那幸福呢？看到阿琳给他买了双球鞋，乔里脸上闪过的笑容就是幸福；一边哼着赞美诗、一边煮了顿大餐的拉瑞恩正品尝着幸福；因为恶作剧成功而笑作一团的辛克斯顿一家，他们身边也环绕着幸福。毫无疑问，对幸福的追求包含了物质层面的追求：起码要能保障基本的生活所需。只因为贫穷在美国是这般铺天盖地、只因为我们共同做了罔顾一部分人安居乐业的决定，多少人的幸福从此无疾而终、多少人的才华因此无处施展？
在美国，我们确保公民“老有所养”、享受十二年义务制教育和基本的营养，我们认定这些是生在美国的公民的基本权利。我们会确保这些事项，是因为我们知悉必须满足身而为人的需求，如此一来追求活着的尊严才不会是缘木求鱼。而居住何尝不是基本的人性需求？拥有价格合宜的住房，应该是每位公民的基本权利。理由很简单：要是连住得安稳都谈不上，其他事情也会随时分崩离析。
如果让人人有房住是我们的义务，那么该如何踏上执行之路？令人欣慰的是，我们已经做了很多。谈及民众居住的需求，多年来美国取得了颇为丰硕的成果。往前回推几代，美国的穷人会挤在破败的贫民窟，公寓里没有浴厕、热水、暖气，甚至窗户， 25 疾病与死亡也异常猖獗。经过几个世代的努力，居住品质显著进步。为了让民众能够负担房价，大胆而有效的方案应运而生。在20世纪中期，居住问题绝对是美国追求进步与发展的首要课题，高楼大厦纷纷拔地而起，取代了原有的贫民窟。“在当时，为新的公共住房剪彩可是件喜事，”已故的住房经济学者路易斯·温尼克（Louis Winnick）曾回忆道，“大城市的市长与议员为了“钓到”选票，在选区盖了许多高层的公共住房。”当公共住房的居民看到自己的新家崭新无比、通风透气；社区周遭绿草如茵，还有许多游乐设施的时候，他们振奋不已。“这地方太美了，”有人这么形容，“就像个度假胜地。” 26 公共住房原本是贫民窟的替代品，可是没想到，它却慢慢成了贫民窟的接班人。随着政客们掐死资金的投入，公共住房因为年久失修每况愈下。屋内窗户破损、水管堵塞、电梯日益老旧。出了大门，污水的排放口在光天化日之下敞开着，没人收的垃圾也越叠越高。有能力搬的住户都搬走了，剩下的都是弱势中的弱势。未经多少时日，公共住房社区便身陷一片混乱与暴力之中。以圣路易斯（St.Louise）为例，著名的“普鲁伊特——艾戈公寓大楼”（Pruitt-Igoe Towers）于建成后的第十八年，在电视的实况转播中被炸毁。因为什么？那地方可怕到连警察都不敢越雷池一步。放眼全美国，铁球和炸药还造访了许多臭名昭著的公共住房项目，像是芝加哥的“罗伯特·泰勒之家”（Robert Taylor Homes）跟亚特兰大的“麦克丹尼尔——格伦之家”（McDaniel-Glenn Homes），这些死气沉沉的公共住房在黑白隔离、杳无人迹的城市一隅投下了深深的阴影。以这些住房项目的发展情况来看，把它们炸掉不仅省钱，也比较人道。这与“一套房子发生过如此难以启齿的事情，索性用推土机把它给铲掉算了”是同一种概念。 27 在公共住房的残砖断瓦间，所谓的“租房券”凭空而生。无论租
房券是好是坏，普鲁伊特——艾戈公寓或罗伯特·泰勒之家的悲剧没有再度上演，美国也终于可以跟这些与公共住房画上等号的暴力、赤贫与政策失误问题分道扬镳。时至今日，由联邦政府出资建设的“住房选择券计划”（Housing Choice Voucher Program）帮助许多家庭在商业租房市场中求得容身之所。在使210万户美国家庭受益后，“租房券”计划俨然成为美国政府予以中低收入家庭最大手笔的居住补贴方案。除此之外，还有120万户美国家庭住在公共住房中。 28 费城、西雅图与奥克兰等城市颠覆了公共住房的设计概念，新的楼房不需要太高，但得足够美观，并且要打散分布在不同的社区当中。整体而言，无论是选择住公共住房或领租房券，租房者一般只需将三成收入用于住房，剩余的由政府补贴。 29
以公共政策的力量提供条件适宜、价格合理的住房给低收入的美国家庭，绝对有其重大的意义，也能为打击贫穷出一份力。虽然公共住房的住户或租房券的领取者并非个个都是穷人——当中不乏年长者或身障人士，也有一些中等收入的民众——但年复一年，各种租房补贴项目每年至少让280万名的美国人从贫困中脱身。许多人不必再四处漂泊，家庭可以腾出资源去看病、付交通费或买食物。 30 我看到很多家庭在候补名单上排了好多年，终于领到租房券后的第一件事情，就是冲到杂货店，用他们“突然多出来”的钱去买东西。他们的冰箱和柜子不再空空如也，他们的孩子也不再弱不禁风、营养不良，或者长期贫血。 31
不过，很多的家庭可能就没有这种运气。许多孩子——我说的是像乔里、小肯德尔和鲁比这样的孩子——从来没办法吃饱，因为租金先把家里的钱“吃”干净了。2013年，租房的穷人有1%住在租金管制的房子里、15%住在公共住房、17%领取以租房券为主的政府补贴，其余的67%，也就是2/3的贫困租房家庭拿不到任何联邦政府的补助。 32 政府辅助层面的巨大落差，加上房租与水电燃气价格上涨（但收入并未上涨），也难怪贫困家庭普遍被衣食住行里的“住”榨得身无分文了。 33
你能想象我们收起大部分的失业救济和社福安全网，将那些有需要的家庭拒之门外吗？你能想象我们让来申请食物券的家庭一个个饿着肚子吃闭门羹吗？你知道面对需要栖身之所的贫困家庭，我们正在做的就是这样狠心的事情吗？
贫穷者的住房危机亟待解决。它绝对是美国内政的当务之急——居住问题不但把许多底层家庭逼至财务崩溃的边缘，甚至中等收入的家庭也开始陷入泥淖。当前超过1/5的美国租房家庭中，房租占去了收入的一半。 34 再一次让城市恢复生气，让大家“住得起”，是美国没有理由不做、也没有理由做不到的事。
有意义的改变不限于规模的大小，办法也不止一种。有些解决之道得文火慢熬，而且所费不赀，这类做法主要是想釜底抽薪，从根本开始改革。还有些方法的规模不那么浩大，可以即知即行。法律就是我们可以考虑的方向。
提供给穷人的法律援助，自里根时代开始走下坡路，到“大衰退” [1] 时期整个溃不成军。结果是现今全美众多的房屋法庭里，九成的房东都备有律师，而九成的房客却孤身一人。 35 濒临驱逐边缘的低收入家庭得不到公设辩护人的帮助。但其实只要有律师的协助，他们能续住的胜率就会提高很多。 36 在房屋法庭内向弱势的低收入家庭提供政府资助的法律服务，会是效益极高的做法——流落街头的憾事可以避免、驱逐可以减至最低、穷人家庭可以得到公平的立足点。
在1963年，划时代的“吉迪恩控告温赖特” [2] 一案里，最高法院一致通过，在刑事案件的审判上，无力负担律师费的被告有权获得公设辩护人的代表，理由是确保审判的公平。事隔十八年，法院审理了阿比·盖尔·拉西特（Abby Gail Lassiter）的案子。出身北卡罗来纳州的阿比·拉西特是名身无分文的黑人母亲，在没有律师代其辩护的情况下，她在民事法庭上被剥夺了抚养权。这一次法院的意见出现了分歧，而最终的结论是：民事被告只有在人身自由可能不保时，才能申请公设辩护。羁押当然很惨，但民事案件的判决也可以让人伤心欲绝，不信你可以去问问失去孩子监护权的拉西特。房客经常无法为自己据理力争，非得由律师出面不可，原因是房客可能欠缺相关的法律素养，所以不知道该以哪些法条为自己辩护。这时就需要有律师来提出各种抗辩的理由。另外一种状况是像阿琳那样会紧张过度、或者被法院环境吓到说不出话来的人，若有律师在座，房东就不会小题大做，房客也不会被欺负或误签什么“不平等条约”。要是驱逐没有那么轻而易举，像多琳跟帕特里斯等房客怎么会因为怕被打击报复而不敢举报屋况不安全或不合法？如果有律师帮忙，房客甚至不用自己上场。不用出庭的他们可以照常上班、或者在家照顾小孩。申张权益原本就是律师的专业，律师说一句的胜率赢过他们说十句。
大部分房客一遭遇驱逐就放弃出庭，法院其实并没有兴趣处理这样的案子。真要说，法院还真的希望他们不要出现，因为驱逐的案子每天都有厚厚一叠。房屋法庭的工作人员就算心有余（同情房客），力也不足；因为他们的第一要务是把当天的案件处理完。万一处理不完，次日又会送来新的一堆。所谓的“程序正义”，最后往往只剩下程序，看不见正义：总之先把案子处理完就是了。而如果房客有律师的话，这一点就可以改变。这会花纳税人的钱，因为我们不仅得付律师薪水；由于业务量的增加，我们还需雇用更多的特聘法官、法官与法庭书记。房屋法庭得有充足的预算，才能名副其实地发挥法院的功能。现在的房屋法庭则比较像驱逐令的生产线：每天只是不停地盖章、盖章、盖章。
把钱用来拯救我们的城市和孩子，绝对是非常有价值的投资。只要提供几个小时的法律援助，在“上游”多费点工夫，就可以在“下游”省下许多社会成本。比方说在2005年到2008年间，纽约市的南布朗克斯（South Bronx）向超过1300个家庭提供法律援助，结果成功驳回了86%的驱逐申请。此项法律援助计划大约花费了纽约市府45万美元。至于后续省下的经费，光算收容所的开销，它就为市府省下了70多万美元。 37 驱逐的后遗症不可胜数——对公家预算也造成很大的负担。 38
在民事案件上获得公设辩护的权利已经在世界各国普及，不只法国、瑞典，就连阿塞拜疆、印度、赞比亚和其他许多我们看不起、觉得比美国落后的国家，都已经在人权的保护上做到这个程度。 39 在追求社会公义的道路上，把公设辩护的范围扩及至房屋法庭，绝对是美国社会迈出的一大步。但话又说回来，光靠律师，并不能根除美国租房驱逐的弊病。因为问题的根本在于房租的飙涨不止，穷人能够承担的房子濒临消失。
若认定“有地方住”是美国人应该享有的基本人权，那我们就要以不同的眼光审视另一项权利：把租房者当成牟利的对象——越弱势的人，就越是包租公（婆）“拔毛”的目标。美国自立国以来，就不乏具远见者呼吁在公义与私利间找到平衡。这种平衡在保护国民不被追求私利的动机伤害的同时，“并不是要摧毁个人主义，”罗斯福总统（Franklin D.Roosevelt）说，“反而是在保护个体的利益。” 40 限制与保障童工的法律、最低工资规定、职场安全规范与种种我们现在觉得理所当然的保护伞，都是出于人比金钱更重要的判断。
有人会输是因为有人在赢。“任何一种状况会存在于世上，”马丁·路德·金（Martin Luther King Jr.）曾写道，“都只是因为这种状况的背后有人得到好处，而贫民窟就是这种经济剥削的结晶。” 41
说到剥削，“剥削”是一个从关于贫穷的辩论中被抹去的用语 42 ，是直指贫穷不光是低收入所致的证据。的确，贫穷不仅源于人们的收入低，更是商业市场巧取豪夺的产物。透过调整基本工资和增加社会福利来提高穷人的收入固然重要；问题是，这些多出来的钱不见得都能留在穷人的口袋里。要是房租也一起涨，那薪资上涨就没有什么意义了。就像旧城区的杂货店一涨价，食物券的购买力会变弱一样——事实上，这正在许多地方上演。统计显示，日常用品的价格上涨了四成多。 43 贫穷是一体两面造成的结果：收入与花销，投入与产出。而只要剥削存在这个世上一天、只要我们不双管齐下地处理贫穷问题，住房驱逐问题肯定不会有明显的好转和改变。
历史证明了这一切。美国的工人运动曾在19世纪30年代风起云涌，当时劳工的诉求一样是薪资调整。有趣的是，土地资本（地主）在彼时并没有跟工业资本（资方）站在一起，他们反倒是支持起劳工。地主当时的想法是：劳工赚得多，他们收的租金也会变多。一百年之后历史重演，但劳工透过罢工所争取来的薪资涨幅，只够给同期快速上涨的房租塞塞牙缝。在两次世界大战之间的那些年，制造业的就业市场扩张，但房市供给（特别是给黑人住的地方）并没有增加，而这就让房东有机会可以占劳工收入增长的便宜。如果说每年二月是驱逐的“淡季”，那只是因为城市的穷忙族把“劳动所得税扣抵”，也就是政府给低收入家庭的退税额度的一部分或全部，拿去补贴拖欠的房租。在不少案例中，虽然，每年一度的补助帮到了低收入家庭，但同时也让房东捞去了好处。 44 当我们全身心地思考穷人和贫困社区缺乏的到底是什么的同时，我们只看到了他们需要好的工作、需要一张更强的社会安全网、需要模范榜样，却忽略了剥削也是导致贫穷的元凶。房东了然于心，而我们视而不见的一件事是：穷人的钱好赚 45 ，烂社区是门好生意。
剥削最能见缝插针的地方，就是生活必需品，像住和吃。多达1200万名美国人办理了等同于高利贷的“发薪日贷款”，他们借钱可不是为了“打肿脸充胖子”买奢侈品、也不是因为临时有意外的支出，而是因为他们有房租、油钱、餐费，或其他的固定账单要付。发薪日贷款只是五花八门的财务吸血鬼中的一只，信用卡的循环利息、为盈利性大学提供的学生贷款等，统统在打穷人口袋的主意。 46 如果穷人住、吃、耐用品或贷款利息的负担变重，而教育和抵押借款的回报率又不高（甚至于完全没有任何效益），那他们的实质收入就会比账面数字更少。本质上说这是非常不公平的状况。
因为这种不公平的状况而有利可图者、或是对其无动于衷的人，会说我们应该尊重市场机制，应该放手让市场自己调整。但这么说的人其实口是心非，因为住房市场中的剥削，其背后的靠山就是政府。让房东能合法漫天喊价的，不就是政府吗？政府补贴高级公寓的兴建，让房租越喊越高，让穷人的选择越来越少；在房客缴不出钱的时候，用一次性或持续性的租房补贴代垫给房东的，也是政府。只要房东申请，就会派执法人员去强制驱逐的，还是政府。把驱逐记录登记在案、还昭告天下，等于是在服务房东和讨债公司的，依旧是政府。如果说警察和监狱是为了整治旧城区失业率居高不下的弊病（如治安恶化或黑市），那么民事法庭、治安官还有游民收容所就是在处理都会穷人居住成本飙涨和底层住房市场私有化所带来的余波。 47
房东很喜欢把自己说得与众不同，但他们和其他赚穷人钱的人没什么两样，说起来他们也是像我们一样的普通人。他们只是在历史与社会结构的剧变中恰巧捡了便宜，赚了些钱，甚至有人因此致富，但他们也就是合法地把房子租给载浮载沉的家庭而已。如果当房东的是我们，这钱是赚还是不赚？遇到穷人就大发慈悲地把租金打五折吗？当租金的支票跳票，会损失几千美元也无所谓吗？虽然我在这里强调剥削的严重性，但这并不表示我们要把房东说成是贪得无厌和狼心狗肺的恶人。强调剥削，是要凸显社会在处理贫穷问题时的矛盾与效率不彰，我们不能光说要帮助穷人，却不去处理他们陷入贫穷的根本原因。强调剥削，是希望大家共同去了解房东、房客，还有我们每一个人，为什么会眼睁睁地看着极度的不平等在社会发生而无动于衷。
无论房东是怎么变成房东的——有人辛苦打拼、有人聪明过人、有人继承财产、有人走运、有人诈欺；但不变的是房租每涨1元，房东就多赚1元，而房客就得多付1元。房东与房客的命运紧密相连，利益却相互对立。都会区房东的利润如果合理，那是一回事，问题在于他们获取的往往是暴利。在美国第四穷的城市里开设破败的拖车营收租，其年收入竟然是全职房客基本工资的30倍，是房客领取的联邦救济金的55倍。在这里各执一词的是两种自由：房东靠租金赚钱的自由，房客有能力承担房租、让家人住得安全的自由。 48
现在有一个办法可以让这两种自由互相持衡：大幅提高租房券计划的规模，把低收入家庭“一网打尽”，不再出现“漏网之鱼”。我们真正需要的居住政策必须要照顾到不幸的大多数。在数以百万计的贫困家庭在私人租房市场无助挣扎的时候，我们需要这样的政策方案来彰显美国的主流价值：安全、公平、机会平等。在房东想要赚钱的心愿和房客希望有个容身之所的心声之间，对所有人一视同仁的住房政策将为我们开辟一条中庸之道。
这背后的设计理念并不复杂。收入低于一定标准的家庭，就有资格领取租房券。拿着租房券，他们可以自由选择想住的地方，食物券也好像现金般畅通无阻。只要想住的地方不是太贵、太大、太奢华或反过来太简陋、太破烂，我们都应该让租房券派上用场。合理的住房要有不过度讲究但水准以上的设施，价格也要合理。租房券项目的行政人员可以通过民间租房市场中常用的算式来开发精算和分析工具，借此避免房东超收或防止房客挥霍。这个方案可以控制领券家庭花费在住房上的开销占到收入的三成左右，其余的则由租房券支应。
租房券项目的普及可以让美国的房地产行业面貌一新。驱逐的案件数会直线下降，无家可归者也会逐渐绝迹，家庭会感到收入有了实质性的增加。他们可以腾出钱来吃饱一点、投资孩子的教育或自己的事业，也开始储蓄。他们会找回安定的生活，重拾对家和社区的归属感。
放眼发达国家，这样的全民居住方案已经有了许多成功的先例。任何推行此类方案的国家中，收入低于一定标准且符合申请基本要求的家庭都可以领取租房补贴。英国的“住房补贴”（Housing Benefits）之普及，以至于近期有记者报道：“好像问‘谁没拿到’会比较快一点。”“确实如此，”记者自问自答地说。英国这项（大多都是直接转账给房东的）福利确保了一件事，那就是家庭不会为了付房租而变得一穷二白。荷兰的“住房补贴”（Housing Allowance）也透过类似机制，将理想的房屋提供给全国将近1/3的租房者，这政策大大惠及了荷兰的赤贫群体。 49
这些国家会依靠租房券来处理问题是有原因的。虽然租房券并非放诸四海而皆准的选项，特别是在生活费偏高的城市；但透过租房券，我们确实能把全国性的政策方案彻底地实施下去。理论上，要解决底层的居住问题，我们可以增加公共住房、提高免税额、协助民众购房、鼓励开发商建房。但这些选项都会立刻遇到一个瓶颈，那就是规模的问题。相较于盖新的公共住房或补贴民间住房市场的开发，发放租房券显然是事半功倍的做法。要靠盖房子，居住问题永远没有解决的一天。考量到法规管制的日趋严峻与兴建成本的不断高涨，要让每个低收入家庭都能住进公共住房，纳税人的负担将会变成天文数字。就算我们出得起这些钱，兴建公共住房也冒着会重蹈覆辙的风险：从前有多少公共住房把穷人拉到同一屋檐下，这等于人为地创造了一个贫民窟。与此同时，种族隔离问题雪上加霜，社会问题也因为贫穷的聚集而发酵。 50
会不会有人因为政府广发租房券而好吃懒做呢？问得好。有项研究显示租房补贴使工时和薪酬出现小幅的下降，但其余的研究显示不会有这样的影响。 51 老实说，对于想让民众自给自足的目标而言，“维持现状”的威胁绝对大于任何一种政策方案。被高房租（价）压垮的家庭不可能有闲钱让家人习得一技之长，也没办法让孩子接受课外辅导，积累未来用得上的技能。频繁搬家也会让人没办法稳定在同一处任职。让人有地方可住，跟职业培训或教育一样，是一种人力资源的投资，美国劳动力的素质将因此获得稳定的提升。整体而言，穷人并不想一直窝囊下去，他们不希望钻漏洞、走后门，或是苟延残喘地活着。他们想要发光发热，想要美好的人生，想要当一个“有用的人”：他（她）们很多人想当护理师（这也是瓦内塔的梦想），想经营自己的慈善事业（阿琳的梦想）。一个稳定的家，就是让这些梦想有机会开花结果的沃土。
美国大部分的州都没有规定房东有义务接纳持租房券的家庭，还有不少房东看到租房券就躲，因为他们想回避额外的建筑规范要求或是行政程序的麻烦。若要租房券政策在全美通行，就必须考虑房东的心态以及顾虑。有些建筑规范的确能保障住家的安全性与房屋品质，但也有些则是可有可无。对持租房券入住的公寓施以严格的建筑法管理，会给房东带来不必要的负担，也会使维护成本高涨。 52 但即便将执法和行政流程调整得更加合理“亲民”，为房东提供更多便利，总还是会有些业主（特别是房产位于繁华地段的房东）坚持不收持租房券的租客。他们就是不想让“这些人”住进来。如果我们继续坐视这种歧视不管，那就是在把持租房券的人往特定的社区赶。这么做不仅剥夺了低收入家庭进驻中产以上社区的机会，也会削弱我们借社会政策促进种族融合的能力。因此，通行全美的租房券计划不仅要吸引房东参与其中，还要在执行时拿出公权力。如果种族或宗教歧视是违法的行径，那么全国性租房券政策下的歧视行为同样难为法律所容。
完善而周详的租房券方案，应该确保租金水准合理，调涨房租要以通货膨胀率（物价年增率）作为依据，并且要有具弹性的条款确保房东获取合理的投资报酬率。租房券的实行，理应让房东享受到稳定的租金收益，房客流动率较低，驱逐件数较少。我们若是希望由民间租房市场吸纳多数的低收入家庭，那首要之务就是要让房东有利可图。“让穷人有地方住，说到底就是门生意，”雅各·里斯（Jacob Riis）在一百二十五年前说过，“毕竟他们现在会身在此处，就是因为我们的祖先做了笔生意。如果将其当成慈善事业、业余的消遣、或是追赶流行，这项事业都会惨遭失败，而且在任何时候或任何地方都不可能成功。” 53 但话又说回来，居住也是生而为人的基本需求，是儿童健康与发展的关键要素。它对经济发展和社区稳定而言太重要了，以至于我们无法将之单纯视为一门生意；它不是露骨的投资工具，也不是类似“摇钱树”或“金母鸡”的存在。
要让租房券政策通行全美并且实现效益最大化，我们必须从成本控管下手。光是广发租房券而没能相对应地稳定租金，就形同全民买单，用纳税人的钱去补贴全美房东的获利。 54 目前的状况是，房东之所以会对持有租房券的房客超收房租，是因为房客根本无力反抗。按照政策主管机关所制定的都会房租上限，在租房券房客集中的贫困社区，市场租金行情往往低于房东向租房券持有者收取的房租。而既然法律都规定可以多收了，房东岂有把钱往外推的道理。于是，“联邦抵用券租房方案”可能会让政府花费的不是几百万或几千万美元，而是几十亿元的税金，还会让数十万家庭莫须有地失去获得补助的机会。事实上，经济学者主张在不用额外支出的情况下，现行的租房券计划就可以覆盖全美所有的贫困家庭。我们要做的是打击超收，让政策的执行更有效率。 55
其实就算我们什么都不做，不去管现行租房券计划的效率彰显与否，我们还是有能力向美国所有的低收入家庭提供这项至关重要的福利。2013年，两党政策中心（Bipartisan Policy Center）估计，将租房券计划延伸至各地所有收入低于中位数三成的租房家庭，需额外支出225亿美元，租房补贴的整体支出会因此增加约600亿美元。实际数值应该会比预计低，因为两党政策中心并没有考虑到增加租房券的发放可以省下的钱。它避免了大量无家可归者的出现、减少了医疗成本，也遇到了的危机会带来的严重后果。 56 广发租房券绝不便宜，但美国不至于负担不起。
这个钱我们拿得出来，至于钱要怎么花，我们做过不少决定。这些年来，共和党与民主党的国会议员都曾经限制给穷人的租房补贴，反过来“劫贫济富”地把福利以税务优惠的形式加到拥有房产的富人身上。 57 时至今日，房屋持有人的税务减免支出已经远超过租房补贴。以2008年，也就是阿琳从第十三街被驱逐的那年来说，联邦政府花在直接租房补贴上的金额不足402亿美元，但业主拿到的税务优惠竟高达1710亿美元。这个数目相当于美国教育部、退伍军人事务部、国土安全部、司法部与农业部在当年的预算总和。 58 美国每年花在业主津贴上的钱，包括房贷利息扣抵与资本利得豁免的费用，是全美租房券政策成本预估的三倍。
联邦住房补助最大的受益者，是年收入达到六位数的家庭。 59 如果我们要把公共基金都砸在有钱人身上——像对业主们的优渥待遇这样，我们就应该敢做敢当地承认，而不应该学政客扯谎，说美国这个世界上数一数二有钱的国家没法再为穷人做更多事了。贫穷在美国的延续，是因为我们不愿花这个钱，而不是因为我们缺乏资源。
通行全美的租房券计划只是可行的政策之一。我希望可以看到其他的方案，让美国成为一个居住正义覆盖每个人的国度。成功不必在我，或许也不应该在我，因为凡事都应该要因地制宜。适合纽约的做法不见得能在洛杉矶行得通，居住问题的解决方案在繁荣的休斯顿、亚特兰大或西雅图，会和在美国东北部铁锈工业带（Rust Belt）上的都会区、佛罗里达的赤贫郊区或美国地景上星星点点的小镇大相径庭。一个城市可能要建楼以兴利，另一个城市则可能要拆屋还地来除弊。美国的都市和城镇类型迥异——不同的风土人情、不同的问题，救赎之道自然不能千篇一律。
无论这团乱局的出口在哪里，有一件事我们可以确定：美国的现状是一种极度的不平等、是不给人机会翻身、是对人类基本需求的否定与罔顾、是看着人无端受苦还去充当帮凶——这种现状对于美国秉持的任何一项价值而言都是莫大的讽刺。任谁都不可能找到一派道德、一条伦理、一部宗教经典或任何一篇圣者的教诲，可以为美国的现状辩护。
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[1] Great Recession，始于美国次级房贷违约，2007年下旬开始横扫全球的金融海啸。
注释
1 .Lewis Mumford，The City in History：Its Origins，Its Transformations，and Its Prospects（New York：MJF Books，1961），13；关于词源学（etymology）的见解，在此特别要感谢罗文·富拉德（Rowan Flad）与沙穆斯·汗（Shamus Khan）。
2 .Alexis de Tocqueville，Democracy in America（New York，Perennial Classics，2000），511.
3 .Gunnar Myrdal，An American Dilemma，Vol.2，The Negro Social Structure（New York：McGraw-Hill Publishers 1964[1944]），810.
4 .Plato，The Republic（New York：Penguin Classics，1987），312.原文是men（男人），我将之改成了people（人）。
5 .Mary Schwartz and Ellen Wilson，Who Can Afford to Live in a Home？A Look at Data from the 2006 American Community Survey（Washington，DC：US Census Bureau，2007）.
6 .Chester Hartman and David Robinson，“Evictions：The Hidden Housing Problem，”Housing Policy Debate 14（2003）：461-501.
7 .Gary Evans，“The Environment of Childhood Poverty，”American Psychologist 59（2004）：77-92；Shigehiro Oishi，“The Psychology of Residential Mobility：Implications for the Self，Social Relationships，and Well-Being，”Perspectives on Psychological Science 5（2010）：5-21；Robert Sampson，Great American City：Chicago and the Enduring Neighborhood Effect（Chicago：University of Chicago Press，2012）.
8 .事实上，我们可以在学者中间观察到一种中产阶级式的偏见。他们想当然地认为，搬家是计划当中的事。关于居住流动性研究中的“蓄意偏见”（intentionality bias），进一步参见Matthew Desmond and Tracey Shollenberger，“Forced Displacement from Rental Housing：Prevalence and Neighborhood Consequences，”Demography（52）2015：1751-72。关于穷人在居住上的高流动性，参见David Ihrke and Carol Faber，Geographical Mobility：2005 to 2010（Washington DC：United States Census Bureau，2012）；Robin Phinney，“Exploring Residential Mobility among Low-Income Families，”Social Service Review 87（2013）：780-815。
9 .这项发现来自于一个负二项模型（negative binomial model）。该模型估算了租房者的搬家次数，并将家庭收入、种族、教育水平、性别、家庭状况、年龄、犯罪前科，还有三种近期生活中遭遇的重大打击（失业、分手／离婚、被驱逐）纳入计算范畴。分析发现：控制“非自愿搬迁”这项变量后，在其他条件相同的情况下，低收入与流动率存在正相关。相比那些躲过迫迁命运的租户，曾经历过迫迁的房客在流动率上要高出1.3倍。参见Matthew Desmond，Carl Gershenson，and Barbara Kiviat，“Forced Relocation and ResidentialInstability Among Urban Renters，”Social Service Review 89：227-62。“密尔沃基最穷困的租房者”是指收入分布位于底部1/4的租房家庭（即年收入低于12204美元）。《密尔沃基地区租户调查》（2009-2011）。
10 .关于密苏里州杰克逊县的情况，参见Tara Raghuveer，“‘We Be Trying’：A Multistate Analysis of Eviction and the Affordable Housing Crisis，”B.A.thesis.（Cambridge，MA：Harvard University，Committee on the Degrees in Social Studies，2014）。2012年，纽约市的房屋法庭经手了28743笔驱逐判决，外加217914笔以未缴租为由提出的驱逐申请。参见New York City Rent Guidelines Board，2013 Income and Affordability Study，April 4，2013。克利夫兰作为一个有95702户租房家庭的城市，在2012和2013年累计有11072笔与11031笔驱逐申请——这意味着每年将近有12%的租房家庭会收到驱逐法庭的开庭通知。参见Northeast Ohio Apartment Association，Suites Magazine，“Eviction Index，”2012-2013；American Community Survey，2013。芝加哥在2012年大约有32231笔驱逐申请，相当于该市租房存量的7%；参见Kay Cleaves，“Cook Eviction Stats Part 5：Are Eviction Filings Increasing，”StawStickStone.com，February 8，2013。
11 .Matthew Desmond and Carl Gershenson，“Housing and Employment Insecurity Among the Working Poor，”Social Problems 63（2016）：46-67.
12 .驱逐会推动房价上涨，使事态进一步恶化。简单地说，房东会把受租金管制的房子里的房客赶走，再以高于市场行情的价格把房子出租。即便是没有租金管制的出租单位，房东也照赶不误；因为向新房客涨房租要比向旧房客涨容易。以密尔沃基的公寓而言，租户每多住一年，他缴纳的房租就会比其他条件相同的房客少将近58美元。流动促进涨租，而驱逐正在不断地创造流动。Matthew Desmond and Kristin Perkins，“Are Landlords Overcharging Voucher Holders？，”working paper，Harvard University，June 2015.在旧金山，根据《埃利斯法案》（Ellis Act）判定的驱逐案件数——业主常利用《埃利斯法案》将受租金管制的房子登记成独立产权公寓（condo），或可按市价收租的单位——在2010年3月到2013年2月间成长了170%。Marisa Lagos，“San Francisco Evictions Surge，Report Finds，”San Francisco Gate，November 5，2013.
13 .Matthew Desmond and Rachel Tolbert Kimbro，“Eviction’s Fallout：Housing，Hardship，and Health，”Social Forces 94（2015）：295-324.
14 .Desmond et al.，“Forced Relocation and Residential Instability Among Urban Renters.”
15 .滞后应变量回归模型（lagged dependent variable regression models）的结果显示：相对于自愿搬迁，一次强制性搬迁的经历会使社区的穷困程度和犯罪率产生超过1/3个标准差的增幅。不分模型，在预测社区生活品质随着搬迁下降的指标中，要数种族（租房者是否为非裔）和搬迁性质（是否迫迁）的信度跟效度最高。Desmond and Shollenberger，“Forced Displacement from Rental Housing.”
16 .Sampson，Great American City；Patrick Sharkey，Stuck in Place：Urban Neighborhoods and the End of Progress toward Racial Equality（Chicago：University of Chicago Press，2013）.
17 .这项发现记录在我和瑞秋·金布罗（Rachel Kimbro）联名发表的《驱逐之后果》（“Eviction’s Fallout”）中。我们用“二分指标”（dichotomous indicator）检测了一些母亲身上的抑郁症状。母亲们会被问及一系列问题，主要和她们近十二个月的生活状态有关。问题依据的是“复合国际诊断访问简表”（Composite International Diagnostic Interview Short Form〔CIDI-SF〕）。我们向受访者提问：过去一年里，她们是否曾连续两周或以上出现烦躁不安（dysphoria，抑郁症的状态）或失乐（anhedonia，无法感受到正常人认知中的愉悦）的状况。如果有，我们会继续追问这些症状是否会在两周内天天发生，且每次发生会持续将近一天的时间。如果依旧是肯定的回复，我们就会列举更详细的问题，包括：（一）对事物失去兴趣，（二）感觉疲惫，（三）体重变化，（四）失眠，（五）难以集中注意力，（六）觉得自己没有价值，（七）有想死的念头。受访的母亲如果觉得自己有烦躁不安或失乐的其中一项，还符合上述七个症状的任意两个，“复合性国际诊断访谈表——短版——重度抑郁分数”（CIDI-SF MD）达到三分或以上的话，就会被归为疑似抑郁症的个案。这项研究发现有力改变了抑郁量表的割点（cut-point），也深刻影响了受测者自陈抑郁症状的负二项模型。参见Ronald Kessler et al.，“Methodological Studies of the Composite International Diagnostic Interview（CIDI）in the US National Comorbidity Survey（NCS），”International Journal of Methods in Psychiatric Research 7（1998）：33-55。
18 .Michael Serby et al.，“Eviction as a Risk Factor for Suicide，”Psychiatric Services 57（2006）：273-74.Katherine Fowler et al.，“Increase in Suicides Associated with Home Eviction and Foreclosure during the US Housing Crisis：Findings from 16 National Violent Death Reporting System States，2005-2010，”American Journal of Public Health 105（2015）：311-16.
