动一步都相当困难，得仔细研究才行。
接踵而来的问题是保密。我确信若有人在我签合同之前得到销售邦威特
场地的风声，我就永远也做不成这笔生意了。邦威特商店一旦到公开市场出
售，人人都会去问价，公开叫价要不破顶才怪呢！
那就是为什么在与杰克握手言和之后我对他说：“听着，我想赶快起草
一份简单的意向书，内容为我已同意以2，500 万美元购买这宗房地产，你同
意出售，只有起草几份合理的文件才行。这样，对于这笔生意，我们当中的
任何一个，谁都不能反悔。”
使我感到惊奇的是，杰克说：“好吧，这听起来很有道理。”杰克是个
很精明的人，但他不是纽约人，不知道这宗房地产有多热门，它是那么有价
值，以致在这大萧条之中，仍有人竞相争购。
我和杰克即刻就地起草了意向书。杰克念了一遍，唯一的改动就是他坚
持加上这样一条，即做这笔生意须经其董事会批准，他递给我时，我说：“听
着，杰克，有了那一条我就没法活了。
在这三、四周内，若有什么变化，你可能会去告诉董事会不批准这笔生
意，那么这份意向书就等于一张废纸。”
然后我问他卖这商店他是否需要董事会的批准，他说不需要，我说：“那
么就去掉这一条吧。”他稍加思索，最终同意了。我带着可以确认这笔生意
的那张纸离开了会谈地。
在获得杰克·汉尼根的意向书后，签订合同之前，我马上就去见蔡斯·曼
哈顿银行的康拉德·斯蒂芬森。我父亲过去常与蔡斯打交道，故我认为，购
买邦威特将需要的2，500 万美元，这是第一个最佳去处。
我向康尼（康德拉呢称）说明来意——我在买邦威特大楼及其地皮租约，
租期还剩29 年，将来要在这块地皮上建一幢摩天大楼。他马上说：“除非你
拥有楼下的那块地皮，否则，要证明这贷款正当，地皮租期还不够长。”
换句话说，他不愿为我提供资金买这块地，29 年后，我的租约到期了，
这块地就可能被其主人接管。我已考虑到这点，我对康尼说：“瞧，我有两
个选择方案，我认为两个方案中任何一个都行。”
第一方案是少花点钱把它改建成办公楼，底楼仍做零售商店。因为在剩
下的这段租期里，我每年只要付12 万5 千美元的低租金，这是个小数目，当
时我信心十足，我一定能偿还抵押贷款，在其后的30 年仍能获得很不错的利
润。但康尼没有完全被说服，连我自己也认为第一方案是下策。
我向他说明我真正想做的不仅仅是买下大楼和租约，还要买下楼下的那
块地皮；然后建一幢摩天大楼，在租约到期时不会有失去它的危险。我告诉
康尼楼下的主人是公平人身保险协会的人时，他第一次有些激动。
我俩都认为那就助了我一臂之力，因为我与公平人身保险 协会的关系已
不一般，正是他们为海特大饭店提供了大部分的贷款。此时该饭店正在施工
中，一切进展顺利，对此，人人都感到奇妙。
我做的第二件事是定个日期去见公平房地产公司的经理乔治·皮科克。
此时是1978 年9 月，也就是我首次坐下来与杰克·汉尼根谈判的那个月。我
与乔治会面，告诉他我正在办理购买邦威特租约的手续，这块地皮属公平人
身保险协会所有，我看这是我们合股的好时机，对我们双方都有利。
我说，如他们愿意出地皮，我则愿意出租约，我们作为50：50 合股人在
这块一流的场地上兴建一座新的住宅办公摩天大楼。
公平房地产公司可能会作出简单的选择，坚持要这块地皮，直到邦咸特
的租约为止，然后彻底拥有它。但我向乔治指出，在纽约不动产值开始上升
前这段长时间里，下面那块地皮你就只能从议定的租约获得微薄的年租金。
我还告诉乔治，我的另一个方案是整修和翻新现有的大楼，在其后的30
年赚些适中而公平的利润。实际上我不敢肯定我能获得这笔生意的贷款，但
我也不要让他认为与公平房地产公司合股是我唯一的方案，这样，他与我讨
价还价就会感到无拘无束。
幸运的是，乔治几乎马上就喜欢合股这一主意。他怀疑我建这座庞然大
物是否能得到城市规划委员会的批准，但他也看到了我在康莫多尔饭店取得
的成就。
到我离开他办公室时，他给了我一个契约——条件是我须覆行诺言，不
负所望。我再次发现我又在临时契约上变戏法。
我的下一个行动是用我的前两个契约——邦威特租约和公平房地产公司
的地皮——设法从蒂法尼获得第三个契约。
尤其想买蒂法尼上空的空中权，蒂法尼在57 大街和15 大道的拐角处直
接与邦威特相邻。要买那些空中权，我得弄到规划的合并地皮，那就会允许
我建一座更大的楼房。遗憾的是我不认识蒂法尼的任何人，其主人活尔特·霍
温不仅是传奇的零售商，而且以难处、贪婪、狡诈的秉性而为人所知。
尽管如此，我很欣赏霍温，因为经他手的东西以会变成金子。他经营洛
德和仄勒时最佳，在他经营蒂法尼的长时间里仍最佳。
我在集会上看到过他，他是这样一个人，仪态大方，无懈可击，头发全
白，衣着考究，帝王风度。若你把蒂法尼的总经理演成一部电影，活尔特·霍
温就是主角。
我决定直接找霍温谈，我打电话给他并作了自我介绍。我非常殷勤，非
常谦恭，他同意见我。
此时，德尔·斯卡特已做了一个我心目中的那种大楼的比例模型，以及
一个可供选择的大楼模型，若我得不到蒂法尼的空中权，就选用后一个。
我带着两个模型去见霍温。我对他说：“瞧，我想买你的空中权，因为
那能使我建一幢更好的大楼，你自己也会因此而更喜欢。卖给我空中权，你
就会永远保住蒂法尼。没有人有机会再在上面搞建筑，因而也没有人敢拆掉
它。”
我对霍温说，另一个原因是若我没有他的空中权，纽约城就会因为技术
上的原因要我装上小得可怜的钢丝网窗，在蒂法尼上空150 层楼房上都装上
这样的窗子，那真是难看。有了他的空中权，我就能在楼房可以俯视蒂法尼
的这一边装上漂亮的风景窗。
这时我给霍温看了两个模型——一个是豪华大厦的模型。也就是现今普
郎大厦的基本设计，另一个是供选择的丑陋的楼房模型。“我给你1500 万美
元，”我对话尔特·霍温说，“让我来保住蒂法尼吧！作为回报，你卖给我
空中权，而这种权利你从来不用。”
霍温已在蒂法尼呆了将近25 年，他把蒂法尼建设成为一个极其成功的企
业，不用说，他为自己的创举感到自豪。我迎合他这种心理，使劲奉承他。
这招还真灵，他马上喜欢我的观念。“瞧，年轻人，”他说，“这笔生意就
按你建议的价格，我与你成交了！我只希望你作的这项工作会像你说的那么
好，因为我想引以为荣。同时，我还有个小问题，我和我夫人将要出去度假
一个月，等我回来以后才有时间谈此事。”
我马上就感到紧张不安。我说：“哎呀，霍温先生，那是个大问题，因
为，若我有你的空中权，我就可以建一幢完全不同的大楼，这是个基础，我
要在这基础上去征求城市规划委员会的意见。如果肉于某种原因使你在走后
改变了主意，那么我为城市规划委员会的意见审批所作的大量工作就会付之
东流了。”
活尔特瞪着我，好像我侮辱了他。“年轻人，”他说，“你可能没弄明
白是怎么回事，我握了你的手，这笔生意就定了，就是这样。”我默不作声。
尽管房地产生意中有高尚正直的人，我还是更习惯于这样一类人，即与他们
打交道你根本就不想费事去与他握手，因为你知道那毫无意义，我谈的是那
些卑劣的家伙。有些使人不寒而栗的事表明与他们打交道除了一纸合同以
外，没有什么可信任的。
与活尔特·霍温在一起，我认识到，我在与一个完全不同类型的人打交
道，他是那种讨厌别人建议的人，故他可能会否决这笔生意。他以居高临下
的那种方式讲话，所以实际上驱使我感到有点内疚，我竟然说出在我们的生
意中可能会出错的话。
活尔特·霍温刚走，菲利普·莫里斯就与大中心站做了笔生意。他买了
大中心站上空的空中权，价格远远超过我同意付给蒂法尼空中权的价格，而
蒂法尼的位置大大好于大中心站。
接着，在同一个月内，又有几笔空中权的生意，也是大价钱。很简单，
纽约城复苏了，不动产市场在生意上开始有所突破，我知道霍温是个高尚正
直的人，但我禁不住要担心。当他听到其它那些生意时，他会有什么样的感
觉。
他回来几天后，我们再次会面，讨论几点关于我们的生意。我们刚坐下，
他的两个高级职员就指出了市场上发生的事情，企图说服他不要做这桩买
卖。我感到不安，但我很快就看出，霍温更不安。“先生们，”他说：“我
一个月前与这年轻人握过手。我做一笔生意就是一笔生意，不管好坏，我相
信我用不着再解释了。”这就是那件事的结局。
后来我听说霍温又迈进了一步，在这同一时期，他显然已决定做另一笔
生意，比与我做的生意大得多，把蒂法尼卖给了埃冯公司。我认为与蒂法尼
这样的优等商店相比，埃冯则是个二流买主。
另一方面，他们出这种价格我不能责怪霍温同意出售。然而，作为其中
的一个购买条件，埃冯公司要霍温同意不与我成交空中权这笔生意。我听说
霍温立场坚定，也告诉埃冯的高级职员，若他们在空中权这笔生意上作梗，
那么他们就不要买这商店了。他们降低了要求，买了商店，我的生意也成交
了。
活尔特·霍温是个高尚正直的人，是第一流的人物，正是这点使他成为
一个不凡的零售商，这也就是自他离开以后蒂法尼再也不是原来那个样子的
原因。
给您举个例子吧。霍温在蒂法尼有一条方针是，其最佳客户进来时，他
们可任意选拿自己想要的东西，记帐签字，以后付帐，既简单又方便。埃冯
一接管蒂法尼，其会计组马上就制定新的方针，包括介绍蒂法尼的蓝色塑料
信用卡。
那倒是挺不错，只是蒂法尼的常客听说他们也一样得用小塑料卡就不乐
意。重要的是你要使你的常客感到受到特殊优待才行。
开头同意当顾问的霍温不久就感到倦怠，便离开了，那使事情每况愈下。
在霍温经营蒂法尼期间，店前的街面从来看不到小商贩兜售冒牌表、廉价珠
宝饰物，从来没有堵塞的人群把15 大道搞得污七八糟。
无论何时，活尔特·霍温看到小商贩，他就会以威严的口吻对他的手下
人说：“你怎么能让他们干那些呢？”几分钟以后，小贩就不见了。但霍温
一离开，马上就有十几个小商贩在蒂法尼门前搭起店铺，自那以后，再也没
搬走。
然而，我倒是从活尔特·霍温那儿得到教训。我现在雇用一些体格高大
的保安人员，以确保特朗普大厦门前的街面上干净整洁，无商贩。
我一旦获得蒂法尼的空中权，再要一块地皮就行了。沿57 大街与蒂法尼
相邻有一小块地租在邦威特手里，大概有4 千平方英尺，若要建我心目中的
那种大厦，那是关键的一块地。城市规划委员会的规章里有这样一条，任何
一幢楼后面的后院至少要留30 英尺的空地。没有这最后一块地，我就可能被
迫从已设计好的大楼的地皮上砍出一块作后院，那就太糟了。
我要的这块地属于一个名叫伦纳德·坎德尔的人所有。买了邦威特的全
部契约，实际上我已控制了这块场地，但我又一次面临的问题仍是短期租约。
剩下的租期不到20 年，还包括数条规定，想在规划上作点改动，实际上简直
不可能。
幸运的是，伦纳德·坎德尔和霍温一样，是个正直高尚的人。伦纳德从
三、四十年代在布朗克斯靠买公寓大楼开始了他的不动产生涯。与那些小房
东不同，他看到马上要实行房租管理，就决定赶快摆脱。他把所有楼房都卖
掉，来到曼哈顿，在此他开始买头等房地产的土地租赁权——即大楼下面的
土地。
随着市价上升，伦纳德越来越富，他自己经营楼房不会有任何问题，同
时期，住在布朗克斯的那些房东则直线而下，因为事实证明租金管理对他们
是一场灾难。
我离开布鲁克林，跳出父亲的生意圈，原因之一也是为了逃脱租金管理，
所以从一开始我和伦纳德就有共同语言。我的问题是伦纳德不是卖主。这不
是价格问题，也不是他对57 大街那块地有什么特殊的感情，只不过是伦纳德
什么都不卖，从理论上说，曼哈顿的土地价格长期以来只有一个方向，那就
是上升，当然他完全正确，尽管我们相处得不错，但伦纳德仍不肯让步。
后来有一天我发现在我的蒂法尼生意中有一笔意想不到的红利。在审查
我的空中权合同时，我发现蒂法尼有买卖特权的条款，即在一定时间内有购
买邻近坎德尔地产的权利。
我自言自语，上帝啊，这就能使我有一个办法与伦纳德谈判。于是我回
去找沃尔特，我说：“听着，你永远不会去买坎德尔那块地吧？若我把你的
买卖特权也买下来作为我生意的一部分，你介意吗？”
沃尔特表示不介意，我没有权利行使这种特权，因为这种特权属于蒂法
尼，故而不能转移。伦纳德可能是对的，但在诉讼中，我也有可能胜讼，获
得行使这一特权的权利。
我向伦纳德指出这点，我们坐下来不到20 分钟就做成了一笔对双方都有
利的生意。我同意撤回行使这一特权的诉讼，作为回报，伦纳德同意将我这
块地皮的租约从20 年延长到100 年，长到足以盈利。
他还重写了租约，以消除重新规划的禁令，同时我同意付稍高一点的租
金，但对这头等的地皮的长期租约来说仍是很低的。伦纳德和我握手言和，
我们一直是至交好友。
事情的变化真有趣。伦纳德是个上了年纪的人，在过去的几年里，他已
开始考虑其继承人和遗产。
早在1986 年，他打电话给我，说他愿把中央公园南的里兹·卡尔顿饭店
下面的地皮15％的股份送给我作礼物，这是他拥有的地皮当中较有价值的一
块地。
此外，当饭店的租约到达25 年时，他让我控制这块地皮的处置权。伦纳
德对我说，他的目的是把这块地放在他认为最得益的人手里，然后这能使他
拥有大部分所有权的继承人得益。伦纳德是个慷慨大方的人，也是个非常精
明的人。如果我接受他的这一礼物，我就要为坎德尔家族拼搏。
到此为止我获得了57 大街的坎德尔场地，这是1978 年12 月，我正处于
微妙的状况。我把所需要的地皮都集中到了一起，并设法使这笔生意不透一
点风，但我与吉尼斯科仍没有合同。
1979 年开始了，我的律师与吉尼斯科的律师仍在讨论几个最终问题，我
们希望最迟不超过2 月份签合同。
但在一月中旬，有话传到不动产界，说吉尼斯科可能出售邦威特场地。
正如我预料的那样，吉尼斯科马上被那些对此感兴趣的买主团团包围，这当
中有腰缠万贯等着挥霍钱财的阿拉伯石油商。
我敢肯定，吉尼斯科会突然甩手不干，尽管我们的合同在准备之中，但
一切都很清楚，若吉尼斯科能找到方法解除协议，他就会这么做。
此后得感激我的福星。我从杰克·汉尼根那儿弄到的那张意向书，没有
这意向书就甭想成交这笔生意。我不敢保证这意向书有法律约束力，但至少
我可以提出诉讼，使邦威特房地产在几年内不得出卖。
当然我要让吉尼斯科知道，若他们否认我这笔生意，我就打算全力以赴
去诉讼。债权人逼债紧急，我知道吉尼斯科没有多少时间了。
l 月20 日晨，我接到一个电话证明是件幸事。这是《纽约时报》的记者
迪·魏德迈打来的，他想知道我与吉尼斯科做生意买邦威特大楼是否是真的。
吉尼斯科仍在寻找出路，拒绝给魏德迈任何信息。
就我而论，在合同签字之前，决不能泄密，因为我不想引起一场投标战。
但现在谣言四起，并且我还有一个畏缩不前的卖主。故我决定承担风险，向
魏德迈确认，我己与吉尼斯科就房地产达成协议——因为我想在这块场地上
建一座新的大厦，邦威特大概就在近几个月内关闭。
我的主意是对吉尼斯科施加公众压力，以达到预期的协议，但没有想到
其次的益处。翌日晨，魏德迈的文章一见报，邦威特的最佳雇员就带头到萨
克斯15 大道的拍格多夫·古德曼和布卢明代尔等商店去寻找新工作。邦威特
开始失去成群结队的最佳工作人员，几乎不可能经营这商店了。
我相信，那是在吉尼斯科的背后猛击一掌，他们不再畏缩不前。《纽约
时报》登出文章5 天后，我们签了合同。该公司的穷途末路拯救了我的生意。
另一方面，穷途末路也是双刃剑，因为吉尼斯科急需现金，故他们坚持
一个异乎寻常的合同。在标准的房地产生意中，签合同时要支付10％的定
金，剩下的90％在合同结束时支付。
而吉尼斯科要求我们付合同价的5096 即1，250 万美元，另一半在合同
结束时支付。我的律师劝我不要同意此要求，他看到这笔生意有一定风险，
即在我们合同结束之前该公司就可能破产。若破产的话，主管破产业的法官
就可能把我下的合同定金拿去付给其他债主，因为他有权这么做，我的律师
说我冒如此大的风险，投入这么多的钱实在是太轻率。
我则另眼看待这笔生意。冒险下1，250 万美元的定金我并不害怕，但同
时我相信，给吉尼斯科的钱越多，他们偿清的债款就越多——竭力使其债主
不接近他们。
由于我们彼此的利益是尽快结束这笔生意，故我的风险期也就相对烦
些，从签合同到合同结束经常是6 个月或更长一些时间，而我的这笔生意60
天就了结了。
此外，我在这笔生意中已投进大量的时间和钱。早在8 月份，第一次与
杰克·汉尼根会面以后，我就开始规划场地，并开始与纽约城谈判以获得市
规划委员会的批准。
实际上，离开杰克·汉尼根的办公室后几分钟，我就给德尔·斯卡特打
了电话，叫他到邦威特现场见我。他到那儿时，我指着大楼问他认为这块地
方怎么样，他说显然是头等位置，但他问我，我心中到底想建什么样的大楼？
“想在纽约建一座令人难以相信的大厦，”我对德尔说：“我要你马上
投入设计，因为我想知道我以正常合法的手续建的这座大厦究竟能有多大。”
从一开始，大厦的规模就予以最优先考虑。有如此好的位置，我建的公
寓间越多，希望从投资中获得的利润就越大。此外，建得越高，从房间望出
去的景色就越壮观，我收的房租就越高，从现代艺术博物馆来的名叫阿瑟·德
雷克斯勒的家伙说得好，他说：“摩天大楼就是赚钱的机器。”德雷克斯勒
意在批评，而我则把它看成是激励。
从一开始，与我谈话的每一个人都怀疑，在这挤满又旧又矮砖石房的15
大道建一座庞大的玻璃摩天大楼，我是否能获得批准。当然建海特饭店时我
也听过同样的话，故我没把这箴言当回事。把商业需要放在一边，我还是感
到高楼比矮楼要引人注目得多。
德尔很快就卷入我的热情之中。当社团委员会的有些人听说我打算建的
大楼太高，遮挡阳光，就蝶蝶不休地抱怨时，德尔半嘲笑地说：“如果你想
要阳光，就搬到堪萨斯去吧！”
对于任何新大楼，它的高度由楼面的面积来决定，特别是，一幢大楼的
总面积不得超过该大楼地皮面积若干倍，但在这块地上，楼面面积比的最大
值是21.6。
当然那正是我要寻求的，我知道有一场恶战，德尔首次计算时，只用邦
威特场地，没有把蒂法尼空中权和坎德尔那块算在内，他肯定我们最大的楼
面面积是8：5。
他说，这可改建成20 层的大楼，每层楼面的使用空间是1 万平方英尺。
我马上告诉他可改成40 层的大楼，每层楼面的使用空间是54 千平方英尺。
这样，从公寓房间望出去不仅景色壮观，而且每层楼的房间也少些，这是另
一种奢华，给人以享受和舒适，买主应付额外费用。
当然我不打算满足于这样低的楼面面积比，对于开创者，我的楼面面积
比在我获得蒂法尼空中权时实质上就增大了。
另外，开发商为城市规划委员会做些他们认为如意的事也能获得额外的
楼面面积比。以本场地为例，我多建些住宅单元，而不仅仅建办公室。因为
办公楼会使步行的人大大增多，使街道拥挤。此外，在底楼为行人建一个公
共区域——穿街拱廊商店，再建一个零售商店，比法律上允许的最小零售空
间大些，最后在销售区和拱廊内建一个公园，这些都能使我得到好处。
为了获得我能占据的每一个优势，我开始与德尔设计各阶层人购货的门
廊。作为经营生意，零售门廊似乎不大会成功。
封闭式购物林荫路在全国风行一时，但这在纽约几乎从来没有成功过。
标准的郊外林荫路干净整洁，管理得法，安全可靠，这就是大部分人在
此感到舒适惬意的原因。相反，纽约似乎喜欢在繁荣的砂砾和街道上生活，
他们高兴与沿街小贩做生意。
据估计，即使门廊不是很成功，我在住宅大楼外加的几层门廊所获得的
利益也应该比其成本要多。直到后来，当我们以房客吸引商店的租户时，我
才认识到门廊将会成为某种特殊的东西，以其自身的条件风行纽约。
在早期阶段，我集中精力于大楼本身的设计。我要创造某种使人难忘的、
巨大雄伟、值得纪念的东西。但我也知道没有独特的设计，这摩天大楼就永
远得不到批准。标准的四堵玻璃将赶不上纽约城飞速发展的规划。德尔已投
入工作，他绘出了三四打图纸，随着我们工作的进展，我从每张图中挑出最
佳点。
开始，我们设计把玻璃大厦建在一个矩形石灰石基础之上，但看上去外
观不美。后来，我们又试着设计有三个外部玻璃电梯，但那占用了大多可出
售的内部空间。
最终，从街道退回邻近蒂法尼大楼的高度，德尔想设计为一系列平台。
我和我的妻子伊瓦娜同意这一缩进方案，这使我们这座大楼直观不像其它摩
天大楼那样给人以庞大的感觉，在较高的楼层，我们决定用锯齿形设计。这
种“Z”字形设计使大楼有28 个不同的面，效果极佳。
显然这种设计比某些标准设计的建筑费用要昂贵得多，但优点也显而易
见。有28 个面，我们将建成一座引人注目、与众不同的大楼。这种多面还可
以确保每个房间至少有两面的景色，最终可使我有可能卖更高的价。
对我来说，我们正在创造人间天堂。该设计看上去雄伟、富丽，也极好
销售。要真正击中本垒球，这两方面都需要。
接下来的一场挑战就是使该设计得到纽约城的批准，这是指在其它事情
当中，包括征求市规划委员会的不同意见。规划法律要求我们把底楼的穿街
拱廊商店建成南北向，也就是从57 大街建至56 大街。那意味着大楼的人门
面向57 大街，而不是15 大道，而后者明显更引人注目。
我们向市规划委员会指出，在我们场地和麦迪逊大街之间的IBM 公司（国
际商业机器公司）门前已有了南北向的穿街拱廊商店，再建一个就多余了，
若我们的拱廊商店东西走向，我们就可以把15 大道至IBM 公司的门廊，一直
到麦迪逊大道全都连接起来。
出乎意料的是，大家都同意这是最佳方案。我们征得各方同意后，最终
使这富丽堂皇的大门面向15 大道。
从一开始，该城回避我们提出的大楼规模——70 层高，楼面面积比的最
大值为21.6。早在1978 年12 月，甚至在我结束邦威特的生意之前，市规划
委员会就告诉我们，他们认为我们要建的楼房太大，反对我们用得益法来增
大楼的面积比。
幸运的是，到1979 年我结束了我的地皮买卖，并进入与城市规划委员会
的严肃谈判，我有我自己的攻防手段。对于开创者，我可以选择建一种“非
规划”大楼——即你不用去征求任何不同意见。就如同我与活尔特·霍温早
就做的一样，我让德尔准备这种大楼的模型，以给市场规划委员会的人看。
真可怕，一个薄薄的四面箱向上延伸80 层，一直伸到蒂法尼的上空。我
们处于这样一个位置，即若纽约城不批准我们想建的大楼，我们就准备建“非
规划”大楼，我们让他们看该大楼的模型及示意图。很自然，他们感到很可
怕。我敢肯定他们不相信我们会建这大楼，甚至怀疑这大楼是否可行，但没
有办法，他们得相信。
我接着使用的策略是邦威特·特勒分店，地点从佛罗里达的棕榈滩一直
到加利福尼亚的贝弗利希尔斯。那以后不久，商店联合公司的经理和总裁，
一个了不起的零售商名叫托马斯·马乔斯的人同我打上了交道。
马乔斯1966 年接管商店联合公司时，该公司濒临破产，但10 年后，他
把它变成了全国最强的零售公司之一。马乔斯对我说，他刚买的几个邦威特
商店都相当成功，他觉得关键是要在曼哈顿必须有邦威特旗号。
他说，最理想的是保住57 大街和15 大道的商店，不仅因为它有50 年的
历史，而且因为那是个无与伦比的位置。
我马上对汤姆（托马斯的呢称）说，我不可能使邦威特拥有以前那么大
的空间，但我可以把57 大街前面的一块好地方给他，与我打算在底楼建的门
廊直接相连接。我给他看了我的平面图，很快我们就定下了这笔生意。
这对汤姆很有好处，因为我们签了长期租约，每平方英尺的租金远低于
我后来大楼内其它零售空间所得的租金，这对我也很有好处。我租给商店联
合公司5.5 万平方英尺，给他们一个比原邦威特规模小1/4 的商店——年租
金为300 万美元，加上他们的利润百分比。我花了2，500 万美元买了邦威特
的租约和大楼，连10％的抵押品在内，我的财产维持费一年约为250 万美元。
换句话说，我花250 万美元买这块地，再从总面积里租出一小部分给商
店联合公司赚回300 万美元。那意味着一年利润50 万美元，且拥有的地什么
用也没有——在我开始施工前全都作了担保。还算好，由于我仅把场地的一
小部分给了新邦威特，故我可以把其余的租给其他零售商。
我在邦威特获得的最佳物乃是纽约城非常想保留的这个店，这对批准我
的规划帮了大忙，于是呈给市规划委员会的这宗案卷，简单而有力。我对他
们说，若你想要邦威特回到15 大道。你就应批准我的规划。
即使有这点还不够，要肯定我的规划被批准仍相差甚远，地方社团委员
会反对建这么高的大楼。作为一种挫敌的策略，他们建议对新大楼的讨论暂
停6 个月，以便研究纽约城是否建筑过密。这又冒出一个禁止楼房发展的委
员会。这种事情一发生，政治家们马上就有膝痉挛反应：他们抓住这个理由
不放。
回顾过去，我认为用政治或用某种其它手段达到目的没有什么关键性区
别，这条路或那条路都一样。我绝对相信是建筑本身赢得了我们的规划的批
准。也许没有人比埃达·露依·赫克斯塔布尔更有影响，然后就是《纽约时
报》的建筑批评家。
在城市规划委员会对我的规划投票之前，我有意冒险邀赫克斯塔布尔看
我的模型和示意图。《纽约时报》的权力的确令人生畏。当然它是世界上最
有影响的报馆之一，我认识并看到赫克斯塔布尔写的任何东西都有巨大的影
响。
除此之外，知道她对摩天大楼总的说来有敌意，并且她通常宁可要古老
的楼房，而不要华丽的大厦。
但到1979 年中，我担心我是否能使我的规划获得批准。我估计赫克斯塔
布尔不可能使事情更糟，若我运气好的话，她还可能写些有助于我的文章。
6 月初，赫克斯塔布尔来看我的设计图。7 月1 日星期天。《纽约时报》
的艺术和《八小时之外》一栏刊登了她对特朗普大厦的“建筑观点”，题目
是：“纽约特级设计的巨型炸弹”。
这大标题对我的规划获得批准比我所说所做的任何一件事都更有力。该
评论文章有前半部分抱怨我的大楼太大，暗示我不择手段扩大规模。
但有趣的是，她责怪我并没有像批评纽约城那么厉害，对于规划法，她
鼓励开发商去做我所做的事。文章结尾时，她精彩地写道：“无可辩驳，这
是座惹人注目、富丽堂皇的大厦。”
10 月份，规划委员会一致同意批准我们的规划。委员会说他们更喜欢特
朗普大厦用砖石外表，因为这样更能与邻近的楼房兼容，但又补充说，若我
能力公众提供“极其舒适的场所”，他们不坚持自己的意见。
最终，我们商定楼面的面积比为21.比最大值21.6 几乎少不了多少，比
我原先寻求的只少两层楼，我很满意。这使我能建68 层高楼，包括6 级双层
开花板的巨大门廊，这使特朗普大厦成为纽约城最高住宅大楼。
我的规划批准后，接着的一场挑战是建造这座大厦。
1980 年10 月，蔡斯·曼哈顿银行同意为特朗普大厦的施工提供贷款。
我把该工程承包给了HRH 施工公司，由他们做我的施工总承包商。整个工程
的预算——从获得地皮、施工、财产维持费到做广告及宣传——总共为2 亿
多美元。我雇来作我私人代表监督施工的巴巴拉·丽丝是纽约第一位负责摩
天大楼的女性。
她那时33 岁，以前曾为HRH 工作过，我在康莫多尔工程上见过她，她在
那里是机械方面的监督人。我喜欢她的泼辣、有主见、从不听信别人胡说八
道。比她人头高一半的彪形大汉都有些怕她，她知道怎样调动人，怎样把事
情做好。
真是有趣，我母亲一生都是个家庭主妇，而我的上层工作则雇了许多女
性。她们一个个都很能干，实际上，她们起的作用远远超过她们周围的男人，
在我公司当了10 年副总经理的露依丝·森夏茵，是我从未见过的最不屈不挠
的斗士；主管销售并监督大楼内部设计的副总经理布兰奇·斯普拉格是我见
过的最佳推销员及经理；我的高级助理诺玛·福德勒是个温柔可爱、妩媚动
人、时髦漂亮的女人，但她外柔内刚，有些人想支使、摆布她，但他们很快
就发现自己有眼不识泰山；我的妻子伊瓦娜是个伟大的经理，她对其属下非
常好，但她严以律己，相当好胜。她的部属都很尊敬她，因为他们知道她对
自己跟对他们一样严厉。
1980 年3 月15 日，我们开始爆破邦威特大楼，旋即我就发觉自己在两
个半浮雕艺术装饰雕塑的问题上，被卷进一场轩然大波。
1979 年全年，在我宣布规划并开始谈判批准问题后的很长时间，没有任
何人表示对那些中楣装饰感兴趣。城市规划委员会、文物建筑保护单位、地
区艺术团体，他们没有任何人提出拯救这些雕塑。
最后，1979 年12 月中旬，在我开始施工的短时间内，我接到首都艺术
博物馆的一个人打来的电话，问我是否考虑捐献中媚及铁栅。我说，若能救
下来，我会很高兴地把它们捐献给博物馆。
后来，我们开始爆破，到取中楣的时间时，我手下的人来找我，他们说：
“特朗普先生，这些东西比我们想象的要沉重的多，如果你想拯救的话，为
安全起见，我们得加进专用的脚手架，至少要花几个星期的时间。”我用于
本工程施工贷款的财产维持费是巨大的，若延误工期，施工造价的超支费就
甭提多高了。
我不准备损失数十万美元去拯救几个艺术装饰雕塑，我相信那价值甚
微，也许一点价值没有。故我命令手下的人把它们拆下来。
我没想到这会引起人们对我的义愤。翌日，《纽约时报》的头版刊登了
工人炸坏雕塑的大幅照片，我知道接着我就该成为众矢之的，成为现代开发
商干坏事的代号。《纽约时报》的一条编者按将这次爆破描述成“金钱胜过
公众的情感”，接着说：“显然，大楼并不造就大人物，大买卖也不造就艺
术家。”
这不是你喜欢的公众舆论。回顾过去，我后悔毁掉了那些雕塑。我不相
信它们有什么真正的价值，我仍认为许多批评家是骗子和伪君子，但现在我
明白了，某些事件可能具有象征性的重要性。
坦率地说，我太年轻，也太匆忙，以致没考虑到那一点。重要的是不管
人们怎么想，但如不是绝对需要那么做，我看上去并不是个坏家伙。
令人啼笑皆非的是，这场轩然大波给我出售特朗普大厦帮了大忙。由此
引起的故事，千篇一律总以这样一句话开头：“为了给世界上最豪华的大楼
让路⋯⋯。”尽管这些公众舆论几乎全是反面的，但舆论很大，这使特普朗
大厦引起人们极大的关注。旋即我们就看到公寓房间出售的高潮。
我并不是说那是好事，事实上，它可能说明我们生活在其中的这种文化
多少有些堕落，有些不合常情。但我是个商人，我从经验中得到教训：宁要
好舆论而不要坏舆论，但深入基层去观察事物你会发觉，有时坏舆论比没有
舆论要好，总而言之，轩然大波倒宣传了特普朗大厦。
故其结果的确很不错。在开始施工之前，我就认识到门廊将被证明是特
朗普大厦最令人眼花缭乱的部分。开始，我们的设计布局只是为了吸引零售
商来租用，但当我看到最终的图纸和模型时，我就认识到它可能会壮观，引
人注目。我决定，为了挖掘潜力，达到这种可能性，不管多少钱都要花。
最佳的例子也许是大理石。原先我想用褐色华丽的大理石，它曾很成功
的用于海特大饭店的门厅，但后来，我相信用于饭店门厅很漂亮，并不一定
适合于零售商店的门廊。我和德尔、伊瓦娜看了几百遍大理石样品。
最终我们偶然发现一种珀尼奇角砾岩，这种大理石的颜色罕见——是玫
瑰色、桃红色和粉红色的混合体，高雅极了，确确实实惊得我们目瞪口呆。
当然也出奇的贵，因为它是一种不规则的大理石。我们去采石场时，发现大
