。房价在2003年12月达到巅峰。其后的两年，
墨尔本的房价涨幅低于3%（低于该时期5%的通货膨胀率），悉尼也跌到8%以下。在这些城市
，一旦房价涨至顶峰，立刻摇摇欲坠。悉尼的房子均价，已经跌回比其他省会城市高50%的水
平，也即房市繁荣期开始之前的状况。至于房价“缩水”期会持续多久，现在还说不准。但从
先例来看，可能会持续好几年。根据澳大利亚房地产协会（Real Estate Institute of
Australia）的数据，在20世纪80年代末地产繁荣期结束之后的两年，悉尼的中等房价跌了2
5%。
但这次繁荣期和从前历次的一大区别在于，它是由于持续太久自然结束的，而不是因为利率
猛然提高给打断的。它基本上是一次软着陆。对于房地产市场和宏观经济来说，这是个相对
而言的好消息。利息陡然提高往往会导致经济衰退。可软着陆的结果，大概会使房价低迷持
续较长时间。
房地产繁荣达致巅峰的时候，人们的注意力总是集中在“初次购房者买不起房”上面。经验丰
富的观察家知道，其实这一点反而不必担心。为什么呢？因为市场会调整的—必然如此。不管
是来快的还是慢的，用软着陆还是硬刹车，房价必然会跌到大多数买家能够承担的程度。
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