第四十三章义结金兰三剑客劳燕分飞第四十三章义结金兰三剑客劳燕分飞
房地产花絮（一）
公屋
香港公屋产权归政府下属的房屋委员会，拥有62万个出租单元。欲租公屋者，需
在港住满7年，没有私人楼宇，月收入较低（如1990年4人家庭6600港元），方可申请。
租金低于市面房租。港府于70年代后期推出“居者有其屋”计划，主要面向家庭收入
超过申请公共廉租屋的限额，但又买不起私人楼宇的中下收入者。同时鼓动公屋租户
家境转佳者申请购买。政府建的居屋以成本价出售，是私人楼宇售价的2/3左右。
地产商土地来源
一、参予官地竞投；二、买旧楼夷平清出地盘；三、购入“换地证书”换地：四、
参与填海造地，最典型的是置地公司。
炒楼花
炒楼花是在买楼花基础上衍生成的，最初买楼花者是置业自用，后来发展为投机
行为。炒楼花者，是看好搂价会上涨才买，只需预付楼价的小部分，往往可以获大利。
如楼价是100万港元，炒楼花者只须预付20％的楼价（即20万港元）就可购得楼花。
假设楼价在楼宇完工前上涨了30％，即30万港元。炒楼花者在出卖时可得50 万港元，
获利率达150％。炒楼花加剧了房地产市场的投机性，香港出现职业炒手和集团炒家。
楼花走俏，常常出现轮侯排队甚至大出打手的现象。
香港写字楼商铺租金水平
据利比测量师事务所提供的资料，1990年世界主要城市的写字楼每月每平方米租
金排名是：1、东京219美元；2、伦敦117美元；3、苏黎世88美元；4、香港83美元；
5、巴黎81美元；6、新加坡76美元；7、日内瓦68美元；8、马德里66美元；9、法兰
克福59美元：10、米兰57美元。
商铺每月每平方米租金：香港619美元：东京415美元：伦敦411美元；纽约380美
元；新加坡376美元；巴黎347美元；苏黎世337美元；悉尼332美元；日内瓦306美元；
墨尔本266美元。
香港地产三剑客——郭得胜、冯景禧、李兆基。
在未涉足地产前，这三位“广仔”，只是香港默默无闻的小
商人。三人义结金兰，合股投资，其势冲天，后又分道扬镳，各
执己业，成为香港商界赫赫有名的人物。
三剑客，成为香港商界的一段佳话。
不甘沉寂
老一辈香港人或许记得，40多年前，上环有一家鸿昌合记杂货店，店
主就是六八十年代叱咤香港地产的新鸿基老板郭得胜。
郭得胜是广东中山县入，1911年生，念过几年私塾后，便随父走南闯
北做洋货生意。抗战时期，一家人逃到澳门，开一家信发百货商行惨淡经
营。
郭得胜是广东中山县入，1911年生，念过几年私塾后，便随父走南闯
北做洋货生意。抗战时期，一家人逃到澳门，开一家信发百货商行惨淡经
营。
郭得胜既“好高鹜远”，又脚踏实地。他在上环觅得一间铺位，开设鸿
兴合记（后改为鸿昌合记）杂货店。香港杂货店多如牛毛，许多人开了一
辈子，也只是个“士多波士”（小店业主）。郭得胜每日早早开店，侍客殷
勤。不过仅凭这，还显不出他发迹的端倪——哪家士多波士不是克勤克俭？
老街坊对郭氏的印象是，他个子高高的，鼻子大大的——这也算不得什么
富贵相。
1952年，杂货店升格为鸿昌进出口有限公司，这就令街坊不敢小觑。
郭得胜专营批发洋货，业务开拓到东南亚。
50年代后期至60年代初，香港成衣业迅猛发展，拉链走俏，被人们奉
为时髦。郭得胜怦然心动，绞尽脑汁跟日本商人搭上联系，终于取得日本
名牌Y.K.K拉链的独家代理权。郭氏竭尽全力捧牢这个聚宝盆，Y.K.K拉链
不仅独霸香港市场，还行销东南亚，一年的营业额达1000万港元以上，盈
利也有近100万港元。
郭得胜捧牢了这只聚宝盆，马上又腾出一只手去抓摇钱树——新兴工
业产品尼龙。他马不停蹄穿梭于日本台湾之间，获得几家不同类别尼龙产
品的代理权。这一项，年营业额又有1000万港元。
郭得胜年近半百，在通常人意识中，他快到颐享天年的时候。但郭氏
连一丝这样的念头都没有，他想的只是进取。否则，郭得胜，至少不会是
地产巨擘的郭得胜。
冯景禧在三剑客中年龄居中，1922年生于广州的小商人家庭。冯景禧
因与后母不和，未读完中学，16岁便只身闯荡香港，在九龙土瓜湾卑利船
坞做徒工，日薪13仙，如出满勤，月薪近4港元。
1941年日军侵占香港，冯景禧逃离香港，回到汪伪统治下的广州。冯
氏未回家，而是进一间钱庄做学徒，后升为管事、帐房，兑货币，买卖黄
金，还与人合伙经营过酒楼。
香港收复，冯氏携带积蓄的2000元杀回香港做小生意。1948年，他听
说台湾鱼苗价高，于是集资、贷款，孤注一掷。
冯景禧倾资买了一条船，自珠江三角洲装上鱼苗，请了一位船老大，
启程赴台湾。船驶入公海，风大浪高，小船颠簸摇晃，冯景禧呕吐不已，
竟昏了过去。
冯景禧醒来，发现鱼苗死了一大半，急忙用手压气泵输气，但鱼苗愈
死愈多，航抵台湾，鱼苗死得一条不剩！
这是自己10多年的血汗呀！冯景禧欲哭无泪！同是这一年，香港的另
一位未来富豪霍英东，带人去东沙岛捞海人草，也是遭致惨败。他们都喜
欢冒险，惨重的教训，并未阻止他们日后不冒险。
已经破产的冯景禧，来到台湾后索性一搏到底，他说服船老大拿酬金
出来，自己以船作抵押，两人合伙做水果生意。当载满香蕉的船只返航香
港时，香蕉早变成一堆烂泥。
冯景禧真正搏尽，一贫如洗了。他不得不从打工仔做起，到朝鲜战争
爆发，手头又有一笔小小的积蓄。
冯景禧真正搏尽，一贫如洗了。他不得不从打工仔做起，到朝鲜战争
爆发，手头又有一笔小小的积蓄。
冯氏发了财，但不像霍氏那样成为巨富。冯氏对传媒谈他的朝鲜战争
传奇保持沉默。当有人说他爱国时，他说了一句大实话：“我为的是钱，我
是死过几次的人，什么东西能赚钱，我就贩运什么。”
朝鲜战争结束，冯景禧炒金炒股，斩获不大，总希冀来个大突破。
李兆基在三剑客中年龄最小，1928年生于广东顺德。父亲在当地开一
间“铺头”，李兆基读私塾时，常去铺头吃饭，双眼发亮，瞪着进进出出、
花花绿绿的钞票。
父亲开铺头略有斩获，就把生意做到广州去。李兆基小学毕业，便去
父亲设立在广州的银庄做学徒，先是做杂工，后来就做铺面伙计。
李兆基成天看着钞票进、钞票出，给钞票迷住了。法市、伪币、金圆
券，还有银行银号自行发行的代银券，它们之间的兑换率是多少？变化如
何？钞票比值变幻无常，像有一只魔手在无形中操纵。
“钞票都是人家的，我们只是赚一点佣金。”父亲向他灌输从业常识。
“我要自己有这么多的钞票就好了。”李兆基常这么想。但他发现，中
国的钞票愈来愈不值钱，昨天还能买一升米，几天后可能一把都买不到。“钞
票有什么用？还是实物牢靠。”李兆基对钞票产生一种不信任感。
1948年，李家的银庄开不下去，变卖家财来到香港。此时，正是“难
民”潮，香港市面，炒汇炒金，如火如荼。于是李兆基就去金号挂单，加
入炒汇炒金的行列。
香港黄金匾乏，李兆基就去澳门，找到当地势大财雄的何贤，与澳门
的炒手联合炒金，获利不菲。
50年代，炒金降温，李兆基开始做贸易，找钱投进货物里滚动，钱自
然愈滚愈多。
面对着大捆的钞票，李兆基仍抱着根深蒂固的不踏实感。后成为地产
巨无霸的李氏回忆道：
“我七八岁时已常到父亲的铺头吃饭，自小对生意耳染目睹，后来在
银庄工作，令我深深体会到无论法币、伪币、金圆券等，都可随着政治的
变迁，在一夜之间变成废纸。所以，从那时候开始，我知道银纸不能代表
什么，只有抓着实物才是最可靠的，是可以保值的。”
义结金兰
1958年，香港经济步入起飞阶段，房地产渐成热潮。原先一些没多少
名气的华商，如霍英东、廖宝珊等人涉足地产，生意愈做愈大，成为财大
气粗的新贵。
一天，郭得胜把至友冯景禧、李兆基相邀到一起，商议跻身地产界。
地产是动辄需投入巨金的生意，三人都还是小富，唯有合股才能启动。
不久，三剑客和另外5名股东合资创立永业企业有限公司。他们第一宗
业务，就是买入沙田酒店，然后以此为基点，稳扎稳打。
不久，三剑客和另外5名股东合资创立永业企业有限公司。他们第一宗
业务，就是买入沙田酒店，然后以此为基点，稳扎稳打。
永业手中没一块地盘，竟投官地，当时竞争力最强的是英资地产公司。
他们便把目光盯住旧地盘，香港待拆的旧楼很多，旧地盘比较容易得手。
这种地盘，通常面积很小，大地产公司不屑一顾，他们却如获至宝买下，
他们的资金，正适合在小地盘施展。
几年下来，永业虽没出现奇迹，却一步一个脚印，从未有过什么失误。
1963年，三剑客从永业退出，重新注册一间公司，叫新鸿基企业有限
公司。
新鸿基公司的名称，新，取自冯景禧；鸿，取自郭得胜鸿昌合记的鸿
字；基，则取自李兆基的基字。熟悉三人的亲友，说新鸿基的成立，是义
结金兰、桃园三结义，更有人把他们并称为地产三剑客。
这三剑客，郭得胜稳健持重，冯景禧勇猛果敢，李兆基敏捷精明。郭
得胜年高望重，担任董事会主席。公司注册资本500万港元，实收资本300
万港元，每人投资100万港元。这些钱拿到今天，只够一人买一个新界的住
宅单位，从事地产生意，定会叫人笑掉大牙。自然，那时的所值，今非昔
比，不过要想在地产大展拳脚，仍是捉襟见肘。
他们靠的是齐心协力。
公司写字间，设在士丹利街16号3楼，职员下到10人。职员是来捧饭碗
的，对这间小字号公司并没多大奢望。下久，职员发现，三个老板，是一
群拼命三郎，每天都要做足10多个小时，甚至通宵达旦。
新鸿基业务刚人正轨，一场特大灾难袭击整个香港。1965年银行挤提
风潮，明德银号、广东信托银行倒闭，恒生银行“卖身投靠”才大难不死。
银行业陷入危机，拖累了整个产业界，工厂倒闭，地产公司破产，不知凡
几。
香港刚刚复苏，接着，内地爆发文化大革命。
1967年，香港发生“五月风暴”，导致港人大批移民国外，地产市道一
落千丈，供过于求，而且有价无市。当时，司徒拔道一幢花园独立洋房只
值60万港元。
幸得郭得胜作风一贯稳健，未在危机爆发前过于扩张。又幸得郭氏的
拉链、尼龙生意积攒下不少盈利，调来作为新鸿基的流动资金。1965年至1967
年难关，新鸿基共建了20多幢大厦，略有盈利——与损失惨重的同业比，
这已是相当不错的业绩。
五月风暴，继而酿成大暴动。当时谣言四起，移民潮汹涌澎湃，地盘、
物业更是一钱不值。
走？还是留？三剑客焦虑地聚在一起商量。
“留！”三人心念出奇的一致。现在地盘、物业无人问津，正是趁低吸
纳的大好时机。
于是出现戏剧性场面，别的业主纷纷抛售地盘、物业，三剑客大肆盘
进。到1968年，局势稳定，地产回潮。三剑客不慌不忙逐个出售低价盘进
的物业，又不慌不忙在地盘兴建工业大厦，成为工业楼宇市场的一霸。
的物业，又不慌不忙在地盘兴建工业大厦，成为工业楼宇市场的一霸。
劳燕分飞
进入70年代的新鸿基，无疑是间业绩不俗的中型地产公司。三剑客同
舟共济，齐心协力，才有这番业绩。人们看好新鸿基，地产市道转旺，三
剑客必有大的作为。
却传出三剑客分道扬镳的消息。
1970年，冯景禧退出新鸿基的经营，另立一间新鸿基证券有限公司。
数年后，李兆基效仿冯氏，自立一间恒基兆业地产公司。
业界风生水起，议论纷纷：
“人可患难，却不可共享富贵。”“家业大了，盈利多了，即使是亲兄
弟，也分不平。”“什么桃园三结义，现在干得红红火火，却闹分裂。如同
古话：人不为己，天诛地灭。
”..
一山难容二虎，何况三虎哉？三剑客，都不是等闲之辈，他们都是有
王侯雄心之人。他们合股，是势单财薄下的权宜之计，而非终身抱负。三
人合在一起，若产生矛盾，也是情理之中的事。令业界佩服的是，直至今
日，他们有的离世，有的在世，都未透露任何有关“摩擦”的内幕。
1976年，冯景禧向记者谈三人分手的原因，不管可信不可信，这是三
人集团唯一透露的信息。冯说：“集团已具规模，大家职务开始分工，我是
负责财务及投资方面的业务，而另外两位则负责地产发展..我们发现倘
若业务过于集中，大家实难相互兼顾..因此决定证券与地产分手，各谋
发展，但精神上仍为一家，休戚与共..”
1972年，旧公司更名，注册为新鸿基地产发展有限公司，正式亮出地
产旗号。注册资金由500万港元增加到3亿港元。三大股东仍是郭得胜、冯
景禧、李兆基。
9月，新鸿基地产股票上市，原计划集资1亿港元，股民看好新鸿基地
产股票，结果集资10亿港元。
其后，新鸿基地产股票市值不断攀升，冯景禧、李兆基趁高抛出股票
套现，所得现金，注入各自的公司。三剑客经济上彻底独立，已成现实。
1973年4月股市狂泻，大股灾中，新鸿基地产股票下跌惨重。郭得胜损
失颇大，自不待言，但他却认为这是暂时的现象，反而倾资大量趁低吸纳
新鸿基地产股票。这样，郭得胜牢牢控有新鸿基地产。
各得其所
1970年初，冯景禧成立新鸿基证券公司，正值股市大旺之际，证券公
司如雨后春笋冒出，竞争非常激烈。股市无常，证券公司出头快，衰亡也
快。新鸿基证券，一直执同业牛耳，1980年纯利为2.122亿港元，负责买卖
全港总股票交投的1/3。
1970年，冯景禧还组建了新鸿基财务公司，开展汇兑、存放款等多项
业务。经过10余年发展，冯景禧申请到银行牌照，将财务公司改为银行。
业务。经过10余年发展，冯景禧申请到银行牌照，将财务公司改为银行。
“自1970年新鸿基财务有限公司成立以来，我们不断成长..截止去
年底，新鸿基财务的客户存款总额超过31亿港元，总资产达42亿港元以上。
这些数字，为新鸿基银行奠下稳固的基础。为求更有效率地统筹行政工作，
新鸿基银行中区总行大厦将于本年第三季开幕..”
1979年，冯景禧成立新鸿基保险公司。
证券、银行、保险，冯景禧实现了他的金融王国的梦想。此外，冯氏
集团还控有中国企业有限公司、新鸿基亿利商品公司、新景丰发展公司等。
冯景禧积极开展国际间合作，与新鸿基进行合作的国际公司有：美国
的美亚股票公司、亿利商品公司、美林证券公司、万国宝通银行，法国的
百利达集团、通用保险集团。他的集团成为国际金融的枢纽。
股市风云莫测，1973年大股灾，冯景禧在3天内损失4亿港元。
冯景禧毫不气馁，重振雄风，业务又蒸蒸日上。在新鸿基银行成立的
第二年，香港发生港无风暴，挤提风潮四起，华资银行又纷纷陷入绝境。
力求生存，冯景禧向法国百利达求援。他付出50％股权的代价，也让出了
银行首脑的宝座。
冯景禧与郭、李二人分手以来，遭受两次重大挫折。他的决策、经营
都没什么过夫，只能解释为他的时运不佳。
冯景禧是个敢于向命运挑战的人，他决不认输，就像他青年时去台湾
贩鱼苗、香蕉一样。才一年多时间，他就调动资金，重新购回新鸿基25％
的股权，又成为最大股东。为寻求国际大银行的庇护，他与阿拉伯银行达
成协议，让出15％的银行股权，使新鸿基银行成为该行在远东的桥头堡。
冯景禧走出阴影，准备重建蒙受损失的金融帝国。岂料上天不成人之
美，1985年8月5日，冯景禧在加拿大温哥华办公务时，脑溢血猝亡，享年
仅63岁。
冯景禧留下10多亿港元的遗产。三剑客的能力魄力，不分伯仲，郭氏、
李氏家族，都跻身百亿富豪之列。冯氏逊其一筹，大概也只能用时运来解
释。
用“老马识途”来形容郭得胜，再贴切不过。
三剑客分手，郭得胜正好花甲之年，他一人独挑新鸿基地产的大梁。
郭得胜在三人集团时，就采用“人弃我取，人取我弃”的方针。1967
年香港发生暴动，地价大跌，郭氏逆市而上，趁低购入大量地皮。次年地
产复苏，地价飘升，新鸿基拥有的地皮价值翻了近10倍。
1973年、1979年股市地产高峰期，郭得胜趁高抛出股票地皮套现。不
久，股市崩溃，地产遭殃，股票地皮跌至谷底，郭氏又趁低吸纳。
六七十年代，炒楼花炒得满城疯狂，是非不断，不少地产公司见楼花
走俏，脱手之后便“烂尾”，故市民对“炒期楼”持有戒心。郭氏知悉这一
情况，即改弦更张，将新鸿基地产由地产发展（兴建楼字出售）扩展至地
产投资（兴建楼字出租）以及酒店投资（兴建酒店经营）。
郭得胜决定建一幢收租用的“招牌大厦”。他在官地竞投中，投得湾仔
高士打道8389地段，兴建了一幢50层高的现代化商业大厦——新鸿基中心。
新鸿基并拥有60个地盘，如全部完成，总楼面积可达1417万平方英尺。
新鸿基并拥有60个地盘，如全部完成，总楼面积可达1417万平方英尺。
1972年上市时，注册资本才3亿港元，可18年后的1990年，市值已超过
220亿港元，增长70倍。再从纯利收入看，1974年至1990年的16年问，增长
了41倍，盈利己达24.65亿港元，平均每年复式增长超过26％。这个比例，
比郑裕彤新世界的18％，胡应湘合和与陈曾熙恒隆的24％，李兆基恒基地
产的25％还要高，仅次于李嘉诚长江实业的29％。
正如“老马也有失蹄时”，郭得胜在与合和的合作中，错失了一个大发
展的机遇。合和主席胡应湘，在80年代初就高擎起进军内地的旗帜，并拉
郭氏购入合和的11％股权。郭氏见胡氏光打雷不下雨，又把股权售回给合
和主席胡应湘。
80年代后期，胡氏终于把追求了多年的广深珠高速公路、虎门沙角发
电厂C厂、广州市环城高速公路等大型项目拿到手。合和声誉鹊起，股票飙
升，令郭得胜大跌眼镜。郭得胜的儿于郭炳湘找到胡应湘，要求把转让出
的股份再购回，但此时的股价已非昔日的股价了。
郭得胜“马失前蹄，后蹄夹起”，他在80年代未趁低全面收购帝苑酒店、
新城市广场的股份。郭氏宝刀不老，再显神威。
天有不测风云，1990年10月30日，郭得胜心脏病突发下治，享年79岁。
庞大的事业由他的三个儿子继承，据香港《信报》1995年1月3日报道，
“排名第三（第一为李嘉诚家族、第二为凯瑟克家族）是郭得胜的三个儿
子郭炳湘、郭炳联、郭炳江，又较1994年升一级，主要是旗下新鸿基地产
市值仍达100Q亿港元以上，继续保留香港最大地产公司的地位，郭氏三兄
弟家财仍由一个基金管理，市值480亿港元，仍是香港最富的家族。”
昔日三剑客，迄今唯李兆基一人仍活跃在香港商界。
李兆基的座右铭是：“先疾后徐，先声夺人，徐图良策。低潮时吸纳，
高潮时吐出。”
李兆基慈眉善目，沉着稳健，但他一旦发威，便有“黑鲨”之势；李
兆基不善辞令，口齿木讷，但他一开尊口，便有万钧之力。
1972年，三剑客分家，李兆基获5000万港元的地盘、物业。这年底，
他与胡宝星组建水泰建业有限公司，胡宝星任董事局主席，李兆基为副。
时值香港股市“热得发昏”的时节，胡、李两人趁热将永泰上市。上
市不久，李兆基趁股民头昏脑热之际，大量抛出永泰股套现。不久，股市
崩溃，李氏又趁低吸纳。一抛一吸，斩获匪浅。
丰兆基不甘永泰的副职，于1975年成立恒基兆业有限公司，李氏自任
主席兼总裁，股本1.5亿港元，地盘20个，还是个未上市的私人公司。
股灾之后，公司上市不似原来那么便捷，需耗费相当的时间、人力、
物力。公司下上市，就无集资之便，难以借钱生钱。李兆基决定走捷径—
—借壳上市。他选的这个“壳”，便是他为第二大股东的永泰。
李兆基以一些物业换取永泰1900万新股，成为永泰最大股东。他顺理
成章成为永泰主席，胡宝星改为董事，大权旁落。
1981年6月，李兆基抓住股市牛市和地产旺年的有利时机，趁热将恒基
兆业上市，集资10亿港元。1988年8月，恒基兆业全面收购永泰建业，合组
为恒基兆业发展有限公司。李兆基借壳上市，成为股市收购战中的成功典
范。
李兆基扩充地盘别出心裁，官地拍卖场上难见他的踪影。他是长年累
月雇用“巧舌”游说；日楼业主出售旧楼，各个击破，然后将整幢旧楼拆
卸清出地盘。
李兆基扩充地盘别出心裁，官地拍卖场上难见他的踪影。他是长年累
月雇用“巧舌”游说；日楼业主出售旧楼，各个击破，然后将整幢旧楼拆
卸清出地盘。
1995年人夏，香港马鞍山烽人骤起，李兆基建成新港城第四期最后一
座楼字，李嘉诚在对面拥有海柏花园楼盘。恒基、长实两军对垒，展开售
楼大战。香港一家周刊称：“交情一向不错的香港首富李兆基及李嘉诚，今
次为了促销手上马鞍山楼盘，各不相让。恒基率先减价出售新港城，又搞
大抽奖，送黄金，李兆基更表示信心十足。但长实随即还招，你平我更平
（便宜），一路吼（盯）住新港城动静来减价。”
李兆基频频挑战李嘉诚，可见恒基实力不浅。
据1995年1月1日香港《快报》，以家族所控公司市值排列1994年十大财
阀金榜，第一名、李嘉诚家族，公司市值2252亿港元；第三名、郭炳湘（郭
得胜长子）家族，1129亿港元；第四名、李兆基家族，580亿港元。
又据1995年1月3日香港《信报》，以家族所占股份的中值计，郭得胜家
族为480亿港元，李兆基家族为400亿港元，李嘉诚家族为242亿港元。
另据同期美国《Forbes》的世界富豪排行榜，李兆基以65亿美元排第
七，李嘉诚以59亿美元排第10位。
郭得胜、李兆基都是低调之人，名气远逊于李嘉诚，而实力，绝不比
李嘉诚逊色！
