○资本的目的和本性
谁料到“资本”这次回国，也有自己不可告人的目的。要知道，今天回来的“资本”，不再是当年那个负气出走的“资本”。不知道是在东南亚中了蛊头，还是在北美洲被杀人蜂袭击，抑或是在英伦古堡遭受了幽灵的诅咒，总之，他已经丧失了救人助人的侠客本性，变成了疯狂逐利的吸血鬼。他以金钱为糖果，专门骗取那种皮光肉滑的孩子吸血，早就声名狼藉。凡是“资本”到过的地方，当地人都会制定诸如《反垄断法》、《反倾销法》、《反不正当竞争法》等保护公约等形式，限制这个魔鬼的行为。这种境况使“资本”十分头疼，因为他实在不喜欢做事缩手缩脚的感觉。
这就是“资本”回国的真正原因，唯有这个国家，对他还不是十分熟悉。他慷慨资助精心教育其他孩子的表现，第一是为了骗取大哥的信任，第二是为了将孩子们都养得白白胖胖，要知道，“资本”吸血向来十分挑剔，他不喜欢又黑又瘦的孩子。
在“资本”的辅助下，房地产是成长发展得最快的一个孩子。他虽然年纪不大，但天赋过人，很快学会了叔叔“资本”的全部武功，还能帮助爸爸妈妈分担一些家务。如前所述，不但房子关乎民生，产值赋税还关乎国计，房地产主动承担了帮助建筑、能源、交通等兄弟行业发展的任务。这令天性淳厚的“经济”哥哥十分开心，他将为国家获得荣誉，为人民谋福利当作最崇高的理想，看到儿子们也是这样，哪能不开心呢?
但好景不长，房地产刚刚有点起色，就被“资本”下了手。在一个月圆之夜，“资本”的内在魔性发作，控制不住，不但吸了房地产的血，还将这个亲侄儿，也变成了魔鬼。这一切从头到尾都显得悄无声息，其实在更早之前，它已经用同样的方法，将股市变成魔鬼了。
这就是我们所认识的房地产，它已经忘记了自己满足大众居家梦想的使命，不再是让父母骄傲、兄弟依靠的家庭成员，而变成了一个仿佛嗜血的魔鬼。在它疯狂的扑食之下，那些朴实建筑老板变身过来的房地产商，变成了想涨八百就涨八百的贪食者；那些号称无冕之王的媒体，变成了以钱为中心的“四个基本原则”设立者；那些刻苦学习营销的代理公司，变成了不折不扣的房价哄抬者；那些原来老老实实的有房者，则变成了数以千计的炒房投机者。
一个妖魔化的行业，纯朴本分的购房者，又会在哪里寻找他们真正的幸福呢？
第一部分房地产商的地狱
用“冬天”来形容一个群落的难受和艰苦，显然不是十分新鲜的词语，在房地产业也曾经出现过类似的情形。但眼下这个冬天，确实有点儿特别，因为它只属于房地产商，对购房者以及这个行业而言，很可能还是一个春天的讯息。其实这并不矛盾，因为房地产商从来就不将自己的命运和购房者以及行业命运联系起来，追求和谐共生，偏偏要特立独行，甚至把自己完全放到了对立面。如果购房者和行业要进入春天，那么房地产商必然入冬。
冬天的脚步声越来越近了，但是，战无不胜的房地产商们并未察觉。他们的眼光，还是像过去那样，只看得见自己的利益。笔者最近还听到一个开发商这样分析“涨跌论”。他首先将关心房价的分为四类人：第一类是政府部门的官员；第二类是房地产商人；第三类是已购房者；第四类是未购房者。在他的眼里，有三类人追求房价涨：政府官员要GDP和税收；房地产商人要赚钱；有房者想升值。按照少数服从多数的原则，房价肯定要涨。
这是让人很奇怪的逻辑，他偏偏看不到未购房者的数量庞大，其爆发的力量足以去影响政府的政策和社会舆论的方向。除此之外，这四类人中，真正想房价上升的，其实只有开发商。政府官员追求GDP，但也必须考虑可持续、科学发展观以及和谐社会等问题；房价上升对炒房者有好处，但是对真正的居住者却没有太多的好处。另外，即便政府官员和有房者不再买房，可是他们的哥哥姐姐弟弟妹妹儿子女儿却可能要买房。在中国，一套房子，经常和整个家庭成员都会扯上关系。
要想洞察到行业和环境的真相，需要不偏不倚的胸怀，对于孔方状的金钱眼睛，讲道理是不行的，唯有来一场真正的冬天。
导致房地产商一个人真正的冬天，其实就是和谐社会的来临。这是“两会”中出现频率最高的词语，也是温总理政府工作报告的主题。所以，我们可以判定，“和谐社会”不是一个词语，而是即将落到开发商头上的鹅毛大雪，虽然这场雪，来得稍微晚了一些。
所谓和谐社会，就是太阳撕开乌云，花儿抵破骨朵，叶儿刺出枝干，小鸟儿开始唱歌，牛羊在草原上漫步，牧童和白云对歌，大地一片葱茏，世界充满生机。享受这场生机的，除了弱势群体，也包括狮子、老虎、黄鼠狼这些食肉动物。自然界的生态平衡给我们启示，唯有保护弱者，才有强者的繁荣。等羊和牛都成了白骨了，接下来就是食肉动物的灭顶之灾了。所以，和谐社会的政策本质，就是保护弱者，规范和限制强者的行为。
和谐社会的具体状态是什么，引用胡锦涛同志的话最准确：
“我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。
（1）民主法治，就是社会主义民主得到充分发扬，依法治国基本方略得到切实落实，各方面积极因素得到广泛调动；
（2）公平正义，就是社会各方面的利益关系得到妥善协调，人民内部矛盾和其他社会矛盾得到正确处理，社会公平和正义得到切实维护和实现；
（3）诚信友爱，就是全社会互帮互助、诚实守信，全体人民平等友爱、融洽相处；
（4）充满活力，就是能够使一切有利于社会进步的创造愿望得到尊重，创造活动得到支持，创造才能得到发挥，创造成果得到肯定；
（5）安定有序，就是社会组织机制健全，社会管理完善，社会秩序良好，人民群众安居乐业，社会保持安定团结；
（6）人与自然和谐相处，就是生产发展，生活富裕，生态良好。”
要认识和谐社会的真正价值，需要将新中国的三次社会变革联系起来看。在此之前，新中国已经经过了政治社会、经济社会两次巨大的社会变革。
首先是政治社会。从新中国建立到1978年，社会以“政治”为中心，政治社会的游戏规则是比政治资历。要获得权力以及利益，要看你打过多少年仗、哪一年光荣入党以及家庭出身背景。钻空子的做法是“混”，混得越老，资格越多，权力越大。长此以往，人人都在办公室、会议室里磨屁股，生产变成了闹革命。讲口号的人一大把，抓生产的人被打击，经济进步不了，国力也无法强盛。所以，催生出了鼓励“黑猫白猫”去“抓耗子”的经济社会。
其次是经济社会。从1978年到2004年，社会以“经济”为中心。经济社会的游戏规则是“致富光荣”以及“财富向资源靠拢”。想要在这个社会获得成功，需要看你有多少资源和能耐。所以，以结交有资源者的活动层出不穷，效益惊人，而拉拢领导干部的腐败现象也相当普遍，屡禁不止。这个社会最致命的问题在于，财富本身就是资源，经济社会的游戏本质就变成“以资源换取资源”，所以，“经济社会”这个伟大的词语，其本质就是资源交易。于是就有了贫富悬殊出现。当差距拉大之后，冲突就会出现，影响安定团结。
房地产商的妖魔化，正是经济社会的资源游戏所导致的。而大部分开发商的发家史也证明了这一点：先和权力搭上关系，想方设法弄块地，以地到银行去贷款，贷款后搞开发，开发成功后，就以真正的开发商身份重复拿地和贷款。不断重复这一过程，不断积累财富，最终变成了今天的他们。
第三就是当前强调的和谐社会。经济社会的悬殊矛盾催生出和谐社会。所谓和谐，就是事物按照本质规律融洽地、持续地发展，所以游戏规则是按照“事物本质规则”办事。天天讲资格，机器不运转的做法，以及想以资源去让鬼推磨的做法，都在这个社会逐渐失去市场。想要在这个社会继续做一名地道的房地产商，那么就必须懂得房地产的真正需求规律，而不可用垄断优势去玩政治手腕，更不可肆无忌惮地愚弄购房者。
应当指出的是，和谐社会绝不是乌托邦式的“理想国”，它在中国有非常悠久的历史根基，有千百年文化底蕴的传承。在当今和谐社会唱主角的，将是有知识、有责任、有规则的人。无论是人与人之间，还是人与自然之间都能和谐相处，融洽稳定。
既然经济社会让“摆资格”的人处境尴尬，那么，我们也同样有理由相信，和谐社会可以让“玩资源”的人备感失落。虽然和谐社会并不是专门为房地产商而提出的，但它所产生的功效，同样适合这个富翁云集、暴利嗜血的行业。
第一部分“房产新政”对开发商的生死隐喻（1）
许多事情的真相其实从来就没有被掩藏过，它一直摆在我们的面前，只有浑浊的眼睛才会视而不见。从121文件到71号令，已经表明了政府部门对房地产行业的态度，到新旧“国八条”时，这种态度和意图已经变成了实际的行动。
与过去“上有政策”都被“下有对策”消解掉的往事不同，“房产新政”政行令通的现象表明，国家的目的不是简单地治理一个行业，而是在推进社会的演变，“房产新政”只是这次社会转型的必要之举，毕竟我们是要共创一个和谐社会。
今天民众抱怨极深的房地产业，其实只是经济社会的房地产业，在“资源向资源靠拢”的游戏规则左右下，开发商所赚取的，除了钱以外，还包括左右媒体所带来的话语权，以及土地占有行为中体现的“政治权力”，而房子本身，也远离了居住的本能，魔化为赚钱牟利的工具。
结合当下社会在政治领域、经济领域、社会领域若干变革可以看出，国家的意图并非仅仅是治理一个房地产业，而是在催生一个全新内涵的社会出现，由此我们可以窥视“房产新政”的决心和力度于一斑。
这种摧枯拉朽的力量，正如小平同志当年掀起改革序幕一样。
○规则之变：从资源时代走向购房者时代
行业往往只是表面化的东西，在不同的时代，即使同一行业也有不同内涵。而决定行业内涵的，则是该时代的话语者，如同今天CEO们掌握的企业与过去产权不清的企业，是完全不同的景象。
过去的房地产，遵循着经济社会的游戏规则，其话语者是资源所有者，所以房地产游戏的主角仅限于拥有土地和拥有金钱再加上拥有舆论权的几类人，其组成无非是政府、开发商、银行、媒体以及拥有资金的炒房者。购房者不拥有任何资源，被排斥于利益相关者之外，仅仅成为消费的对象。所以，过去的房地产可以被称为“资源的房地产”，开发商则是公开的资源整合者。
而和谐社会则主张均衡地照顾好所有人的利益，让人人都有赢的机会。购房者不但会加入到房地产游戏之中，而且还会依靠其在产业链条里的最终地位和庞大数量，逐渐成为这场游戏的主角。所以，那种烂尾楼都可以销售出去、房价越卖越高、开盘就封盘以及单方制定霸王条款等将一去不复返，购房者会以其主角地位，将“性价比、信息透明、公正合理、满足需求”等条件，变成房地产游戏的新规则。
由共建和谐社会的指向导致的房地产变革，最根本点就在于开发商与购房者的地位正在发生变化。资源决定一切的规则开始失效，购房者正逐渐成为开发商需要取悦的对象。
这种转变将是所有开发商必须面对的难题，因为目前房地产市场里尚未出现真正懂得消费者的开发商，包括一些所谓的行业领袖。
○土地将成为开发商最大的陷阱
同一种事物，在不同社会和阶段，它的价值可能有所不同。在不健全的经济社会中，土地作为资源，往往可以通过倒卖、囤积等方式，为某些资料占有者打开牟取暴利的方便之门。
同样是土地，依然是资源，但在一个和谐的社会中，则有可能会成为开发商最大的陷阱。原因是，首先，城市化的速度将会放慢。第一次土地囤积可以获取暴利的真正原因在于，它遇上了中国城市化的浪潮。20世纪70年代的生育高峰是这次城市化进程的人口保障，使得大部分中国城市十年间膨胀了数倍，几乎每个城市都有几个让人眼红的“土地占有开发商”。城市化进程随着70年代生育高峰飞速发展，势必也会随着80年代的计划生育而降低速度。其次是土地放量非常大。最近两年，大部分城市都进行了为期至少20年的城市带规划，除了几个大型城市因市政建设成本外，其他的城市都有大量的规划土地，只要政策一宽松，可以随时投向市场。第三是土地已经成为国家重点监控的对象。新“国八条”有明文规定，两年之内不开发的土地，国家将无偿收回。过去的资源就有可能变成占用资金的负担。最后，土地成本的确是在增高，这不仅体现在公开的土地获取途径上，也体现在拆迁等其他成本上。
因此，模仿前人依靠土地赚钱的地产商，有可能因为土地而掉进深渊。
○撞车开发是自杀行为
社会群落结构是金字塔形状的，但大多数城市的产品属性是纺锤型的——中高档住宅占了很大的比重。
究其根本原因，不是中高收入者占购房者比重大，而是开发商的暴利心态所致。许多受地块属性所限、不适合做中高价格的项目，被开发商刻意拉高了价格，甚至通过精装修等后天手段来达到目的。
几乎每个开发商都在修中高档住宅，这不仅是一种集体无意识，而且是一种刻意的撞车行为。因为一旦土地成本和规划指标确定以后，价格做得越高，利润也就越大。但任何人都知道，撞车行为无论如何都是风险极高、危险极大的行为，无异于集体自杀。基本理由有下列三点。
第一是需求明显不足。每个城市的中高收入者毕竟是少数，大部分中高价格的楼盘，实际上很少落到居住者手里，不少房屋被炒房者囤积起来，待价而沽，而炒房者则是这次“房产新政”的重点打击对象。
第二是哄抬房价造成后遗症。数量巨大的中低收入者满足不了房价的飞涨，他们必须付出额外的高代价来获取并不想要的“高品质”，这使得城市房价整体上水涨船高。这种竭泽而渔的做法，也使得开发商自己的生存大环境趋向恶劣。
第一部分“房产新政”对开发商的生死隐喻（2）
第三是品质无法支撑房价。那些土地有硬伤或者区域配套不成熟的地块，并不适合做中高档楼盘。即便通过建筑设计、附加价值来强拉品质，到了购房者的房地产时代，也会落个“性价比偏低”的评价，从而严重影响销售。
○“房产新政”绝对不是针对房价
最近许多官方和民间舆论的焦点，都锁定在了房价上。国家任何一项政策，都被人刻意地拉到价格上面。可见当今的大部分媒体和开发商，功利色彩依然很严重。
如果一个人利欲熏心，那么他就可能对某些问题视而不见。虽然人们都知道房地产问题是个综合问题，但大多数人还是喜欢将目光肤浅地聚集在房价上面。要知道，房价在“房产新政”中也只是房地产问题的一个局部，除此之外，还有土地问题、经济可持续性问题、权钱交易问题、稳定问题、民生问题、城市竞争力问题等，囊括了政治、经济、社会等诸多领域。这些问题是一个整体，如果背后的问题不解决，房价的问题就无法根除。
好在“房产新政”的执政者们，看到了问题的全部。他们开出的处方直接指向病源，那就是打击资本的魔性，而且药效也是整体的“外治症状，内调气韵”，充分显示出了执政者的水准。
所谓“外治症状”，就是调节显而易见的高房价和土地问题。121文件、“8?31大限”、新旧“国八条”以及之前之后的所有文件，都直达患处，治疗房价高烧症状。
而最能体现执政者水准的，就是“内调气韵”这一手。虽然这一手并不显露于外，但各位可以想一想，过去房地产商是靠什么获得暴利并且随意哄抬房价的？靠的就是资源的垄断和市场的操控。而“房产新政”看似有意无意的招式，让开发商们渐渐丧失了这些功夫。
“房产新政”的另一个成效，就是培养出市场的免疫能力。房地产之所以成为社会普遍关心的问题，最根本的原因是开发商太强势，而消费者太弱势了。双方不对等，使得市场根本就形成不了自我调节的杠杆。
今天的购房者通过畅通的信息渠道和政策调控逐渐团结起来，以持币待购等手段观望市场，已经形成了让开发商群体害怕的力量。这个群体今天希望房价回落，明天可以将目标锁定在居住品质上，后天还可以就承诺责任和开发商较劲。
购房者群体力量开始真正影响市场的那一日，就是“房产新政”完全胜利的那一天。
○购房者才是开发商真正的“爹娘”
无论哪个行业，消费者一直是商家的衣食父母，而房地产开发商偏偏有一段时间骑在了父母的脖子上，那是因为他们在一定程度上垄断了产品和媒体的话语权以及占据了市场供应的控制权，这就相当于有些子女一旦有了经济能力，就开始对父母指手画脚一样。
“房产新政”引发的规则之变，就是力图使地位颠倒的混乱局面得以扭转，房子的评判权最终将掌握在消费者手里。
当然，开发商完全不必为此沮丧。反而，我认为这是有理想的开发商成长的机会。当大家冻结在这个冬天里的时候，早点找到破冰的方向，无疑会造就新的开发商领袖企业。
第一部分给冬天里的开发商九条建议（1）
对大多数开发商而言，这似乎是一个坏消息不断的时代。民生压力以及对经济全盘安全性的考虑，国家及时打出了房地产调控的组合拳，鹅毛大雪般的文件，看上去没有休停的迹象。一夜之间，属于房地产商一个人的冬天悄然来临，轻者伤风感冒，重者则有冻死之险。开盘就售罄的好时代一去不复返了。
对另一种开发商而言，这也许就是一个好时代的开端，瑞雪往往是丰年的祥兆。国家的政策绝对不是调控那么简单，它将引发一场巨大的行业变革，旧的死亡，新的重生。对于那些怀着远大理想的开发商来说，这样的发展机会并不多见。
没有谁能看透未来，但可以肯定的是，今天的房地产行业模式，必定不能适应未来的市场要求，而未来房地产行业的引领者，必将是提前预知、顺应潮流、积极求变者、磐石般的强者恒强，而积极求变的弱势公司，也能获得一席之地。
变革已经来临，如何避开危险，把握机会，实效顾问有九点建议与你分享。
○第一条：生意的关键是“安全”
本世纪最大的谬论就是认为生意的关键在于赚钱。所以，“追求利润的最大化”这句话，不但堂而皇之地成为我们的口头禅，而且也写进公司的章程，成为开发行为的指导。
世界可能出现能源危机，但绝对不会有财富危机。钱永远都赚不完，前提是你首先要在这个行业生存下去。我们所能见到的生意失败者，大多不是因为无钱可赚，而是一味追求利润最大化，欲火攻心、饮鸩止渴，东墙一时补不了西墙，最终导致公司生命提前结束。
睿智的开发行为，不仅仅是规避风险，而是最好远离风险。那些屡屡依靠资金拆借来运作开发，以1000万启动2亿高利润项目者，是这个冬天里最危险的人。
少赚一点，稳妥一点，中国房地产的旺盛需求，至少可以让你再赚50年，那些因为追求高利润而铤而走险的行为，是最不划算的。
○第二条：夏天吃肉，冬天养神
如果你对今天的市场环境有些不知所措，请向草原的狼群学习。夏天是它们补充营养的季节，所以四面出击，左右搏杀，而到了冬天，它们更多的时候是呆在洞里，尽量减少运动，以维持生命，等待春天的来临。
“持币待购”是这个冬天里的第一场雪，只要购房者集体观望和对抗，任凭你如何积极运作，都获得不了预期的回报。所以，当下的项目开发，最好以获得冬天的必要热能为目标，而不是像夏天那样做高回报的出击。剩下的精力，则可用以修炼内功、锻炼队伍、考察新人，等待春天来临以后的新机会。
○第三条：远离地产，做一个专业的房产商
有必要远离地产了，即便它让你获得了第一桶金。
当初囤积土地能够成功，是因为中国大部分城市还没有第一次扩张，后来上世纪70年代生育高峰产生的人口涌入城市，让那些囤积的偏僻土地被占满，所以暴涨。
今天的许多城市，刚刚完成第一次城市化进程，还在喘着粗气，没有回过神来，要进入第二次扩张，你总得给它三五年的休息时间吧。20世纪70年代的人能够进城的都已经进城，80年代和90年代的计划生育搞得不错，所以你别指望还有人口暴涨的机会。至少未来城市化的人口，支撑不了名目繁多的副中心土地规划面积。过去城市化是一个区域一个区域地排队发展，现在的区域则是同时开花，而政府给出的规划图一般是做到未来20年，可供开发的面积甚至数倍于老城区面积。
如果要参加土地拍卖会，请以生产商采购原材料的心态进入，尽量采用专业眼光，别指望土地本身还有多少油水。
○第四条：别扎堆，尽量避免路线雷同
就像在大海上乘船，如果乘客都扎到船的一个角落，那么船将倾斜沉没，大家都会玩完。
今天房地产商遭遇调控之苦，正是过往开发商扎堆所导致的恶果。为了更高的价格和利润，开发商都去开发中高档住宅，无论地块有没有硬伤，都清一色地包装成中高档项目的模样，以便能支撑高昂的价格。
中高端产品的顾客数量显然是有限的，如果都去扎堆捕捞，最后大家都难有斩获。如果所有开发商都在追求“更高价格”，那么追求满足中低端客户的“更快速度”未必不是一条好路线。再说，一个城市的楼价如果都相同，那么这个城市肯定有问题。
广州的楼市依然值得学习，几年来均价还保持在5000多元，有售价在7000元、8000元的楼盘，也有售价在3000元、4000元的楼盘。
○第五条：只赚取合理的利润
不是讲慈善，也不是说教，更不是不爱钱，真正的商人，只赚取合理的利润。
生意是一场游戏，如果没有人陪你玩，游戏就不存在了，钱也没得赚了。而要让人来参与你的游戏，游戏本身就要互惠互利。所以，即便你占有优势，也必须守住分寸，别去无端侵占游戏伙伴的利益。
第一部分给冬天里的开发商九条建议（2）
强势的开发商过分地掠夺了购房者利益，游戏快要玩不下去了。所以国家的政策才开始向购房者倾斜。开发商一味追求自我满足的果子，其实吃起来一点儿也不甜。购房者看起来是一盘散沙，但未必没有力量，对于烫手的商业地产，他们采取了远离的态度，这让开发商十分苦闷。当然，赚取合理的利润，也可以高价进行销售，但前提是要有较高的性价比，品质一定要到位，连看不到的细节都要花工夫。
所以，只赚取合理利润，保护伙伴的利益，从而在根本上也保证自己的利益。别把房地产项目开发只当作自己的赚钱工具。
○第六条：将房子当时装来造
建筑并非一成不变的水泥笼子，一如今天的衣服已经不是布料的拼凑。
商品是需求决定的，在多元化的社会里，购房者的需求千姿百态，可是我们的房子几乎还是一成不变。假如满大街销售的衣服款式都一样，不知社会生活将有多么郁闷。
和房子一样，时装也受着基本功能的限制。房子是寄身的空间，衣服也承担着遮体的最初功能；房子要有功能空间的划分，衣服也有领子和袖子的要求。服装早就开始讲究美学，而建筑的美学至今还被开发商抗拒。服装根据时代在不断地进化，其实房子也可以造得很性感，给不同性别和年龄的人提供不同的款式。的确很遗憾，我们造的房子几乎是一模一样。
对建筑美学的追求胆子再大一些，它可能是项目获胜一个不错的机会点。
○第七条：做购房者的代言人
虽然谈不上势不两立，但购房者认为他们多少都受到开发商的愚弄，却是不争的事实。要弥补这种创伤，仅以“伙伴”的态度还不够，还需要步子走得再大一点，做购房者在各个城市的代言人。
虽然大家都生活在同一个城市，但是不同购房者群体需要的“城市”却是不一样的。年轻人需要“城市”娱乐化，富豪们需要“城市”符号化，中产需要“城市”风格化，百姓需要“城市”理性化。为目标客户群创造他们需要的城市空间，表明他们的存在和话语权，支持他们的行为，参与他们的生活，应该成为开发商的新坐标。以自己的行为，为他们争取存在于城市的利益和话语权，这将是最受购房者欢迎的开发商。
○第八条：团结一切可以团结的人
房地产所有的开发行为，不外乎都是实施“城市更新（旧城改造）、城市扩张（新区建设）、城市补充（郊区房产）”的功能之一。修建筑易，造“城市”难。
购房者心中的“城市”是凌驾于建筑之上的，是更为复杂的空间场所，仅凭开发商的一己之力，显然难以完成。因此，开发商需要团结一切可能团结的城市力量参与到项目的建设之中，包括政府、社团组织、商家品牌、学校机关和媒体学者等等。团结他们，并不是请他们做“雇佣军”、为促销耍花枪，而是打开开发的大门，让他们能够在开发上获得自己核心业务的利益，并非一点出场的小费。
否则，房产项目要么销售困难，要么入住以后的居住满意度很低，从而导致项目的竞争力很差。未来房地产的胜者，必将是掌握全部的资源者，一切可以团结的力量都是这样的资源。
○第九条：给你的经理人一片天空
在烂尾楼都能重新卖出去的年代，资金是最重要的。
而现在我们要面临的情形是，现房也未必能够顺利地卖出去。资金只是开发房地产的一个准入条件，而不再是一个致胜条件。知识精英和专业力量的重要性渐渐彰显，项目的成败往往在他们的手中掌控。
请给你的职业经理人一片飞翔的天空，让他们由资金链上谨小慎微的执行者，变成项目开发的主动把脉者。我相信，诸如“将房子当时装造、做购房者的代言人、团结一切可以团结的人”等工作，你不仅做不过来，而且也不如他们做得好。
第二部分妖魔化房地产之七宗罪
被资本魔性迷失的房地产，吸血的手段不断推陈出新，以下罗列笔者整理的妖魔化房地产之七宗罪，一条条看来，它令人匪夷所思。
推广行为中的色狼心态
许多房地产项目的推广行为，几乎和某种色狼行为如出一辙。先许以红苹果的诱惑，颠覆购房者的价值观，一旦对方最宝贵的东西到手，立刻就始乱终弃。
而真正的商业推广是什么呢？其实就是和顾客谈恋爱，经过一段时间的交往，郎情我意，顾客温顺地将钱交给你，把信任交给你，从而获得满意的生活。
色狼和恋人的不同之处在于，色狼仅仅是想获得对方的肉体。将“肉体”转化成房地产术语，当然就是房款。在笔者眼里，商业房地产在某种程度上一直是一条不折不扣的“大色狼”，它蔑视商业的内在规律，粗鲁地以“商业房地产关系”取而代之。在商业的内在规律中，包括商品提供者、商品购买者和交易场所三要素，要真正做好商业房地产，开发商就必须考虑居民们需要什么商品，这类商品的提供者是谁，并且好好去研究商品供求双方的规律，然后再来做项目软硬件定位。
其实，任何商业领域的供求双方都可能是长期不被满足的，只要我们稍微作一下社会观察，就不难发现“提供者找不到需求者，需求者找不到提供者”的现象比比皆是，缘分长期擦肩而过。就房地产而言，如果开发商愿意做这个红娘，那么，你所提供的项目，就是需求者的新房，本来是一件皆大欢喜的事情。
而开发商们自我设定的“商业房地产关系”，包括了开发商、投资者、经营者、消费者，这四种角色的关系是：开发商想和投资者结婚，而投资者要答应这门亲事，前提是经营者和消费者结婚。急火攻心的开发商显然缺乏这种耐心，为了快速和投资者共结连理，最简单的办法是以重金网织一批主力军做“皮条客”，演一出和消费者假结婚的游戏，以此来骗取投资者的芳心。
总结一下大多数商业房地产的推广手法就心知肚明了，房地产商并不是想通过与投资者谈恋爱来完成婚姻，他们的脑壳里只有赤裸裸的欲望，见了面就想和对方交欢，只要占有了对方也就达到了目的，等此事败露搞出许多问题之后，他便形同路人。所以，在很多商业楼盘出现问题后，开发商就露出了始乱终弃的伪君子面目。
除了商业房地产的推广，其实任何一种楼盘的推广，开发商都或多或少扮演着色狼身份。通过以下推广环节，我们不难看出房地产商的此类心态：
（1）动机——只爱肉体（金钱）。许多开发商的主要行为都以赚钱、赚更多的钱和更快地赚钱为目的，根本不去关心购房者心里所需要的感受和幸福，至于名声问题，暂时可以抛在一边。一个标准色狼的动机，心目中只有做爱，而不是以感情为基础的婚姻。
（2）行为——急不可耐。真正的婚姻，是以未来共同的幸福来打动对方，这中间免不了要一起看电影吃饭谈理想，花前月下海誓山盟，以此心来换取彼心。而楼盘推广者们，从来就不会为未来生活做任何规划设想，每一个行为都是促销行为，幻想一个报版就带来1000个电话量，并使尽各种手段，让购房者在慌乱中匆忙下单，这个过程中，任何蜜语甜言都可以说出口，任何奇招怪术都可以使用，这和色狼骗取姑娘芳心的行为并无二致。
（3）结果——始乱终弃。开发商与消费者的关系，在交房后就宣告结束，至于在此之前的山盟海誓，统统忘得一干二净，当消费者如梦初醒的愤怒爆发时，开发商就派出“物业管理”从中调和，花钱请个冤大头来做替罪羊。
现实中的色狼很容易被人人喊打，可是开发商今天照样衣冠楚楚，跟没事儿一样。原因其实很简单，仗着家底雄厚，可以花钱很快将丑事摆平，当作什么都没有发生过一样，再雇用一帮吹鼓手，以新的形象进入到新的项目开发，继续物色“做案对象”。
如果事情真就是这么简单，那么我们也不必如此忧虑。抛开和谐社会的约束力不谈，仅凭做坏事的良心负担，色狼们终有自我反省的那一天。笔者所认识的不少花花公子，最终都变成了有责任的男人，和一个姑娘组建家庭，履行应尽的责任。但是，房地产里的这类色狼，不仅没有反省，反而有越来越多的趋势。
通过长时间的观察，笔者发现某些开发商，从来不知道还有爱情这回事。就好像刚变成人的猿，遇到异性，脑袋里就是交配的冲动。感情的交流与未来的责任，对于他们来讲，简直文明得令人太不可思议了。
房地产商的色狼心态，是房地产模式的原始幼稚病造成的，这也是我们最该忧虑的一点。不对行业模式进行反思和建设，无论他们怎么努力反省，其行为都与和谐社会格格不入。
第二部分招摇过市的假文凭现象
招摇过市的假文凭现象
文凭通常是本事的符号，在人类活动的场面上，符号往往比所代表的事物更加有力，诸如此类的符号还有：车子、房子、票子、位子，等等。符号在人类场面上的用法，类似于御赐金牌——无需皇帝亲自出面，只消将这个牌子一亮，见者必然跪拜，如朕亲临。
所以，只需要文凭在手，就代表你具有经天纬地的能力。遇到升官发财得美女的好事，必然先行落在你的头上。
既然文凭这样的符号如此有价值，那么必定就会出现投机者，于是就有了假文凭现象。这常常令人力资源部的干部们愤怒不已，好比体面的大臣战战兢兢跪拜半天，不料来者只是个街头混混，手持金牌也是假的。这种被游戏、欺骗、玩弄的耻辱感，当然谁也不会置若罔闻、无动于衷，于是一股封杀假文凭的运动凭地而起。
我们想强调的是，真文凭不一定代表真本事，真金牌也并不就是皇帝本人，大家遵循的不过是一种游戏规则而已。北大的博士毕业生能力未必就有持假文凭者强。但是，我们还是很容易理解这些假戏真做之人的愤慨之心，毕竟，他们是投入了力气和真情来玩这场游戏的，而假文凭者，连起码的力气和情感都不投入。即使是一场游戏，如果不公平不对等的话，那显然就不好玩了。所以，今天的假文凭者提心吊胆，也属正常。
但是，房地产的假文凭就不是这样了，知识界的假文凭人人喊打，而房地产的假文凭是公开招摇过市，甚至大有取消真文凭的趋势。这些房地产的假文凭炮制者胆子巨大，已经在按照想象力来写学位文凭了，譬如“房地产TOP榜”、“最值得期待的楼盘”、“十大城市运营商”之类，都让人有这种真假难辨的感觉。
和一切假文凭一样，这些房地产的“学位帽子”都是公开标价的，只不过由大学本科的500元变成了“专家评比”的10万元。制假者的疯狂程度，早已经超过了学位假文凭的贩卖者，制造学位假文凭，至少还得固守专科、本科、硕士、博士等这些学位等级，至今尚未听说有“中科院院士”这样的文凭上市。但是房地产有啊，一个楼盘刚刚亮相，居然就拿出了“影响中国的20大楼盘”的“学位证书”。影响中国，是个什么概念？李四光、钱学森等人也只不过影响了中国的科学界，而且每个领域这样的人充其量也不会超过十个八个。
都说无知者无畏，既然开发商无知到连“十大城市运营商”这样的头衔都敢去买，那实际使用这些假文凭就必然具备更加无畏的勇气。持有学位假文凭的人通常只敢偷偷摸摸地掏出来给人力资源部的人晃一眼，其他情况下根本不敢拿出来现市，因为毕竟熟人多如牛毛，大家彼此知根知底，总有正常人的一丝廉耻感尚存。但是房地产假文凭获得者，也不知哪里来的无畏勇气，天天在媒体上轰炸，想尽一切办法招摇过市，而且从来就面不改色心不跳。
无论是知识界还是房产界，买假文凭的动机都是一致的，那就是借符号的光环，去获得更多的好处和利益。面对知识界的假文凭现象，笔者曾经想的是，人人都有一个博士文凭就好了，连卖菜的大娘俺都优惠她一个，这样，文凭这个符号的魅力就会迅速破灭，用人者只能从能力角度来考察。当文凭价格公道、童叟无欺、真假难辨时，以文凭论英雄的习气可能就没有任何生存的空间了。
可是，房地产的假文凭就不一样了，它已经完全泛滥，每个开发商都可以甩出专家级别的假文凭3—5本。关键是它价格贵得出奇，而这些假文凭，连收破烂的都知道它是假的，可购买假文凭花费的的确是银子，只不过最后还是要让购房者来买单。
参考附件6
中国各大城市运营商名录（部分）
?中国（深圳）十大城市运营商（《深圳特区报》、《香港商报》联袂推介）
?万科股份、沙河股份、京基地产、观澜集团、卓越集团、鼎太集团、天鸿集团、国基地产、星河地产、佳兆业地产、中城银浦
?中国（杭州）十大城市运营商（《杭州日报》、《都市快报》联袂推介）
?浙江绿城、金都集团、广厦集团、杭州开元、华立集团、滨江集团、国都集团、通策股份、南都集团、坤和建设集团
?中国（成都）十大城市运营商（《成都商报》推介）
?成都蓝光集团、成都置信、成都森宇集团、四川大行宏业、四川宏信实业、西南交大、成都统建合能、成都华盛（集团）实业
?中国（青岛）十大城市运营商（《青岛日报》推介）
?青岛城建股份、海信地产、天泰集团、中房集团、鲁邦地产、华侨地产、广业地产、荣昌集团、亚星集团、环宇地产
注：中国的房地产商还远没有运营城市的能力，而且运营城市这么大的事情，不是政府、民众所选，而是媒体推荐，实在有些贻笑大方。下面是珠江房产官方网站所公布的2004年所获荣誉一览，其中大部分头衔的提法，是很有意思的。
2004年10月
?珠江地产获“2004中国广州明星开发企业”荣誉
?珠江地产旗下罗马家园获“金牌户型楼盘”，半山雍景苑、珠江熙苑获“金牌户型”荣誉
2004年7月
?东方夏湾拿花园获“影响中国的30大社区”荣誉
2004年5月
?珠江地产获“中国十大最吸引眼球品牌地产商”荣誉
2004年4月
?珠江地产第三次蝉联“广东省地产资信20强”荣誉
?珠江地产获“中国十大房地产品牌开发商”荣誉
2004年3月
?珠江地产获“广东省优质房地产品牌保护示范榜上榜企业”荣誉
第二部分泛滥的暗箱操作现象
如果说“清水养不了大鱼”这句话成立，那么这一条大鱼，一定不是凶猛的食肉鲨，而是一条让天敌望着就会流口水的肉鱼。要想让食肉动物不留口水，第一种办法就是让自己不是肉，而是变成石头或者狗屎，让食肉动物看了就反胃，这样就可以避免被人鱼肉的命运；而第二种办法更具有可操作性，那就是如果改变不了自己长一身肥肉的身体，就干脆学会隐身术，到浑水环境里去隐身，让食肉动物看不到，自然也就无法对着流口水。
在现实中，清水里既没有肉鱼也没有食肉鱼，进一步地探究发现，肉食动物比被肉食的动物，更加需要浑水这样的环境。那些凶猛的鲨鱼，大海最深处是它们的天堂；那些成群结队的狼群，喜欢在黑夜里发动对羊群灭顶性的进攻；那些在黑夜里喘息的杀气，除了蝙蝠还有传说中的吸血鬼。
显然，没有羊群喜欢和长期食肉而臃肿无比的躯壳在阳光下拥抱，也没有人愿意清楚地看到别人对自己流口水的贪婪模样，所以，对于食肉动物来讲，黑夜是它们最时尚、最流行和最得体的一件外套。
食肉动物的黑夜外套，对应到房地产身上，就是暗箱操作现象。房地产的暗箱操作现象，因人因时因地而有所不同，其花样手段也是推陈出新，层出不穷。但概括起来，主要还是集中在土地和规划指标这两件事情上。
相关的案例何其多也，相信一年看两次报纸听三次新闻的中国人，都会有所耳闻，如果要在此一一列举，相信本书写到1000万字也写不完，还是引用几则新闻来一笔带过吧。
第二部分新闻链接（1）
新闻链接1
严查土地违规转让谁滥用价值25万亿土地
1月12日，一位主管经济工作的国务院领导明确批示：“一些地方土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人‘寻租’的手段。不少国土部门管理松弛，有的甚至执法犯法，给不法分子大开方便之门。”当前土地市场中存在的突出问题如不及时加以解决，将会严重浪费资源，滋生腐败，影响土地市场的健康发展。
