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贪婪、欺诈和无知：美国次贷危机真相
---本书简介---作为一位在美国抵押贷款业内干了14年的行家里手，作者亲身经历了这场席卷美国的危机发展的全过程——房屋滞售，价格跌落，信贷紧缩。而问题的真实情况似乎比这还要严重的多。这场危机给大众留下了太多的猜疑和揣测：它究竟是怎样发生的？未来会发展到何种程度？它给世界经济带来了怎样的影响？作者通过一个业内人的视角，为我们揭开美国次贷行业的内幕，描绘了一个行业全景和其中形形色色的人物与故事，反映了交易背后的利益勾联，揭示了造成危机的原因和真相。本书试图从行业层面找出解决危机的方法，提出了不少建设性建议。值得一提的是，本书专辟章节，探讨了次贷危机对中国的影响，对中国的决策者、金融业内人士具有借鉴价值。
导读
伟大的哲学家圣奥古斯汀在他的名著《上帝之城》一书中指出：世界上存在着两重同构的秩序："上帝之城"的秩序和"尘世之城"的秩序。人间秩序是充满邪恶和苦难的，人间秩序的完美化和拯救之途就在于"上帝之城"的秩序。
而当我看过理查德·比特纳著的这本书后，感觉到美国的次贷市场真是一个缺失"上帝之城"秩序的"地狱之城"。一个重要的原因是金融生态的混乱。作者通过一个业内人的视角，为我们揭开美国次贷行业的内幕，描绘了一个行业全景和其中形形色色的人物与故事，次贷市场的很多经纪商是骗子、流氓无赖、妓女、恶棍，他们形成了混乱的交易网，反映了交易背后的利益勾连，揭示了造成危机的原因和真相。
美国的次贷市场是一个基本上无序的市场。书中指出："如果说次级贷款行业有什么艺术性可言的话，那就是'无中生有'。当在RFC作为贷款投资方从事贷款业务的时候，我们的重点是购买那些申请资料符合贷款准则的已闭合贷款。而当贷款审批人看到这些贷款文件的时候，它们已经经过了揉、挤、推、拉的工序，被修剪成现有的模样。直到我直接和经纪商接触和往来，我才了解到创新金融是怎样的一回事。我的销售经理罗伯·雷格将此过程称之为'用鸡屎做鸡肉沙拉'。虽然无甚诗意，不过概括了这个行业的'真谛'。"
这种次贷市场运行的结果必然产生金融危机。无论是金融机构、经纪人，还是贷款人、投资者，都没有从中得到好处，国家也受到了很大的损失。这使我想起了一个叫"天堂和地狱"的故事：
一位行善的基督徙，临终后想见天堂与地狱究竟有何差异。于是天使就先带他到地狱去参观，在他们面前出现了一张很大的餐桌，桌上摆满了丰盛的佳肴。地狱的生活看起来还不错嘛。不用急，你再继续看下去。过了一会，用餐的时间到了，只见一群骨瘦如柴的饿鬼鱼贯入座。每个人手上拿着一双长十几尺的筷子。可是由于筷子实在是太长了，最后每个人都夹得到但吃不到，很是悲惨。
到了天堂，同样的情景，同样的满桌佳肴，每个人同样用一双长十几尺的长筷子。不同的是，围着餐桌吃饭的可爱的人们。他们也同用同样的筷子夹菜，不同的是，他们彼此喂对面的人吃菜，因此每个人都吃得很愉快。
从书中可以看出，美国的次贷危机显然是一个系统性错误，一个重要的原因是监管不当。正如中国人银行副行长、著名经济学家易纲所分析，从1933年到1999年的60多年间，美国实行《格拉斯-斯蒂格尔法》，这个法案是1933年大危机之后提出来的，基本的思想是分业经营、分业监管。对这个法案的本质，有人说是误读，有人说是正确的总结。1933年通过60多年后一直生效，直到1999年美国国会通过了《金融服务现代化法案》取代了它。1999年到现在还不到10年，我提出的问题是，如果《格拉斯-斯蒂格尔法》没有终止的话，会不会发生次贷危机？
对于金融市场如何建立一个"上帝之城"的秩序？宇宙中一个普遍的定律是：熵随着事物的发展和壮大而不断增长，这种熵就是一种混乱，一种不确定性。因此，万事万物存在着熵和秩序的均衡。美国次贷危机的一个重要根源在于，在金融市场发展的同时，与之相均衡的秩序的严重缺失！因此，我们在取得任何发展、进行任何创新、得到任何收益和成绩前首先要思考的是，我们是否建立了一种秩序与之对应。一般而言，在"熵"和"秩序"的均衡中，存在一种"大于等于"的规律。当熵出现时，要用同级"秩"或更高级的"秩"进行规范。否则，我们不能达到原有的监管目标。这句话对于我们每个人的成长和发展同样有效，虽然比较难懂，但很有价值。
我们知道，美国次贷危机的新增次贷贷款的时间大概是2002年到2006年这5年。次贷的余额一共也就一万亿美元，但是它对整个金融市场的冲击却非常大。
可以把次贷理解成一种市场的创新，这种创新假定房价可以持续上涨，而且假定买房的人可以不断再融资，利率又非常低。如果房价继续上涨，这个游戏就可以进行下去。
但是很多不够标准的人贷了款，同时又有很多人管理不了自己的债务。利率一变、房价一变就产生了金融风险。最大的问题就是让那些没有达到标准的人贷这些款，实际上这些人根本就不应该用借款的方式买房。我们知道在整个消费群体中不是所有的人群都适合贷款，这点要特别重视。我讲这一点并不是说我不同情穷人，我也非常同情穷人，也非常希望穷人都能有房子住，但解决穷人住房问题可以用廉租房和其他财政方式来解决，应该用财政政策或者其他的经济政策来解决。
这给我们一个什么教训呢？就是该财政做的事就应该是财政做，该补助穷人就应该是政府补助穷人，如果用一种金融的方式使不符合标准的人得到贷款，好像解决了问题又把贷款卖出去了，实际上成本是很高的。所以这又一次验证了经济学上说的"天下没有免费的午餐"，我们必须要符合市场规律。
从次贷危机的真相，从次贷危机市场的无序，我们确实应当反思西方的经济理论及其基础价值观了。效用价值论的主要观点是认为商品的价值是一种人们对商品的快乐和痛苦的衡量，是一种感觉的秩序，这种感觉的秩序没有可靠的物质基础做保障，具有很大的不确定性。正是这种不确定性使商品世界充满动荡，正是这种不确定性使人们在定价时失去了方向，正是这种不确定性，使经济中的价格经常脱离价值，出现一次又一次的以资产泡沫为特征的金融动荡，也正是这个不确定性，才是次贷危机的真正根源。由此可见，主导经济思想的价值理论在经济实践中是何等重要！这是我们在读这本书的同时，需要认真思考的问题：价值观的迷失才是真正的迷失！
所有这些都需要我们重新回归到科学的价值观上来。那么，什么是科学的价值观呢？我本人在这方面有很多的研究和探索。如果大家感兴趣的话，可以看一看本人2007年7月1日出版的《科学发展观的经济学解释》一书。该书针对现有价值理论出现的问题，提出了新的价值理论。可以说这本书为新的经济学的发展打开了突破口，为建立"上帝之城"的经济秩序找到了方法论，为效用价值论找到了物质基础。我们用三种基本要素生产，即体能劳动、知识技术和自然资源，生产出的产品仍是这三样东西：人的健美的身体、愉快的精神和丰富的知识、优美而可持续的自然环境，这也是效用价值论中的效用。这也是奥古斯汀所说的自然秩序决定的经济价值论。当我们不断地追求财富、追求GDP时，最终还是为了追求这三样东西；当我们追求生命的快乐时，归根结底也要追求这三样东西。而次贷危机中，我们过多地强调现象，强调表面的繁荣，而支撑经济可持续增长的人们健康的身体、愉快的精神和丰富的知识、自然资源在减少，危机的发生也只是迟早的事了。
要声明一点的是，我并不是在这里推销这本书，因为它的销量早就超出我的意料突破了50万册。上海市、山东省、江苏省、河南省把这些理论用于经济金融实践，取得了卓有成效的成绩。2004年10月，我在上海证券报理论版发表了《为经济可持续发展营造良好的金融生态》一文，受到了社会各界的高度重视，美国《华尔街邮报》当天全文刊发了此文，全世界各国政府网站都纷纷刊登了这篇文章。
本书是金融生态恶化方面的一个十分典型的反面教材。2004年初，在中国人民银行行长周小川的倡导下，中国金融界从上到下开展了一场金融生态的大讨论。在后来的几年中，金融生态理论变成各种政策文件和实践行动，运用于中国的金融工作中，对中国的金融发展和金融稳定发挥了十分巨大的作用和积极的影响。这反映了周小川行长的远见卓识和高超的经济智慧。这一重要的实践正是从生态的高度，建立了一种高级秩序，有效地规范了金融中的"熵增"。从自然秩序中建立起来的生态秩序，是"秩序与熵增的大于等于法则的典型案例，可以实现金融生态秩序和熵增的长期均衡。
金融生态是指金融生态特征和规律的抽象，本质反映金融内外部各要素之间相互依赖、相互作用的有机的价值关系。本书中所反映的信用恶化、监管失败、市场混乱、机制失调、信息不对称、道德风险等一系列问题，正是金融生态恶化的活生生的表现。而这正是我们要认真学习这本书的重要原因。从美国次贷危机来看，中国很有必要进一步地推进金融生态建设，为中国金融业的长治久安提供良好的生态环境。
本书在最后谈到了次贷危机对中国的影响。如果由于次贷危机导致美国严重经济衰退，将会有什么事情发生？认为次贷的影响无关紧要显然是愚蠢的想法。美国需要依靠中国，因为身为美国的债权人之一，中国购买了大量的美国国债。反过来，中国的经济繁荣也受惠于向美国大量出口。虽然中国已经在开始寻找美元储备的替代选择，但其他金融工具尚不能被证明有同样的吸引力。中国也认识到如果抛售这些资产或者不再追加购买，由此产生的巨大冲击波将席卷全球。一旦美国经济严重衰退，中国经济有可能将承受适度甚至更严重的金融影响。
可以肯定地说，金融生态理论和实践是科学发展观在中国金融工作中的重要运用之一。它已经或正在使中国避免任何次贷危机式的金融危机，将来也必将发挥更加深远、更加广泛的作用，并成为全世界金融管理的典范。为保持中国经济又好又快的发展，中国需要做很多事。最为重要的是建立一种更好的经济金融秩序，这种秩序能从根本上克服任何外来瘟疫的蔓延。这需要高超的政治和经济智慧，需要从基础价值观、从经济理论、从经济制度、从金融监管制度，建立一个科学发展的体系。
序言字体 [大 中 小] 一年前，我从未想过我需要对次级借贷这个行业写上点什么。我知道这个行业不太妥当，但是，次贷危机在2007年的现实演绎似乎还是超出了人们的想象。次级借贷业务停顿中止，坏消息一日更甚一日。房屋滞销，价格跌落，信贷紧缩。而且我相信，这些问题的真实情况仍然不为人知。留给大众的只是揣测和猜想：这场危机究竟会发展到何种严重的程度。
作为一个在抵押贷款行业干了14年的熟手--其中有5年是达拉斯一家次级借贷公司的合伙人--次贷灾难慢慢席卷，而我身处第一线。与诸如Countrywide、华盛顿共同基金之类的大家伙相比，我的公司只是一个小玩家。在巅峰时期，我们的次级抵押贷款的年增长额接近2.5亿美元--这不是一个小数目，但相对大规模机构所融出贷款而言，也只是九牛一毛。
不过，小规模贷款公司的身份为我观察这场危机提供了一个独特的视角。我每天的工作就是和抵押贷款经纪商以及国内最大型的抵押贷款证券公司打交道。因为次贷行业内的所有工作我都做过，所以，我对这个行业有全面的认识和了解。
虽然这本书是基于我作为贷款人的经历，但是，它也反映了整个次贷行业的运行机制。我写作此书的准备工作之一就是和很多同事、同行交谈，他们中的很多人或在次级抵押贷款公司工作过，或打理过次级抵押贷款公司，或曾开办过这类公司。通过和他们的交流，我想要确认的是，他们的业务操作就是次贷的一般性业务，和我的工作相差无几。我用文字描绘了这个不稳定的行业，对这本书来说，这些同仁们的见解和反馈是无价之物。
这是我第二次回顾这本书。在着手写书的时候，我就明白我们正面对着一件有历史意义的事件。我并不清楚自己想法的正确程度有多高。当我在2007年8月动笔的时候，我感到全美将经历现代史上最严重的商业危机。之所以这么说，原因有三：第一，大部分商业危机都是由食物链顶端的少数领导者行为不当引起的，但是，目前危机的祸源却是覆盖整个行业的系统性问题。没有单一的人或者个体能够承担主要的责任。第二，65%的美国人拥有住房，其他商业危机不会对这么多的人造成大范围的冲击。第三，一旦房地产市场停止现在的自由落体运动，核算一下来自房屋产权价值的跌落和抵押支持证券市场持续的亏损，最后的损失将以万亿计算，是的，上万亿。
我开始写这本书时所持的观点是，作为近距离亲历这次危机的局内人应该出来讲述其间的故事。不过，我很快意识到，这并不构成写作此书的充分理由。对我而言，远不止于此。
我的职业生涯大部分是在抵押贷款行业度过，总体上，我认为自己是行业的一分子。我希望抵押贷款行业能找到自己的道德罗盘，回归到用理智贷款融资的状态。但是，没有重大的变革，这种情况是不可能发生的。本书是从局内人视角分析行业的不当行径，而第七章的重点就是解决之道。最终，这成为了我写作的动机。
在约翰·威利父子出版公司涉入之前，丹·麦克金在《新闻周刊》上写了一篇关于这本书的评论文章。不管我喜欢与否，动笔之后，我俨然已经成为次贷行业的形象代言人，所以，我知道可能会出现一些负面反馈。稍作联想，我成了罪人。看着几百条加注下划线的评论，上面写着众多建议--包括监禁和枪决。如果我说对这些感到无所谓，那是在骗人。如果你的成长历程让你坚信应该行为端正，如果你每天都在努力这么做，那么你是不可能不受这些评论影响的。
让我把话再说得清楚点。我并不是在寻找同情或者求得认可。我想说的是，在我作为次级贷款商的5年时间里，我公司的平均违约率不超过3%。比较一下这个数字和现在20%左右的次贷违约率，这说明我的公司有效地做到了让借款人担负力所能及的贷款。在我看来，这是判断贷款机构是否良性运转的唯一标准。
此外，有一件事是很清楚的。我们带着好心善意经营业务，我们相信次级贷款行业必须要提供积极、正面的服务，但即便是我们这样的人也发现，在危机爆发前的几年时间里，要有效地管理风险，并在市场中一直保持竞争力，其难度日益在增大。当这一切成为现实的时候，就会判断失误，错误百出。可以肯定的一点是，这个行业从不缺乏失败的教训。
虽然这本书是关于次级贷款行业的，但是我认为，大部分人不知道抵押贷款危机其实并不是孤立于次贷危机的。其他类型的产品供应早已铸成大错，其中包括向信用良好的借款人供应的贷款产品。这些产品只是需要再长一点的时间才会在违约报告中露出面目。我在第七章更多地对此做了讨论。
虽然本书记录了我公司的发展历史，但本书--一名次级贷款人的自白并不只是关乎一个人、一家公司或者是借贷行业某一领域的。它关注的是，抵押贷款行业如何集体性地失去目标、迷失方向，如何引爆了这场美国现代史上最严重的信用危机。
拐点字体 [大 中 小] 回首往事，开办一家次级借贷机构的想法带有一股子疯狂。之所以这么说并不是因为6年后这个行业破产了。当我们在2000年9月成立凯尔纳抵押贷款投资公司的时候，我才意识到，对于判断信用不良的借款人这件事，我真的是一无所知。在初入这个行业的前半年时间里，我觉得自己毫无资格负责一家次级贷款公司，正如我无力驾驶一艘航天飞机。
在银行抵押贷款业摸爬滚打的7年为我打下了坚实的业务基础，但是，对通用电气资本（GE Capital）这种级别的公司来说，我所受的学校教育在很大程度上还是很保守。当我初次接触次级借贷业务的时候，这类业务的高风险天性让我认为，这个行当最适合那些头脑不济或大脑受损的人。把钱借给没啥信用的人，这听上去就是一个可怕的想法。而到我亲自品尝了其中的滋味以后，我的想法才有所改变。
1999年，我在美国通用汽车金融服务公司（GMAC）的RFC① 担任业务代表，这份工作将我引入到相对狭小的细分贷款领域--次级贷款。作为全美最大规模的非机构抵押担保贷款证券商，RFC购买那些不符合房利美（Fannie Mae，全称为联邦国民抵押贷款协会）和房地美（Freddie Mac，全称为联邦住房抵押贷款公司）的贷款业务指导准则的贷款。当大部分贷款产品都转向信用良好的借款者时，RFC则开始在次级贷款领域声名鹊起。不久之后，我就认识到，购买高风险抵押贷款这件事还是很有戏的。
我开始这份工作的几个月之后，次级抵押贷款行业就发生了第一次业内危机，结果是，这类特别的贷款公司中有大部分都被迫宣告破产。尘埃落定之后，RFC成为为数不多的幸存者之一，机会也由此而生。我的薪水和我创造的收入直接成正比，在我们进行证券化的贷款中，次级贷款创造的利润比其他类贷款产生的利润要高出3~5倍。所以，虽然RFC给了我7种不同产品供出售--从巨额抵押贷款① 到房屋净值贷款② --但是，我对大多数贷款弃之不取，而偏爱次级抵押贷款。
当RFC要求我们全力推进产品销售时，我找不到任何逻辑上的理由去出售那些钱少又毫无竞争力的产品。我觉得，成功的最佳途径就是利用RFC在次贷市场中的行业地位。
也就是在这一年，我遇到了肯·奥曼，他负责第一联合抵押公司（First Consolidated Mortgage Company）的二级市场及相关的运营，是我最优质的客户。只用了几个月，我就发现，相比我们大多数人，肯对这个行业有更深刻的认识。他审核买卖交易，掂量借款人的斤两，然后立马能断定这笔贷款的风险收益是否划算。让我印象最深的是，无论贷款是否签批，他的直觉通常都非常精准。
因为他对自己的工作不太满意，而我们又很快地找到了共识，因此，我伺机切入，拉他入伙，成立我们自己的公司。我之前说过，我的资历尚且无法主持一家次级贷款公司，这并非妄自菲薄。在RFC的18个月让我迈入了这个行业的门槛，但还不足以令我应对将要面临的挑战。
在RFC，我购买已经闭合的抵押贷款。而凯尔纳抵押公司的目标是成为一家贷款批发商。我们瞄准的是那些抵押贷款经纪商、独立代理机构，他们在打包高风险贷款的时候需要援手。这种业务要求的判断理解力在我为RFC工作时根本用不着。因为我们要查看的对象全都是硬骨头买卖，我们面临的挑战是要判断出一笔业务的风险是否适宜，一些不应得到融资。因此，我盼着自己也能近朱者赤，具备一些肯的直觉禀赋。
如果你整天都在寻找"刀口"上的业务（风险业务），你很容易迷失，忘记良好的信用风险究竟是什么。幸运的是，肯让我懂得了评估一项贷款的关键所在，首先得问两个基本问题：
问题1--借款人能否支付每月的按揭贷款？
问题2--发放贷款能否改善借款人的现状？
肯告诉我，如果你的两个回答均为"能"，那么，这一笔次级贷款就值得去做。一开始，我认为肯是在开玩笑。
"这就行了？"我问他。"你在次级贷款行业待了10年，你的秘籍就是问借款人能否支付每月的按揭贷款，看他们是否越过越好？"
这些问题虽然很简单，但是，我很快就发现了它们的真正价值。做一名次级贷款人意味着你在一个灰色的世界里生活。大部分的业务信息都不透明，如果我们纠缠于琐碎细节，那我们会整天质疑前期的决定。当然，我们有一定的指导准则，但是有很多产品需要我们具体情况具体处理。这表示，要想存活下去，周全可靠的判断、承担风险的主观意愿以及对直觉的自信力非常关键。在RFC的18个月时间里，我目睹几家贷款公司破产，原因就在于他们并不具备这些特质。
走运的是，我们的公司很快就步入飞速发展。我们一共有三位合伙人，在肯和另一位合伙人迈克·埃利奥特（他也曾在第一联合抵押公司工作）的帮助下，我弄清楚了次贷业务错综复杂的方方面面。我个人在实际工作中就依据上述两个问题进行贷款核查。当我怀疑一笔贷款的合理性时，我就拿这两个问题做试金石。从最低限度来看，肯定的回答可以规避道德风险，并让我夜夜安睡，因为我明白我们的决定是正确无误的。
良好的贷款行为变质字体 [大 中 小] 变化发生的确切时间，我不清楚。但是，在我们公司成立几年后，这个行业开始有所变化。新的次级贷款公司持续涌入市场的同时，华尔街对次级贷款的胃口也越来越大。激烈的竞争和火暴的房地产市场催生了风险更高的贷款产品。作为锚定抵押经纪商的贷款机构，我们的目标是复制竞争性产品。如果不紧跟行业领先者，我们会被迅速地甩到后面。但是，这样的行为产生了一个更大的问题。之前约束我们思想的基本原则慢慢妥协、折中。随着时间推移，对前述问题回答"能"愈发的艰难。
对我来说，这个拐点出现在2005年6月。一直到这个时候为止，我依然认为我们在为借款者提供有价值的服务。尽管这个行业已经有些失常，但我还是试图坚信，如果为借款者提供贷款，他们还贷的可能性大于违约的可能性。违反这一基本原则便打破了原有的均衡。
直到我们为约翰尼·卡特提供贷款，我才认识到我们的业务，确切地说是整个行业，已经迷蒙了双眼。曾经为信用欠佳者提供贷款帮助的次级抵押贷款业，更应发挥的正面效应已不复存在。约翰尼·卡特就是我的警钟。
约翰尼·卡特是南卡罗来纳州乡村的新好男人，他和妻子帕蒂想要实现一个小小的美国梦，他们看中一处面积1 800平方英尺、刚刚竣工的新房。他们找了一个抵押经纪商申请贷款，这家经纪商过去一直为他们忙活融资贷款。
虽然我们是第一次考虑这笔贷款，但在此之前，卡特夫妇已经一路被拒。两家贷款公司都把他拒之门外，原因均为信用太差。在第二次被拒之后，经纪商建议他们先为首付存点钱，改善一下信用记录，然后再想办法。他们的信用状况从未好转过，不过，在积蓄了三年之后，他们有足够的钱支付5%的首付了。
然而，卡特夫妇属于高度次贷级别--几乎没有什么信用。信用报告显示，他们打理家庭收支几乎是随心所欲，毫无章法可言。从500多分的信用评分就能看出，支付账单从来不是他们优先考虑的事。
和很多次级借款人一样，他们的问题并不仅限于此。约翰尼在一个加油站工作，帕蒂则是一名收银员，两人收入拮据。他们月总收入里有一半多要用来还贷。在过去三年时间里，如果不是帕蒂的姐姐让他们住在她家，他们无法存下一分钱。
好命的是，卡特夫妇还有两项资本。首先，他们有5 000美元可以支付首付款。在一个大部分的借款人口袋空空而只想得到贷款的时期，能支付首付款的人是很少的。借款人的首付越多，在谈及过去的信用问题时，就会得到贷款人越多的体贴和宽容。其次，之前，次级贷款行业的产品供应就已经越来越激进，现在亦然如此。如果这笔贷款申请在三年前递送到我们这里，我们会拒绝。信用记录不良、大额待偿债务账户① 和普通水平的收入，这一切意味着贷款风险非常大。
但2005年，次贷行业对卡特夫妇的看法已经不同了。因为有更宽松的贷款审批标准，他们的情况被认为是可以接受的风险。房屋购买由房地产商会支付所有贷款闭合成本。卡特夫妇带了一张4 750美元的银行本票，足以支付首付款。三年的持之以恒和幸运时机的契合终于得到回报。约翰尼和帕蒂实现了自己的家居业主梦。但他们没有想到，这一切很快就会变成一场噩梦。
目击崩溃字体 [大 中 小] 搬进新居后不久，帕蒂因病住了几天医院。由于两周没能返工，她丢掉了工作。帕蒂的收入占家庭收入的40%，因此，他们的收入状况开始出现预警。后来，帕蒂找到了另外一份工作，但是，他们已经在此过程中失去了6周的收入。
他们最大的问题是没有医疗保险。由于没有医疗保险，约翰尼得用自己为数不多的收入支付医药费，但也是杯水车薪。丧失的收入和医疗支出意味着他们得从其他地方挪钱，那就是准备还抵押贷款的钱。很快，他们发现欠钱的时间达到了90天，但丝毫看不到缓解的迹象。
事实证明，并不是只有他们遇到这种困境。从我们这里购买抵押贷款的投资机构会签发一个回购要求。因为卡特夫妇未履行首次还贷，因此，按照协议，我们得回购这笔贷款。有时，我们会通过协商解决问题，或在要赔偿前进行回购。但这一次，这些方法都不适用。当一个借款人连续三个月一分钱都没还的时候，贷款就会直接回到我们这儿。麻烦的是，卡特夫妇的贷款并不是我们被要求赎回的唯一一笔贷款。虽然贷款回购要求通常是一阵儿一阵儿的，但是近来，回购要求来势汹汹。我们可能陷入高成本的持久战，具体情况就看约翰尼的合作程度了。
一旦我们赎回贷款，我会和借款人讨论处理方案。在听完约翰尼的叙述之后，我不禁为他们感到难过。他们要支付25 000美元的医药费，而帕蒂新工作的收入又比以前低。没有人想要依赖融资，但是他们的情况太糟糕了。这夫妻俩需要一个奇迹，没有神灵护佑，他们将失去自己的房子。剩下来唯一可做的就是决定事情如何了结。
"约翰尼，对你的处境，我很难过。"我开口说，"虽然情况不妙，但我们还得聊聊下一步该怎么做。你的抵押贷款还款目前已经拖延90天了，就是说，你已经欠了2 800美元。而下一笔还款是在一周之后。你考虑一下，还有什么可能的办法可以补上这些钱。"我问他。
"先生，我希望我可以，但是现在，我一点辙都没了。"他说。
就这种情况而言，有三种解决方式。第一种方式是，如果他们拖欠债务120天，那我们就会强制取消房屋抵押赎回权①。这一过程通常需要3~4个月。第二种方式是，卡特夫妇填写文件、申请破产保护。因为他们对此局面已无回天之力，所以，贷款回购顶多是被延后一些时日，还是避无可避。不过，卡特夫妇没钱请破产律师，所以这个法子也不可行。最后，卡特夫妇可以同意签订替代合同②，将房屋产权签转给我们。这是最容易的解决方法，但是大部分借款人都会拒绝这种方式，因为这要求他们立即搬出去。
约翰尼的坦诚和正直打动了我。他很真诚地想要解决这个问题，但是他实在无能为力。他没有直说，但我感到他想要找到一条出路。如果我估计得没错，他可能准备把房子还给我们。
"约翰尼，如果你同意签这份替代合同，我可以为你做两件事。第一，我不会在你的信用报告上记录这件事，因此，没有人知道你放弃了房屋。第二，我可以让你一直住到下个月底，这样你可以有时间找新的住处。"我说。
考虑到约翰尼的选择有限，替代合同是个不错的方案。他可以走出困境并将损失降低至最小，只是损失首付款而已。仔细思量了一个晚上后，约翰尼第二天给我打电话，表示同意这个方案。虽然还是很伤心，但看上去，他基本解脱了。面对一个绝境，我们为他找到了一个出口，他决定采纳。毫无疑问，他是一个特例。处于这种情况的大部分借款人都会采取相反的措施。他们会尽一切可能避免失去房子，而这种做法只会把他们推向被驱赶的境地。
如果进行回购，我们会被套进9万美元，因此，看起来我们避过了一劫。如果卡特申请破产，那我们要等上几个月才拿得到钱，说不定要好几年。而我们刚刚在北卡罗来纳州收回一套房子抵押权，借款人拖了两年时间才搬出房子。如果一个人熟知这套流程，那他可以设法为自己省下很多时间。
我讨厌这份工作的这个环节。一家贷款公司应该是要让人们居者有其屋，而不是把他们撵走。我只能告诉自己，这种情况很合理，只是工作的一部分，每个次级贷款公司都会有这种经历。要是能更好地说服自己就好了。
到底哪里出了错字体 [大 中 小] 第二天，我开始复查卡特家的文件。处理很多恶化贷款的时候，我们要进行彻底的检查，要找出问题所在。问题可能是因为我们出了错，或者是源于抵押贷款经纪商的疏忽。无论什么原因都好，明白贷款的违约原因非常重要。一边仔细查看着文件中的收入和信用文件，我一边疑惑，这笔贷款当初是怎么得到审批的。情况是这样的：
? 借款人月度总收入是2 800美元。
? 在每月还贷之后，借款人这个月只剩下700美元。而这些钱必须要支付他们的所有开销，吃的穿的，等等。
? 在结清房屋购买费用后，他们的账户里还余下250美元。他们没有积蓄，没有退休养老账户，他们靠每月的工资过日子。
? 他们的信用记录很差。除了西尔斯，他们没有任何偿付债权人的历史记录。在贷款被批准的时候，他们还拖欠着债务。信用报告的其余部分全是过去债务账户和注销账户的记录。
? 过去一年，他们没有任何租金支付证明，因为他们和帕蒂的姐姐住在一起。我们不清楚他们是否租过房。
? 在过去三年时间里，他们两人同时失业的时间超过了9个月。他们都曾经长时间地失过业。
看完所有材料，我想，一定有人出了错。除了房屋价值还不错之外，这笔贷款毫无价值保障。信用状况一塌糊涂，收入微薄，工作时有时无，没有租房史，也没有储蓄可以维持生活。把这些情况凑到一块，收回房屋抵押权是必然的结果了。闭合贷款的时候，我们的脑子究竟在想些什么鬼东西？
我查看了投资者指导文件里的字字句句，想要找出错误所在。结果让我大吃一惊。我们没有环节出错。我们的贷款审批人批准了这笔贷款，然后，我们对这笔交易提供融资，投资机构从我们这里购买贷款，因为这些贷款符合他们的指导要求。贷款不存在任何人为操控或欺诈嫌疑，从收入证明到资产评估，所有步骤都很到位。
我很恼火，但又不知道要归咎到谁的头上。我们为有近似背景的借款人打包贷款已经一年多了。事实上，首付5%的贷款只是我们向经纪商推销的一种细分类产品。这是我第一次看到这类产品出现这种极端状况，从风险的角度，这是根本没道理的事。
在过去，我们处理过一些特别棘手的交易。其中一些甚至让我焦头烂额，怀疑自己出了错。而就卡特夫妇这笔贷款而言，不存在任何有疑问的地方。这笔贷款对所有人来说都没有价值可言--他们自己、我的公司或是投资机构。卡特夫妇遇上了一次严重的抛锚，对他们来说，任何的风吹草动都会酿成灾难。没有储蓄，也没有任何可以傍身之物，他们没有任何出错的机会。
尽管情况复杂，不过，次级贷款仍然可以回归到那两个基本的问题。有时，我们不得不相信一个借款人能够定期还贷。批准贷款的决定应该有凭有据，借款人某些方面的资料要能为贷款发放提供理由。确认贷款决定并不需要太多事实--收入、信用、现金持有量--但一定得有一些依据。而最终看来，卡特夫妇一无所有。这笔贷款案例的启示是，这个行业已经是剑走偏锋。
急流勇退字体 [大 中 小] 如果卡特夫妇只是我的叫醒铃，那几个月之后敲响的就是最后的警钟。我们的盈利大跌，而就在这一周，我的房子--通过次贷业务挣钱买下的定制住宅--着火了。现在看来，我认为这远远不只是一次巧合。很难说这两者之间有什么联系，但是，消防队的救火行动让我意识到我该知足了。一个朋友曾告诉我，在我们最需要清醒的时候，生命中的灾难通常会让我们醍醐灌顶。不管是因为命运安排，还是由于工作强度太大，总之，这件事让我觉得我需要有所改变。是离开的时候了。
回顾这些事情，我发觉自己是多么的幸运，火灾中无人受伤。火灾在夜幕初降时从车库开始，这时所有人都在家，还未入睡。因为我们在火灾发生后迅速地报了火警，因此，消防队能够快速将其扑灭，而不至于酿成大祸。
与此同时，我也很幸运自己能遇到这些出色的工作伙伴。在经营凯尔纳的5年时间里，我们之间是令人向往的和谐伙伴关系。我不必告诉他们我准备离开，他们已经看出来了。他们以公道的价格买下我所有的股份，而我有点约翰尼·卡特的感受。当我陷入困境、难以自拔的时候，他们为我找到了我一直找寻的出路。正如其他的次级贷款公司一样，肯和迈克希望行业秩序最终能得到恢复。但是结果证明，情况只能是越来越恶化。
朋友们都说，我在次贷危机前的离开决定非常有远见。虽然可以说我有深谋远虑，能够预见危机的爆发，但是，我离开的动力是来自恐惧--害怕失去所建立的一切。现在再作反思，我认为我的离开夹杂着运气和自卫的本能，可能还有一点神的庇护。
事态的发展字体 [大 中 小] 我写这本书有两个原因。第一，如果你没有完全脱离这个行业，那么，在过去的一年时间里，你总会读到一些关于次贷行业的东西。即便所有媒体都在长篇累牍地报道，也还是有一些更深入的故事有待被挖掘。我的目的就是揭开次级抵押贷款行业的帘幕，以局内人的视角来展现这个行业的全貌。这一角度将表明，这一细分贷款业务的建立基础是有缺陷的。
次级贷款行业的命运转承是多种不当因素错综交织的结果。弄清该行业参与者的动机，以及他们的互动机制，是讲述这个故事的关键所在。经纪商创造这些贷款，贷款公司提供这些贷款，投资机构将这些贷款打包成抵押证券，评极机构对这些证券评级。通过梳理这个过程，我们就能充分了解到这一过程会如何出错，又会在哪些地方出错。仔细检查每一处细节，我们会发现整个行业从头至尾的一切问题，这些问题说轻些是做得不到位，说重点就是玩忽职守。检查的结果同样说明，目前房地产市场所面临的问题比大部分人认识到的情况要严峻得多。
形形色色的人和各式各样的公司在次贷行业中打拼，本书都将进行相关的讨论。正如你所能想象到的，很多故事并不带有正面的色彩。在可能的时候，故事会用真名实姓，但在大多数的情况下，我会用虚构的名字。
写作此书的第二个原因是想要找到解决的办法。尽管次级贷款存在着很多严重的负面问题，但是，如果运用得当，次级贷款对信用不佳的借款者来说还是非常有价值的东西。不幸的是，行业的贪婪令几十万借款人陷入失去房屋的危险之中。只有理解了每个问题的根源，才能找到有效的解决之法。适时、适地、适当地提出问题，鱼与熊掌方有兼得的可能--既可以很好地保护消费者，又不用降低信用市场的流动性。
抵押贷款业迫切地需要修复。投资人对所有非机构抵押支持证券① 没有兴趣，这导致信用市场的流动性大幅萎缩。目前信用产品的供应退回到了15~20年前。直到投资机构相信危机已经触底，引发崩溃的问题已经得到充分的披露，借款人才不会因为信用产品减少造成的融资难而苦闷不堪。从贷款创造到证券化过程结束，如果我们不能恢复对每个贷款环节的信心，这场危机会愈演愈烈，房地产市场和整个经济体都会遭遇浩劫。
次级贷款业字体 [大 中 小] 即使抵押违约数量在不断地刷新纪录高点，但是绝大部分--至少有80%--次级借款人都在按时还贷。虽然整体的违约数量越来越高这一事实不可否认，但80%的借款人还贷比例说明，把钱借给信用不良的借款人并不是完全错误的行为。我们现在面临的是更深层次的问题，即深入地了解这个行业的运作机制。
次级贷款的"枪手"业务
如果你在次级贷款行业干的时间足够长，你就会遇到三教九流不同人等--脱衣舞女/舞男、囚犯、皮条客、暴徒和其他正派的社会公民。
我没骗你。这些人都不是我们的常客。但如果一个借款人过去的经历复杂--因此出现了信用方面的问题--曾经失业，或是收入来源不明，那他最终通常都会找上次级贷款公司。
因为我们是一家批发型抵押贷款公司，所以，借款人要通过经纪商找到我们。经纪商会跟我们解释为什么借款人目前的困境不是他们自己的责任，而且经纪商总归能找到一定的理由说明值得向借款人提供贷款。听着这些话就像是在做一个有趣的说服艺术的研究。千篇一律的场景是，经纪商似乎都会用这四个字来作为开场白--"有个客户……"
当安吉洛（他是我们一位经纪商，来自南得克萨斯）和肯谈论一笔可能的贷款时，关键就在于剔除他说的废话，把事实抓住。
"嘿，肯。我是安吉洛。和你说点事行吗？"
