简在一家非营利性的研究组织担任助理，她在这个岗位上已经干了32年了。她在学校的时候曾是一名出色的打字员，而且还修了一些商务方面的课程。上完大学第一学期的课程之后，她觉得对她来说大学教育的成本要高于所能带来的收益；市场对打字员的需求很大，而且薪水也比较有吸引力。她的第一份工作就是在这家非营利性组织，一开始她要为两位上司工作。她的主要职责是缮打报告和研究论文，整理堆积如山的文件并接听电话。
很多年之后，好多最初和简做同样工作的人都失去了工作。计算机的出现——先是大型机，然后是个人计算机——缩减了助理们的日常工作量。中层主管和经理们都学会了自己打印文件。报告和基础分析都外包给了其他公司来做，那些公司中的工作人员能够很快地完成任务。大多数过去存放在柜子里的文档现在都以电子的形式存储在硬盘里。而且，简的老板越来越习惯通过电子邮件交流，电话也就不常用了：他们的业务运转并不迅速，不需要时刻同客户保持口头交流。结果，简的秘书工作也受到了威胁，最后，她失业了。
然而，简通过重新给自己定位，顶住了来自机器的侵袭。她很快地又在这个组织中找到了另一份工作。她成了新上司们的“维修工”，协助处理他们没有时间和精力处理的事务——比如，挑选餐厅，为办公室订餐，邀请演讲人并负责安排日程，阻拦愤怒的客户并确保他们的问题得以解决，或是跟一个执拗的会计打交道，弄清她的上司提交的账单。因为简现在所处理的事务都是不常规的，是无法通过机器来解决的，因此她需要向更多的上司汇报工作——最近的一次计算是九位上司。由于有来自各个方面的压力，所以工作是很辛苦的，但是她很庆幸自己至少还有一份工作。现在，这份工作变得越来越有趣了。
简的上司们是计算机和通信技术革命的极大受益者。他们发表的研究报告和文章得到了更加广泛的传播。过去，他们还要把这些文章影印出来通过邮递的方式寄送给一小部分真正感兴趣的人，但是现在，他们把文章上传到一个网站上，很快就会被广泛地阅读。他们的报告更加丰富，论坛也办得更加有趣，吸引了越来越多的关注。他们经常会回答一些来自陌生人的请求，这些人在网站上读到了他们的文章，这些陌生人希望同他们交流，咨询或是征求专家的意见。
科技的突飞猛进式的发展产生了十分广泛的影响。秘书工作和文职工作人员的日常工作如今已经逐步被自动化所替代，他们像简一样，大多数人拥有高中教育甚至是大学教育的背景。但是那些高层人员需要处理的非常规性的，富有创造力的工作得到了技术的辅助。由于运用了先进的技术，CEO们在键盘上敲打几下就能看到公司目前的库存状况，分析师和咨询师的报告在世界各个地方都可以读到，对于那些具有技术性和创造性的工作，其影响的深度和广度都有所增加。尽管技术的发展抢了一些人的饭碗，但是它确实提高了人们的生产力。
然而，一般来说，技术的进步从长远上看对每一个人都是有益的。它能够缩减单调乏味的工作，让工作者能够有时间和精力充分发掘自己的才能。现在我们可以把文章直接发到网站上供人浏览，不再需要让秘书去贴上千张邮票，再把这些最终都会被丢尽垃圾箱的信件邮寄出去，这样一来，还可以保护大量的树木。但是从短期来看，技术进步也可能极具破坏效应，而且如果人们缺乏应对措施的话，这种破坏效应甚至会一直持续下去。
美国在历史上曾经对技术的变革作出了适应性的调整。19世纪中期，随着农业的主导地位被制造业所取代，美国掀起了一场接受小学教育的热潮，使美国人成为当时世界上受教育程度最高的人口。但是随着时代的发展，工厂的劳动日益复杂化，一些新兴的大公司也划分出多个部门，对能够处理大量工作的办公室工作人员的需求量不断提升，拥有高中学历的工人也越来越受到欢迎。在20世纪早期，高中教育开始繁荣起来，为美国的工厂和办公室培养了一批灵活，且训练有素的工人。在1910年，不到十分之一的美国工人拥有高中学历，到了70年代，也就是简开始工作的时候，四分之三以上的人都接受过高中教育。
尽管美国早期对技术变革的适应是成功的，但是正如哈佛经济学家克劳迪娅?戈尔丁（Claudia Goldin）和劳伦斯?凯茨（Lawrence Katz）所言，在下一个阶段中，美国在教育方面的进展远远不能令人满意。近来的技术进步要求工作人员拥有大学本科的学历才能够胜任。但是，大学毕业生的数量却无法满足需求——确实，各个年龄阶段的高中毕业生比例都停止了增长，甚至和70年代的水平相比还有略微的下降。随着就业市场出现大学毕业生供不应求的状况，那些有学士学位或者更高学历的幸运儿们发现自己的收入直线上升。但是那些没这么幸运的人——据2008年的统计，占美国人口的70%——收入水平则原地不动，甚至还有所下降。
美国的社会保障体系不堪一击，下一波技术改革和外包热潮又很可能吞噬掉大量的工作岗位，令人愈加担忧，面对这一切，许多美国人很难对未来保持乐观。虽然大部分美国人在寻求机遇方面比较灵活——他们愿意背井离乡，漂洋过海到另一个国度去开始一份新的工作——但是时代对他们提出了更高的要求。很多人不得不回到高中去充电，然后才能尝到继续教育所能带来的好处，而这一切都是为了获得那些遥远的不确定的工作机会。有些人缺少接受继续教育的毅力和动机；而另一些人则是压根就没有资源。例如，一个有两个孩子的单身母亲，她每月要做两份报酬很低的工作，总是入不敷出，对她来说，继续教育简直就是天方夜谭。
由于美国的教育在质量和数量上都存在不足，因此在对技术人员的需求和供给之间存在巨大的鸿沟，这只是不平等状况日益严重的原因之一，或许是最重要的原因。到底是什么原因造成了这种不平等，这是一个极具争议性的问题。左派和右派都各执一词。不可否认的是，还有一些其他的因素，比如，近几十年大范围的放宽管制以及由此引发的对资源（如人才）的日益激烈的竞争，税率的变革，工会力量的削弱，合法移民和非法移民数量的增加，这些都起到了推波助澜的作用。不管这种现象是如何产生的，它已经让很多人深感不安。
美国曾被誉为一片充满机遇的土地，这种说法曾经得到了广泛的支持，也让美国成为自由经济的大本营，但是现在很多人都对这一说法失去了信心。政客们总是对选民的心声非常敏感，他们试图寻找一剂灵丹妙药来应对这一发展难题：为那些在经济增长和技术进步的过程中落在后面的人提供宽松的信贷资金。于是，美国在教育事业上的失败以及公民因机会难寻而产生的焦虑情绪都被间接地转化成沉重的家庭债务，也最终成为了这次金融海啸的震源。大部分观察家都忽视了这些因素之间的关联，恰恰说明了这些断层线隐藏之深，危险之大。
收入不平等的加剧
美国收入水平的不均衡状况日益加剧。工资是收入中最重要的组成部分。工资金额排在美国总人口的的前10%的人（即比美国总人口中90%的人工资要高的人），在1975年到2005年间，其工资的增长额要比排在后10%的人高出65%。（这一差异被称为90/10工资鸿沟。）在1975年，前者的平均工资比后者多三倍，到2005年，则多出五倍。这种增长主要体现在极高收入人群中：中等收入者和低收入者之间的分化并没有同高收入者之间的分化那么严重。
很多来自学术界和大众媒体的评论人士比较关注前1%甚至是0.1%的精英人士的薪水，或许是因为人们总是喜欢往上看。我认为美国目前最令人担忧的趋势就是90/10和90/50工资鸿沟，这些差异真正地反应了普通美国人的生存状态。
90/10工资鸿沟的产生的原因可基本归结为经济学家口中所说的“大学升水效应”。拥有本科学历者的工资同只拥有高中学历者的工资之间的比值自1980年以来稳步上升。美国人口普查局2008年进行的人口调查结果显示高中毕业生的工资中值为27963美元，而本科毕业生为48097美元——比前者高出将近72%。拥有专业学历的人（如医学博士或工商管理硕士）的薪水则更高——工资中值为87775美元。“大学升水效应”同样也能解释为什么50/10工资鸿沟并未迅速扩大，因为中等收入者和低收入者都没有进过大学或没有完成大学学业。实际上，中等收入者的队伍主要由像简和她的同事一样的白领工人构成，这些人受到技术变革的冲击是最大的。
为什么“大学升水效应”会日益显著？有一种观点认为技术的发展要求工人拥有更高水平的技能，反映了经济学家所提出的“偏重于技能的技术变革”。但是戈尔丁和凯茨指出，科技的进步会对技能提出更高的要求，但是二者之间的相对发展速度的是稳定的：在20世纪初，车辆和飞机的对人们的生活方式的影响不亚于出现在20世纪末的互联网和组织结构变革。真正发生改变的是受教育者的数量。在1930年到1980年之间，30岁或30岁以上美国人的平均受教育时间每隔十年增长一年。到1980年，美国人接受教育的平均时间比1930 年多4.7年。但是，在1980年到2005年间，这种增长十分缓慢——整整四分之一个世纪中仅增加了0.8年。
人才输出减速的部分原因是高中毕业率的停滞不前。尽管回顾历史，美国高中毕业生在总人口中所占的比重曾处于世界领先地位，这一比重自1980年以来一直岿然不动，但是其他国家却已经了赶上并超越了美国。而且，尽管现在有越来越多处在20岁到24岁这个年龄阶段的美国人正在接受大学教育（这些人占该年龄段总人口的比率从1980年的44%上升到2003年的61%），毫无疑问，这得益于潜在高薪的吸引力，但是大学毕业率的提高却跟不上这个速度：尽管“大学升水效应”日渐显现，但是很多像简一样的学生还是选择了从大学退学。70年代出生的年轻人的大学毕业率比40年代的高不了多少——当我们联想到现如今大学毕业生的需求量与日俱增这个事实时，就不能不感到震惊。
教育发展停滞不前的一个合理解释是一国国民所能接受的教育总量或许是有着内在限制的。毕竟，不是每一个人都有写出一篇博士论文的潜质。如果真是这样的话，那么就只有美国受到了限制，其他国家似乎并未受制于此。尽管美国历史上曾领先全球，如今却在四年制大学毕业率上落后于其他12个富国。我们要是也注意到美国的高中毕业率在富国排名中位列倒数第三，那么我们就会明白为什么美国不仅输给了自己的历史也输给了竞争对手。
话说回来，工资并不是收入的唯一组成部分。总收入应该包括来自股票和债券的收益，并从中去除去所应缴纳的税金。很有趣的是，在20世纪末，美国前0.01%的最富有人士的收入中有80%来自工资和自营产业，只有20%是来自金融投资。这一比例同20世纪早期的情况形成了鲜明的反差，那时富人的收入多数是来源于资产。现在的富人都是勤劳致富——不管是比尔盖茨一样的企业家还是像高盛集团的劳尔德?布兰克费恩（Lloyd Blankfein）一样的银行家——而不是坐享其成。这是一个有了好工作就能致富的时代，但是对于很多美国人来说，这甚至是不幸的，因为他们缺乏良好的教育背景，只好眼睁睁地看着自己被那些能带来财富的好工作拒之门外。
尽管我一直都在用“教育”这个词，但是有时我所指的也包括就业的能力，其实一个更好的说法是人力资本，即广义上的能力，包括健康，知识，智力，态度，社交能力和责任感，正是这些素质让人成为对社会有益的一份子。传统教育或许在培养个人人力资本的过程中最为关键，但是家庭，社区和雇主所发挥的作用同样不可小觑。在后面的内容中，我将继续关注教育的话题，但是其中也包含着上诉其他因素。
教育不仅仅能够帮助人们增加收入，拓宽就业前景，它的意义要远胜于此：教育通过其内在的价值让人们充分利用自己的潜质。此外，据研究表明受教育者通常情况下更关注保健，参与犯罪活动的可能性更小，更愿意参加公益活动和政治活动。而且，他们也会潜移默化地影响着下一代，从而让子孙后代从中受益。因此，随着美国教育的衰退，整体社会的质量也每况愈下。
为什么美国会落后？
为什么美国的教育体系令人失望？美国的大学教育体系仍可称得上世界一流，吸引着来自世界各地的莘莘学子，所以问题显然不是出在大学体系上。其实，我在前面的论述中已经提到了三个很显著的问题。首先，很多学生在学校的学习经历极其糟糕，很多学生没等高中毕业就退学了。其次，即使在那些能够从高中毕业的人中，仍有很多人没有准备好接受大学严格的环境。最终，随着“大学升水效应”的增加，高等教育的学费也在不断攀升：这是一个由受过良好教育的人提供的一项服务，但近些年来这项服务并没有多大改进。（通信技术有很大的提高并没有让芝加哥大学的班级规模显著的扩大，尽管学生的学习体验或许有所改善）。尽管美国有意扩大对学校的经济支援，但是把子女送到私立大学接受高质量的教育甚至对中产阶级家庭来说都是可望而不可及的事。随着各州预算吃紧，连州立大学也在大幅度地增加学费。
当然，在学校的学习并不是唯一接受教育的方式。在营养摄取，学习环境和行为期待值方面的差异使得每个孩子在童年时代就显现出不同的学习能力。家庭至关重要，同时，孩子们渴望效仿的对象以及朋友们的看法也会产生关键性影响。我女儿所在的大学附属中学里，班级里一个最聪明的孩子总是出类拔萃，尽管她不是受欢迎的那种，但却是其他孩子秘密崇拜的对象。拔尖的学生在高中的时候就已经开始学习大学的课程，甚至和教授签约进行项目的研究。然而，在美国很多学校中，聪明极有可能意味着危险，因为孩子们总是对那些敢于跳出低期待值陷阱的孩子充满怨恨。还是这个道理，强者总是越来越强。富人们能够住在体面的街区，为孩子提供充分的健康护理和营养，使得他们能够健康地成长，功课若是掉队了，家长也能出钱给他们请家庭教师和学习助手。如果父母有钱的话，即使是残疾对于孩子来说也不会像它看上去那么痛苦。正如政治分析家劳斯?多尔特(Ross Douthat) 和赖安?瑟拉姆(Reihan Salam) 所说：“康涅狄格州预科学校的孩子抽着大麻却仍能像他们的父母一样去读大学；印第安纳州农村的孩子吸食冰毒并且辍学；纽约南布朗克斯的孩子吸食可卡因最终死于流氓斗殴中。”
家庭的不稳定对穷孩子的伤害也更大。贫困且受教育程度低的夫妻关系破裂的可能性更大，一旦离婚，经济的担子要比富人沉重的多：因为他们需要同时维持两个家庭，轮流照看孩子，这些就要花去他们收入中的一大块，使得其他基本需求都很难得到满足，就更不用想给孩子请辅导教师帮助孩子渡过难关了。因此，在穷人的家庭中，离婚对孩子的健康和教育所产生的影响要远大于富人的家庭。在这种社会环境中，不平等往往会愈演愈烈。
我们并不需要触及那些极端不平等的例子中所引发的道德问题就可以看出这是一个多么令人厌恶的现象。大批的人因无法接触到优质的教育资源而不能够实现自身的发展，这显示出社会严重的低效性。对头脑的浪费是一件极为可怕的事情，美国已经浪费掉了太多。
造成不平等的其他原因
在日新月异的技术革新对劳动者技能提出更高要求的大背景下，受教育程度的差异只是造成不平等日渐严重的原因之一。还有其他原因也助推了这一问题的加剧。在过去三十年中，日趋严重的不平等问题又偏逢美国放宽管制期。激烈的竞争确实加大了对人才的需求，与此同时拉大了美国人口的工资差距。激烈的竞争提高了歧视有才能的穷人所要付出的代价，本应该有助于缓解不平等的现象，但是总体来说，不平等仍然加剧了。放宽管制也增加了企业的经营的灵活性，放大了员工的工资的涨落幅度：一个企业家在经过若干年的颗粒无收之后突然赚了上百万，这会增加收入分布曲线最顶部和最底部的分布范围。（对于一个后来成为一位收入颇丰的教授的穷学生来说也是如此！）这些影响要为不平等现象的加剧负三分之一的责任。
更大规模的移民和贸易也在这个问题上难辞其咎，因为移民直接参与到非技能性工作的竞争，而远在其他国家的非技术性工人也通过贸易间接地参与到竞争之中，两者共同压低了美国非技术性工人的工资。大部分研究认为这一因素的影响比较小。然而，非技术性移民只是通过一种不同的方式助长了不平等。他们基本上是位于收入分布的底端，从而使收入差距拉大的现象更加严重了。矛盾的是，尽管他们在美国的收入要高于在自己本国的收入，但是他们仍然成为美国贫困人口的一员。
战后惩罚性边际税的削减（在20世纪50年代到60年代期间，最高税率曾高达91%，后来经过一路的起起伏伏，到我撰写本书时，已经降到了35%）刺激了人们去追求更高的收入，可能也促进了更多的企业家精神的以及更大的不平等。尽管放宽对竞争和进入的管制以及通过进口所带来的间接性的竞争是造成很多工会成员失去高薪的工作的主要原因，但是工会的软弱也削弱了那些受教育程度不高的工人进行讨价还价的能力。尽管只有一小部分的美国工人领取最低法定工资，但是在通货膨胀的情况下，最低工资标准相对保持不变就意味着实际最低工资必然要下降（这样一来也能够确保那些有可能没有工作的人能够找到工作）最后，妇女也入到劳动力的大军中来，这也会对不平等性产生影响。因为具有有广泛社会关系且受教育程度较高的人更愿意相互结合，这种类聚婚姻也是导致家庭收入不平等的原因之一。
造成日益严重的不平等现象的原因是究竟是什么，毫无疑问，这是一个被热议的话题。在我看来，一些最具说服力的证据表明，最令人担忧的不平等，即90/10工资鸿沟，主要是由市场对高度受教育人士的供求关系失衡所致。继罗纳德?里根总统开始执行反劳工政策以来，该政策一直都得到了在他之后的共和党政府的延续，其中，革新派发挥了重要的作用，然而，保守派则通过倡导压制工资的方式来支持罗斯福提出的反竞争政策。然而，这两派都不否认教育的不平等是导致不平等问题的重要原因。
对待不平等的态度
美国人历来不太在意经济上的不平等，除非这一现象走向极端——像十九世纪末所发生的那样。通过采用包括反托拉斯法和房产税在内的多种方式，人们确信由公司所有权所创造的财富并没有高度集中到能够左右政治力量分配的程度。为限制银行的权利，政府曾进行了多次的干预——这体现在安德鲁?杰克逊（Andrew Jackson）为关闭美国第二银行（Second Bank of United States）而作出的斗争（在此之前，他指责该银行干涉政治领域），1913年美联储的建立，让它成为各个银行除摩根大通之外的另一根救命稻草，1933年的《格拉斯斯蒂格尔法案》（Glass-Steagall Act）将最具实力的银行拆分开，实行分业经营的模式。同样地，通过反托拉斯调查，政府扼制了商业大鳄的实力，其中最有名的两项调查是针对洛克菲勒的美孚石油公司（Standard Oil）和比尔盖茨的的微软公司。但是，除一些特殊时期外——如大萧条时期——政府和公众并没有强烈的意愿要向富人征税，以实现收入分配的均衡。
向富人征收重税的政策并没有得到穷人的热捧，这并不一定是因为他们同情富人，而或许是因为穷人相信自己终有一天会变富：赫拉修?阿尔哲（Horatio Alger） 所写的关于普通人在这片充满无限机遇的土地上获得成功的故事具有十分广泛的吸引力。尽管这种乐观主义的精神一直以来都不切实际，但是或许在过去，可能性与现实之间的差距并不十分大，以至于美国人可以把这个梦继续地做下去。根据世界价值调查（World Values Survey）的数据显示：高达71%的美国认为穷人很有可能摆脱贫困，而只有40%的欧洲人持有这样的观点。这一差异令人感到十分惊讶，因为根据跨国研究的结果显示，美国人的收入流动性并不比欧洲人高，实际上在美国，收入位于后20%的人的收入流动性极低。尽管如此，收入流动性这一概念还是深深根植于过去的。美国伟大的社会学家托克维尔（Alexis de Tocqueville）曾说，在美国，“财富流动的速度是令人震惊的，实践表明很少有上下两代人都受到财富眷顾的例子”。
在过去的25年间，越来越多的美国人不得不面对一个痛苦的现实，即他们已成为教育质量不达标的受害者。《纽约时报》专栏作家罗伯特?萨缪尔逊（Robert Samuelson）评论说“大体上，美国人并不十分担心不平等——即贫富差距——但他们更在意的是能否获得机会与成就：难道这说明人类进步了吗？”但是教育不平等的危害是极其隐秘的，因为它能够造成机会的不平等。一个人若是高中就读得马马虎虎的话，就很难在新兴经济的产业中谋求一份工作，这是连做梦都很难发生的事。很多美国人“将政治自由定义为完全的平等，却将经济自由定义为拥有平等的机会去实现不平等的成就，”在高质量教育面前并非人人平等这一状况恰恰动摇了美国人心目中实现经济自由的根基，因为机会已不再平等。
如果美国人不再有机会让收入水平挤入更高的层级，他们就很难对未来保持乐观并对其他人的收入流动性保持容忍——因为眼睁睁看着别人往高处走的滋味并不好受。当其他人变得富有时，一切的价格都会上涨，而那些原地不动的人的实际收入——即通过购买力来衡量的收入——实际上就降低了。若是这些人通过自己的资产来衡量自己的价值时，情况就更糟了，当我的邻居们都开上了现代和玛莎拉蒂的时候，我的雪弗莱就显得十分寒酸了。美国人历来不喜欢嫉妒别人，因为他们都很自信。但是当自信心即将离我们远去的时候，嫉妒和仇恨这对手足兄弟离我们还会远吗？
随着越来越多的美国人开始意识到自己为参与竞争所做的准备并不充分，他们也就开始接受了对自身期待值降低这一事实，“经济自由”这两个词也不再为他们勾画出一个充满无限机遇的美好愿景。它们反而成了一个可怕的梦魇，充斥着持续增加的不稳定性和嫉妒情绪，因为穷人越来越难咸鱼翻身了。如果不加以遏止，任其发展的话，毁灭性的阶级冲突也就不可避免了。
政治回应
政客们已经意识到不平等现象所导致的问题。因为和其他群体相比，非裔美国人和拉美裔美国人受到教育质量低的影响更大，所以，他们缓慢的发展经常被人们同种族原因相联系。然而，政客们深知，改善教育只能解决一部分问题。多位总统都曾推动过教育改革，但成效甚少。而且，即使他们的改革真的奏效，变化也会姗姗来迟，来不及改变人们当下的生活。
税收和再分配应该是可选的解决方案，但是政治学家诺兰?麦卡迪（Nolan McCarthy）, 基斯?普尔(Keith Poole)和霍华德?罗森塔尔（Howard Rosenthal）指出，日益加重的收入不均问题让国会更加两极分立，从而更难在税收和再分配问题上达成一致。就在我写着本书的时候，议会中两党对医疗改革的政策和态度大相径庭，民主党一致支持，而共和党则一致反对。政客们正在学着接受亚里士多德的智慧，他说：在一个不平等的社会中，争吵是自然会发生的，费力地去纠正不平等的现象反而可能加剧公民所不愿看到的冲突。
所以，政客们开始寻求方式来提高选民们的生活质量。自20世纪80年代初以来，宽松信贷一直都是一个最具吸引力的解决方式。从某种程度上来说，这是一条障碍最少的道路。由政府提供的信贷并不会像收入再分配那样引起右派的关注——尽管，通过自身的经历，我们认识到它最后可能会成为成本最高的再分配方式，不仅危害接受者，同时也牺牲纳税人的利益。
政客们愿意让银行来扩大住房信贷，因为信贷能够同时实现多个目标。它能抬高房价，让房屋所有者觉得自己变得更富有了，还能推动他们消费。信贷还能够增加金融行业，房地产中介行业和房屋建筑行业的利润和就业岗位。而且，别担心，一切都是安全的——向房屋一样牢固——至少目前是这样。
宽松信贷真是好处多多，它收益大，见效快，而且受益面广，可是苦头还在后面呢。它的收益结构正中政客们的下怀，让许多国家都拜倒在宽松信贷的石榴裙下。一段时间以来，在很多富国中出现了一些金融行业的监管机构，它们同政客们唱对台戏，批判这种短浅的目光。然而，这次美国的问题是，政客想办法绕过了这些监管机构，而且住房信贷享有广泛的民众支持，以至于没有人敢提出反对。
住房信贷的简要历史回顾
美国大萧条爆发之前一段时期内同样出现了大规模的信贷扩张和严重的收入不平等现象，或许这并非巧合。那时的按揭贷款和现在的并不一样。住宅按揭由银行和储蓄公司来提供（也称储蓄与放款机构）。按揭的期限较短，大约为五年，到期时需整笔还本付息，除非借款者能够重新融资。而且，大部分贷款的利率不同，所以借款人要承担利率变动的风险；一般情况下，贷款人只提供不超过按揭价值50%的贷款，因此，房屋所有者要承担因房产价格波动而带来的大量风险。
到了20世纪30年代，大萧条越陷越深，融资干涸，房产估价骤降，房屋拥有者没钱偿还到期的贷款，大批借款者开始拖欠贷款。全国10%的房产被取消了赎回权，政府不得不介入，挽救即将跌入深渊的住房市场。房主贷款公司（HOLC）和联邦住宅管理局（FHA）是政府最初建立的两所机构。
房主贷款公司的作用是从银行和 公司手中购买违约的抵押贷款，把它们重组为固定利率的20年完全分期付款抵押贷款（在贷款期限内偿还本金）。较长的还款期限和完全分期的还款方式意味着房屋所有者不必再去面对灾难性的融资难题。政府愿意在一定时期内持有这些抵押，但并不打算长期参与贷款业务，所以政府必须寻找一种方式让私有领域的贷款者对这些抵押贷款感兴趣。那些历来都排斥长期贷款的私人贷方是不会轻而易举的信任借款者的。
解决这个问题的办法是，联邦住宅管理局通过提供抵押保险来承担违约风险——主要是为了让贷款者吃一颗定心丸，一旦发生违约，联邦住宅管理局会偿还贷款。为了保护自己的利益，联邦住宅管理局收取保险费，并严格设定它所担保的最高贷款上限（最初为房产价值的80%）以及贷款金额。这些限制性条件也确保了一个政府不愿担保的私人抵押贷款市场的出现。
所以，那些购买由联邦住宅管理局提供担保的抵押贷款的银行和储蓄公司只需承担利率风险——利率风险的产生是由于他们用短期的可变利率存款来为长期固定的利率的抵押贷款融资。只要短期利率不走高，这笔生意还是有利可图的。
在1936年，房主贷款公司停止运作。为了向银行提供融资渠道，政府建立了联邦国民抵押协会（FNMA），来再次吸引长期私人贷款进入抵押贷款市场。事实上，FNMA还购买了有FHA 担保的抵押并且发行长期债券，出售给像保险公司和养老基金这样的投资者，以此方式来为购买抵押贷款融资。和银行以及储蓄公司不同的是，FNMA拥有更长期的固定利率的融资渠道，所以即使长期持有抵押贷款，也不用承担利率风险。
该体系一直运转良好，直到60年代，短期利率上扬，导致存款从银行和储蓄公司流出——因为在大萧条时期，政府为防止过度竞争而制订了调控性存款利率上限，使银行和储蓄公司无法与更高的市场利率进行竞争。对抵押的贷款的融资又干涸了。为了补救，1968年，政府试图通过将房利美一分为二来加强市场的直接融资能力——新建了的政府全国抵押协会（GNMA或基利美），继续从事抵押贷款的担保，打包和证券化，房利美经过改制成为私人持股公司，通过想公众发行债券和证券化债权为抵押融资。那时，林登约翰逊总统正需要资金为越南战争中越堆越高的账单付款，私有化巧妙地将房利美的债务从政府的账单中抹去，让政府的资产负债表看上去更健康了。不久之后，房地美（全称美国联邦住宅贷款抵押公司）成立，负责将储蓄公司的抵押贷款证券化。最终房地美也被私有化了。
70年代末到80年代初，通货膨胀愈演愈烈，美联储主席保罗?沃尔克（Paul Volcker）为扼制通胀将短期利率上调到迄今都难以想象的水平。储蓄和贷款行业的投资组合中大部分都是利率较低时购入的固定利率的长期抵押贷款，而他们在融资的过程中却要支付高得离谱的短期利率，这些机构最终都破产了。政府并没有让储蓄公司关门大吉：房地产市场太重要了，而信贷又是一个牵一发而动全身的行业，让纳税人去填补这个巨大的窟窿实在是难以启齿了。
为此，政治体系作出了回应，通过了1980年的《存款机构的管制取消及货币控制法案》（Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act）和1982年的《甘圣哲曼储蓄机构法》(Garn-St. Germain Depository Institutions Act)。两部法律拓宽 了储蓄公司的贷款范围以及借款方式，帮助该行业重新赢得了稳定。后面的故事就十分令人遗憾了，尤其让人愤懑的是这些储蓄公司拿着纳税人的前在商业房地产市场上进行了一场血本无归的豪赌，我想这些都是众所周知的。对于储蓄公司来说这是一次巨大的损失，而对纳税人来说这简直是一次不可估量的损失，而政府在这场悲剧中却扮演了帮凶的角色。不用说大家也会知道结果，房利美和房地美取代了储蓄公司并在抵押融资领域扮演越来越重要的角色。
房利美和房地美
众所周知，房利美和房地美是受政府扶持的企业，它们是两个奇特的怪兽。尽管它们都是由私人持股且全部利润归股东所有，但它们并不完全私有。它们当然也并非公有，因为它们不归政府所有，但是它们在享受政府优待的同时还肩负着公共责任。它们享有很多优惠待遇，包括免交国家和地方收入税，董事会中拥有政府指定的董事，以及拥有美国财政部批准的信用额度。对于那些投资的民众来说，和政府之间的这些千丝万缕的联系意味着这些机构拥有整个美国的信用为其撑腰。所以房利美和房地美可以以只比财政部高一点的利率筹集资金。这些优惠的待遇也为两房带来了公共责任——支持住房融资。
房利美和房地美做了两件事来完成自己的使命。他们按照自己的设定的规模限制和信用标准从银行购入抵押贷款，从而使银行获得资金放出更多抵押贷款。接着，这两个机构将大量贷款打包，并在为抵押提高违约担保之后发行资产抵押证券。他们还直接从市场贷款，购买由其他银行背书的抵押支持。因为这些抵押贷款的信用较好，所以投资的安全性高且回报极其丰厚。但是大部分收益都得益于在政府的隐性担保下实现的低成本融资。这样做是有严重政治风险的。
可支付性住房计划
在20世纪90年代初期，大量的的证据表明越来越多的美国人看到自己的工资总是维持在原有水平甚至还有所下降，因此政治集团便开始寻找速效的解决办法——当然要比教育改革见效更快才行，教育改革要等上几十年才能看到成果。最显而易见的答案就是为低收入群体提供可支付性住房，此时，房利美和房地美显然是最佳渠道。国会知道可以将房利美和房地美作为实现这一目标的手段，因为他们从政府那里拿走了大量的好处，如果政府停止通过政府预算秘密地为“两房”拨款，那么他们的经理人一定会承受巨大的压力。
1992年，美国国会通过了《联邦住宅企业金融安全与稳健法》，推行的此法的目的之一是改革对这些机构的监管，另一个目的是以一种直接的方式帮助低收入者和少数人群体实现他们的买房梦。美国住宅与城市发展部（HUD）在该法案的指引下为房利美和房地美制定了可支付性住房目标计划，并跟踪计划的实施。每当国会在某个法案中用了“安全和稳健”这样的字眼，结果往往就会和他们的初衷背道而驰，这部法律也不例外。
尽管两房不能阻拦法律的出台，却能够影响法律的制定，使其为自己的利益服务。他们确保了法律允许其持有的资本数额低于其他受到监管的金融机构，并确保新的监管机构——HUD中的一个在金融服务监管领域中初出茅庐的部门——要依靠国会的拨款才能维持运转。这就意味着，监管方若是想束住两房的手脚，他们在国会中的铁哥们就会削减对监管方的预算。国会积极的参与，由政府撑腰的私人企业对利益穷追不舍，监管者软弱且自主性差，所有这些因素摆在一起，便昭示着灾难的来临。
最初，房利美和房地美并不愿意把这些有利可图的业务暴露在风险之下。但是当看到了政府出台的政策时，他们屈从了。上世纪90年代，《纽约时报》记者斯蒂芬?霍尔姆斯（Steven Holmes）曾警告说：“房利美进入了这个新的贷款领域，甚至可以说这是有意而为之的，该行为导致其所承受的风险大量增加，若是在经济向好的时期，这倒没什么问题……但是一旦经济出现衰退，这个由政府资助的实体就会陷入泥潭之中，政府救助也会随之而来，就像80年代政府挽救储蓄与贷款行业那样。”随着住房市场的繁荣，两房发现对低收入者贷款中的高利率十分具有吸引力，良好的市场环境再加上缺乏低收入贷款的经验，所有这些都蒙蔽了他们的双眼，让他们看不到其中的附加风险。
在克林顿执政的时期，HUD逐步提高了对房利美和房地美的低收入住房业务指标。两房欣然接受，他们还巴不得这样呢：他们有时似乎是在怂恿政府去委任给他们更多的权力，这样才能说服股东去冒更大的风险（除此之外，还要说服他们给管理层发放更加高额的津贴）。1995年，HUD为房利美和房地美制定的低收入住房业务占总业务的比例为42%，到2000年（克林顿执政的最后一年），这一比例上升至50%。
一些批评家曾担心房利美和房地美对针对无还款能力者的掠夺性贷款睁一只眼闭一只眼。但是，在回顾与两房之间的关系时，HUD在2000年的公布的一份报告中承认，两房“拒绝”透露“他们所购买的高价抵押贷款”，所以HUD决定不再对两房施加“不必要的额外压力”！
居者有其屋战略
国会的努力得到了克林顿政府的支持。1995年在一份旨在扩大房屋自有率的战略性文件的序言中，克林顿总统写道：“去年，我指示住宅与战略发展部的部长亨利?G?西兹内洛斯（Henry G Cisneros）…制定一个长远规划，实现住房自有率在本世纪末达到历史最高水平。提高住房自有率不仅有利于家庭和社区，还能够促进经济发展，壮大中产阶级队伍。重新点燃每一个家庭的购房梦会让美国为迎接新世纪的机遇做好充足的准备。”这番话有何实践性意义？这份战略性文件接下去说：“对于潜在购房者来说，没钱支付高额的首付和借款手续费是限制购房的主要障碍。而另一些家庭则没有充足的固定收入，无法每月根据标准借款条件所规定的市场利率还款付息。由公私领域充分发挥其创造力和才智（文件原文并非斜体，为作者所加）而打造的融资战略应当解决购房者的这两大金融障碍。”
简单地说，克林顿政府的意思就是金融领域应该开拓创新型解决方案帮助那些无力购房者实现买房梦，政府也会不遗余力地给予支持。尽管该战略有别于在危机中十分显著的忍者贷款和“骗子”贷款（指不要求借款者提交资料，借款者可谎报收入的贷款），但是却给即将出现的危机定下了基调。
克林顿政府还通过其他方式对金融领域施加压力。1977年通过的《社区再投资法案》（Community Reinvestment Act）要求银行在本地市场中运营贷款业务，尤其是针对低收入群体和少数人群体。但是该法案并没有明确规定贷款的指标，其执行由监管者负责。克林顿政府向监管机构施压，要求其通过对银行进行调查和威胁来执行《社区再投资法案》。仔细研究银行的抵押贷款业务之后就会发现，在90年代，随着该法案执行的力度逐步加强，贷款也在有所增加，尤其是在那些显眼且政治敏感的大城市里，因为在那里银行最容易受到监督。
这也使我回想起联邦住宅管理局曾为这些抵押贷款提供担保。主要是针对其他金融机构敬而远之的高风险抵押贷款。该部门直接受到政府的管控，并称得上是物尽其用。2000年，克林顿政府将借款人可申请联邦住宅管理局担保的最低首付标准大幅度地削减至3%，并增加了该部门可担保的抵押贷款的规模上限，同时还将借款人所应付的保费金额削减了一半。所有这些举措都为低收入住房建设和贷款市场的繁荣铺好了道路。
所有权社会
到了乔治?W?布什执政的时期，美国房产市场的风头正劲。布什同样也认识到了如果有相当一部分人无法分享经济增长的成果，后果将会是危险的。正如他所说：“如果你有一些资产，这个国家的未来就会与你息息相关。如果越来越多的人拥有资产，那么美国就会更加朝气蓬勃，而且也会有越来越多的人与这个国家的未来息息相关。”在布什2002年对HUD发表的讲话中，他说：
但是我相信仅仅拥有一些资产也只是美国梦的一部分而已。我相信，只有当居者有其屋的时候，他们才算真正地实现了美国梦……昨天在亚特兰大，当我走进一个房屋拥有者的新家的时候，我对这一点则有了更真切的感受。这家的男主人对我说，欢迎来到我家，眼中洋溢着自豪感。他没有说，欢迎来到政府的家；他没有说，欢迎来到我邻居的家；他说的是，欢迎来到我家……他为此感到自豪……我希望这种自豪有朝一日会传遍整个美国。
后来，在解释他的政府如何实现这些目标时，他说：“我要十分自豪地告诉大家，房利美已经响应了这个号召，据我所知，在过去的一段时期内，他们将向借款人提供了4400亿美元的资金。他们通过影响力为我们前面所说的购房人群筹集了充足的资本。为住房市场融资是房利美的使命；现在他们必须将其付诸实施。房地美也有兴趣帮忙。我本人很感谢房利美和房地美强大的资金支持。
2004年，尽管美联储已开始加息并表达了对房市过热的担忧，布什政府还是将房利美和房地美对手低收入者的贷款业务提高至总业务的56%。美国企业研究所（American Enterprise Institute）高级研究员皮特?沃里森（Peter Wallison） 和哥伦比亚大学教授查尔斯?卡罗米尔斯（Charles Calomiris）认为房利美和房地美在这一段时期内更是脚踩油门，开足马力的原因并非是他们有无私奉献的精神，而是因为2004年曝光的会计丑闻让他们对国会关于低收入贷款的要求更加惟命是从。
