7.2 城市结构调查
都市结构调查主要是对某一区域内市民生活的空间进行调查，具体要调查中心地带及周围区域都市的结构机能，以了解该地域内设施、交通、活动空间等方面的情况，并了解将来的城市发展规划，以便选取最具商业价值的地域开设百货商店。
n 地势结构
地势情况调查主要是对地域内地形关况进行调查，尤其要了解平地的广阔度及腹地的纵深度等情况，因为地势情况直接制约着百货商店的规模选择。
n 交通情况
一般而言，百货商店的位置应位于交通要道两侧，因为交通网密布的地方，往往人口容易集中或流量特别大，自然是设店的理想地点。所以调查时对于交通路线及车辆往来的班次、载送量等均可作为考虑的重点，有时对于停车空间也有调查的必要。
n 地段的调查
在繁华的地段，往往是商店容易集中之处，所以百货商店选择在热闹地段是理所当然的，但其地价及租金较高，因此投资成本提高的情况下，如何作有利的运用以及将来可能变动的趋势，均成为在繁华地段设店的考虑要素。
n 各项机能的调查
一般设店位置若为行政、经济、文化活动等密集的地方，则整个都市机能易于发挥出来，诸如行政管理、经济流通、娱乐服务、商品销售等机能，自然成为人口流动集中的焦点。因此对于流动的人口究竟是以公务人口为主体或是以购物、社交、娱乐的流入人口为主体，均为调查上应予以明了的事项。
n 城市规划调查
除了都市结构的现状外，有关将来发展的方向，城市的发展规划，诸葛亮如交通网的开发计划、社区发展计划及商业区的建设计划等等，均为设店时在地点因素上所必须要考虑的因素，因为这些因素直接影响着商圈的变动，必须对此进行相应的调查。
7.3 零售业结构调查
n 城市商圈的调查
n 零售业态的调查
n 零售业种的调查
7.4 消费者的调查
n 购买习惯的调查
这项调查的目的是对欲设店地区的居民的年龄、职业、收入、购买倾向进行研究分析，以调查可能的商圈范围。其调查对象以家庭为主，可采用抽样调查的方法，调查时可以到学校、工厂发放调查试卷，也可以直接入户调查。其调查项目一般包括：居住地名、家庭构成、户主年龄、职业、工作地点、商品购物倾向等。该项调查的特点是：居住地别购物倾向与设店预定地的评价易于比较，但调查费用较高。
n 购买能力的调查
该项调查的目的主要是了解设店预定地顾客的实际消费购买能力，一般是对设店预定地通行人数进行抽样调查，或是对百货店的主力顾客进行调查。在一般情况下，对调查地点通过的行人，依一定时间段采取面谈方式，时间以十分钟以内为佳。其调查项目主要包括居住地、年龄、职业、上街目的、使用交通工具、上街频度、月均支出额等。该项调查费用较低，但较为困难，对于居住地与设店预定地购物依存度较难明确保证。
n 购买量的调查
该项调查主要是对设店预定地的顾客流量情况（分不同日期及同一天的不同时间段）进行研究分析，以作为确定营业体制和商店规模时的参考。
7.5 竞争对手的调查
n 场所调查
这主要是对设店预定地商圈内竞争店的主力销售场所及特征展开的调查。在调查时可安排销售人员与销售促进人员同步进行，针对营业面积、场所、乐销售体制进行调查，以便共同研讨。
n 商品构成调查
该项调查是对前项调查的继续，主要是对于商品组成的细目进行调查，以此作为确查。在调查方法上，可以安排销售人员、采购人员与销售促进人员共同进行调查，着重进行主力商品量的调查。
n 人流调查
该项调查的主要调查对象是以出入竞争店的十五岁以上的男女顾客为主。该项调查一般与顾客通行量的调查同时进行，以了解竞争店不同时间、不同日其的出入店人数，尤其要注意特殊日期或各楼别流动量的调查。
8 商业物业的开发
8.1 商业物业的开发理念
入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。有数据表明，在过去10年中，国内零售业平均年增长9.7%；今年上半年，国内零售增长10.1%，如果加上物价负增长因素，实际增长为12.7%，表明我国国内商业零售业发展速度相当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔，纷纷加快扩大中国国内市场份额的步伐。国内零售业市场的巨大的发展空间，必将为商业零售业的空间载体——商业房地产提供难得的发展机遇。
在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心（Shopping Center/Mall），由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境，风靡欧美、日本、东南亚，逐渐被认为是将来零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施，其在建设地段的规划、开发、所有和经营上是作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务的区域相关，这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购物中心是商业房地产的一种形态。
商业物业的特点是：投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源；商业经营具有“统一管理、分散经营”的特点；投资收益高；市场风险高。目的是通过投资营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间，进而通过租售商铺获利。要达到以上目的，商业物业项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计，到后期的销售定价、楼盘推广等方面有所突破。
n 项目选址和市场调查要注重地段的商业价值
调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况
调查目标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大）
调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势
调查目标城市近、远期城市规划和商业规划
调查目标地块的商业价值和机会点
调查商铺置业者投资购买力、投资心理
n 项目定位须有差异性。
项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。
建筑规模 覆盖商圈
市级购物中心 3万平方米以上 覆盖整个城市，服务人口30万以上
地区购物中心 1——3万平方米 覆盖城市局部，服务人口10—30万人
居住区购物中心 3000——10000平方米 覆盖城市的一个居住区，服务人口1—5万人
邻里型购物中心 3000平方米以下 服务人口1万人以下。
项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。
如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。
项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。
品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合——北京新东方广场，与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街，在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。
n 规划设计坚持创造高质量的商业空间
商业项目非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。
符合城市的总体规划的商业布局规划。
城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划，将影响拟建购物中心的近远期的优劣势，甚至成败。
商业项目要求易达性
商业项目必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同，应有不同的交通组织和停车方式。
商业项目要求合理的空间形式。
商业物业可以采用以下四种空间形式：
（1） 室内大开间。无街道，（2） 商铺间没有完全隔绝。
（3） 露天步行街。上空无顶棚，（4） 空间开敞的步行街；
（5） 回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，（6） 步行街局部遮盖；
（7） 室内步行街。步行街在室内，（8） 完全遮盖；
由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时，对实际使用面积率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街购物中心的K能达到75——80%，室内购物中心K要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等等共用面积的不同而不同，一般在45%——65%之间。在建筑设计时，实际使用面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指标。
n 购物中心内部动线组织要求引导性。
动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡。在规划设计上常用手法有：
以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长购物中心的人流通过线；
以局部的造景、中厅引导人流；
以餐饮休闲娱乐区引导人流；
出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；
无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施；
n 购物广场建筑设计讲求店招和标n 示两种方式合理运用
购物中心的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。
屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。
建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。
商业项目讲求无障碍设计。
商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。
n 商业项目讲求内部绿化景观。
丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。
n 商业项目讲求商业灯光照明。
商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。
n 商业业态分布规划也会影响局部规划设计
商业物业内的经营户较多，购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套 。
8.2 商业物业的招商租赁
n 购物中心的决算
商业物业的开发必须预测开业之后的收入，并和资本投入结合起来考虑。在可行性研究阶段已经做过项目成本预算，在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算，计算购物中心的开发费用和成本，进行投资和受益的经济分析，制定开业后的经营目标，并以此作为店面出租的依据。
n 招商和承租户选择
在招商过程中，有必要对每一个承租户进行评价，预测它们的经营前景，作为店面出租的指导。
第1， 承租户的选择要保证租金的来源。购物中心的店面出租和租金关系密切第2， 。开发商的目标第3， 是选择合适的零售商，第4， 获得足够的租金，第5， 最大限度地出租营业面积，第6， 获得最大的利润来源。以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠的指第7， 导，第8， 问题在于获得长期稳定的租户和短期高回报是有矛盾的，第9， 在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商，第10， 可以保证租金来源的稳定性，第11， 但是这些承租户可能达不第12， 到预期的销售额，第13， 所以难以让业主和金融投资机构满意。开发商由此面临协调一个长期收益和迅速收回投资的问题，第14， 反映在承租户是选择高信誉度的知名第15， 商店和全国性连锁店，第16， 还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。 在一些地方，第17， 购物者对某些承租户具有很高的接受程度。虽然信誉一般，第18， 但是它们商品销售量大，第19， 所以，第20， 购物中心中一些非常好的位置，第21， 常常被这些购物者接受程度很高但信誉一般的小规模承租户占据。知名第22， 的全国性连锁店虽然经营能力很强，第23， 有时候却只能得到较低租金的位置。因此，第24， 购物中心在选择承租户时，第25， 需要在利润和稳定性之间做出选择。
第26， 需要保证商场商品种类的完整性。购物者对购物中心中只有一家商店出售某种商品不第27， 会感到满意，第28， 他们希第29， 望能够像在城市商业区购物一样，第30， 方便地进行款式、质量和价格的比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置，第31， 扩大商品覆盖范围，第32， 方便购物者进行比较，第33， 提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，第34， 创造“购物气氛”。
n 承租户租金
店面租金与商场的规模有关，一般大型购物中心的租金高，小型购物中心的租金相对低一些。如果规模相同，由于位置不同，租金也有差别，即使在同一购物中心，付出较多的租金能够得到较好的店面位置。
由于经营商品的种类和利润不同，并非每个承租户都能够交纳同样的租金。收取的租金一般分为两部分，一部分是按面积收取基本租金，称为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。
百货商店是商业物业的核心，常常能够获得较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并随着面积增加而递减。小型百货商店常常作为大型购物中心的次级核心承租户，在中型购物中心中可能成为核心承租户，它介于传统的百货商店和综合商店之间，其商品经营范围和百货商店大致相同。因为小型百货商店对购物中心也很重要，所以它可以通过谈判获得较低的租金，但不会低于百货商店。
超级市场是商业物业的重要补充，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店，它有良好的信誉，能够缴纳足够的租金。超级市场对中型购物中心和邻里中心的地位更重要，所以租金更低。超级市场提供的是方便购物，虽然在区域中心，购物者的兴趣不在比较购物方面，但研究表明，超级市场对于吸引人流的作用非常大，所以，在大型购物中心，超级市场还是必不可少的。除了超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商店，面积从50一200mz，井有较好的销售额。
综合商店一般占整个区域商业物业营业面积的4—9％，单位面积的销售额非常低，但它是购物中心必不可少的组成。它们常常是全国性的连锁店，具有良好信誉。它们对于小型购物中心可能非常重要，因此收取的租金较低。
服装店要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是购物中心的重要成员。具有地方特色的服装商店数量很少，而且多数对购物中心不感兴趣。因此，它们在谈判中占据主动，能够获得比小服装店更低的租金，虽然它们不是全国性的连锁店，但是多数信誉好。商店规模是影响租金的另一个因素，一般小商店支付的租金高，全国性连锁店的租金低。
家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间。
购物中心的餐饮设施分为三类，即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅对购物中心来说非常重要，它能够吸引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。
礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音像制品商店和照相机商店通常由地方承租户经营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。它们能够有效地增加购物中心的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。
服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在购物中心中占的比例很小，不超过2％，但却是购物中心的必备成员。由于面积小，故抵押保证金比较低。
8.3 商业物业的管理理念
对于商业物业开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。
n 具有“统一管理，n 分散经营”的特点
商业物业的商铺是有计划的聚集,对商场进行“统一管理,分散经营”是商业物业区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求商场必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
n 商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服n 务监督、统一物管。
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。
“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
“完善的租约管理”
（1） 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，（2） 还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标（3） 准格式），（4） 比如： 承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，（5） 如果发生重大变化，（6） 须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，（7） 经开发商认可）；
（8） 营业时间的确定；
（9） 承租户的店名（10） 广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
（11） 为整个购物中心促销承担的义务；
（12） 承租人对停车场的使用，（13） 确定有偿还是无偿，（14） 有无限制；
（15） 投保范围事宜；
（16） 是否统一的收银。
购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。
一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来，商业物业与连锁商业企业往往更能达到较好的合作。因为对商业物业来说，其一，连锁商业企业因为有规模、有足够的店铺做支撑，故而其商品销售价格会低于非连锁型店，而低价格也是购物中心想要吸引消费者购物的“法宝”之一；其二，购物中心对进驻商户的管理虽属统一规划，但只要商户遵纪守法，购物中心的商业管理公司不会如同百货公司那样对商户干涉过多。因此，选择自律性高、有固定经营模式的连锁企业，对购物中心的管理来说，是相当省心和放心的。
另外对连锁商业企业来说，选择商业价值高的地段和足够大的面积经营是至关重要的。购物中心由于选址慎之又慎，多选在人气最旺的区域或最有潜力的区域，因此进驻购物中心的连锁企业，就等于不费力气找到经营的好地段；其二，购物中心采取入驻商户独立经营的模式、多功能商业规划，人气上有保证，故连锁商业企业也希望入驻商业物业。
“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有：
指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；
服务项目：行政事务管理；
监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消等部门的管理。
a) “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。
从房地产的开发类型的收益比较来看，购物中心的开发收益是最高之一（另外是豪华别墅），但是其风险也最大。如果对购物中心的开发与经营没有成熟的经验和模式，购物中心的开发将如无椽之木，无水之鱼，难以为继，只有把握其中的规律，勇于创新，才能笑傲江湖。
9 购物中心的各种模式和特点
9.1 按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类
n 物业型购物中心
物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER：
一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。
物业型摩尔购物中心MALL
又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。
物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多， 其代表有：香港时代广场、海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广场（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10)，泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）、暹罗广场（Siam Center）、River City、The Emporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门"SM城市广场"。 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售， 以便保持购物中心自身的品牌形象和管理力度。
国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄浦投资的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不夜城、北京国贸中心。
n 百货公司型购物中心
由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等，不同业态也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中心--新光三越百货台南新店，面积达16万平方米，引进了几乎所有的业态，已经称得上真正的摩尔购物中心MALL了。
百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销管理水平高；故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。其代表有：台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店，内地的代表有：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦、武汉广场等。
n 连锁摩尔购物中心MALL
由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：自营比例较高（50%至70%左右）。连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题， 可迅速实现购物中心的全面开业， 且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。对我国而言，由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30%左右，购物中心的招租就更难， 所以专业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。 但专业连锁购物中心的经营管理的要求和难度比其他业态更高， 且国内仍没有出现专业连锁购物中心；所以最好能引入外资的专业连锁购物中心集团。如菲律宾的SM SUPER MALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的THE MALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和超市）。
9.2 按购物中心的商场面积规模分类
n 巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL
面积在24万平方米以上。 如曼谷西康广场Seacon Square、马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall购物中心、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港海港城。
n 大型购物中心
面积在12至24万平方米之间。 如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。"摩尔" 就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步进行投资，分为一期二期工程兴建，因此可以随时进行调整。
n 中型购物中心
面积在6至12万平方米之间。 如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、 北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。
n 小型购物中心
面积在2至6万平方米之间。 如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。
9.3 按购物中心的定位档次分类
真正的"摩尔"由于面积巨大，故定位于家庭（全家/全客层）的一站式购物消费和一站式休闲享受。 故商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高3︰中5︰低2。当然由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。
n 以高档商品为主
如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城。（但如果70%的以上比例经营高档商品，则这个购物中心一般最大只能作到10万㎡。开在国内的话，其集客能力将很有限，一般为购物广场，故也称不上摩尔购物中心MALL）
n 以中高档商品为主
即高中低档比例协调（在高3︰中5︰低2左右）。如广州天河城、马尼拉SM MEGAMALL，台北大远百、马尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大广场。
n 以中低档商品为主
如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%，否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场或批发市场，称不上摩尔购物中心MALL了。
9.4 按购物中心的选址地点分类
n 都会型购物中心
东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通地铁站。 一般楼层较高：营业楼层达到地下2至3层，地面8至12层。 地下3至5层为停车场。 如马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港时代广场。
n 地区型购物中心
位于市区非传统商圈，但交通便捷
n 城郊型购物中心
欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层较少：营业楼层为地下1层，地面2至4层。室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的SM MALL购物中心较为美式，且同时经营着都会型和城郊型2种购物中心。城郊型购物中心： 如马尼拉24万㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17万㎡的莘庄购物中心。
n 社区购物中心
位于大型居民社区内。 社区购物中心一般面积较小。
9.5 依据国际购物中心协会的分类
n 按商圈辐射范围分类：1邻里型购物中心、2社区型购物中心、3区域型购物中心、4超区域型购物中心（业态复n 合度最高，n 是真正的“摩尔”）
n 按入驻商家的主要业态和行业分类： 5时装精品购物中心、6大型量贩购物中心、 7主题与节庆购物中心 8工厂直销购物中心。
这是1994年ICSC（国际购物中心协会）分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。
9.6 按购物中心的业态复9.7 合度的程度分类
n 业态复n 合程度极高，n 如面积又超过12万n ㎡，n 即可称真正的摩尔购物中心MALL。 如泰国曼谷西康广场/施康广场（Seacon Square）、菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等。
n 业态复n 合程度较低，n （如只有大型百货公司，而n 没有大卖场；或只有大卖场，而n 没有大型百货公司； 或没有大型影城） 就称不n 上摩尔购物中心MALL。
9.8 按摩尔购物中心的外观分类
n 美国式简洁的外立面，n 粗看如同n 特大型仓库或工厂：如菲律宾SM MEGAMALL、 厦门SM城市广场、美国MALL OF AMERICA。
n 童话般的的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS
n 豪华高贵的现代派，n 如同n 特大型百货公司：如上海正大广场、台北京华城、菲律宾ROBINSONS PLACE、菲律宾SM ASIA-MALL、 菲律宾香格里拉MALL
n 分散的多个商业建筑组成的建筑群：如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTRE、菲律宾FILVEST SUPERMALL、宁波天一广场
n 购物乐园式的摩尔：如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔（乐天百货集团投资）
n 交通综合枢纽--换乘式综合摩尔购物中心，n 具有内地特色的购物中心
n 美国式的小型购物中心：如青岛佳世客JUSCO
n 附带写字楼的摩尔：如北京百盛、北京新世界中心
