第四节 投资性房地产的转换和处置

一、投资性房地产的转换

(一)投资性房地产转换形式和转换日

1．房地产转换形式

房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分

类。这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言，而不是后续计量

模式的转变。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房

地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产，例如

自用的办公楼改为出租等。这里的确凿证据包括两个方面，一是企业管理当局

应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实

际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。房地产转换形式主要包括：

(1)投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无

形资产。投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房

地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理，例如，企业将出租的厂房收

回，并用于生产本企业的产品。又如，从事房地产开发的企业将出租的开发产

品收回，作为企业的固定资产使用。

(2)作为存货的房地产，改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开

发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。

(3)自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形

资产转换为投资性房地产。

(4)自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房

地产。

2．投资性房地产转换日的确定

转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。转换日

是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主

要包括：

(1)投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始

将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

(2)作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用

改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其

使用租赁资产权利的日期。

(3)自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止

将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产

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转换决议的日期。

(二)投资性房地产转换为自用房地产

1．采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产

企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务

或者经营管理。投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。例如，企业

将出租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。

企业将投资性房地产转换为自用房地产。应当按该项投资性房地产在转换

日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计

折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固

定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧

或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，贷记“累计折旧”或

“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科

目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

【例8一l0】20x7年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用

于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，其中。原价5 000万

元。累计已提折旧l 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产 50 000 000

投资性房地产累计折旧(摊销) 12 350 000

贷：投资性房地产 50 000 000

累计折旧 12 350 000

2．采用公允价值模式进行后续计挞投资性房地产转为自用房地产

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当

以其转换当F-1的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值

的差额计入当期损益。

1转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资

产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科

目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产

——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科

目。 、

【例8一ll】 20x8年lo月15 1：I，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼

收回。开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20x8年lo月15日，该写字

楼的公允价值为4 800万元；该项房地产在转换前采用公允价值模式计盘，原

账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万

元。

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产

贷：投资性房地产——成本

48 000 000

45 000 000