第八章投资性房地产

房地产的成本能够可靠地计量。对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其

作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始Fl，即土地使用权、建筑物进入出

租状态、开始赚取租金的it期。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作

为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转

让的L=1期。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

(一)外购投资性房地产的确认和初始计量

外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以

确认。例如，某公司拟购入一栋写字楼并将其中一层租赁给其他企业使用。在

购买过程中，该公司就与其他公司签订了租赁协议，约定该层写字楼购入时开

始起租。在这种情况下，该层写字楼的购入El同时也是租赁期开始Ft，应当在

购入El作为投资性房地产加以确认。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入

后3个月再出租，则应当先作为固定资产加以确认，直至租赁期开始Fl才能从

固定资产转换为投资性房地产。

在采用成本模式计量下。外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际

成本进行初始计量，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。

取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支

出。

在采用公允价值模式计量下。企业应当在“投资性房地产”科目下设置

“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照外购的土地使用权和建设物

J52

会 计

房地产确认为投资性房地产。例如，某房地产开发企业拟将开发的商业一条街

出租。在开发活动完成前就已经完成了招租工作，与进驻该商业街的其他企业

签订了房产租赁合同，约定交付使用的日期为租赁期开始日。在这种情况下

商业街的开发完成日同时也是租赁期开始日，应当在当日作为投资性房地产加

以确认。如果租赁协议约定竣工后半年才开始起租，或者该公司在竣工后半年

才开始招租。则该项房地产应当先作为固定资产、开发产品加以确认。直至租

赁期开始日，才能从固定资产、存货转换为投资性房地产。

自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发

生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的

借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性

损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。采用成本模式计量的，应按照确

定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科

目。采用公允价值模式计量的。应按照确定的成本，借记“投资性房地产——

成本”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。

【例8—3】20×7年1月。甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并

在这块土地上开始自行建造三栋厂房。20×7年lo月，甲企业预计厂房即将

完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。

租赁合同约定，该厂房于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。20×7年

11月1日。三栋厂房同时完工(达到预定可使用状态)。该块土地使用权的成

本为600万元；三栋厂房的实际造价均为l 000万元，能够单独出售。假设甲

企业采用成本计量模式。

甲企业的账务处理如下：

土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=[600×(1 000÷

3 0∞)]=200(万元)

借：投资性房地产——厂房l0 000 000

贷：在建工程l0 000 000

借：投资性房地产——已出租土地使用权 2 000 000

贷：无形资产——土地使用权 2 000 000

(三)非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量

非投资性房地产转换为投资性房地产。实质上是因房地产用途发生改变而

对房地产进行的重新分类。自用房地产或作为存货的房地产转为出租。应当在租

赁期开始日确认投资性房地产。自用土地使用权转为持有准备增值后转让的土地

使用权，应当在该土地使用权确已停止自用且管理当局形成转换决议的时点。确