第八章投资性房地产

J锣

《闲置土地处理办法》的规定：土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批

准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置

土地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：(1)国有土地有偿使用

合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同

生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设

的；(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足l，3

或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满il年的；

(3)法律、：行政法规规定的其他情形。《闲置土地处理办法》还规定，经法定

程序批准，对闲置土地可以选择延长开发建设时间(不超过1年)，改变土地

用途，办理有关手续后继续开发建设等处置方案。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地

使用权，也就不属于投资性房地产。

(三)已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包

括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。比如，甲公司将其拥有的某

栋厂房整体出租给乙公司，租赁期2年。对于甲公司而言，自租赁期开始日

期，这栋厂房属于其投资性房地产。企业在判断和确认已出租的建筑物，应当

把握以下要点：

1．用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入

lso

企业同时为该写字楼提供保安、维修等日常辅助服务。本例中甲企业将写字

楼出租。同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼屈于甲企

业的投资性房地产。 r

此外下列项目不属于投资性房地产： 、 -

1．自用房地产。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而

持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经

营用的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生

产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中

去通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中

与企业持有的其他资产密切相关。例如。企业出租给本企业职工居住的宿舍。

虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的

性质。又如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店。旅馆饭店的经营者在向顾客提

供住宿服务的同时。还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是通过向

客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场

所，应当属于自用房地产。

2．作为存货的房地产。作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正

常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于

房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动。产生的现金

流量也与企业的其他资产密切相关。因此。具有存货性质的房地产不屈于投资

性房地产。

从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，

属于房地产开发企业的存货。即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发

的土地。也不得将其确认为投资性房地产。在实务中，存在某项房地产部分自

用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地

产不同用途的部分能够单独计量和出售的。应当分别确认为固定资产、无形资

产、存货和投资性房地产。例如甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘。

一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅正

在公开销售中。这种情况下如果一层商铺能够单独计量和出售。应当确认为

甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。