19 .Sampson，Great American City.
20 .这一结果参考的是2005年到2007年间密尔沃基社区层级的资料。利用滞后反应模型（lagged-response model），我预测了某个社区一整年的暴力犯罪率。当中我控制的变量包括该社区前一年的暴力犯罪率和驱逐率，也包括贫穷家庭、非裔美国人、十八岁以下人口、教育程度在高中以下的人口、领取租房补贴的家庭在社区所占的比例。最终的模型记录显示：社区的暴力犯罪率与其前一年的驱逐率存在显著的关联性（B=.155.p<.05）。参见Matthew Desmond，“Do More Evictions Lead to Higher Crime？Neighborhood Consequences of Forced Displacement，”working paper，Harvard University，August 2015。
21 .《密尔沃基地区租户调查》（2009—2011）。
22 .United States Conference of Mayors，Hunger and Homelessness Survey（Washington，DC：United States Conference of Mayors，2013）；Martha Burt，“Homeless Families，Singles，and Others：Findings from the 1996 National Survey of Homeless Assistance Providers and Clients，”Housing Policy Debate 12（2001）：737-80；Maureen Crane and Anthony Warnes，“Evictions and Prolonged Homelessness，”Housing Studies 15（2000）：757-73.
关于居住品质不良和治安环境不佳对儿童健康造成的影响，参见Julie Clark and Ade Kearns，“Housing Improvements，Perceived Housing Quality and Psychosocial Benefits from the Home，”Housing Studies 27（2012）：915-39；Tama Leventhal and Jeanne Brooks-Gunn，“The Neighborhoods They Live In：The Effects of Neighborhood Residence on Child and Adolescent Outcomes，”Psychological Bulletin 126（2000）：309-37。
23 .Joseph Harkness and Sandra Newman，“Housing Affordability and Children’s Well-Being：Evidence from the National Survey of America’s Families，”Housing Policy Debate 16（2005）：223-55；Sandra Newman and Scott Holupka，“Housing Affordability and Investments in Children，”Journal of Housing Economics 24（2014）：89-100.
24 .换到其他的市场，要是某样商品太贵，民众可以选择不买或买少一点。遇上油价大涨的日子，百姓可以选择少开车。玉米歉收使牛肉价格上涨时，人们可以少吃点汉堡。但遇到房租或水电价格大涨，大多数贫困的美国人并不能换住便宜一点或小一点的房子，因为他们居住的城市中并不存在这样的选项。根据2013年的《美国住房调查》（American Housing Survey，表C-02-RO），在贫穷线以下的租房家庭中有98%左右住在至少有一间卧室的公寓里，68%住在有两间或两间以上卧室的公寓。在密尔沃基，97%的租房者生活在一卧、二卧或三卧的公寓里。参见《密尔沃基地区租户调查》（2009—2011）。小户型公寓在美国城市里已然绝迹。在1970和1980年代，超过100万间廉租单人房（single-room occupancy，SRO）因为住房新标准的颁布与实施而消失，抑或在精装修后用以满足较为富裕的房客的需求。详见Whet Moser，“The Long，Slow Decline of Chicago’s SROs，”Chicago Magazine，June 14，2013；Brendan O’Flaherty，Making Room：The Economics of Homelessness（Cambridge，Harvard University Press，1996），142-47；James Wrightand Beth Rubin，“Is Homelessness a Housing Problem？”Housing Policy Debate 2（1991）：937-56；Christopher Jencks，The Homeless（Cambridge：Harvard University Press，1994），chapter 6。
如果不想因为搬迁而远离他们的工作、朋友、家人和熟悉的社区，低收入房客就只有做“二房东”，接纳额外的房客，进而使人均住房的面积缩小（租金也对应地减少）。但许多房东并不允许这么做。就算房东愿意对政策规定的入住人数上限睁一只眼闭一只眼，公寓人一多就意味着维修成本和水费也会“水涨船高”。密尔沃基大部分（75%）的租房家庭无须承担水费。关于房东与物业经理如何看待居住人数、维修成本与水费账单之间的关联，我们可以参考乔·帕拉钦斯基（Joe Parazinski），一位在旧城区生活和工作的白人大楼管理员的言论。“如果我允许（更多）人搬进来，房子里有可能一下子会挤满10个人。嗯，10个人每天要冲10次澡……还有马桶，原本一天要冲20次的马桶，现在变成要冲200次。洗衣机呢？洗衣机现在要多洗多少人份的脏衣服……把这些乱七八糟的花费叠加起来，数目可就不小了。”
倡议居住权益的社工往往认为人多是个问题，但租房子的穷人却觉得人多才能解决问题——“人满为患”固然有一些负面影响，但穷人面临的更严重的问题是住的地方“不够挤”——他们多花了不少冤枉钱，住在自己无法负担的大房子里。美国大多数贫困的租房家庭都“不够挤”；这些家庭里，每间卧室入住人数在1.5人以上的占24%。在密尔沃基，每间卧室入住人数超过2人的家庭只占全部租房家庭的8%。按照每间房住超过两个人就算是“拥挤”的定义来看，密尔沃基仅有4%的白人房客、8%的黑人房客和16%的拉丁裔房客居住在拥挤的公寓里。密尔沃基将近半数的成年房客未与其他成人同住。说到居住安排，密尔沃基的非裔美籍房客算是最孤立的群体：他们当中只有35%的人与另外一名成年人同住，远低于白人房客的58%与拉丁裔房客的69%。在密尔沃基的所有房客中，32%的人独居，16%的人只和孩子同住，53%的人与另外一名成年人同住。黑人房客中有39%独居；相较之下，白人的独居比例约为33%，拉丁裔为14%。黑人房客中有26%只与孩童同住，显著高于白人房客的9%与拉丁裔房客的17%。不过，部分受访的房客可能隐瞒了和其他成年人同住的事实，尤其是在房东不知情的情况下。在《密尔沃基驱逐法庭研究》（2011）中，受访的房客被要求列出所有与他们共同生活的成年人。采访者们向调查对象解释说，他们的信息将被保密，然后问他们：“可以说说与你同住的成年人吗？即便他们的姓名不在租约上，即便你的房东并不知道他们的存在。”驱逐法庭上的房客总共列出了375名合作的成年人，其中有70位并不是租赁人。在传票和诉状（Summons and Complaint）上未列出的成年人当中，以黑人男性为最大宗（总计32人），再来是黑人女性（总计24人）。这样看来，我对于黑人房客独居（或未与其他成年人同居）的比率预估应该有“灌水”之嫌，实际情况应该没那么高。但这并不会改变我认为“租房处普遍拥挤”和“政客专家们对拥挤表示担心”两者其实对不起来的看法。《美国住房调查》（2013），表C-02-RO；《密尔沃基地区租户调查》（2009—2011）。
研究资料已有显示，拥挤状况会导致不利结果，但是并没有足够有效的证据能证明，拥挤就是原因所在。参见Gary Evans，Susan Saegert，and Rebecca Harris，“Residential Density and Psychological Health among Children in LowIncome Families，”Environment and Behavior 33（2001）：165-80；Dominique Goux and Eric Maurin，“The Effect of Overcrowded Housing on Children’s Performance at School，”Journal of Public Economics 89（2005）：797-819；Claudia Solari and Robert Mare，“Housing Crowding Effects on Children’s Well-Being，”Social Science Research 41（2012）：464-76。
25 .Alex Schwartz，Housing Policy in the United States，2nd ed.（New York：Routledge，2010），23.
26 .Louis Winnick，“The Triumph of Housing Allowance Programs：How a Fundamental Policy Conflict was Resolved，”Cityscape 1（1995）：97.引言来自于查德·费迪垂克（Chad Fredidrichs）导演的纪录片《普鲁特-艾格计划的迷思》（The Pruitt-Igoe Myth，2011）。
27 .Alex Kotlowitz，There Are No Children Here：The Story of Two Boys Growing Up in the Other America（New York：Random House，1991）；Arnold Hirsch，Making the Second Ghetto：Race and Housing in Chicago，1940-1960（New York：Cambridge University Press，1983）.
28 .公共住房的存量自1991年以来，已经下降了20%左右。Peter Marcuse and W.Dennis Keating，“The Permanent Housing Crisis：The Failures of Conservatism and the Limitations of Liberalism，”in A Right to Housing：Foundation for a New Social Agenda，eds.Rachel Bratt，Michael，Stone，and Chester Hartman（Philadelphia：Temple University Press，2006），139-62；Rachel Bratt，Michael，Stone，and Chester Hartman，“Why a Right to Housing Is Needed and Makes Sense：Editor’s Introduction，”in Ibid.，1-19；Schwartz，Housing Policy in the United States.
29 .更确切地说，租房券弥补了房客无力支付的差额，使其能达到“给付标准”（payment standard）。这是由当地发放租房券的城市房屋委员会所设定的补贴上限。这个方案将3/4的租房券发放给收入低于该地区收入中值的三成、或在贫穷线以下的家庭（低于其中之一即可），剩余的则会分发给收入为地区中值80%的家庭。
30 .Joint Center for Housing Studies of Harvard University，America’s Rental Housing：Evolving Markets and Needs（Cambridge：Harvard University，2013）；ABT Associations Inc.et al.，Effects of Housing Vouchers on Welfare Families（Washington，DC：US Department of Housing and Urban evelopment，2006）；Michelle Wood，Jennifer Turnham，and Gregory Mills，“Housing Affordability and Family Well-Being：Results from the Housing Voucher Evaluation，”Housing Policy Debate，19（2008）：367-412.
31 .Abt Associations Inc.et al.，Effects of Housing Vouchers；Alan Meyers et al.，“Public Housing Subsidies May Improve Poor Children’s Nutrition，”American Journal of Public Health 83（1993）：115.同时参见Sandra Newman and Scott Holupka，“Housing Affordability and Investments in Children，”Journal of Housing Economics 24（2014）：89-100.
32 .《美国住房调查》（2013），表C-17-RO。这些估算排除了被归类为有“其他收入证明”（other income verification）（占低于贫穷线租房家庭的3%）与“补贴未申报”（subsidy not reported）（占低于贫穷线租房家庭的1%）的两类家庭，因为无法确认这些家庭是否领取了补贴。Matthew Desmond，“Unaffordable America：Poverty，Housing，and Eviction，”Fast Focus：Institute for Research on Poverty 22（2015）：1-6.
33 .关于公共住房的资金需求，参见Meryl Finkel et al.，Capital Needs in the Public Housing Program，Contract#C-DEN-O2277-TO001，Revised Financial Report，Prepared for the US Department of Housing and Urban Development（Cambridge：Abt Associations Inc.，2010）。
34 .这项估计值与全美多个资料组保持一致。其中包括美国住房调查（American Housing Survey）、美国社区调查（American Community Survey）、收入与社福参与调查（Survey of Income and Program Participation）和消费者支出调查（Consumer Expenditure Survey）。参见Frederick Eggers and Fouad Moumen，Investigating Very High Rent Burdens Among Renters in the American Housing Survey（Washington，DC：US Department of Housing and Urban Development，2010）。
负担不起房子的问题不囿于美国。在过去几十年里，世界各地有数百万人口从乡村和小镇迁出，搬入城市。1960年，全球范围内有1/3左右的人口住在都会区。现如今，这个数字已经过半。城市实质性收入的大幅提升缓解了贫困问题；但是，城市的成长还伴随着地价与房价的飙升。全世界的城市住房支出都在蹭蹭往上涨——尤其在一些“大都会”——那里的房地产市场汇聚了来自全球各地的资本。投资热钱不断垫高房价，把低收入住户拼命往外赶。在非洲最大的城市拉各斯（Lagos，位于尼日利亚），60%的居民需要拿收入的五到七成缴纳房租，虽说大部分人的住所只有一居室而已。印度德里的商业区租金已经可以和曼哈顿中城分庭抗礼。一项近期的研究估计，以全球而言，居住负担能力与实际房价（租）的差额（housing affordability gap）达到了6500亿美元，也是世界所有国家GDP总额的1%。全球大约有3.3亿个城市家庭居住在不合标准或难以负担的房子里，住房租金占去了他们三成以上的收入。按照目前“从乡村到城市”的人口流动趋势和全球收入水平的预测，到2025年，花大钱住破房子的家庭会达到4.4亿户左右，相当于16亿人口。在城市化的浪潮中，无法承担城市住房的人口正以百万为单位，越变越多。参见Jospeh Gyourko，Christopher Mayer，and Todd Sinai，“Superstar Cities，”American Economic Journal：Economic Policy 5（2013）：167-99；McKinsey Global Institute，A Blueprint for Addressing the Global Affordable Housing Challenge（New York：McKinsey，2014）；Pedro Olinto and Hiroki Uematsu，The State of the Poor：Where Are the Poor and Where Are They Poorest？（Washington，DC：World Bank，Poverty Reduction and Equity，2013）。
35 .Russell Engler，“Pursuing Access to Justice and Civil Right to Counsel in a Time of Economic Crisis，”Roger Williams University Law Review 15（2010）：472-98；Russell Engler，“Connecting Self-Representation to Civil Gideon，”Fordham Urban Law Review 37（2010）：36-92.
36 .D.James Greiner，Cassandra Wolos Pattanayak，and Jonathan Hennessy，“The Limits of Unbundled Legal Assistance：A Randomized Study in a Massachusetts District Court and Prospects for the Future，”Harvard Law Review 126（2013）：901-89；Carroll Seron et al.，“The Impact of Legal Counsel on Outcomes for Poor Tenants in New York City’s Housing Court：Results of a Randomized Experiment，”Law and Society Review 35（2001）：419-34.
37 .Seedco，Housing Help Program，South Bronx，NYC（New York：Seedco Policy Center，2009）.
38 .密尔沃基将近半数的迫迁是非正式的：没有走法律渠道，也没有记录在册。非正式驱逐俨然成了房东最爱用的赶人方法。贫困家庭一旦找到法律援助，房东就不大乐意出庭了。房客本可以坚持主张开庭，但不少人宁可和房东私了，因为他们不想身上背有“记录”。因此，任何法律援助的发起方都应该考虑当下法庭保留记录的做法。
保留记录、公开信息的做法，使司法系统产生了极大的变化：驱逐记录成了一种“武器”，庭上的法官和庭下的房东都会以此要挟房客，让他们放弃陈词的权利。与其上庭争个脸红脖子粗，房客倒不如直接跳过司法程序：房东要你走，你就静静地走。如果出庭只能换得法院下令赶人外加背上驱逐记录，那我必须直言，美国的司法体系真是大有问题。
美莎（Meysha）和切斯特（Chester）是一对贫困的黑人夫妇，他们遭到了房东的驱逐；后者要求他们搬离那座问题丛生、危险破败的房子。据房客称，房东说在她把房子修好之前，他们可以免费住在这里；房东则说才没这回事。双方唯一的共识是屋况极差：电线外露、部分房间地板凹陷，下雨的时候还会有水灌进屋里。看过屋子的照片后，法律专员将案子转呈给法官。等到正式开庭那天，房东太太带着律师，拿出一份协议要他们签，上面写着他们得尽速搬离。但美莎和切斯特有两个十多岁的女儿还在读书，所以他们想留下来等房子修好。出于这样的考虑，他们打算在陪审团面前争取留下来的机会。法官这样解释了他们手上的选项：如果他们同意离开，“（房东太太）会略过（本案中提及）驱逐的部分，所以在公开记录上不会记载你们是被驱逐的……如果觉得自己该付的租金都付了、或是有其他理由可以在法律层面为自己辩护，你们可以一五一十地告诉我。这是一条路。另外一条路是跟房东签约，自行离开，这样双方都可以省去不少麻烦。因为……如果租约到期了你们不搬，那（房东）就得自掏腰包找治安官把你们的东西移到街上，到时候他们肯定会把这笔费用算在你们欠的账上。真要到了那一步，你们会非常辛苦，感到遗憾、不适，还很残忍”。
“我想请问，”切斯特开口，“如果我们有合约说，我们在她修好房子前不用付房租呢？”
“这样的话，我们就要开庭来审审看，判断合约的真假，在法律上有没有效力。”法官答道。
美莎和切斯特跟法官要了几分钟让两人讨论。“就算打官司也赢不了的，”美莎小声说，“只是输多少钱的问题罢了。”
最后他们接受了房东太太的条件。
一些未被驱逐或逮捕过的人主张，庭审记录应当开诚布公，这样才有利于我们建立一个“自由开放的社会”。他们认为，增设法庭记录的权限是在替不民主的政府操作铺路：秘密警察、私下抓人、黑牢，天知道还会有别的什么东西。相对于记录遭滥用是如何“真实”地摧残着许多家庭的生活，这些凭空想象的疑虑似乎只是空中楼阁。数以万计的美国家庭（包括许多从未犯法的家庭）正被法庭的驱逐记录逼得走投无路。让我们先来处理真实存在的问题吧，不要杞人忧天地担心那些根本不存在的问题。
39 .Martha Davis，“Participation，Equality，and the Civil Right to Counsel：Lessons from Domestic and International Law，”Yale Law Journal 122：2260-281；Raven Lidman，“Civil Gideon as a Human Right：Is the U.S.Going to Join Step with the Rest of the Developed World？，”Temple Political and Civil Rights Law Review 15（2006）：769-800.
40 .引用自Cass Sunstein，The Second Bill of Rights：FDR’s Unfinished Revolution and Why We Need It More Than Ever（New York：Basic Books，2004），3。
41 .引用自Beryl Satter，Family Properties：House the Struggle over Race and Real Estate Transformed Chicago and Urban America（New York：Metropolitan Books，2009），215。
42 .“剥削”（Exploitation）一词在威廉·朱利叶斯·威尔逊（William Julius Wilson）的The Truly Disadvantaged：The Inner City，the Underclass，and Public Policy，2nd ed.（Chicago：University of Chicago Press，2012[1987]）中综述正统马克思主义的部分出现过两次。还有两次是在威尔森的When Work Disappears：The World of the New Urban Poor（New York：Knopf，1996），他在该书中描述了黑人是如何排斥正统马克思主义的。洛伊克·华康德（Loïc Wacquant）的Urban Outcasts：A Comparative Sociology of Advanced Marginality（Malden，MA：Polity Press，2008）列举了四处“剥削”的例子，但其中仅有一处是在指穷人被富人剥削（123n7页）。“剥削”在道格拉斯·梅西（Douglas Massey）和南希·丹顿（Nancy Denton）的American Apartheid：Segregation and the Making of the Underclass（Cambridge：Harvard University Press，1993）里“登场”过一次；是在176页，指旧城区居民间的不法性关系（sexual liaison）。在素德赫·文卡特斯赫（Sudhir Venkatesh）的American Project：The Rise and Fall of a Modern Ghetto（Cambridge：Harvard University Press，2000）里，“剥削”也只在150页出现过一次，指的是住宅区的租房者遭到帮派分子剥削。而在哈林顿（Harrington）的The Other America中，“剥削”同样只出现过一次（32页）。至于其他在内容上着重探讨穷人的苦难，却从未出现“剥削”一词的现代经典作品有：Kathryn Edin and Laura Lein，Making Ends Meet：How Single Mothers Survive Welfare and Low-Wage Work（New York：Russell Sage Foundation，1997）；Charles Murray，Coming Apart：The State of White America，1960-2010（New York：Random House，2012）。
43 .关于贫困社区中的食物售价，参见Chanjin Chung and Samuel Myers，“Do the Poor Pay More for Food？An Analysis of Grocery Store Availability and Food Price Disparities，”Journal of Consumer Affairs 33（1999）：276-96；Marianne Bitler and Steven Haider，“An Economic View of Food Deserts in the United States，”Journal of Policy Analysis and Management 30（2011）：153-76。
44 .Lizabeth Cohen，A Consumers’Republic：The Politics of Mass Consumption in Postwar America（New York：Knopf，2008），40；Elizabeth Blackmar，Manhattan for Rent，1785-1850（Ithaca：Cornell University Press，1989），237-38；Jacob Riis，How the Other Half Lives：Studies Among the Tenements of New York（New York：Penguin Books，1997[1890]），30；Allan Spear，Black Chicago：The Making of a Negro Ghetto，1890-1920（Chicago：University of Chicago Press，1967）；Matthew Desmond，“Eviction and the Reproduction of Urban Poverty，”American Journal of Sociology 118（2012）：88-133.众人当中，民主党前参议员丹尼尔·帕特里克·莫伊尼汉（Daniel Patrick Moynihan）可说慧眼独具。他意识到，若要了解城市里按种族划分的贫困现象，“剥削”绝对是问题的核心。他在美国劳动部（US Department of Labor）做的一份震惊全场的报告中指出：“白人往往只能看到黑人被歧视或是贫穷的处境……对于白人来说真正困难的，是理解长达三百年的剥削对黑人社会之肌理产生了怎样的影响……这才是伤害真正的所在之处。除非它可以被弭平和修复，再多的努力也难以终结美国社会上的歧视、贫穷和不公不义。”Daniel Patrick Moynihan，The Negro Family：The Case for National Action（Washington，DC：US Department of Labor，1965）.
45 .我能想到这点得归功于萨特（Satter）的Family Properties。
46 .关于这些抢钱吸血的勾当，参见Alan Andreasen，The Disadvantaged Consumer（New York：The Free Press，1975）；Michael Lewis，The Big Short：Inside the Doomsday Machine（New York：Norton，2010），20；David Caplovitz，The Poor Pay More（New York：The Free Press，1967）。关于发薪日贷款如何运作，参见Pew Charitable Trust，Payday Lending in America：Who Borrows，Where They Borrow，and Why（Washington，DC：Pew，July 19，2012）；Gary Rivlin，Broke，USA：From Pawnshops to Poverty，Inc.（New York：Harper，2010）。
47 .关于市场跟政府、社会关系之间密不可分的关系，参见Mark Granovetter，“Economic Action and Social Structure：The Problem of Embeddedness，”American Journal of Sociology 91（1985）：481-510；Karl Polanyi，The Great Transformation：The Political and Economic Origins of Our Time（Boston：Beacon Press，2001[1944]）。关于贫穷与警方执法之间的关联，参见Megan Comfort，“When Prison Is a Refuge：America’s Messed Up，”Chronicle of Higher Education，December 2，2013；David Garland，The Culture of Control：Crime and Social Order in Contemporary Society（Chicago：University of Chicago Press，2001）；Loïc Wacquant，Punishing the Poor：The Neoliberal Government of Social Insecurity（Durham：Duke University Press，2009）；Bruce Western，Punishment and Inequality in America（New York：Russell Sage Foundation，2006）；Alice Goffman，On the Run：Fugitive Life in an American City（Chicago：University of Chicago Press，2014）。
48 .Oliver Cromwell Cox，Caste，Class，and Race：A Study in Social Dynamics（New York：Doubleday and Company，1948），238.
49 .Katie Dodd，Quarterly Benefits Summary（Newcastle-upon-Tyne：Department for Work and Pensions，2015）；Hugo Priemus，Peter Kemp，and David Varady，“Housing Vouchers in the United States，Great Britain，and the Netherlands：Current Issues and Future Perspectives，”Housing Policy Debate 16（2005）：575-609；BBC News，“Housing Benefit：How Does It Work？，”November 9，2011.
50 .相较于租房券，尚无研究可以证明，补助项目能以较低的价格提供同等质量的住房。关于公共住房与租房券的政策成本比较，参见Janet Currie，The Invisible Safety Net：Protecting the Nation’s Poor Children and Families（Princeton：Princeton University Press，2006），chapter 4；Amy Cutts and Edgar Olsen，“Are Section 8 Housing Subsidies Too High？，”Journal of Housing Economics 11（2002）：214-243。
关于租房券持有者与公共住房住户的社区生活质量对比，参见Sandra Newman and Ann Schnare，“‘...And a Suitable Living Environment’：The Failure of Housing Programs to Deliver on Neighborhood Quality，”Housing Policy Debate，8（1997）：703-41；Edgar Olsen，“Housing Programs for Low-Income Households，”in Means-Tested Transfer Programs in the United States，ed.Robert Moffitt（Chicago：University of Chicago Press，2003），365-442。
