○房子阻挠了快乐的交际
一切都需要成本，交际也是如此。如果城市变大了，社会又是以富豪阶层为主导，由交通与消费组成的交际成本就会迅速攀升。对于购房者来说，既然已经承担了昂贵的住房代价，那么就不得不削减交际成本。这意味着，信息难以及时互通，不良情绪难以及时抚平，更享受不到集体生活的快感。一个社会苦闷寂寞的个体太多，将导致个体精神免疫力下降，抗压能力降低，诸如焦虑、自闭等精神疾病广为泛滥。如果范围控制得当，还只是社会某个零部件的不幸，一旦范围控制得不得当，那社会的整个机理就会出问题。
○房子成为婚姻家庭的杀手
男大当婚，女大当嫁，结婚除了人类社会意义的感情结合之外，还是生理生殖的问题，这是社会现象，也是自然现象。在动物世界里，每每到了发情期，雌雄会结合。结婚在人类社会中只有两个基本条件，一是双方都到了法定的婚配年龄；二是双方感情到位，自愿结合，这一点受婚姻法的保护。可是在今天，又凭空多添了一个新条件，那就是房子，许多都市女孩子择偶的标准，就是看对方是否有住房。和过去结婚的“三大件”不同，“三大件”是婚姻的附加条件，而房子却是婚姻的基本条件，女孩子们可以不要求有车，但一定要求有房，因为房子是家的物质载体，也是婚姻的外壳。
幸运者一旦靠按揭买了房，就避免了成为光棍的不幸，但新的不幸也许就从此拉开了序幕。房子的负担，不但占去了双方感情培养交流的物质预算，还是双方挥之不去的心头愁云，占去了双方感情的空间。每当看到别人住更大的房子，买了车子，或者去夏威夷旅行时，我想，这些为房子所困的男女双方，心头都会“咯噔”一下。
○房子影响了事业的发展
从某种程序上讲，事业也许能够决定房子，但是房子一定不能决定事业。大多数30岁上下的人在事业成功以前，以先成家后立业的古训为诫，迫不得已选择拥有房子，这美妙的想法恰好就成为了他们影响事业成功的最大障碍。
房子影响事业的第一个原因是，迫于房子的款项压力，许多人不得不透支生命。以“纯粹赚钱”取代“经验积累”成为了工作的第一目标，否则就会上银行“债主”的黑名单。可从古至今谁都知道，在成功之前先得付出，以换取足够的经验，付出的过程有长有短，因人而异。但透支和按揭债务悬在头上，许多人因此显得非常浮躁，他们必须在工作的第一天就开始以青春换取财富的历程，哪管经验成长和身体本钱。这样长期下来，他们体力耗尽，经验技能江河日下，年龄一大就动力不足，整个前途堪忧。
房子影响事业的第二个原因是，正是因为城市人口将工作看得很重要，所以方便工作的住宅，比如CBD里面的，靠近轻轨地铁的，都以高价销售。一番竞价拼搏以后，力量单薄者只好在城市外围居住，每天必须拿两个小时甚至更多的时间在路上奔波。时间长了也就疲了累了，不得已只得选择离自己住房近的公司上班，从而有可能放弃了很好的发展机会。曾经有一位北京的老板给我讲，他现在招聘任何重点岗位，都必须考虑应聘者住在何处，因为他相信再敬业负责的员工，如果每天上下班要在路上花三四个小时，谁也无法想象他有足够的脑力、体力和精力来为公司做出更大贡献。
说完了地狱里的购房者，我们现在来看看城市的遭遇。连开发商都认为，今天的房地产业这般发达，最大的受益者是城市。房价上去了，房地产的利税就上去了，地价也上去了，GDP就极大繁荣；城市带形成了，现代化实现了，区域合在一起就能发力了；城市变漂亮了，形象上去了，招商引资的机会也就来了……这套逻辑认为，开发商最多也就是单个楼盘赚点钱，而城市则是凌驾于每个楼盘之上整体赚钱。
冲着这份美好图景，城市就乐得屁颠屁颠的和开发商联袂携手登台，政府也以“经营城市”作为城市建设的新名词，而那些在“经营城市”中表现卓越的开发商，也被授予“优秀城市运营商”这一类的光荣称号。
第三部分谁在地狱：购房者和城市（3）
在“经营城市”这一科学术语的支持下，城市就开始往天堂般的未来奔跑而去，各级政府纷纷为城市做起了10年规划20年规划。一个个副中心拔地而起，小型城市变成中等城市，中等城市变成大城市，大城市变成超级城市，大片的良田变成钢筋水泥，大量的郊区人口变成城市人口。虽然这些远景大多还仅仅是纸上谈兵，但并不妨碍这些未来规划范围的土地，以千亩为单位，几年内全部以高价拍卖给开发商，将未来的不可预知性，变成今天白花花的银子。
所以，今天的中国城市，都有几个冠以科技、居住、休闲、工业、生活、行政等称号的副中心。这些副中心加起来的面积，可能比老城区还大。我唯一担心的是，未来这20多年里，是否真的有那么多人到这些地方居住。但我的担心显然是多余的，这些良田，在未来规划的图纸上，它们都被卖了一个好价格。难道开发商们都是傻子吗？开发商们怎么会是傻子呢？
任何游戏要想玩下去，每个环节的人都不能缺位，否则无论规则多么美妙，游戏都不会成立。打麻将不能三缺一，结婚必须是两个人，没有受骗者，再高明的骗子都只能失业。副中心这个游戏也是一样，除了有人做规划、有人做开发外，还得有人来生活，否则就会变成大地上的建筑模型，在寒风中咧嘴惨笑。
我相信当今的城市繁荣，是上世纪60、70年代生育高峰以及生存条件变好造成的，也是导致今天房地产供不应求的根本原因，生育高峰使得每个城市都扩容了两三倍。但是，我实在很难想象这些20年后的城市规划图纸，能够找到足够的相应人口来填充。或许部分城市还可以，但是将中国每个城市在20年里再扩容数倍，估计将送子观音累死都办不到。
我不晓得城市规划者们为何如此迷恋“经营城市”这个词语，但我知道，在房地产需求最旺盛年代的土地竞拍价格，是非常吸引人的。我想，这也许是唯一能够解释某些地方政府急于将大量良田纳入20年规划之中，又急着将20年的规划土地，急于在最近卖出去的原因。
远处的管不了，且说眼前的吧，过高的房价，正在将一个个城市打入地狱。
第一，房地产的宽枝茂叶，已经遮住了其他行业的阳光。城市是一个集合体，由很多行业共同构成，这层关系说明，很多行业虽然要守着城市才能生存，但并不是城市的乞丐，因为任何一个行业消失，城市就不完整。今天房地产的主导，使得居民原本该均衡摊给各个行业的营养，都被房地产吸走了。许多行业的小老板都在抱怨，生意越来越不好做，居民越来越节约，而这些小老板们，可能也是购房者，如果他们赚不到钱了，银行的黑名单上又会多出不少人。如果城市只剩下房地产一个行业，城市就不是城市了。这个侵吞现象的最后结果就是——房地产也将死掉。
第二，房地产让城市的免疫力下降。虽然房地产对其他生命的吞噬，像植物世界的毒草一样，有它就没有别人，但其危害还仅仅停留在“经济领域”。这远远不能完全展现目前房地产对城市的危害力。
当今的市长们最喜欢谈的就是城市的竞争力，什么样的城市才是有竞争力的城市呢？
答案就是各个行业均衡发展，人民安居乐业，人才储备丰富。这样的城市不仅吸引人才聚集，而且还讨投资者的欢心。如果这几点达不到，那别谈竞争力了，连“自保力”都算不上。遇到稍微的风吹草动，立刻变成空城，被人抛弃。
不知道当今某些地方政府热衷于规划卖地数钱，有没有考虑到人才迁徙、行业枯萎、投资者远离等对城市发展的致命伤害。要知道，一切表面化的繁荣，往往不过是撒旦施展的法术、布置的圈套而已。
第三部分别拿终身幸福去交换房子
“魔鬼可以满足你任何三个愿望，但前提是，需要拿你的灵魂来交换。”有谁愿意吗？我想没有谁愿意将灵魂交给别人。在日常生活中，“交换”已经变成了“买卖”二字。下一次再遇到这样的魔鬼，我们也可以留下人民币，留住灵魂，拿走不切实际的欲望，最好是钱财两清，世界由此清静。
然而世间的这种清静，仅限于“钱财两清”，限于你能有足够支付一套房子的现金。对于大多数按揭买房者而言，你还是欠下了别人的债，虽然支付利息可以让朴实的中国人心里觉得踏实，不欠银行的人情。但这笔长达20年的巨额贷款，虽不需要拿走我们的灵魂，但却拿走我们更多的快乐甚至终身的幸福，恐怕还是绰绰有余的。
房子只是人生必须拥有之要素的1/10，除了房子以外，健全的人生还必须拥有或者体验诸如工作、教育、感情、事业、学习、休憩、交流、健康、爱好等诸多环节，以上的任何一点，都需要你以足够的代价去交换，其中代价之一，就是人民币。由买房而导致的“按揭症候群”已经在都市出现，房子侵占了他们每月大部分的支付能力，使得感情逐渐枯萎，事业生命力缩短，知识的储备减少，身心压力增加，群体生活能力变低，在“健康”前面加了个“亚”字，或者在后面加了“恶化”两字，从而使生命越发丧失乐趣感，长此以往，如果人生再遇到一个半个不幸的突发事件，过去朝气蓬勃的白领，就会变成“活僵尸”，彻底丧失人生的竞争力。
寄语那些正在房门口徘徊的都市人，房子虽好，但永远别忘记“量体裁衣”这四个字，天下没有免费的午餐，要像拒绝魔鬼描述的迷人世界一样，拒绝开发商所提供的居住理想，当你对美好生活的幻想已经被挑逗得不能自己时，请想想撒旦屡屡得手的原因吧。记住老者们那句古训：“永远别欠别人，更别欠自己。”除了开发商，还包括银行和家人亲朋，否则代价是巨大的。
“更别欠自己”，请将你每个月的薪水切成若干等分，平均地分给感情、事业、学习、健康、爱好等你必须承担的人生要素，就像人不能缺钙、铁、锌、硒一样。我这样说，绝不是劝你不要为房子去奋斗，更不是说你不应该买房子，只是无论如何，你不应该勉为其力、贪图虚荣、膨胀欲望和鬼使神差地去买房子。任何盲目的买房冲动，都可能使得你的人生在“大脖子”病中失去所有的快乐和精彩。更不要听信房地产开发商和某些“无良”媒体的妖言惑众，未来的房地产一定不是他们所渲染的那样危言耸听。请相信“面包会有的，房子也一定会有的。”
至于目前的房地产是不是存在泡沫，我们不好妄加论断，倒是前面提到的那位北京老板说过的一句话让我记忆深刻，他说：“我们公司刚从学校毕业两三个月的小青年都经常在热火朝天地琢磨买房子，不是泡沫才怪呢！”
从现在开始做准备吧，尽量能够在买房之后给自己留下腾挪的余地和快乐的空间，实在不行，那就租房子好了，换个城市好了。请相信你自己，一定能够在人生健全成长的前提下，拥有适合自己的更好的房子。好汉能够不为五斗米折腰，英雄也不会为一套房子难死。
第三部分忏悔录：阳光照耀房地产
诗人顾城曾说：黑夜给了我黑的眼睛，我却用它寻找光明。作为房地产行业内的一员，我并不是丧失天良的掠夺者。但一直以来，总有一些不好的词语和这个行业息息相关，譬如暴利行业、暗箱操作、黑手控制、信息不对称、概念炒作、消费者欺诈。连购进土地这么冠冕堂皇而且简单的事情，都被称为“圈地运动”——一个原来被用以描述资本家原始积累和血腥手段的名词。
不管怎么说，房地产行业至少占领着三个前三位：
（1）纠纷最多的行业，在每年的消协统计中独占鳌头；
（2）最暴利的行业，中国缺少神话，唯有这个行业天天上演暴富故事，哪怕是今天的售楼小姐，食物链条的最底层，她们依然是各个城市白领中的白领；
（3）奔驰宝马最多的行业，这已经不算什么秘密了，如果你有幸能看到车管所的资料，那么你会看到，城市里顶级的车往往属于房地产公司的老板。
一个又有钱又风光又被若干麻烦缠身的人，他一定隐藏着很多不愿被人知道的故事。现在我就想来给诸位讲述这样的一个故事。
故事的主角是一个男人，这个春风得意的男人，有一双可以翻云覆雨的妙手，但是最近遇到一些无法释然的麻烦。在一个权利体系中，权利即是一切，一个比他权力更大的人，在他左右手上戴上了两个枷锁，第一个枷锁编号为121，锁住了他能够翻云的钱，第二个枷锁叫“8.31大限”，套住了他能够覆雨的地。因此他面带愁容，眉头紧锁，虽然过往的风浪已经经历得不少。但是这两个非同等闲的文件，顷刻之间便废去了他翻云覆雨的强大武功。
明天会怎么样呢？未来又该怎么玩呢？阳光终于照耀到了房地产，或许新的世界就要来了，他不停地想着这件事。
第三部分我不知道自己属于哪个行业（1）
这个男人坐在咖啡桌的对面，西服有些皱痕，面孔有些消瘦，眼睛有些很刻意的神色，期望唤起昨日神采飞扬的自信，来掩盖今日的焦虑，并尽量保持面孔的一本正经，虽然肌肉还没有从时常哈哈大笑的伸缩中恢复过来。
表情出卖了他的内心，他发现我洞察了藏在他掩饰后面的真相，干脆哈哈一笑，我知道他要使用“化被动为主动”的手法了。这是他惯用而且熟练的手段，在不可掩饰的尴尬情况下，他会把你知道的真相毫无保留地告诉你，以显示出诚意让你信任。但是，你不知道的真相，他绝对不会说。真相的局部和真相的全部，是完全不同的两回事，在真相的局部里面，他可能是让你同情让你流眼泪的受害者，而在真相的全部之中，他又可能是笑到最后的最大赢家。
所以，当他故作轻松地说“我们这一行”时，我不留情面粗暴地打断了他的话，以他的话题方式反诘：“你们这一行，到底是哪一行？”
“哪一行？”他突然有些迷惑，但是依然保持着微笑问我。
“对！”我回答他，“你们到底是哪一个产业的。第一产业？第二产业？还是第三产业？”
也许是过往的钱太好赚了，所以他一直在忙着数钱，从来没有长时间思考过自己是谁，自己属于哪一行。所以他在这个简单的问题前竟然有些结结巴巴。“啊，啊……肯定不属于第一产业，因为我们不生产粮食。”他是个很聪明的人，马上想到可以用排除法，先把不是的排除掉，那么剩下的应该就是正确答案了吧。“也不是第三产业，因为我们有生产。”
“你生产什么呢？房子吗？”
“当然，房地产商就是修房子来卖，我们买来土地，在上面做加工，然后再卖给消费者，房地产的生意其实就这么简单。”他似乎急于摆脱这个问题，所以回答了一长串，并且语气也坚定起来。
他是个主动权欲望非常强的人物，谈话自然也不例外。我知道如果不深入追问，他一定会抛出一大堆问题来难住我，把我击晕。
“如果房子是你修的，那么，天天跟在你屁股后面那个又黑又瘦的小子又属于哪个行业呢？”他知道我说的那个又黑又瘦的小子叫建筑商。以前建筑商直接承包工程，长得又白又胖，日子过得很是滋润，他过去也和这个小子一样，做工程施工。不过很快他就干上了开发这项更体面更有前途的工作，建筑商就得在他的手里拿活了。至于建筑商为什么会变黑，那是因为每天都暴晒在工地上，至于为什么会变瘦，那是因为工程款经常被拖欠到无米下锅，甚至要省下口粮垫款到封顶为止。
一听到建筑商这个名字，他顿时紧张起来，敏捷的眼神迅速地扫描了一下四周，确认建筑商的确不在此处后，又恢复了常态。
“是的，我应该也不属于第二产业，因为房子是建筑商修建的。好吧，我的确不知道自己属于什么产业，不过，这个重要吗？孔子也不知道自己的父亲是谁，但不影响他成为孔子。”
“呵呵，厉害。”我忍不住笑起来，“这件事也可以和孔子联系起来，佩服，佩服。那好吧，我不问你是谁了，你为什么这么怕建筑商呢?”.
“我怎么会害怕他呢？”他又回到了温文尔雅的气质。在公众面前，他一直保持着这种形象，每年去欧洲考察很多次，每天参加绅士美女如云的年度峰会，花点钱去读EMBA，很容易就培养出这种气质来了。“我只不过是被他烦怕了，他找我无非就两件事：要钱或者要工程，简直是阴魂不散。”
“我拖欠款项，甚至要他垫款，通常都是他自愿的，我从来没有强迫他这么做，其实他完全可以不做我的业务。”他优雅地喝了一口咖啡，脸上有些胜利者的骄傲和从容。看着我咄咄逼人的样子，他干脆把话匣子打开，依然用“化被动为主动”的策略，把我知道的都告诉了我。
因为他说得太含蓄太晦涩，所以精简他的观点如下。
（1）我在食物链的上游。什么是上游，就是我为寄生在我身上的人提供利益，他们需要靠我吃饭。寄生在我身上的，除了那个又黑又瘦的建筑商外，还有会说几句洋文的海归设计师、物管大妈、媒体小姐、广告嫂嫂等。我不给他们饭吃，他们就无法生存，所以，我叫他们做什么，他们就得做什么，即便我打了他们，他们还得赔着笑脸。一句话，我在故他们在，我亡他们也就跟着消失。
（2）一场买卖而已。很多人把我，也就是房地产业说的太过复杂，说什么品牌开发商啊，一个GDP支柱型产业啊，一个最令人羡慕的人啊，消费者生活提供者啊……他们说的这些也许都有道理，但是这些对我的生意并没有多大的帮助。
第三部分我不知道自己属于哪个行业（2）
开发商的本质就是买卖，就像某某乡某某县的小商贩，到大城市的批发市场进货，然后摆摊买出去，小贩本身不提供任何产品。所不同的是，我的买卖要比小贩们大得多，我要买政府的地，买海归设计师的规划，买黑瘦建筑商的工程，买物管大妈的服务，买媒体小姐的版面，买广告嫂嫂的概念……把这些组合到一起，转手卖给购房者，中间的差价就是我的利润。我本人不提供任何产品，只是买卖关系而已。
至于你说宣传上的那些梦幻生活，那和我没有多大关系，都是广告嫂嫂帮我想的。对于一个买卖人来讲，真正要做的事情，只是压低进价，抬高售价就行了。低买高卖，从来就是市场经济的核心概念。
（3）中间的垄断者。我的生意，虽然和摆摊的小贩们本质相同，但他们是不能模仿我的，更不能和我同日而语。原因很简单，我吃上家卡下家，中间独此一家。如果小贩们也能做到厂商必须通过他卖货，消费者必须通过他买货，那日子也会像我这般好过了。
房子上游的土地、建筑、规划、媒体、物管、广告，他们的产品必须卖给我，而消费者必须找我来买他们的产品，否则就只能在街上或者天桥下搭帐篷。
我独占垄断优势，所以我说怎么办就怎么办。
（4）游戏规则。你要问我是怎么做到垄断的，对不起，我不能告诉你。你虽然知道这中间有很多神话故事，一夜而富者太多了，但是你别以为房地产就靠卖房子赚钱，和所有买卖一样，囤积货品，奇货可居——比如土地，也可以获利。
不过那样的好日子现在不长了，好景往往都不常在。
（5）我的上游。在房地产食物链条中，我是最大的。一个小房地产公司项目销售额动辄上亿，其他行业的百年老店也很难做到。一个区域性小房地产公司一个楼盘的销售额，可能比其他行业的全国性品牌一年销售的还要多。
但是，我也有害怕和忌惮的，那就是国家，土地和钱都在它手里。它打个喷嚏我这里都要地震，不幸的是，它老人家最近可能是经常感冒。
没有办法，眼下的环境气候，又怎么可能不让国家打喷嚏呢？枪打出头鸟，一组资料上是这么说的：
“当全世界的房地产业的利润都在5%的水平上岌岌可危的时候，中国房地产业的行业平均利润率则在15%以上(这是一个可以告诉税务部门，被大大缩水了的数字)。并且，2002年中国商品房的房价，据说还在一路走高。
昂贵的房价造成了这样的恶果，一方面是全国空置商品房超过12500万平方米，其中闲置一年以上的超过50%，占压资金超过了2500亿元，居全国各行业不良资产之首。另一方面则是住房特困户(人均居住面积不足4平方米)达300万，城市危房户达3300万。”
第三部分“房地产政治”与新时代来临（1）
他的说法有道理，而我的价值观真的开始崩溃。无数如我这般自以为是的操盘手，以拼命积累和丰富规划、设计、营销、传播、销售知识经验为骄傲的人，在他洞穿真相的眼睛里，一定显得幼稚甚至愚昧可笑。
“不要急着否定自己。”他宽慰我说。
“职业经理人的智慧，按照你的说法，基本上毫无用处，那些户型考量、景观规划、社区文化以及生活境界之类，其实都是可有可无的东西。”我开始赞同他的观点，只是不明白，既然可有可无，为什么开发商还要投入支出，甚至花大价钱请国外的设计师，在媒体以整版为单位来烧钱呢。
○房地产的“政治”手腕
“是的，他们对我的生意的确没有多少用，但是对我卖房子还是有用的。”
真是奇怪的逻辑。他解释道：“没有他们，我的生意照做不误。虽然大部分楼盘都在吆喝着作秀，但还是有不少楼盘，修得毫无个性，不做任何广告，一样卖得很好。所以说，他们对我的生意没有多少价值。”
停顿了一下，他继续说道：“但是，他们可以帮我卖更多的钱，更快地拿到钱。我在乎生意，也想赚得更多，同时也必须考虑现金流的问题，这就是我允许你们这些职业经理人、设计师、物管、媒体、代理公司寄生到我身上的原因。”
“原来如此，那么，你请国外的某大师做楼盘设计，在大师和媒体看来，是在为购房者提供生活，而在你看来，是为了提高均价1000元，并提前几个月拿到这笔钱。如果不能更快地得到更多的钱，那么就让什么大师、什么生活统统见鬼去吧。”
他哈哈大笑，眼神似乎在对我说一句话：孺子可教也。我对他的观点并不愤怒，虽然感觉这十年来都活在梦中，但他的观点让我感到真实，这就是生意，一切生意皆是如此。
“能不能告诉我，你如何控制这些下游者为你的目的服务？”我本以为这个非常内幕的话题，会让他退避三舍，以“太极”方式来周旋回答。因为这也是他所擅长的。
“与我的上层食物链怎么斗法，我就保密不说了，你最好也别问。我就给你说说海归规划、媒体小姐、物管大妈、广告嫂嫂吧。”他今天的直爽，真让我有些吃惊。“简单地说，就是理想和现实之间的距离。拿海归规划来说吧，他们即便没有喝过太多太平洋彼岸的水，但脚上至少也沾有几天的洋土，最差的也懂得买几本洋人的书。我给他们的钱，足够让他们去旅行世界了。他们脑袋里的理想，就是给我提出带着腥味的欧洲风情、地中海风情等异国情调，这同时也是他们的理想。但是，我一般要修改他们的方案若干次，我真正关心的是这块土地上要修多少住房面积出来，因为消费者是以面积为单位给我付钱的，所以面积在我看来越多越好，这点不能由着他们胡来。”
“既然如此，你为何还要给海归规划钱，不如你自己来做好了。”我说道。
“你错了，任何事情都不能绝对，保留他们一部分理想的痕迹，消费者就愿意掏更多的钱。面积可以卖钱，居住理想也是可以卖钱的。”
我一下子明白了，国内为什么会有那么多的建筑潮流风，今天流行英法，明天流行德意，后天是地中海，大后天是美国小镇。但是，每种风格又都被改得面目全非。
“那么，媒体小姐又是什么理想和现实呢？”我继续问。
“媒体小姐帮助我把楼盘的现实，变成消费者居住的理想。你一定会奇怪，理想存在于大脑，现实存在于世界。”我点点头，他说：“不是每一块地都适合理想居住，每一块地都有缺陷，要么太远，要么太近，要么太吵，要么太静。当我拿到郊区的地时，媒体小姐帮我描述郊区的风景，当我拿到城市的地时，媒体小姐帮我教育消费者热爱繁华。归结为一点，一定要将我产品的现实，变为消费者居住的理想。”
原来如此，怪不得任何城市的媒体地产版，每一篇新闻看上去都是软文，权威报纸的正刊，就像房产商家养的DM单。在某年某城某项目售楼部，挂着媒体颁发的“最佳建筑质量奖”，而项目才刚刚破土动工。
我有点明白了个中真味，总结道：“改良项目的缺陷，不如改变消费者的大脑。”他笑了，我不再问他，剩下几位寄生者的作用我都明白了：物管商都是房产商指定的，业主要换物管比换亲爹还要困难；广告商，显然也是帮助改变消费者大脑的人。
我把话题总括起来，笑着对他说：“所以，消费者居住的现实和理想总有一段距离，为理想刚住进这一次现实，又急着为你的新理想而搬家，这也就是我们通常所说的政治手腕。”
第三部分“房地产政治”与新时代来临（2）
“我允许你用政治这两个字来形容它，这本来就是一个信息不对称的行业。”他利落地回答道。
“我还可以告诉你，我惯用的两个手段：一为虚炒概念。什么欧洲生活、亲水居住、尊贵身份、运动生活，我知道产品本身并不支撑这些东西，但这都是海归设计和媒体小姐、广告嫂嫂想的主意，和我关系不大。另一点是销售控制。这是一个房地产业才有的名词，利用的就是信息不对称，玩弄消费者心理，卖出更高的价格。”
“打住。”我说道，“别把你的秘密给我说得太多，我要是写一本《阳光照到房地产》，把你的黑幕曝光，一定被你灭口。”
○一个新的时代就要来了
“没关系了，这些都是过去的东西，”他显得比我还要洒脱，“你想写就随便写吧。”
“你统领着如此众多的行业，怪不得你开最好的车，请全城最有才华的男同志给你打工，请全城最漂亮的女同志给你卖楼。”我呵呵笑道。
这句话似乎刺到他的柔弱处，他眉头突然开始紧缩起来，目光严肃地瞪着我说：“你小时候玩过棒子、老虎、鸡和虫的游戏吧？”
“你现在不就是老虎吗？管着鸡，也决定着虫的命运！”
“呵呵，现在棒子打过来了，再威猛的老虎，也只好乖乖挨打。”他长长地叹出一口气。
“世界无处不在食物链，链条每个上家决定着下家，而顶级的上家又被最下家决定，老虎也有害怕的时候，房地产的好日子不长了。”这可能就是他忧愁的根源。
“是的，在房地产链条里，每个环节都赚了钱，除了我和刚才说的那几位外，建材、家居、装饰，都是这场政治的获益者，我们这个链条越来越大，甚至成为很多地方的支柱型产业。当然，这一切最终买单都产生在消费者身上。”
“食物链条最底层的力量终于让最上层的人士感到压力了，国家调控房价以平稳老百姓的情绪，也可能想分去这个链条的最大利益，不管怎么样，我们的心里和身上都开始感到痛了。”
“国家怎么了，不就是一个121文件，一个‘8?31大限’吗？”我说道，“这好像并不影响你继续决定鸡和虫的命运啊。”
“此言差矣。”他面容上不再有刚才得意的笑容，“刚才我给你说过，房地产所有的游戏筹码，靠的就是土地和钱，121文件废掉了我的左臂，“8?31大限”又废掉了我的右手，这让我武功几乎全部消失。”
“这也许只是一时的风头，潮来了潮又去，你对大风大浪也见过不少，文件嘛，每年总会有几个。”我开始宽慰他，希望这个曾经风光的男人重新振作起来。
“这一次和以往完全不同，它意味着一个新的时代就要来了，以往只是风过云走，你难道没有发现这一次是一波接着一波，一波更比一波猛吗？121文件后面跟随了无数的执行细节，‘8.31大限’以前，已经停止了农业用地的审批。”这个我倒是有一些印象，主流媒体曾经连续不断地报道过农民的土地问题，农民兄弟终于打胜了麦田保卫战，看来他的眉头长锁不展，的确是有道理的。
“哈哈，国家现在控制了土地和金钱，看来又恢复了做房地产老大的资格。”他微笑地看着我，却不再说话。我无法去形容一个男人这种复杂的表情，但我已经感觉到了，这已经不是两个文件废掉武功的问题，而是一个曾经狐假虎威的王者丧失威风的失魂落魄。
此王下野，下一个王者会制订什么样的规则呢？
第四部分平台论：房地产的本性回归（1）
不知道房地产在长期暴利刺激之后，还有多少业内人士仍在思考：当房地产回到商品概念之后，消费者的需要究竟是什么？而我们提供的又该是什么？实效顾问经过多年的观察和思考，终于提出了“生活平台论”的观点。
实效顾问曾就两个最基本的问题，请教各式各样的房地产专业人士。
第一个问题是：房地产业提供的产品到底是什么？
第二个问题是：房地产产品好坏的标准到底是什么？
一个产业，只要它能成为行业，应该就能回答出这个问题。用同样的问题去问巷口包子店的老板，他能不假思考地一口回答你：“我们这里卖的是包子，好包子皮薄馅多，汁多松软。”同样去问擦皮鞋的妇女，她也会红着脸回答你：“我是帮客人擦皮鞋的，皮鞋交给我擦，一定会黑到透亮，一尘不染。”
我们的房地产业内人士不是回答不出这两个问题，而是答案太多了，有的说是景观户型，有的说是全江景，有的说是物管贴心，有的说是便利交通，有的说是配套齐全，有的说是开发商品牌，有的说是尊贵感受。但最基本问题的答案一定只有一个，答案太多只能证明没有答案。既然我们的房地产商尚不知道自己提供给消费者的是什么，既然不知道产品到底是什么，那么产品的好坏标准自然也就无从谈起。
所以，当开发商张扬自己的户型设计时，消费者可能看中的是送装修这一承诺；那些采光通风良好的八角客厅，在消费者看来也许极其不实用；有些家长，其购买理由可能和房子的特点完全无关，仅仅是因为某个重点小学就在旁边。
所以，在楼盘亮相前，负责营销和销售的经理们，不知道哪一条能够打动消费者，于是广告上能列举的都列举上去，不能列举的，也列举了上去。这种状况使得违规者日渐增多，所以房地产交易多了一条奇特的规定——广告内容视作合同条款。房地产“政治”玩到高处，还具有无限放大其优点的超级意淫能力：靠近城市边缘的楼盘，被描述成城市核心区生活；楼盘底下有一条缺乏治理的臭水沟，会变成全江景生活；门口随便立个罗马柱头，里面的人就和贵族扯上关系了。
不能不说这是一种遗憾，一个汇聚众多资源和精英的行业，发展也有十多年了，居然还不明白自己提供的产品是什么，整个行业竟显得如此不成熟。所以我们不妨好好地分享一下实效顾问的观点。
实效观点一：房子是人生活的平台
思想1：每个人都需要一个平台；
思想2：不同的人平台是不同的；
思想3：每个平台都有三个空间层次。
房地产业的产品到底是什么？我们从消费者的需求中很轻易就能发现答案。在开发商看来，消费者买走的是一套房子，而在消费者看来，他们需要的是城市生活的平台——一个呈网状交织，兼有软件和硬件的寄居空间。
一个供人寄居的城市平台，包括了工作、交际、交流、学习、休闲、娱乐、休憩、繁殖、情感补充等内容。这个平台装下了他们的精神，并在群体间形成精神生活的循环体系；这个平台，可以让他们交易交流，贸易赚钱，获得生活的物质保障；这个平台，可以让他们有一个修整身心的安全外壳，除了睡觉吃饭，还可以养儿育女，代代憩栖。
人是群体动物，离开平台，人将非人。那些发出“天下之大，竟无供我立足的寸土”的感叹之人，倒不是没有土地让他们立足，而是没有一个平台接纳他。一个城市人一生必须要获得的平台包括：一个让他施展才华、获得认同、赚取收入的工作平台；一个相互帮助、信息互通、协同作战的交际平台；一个真情付出、相依相携、苦乐共享的生活平台；人生再往高走一点，还需要一个捍卫权力、发表观点、体现责任的政治平台；再往细走一点，还需要一个喜好相同、互相体量、互不干扰的良好邻里平台。根据个人情况，每个人还需要一些有个性的私人平台，譬如由玩家、场地等组成的爱好平台，由知己、朋友等组成的私密情感平台，由学友、老师组成的学习平台。所有的平台交织在一起，就形成了城市的生活平台。
第四部分平台论：房地产的本性回归（2）
和乡村生活不同的是，城市生活平台交织复杂，他们更重视“场地”，也就是建筑体。再精神的平台交流，也必须在家、图书馆、写字间、茶楼、广场、咖啡厅、电影院等物化的外壳里进行。房子，可以看做是城市生活的物化焦点。
从实效的平台论出发，现今房地产现状的一些困惑问题迎刃而解。
（1）关于楼盘开发的商业、住宅问题。一些开发商号称只做住宅，一些开发商号称只做商业，这是两种失之偏颇的取向，在城市的平台里生活，住宅和商业必须保持合适的比例。只有住宅而没有商业的地方，那是农村，买一包盐，要走30分钟。只可惜，我们的一些城市大盘里仍然存在这种现象。只有商业而没有住宅的地方，那是写字楼或者城市商业区，利来利往、嘈杂喧嚣，生活于此，必然上火生疮，连圣瓶净水也不能治。
因此，一个真正的城市生活平台，必须兼有商业和住宅的功用。
（2）购房者到底要购买什么？那些眼里只有户型、景观、物管，或者张扬室内高尔夫等概念制造的开发商现在可以停手了。没错，这些东西在一定程度上可以促进销售，但是，消费者更关心的是楼盘是否有利于维护他现有的生活平台，比如子女上学是否方便，周围配套设施价格指数是否合理，切换于工作、生活两个空间的时间以及方式等代价如何。或者是否有利于帮助他们获得想要的新型平台，譬如说厌恶城市生活的人，想获得郊区的山水生活；原本从草根阶层赚了钱的人，急于想和社会精英住在一起，以获得新的发展机会。
（3）郊区楼盘与城市平台。房子是人城市生活的平台，那么远离城市的郊区楼盘，又该如何解释？郊区楼盘其实只是人们城市生活的补充，在喧嚣的都市生活久了，自然想亲近山水，以达修身养性的目的，不是为了和自然相伴一生，而是为了以更好的状态投入到城市的生活中去。因此，郊区楼盘，除了颐养天年的长者置业外，只能以第二居所或者第三居所的身份出现。
（4）如何让消费者下单。消费者判断买不买一个楼盘的理由只有两个，一个是这里提供的城市生活平台是否适合他，另一个是，获得这个平台的代价以及代价方式，他能否承受。只要两者符合他的心理预期，他会立马下单。房地产和其他产品不同，其他产品消费者可以选择，比如去头屑的产品，我们可以选择海飞丝或者采乐；而在过往以房地产政治为导向的开发商行为中，消费者只能被迫接受残缺和生硬，别说有什么选择了。因此，只要有符合生活要求的平台出现，购房者就立刻会蜂拥而至。
第四部分城市生活平台的三个空间（1）
过往的楼盘开发，只能看到建筑规划设计的空间。而支持一个人寄居的城市平台，只能看到这个平台是行不通的。偏激一点说，如果好的建筑空间就能摆平市场，那么，把这些建筑移植到农村去，看它是否能卖掉。一个运营生活的开发商，必须重视购房者城市平台的全部空间需求，包括建筑空间、环境空间、群落空间。
○建筑空间的需求
不同的人对城市生活的需求是不同的，建筑空间的设计必须从需求出发。好的建筑空间，并非是实现设计师在学院里受到的理想教育，修出堪称时代典范的杰作，而是必须符合购房者的需求。
譬如说，富豪需要别墅，以体现身份和威严感，建筑的形式感和宗教意义就非常重要，你不用过多为他考虑成本，就像买500万车的人对550万的价格不敏感一样。所以，那些购买独栋别墅者占地要以亩计算，门口最好摆着吓不倒贼也吓不倒鬼的石狮子，只要能吓住人就行。
千万别对城市平民销售楼盘的艺术性，那些本可以挂在博物馆的惊世之作，对于他们来说，无非是增加了成本的华而不实。他们以实用性为原则，而成本方面，则越低越好。
中产的房子则最重视美学感，为什么？因为中产是靠知识起家的，他们需要把这一项优点贴在脸上。走进中产们喜欢的社区，一个小小的花园能够产生“清风不识字，何故乱翻书”的雅性，而窗台上无一例外地摆着鲜花和绿草。
年轻人是最不重视建筑空间的了，和城市平民相比，他们对实用性也不太在乎。“两个厅”“几个卫”无所谓，只要便宜、方便甚至阉割了居住功能的小户型也能大行其道。他们对艺术性的追求也非常低，如果走道上挂着画，那也是展现个性的涂鸦之作，不像中产那样，要复制个达?芬奇什么的。他们在乎什么呢，低总价，低成本建筑，一定程度上的个性追求。
请建筑空间规划者注意的是，绝大多数购房者需要的可能都是三房一厅，可能都需要物管和会所、绿化和景观，但是这些东西的组织原则，必须按照不同群落的真实需求去处理。同样是三房一厅，在中产哪里可能是150平方米，而在年轻人哪里，则紧凑成80平方米。
○环境空间的需求
此处的环境空间，并非景观意义上的自然环境，而是城市生活的社会环境和生活环境。有兴趣的朋友，可以带上DV，到城市平民区、富豪区、中产区去拍摄记录这些环境，对比之后，你会发现每个城市区域的景象是大相径庭的。
和房子一样，富豪们需要的楼盘环境空间，是为了体现地位的符号，不一定要有许多建筑规划。如果在城市最贵的地段，修建50亩的公园供30户人专享，仅凭这份气势，就足以吓死人。他们聚居的地方，可能是城市最贵的餐饮会所、电影院出现的地方，一杯咖啡可以卖到50元，一张电影票也可以卖到100元。
城市平民楼盘周围，可能是大排档最密集的地方，密布着小超市、茶馆、10元店、无品牌服装店以及菜市场等。城市平民对环境的追求，是以便利为原则的，便利到何种程度，100米就是一个百货商业圈，那些杂货铺里，除了卖酱油和香烟外，还能买到编织袋和螺丝钉。
中产聚居的地方，是城市里最具风格的区域。最具款式的服装店满街都是，角落里开着非常有诗意的咖啡馆和电影院，菜市场的蔬菜摆放得整整齐齐，街头上可能矗立着意义深刻的青铜雕像，东西南北必然有家乐福或者好又多。
