年轻人汇聚的地方，和中产区域的风格非常类似。不过仔细观察一下，你会发现，咖啡桌衬布上的绣花要粗糙许多，相应地，咖啡的价格也要便宜将近一半左右；服装店的款式更加张扬，价格也不贵，但细细摸一摸，质地则要差上一大截。玩乐设施非常齐备，甚至有以户外运动为主题的另类酒吧，这就是年轻玩家的环境空间需求。
洞察不同群落人物需要的环境空间，楼盘的商业定位就非常明显了。它告诉了给我们明确的业态、经营方式、经营者以及经营的价值取向，甚至告诉了我们店铺面积的大小以及街区的设计。
第四部分城市生活平台的三个空间（2）
○群落空间的需求
人以群分，群落空间，指的是每个群落呈现出的气质，以及对个体行为成文或者不成文的规范限制。
举例说明吧，譬如说教师群落，要求的气质是为人师表。成为该群落的一员，别说你行为上有什么出格的事情，就是你穿得花枝招展一点，都会被老师们、家长们、学生们唾弃。超短裙或裘皮大衣虽然漂亮，但你要是胆敢穿着上课堂，校长就会找你谈话，同事们就会很不平衡地思量你钱是从哪里来的。如果恰好收集到你傍大款的证据，一夜之间，你会发现所有人看你的眼神都有些异样。
房地产楼盘开发，必须重视对群落空间的体察。因为群落需要在城市平台中彰显群落的气质，需要在平台上打上强烈的群落性格标签。富人们要表现对民众的关怀，他们的群落气质是“实力、超脱、爱心”，今天你给他造的会所，明天可能是他搞慈善派对或者与女明星约会的地方；中产们的群落气质是“质量生活”，什么是有质量的生活，一是要有钱，二是要有品位。如果平台只彰显金钱，会被他们讥笑为暴发户行为；如果平台只彰显品位，则会被他们讥笑为穷酸的小资行为。
购房者选择城市生活平台，首先要求这个平台具有强烈的群落气质标签。其次，要求平台有利于群落气质的发展、交流。所以，不同群落的建筑以及配套设施，看上去会各不相同。
就像狼靠闻体味进行辨识一样，群落气质也是人辨别对方是否是同类的重要标志。别说他们来看房子，就是两个人相互瞥一眼对方戴的手表、皮鞋的牌子和光洁程度，就知道是否是同一类人了。
很多房地产的专业人士都有相同的感受，那就是任何市场营销知识，都可能不适用于中国房地产市场。具体表现为：不需要符号建立，中国最短命的房地产公司，都会开发3—5个楼盘，但是上个楼盘和下个楼盘不具有任何符号的延续性。在这种情况下，花钱做品牌符号，纯属多余；所谓楼盘的品牌符号建立期，不如称为“造势期”更为贴切，只要造势期一过，无论它的广告是张扬环境，还是炫耀户型，或者是充满人性的客户关怀活动，皆可以叫做“促销”活动，一切号称诗意的、人性的口号外衣下面，其真正目的都是为了让客户掏钱下单。
这种谜象造成一些奇怪的现实，做产品营销的人，哪怕手持专业九段的牌照，做产品宣传的广告公司，哪怕号称天下第一，都很难切入到这个行业，派生出所谓的“专业房产营销人”和“专业房地产广告公司”。我想表达的是，这不是做产品营销的人和广告公司的悲哀，而是房地产整个行业的悲哀。众所周知，其他产品行业，比如电信、汽车、日化等，发展的历史、经历的坎坷、积累的经验、培养的人才，都比房地产业多得多。其他行业的经验、人才等资源，房地产业是学不过来的，观点不能一语中的，信息不能互通左右，长期以来上演的不过是近亲繁殖现象，还自以为很专业，这难道不是一个行业的悲哀吗？
珍贵的市场营销知识不能共享，其根源在于长期以来的“房地产政治”。过往的房地产营销，都是帮助“中国房地产总公司”将鸡蛋变成金蛋的手段，它们并不关心真正能为消费者提供什么特征和利益，只关心如何“更快、更高、更强”地赚钱，在赚钱的“奥林匹克精神”鼓舞下，可以将鸡蛋说成金蛋，将石头变成宝贝，再找三五个成虎的人来指鹿为马，一切就万事大吉。其他行业的营销经理，则要考虑竞争、人才、市场、渠道、促销、物流等赚钱的近虑远忧，而房地产业营销经理的任务就简单多了：“在三五个月以内，如何将房子以更高的价格，统统卖出去。”
当“鸡蛋是蛋”的国家意志发挥威力之后，房地产业也必须和其他行业一样，去踏踏实实地“以品牌符号积累资源，专一地为某类人订做产品”，不再有所谓专业的“特殊性”。
从资源运用最大化的角度来讲，一个房地产公司，只能为一类人创造城市生活平台。比如说，你要创建中产城市平台，前期要花费若干精力去研究这个群落以及群落的食物链条，然后去借用中间的力量，来创造了这个平台，获得了他们的认同，而其他的中产正期待着你修建新的此类平台。但这个时候，你放弃了中产，去做富人的平台，你不光要花力气去研究富人群落和食物链条，而且中产的经验、品牌以及人才积累，统统作废。如果说在“鸡蛋非蛋”的暴利年代，房产商可以不在乎这些，那么在“鸡蛋是蛋”的微利年代，开发商再放弃这些，就显然是可怕的资源浪费。
即便在“鸡蛋非蛋”的年代，也有很重视资源运用的开发商，他们不光赚了钱，还为今后长期的发展，积累了若干千金不换的资源。典型者有SOHO中国和万科。
第四部分城市生活平台的三个空间（3）
老潘的所有盈利项目，都冠以了SOHO之名——SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都。“SOHO”是什么呢？英文是SmallOfficeHomeOffice，即为居家办公群落的名称。这就可以看出，老潘只为居家办公的群落提供城市平台。那么SOHO一族们需要什么样的城市平台呢?一是要在城市中心，因为他们既要城市中心提供的多彩生活，也要城市中心为工作带来的便利性，所以他的项目都在所谓的CBD。SOHO群落们对空间审美需要酷，他们需要LEE牌的建筑，所以SOHO现代城在1997年就刷上了鲜亮的色彩，还修建了一个由两头猪把门的美术馆，而今天公布的SOHO尚都，外观颇似太空城；SOHO群落需要的空间既能满足生活，又能满足工作，所以老潘的房子功能都比较灵活，样板间也装修成办公状和生活状；SOHO一族们喜欢和有个性者呆在一起，所以老潘亲自去当明星拍电影，还当上了飘一族代言人，而SOHO现代城的艾未未，建外SOHO的山本显里，都被其包装成娱乐化的明星；SOHO一族们喜欢游玩，所以老潘每个项目都有大量的商业，用于这个群落的吃喝玩乐；SOHO一族们又说了，老潘，我还有一笔闲钱，但不多，想要做投资，所以老潘的商业都比较小。
在SOHO群落的平台打造中，老潘还充分调动了食物链的资源来进行共建。SOHO一族们都是娱乐业的铁杆FANS，所以老潘的商业街上，经常有明星来开歌友会，SOHO系列项目的发布会，不如说成是明星见面会更好；SOHO一族们都是个性商业的支持者，所以他找来个性独特的人来商业街上开咖啡厅、饰品店和餐馆。
到今天，老潘最大的忧虑是没有地，其心态类似于其他产品行业的老板说：市场不足为惧，只是原材料严重不足。SOHO中国积累了大量的SOHO一族经验，这族人说什么样的话，开什么样的车，都逃不过老潘们的法眼；SOHO系列产品也得到该群落的欢迎和关注，在SOHO的小报和网站上，你可以看到老潘对明星、建筑师、年轻人、个性者、玩家有多么强的凝聚力。今天随着房地产业多事之秋的来临，最让老潘心里暗自揪心的就是：“SOHO一族钱多，人傻，可惜没地。”
正如试图反驳我观点的人想要表达的一样，老潘的确还修建了非SOHO一族的“长城下的公社”以及“博鳌?蓝色海岸”，走了多元化的路线。但我估计这两件事让老潘的肠子都悔青了，有人形容这是老潘冬天穿着湿衣服，穿着冷，脱下来也冷，直到2004年末，老潘的脸上才有了一点笑意：“这两个项目，终于开始盈利了。”相比之下，老潘所熟悉的SOHO群落平台，则卖出了北京楼盘的最高价。
另一家公司万科则是中产群落平台创造的高手。和老潘盘踞一城不同，万科走的是全国连锁战略。在当年，房地产的全国化具有极大的风险。第一是成本风险，在土地“招、拍、挂”之前，强龙拿一块地的价格可能远远高于地头蛇，这样，万科的项目将不具有成本优势；第二是定位风险，房地产通常具有非常强烈的地域性，每个地域人群的喜好往往不同；第三就是人才风险，即便优秀如万科这样的企业，都不能保证每个分公司的经理总是优秀的，况且再优秀的人也都有睡着了的时候。
每一项潜在风险都是一条毒蛇，被任何一条咬上一口都有致命的危险，何况全国化战略会面向三条毒蛇。如何规避风险，摘取全国化战略的果实，万科最终的选择就是：只做一个群落的城市平台，那就是中产阶层。
选择中产做为唯一目标客户的好处显而易见。首先，这个群落的支付能力强，价格不是他们最关心的问题，所以，成本风险就降了下去。另外，虽然富人群落的购买能力最强，而且一般都付美金，但是相较于中产阶层来说，他们的数量太少，王石肯定明白帕萨特比劳斯莱斯赚钱的道理。第三就是中产阶层对产品具有相对的一致性，并不随地域变化而发生质的变化，那就是空间美学，落实到项目上，就是重视环境和洋房样式的大量运用。
目标客户一旦确定，就可以运用模式化的方式来规避定位风险和人才风险。当模式一旦形成，分公司无须定位了，任务变得出奇的轻巧，那就是只需选择适合中产的地块而已；操盘者也无须去构思每个项目的产品类型了，集团给出了标准化的产品。最终，万科的全国化战略就简单成：到有大量中产的城市，去选择适合中产的地块（这个是显而易见的），复制集团经过千锤百炼的产品样式。
所以，我们看到，在深圳、上海、北京、广州、成都、武汉、南昌、天津，万科的行为总是惊人的相似：第一，造城。都是占地很大的大盘，因为中产阶层的数量很多，而且规模也可以带来总体成本优势。第二，品牌符号化。在城市不同的地段，万科运用不同的品牌，以迎合平台地域性的差异，但这些差异，都是经过集团标准化的，我们可以看到“城市花园”、“金色家园”、“四季花城”这些差异所指。第三，洋房的主流地位。万科不但以美国的联排别墅为灵感，创造出了洋房，还根据时代的发展，创造出电梯洋房。第四，标准化。这个只在工业化规模生产中才出现的词语，成为了万科内部运作的关键词，除了流程标准化以外，还包括户型标准化、人才标准化、模块标准化。第五，产品主导营销。打开万科集团网站，你可以看到，大量的高层领导，都是做规划、工程出身的，集中集团绝对优势资源的规划设计部会参与任何一个分公司的产品设计，并拥有绝对的权力。万科实际上只有一个人在做营销战略，那就是王石。
第四部分城市生活平台的三个空间（4）
当下房地产风起云涌，退位的王石先生也不甘寂寞。除了理直气壮地提出1000亿的销售目标之外，还根据市场特点，类似柳传志支持杨元庆对联想的全球化战略一样，扶助接班人郁亮将2005年当作万科的“改革年”，提出了“颠覆、超越、共生”的理念，改革的目标是将万科“以产品为主导”的核心战略，变成“以客户为导向”，这句话的现实意义是“万科要在规模优势中，再添加地域优势”，这句话意味着，万科各个分公司都已经成熟，老虎将发威了。
但这并没有改变万科以中产群落为主要目标客户群的战略。在上述六字理念中，奇特的“共生”二字，反映出万科将在今后的推广中，广泛借助中产食物链条上的其他力量，将平台打造的公司行为，变成群落势力共同参与的社会行为，其爆发的力量可想而知。
列举SOHO中国和万科的开发行为，实效想表达的观点是：房地产生意最终将和产品生意一样，那些今天做小户型，明天做花园洋房，后天做别墅的操盘行为，它不叫产品多元化，而是极大的资源浪费。
如何将房地产开发行为上升到产品营销的先进行为？那就是运用实效的“平台论”。
第四部分平台运作六步曲与商业平台（1）
抛开房地产运作的政治手法不谈，传统楼盘的操作模式也有诸多不足。这种不足，是因为原有模式只指向于建筑本身，以完成房子修建为最终目标，而关于生活平台的消费者需求，则是在最后几步草草加上去的而已。
原来操盘模式的六步线状流程内容为：拿地、规划、报建、施工、销售、物管。在这六步流程中，前四步都与建筑本身有关，与消费者需求的城市生活平台无关：拿地是为了获得房子的原材料；过往的规划工作，更多的也是为了考虑先完成容积率等建筑指标；而报建中，审批部门也只是审查建筑规划本身，是否符合国家关于建筑的若干规定；施工就更不用说了，玩的就是钢筋水泥。
原有的操盘模式，只能满足消费者城市生活平台的三个空间之一——即建筑空间。为了让消费者快快下单，开发商只得在销售和物管过程中，猛贴关于生活环境空间和群落空间要求的概念标签。可以这么说，原有的操盘模式，正是“房地产政治”的罪魁祸首，明明是没有的东西，偏偏要说有，不撒谎和不吹牛怎么能行呢？
另外需要说明的是，一些有想法的房地产公司，会在传统操盘模式中加入平台需求的东西。譬如说，在拿地的时候，考量过城市群落的势力地盘争夺战，根据地块属性将城市群落的迁徙结合起来，在规划的时候，也思量了城市群落需要的空间。但这种行为因为没有进入操盘的标准流程，所以只是非主流的例外现象，而且发起者往往都是营销部分的人员，规划设计人员遇到营销人员的这种意见，不开明者认为增加了自己工作的麻烦，导致营销和设计部门之间的矛盾；即便是开明的设计规划人员，又不知道如何将配合变成实际的产品，彼此间缺乏共有的沟通平台。因此，有才华的营销人员遇到这种情况，短时间内还可以苦苦坚持，时间一长，人就疲了累了，都会觉得多一事不如少一事，改变现有操盘模式，还不如去改变消费者大脑。
要改变房地产政治，为购房者修建生活平台，而非仅仅是修钢筋水泥房子。必须颠覆原有模式，创造以“平台”为核心的操盘模式，将产品导向变为以客户为导向，同时也给规划、设计、营销、销售、推广等各个端口部门，创建一个共同的沟通平台。
实效顾问吸收业内万千精英的操盘经验，提出了一套以“生活平台”为中心的操盘模式。分为“平台需求、地块价值、平台构想、平台共建、平台体验、平台运营”六个步骤，各步骤的内容为：
（1）平台需求：确定不同群落的平台需求，他们需要的城市平台是什么？这个平台上，将有哪些势力存在？
（2）地块价值：分析地块到底适合给哪个群落创建平台？
（3）平台构想：从建筑空间、环境空间、群落空间三个方面，在地块上勾勒平台的初步模样，最后物化为建筑规划。
（4）平台共建：调动群落食物链的各个方面力量，完成包括建筑在内的生活平台。
（5）平台体验：不需要再运用政治手法做推广了，只需要将平台生活现实传达出来，寻找相应城市平台的群族，则会闻风而至。
（6）平台运营：过往为了销售，开发商都是贴钱做物管，而平台运营，则是不断地为后期经营者提供循环价值。
和原有操盘模式相比较，“生活平台运营系统”的每一步都是以消费者需要的生活平台为中心。以下篇章，实效将仔细和业内人士分析每一步的内容，为了便于操作，实效还在每一步骤中提出了相应的操作工具。
第四部分平台运作六步曲与商业平台（2）
第○步：平台需求
之所以叫作第○步，是因为这一步和具体的楼盘打造无关，但又是必须要做的基本功课。
优秀的平台打造团队深知，要想准确了解群体需求，仅靠项目前期调研是不够的。对一个群落的调查，必须长期深入生活，留意城市里每天发生的一切，将城市每天的细微变化存储起来，坚持不懈假以时日后形成丰富的资料库。这样，无论运作什么项目，都能手到擒来，驾轻就熟。
众所周知，房地产具有很强的地域性，决定这个特点的，正是不同城市群落之间在生活方面的千差万别，这就像内蒙古大草原和非洲大草原的生态存在着区别一样。同样是中国的年轻人，广州的后生比较重视实实在在、埋头苦干，唱高调、太虚无以及与己无关的事情一律高高挂起；而深圳的年轻人则一心想着赚钱，不但重视投入程度，还在乎掌握的知识和方法，无形中就有了关于思想的务虚行为；北京青年则受皇城根的影响，高瞻远瞩和好高骛远同时存在，没有一定的思想高度很难摆平他们；而上海则传承“十里洋场”崇尚国际化，青年们正在进行有选择性的向外接轨和沾沾自喜的生活。
不同的城市，不光相同的群落具有差异性，还存在群落之间的差异性。这个城市具有的群落，那个城市可能没有。北京遍地都是的“红顶商人”，在广州可能就不多见，因为广州这个平民化的草原，不提供“红顶商人”们需要的食物。某群落在这个城市可能默默无闻，换个城市则可能是话语权的控制者，所以全国的艺术青年都往北京跑，因为那里的人喜欢思想尖锐个性张扬的人。而香港地区和台湾地区人、外国人则更喜欢呆在上海，上海的意识形态、工作机会、政策法规，显然更利于他们的心情和感受。
在同一个城市里，群落也在不断地变化，活跃程度一点不弱于地壳运动。上世纪60—70年代生育高峰正对今天的城市发生强烈的影响，新的人口不断涌入城市。他们中间，有相当一部分是来自农村的大学毕业生，依靠教育、知识和工作阅历，获得了社会舞台，致使中产群落的数量得到迅速扩充，话语权甚至超过了富豪群体。而原来非常有影响力的公务员，在大的城市中，影响力正被逐渐削弱。
除此之外，20世纪80年代初以及80年代中生代的人群正批量地由农村走上大学，由大学走向城市，并开始在城市里形成影响力，虽然尚没有占领主流地位，但作为未来主人的力量显然不可小视。
一个睿智的房地产商，不会忽略城市里任何一个群落的存在和变化，因为每个群体，都可能对你的事业产生巨大的影响。比如说，几年前任开发商宰割和糊弄的被拆迁人群——城市平民们，他们通过抗议、诉讼、信访等手段，对政府施加压力，到今天，政府出台了关于拆迁的若干硬性规定，部分开发商已经饱受有地不能用的苦闷。
但对于平台运作者来讲，对群落的关注还必须要有重点，所谓重点群落，就是那些具有购买力和需求的群落。城市群落虽然多如牛毛，但能产生楼盘购买力的却寥寥无几，比如民工群落数量虽大，但他们赚钱是为了回家，20世纪80年代的大学生群落尽管未来不可低估，但现在仍然囊中羞涩。实效顾问经过调查分析，发现各个城市里，重点群落不外乎这么几类：富豪群落、中产群落、理性者群落和青年玩家群落。
谁是城市里的重点群落？既然是重点群落，自然对各种资源都具有向心力和凝聚力，因此答案就在提问之中。去问城市里的大学毕业生，他们未来想从事什么工作；去问媒体，他们在做谁的代言人；去问美女，她们愿意嫁给谁；去问街头的品牌服装专卖店，他们的目标顾客是谁；去问汽车销售商，他们的顾客都是些什么样的人；去问厉以宁和任志强，他们愿意为谁说话。
关注所有的城市群落，是为了更好地理解重点群落的平台需求，是为了在未来的行业中领先胜出。所以，一个专业的房地产团队，必须长期进行这一项工作，对重点群落的三大空间需求了如指掌，了解他们的生活如同了解自己的生活，了解他们的钱包如同了解自己的钱包。
除了以上列举的城市群落变化现象之外，重点群落们对平台的空间需求，也是因时而生、因地制宜的。比如同样是物质与精神双重炫耀的中产们，在深圳更需要专业感，你去看他们的社区，有一种在酒店大堂的感觉；北京中产则乐意做一个好为人师的知识分子，建筑的每一处最好都是思辨和哲理的融合；而成都中产则侧重于追求生活的质量，他们要求的房子得有喝茶的小花园，有陪儿子散布的小树林。
如何准确把握城市群落的平台需求，实效给出了一种称为“角色分析法”的工具。一个人可以把自己掩藏得似海深，也可以非常善变让人看不清，但是，只要抓住了他扮演的“社会角色”，你就可以读懂他的一切行为，无须让他开口出手，你就能洞察他们的心思。熟练运用角色分析法，不用市场调查，你都能够清楚地知道客户需要什么样的空间。
深圳、北京、成都中产的城市平台差异性所在，正是中产们在各个城市扮演的角色不同而导致的。深圳是一个竞争激烈的城市，中产们扮演“专业的中坚力量”来获得果实，所以房子也不能马虎，可能讲究情调，更重视细节和品质，所以他们的楼盘看上去仿佛酒店大堂，扶手都是精心选择的。而北京是胸怀四海的城市，埋头苦干的人在这里缺少市场，所以中产们必须扮演“上知天文，下知地理”的知道分子角色，懂是好事，不懂也得装懂，你现在应该知道扯着理论大旗的国外设计机构，能够在北京兴风作浪的根本原因了。但北京的做法在成都显然就有点行不通，这一个以生活质量为终极追求目标的人文城市，中产们不受政治、经济的玩弄，他们更关注自我的真实感受，努力赚钱就是为了生活的质量，苦学知识是为了生活的品位。
在洞察群落平台需求的过程中，还有一个非常重要的工作，就是了解这个群落的食物链条。城市里有无数媒体、艺术家、教授、学者、知名人士、服装店、保洁公司、交通系统、餐厅、咖啡厅、电影院、百货公司和酒吧等，这些群落的寄生形态，仅从外表看上去似乎都大同小异，但是你仔细研究后，会发现他们的观点、业态、装修、价格、产品、决策者心态却各不相同。你会清楚地看到，他们各自服务于一个群体，并在不同的食物链条上获利。
找到不同群落的寄生者，了解他们在城市里的地位有多大，资源有多少，需要什么帮助，找到整合他们的方法。这些都是不可忽视的平台共建力量。
第四部分第一步：土地价值分析（1）
拍卖土地时，国土局给的土地资料是一本地图意义的说明书，详细标明着大小、长短、经纬坐标、高差等，最后还会告诉你绘图比例。但这个说明书几乎和土地价值无关，我们得绘制出另外一张地图来确定竞拍的出价。
另外的那张地图，就是“城市群落势力地图”，它隐藏在我们常见的地图之中，也和街道、美食娱乐场所、行政办公机构的分布有关系，然而新华书店销售的地图却从来不标明他们的存在。
和作战总指挥部墙上挂着敌我军力分布图一样，每个开发商会议室里面都应该有一张“城市群落势力地图”，上面详细地标明了各个群落在城市中的势力地盘，并有详细的文字来说明每个地盘的人口统计数据，因为城市群落从未停止过地盘争夺战，所以还得有一条条动态标线，表明群落有可能发生的地盘扩展运动。
地理意义上的城市地图，只能告诉我们区位和方向所在，以及各个区域的地貌情况。只有社会意义上的城市群落势力地图，才能给开发商竞拍土地提供有益的指导和帮助。
一般来说，在某个城市生活几年，对城市各个群落的分布区位都能了如指掌。以成都这个城市来说，有“东穷北匪，南富西贵”的说法，开发商们参照这张势力地图，大都能知道在什么样的区域修什么样的房子，也明白该以什么代价去获得土地。从这个角度上讲，实效提出的“城市群落势力地图”价值并不大。
但是，在什么区域修什么房子的做法已经不适合当下开发的要求，原因很简单，随着城市人口的激烈增长，每个势力地盘都挤满了人，在熟知的区域里面，根本就没有新的地块来修房子。只有一个办法，那就是将原有建筑炸掉，做旧城改造，这样才有大规模开发的机会，但这对任何城市来讲，无疑劳民伤财，动静太大。
未来的房地产开发，热点将集中在城市的扩张上，而不是旧城的改造上。这意味着我们将在一片空白的土地上修建房子，没有任何开发定位的参照，许多开发商面临这种情况时，往往不知道如何去竞价。
所以，画出“城市群落势力地盘图”容易，灵活运用这张地图却非常困难。问题的关键在于，城市地理地图是相对静止的，而势力地盘图则是动态的。就像作战指挥部墙上的地图一样，昨天可能丢掉了几个城池，而明天可能又新增加几个城市。
灵活运用“城市群落势力地盘图”，首先要看每个群落地盘的饱和度，他们是不是已经到了地盘太小的居住困境。这一点非常重要，比如我们发现一个新区，非常适合富豪居住，但是他们原来的地盘空间还不饱和，如果你买下这个新区，他们就不会过来，如果你退而求其次卖给中产，那就又浪费了土地的价值，获得不了最大化的效益。
群落地盘饱和度指标，连带产生了群落战争以及群落迁徙的现象。如果存在大规模的旧城改造，那一定是发生了群落战争，原来的居住人群被赶走，新的群落翩然而至，因此一定会做平台空间的改造。我们所看到的旧城改造运动，通常只发生在几个有限的区域。一是城市中心，因为城市中心往往是政治经济文化的中心，土地价值非常高，权力群落自然想获得这些地盘；二是城市历史文化区，因为披着文化历史的面纱，居住的是风雅，买卖的也风雅，原来居民无一例外地被迁了出来，有权势的群落才能风雅入驻，最典型的案例是上海的新天地、成都的宽窄巷子；三是城市里临河临公园或靠山的地段。从这个意义上讲，大多数的旧城改造，不是原有居民出钱来将家园翻新，就目前来看，还没有一个钱多到如此发烧程度的“原始”群落，而是财大气粗的新主人光临，改朝换代般地进行改造。
群落战争催生出群落迁徙现象。所谓群落迁徙，可以分为胜利群落抛弃原有地盘，集体迁往抢夺而来的更好地盘，以及失败群落丢失了原有地盘，只好往其他地盘搬家两种情况。失败群落丢失地盘以后，可能去抢夺力量更弱的群落地盘，或者往无人愿意居住的郊区迁徙。需要说明的是，群落势力地盘争夺战，并不是通过暴力等明火执仗的手段进行的，而是通过土地竞价、抬高区域物价指标，以及培养区域商业配套倾向性等文明手段来实施的。对于开发商来讲，群落迁徙现象通常是盈利的机会，如果居住者们获得的都是百年家园，那你还能开发什么？中国现阶段的城市极具不稳定性，群落势力地盘战争也从来没有停止过，一个强势群落刚刚获得了某个地盘，可能立刻被其他更有势力的群落赶走，旧城又得被改造一次。世界上任何城市，产生百年家园的唯一可能性，就是其占有群落是百年的，他们的权力和统治，能够维持百年。历史上曾经出现过的这样的罕见群落有：王胄、贵族、地主、资本家，现在的中产也正在往百年群落努力。
另一个和群落地盘饱和度无关，但也能催生群落战争的，就是新兴群落现象。前面说过，中国的城市非常年轻，旧有群落人口急剧膨胀导致群落地盘战争，新的群落出现也会导致地盘战争。对于一个睿智的开发商来讲，不应该对新兴群落现象视而不见，新兴群落现象也是推动商业多样性的强大动力。举例来说，外形美观的车，在20世纪90年代只属于富豪阶层，其他买车族只购买了实用性强但外观丑陋的车；但白领阶层出现并获得舞台以后，产生了奇瑞QQ的汽车营销创新。60年代可口可乐一统美国饮料天下，而70年代的新兴群落，却促使了百事可乐获得两分天下的机会。
第四部分第一步：土地价值分析（2）
统治多年的老大级别房产商，必须重视新兴群落现象，虽然他们暂时还让你看不上眼，但未来将是你主流的消费群体；而下一个房地产春天来临时，新兴群落则是中小型房地产公司获得舞台的机会。从上世纪90年代中叶开始，当时60年代的新兴富豪群落、中产群落造就了现在的房地产老大，而未来的80年代初以及80年代后群落，则是现在中小型房地产公司发展壮大的唯一机会。
欲在竞拍时正确地衡量土地的价值，实效希望每一家房地产公司都有一张“城市势力地盘分布图”，但是这张地图将不再提供显而易见的地块价值，未来的大部分开发将在毫无参照的城市新地块上进行，所以实效提出了“土地价值参考法”的工具，分为旧城地块、新城地块两种参照方法。
○旧城地块的参照方法
参照对象：城市群落势力图
参照步骤：
（1）忘掉地图意义上的地块，不论它在一环还是多少环；
（2）通过访谈等形式，描绘出“城市群落势力图”；
（3）地块所在“城市群落势力图”的位置，就是它的价值；
（4）如果地块所处的“城市群落势力图”里面有你满意的买家，那么，一拍即合，省心省力；
（5）如果地块不幸在你不满意的势力地盘里，那么，找到该地块将要迁徙到这里的首选人群。
参照范围：
（1）跨城。当城市带形成后，在城市带形成大的势力地图。比如香港与深圳，上海和杭州，成都和华阳、龙泉等。
（2）城市。在独立的城市内部势力地图上参照价值，比如万科以整个成都为参照，在原本荒芜的城东发现了“中产居住”的价值。
（3）区域。在小的势力区域，参照土地的价值，如成都中海名城，吸引了大批居住于城南的人。
（4）社区核心。在群落社区单元里发现价值，比如成都王府花园，紧紧贴住玉林生活圈，从而获得成功。
○新城地块的参照法
参照对象：
城市新区的开发没有显而易见的势力地图，开发参照的对象是群落迁徙运动。
参照内容：
（1）根据“城市群落势力地盘图”，参照你的地块是否有显而易见的机会，如果有，则顺势而为，就像你在富人区获得了一块地，那当然就是建设富人的城市平台。
（2）考察城市各个群落目前其势力地盘的人口饱和状况，如果某个重点群落人口严重超标，乃至出现了小巷子里面都停满了车的现象，那么你在新区获得的那块土地，就可以成功地为他们创建平台；反之，即便你拿到的是一块风水宝地，也会犯超前的错误。
（3）根据每一次的群落迁徙运动，重新审定你手中土地的价值。因为群落迁徙是已发生的群落战争的结果，在此之前，土地价值已经被群落们评价过了，如果不幸你的地块不在你青睐的群落战争地段中，那么你最好先停下来。没有哪个群落有能力在短时间内进行两次战争以及迁徙的。相反，主流群落的地盘战争，则会发生地盘价值的连锁反应，地震般重构整个城市的地块价值，仔细找一找，说不定你的地块会被另外的群落看上了。
（4）如果你一心想做某个群落的生意，而他们恰好又想迁徙，该怎样去寻找相应的地块呢？很简单，拿出城市势力地盘图，研究他们原驻地的社会地貌，比如风景情况、交通情况、配套情况，找到留恋以及抛弃这里的根本原因，就可以去寻找相对应的土地了。
根据“土地价值查考法”，一则可以规避拍地的风险，在目前的土地政策下，拍地都是真金白银，来不得半点马虎；二是创造市场奇迹，一些开发商根据群落迁徙现象，以较低的价格获得了看似不起眼的地块，结果销售出高价，如果都是以显而易见的方式去拍地，你能看到的，别人也能看到，绝无奇迹可言；三是发挥土地的最大价值，土地是不可再生的资源，开发成本又高达亿万，所以，一定要将土地的最大价值挖掘出来。一些开发商本来获得了风景极佳的地块，但对富人居住区的饱和状态视而不见，就因为这块地在原来的穷人区，结果修建成了经济适用房，因此极大地浪费了土地的价值。
第四部分第二步：平台规划（1）
这一步的任务，就是认真思量该在土地上提供什么的问题。如果前两步的工作扎实，熟知所在城市群落的平台需求，掌握着一张最新的“城市群落势力地盘图”，轻而易举地通过需求和地盘争夺战，就能知道应该在具体的土地上提供什么东西了。如果是这样，这一步的课题就变得非常简单。
如前所述，购房者需要获得由多个空间组合出来的城市平台，而非简单的钢筋水泥建筑，所以平台规划和以往的建筑规划完全是两个概念。除了委托设计机构构思出适合目标群落的建筑空间外，平台规划者还需要为目标客户群提供相应的环境空间，敲定社会意义的自然环境、商业环境、学习环境等，以及通过这些具体的物化举措，去迎合、鼓励、张扬群落气质，为群落个体营造适宜的群落空间。
不同的群落对平台以及空间的需求大相径庭，要创建出满足目标群落的平台，必须回答以下三个问题。
○他们对建筑空间的需求是什么样的？
这个问题不能由建筑师来回答，原因是建筑师只能从钢筋和水泥的构成角度来看待建筑，追求建筑外观的艺术性，以及结构的合理性。他们一定认为，大小合理、通风采光良好、功能设施齐全的建筑就是好的建筑。而购房者对建筑的判断标准，往往会令建筑师们大跌眼镜。
购房者到底需要什么样的建筑空间，首先要看他们的支付能力，其次要看他们的平台目的。对于城市平民来讲，与其做个大花园，还不如将这笔钱省下来，降低购房成本，因为他们的购买力不强，获得平台的目的也仅仅是在城市里有个安身之处。对于富豪来讲，人性化的空间虽好，但他们更愿意将空间符号化，房子是他们捍卫自己地位的一个武器。那些占地2亩以上、挑高5米以上的大空间，虽然一家人置身其中会顿生寒气，但这正是他们需要的。
以上两个例子说明，建筑师们埋藏在心里的“好建筑”情结，都是一厢情愿不攻自破的。城市平民和年轻人追求落脚之处、降低空间成本的做法，主动放弃了建筑师们坚持的建筑美学性和空间的合理性；而富豪的符号化空间需求，又扼杀了空间的实用性和人性化。目前只有一个群落，能满足建筑师的情结，那就是中产，他们喜欢纯美学和人性化的建筑，为什么建筑师的情结和中产的需求如此一致？那是因为从收入水平和社会地位来看，大部分建筑师自己就是中产，他们的建筑学说，只是中产群族的学说。
平台规划者在思量建筑形态时，一定要对“完美”有个正确认识，那就是这个世界根本就不存在完美，再完美的技术、功能、产品，都是相对落后的，都是可以升级换代并被淘汰的。不存在所谓的百年建筑，建筑唯一百年不变的真理是：需要的才是最好的。
○他们需要什么样的环境空间？
请别把环境空间理解为绿化景观等自然元素。虽然所有的楼盘都必须做绿化，绿化是空间的重要组成部分，但它已经和“自然”无关，任何一棵树，种植到城市里，都已经“社会化”了。临街道种树是为了降噪，庭院里种树，是为了创造一个变化的场景——天天看水泥，小区里看看树也不错。这里的树和钢材水泥一样，只是城市平台建筑材料中的一种，从这个角度上讲，请将绿化空间纳入建筑空间的一部分。
这里所要讨论的环境空间，是共生意义的社会环境。前面所说，在城市这个平台里，人完成休息、学习、赚钱、购物、交流、情感、繁殖等活动，这些活动都不可能一人完成，而是在一张交织的大网里由多人共同完成的。这张网，就是城市生活平台的环境空间。
构思环境空间的规划，最好从食物链条角度去考虑。任何一个群落，都有一个完整的食物链条，一个在群落内部完成所有社会活动的循环体系，并且各不交叉，拿他们的话说，就是每个人都有每个人的活法。以往机关干部的生活范围是“三点一线”，工作状态是“一杯茶，一根烟，一张报纸看半天”，内容是“对上要搁平，对下要摆平，在外有花瓶，回家有暖瓶”，乐趣在“围着杯子转，围着桌子转，围着裙子转”中获得。而前些年的小青年生活则是“看点歪录像，打点小麻将，吃点麻辣烫”。当下职业经理人的生活状态是“起得比鸡早，睡得比狗晚，吃的比猪差，干得比牛累”。要是把这三种人放在一起，你会发现他们完全是三个世界的人，同样是人，却没有多少可以真正交流的话语。
好的环境空间规划，一定是群落食物链成员共生的环境——一个浓缩他们世界的小世界。可能有学校、有电影院、有咖啡馆、有茶楼、有会所、有KTV、有麻辣烫、有火锅店、有高尔夫、有酒店、有送水店，总之囊括吃、喝、玩、乐、衣、食、住、行的全部内容。不同的群落里面，是不同的人做这些店的老板，不同的老板又做不同的店，不同的店又提供不同的服务和装修，收取不同的价格。最后，又反过来要求平台规划者，提供不同的建筑形态去容纳他们。
汇总环境空间规划的内容，就是根据群落食物链，按照他们的话语体系，设置装下他们的建筑空间。商业街是很重要的一部分，但美术馆、民俗馆、学校，对某些群落来说，也是不容忽视的。
○他们需要什么样的群落空间？
这是一个抽象的空间，也是最考验规划者人生阅历的空间。前面已经规划了比较具体的建筑空间和环境空间。现在，你还必须在平台上着力营造、维护、经营这个群落空间。群落空间的重要性在于，只要这个空间一破灭，即便你把建筑空间和环境空间做得再好，成员也会立马作鸟兽散。
第四部分第二步：平台规划（2）
群落空间规划的具体内容是，你要为这个群落提供、维持什么样的群落生存环境。每个群落都有一个严格限制成员行为的体系，这个体系，是他们吸收或者开除成员的标准。对于富人群落来讲，前几年体系的标准只是钱，当你一夜暴富，无论你出身多么卑微，学识多么浅薄，都可以加入他们，10万元一张的VIP卡，就把流氓、骗子等可能伤害他们利益的威胁群体排除在外了。现在这个体系提高了，光有钱还不行，你还得懂得礼仪，有帮助弱小群体的爱心，有诸如高尔夫、收藏等高雅爱好，否则他们就不认同你，认为你是丢人现眼的暴发户，让贫富矛盾激化的罪魁祸首。当然金钱始终是这个群落吸收和排除成员的标准，你要是破了产，他们一脚就把你踢出去了。
这套体系，也是群落选举领袖，维持群落发展的恒久工具。举例说明，富人群落的话语体系是“权势、阅历、爱心、礼仪”，群落里面最有势力、最有经验、最乐意帮助别人、最具有绅士修养的人，会成为群落里默认的精神领袖，成为群落的判官长老；而中产群落的话语体系是“知识、品位、财富”，那些能调动最多资源、懂得品位、喝过无数咖啡、以牛奶洗澡、拥有MBA学历、每年自驾车游玩五次、游遍世界的人，会被公认为前途无量者，将成为这个群落的领袖。
