因为，投资市场的繁荣不仅会增强投资者信心和期望，而且也会使已经进入的投资者哄抬或操纵市场的价格，以便吸引更多的投资者进入。而这种从众行为的循环往复，也就会产生一种放大机制。希勒教授就把这种放大机制归纳为投资者的反馈理论。根据这种理论，房价最初价格的上涨会导致更高的价格上涨。这是因为投资者需求的增加，会使得最初的价格上涨信号反馈到更高的房价中。而第二轮的房价上涨信号又会反馈到第三轮的房价上涨上，然后反馈到第四轮等等。在这种情况下，房子最初的价格上涨信号显然被无限放大了，产生远比其本身所能形成的更大幅度的价格上涨。
目前为什么房地产市场上总是有许多人天天在说房价要涨，房价不能下跌，根本原因就在此，就在于他们不断在向市场发出价格上涨的信号，以便让市场其他的投资者也涌入这个市场。这样不仅容易炒高房价，而且可以找到他人来接房价上涨的最后一棒。这样先进入的投资者就方便逃走并赚到大利！所以，目前国内房地产更多的是房地产开发商及先入投资者意愿的投射，是先入投资者对房地产市场价格上涨信号的无限放大，是他们诱导中小投资者更为踊跃地进入市场。问题实质就在这里。
也就是说，房价下跌受到影响最大的是房地产市场炒作者或投资者，是房地产开发商，然后才是银行及地方政府。而对于购买房子自住者来说，其影响很小；但对于没有进入房地产的人来说，任何房价下跌对他们都是有利的；而对中央政府来说，房价下跌既能够为和谐社会创造条件，也能够让国内房地产市场真正市场化，改善民众住房福利水平及减轻政府的财政负担。（本文定稿于2006年12月15日）
房地产市场投机炒作为何盛行
这里的投机是投资的一部分。国内房地产市场为何会投资炒作盛行？首先，它与房地产产品的特殊性有关。因为，对于房地产来说，它既是消费品，而且是现代文明社会的生活必需品；同时，它又是投资品。住房的价值高昂性、耐用性及区位惟一性等使房地产具有很好的投资价值。
既然房地产是一种特殊的商品，现代国家对住房一般会给予一定的界定，以便首先保证该居民基本的居住权利与居住条件。比如说，美国房地产市场发展宗旨就是要生产安全舒适、绝大多数居民都有支付能力购买的住房，所有的房地产政策都围绕这一宗旨而发。
但是，对于中国来说，由于房地产市场发展时间太短，政府没有一个清楚的房地产发展模式。在这种情况下，中国的房地产市场的住房，既是投资品，又是消费品。如果政府部门不能够把房地产市场的发展模式界定清楚，如或是投资品，或是消费品，那么政府各个部门及地方政府就可以根据自己的需要来界定住房的不同性质并采取不同的政策。
比如说，政府扩大国内居民内需，要让GDP上去时，政府就把房地产界定为消费品，采取各种政策让居民进入房地产。这样居民消费、内需就扩大了，GDP增长了。还有，如果住房是消费品，政府就把银行的利率压在一个很低的水平上。为什么？利率高了，居民住房消费就可能没有支付能力来承担，也会增加居民住房消费的成本。
政府又把住房看做是一种投资品，特别是我们国家统计局把这个住房计算为投资品。既然住房是投资品，居民购买住房就没有限制了。一个人可以买一套，也可以买两套，也可以买三套，买一百套。特别是在我们现在房地产市场的投资与消费没有区分、没有限定的情况下，政府出台一系列增加住房消费的优惠政策，比如在房地产个人以按揭消费政策把利率压得很低的情况下，那么投资者就可以利用银行的低利率优惠政策，利用房地产市场便利的融资工具与金融杠杆，然后用从银行按揭融资进行巨大的房地产投机。大家可能知道，在2005年的时候，上海有个居民，借了银行7800万买了128套住房。这就是政府信贷政策的结果。
