? 蒂姆·布克在南达拉斯买了一套房子。问题在于，当布克先生签署过户文件的时候，他其实被派驻在中东的一艘海军舰艇上。他的叔叔是生成这笔贷款的经纪商，拿布克先生当虚假买家--这就是说，他从未想要住这套房子，或者偿付任何还款。布克先生的叔叔另外找了一个人签下了所有的过户文件。我们的损失是13 000美元。
? 2001年，我们为托马斯·阿诺德签了一笔贷款，这人同样也是个假买家。这笔贷款完全是伪造的。我们收到的评估报告是针对另一套完全不同的房产。托马斯·阿诺德的收入证明和银行对账单都被改动过。经纪商、买方、评估方和房地产公司一起串谋进行这次欺诈。贷款是在我们公司开张后6个月闭合的，那时我们的质量控制程序不严格，有漏洞。这真的是一次代价不菲的教训。我们的损失是10万美元。
? 2003年，我们公司售出了自己名下的一套房产，这是由当地经纪商科特·戴维斯撮合成的一笔交易。购房的夫妻俩声称他们从未签署过任何贷款文件，有人伪造了他们的签名。虽然我们认为戴维斯先生是嫌疑人，但是审判刚要开始的时候，他过世了。构建的这笔贷款要求我们进行二次抵押。当华盛顿共同基金取消这笔贷款的赎回权之后，我们也丧失了对房产的留置权。我们的损失是9万美元。
这些经纪商对他们所作所为的后果漠不关心。只要对他们的计划有利，他们就会无所不用其极。虽然其中一些是有组织的犯罪，但大多数都还是小伎俩，对贷款公司依次如法炮制，不断地寻找他们的下一个目标。
这些经纪商干的都是伪造交易的事，所以，他们中的大部分会和贷款公司保持距离。不过，有一次，我真还碰上了这样的事。当时，我们的公司成立伊始，我联系了克利夫兰市里规模最大的抵押贷款公司中的一家。我和路塞建立起一定的业务关系之后--此君自称负责一营业分支--我飞到克利夫兰市，希望能加深这种业务联系。此行至今仍是我抵押贷款经历中的最稀奇古怪的一次。
我将自己置于何种境地？
我在克利夫兰市下机后，杰夫来接我，他自我介绍说是负责销售的副总裁。他看上去似乎还不够法定饮酒年龄。对他年纪轻轻就带领着整个销售团队，我感到非常惊讶。
开车去他们公司的路上，我发现他的工作经历是从抵押贷款业起步。他告诉我，现在这份工作是他第一次接触销售业务，在此之前，他在他叔叔的加油站上班。昨天，他还在给汽车加油；今天，他就统领了一队销售人马。他学东西可能上手极快。我是谁呀，有何资格做此评判？
我们到了办公室，和所有人一起去隔壁的餐馆吃饭。我身高1.93米，体重104公斤，很少有人的块头能让我产生压迫感，但是这次就让我碰到一个。路塞起身欢迎我，我发现，他和我一般高，但至少比我重20公斤。再加上他留着浓密的胡子，穿着法兰绒衬衣，看上去就像加强型的灰熊亚当斯①。
和他们一起吃饭的时候，我坐在他们业务代表苏姗妮的对面。聊了几分钟之后，我很自然地注意到她的结婚钻戒是一颗巨大的单晶钻石，足有9克拉。我好奇心顿起，问她："苏姗妮，你先生是做哪一行的？"跟演戏似的，听到我们谈话的5个人都开始爆笑起来。
苏姗妮回答说："说实话，你还是别问这个问题了，这会让你延年益寿。"先不想抵押贷款的事，她是在说更长寿之类的话？我逐渐清醒地认识到，她可不是在说笑。然后，我脑子里开始浮满这样的画面：我穿着灌满水泥的鞋子，沉到凯霍加河①底。也许还是转换话题为妙。
我们离开餐馆，走进公司所在的大厦，路塞领我去他的办公室--位于写字楼套间后面。我们到了那里，办公室门的大小吓了我一跳。门是由一整块厚重的钢设计而成，看上去就像是拱顶前部的一部分。路塞看到我的目光落在门上，说："噢，你喜欢这道门，是吗？我从一家倒闭的旧银行那里搞到它的，它最厉害的地方就是，如果没有火箭炮，没人能进得去。"
火箭炮？一家经纪商干吗需要一道可以用来保卫诺克斯堡②的门？没错，我们是和钱打交道的行业，但我们又不是在印钞票，或者是到处都放着钱。环视办公室四周，除了墙上挂的那些真称得上奇形怪状的刀具收藏之外，似乎也没什么很值钱的东西。那些刀具中有一把看上去像电影《沉默的羔羊》中的凶器。
"刀具藏品很酷啊，路塞，你从哪儿弄到这些东西的？"
"哦，你喜欢？我喜欢用那一把（看上去像《沉默的羔羊》中的那把）练习飞刀。"
我转过身，刚好看到他从挂在墙上的刀鞘里拨出来那把刀，朝着办公室一角用力一掷。砰的一声巨响，刀插入一块木板中间。
"我的妈啊！！"我忍不住叫道。
路塞大笑，笑得都快尿裤子了。笑毕，他说："不好意思，里奇（理查德的昵称），我就是忍不住手痒。"我惊魂稍定之后，突然想到，他可能之前就一直这么玩刀了。
参观了工作场所之后，我感觉，他们的广告似乎很是物有所值。电话不时地响起，这表示信贷员们一直都在忙碌不停。他们向我提交贷款资格审批申请，但是我却吃惊地发现，他们对业务的了解非常少。转念一想，他们销售的头儿也就20岁，可能都不知道抵押贷款几个字怎么写，我干吗这么大惊小怪？这个团队给人的印象可不咋的。
吃晚饭的时候，路塞决定再向我投一枚炸弹。"你看上去人不错，你最终会发现事情真相的，所以最好还是由我来告诉你。"他说，"大概8年前，之前的一个合伙人陷害我，我为此在联邦监狱蹲了几年大牢。"
他告诉我他的经历--他差点杀了那个世上最卑鄙无耻的家伙；之后，面对自己的死亡，体会到其中的意义；现在，则把每一天过得圆满而充实。这些并没有涵盖他所有的经历，而我还愣在那里，想着他的入狱经历。
我毕业于相对保守的常青藤大学，曾在GE和GM工作，我习惯于以可靠的方式做生意。而这从不包括玩收藏刀具--重刑犯的飞刀--或者是在刀枪不入的钢门后面工作。杰克·韦尔奇和所谓的六西格玛似乎存在于另一个世界。
饭后，我们回他的办公室去找一份文件，我们刚一进门，找他的电话就来了。
"我是路塞。别急，吉娜，冷静点。告诉我怎么了？什么时候的事？好吧，我来处理。"他挂了电话，开始拨另一个号码。
仿佛被施了魔法一样，路塞变成了另一个人，这个虎背熊腰的男人开始用一种非常柔顺、温和的口气说话。"哦，晚上好，太太，我很抱歉这么晚了还打电话。是的，我是路塞，法官阁下还没就寝吧？"
法官阁下？他是在晚上10点半给一位法官家里打电话吗？这应该是一件有趣的事。
当法官在那头接起电话，路塞开口说："晚上好，先生。真是很抱歉打搅您。"然后他花了一分钟告诉法官，他有几个朋友发生了一些误会。路塞说，一个男子进了看守所，其实只是因为一般的家庭纠纷。妻子在极度脆弱之下报了警，现在才发现，自己犯了一个大错误。路塞专心致志地听法官说话的时候，一声不响，静默了好长一段时间。他最后说："谢谢您的帮助，先生，也祝您晚安。"
路塞挂了电话，对我说："好了，幸好法官还没睡，否则那个笨蛋可能得在里面待上一整晚。一两个小时后他就能出来了。"
把这一切都抛诸脑后吧--那个顶着销售副总裁头衔的毛头小伙子、飞刀、严丝合缝的钢门、业务代表（上帝才知道她嫁给了谁）戴的9克拉钻戒，现在才是我一天见闻的亮点之亮点。我刚刚目睹一个蹲过监狱的家伙给一个法官打电话，帮另一个家伙免除牢狱之灾，而且明显是成功地搞定了。我的不良档案加在一起也就是两张交通违规通知单。显然，我已越出了我的圈子。12小时不到的时间里所发现的这些情况让我很好奇，这个人还有什么其他故事。我直接的反应告诉自己，我应该像对待不良嗜好一样对这个人置之不理，但是我们公司才刚刚开张，我不顾一切地想争取到业务。
第二天一早，我飞回达拉斯。之后两周时间里，我们发现，路塞想要用两份修改过的银行对账单应付了事。和其他进行欺诈并被发现的经纪商一样，路塞试着说服我们相信那不是他的责任。这一次是贷款办理员的问题。我遇到过数百家行为失调型经纪商和不道德型经纪商，就这么一次，我很想遇到一个人承认说："是的，没错，就是我干的。"但是，这样的事从未曾发生。
自2000年下半年开始，我就没再和路塞联系过，我用他的名字Google了一下，看能不能找到点什么。俄亥俄州的《News-Herald》报刊登的一篇文章说，他当时因偷窃罪入狱，服刑到第17个月的时候，有录音证据发现他正准备雇一个杀手干掉给他定罪的法官。那天，我仍然很好奇地想，这个他想杀掉的法官是否就是那个晚上与他通电话的那个法官。
在这个案件里，路塞接受了认罪协议，他承认四项勒索和一项寻仇的控罪。他同时还背下了另一起毫无关联的房产欺诈案，在这起案子里，他被控敲诈勒索。因为认罪协议，他得以消除对他的额外200项指控，这些指控包括从盗窃到恐吓等多项罪名。
看起来，路塞一直就没让自己闲过。
对人性丧失信心字体 [大 中 小] 我当初写这一章的时候，有两位客户是作为诚实经纪商的楷模。除了你之前读到的瑞安·米勒，理查·贝尔是我的第二个例证。
理查是联合房屋抵押贷款公司在休斯敦地区的分部经理，受到过公司嘉奖。他是一位秉持职业道德、真正成功的企业家，和我认识的其他任何人都不一样，我立志要像他那样。我属于A型人格①，和他没一点相似。
在我为他提供贷款融资的4年时间里，我们在经纪商与贷款公司关系的处理上非常成功。私底下，他是一个让人觉得亲近的朋友。虽然理查通过我们公司发展住房次级抵押贷款业务，但他在商业领域也赚了大钱。从经营医院到开餐厅，他成了休斯敦的极具影响力的人。
休斯敦的很多媒体刊物将他描述为社会栋梁。一名女性实业家甚至说，能拥有理查是休斯敦之幸。
2004年11月，我和妻子与理查夫妇（他妻子叫佐妮）一起在他那艘近20米长的游艇上过周末。当时的情景堪称我14年婚姻生活中最难忘的片段之一。乘坐在整个码头上最大号的船上巡游于休斯敦和吉尔维斯顿之间，这番景致足以令每个人都梦想获得理查的成就。在2005年卖出凯尔纳的股份后，我将自己未来的择业范围缩小为三个选择，其中之一就是举家迁到休斯敦，和理查一起干。我们认真地考虑过合作可能，不过最终未能如愿。
在我们4年的合作中，我从未对他起过任何疑心。有一次，他为了一笔处理中的贷款给我打电话，说他需要取消申请。他刚刚发现这笔贷款的借款人提供了虚假的工资条，他不想让我受骗上当做一笔欺诈性贷款。当时，我拿到的资料里还没有工资条，因此，自然而然的结论就是他在保护我。
和理查有一年多没有联系过了，2008年初，我想联系他。因为他所有的电话都接不通，我只好又上Google，看能不能有所发现。
当我发现他几周前对两项控告--其一是银行诈骗，其二是货币交易非法获取资产--伏法认罪的时候，我瞠目结舌。他那32页厚的联邦控罪书是对外公开的，因此我了解到了这个情况，但我简直无法相信他受到了欺诈指控。
这些新闻让我想把事情了解得更详细一点。在看了休斯敦地区一家本地博客上的很多帖子之后，我发现了理查完全的另一面。我现在明白为什么他们被称为艺术家了。就像任何技艺以臻完美的艺术人士一样，理查的"杰作"影响广泛，而且破坏性极大。浮出水面的故事--罪名从可怕的虐待配偶到欺诈无数投资者和街坊四邻--听上去像是来自约翰·格里森姆① 的小说。
为什么具有像他这种智商的人要伪造大部分贷款申请的信息呢？控诉涉及到了从工资条、纳税申报表到现金支票的所有东西，这些东西经过扫描后被发现都是伪造的。理查最初在银行领域工作，遵纪守法。他知道银行有大范围的审计要求，最终会从种种迹象中发现问题。
理查一开始被控6项银行欺诈罪，达成认罪协议后将罪名减至两项。2008年6月将宣告审判结果，他可能要在牢里待上35年。
我很幸运地避开了理查的"大屠杀"。正如在遇到他之前所接触到的其他经纪商一样，我很容易就被他们碾在人尽皆知的欺诈车轮之下，但总是莫名其妙地幸免于难。要说这个行业的贪婪，我曾目睹过太多太多，以至于在行业待了一段时间之后，没有什么事能让我感到吃惊和意外了。但是在我看到理查的事之后，很难不对人性丧失那么一点信心。
创新融资的艺术字体 [大 中 小] 次级贷款行业被媒体长篇累牍地报道过。从创造出贷款的经纪商到将之证券化的投资机构，这条食物链上的每个环节都被里里外外地看了个遍。但是，有一个关键部分在很大程度上被忽略了--最初贷款不够格的借款人是如何变得有资格的。虽然对获得收入申报贷款的消费者都有充分详细的资料记录和证明，但是实际使借款人合格化的方式手段要复杂得多。本章详尽地研究了一下这些方法，我们可以看到，要给贷款整容，让它们能在二级市场出售究竟会有多难。
到了2000年，次级贷款行业已经形成了矩阵式操作，这意味着贷款公司要把借款人的信用报告（信用评分、破产记录、赎回权取消等等）分别放进表格里，以此决定他们的信用评级。信用评级越高，首付款就越少，利率也越低。当一个借款人因为信用评级太低而没有足够钱支付首付款的时候，他该怎么办？假定他又没有一个富有的叔叔能施以援手，可选方案就很明显了：放弃贷款、欺诈，以及另辟蹊径。
如果说次级贷款行业有什么艺术性可言的话，那就是"无中生有"。当在RFC作为贷款投资方从事贷款业务的时候，我们的重点是购买那些申请资料符合贷款指引的已闭合贷款。而当贷款审批人看到这些贷款文件的时候，它们已经经过了揉、挤、推、拉的工序，被修剪成现有的模样。直到我直接和经纪商接触和往来，我才了解到创新金融是怎样一回事。我的销售经理罗伯·雷格将此过程称之为"用鸡屎做鸡肉沙拉"。虽然无甚诗意，不过概括了这个行业的"真谛"。
本章的第一部分将说明风险管理的基本原则，以及在次级贷款中的运用方式。第二个部分会回顾多个案例，以说明完成困难贷款（借款人条件太差）需要的多种技巧。最后一个部分检查一下住宅评估环节，看看都有哪些操纵房产价值的方法。
这些都是抵押贷款经纪商、贷款公司的客户经理、贷款审批人、贷款办理人员和评估机构所惯用的策略。在次级贷款行业，改变贷款使借款人获得贷款资格的操作过程已经成为标准化实务。这是使困难贷款得以通过的不可缺少的环节。
理解风险字体 [大 中 小] 抵押贷款业的核心要素是4个"C"，即抵押品（Collateral）、能力（Capacity）、人品（Character）和信用（Credit）。抵押品是用来担保贷款的资产。能力是借款人归还抵押贷款的能力，由他们的收入决定。人品是指，基于过去的情况，贷款公司是否相信借款人有可能偿还贷款。信用是一个借款人的还贷历史，他们的信用评分和整体的信用状况可以反映这个方面。这些基本的原则被广泛用于贷款公司的贷款审批决定。
这个要素都很重要，但抵押品的重要性排在第一位。因为次级贷款借款人一般都面临着多重困境，所以精准地确定资产价值对整个过程而言至关重要。在很多情况下，资产价值是次级贷款的补偿属性之一。
每笔次级贷款业务的第一步都是进行信用分析。信用分析包括以下组成部分：信用评分、抵押史（或租房史）、前期的破产和赎回权取消记录，以及债务账户、贷款坏账和信用评价。虽然每个投资机构对风险的估计都有自己的指导细则，但他们还是会考量以上每个部分。虽然一些投资机构会更注重某几个方面，但是他们会遵照同一套基本理念。当借款人在一个或更多方面的良好表现（信用评分高、没有破产记录）开始恶化的时候，风险就开始增加，借款人的信用评级也因此下降。
表4-1是我们公司针对RFC 2005年的次贷产品供应线所设计的一个信用矩阵，但是为了更容易理解，这个矩阵经过了简化。为了让信用评级合格，借款人需要满足每一类指标的最低要求。比如，要成为信用A+的借款人，你的信用评分必须不能低于600分，在过去一年时间里没有拖欠抵押贷款或者是租金偿付。在过去三年里没有破产记录，或赎回权被取消。与此同时，过去两年中， 超过500美元的所有不利的信用记录（债务账户或贷款坏账）都必须在贷款闭合之前还清。
如果在过去一年中，借款人曾两次延期30天偿还抵押贷款，但是其他指标均符合要求，那么他的信用评级就是A-级。
最后一行是最高贷款价值比（LTV）。LTV是个百分比，用贷款数额除以房屋购价和评估价值中的较小值得出。实际操作时使用的矩阵更复杂，因为LTV会按照贷款金额、资产类别和收入证明文件进一步地细分。
借款人的信用等级下降（从A+到C-），抵押贷款的风险就会增加。为了补偿风险，贷款公司会要求借款人支付更多的首付（如果是再融资，就是更高的房产净值/房屋产权值）和更高的利率。而另一方面，借款人想要提高信用等级以得到更好的贷款条款。修改贷款文件就是指，人为地改进那些导致信用级别较低的指标（低水平的信用评分、过高的债务账户之类）。你的鸡肉沙拉就是这么做出来的。
最后需要考虑的一个因素是信用深度。投资机构要求借款人最少得具备一定数量的被认可的授信账户①。授信账户是一种分期还款贷款账户（比如车贷）或者是循环贷款账户（比如信用卡）。不同投资机构所要求的授信账户各有不同，不过一般范围是3~5个账户。
从几个方面看，这一要求都有其道理。第一，偿还众多债权人的记录能帮助确认信用评分的有效性。如果借款人只有1~2个授信账户却又得到了很高的信用评分，那就并没有真正反映借款人过去有限的贷款情况。第二，如果一个高风险的借款人能够证明他在过去曾经成功地偿还对多名债权人的债务，那么，这也印证了贷款公司给予抵押贷款决定的正确性。
但是，有些投资机构让我们抓破了脑袋，不知道他们究竟意欲何为。比方说，RFC要求5个授信账户，但是他们所认可的授信账户的含义却和其他投资机构所定义的不一样。
其他投资机构允许债务账户和核销贷款坏账被视为授信账户，只要借款人有一个授信账户是循环贷款或者是分期还款贷款。如果一个借款人有一张Target① 记账卡②，其信用额度为100美元，还有4个债务账户，那么他就满足了最低要求。接下来就是最不安全的一步了。如果这个借款人的信用评分是580分，那么他就有资格获得100%的融资。
那么，偿还Target 记账卡如何能使借款人有资格以零首付能购买房子呢？答案就是，贷款公司相信，信用评分可以准确地预告贷款情况。在RFC工作的时候，我参加了一个会议，在会上，风险部门的一位同事提出了一份对公司整体业务的分析报告。他的报告指出，在违约行为和信用评分之间存在着紧密的相关关系。当信用评分下降的时候，违约数量同步上升。
这一根本信念改变了整个行业的运作模式。到2000年为止，次级贷款投资机构都使用信用评分作为评估风险的主要决定指标。即便如此，大多数投资机构仍然认为，其他的信用要素--住房/租房史、破产和赎回权取消和债务账户--应该要满足信贷指导准则的要求，从而使信用评分成为一个可靠的指标。假定其他因素保持不变是这个逻辑成立的关键要点。
融资创新如何运作
下面的案例将说明，一开始并不合格的贷款如何被修改、信用评级如何因此得到提高。每个案例分别侧重某一两个方面的因素，以便于读者消化和理解，但是绝大多数的次级贷款需要采用多角度的手段以使借款人具有贷款资格。
案例1--篡改信用字体 [大 中 小] 史蒂夫·霍奇和妻子凯西准备买一套房子。史蒂夫打理一家餐馆，凯西是一位美发师。凯西一年前生了孩子，从那之后，她都是做兼职工作。因为她的收入是以现金形式支付，所以她无法证明她的收入。他们几乎没什么积蓄，不过史蒂夫的父母同意帮他们支付5%的首付。
史蒂夫几年前经历过一次很不顺利的离婚，他的前妻刷爆了他们所有的信用卡。所产生的债务账户和坏账账户的状况对史蒂夫的信用评级产生了负面影响--他的信用评分为520分。凯西的信用评分是600分，但是她的信用额有限，因为只有三个授信账户--两个债务账户和一张Visa卡。
下面介绍次级贷款如何应用信用评分。如果两个借款人一起证明收入（申请完备资料型贷款，即full doc loan），那么贷款公司会按照家庭主要收入者的信用评分来决定贷款信用评级。在上述情况中，史蒂夫是主要收入来源，因此，贷款公司会采取他的信用评分。为了使信用评级达到最高，大部分申报收入贷款只在申请表中填写信用评分最高的借款人姓名，另一个申请人不会入表。所以，这对夫妻的收入申报贷款只会写凯西的名字，因为她的信用评分较高。
依照收入，史蒂夫是合格贷款人，但是首付款会遇到问题。因为史蒂夫的信用评分只有520分，所以贷款公司要求的首付比例是15%，以此标准，史蒂夫与妻子差了10%。凯西的信用评分是600分，她有资格支付5%首付而获得收入申报贷款，但是她的信用有限。她的信用评分生效需要具有5个授信账户，但是她只有3个账户。
无论从哪个角度看，他们都不合格。要获得这笔贷款，他们要么得有更多的钱，要么得有更高的信用，或者两者兼备。
方案A--信用修复
史蒂夫两口子的运气不错。他们找了一家很懂行、脑子很灵光的贷款启动中介，这家中介和当地一家信用修复公司走得很近。从名字就可以看出，这些修复公司帮助借款人修复或者提高信用等级。
经过6周的工作，修复公司将史蒂夫的信用评分提高了40分。以560分的信用评分，史蒂夫能以5%的首付买房了，不过还有另一个问题--贷款公司还想要能够证明他们及时支付房租的证据。对史蒂夫这笔贷款来说，贷款公司只接受已付支票（cancelled check）或者房产管理公司出具的租金证明表格（VOR）的复印件。因为父母、亲戚或者朋友会撒谎来帮他们，所以私人提供的租金证明是不可靠的。虽然很多次级贷款公司接受私人租金证明，但是对于那些被归入风险较高类别的借款人，其他的贷款公司还是想获得更可靠的证据。
史蒂夫所面临的问题在于，他们过去一年是和凯西的父亲一起居住，不用支付房租。为此，经纪商四处找寻可能的解决之法，然后发现凯西的父亲有一家"一人有限责任① 咨询公司"STM。这让他们有了一个主意。经纪商让STM以房产管理公司的身份出具了一份租金证明表，然后将此表提供给贷款公司。经纪商认为，STM这样的公司名字平常无奇，也许可以糊弄一下贷款公司。即便贷款公司打电话进行确认，他们也是和凯西的父亲通话，而凯西的父亲肯定会证明说，租金信息属实。
从贷款公司的角度，信用修复公司是天使，也是魔鬼。对那些身份资料被窃取或者需要解决正常信用问题的借款人而言，信用修复公司提供的是广为所需的服务。但是，在大部分情况下，修复公司提供的服务就像是抵押贷款的外形整容术。
通过暗藏玄机的不二窍门，经纪商将史蒂夫的信用报告改头换面，看上去比实际情况更漂亮。信用评分的人为提高并没有改善史蒂夫的实际风险状况，只是表示史蒂夫可以拿到条件更优惠的贷款。
史蒂夫的住房记录被修改了，贷款公司也就无法准确的估计他的信用状况。因为过去的房租支付情况是与抵押贷款偿还最为相似的一种债务，所以对贷款机构向高风险借款人贷款的决定的有效性而言，房租支付是非常关键的一条信息。当租金证明被操纵的时候，最终评估所依据的前提就是先天不足的。
因为史蒂夫夫妇的信用状况并不好，所以相比其他信用更好的人来说，他们违约的可能性更大。要求他们支付15%的首付而不只是5%，就是为了以此让他们投入更多的自有资金。这是次级抵押贷款行业控制风险的方式。如果高风险借款人的潜在损失成本没有这么高，那么当困境袭来的时候，他们扬长而去的概率就会增加。很大比例的次贷借款人支付很少或者不支付首付，这就是美国存在很多赎回权取消的原因之一。
方案B--信用强化
如果经纪商不愿花几个月去修改史蒂夫的信用评分，那么他就会走另一条路--提高信用。这是信用修复行业近期想出来的一套方法。信用优良的人允许他人在信用评级时使用自己的授信账户，对每个被使用的账户收取一定的费用，使用这些账户的信用不好的人不能进入这些账户，只能享受其过去的良好记录所带来的信用好评。
前面提到，凯西没有资格获得收入申报贷款，因为她不满足5个授信账户的要求。多亏有信用增强处理，3个授信账户被添加进她的信用报告，信用评级因此增加到665分。因为她一开始的信用不够，所以将她的账户数量增加一倍就可以大幅提高信用评分。
凯西信用评分的提高有两个好处：第一，她有资格获得收入申报贷款的全额贷款。第二，因为目前的信用评分高于640分，所以贷款公司对房租证明的关注程度就会降低。在这种情况下，贷款公司就可以接受私人租金证明。史蒂夫和凯西无须首付和收入证明就有资格获得贷款，凯西的父亲也不必替他们圆谎了。
从风险的角度，信用增级是骗人的把戏，完全是虚有其表。这一切都没有道理，也没有意义。贷款公司基于凯西的信用做出风险判断，再以此做出贷款决定，但是凯西根本没有能力偿还贷款。史蒂夫有偿还能力，但是他的信用评分比凯西的低了100分，被排除在申请表之外。贷款的前提错得彻彻底底。
让我们把情况变一下，假定信用增级是没有必要的。凯西拥有必要的信用深度，能够支付5%的首付，有资格享受收入申报贷款。迄今为止所说的一切都是由经纪商主导的过程。但是，贷款公司的客户经理通常会在组织困难贷款的过程中扮演着关键性的角色。
经纪商会到公司的客户经理那里寻求指点。当涉及到形成贷款的相关事宜时，客户经理会告诉经纪商如何将贷款打包以求过关。在递送给审批部门之前，贷款的各个方面要好好地构造一番，否则会被否决掉。如果经纪商递交收入申报贷款的申请，而错误地夹带上了借款人的W-2表格，那大多数贷款公司是不会同意这笔贷款的，因为他们已经看到了实际收入。同样情况下，如果贷款申请被交给贷款公司的客户经理，客户经理会把收入证明文件抽离出来，然后再把贷款申请送到审批部门那里，如此，问题就迎刃而解了。确认经纪商一开始的行为是否正确，这是客户经理的工作职责。
和经纪商一样，客户经理的收入大部分依赖于佣金，也就是说，如果贷款不成，他们就拿不到钱。大多数贷款公司会为次级贷款这类高利润产品而支付给业务代表更多的薪水，从而鼓励了不负责任的行为，业绩最好的业务代表通常都最具有创新能力。诚信房屋贷款公司（Accredited Home Lenders）是一个例外。这家公司把决定贷款等级的风险指标--比如一笔收入申报贷款和一笔收入完整证明贷款--和客户经理的佣金捆绑在一起。
这是一种很聪明的模式。通过对业务代表手中贷款的质量有效的赋予经济收益上的意义，这种模式很好的激励业务代表为了公司利益最大化工作。
案例2--放大收入字体 [大 中 小] 奥蒂格斯夫妇需要全部贷款来购买他们的第一套住房。夫妻俩的工作经历都很棒，收入也很丰厚。杰维尔管理一家当地的计算机修理公司，干了4年后，他被另一家公司挖走。他的职位升迁使得年收入从5.5万美元大增到10万美元。
温迪管理着一家大型非营利性机构在当地的分支机构，时间长达5年，而目前，她的年收入是9.5万美元。杰维尔的信用评分是615分，温迪的是555分。
方案A--指导规定VS.实际操作
次级贷款业计算收入的行规是平均计算最近两年的W-2表格和最近30天内的两份工资条。用这种方法计算后，杰维尔的收入是77 500美元。因为温迪挣的钱更多，所以贷款公司会取用她的信用评分。因为他们的积蓄只有3 000美元，所以他们无法支付所要求的10%的首付。
不过，实际的操作使用的是最近的W-2表格和过去60天内的一张工资条，或者是用借款人目前的收入。本案例中，杰维尔的收入是10万美元，他是家庭主要收入来源。鉴于此，贷款公司将根据杰维尔的信用评分来审查贷款的合格性，因此，他们现在就能拿到全额贷款（零首付）。
这种实际操作在优质贷款和次级贷款中很常见。当领薪的借款人收入增加时，为了满足贷款资格而采用新的收入水平。从表面看，这种做法似乎是有道理的--一个人地位提高，那么他应该有更高的收入。
但是，上述收入规定（平均最近两年和最近30天的工资数据）的存在是有原因的。贷款公司发放贷款部分依赖于借款人过去的行为表现。无论是支付账单、赚钱还是保住工作，每一方面的因素都会影响贷款公司的贷款决定。虽然贷款公司相信杰维尔的年收入是10万美元，但是没有持续的跟踪记录对此加以证实。
借款人的类型不同，所采用的实务操作的含义也有所不同。信用级别高的借款人有按时还款的过往记录。这种历史记录有助于抵消因贷款额提高而增加的风险。次贷借款人并不遵从这种规律，很多次级贷款都不具备任何补偿性因素可以用来抵消放大后的风险。
对奥蒂格斯夫妇来说，增加的贷款额意味着什么呢？他们的年收入总额是19.5万美元，所以他们有能力支付75万美元的抵押贷款。以8%的两年期浮动利率贷款计算，每月的本金和利息还款总额是5 466美元。加上税金和保险，月供是6 700美元。如果几年后，利率调高到10%，那么每月还款将增加1 000美元。
作为一个行业，抵押贷款业要在两个方面担负责任：有效地管理风险，以及将借款人干傻事的概率减到最低。而用上述方法计算次贷借款人收入的做法无益于任何一方。当然了，奥蒂格斯要对他们目前的情况负全责。没人拿枪指着他们的头，逼他们签写贷款文件。但是，贷款业本身袖手旁观，任其发展。而且实际上，这个行业不仅没有阻止，还推波助澜。用尽一切可用之法来增加对借款人的贷款额，抵押贷款业的实际操作或者说是实际操作标准完全是无视风险管理、不计后果的做法。
方案B--减少一个借款人
我们假设杰维尔的收入只增加到8.5万美元，那么温迪就是家庭的主要收入来源。她的信用评分是555分，所以贷款公司要求10%的首付。再假定他俩愿意买一套便宜一点的房子，那么只用杰维尔的收入，他们也可以获得全额贷款。这就表示把温迪从申请表上删掉，贷款公司就可以用杰维尔的信用评分了。这样的话，虽然他们获得的贷款数量减少了，但是他们可以零首付购买房子。
为了满足他们的需求，这笔贷款还是被改换了头脸，但是至少这是一个优化的贷款决定。只用杰维尔的收入，他们最多能借到30万美元。虽然申请表并没有包括温迪，但是这笔贷款有一个重要的补偿因子--温迪的收入。她也许并没有在贷款书上签字，但是因为贷款计算也考虑了她的收入，所以每月的还款就更加有根有据。和一开始的那种处理方法--给他们最高的贷款额--相比，对借款人和贷款公司而言，这种方法都降低了风险。
从贷款申请表上减少一个借款人以得到更好的贷款条件，这样的做法是次级贷款的家常便饭。比照这两种方案，可以看到次级贷款行业在过去10年间的变化。在这10年的头几年中，借款人都不太愿意硬要在完全极端的情况下获得贷款。但是随着利率降低，房地产狂热取代所有的理性思维，次级贷款公司成了金融行业的"毒贩"，把低成本的资金大肆贩卖给一切有资金需求的人。在一个鼓励不负责任行为的借贷环境中，借款人会把谨慎之心丢到水里，构造出更多与奥蒂格斯夫妇第一种情况相同的那种贷款。
案例3--不告知字体 [大 中 小] 珍妮·格里芬在当地开一家面包店，生产独家的定制蛋糕和各色糕点。和很多自己当老板的经营者一样，她利用费用开支来减少应税收入。所以，即便她的店做得非常好，其纳税额所显示的收入也会非常低。好在次级贷款业有一种24个月银行对账单程序，可以计算她的存款，并将之视为她的收入。将过去两年的存款加总，除以24个月，从而得到她的月平均收入。基于这种方式对她提供的贷款额与依据两年纳税额所确定的贷款额一样。
查看银行对账单，经纪商发现了几个问题。第一，去年生意下降的时候，珍妮有过几次跳票记录。指导准则规定，在银行对账单程序下，一旦发现存款不足或是透支，立刻降低信用等级。第二，珍妮14个月以前在拉斯韦加斯一次小型的得克萨斯州扑克锦标赛上赢了2.5万美元，并把这笔钱存入了银行。在计算平均收入的时候，与大额存款或余额转移①之类的收入不属于统计范畴。如果贷款审批人不计算这笔存款，那么珍妮的收入就会降低，没有资格获得贷款。
好在贷款公司的客户经理知道一些经纪商不知道的东西。在复查银行对账单的时候，客户经理发现珍妮最近12个月的存款比前一年的存款要多。在仔细核对数字之后，客户经理认为，只用一年的银行对账单计算，珍妮的收入也足够了。经纪商并不知道贷款公司能通过另一家投资机构进行12个月的银行对账单程序。通过这个程序审核，珍妮可以绕过大额存款问题，因为那已经是一年多以前的事了。
业务代表也知道如何解决跳票问题。指导规定要求每一页银行对账单都要递交给贷款审批人。通常的做法是只提供每月银行对账单的第一页。这一页包括了所有的月度存款数字，概括了珍妮的存款状况。要找到存款不足记录，贷款审批人得看好100页之多的银行对账单，谁也没时间这么做。为加快处理速度，很多投资机构都接受第一页，不会要求查看其他部分，因此跳票就能不被发现。
坦白地说，跳票并不是罪大恶极的违规行为。即使最精于打理信用状况的借款人也会犯这样的错。但是即使珍妮每个月都跳票--这会增加她的信用风险--她还是有可能获批得到贷款。这就导致了一个问题，"如果抵押贷款行业中没有人坚持一项规定，那么这项规定能有什么用呢？"
这个例子从很多方面看和上一个案例最为相似。正如杰维尔·奥蒂格斯因为薪水而被提高信用评分那样，珍妮·格里芬的贷款审批人只使用12个月的收入来确认珍妮的还款可能性。对风险更高的自雇人士来说，这一招是很激进的借款政策。
银行对账单可以有很多其他的方式进行操纵。我们假设，一份月度银行对账单的首页上显示出存款不足。现仍然用总存款除以12个月的计算方式，如果在使用其他11个月账单数据的情况下，珍妮还是具备贷款资格，那么，经纪商就会在提交贷款申请的时候省掉这张银行对账单。
案例4--隐瞒债务数据字体 [大 中 小] 抵押贷款行业采用一套标准流程来决定：为了获得贷款资格，要使用哪些信用评分。
第一，为了得到有效的借款人的信用评分，至少有两个信用部门必须计算信用评分。在大多数情况下，如果借款人只有很少或者没有历史信用记录，那么这些部门是没法计算信用评分的。一份完整的信用报告包括来自三家个人征信服务机构（Equifax、TransUnion和Experian）的信用评分，但是只要有两类信用评分，那么借款人还是有可能获得贷款资格。第二，要判断借款人的贷款资格，贷款公司要么使用三类信用评分的中位数，要么使用两类信用评分中的较低的评分。
比利·沃特森和丽塔·沃特森打算买套房子，但是他们有个麻烦。他们在9个月前用2.5万美元的债务账户收回了汽车。因为这是一大笔未结余额而且是刚刚发生，因此，如果要获得抵押贷款，投资机构会要求他们先偿还这笔钱。在多数情况下，这是不可能的，也就是说，贷款会泡汤。不过，贷款公司的客户经理发现掌握该债务账户的债务公司只对Equifax报告信息数据。为降低成本，一些中小规模的债权人只对一或两家征信机构上报数据。
如果经纪商把Equifax剔除后再做一次信用报告--这份报告只包括另外两家信用部门的数据--那么，债务账户就不会显示在借款人的信用报告里面。上一秒钟这个债务账户还存在，下一秒钟就消失了。当审批人复核贷款的时候，他根本就不知道这个债务账户曾经存在过。
这是一个如何操纵信用的激进范例。除了能使借款人得到他们本来拿不到的贷款之外，这种行为不具备任何补偿性价值。这就是次级贷款业的三牌骗术①。
将借款人从申请表上删去，或者是在信用报告上减少一家信用部门，这都是操纵过程。在下面的例子中，这些方法被用来使借款人获得贷款资格。
? 沃特森夫妇有一大笔车贷，这剥夺了他们获得抵押贷款的资格。因为车贷只报告给了一家征信机构，所以，经纪商在借款人信用报告上把这家征信机构的名字给划掉，这笔债务也就消失了。如此一来，审批人就无法准确的判断这名借款人的债务-收入比例。
