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　　各位了不了解什么叫国际化？中国目前所推行的国际化就是打开水闸之前忘了挖沟渠，中国是一个没有沟渠的国际化。什么叫沟渠？法制化的游戏规则叫沟渠。那么各位，我们国际化之前有过法制化的游戏规则吗？我们哪一个行业有这种法制化的游戏规则？我们哪个行业不是百分百的开门让外资进来！到最后的结果就是外资携其软三元的优势，在一个没有法制化的游戏规则的中国，就像洪水一样漫流大地把中国的良田美地完全侵略了，这就是国际化的结果。这个现象很重要，据美国麦肯锡公司去年的预测，五年之后，外资零售业将占领80%的中国市场，各位来宾这么一听是不是很高兴呀，不错呀，沃尔马、家乐福很好呀，进入中国呢，灯火通明、物品种类齐全、服务态度良好、价格物品低廉，像家乐福，时不时的贴出广告：半径5公里之内，如果同样的货品你买到更便宜的，愿意用数倍的差价弥补你的损失。你们不知道这个事吗！一听，好好的外资哟，他席卷中国有什么不好呀！中国对他们来讲是一个天堂，因为从来就没有法制化的游戏规则。当他们一旦席卷80%的零售市场之后，你们相不相信我下面的预测，那就是外资零售业将联合垄断，是上抬销货价格剥削消费者，下压进货价格剥削生产者，把中间利润迅速扩大，合法的汇出中国，你相不相信？这就是我们的未来，因为我们的国际化是一个没有法制化的游戏规则的国际化，所以一定是洪水淹没了我们的良田。而且我们的制造业还在向硬一元要利润的阶段，人家已经放弃硬一元开始向软三元要利润了，所以他凭借着高利润低成本的优势杀入中国，你将无可抵御，因为你在国际化之前忘了挖沟渠，没办法......！这是我讲的第六个危机。

　　第七个危机继制造业之后我国的金融业将为外资所席卷。

　　金融的改革包括汇率的改革以及银行的改革。这里我想先和各位谈谈银行的改革，我们像建行等那么多银行上市，大家知道不知道帮他们做顾问都是哪些公司吗？摩根、美林、高盛。这些公司也是美国中央银行的股东，你们知道吗？我们要搞银行改革竟然要请美国中央银行的股东来当我们的顾问，你说你是傻呢还是怎么回事呢！他给你做顾问的目的是图利于你呢还是图利于美国中央银行呢？我给各位一个数据，世界银行在2000年出了一个研究报告，讲的是银行改革。各位相不相信我国从事银行改革的所有相关人员没有一个人念过这篇报告，我们的银行改革全是想象出来的，他们的这个报告是靠数字说话的。他们收集了过去全世界250多次银行危机，他想了解各国银行如何进行改革，研究结果是这样显示的：250多次银行危机里面有92次找不到资料，141次各国政府包括美国在内都束手无策，3次加强监管，14次放松监管。也就是说90%的案例里面各国政府束手无策，因此这篇文章的结论很有意思，它说：全世界的组织包括国际货币基金、世界银行以及各大银行还有学术界的泰斗，没有一人知道如何改革银行。

　　既然全世界没有一个人知道如何改革银行，你中国怎么敢改呢？而且你的顾问都是美国中央银行的股东帮你做的顾问，因此给你的建议呢就是改制、上市。改制、上市很有意思，你们都有从全国各地来的，从东北一直到珠海，你到任何一个乡下去的话你都能看到一个建行，它的网点分布之广是你不可想象的。我也是建行的客户，虽然建设银行的服务很糟糕，态度也不好，为什么我还用建设银行呢？分行特多，这是他唯一的原因。就算我们政府完全开放银行，让花旗银行进来，他没有能力开那么多的分行的，你要知道要开像建设银行一样多的分行，要租下多少楼盘。你要投入多少钱去做硬件与软件的开发，投入多少钱多少时间去做人员的培训，你知道不知道这么一趟下没有几万亿美金做不到的。所以他们会怎么做？所以这些聪明的顾问们就不会这么做，他一定会要求你建设银行上市，只要你建设银行上市，美国的银行买了你20%的股份，你所有分行赚的钱他就拿走20%。同时，银行经营在中国是垄断经营，垄断经营都要牌照费的，建行为什么不交牌照费呢？因为他是国有银行不需要交牌照费。你上市之后卖给花旗银行，你为什么不收牌照费呢？他忘了，他根本不知道要收牌照费！所以外资银行包括美国银行等等，可以以最便宜的价格，以不交牌照费的方式大量购买建设银行的股票，你只要买到20%所有分行的利润你都要分20%。看一下最新结果。这次因为美国次级债缘故损失了不少金钱，他们的首席执行官本周很骄傲的说了一句话：我们在次级债的损失远远的小于我们在建设银行的投资。他们在建行赚了多少钱呢？赚了1300亿！！那么我们的水平呢？我们的外汇管理在娄继伟的管理之下投资美国的黑石，惨败而归，这就是水平！！

　　人家为什么知道这么做呢，因为金融战已经开始了。我们金融战的水平和一百五十年前大刀对洋枪的水平差不多。你看看美国银行和建行的故事，再看看外汇投资基金和黑石公司的故事，一比较下来你就豁然开朗。为什么美国要逼迫我们银行上市，因上市才是美国最快收购我国银行的捷径。我们竟然听话照办！另外的改革叫做汇率的浮动化。我一直反对这种改革，原因在哪里呢？因为我们中国没有人才！！我们中国可能有很多方面的人才，但是在外汇操作方面，我可以这么讲包括郎教授本人在内我们全国13亿人口没有一个专家。没有专家你怎么敢开放人民币浮动？

　　各位了不了解1997年，为何索罗斯阻击亚洲？造成亚洲金融危机。那就是因为亚洲资产泡沫化。亚洲当时除了四小龙之外还有四小虎，对于欧美各国严重威胁，所以索罗斯开始阻击泰铢。因为泰铢刚刚改成浮动汇率，阻击下来，亚洲各国尤其四小虎再也没有喘息的机会了。他们也没放过香港，同时也阻击香港，香港当时也是资产高估，股市很好，18000点，楼市价格迅速上升，整个资产升值情况下阻击港币是最好的，他们同时卖空港币同时卖空恒生股市期货，什么叫卖空？以股票市场为例，今天向某证券公司借出一张股票以今天假设50元卖掉，明天股价跌到30元，我再买回来了把股票还给证券公司，叫卖空。50元卖的，30元买的，就赚20元差价，所以卖空的目的就是赌你股票会跌。外汇也是一样，什么叫卖空？一样，向某金融机构借出港币卖掉，明天跌了再买回来再还给他，意义是一样的。他们同时卖空港币同时卖空恒生指数期货，当时大量卖空港币，把港币卖给香港的金融管理局，所以市场上缺少港币了。因此银行的拆借利率大幅提高，最高到280%的拆借利率。280%的拆借利率大家知道对股票市场会有什么打击吗？股价大跌，从18000点跌到了98年的6660点，跌了三分之二的市值。可是国际炒家在事先就大量卖空恒生指数期货，所以赚了三分之二的市值，到了最后香港全体老百姓买单，因为股市大跌，楼盘也跟着大跌，索罗斯等人席卷一把之后离开了香港，所以当时产生了索罗斯振荡。在2006年之前，只要恒生指数到了18000点之后呢，就会大幅波动叫做索罗斯振荡，把香港老百姓给吓倒了。现在为什么到了三万点了呢？因为国内老百姓搞不清楚，从深圳通过很多方法大量炒港股，就把港股拉上去了。香港老百姓吃过亏，知道的！国内老百姓没有吃过亏不知道，搞不清楚的！香港还是固定汇率的，是联系汇率，他要是浮动汇率那更惨。

　　那各位知不知道，为什么在这么严厉的亚洲金融风暴之下，中国能幸免于难呢？你以为是我们领导人英明吗？不是，而是当时我们采取了两个最传统最古老的制度，一个是固定汇率另外一个最重要的是外汇管制，由于固定汇率及外汇管制，保护了中国，不是由于我们能力好，而是这两个原因。按照我这个故事讲起来的话，如果国际炒家要阻击今天中国的泡沫和当初的印尼、马来西亚、泰国和香港一样，到处都是泡沫，股市泡沫、楼市泡沫、通货膨胀，要阻击这种泡沫经济，像席卷香港一样来席卷我们的财富，什么方法是最好的？那就是像泰国一样，阻击浮动汇率，那是最好阻击的，连联系汇率的香港都能阻击，何况是浮动汇率。而这也是为什么美国政府不断的逼迫人民币汇率浮动化的原因。只要配合上浮动汇率，外资自由进出，再加上股指期货的推出，将使的中国的金融市场完全暴露于国际炒家的阻击之下，而这一切我们基本上都完全具备了。我们有没有泡沫，有！有没有通货膨胀，有！有没有股指期货，快了！有没有浮动汇率，我们正在努力！经过我们政府以及我们老百姓的逐渐努力，我相信在不久的将来我们一定会给国际炒家一个非常好的阻击中国的机会。大家拭目以待！这就是我所谓的第七个经济危机.

　　第八大危机2008年一月一号开始的外资银行可以经营人民币业务的危机。

　　我们的中国银行，放款客户里面有多少好客户？我给各位一个数字，10%差不多了吧！其它的呢，不敢说全部，很多都是骗子，包括地方政府在内。他们怎么骗呢？拿到钱直接当利润处理，我们很多地方政府不就是这么干的吗！存款客户有多少好客户呢？20%了不起了吧！百分之八十的是什么客户呢？都是我们那种小老百姓的客户，今天存一百，明天提80，这种客户只是提高了交易成本，银行赚不到他的钱的.银行真正能赚钱的客户，是20%的大客户，20大的好的存款客户和10不到的好的放款客户，你们认为有没有可能在明年一月一号之后大量转移到外资银行呢？我敢讲一句话，外资银行有一个好处，那就是在国家进行宏观调控的时候不会没有理由的给你收紧银根，那事他不会干的。我们的内资银行个个在干！如果大家都转过去了呢？如果这种好的存款和好的放款客户都转过去了，那这叫我国内资银行如何经营？银行失血的现象是不是会发生呢，经营不济的情况会不会发生呢？

　　更严重的，就是我前面所讲的一连串的不理解国际化的前提之下，是不是给予外资银行进一步的进入内资银行参与经营的机会呢？所以明年一月一号开始的外资银行经营人民币业务给我国金融体系又给加上一个第八项的不稳定因素。当然我们在批评外资银行的时候首先要检讨自己，外资并没在要求我们马上开放，给了我们三年的缓冲期。我们三年在做什么事了，你们猜一下？我们都在这种外资顾问的指导之下，改制上市去了。你有没有把银行的最基础工作做好？什么工作呢，把银行的信用搞好，把银行的服务品质搞好，有没有把银行真正做成服务客户的平台，没有！你根本没有！搞什么呢，大家从上到下热火朝天按照美国中央银行股东的要求改制上市去了。这三年下来，我们银行的信用如何？服务态度如何？和外资银行相比，优劣立判！如果你是个大的存款客户，你有没有可能转到外资银行里面去呢？你知不知道你转到外资银行当存款客户有什么好处吗？你相不相信他们立刻给你一个全球通用的钻石卡或金卡？你可以存人民币到欧洲到美国随意消费，你相不相信？多好呀！他们还需要开分行吗？因为大客户基本在城市，他只要把握了广东，上海，北京，差不多就席卷我们大部分的最优质的客户了，他不需要开分行了，开分行越开到偏僻的地方，小客户越多，都是今天存一百明天提八十的，都赚不了钱的。所以他们只要寄守在大城市把服务做好，继续鼓动中国的银行去上市，那么他们就是最终的赢家.而我们目前也正在努力的帮助他们完成他们的愿望。

　　总结那么这八项危机，我相信我已经囊括了2007年底的诸多经济现象，你们所看到的这一切，你们诸多的不理解，经过今天我的八大危机的分析之后呢，我相信你们都已经豁然开朗，这就是今天中国的经济危机。作为一个独立的学者，我也希望通过这个机会把我的观念透过媒体发表出来，我认为这就是媒体存在的目的，我们不需要歌功颂德，我们需要尽早的理解国际形式！尽早理解什么叫国际化！给我们的政府给我们的老百姓提供一个不同的角度和观点，我也希望政府按我讲的八大危机，提出一些合理的治理办法，这是我今天跟各位花了一个小时时间谈话的最终目的，谢谢各位，刚好一个小时(掌声)！

07.10.20郎咸平对话大连地产新势力

主持人：今天我们非常容幸到了世界经济学家华人最具影响力的财经专家郎咸平教授，最让我们激动的是郎咸平教授不但要举行学术文选的首发仪式，还会参加大连地产新势力的论坛。接下来的时间，有请郎咸平教授进行演讲。

　　郎咸平：今天很高兴来到大连，第一次来，大家感觉很奇怪，地产是怎么回事。台下的来宾，你只要买过房地产，发现都莫名其妙的上涨，不论采取什么措施，调低利率也好，其他方式也好，房地产价格只涨不跌。你花一千万买一个房地产，赚的钱可能超过十亿人的投资。有请在座的各位，你为什么可以从房地产市场赚大笔的利润，你们搞不清楚。为什么政府的宏观调控失效，你们还搞不清楚。另外，房地产价格这么高，已经出现了有房无市论的情况，今天我的演讲主题就是在短短的一个小时之内，我和各位谈谈什么是中国的房地产本质。希望我谈完之后，你就豁然开朗，一些背景因素如此简单，至于宏观调控出现的问题为何失败，展望也是我们的讨论之内。

　　在座的各位来宾，我们中国改革开放进行了三十年，市场化应该是一个重要的目标，我们各界地产开发也是透国市场化全面推开房地产市场。地产价格不需要政府干涉，因为它是市场行为。我相信各位会从各个媒体或报纸当中得到这种信息。我在这里可以告诉各位，三十年来的改革开放没有真正做到改革开放，房地产就是一个最标准的典型，那就是供给面市场面严重不足，也是其他改革的问题。包括医改、铁路改革等等都存在这样的问题。这就是房地产的本质。

　　首先我想谈谈房地产供给面的不足。我们的地产供给面是不是可以分成三大要素，第一大要素，地产的两打字员，一个是土地开发口，一个是银行信贷口，这两个都是掌握在政府手中。只要权利掌握在政府手中，就有个别官员徇私，或者说腐败。第二大因素就是地产常有的大大小小的上百各环节，每个环节都控制在各级政府的手中，一旦政府掌控，就有可能腐败。前两大因素直接拉抬了房地产价格。第三要素就是最重要的各级政府卖地的行为，各地地区政府卖地的地价和全世界各种经济指标相比，你发现中国土地价格的上升，没有任何一种指标会这么疯狂，比如石油、股票等等，而且不但涨幅快，而且从来是只涨不跌，这种只涨不跌的现象，与前两个要素加一起，拉抬了地价。请问各位来宾，政府高价卖地的时候，卖地所得的款项用于了哪里，今天不谈这个主题，我不谈政府财政问题，有一点是肯定的，卖地的款项用于其他政策，但我也不排除其他的干扰。这三大要素加在一起，大幅拉高了用地的成本，可是这三项要素的本质是什么，都与地区政府息息相关的，也就是说地方地产就是受地方政府掌控，供给严重不足。各位要问我，房价上升，很多人买不起，那么谁去买房子？地产的需求越来越淡。

　　各位想想哪些资金构成了购房的最大资金来源，报导说由于中国的流动性过剩，这种流动性过剩就是西方的学家说的，在今天的宏观调控下，提高利率、提高存款准备金利率等等，目前执行层面作出的政策本身就是将流动性过剩降低。今天我演讲的就是提出一个新的思维，如果你们说的错的怎么办，如果认为流动性过剩引起的原因，要收回流动性过剩，最后发现搞错了，根本与流动性过剩无关，那么结果将是房价照涨，与流动性过剩无关。今天的现状就是这种现象，我今天说一下，我们思维本身就是有问题的，只要你想到的基本就是错的。我今天没有时间把真实的案例进行剖析。关于宏观调控对流动性过剩本身认识如果是错误的呢？现在是越宏观调控房价越涨，股价越涨，这种结论与经济基础告诉我，流动性过剩与此无关。按照一般大学本科的教授思路来看，如果真是宏观调控过剩，不会这样。流动性过剩是西方经济学家的研究成果，这种本质在西方是对的，在中国就不灵。

　　讲到了现在，你已经看到了这种结果。其实，流动性过剩的说法是有问题的。那么今天的现象到底是什么？为什么我们会在这个时刻推出所谓的学术文选，一个真正的研究，一个真正尖端的学术研究，不是让你把欧洲美国的大学本科教材翻译成中文，我是希望中国的专家学者可以通过将在西方所学的知识通过努力研究而改造，不是进行简单的移植改造。今天的演讲或者这本书告诉大家，我一生的研究成果都在郎咸平学术文选中，我带给各位的是一个方法论，是一个全世界都公认的方法论，我利用这种方法论来分析中国的经济。我的结论很清楚，我告诉各位，中国地产的需求问题，不是流动性过剩问题，而是全世界绝无仅有的虚拟资金现象。最后会发现虚拟资金撑起了地产业，而不是流动性过剩。

　　什么是虚拟资金？我想问在座的企业家，你们哪个炒股，哪个炒楼？为什么猪肉价格上升？我从最简单的案例分析，猪肉价格的上升本质很吓人，那就是养猪户的投资环境急速恶化，好养成的猪得了猪瘟，一切付出成流水，另外饲料价格上升使成本上升，经营企业越来越难。在这种情况之下，养猪户怎么做，他们所做的事情与在座的企业家的选择是一样的，那就是不养呢，把应该买猪的钱不买了，形成了虚拟资金，投入了股市和楼市，所以大家发现5、6、7月份大家把大猪屠宰之后后继无猪，大家都用钱去买股票了，养猪不赚钱。所以，他们的行为与在座的各位的行为是一样的。

　　现在基本上所有的企业家，都把不用的钱拿出来投入股市和楼市，形成了虚拟资金。经过我研究，中国企业家的应该投资的钱而没有投资的钱是西方的20%，也就是西方人投资100块，中国人投资20块，其他的80块用于炒股和炒楼了，所以通过我的分析，可以看出中国的恩投资环境是比较差了，因为大家都不做生意了，去炒股、炒楼了。所以养猪的情况就是最好的例子，我的研究成果显示，进入楼市和股市的第一笔虚拟资金就是在座的企业家应该投资而不投资的钱，这是最重大的一笔资金，影响最大。第二笔资金影响稍微小一点，那就是大量的腐败资金进入楼市和股市。第三笔是国际资金，第四笔是老百姓的投资。清楚的告诉我们，按照这种顺序来排，第一笔虚拟资金是企业家应该投资而不投资的钱，第二笔资金是贪污腐败的，第三笔国际上的钱，第四笔是老百姓的投资款。

　　宏观调控是不假，宏观调控包括不准外国人买楼，以及第二套房子的限制，针对的就是第三项和第四项投资，你不能说它不重要，针对这两项进行的宏观调控不能说没有打击，比如购买第二套楼房的人，打击会很大，但不是主要的。因为最主要的是企业家应该投资而不投资的钱，二是贪污。为什么宏观调控之后，股市和楼市还上涨了，那就是我说的虚拟资金论。我想请问在座的来宾，除了做房地产业的，做制造业的哪一个利润可以超过10%，现在放款利率超过10%，使你们的投入环境进一步恶化。在进一步恶化的情况下，你们会进一步压缩应该投资的钱，形成虚拟资金进入股市。所以股市越涨，楼市越涨。这就容易理解了。

　　这种虚拟资金现象非常清楚，造成地产的需求弱，这种需求弱是虚拟资金造成的，虚拟资金打哪里，哪里就产生了泡沫。我在国外演讲，有嘉宾说我们是山西的煤老大，他们说明白了自己是虚拟资金的制造者。他们有大笔钱，但找不到好的项目，就看哪里有好地，就在哪里买楼。上半年我到成都去演讲，当地一平方米是五六千，重庆虽然是直辖市，房价是二千九。外来资金重庆是4%，成都是50%。我说当时是没有泡沫的，就说了虚拟资金没有来，只要虚拟资金进入重庆，楼价马上失控。话音未落，重庆市政府搞了一个城乡统筹计划，这个计划一出来，来了大量的虚拟资金，一个月房价上涨了10%。所以虚拟资金打到哪，哪产生泡沫。它有三大特色，不可监管、不可控制，不可预测。来无踪，去无影，和武侠小说一样。

　　我们执行的官员还在搞流动性过剩，我真替他们着急。难道不晓得吗？针对政府而言，中国政府提出宏观调控本身是重要的，我不但理解，也认为中国需要宏观调控，所以中国政府提出的政策我接受的。演讲时我既然作为一个学者，我有理由作出个人的判断，我认为在执行层面出现了问题，到最后发现中国政府的宏观调控思想在执行时被扭曲了，基本面没有碰到了需求面的恩本身，而一再的在流动性过剩方面做文章，不断的宏观调控，包括提高存款准备金利率、存款利率等。今天房价仍在上升。到这里大家应该理解了房价上升是宏观调控的执行面出现了问题。

　　由于房价上升是虚拟资金形成的，打到哪里哪里就有泡沫。现在通过市场可以看到，房地产市场产生了兴旺，但装修市场并没有兴旺，都是虚拟资金。房价上升之后，老百姓的购买能力跟不上。很多地区出现了有房无市，如果出现正确的上涨，不会是有房无市。讲到最后，大家应该理解，地产的供给面市场化严重不足，需求面虚拟资金形成了市场化过度，两个力量勾结在一起，老百姓再购买不起。越宏观调控，越上涨。在这个场合，我要告诉各位企业家和来宾，预测楼价、房价不但得不到控制，但政策的执行者不断提高利率，在泡沫没有消除下，金融风险大幅度攀升。这就是我最担心的。我想各位都清楚，什么是正确的结论。

　　地产价格应该是有涨有跌，如果只涨不跌，会怎么样？价格一跌会将负面的力量放松一些，随着不断的上升和下跌，会释放不断的负面力量，这样的楼价会更稳定。现在的楼价，由于宏观调控的错误，更多的虚拟资金进入，各地都是只涨不跌。那么如何判断混的好不好，那就是越早买越好，但是严重的问题出来了，一个只涨不跌的楼市，后面的负面力量会大幅度的积累，最后会出现香港的1997年的楼市崩盘。香港在1997年之前是迅猛的上涨，负面的力量得不到释放，跌掉了60%的价格。我不是预测中国能跌60%，我是担心另一个问题，房屋贷款是怎么办的，按照市值的70%。在当时的香港，很多是在97年买的楼，假如说当时是100万，你借了70万，房价跌到40块，你还欠70万，如果卖了房子，你还欠30万，这个人应该怎么做呢？他就应该不还了，给银行算了。只要大家都不还钱，就会使香港信用严重危机，我当时在香港非常担心出现金融危机。原因是什么，那就是香港老百姓有强烈的信托责任，大部分老百姓还是辛苦的工作，扛到了2004年，连续七年，他们认为还银行贷款是应该的。由于香港老百姓都有信托责任，他们都偿还了贷款，所以躲避了一场金融风暴。

　　我想请问各位来宾，假设中国楼市都像香港一样，下跌60%，中国老百姓有没有这种扛贷款的能力？如果有就需问题，如果没有就有问题。整个银行的体系，由于利率的不断调控，由于宏观不断调控，整个社会的风险大幅度积累，现在楼价照涨，股价照涨，整个社会的风险急剧积累，我们应该怎么办？我突然想到是不是应该观看香港的几家房地产企业是如何应对的。香港的各种指标是比较健全，在97年楼市崩盘和股市崩盘的现象在香港发生过很多次，从50年以前一直存活到今天的地产公司，他们是什么心态，他们是非常注重观察。我们国内的地产公司，本身的成果是值得研究的，很多的地产商是因为机遇，他们正好碰到虚拟资金，难道他们真的很行吗？

　　在发生了多次的巨大变动，在香港曾经存活了几家几十年以上的公司，和我们不一样，有四家，叫四大天王。包括李嘉诚、正宏的新世界、新鸿基等。中国有王石的万科。王石在演讲时常常提出一些有趣的数据，他说万科在中国应该是很大的企业，但与香港的四大天王相比，体积、大小应该是万科的一百倍大，这么大的地产公司几千亿，香港的法制很好，体制比国内健全，再一个法制系统比较健全，信用完善，体积比你大一百倍的企业而言，应该有能力对抗风险，所以它们的外在环境风险比我们小。他们的外在环境比我们好，体积还比我们大一百倍，那么抗击打能力应该比我们好。我随便挑一个指标，资本负债比率，也就是负债除以净资产，国内的上市公司，包括房地产公司，资本负债比率应该是100%以上，也就是100%至300%，资产负债比率应该是50%至75%，转化成资本负债比率应该是100%至300%，这是我们的上市公司。我们的题目是什么意思呢？由于宏观调控原因，法制、信用体系也不如人家，在这种情况下，敢往外借款一百倍，可以告诉你，这些不但有能力扛，像李嘉诚等人借钱能力比你强，抗风险能力也比你强，你想李嘉诚等人他们的平均资本负债比率会多少？他们是20%。

　　原因这些人的成功是经历了很多次像97年的大风波，到最后发现他们的负债比率是20%，现金占总资产的比率是多少，1994年以前是10%至15%之间，1994年之后是持有5%以上，各位的房地产企业能不能达到，你们的风险一定大很多。这也是为什么中国的企业，尤其是民营企业，他的寿命短，中国的80%的民营企业寿命不到3年，他们完全不理解外来的环境风险，也不理解自己的抗风险能力。大会给我一个小时的时间，讲到这里，什么才是真正的卓越的企业家，必定是一个保守，而且把风险管理排在第一位的企业家，他做投资时与在座的各位是不一样的。

　　你们想做这笔投资会赚多少钱，真正的卓越企业家不会这么想，他们会想做这笔投资最差会赔多少钱，如果出现最大的亏损时，有没有能力来扛这笔钱，没有能力扛就不做了。也就是我们平时的思路就是错的，也就是如果平时在写可行性报告时就是错的，大家都是找各种理由来做可行性报告。以后大家要写的是不可行性报告，找各种理由来做这种报告，在找各种理由都认为不可行性不充分，那么就继续做。有机会大家听成功人士谈成功的关键因素是什么，那就是保守。如果认为保守这两个字刺耳的话，那么应该回去反思。中国不缺生猛的企业家。

　　我也希望通过这个场合，让大家的思维与国际接轨。在讲下一个议题前，做一个测试，在座的企业家有没有使用索尼的家电产品？到现在为止，你们使用索尼的数码相机，说明你们是僵化的，有必要来听课的。今天的中国企业，你不要和我谈是否应该改革，你也不要和我谈民营企业多有效率，国营企业是效率低，但不要认为民营企业效率高，今天中国的民营企业是越做越像国营企业。而地方政府越做越像企业，像一个大商贩到处引资，企业越做越像政府。

　　今天的企业是国企不行，民企依然不行，国企没有效率，民企小的时候有效率，一做大，就不如国企。为什么？同一块土地上不会形成不同的企业家。中国目前面临的问题，就是在国际化加速的今天，国企和民企双双被淘汰，在国内你们守不住，冲也冲不出去。随着国际化的竞争不断加强，你冲不出去，也守不住。什么叫守不住？你发现天空上有两个大秃鹰在看者你，一个是金融资本，一个是产业资本，使各位投资环境进一步恶化，各位会怎么选择？那么就是不投资了，进行虚拟资金，慢慢退出市场。到最后，两个大秃鹰来吃你的尸体。比如说青岛啤酒，你们认为青岛啤酒还是国有企业吗？，国家控股30%，美国公司控股20%，只要他们再买10%的H股，突然之间就变成国外企业了。我记得去年有人问我一个问题，关于凯雷收购徐州电器，我是坚决反对的，如果100块卖给他，他会有1000块分餐上市，这是一种金融资本。所以金融资本和产业资本趁着中国的投资环境恶化急速进入中国。这句话是前所未有，如果第一次听到，说明你们是中国的白领精英，为什么我要多讲10分钟，我要告诉大家你要守住，你想走出去，门都没有。中国有没有哪一个企业是真正的跨国企业，没有一家。

　　比如说，前一阵我批评过TCL，它想走出国际化，利用中国的廉价劳动力走出去，台湾的宏基公司也是想利用中国的廉价劳动力，我想会这么简单利用中国的廉价劳动力批上外国的品牌就能走出去？如果产权真的这么重要，那么美国的哪一个产权公司不都这么做了。想利用中国的廉价劳动力批上外国的品牌走出去，我认为都是可笑的，TCL现在已经产权化了。到最后TCL和宏基哄然倒台。我会告诉你，无论你是谁，无论你在哪里，无论你从事什么行业，你的日子是一天比一天的难过，日子只会越来越差，面临的现状就是投资经营环境急速恶化。所以现在看到的表面现象，股市泡沫、楼市泡沫不过是你的行为的一个结果而已，真正的本质问题从来没有改变过，本质问题也是我所谈的一系列研究。到最后你会问我到最后我们怎么办？我如果不说你们会说我只批评不帮忙，实际上我是批评的时候大家喜欢报道，帮忙的时候不报道。

　　我跟各位讲，如果要突破，就要改变你的思维。虽然各位很聪明，但你们想到的都是错的。因为思维的加法，就是各位看到A自然会想到B，不会想C有没有可能。我出去演讲，各地的企业都会问我投资经营环境恶化，那里有投资潜力？地方政府官员会问我地区投资竞争优势。我去过北到丹东，南到三亚，问题都是这些，当问行业竞争优势或区域竞争优势时，我回答就是没有一个地方或行业有竞争优势，下面的反映是不都死了吗？我回答那都死去吧。下面的人问我难道我们的行业没有投资可能性吗？这就是逆向思维。当谈到TCL，谈到手机，给你一个数据，你会怎么决策？一定是错的，手机分为高端、地段和中断，高端占18%的份额，中断占68%，地段占14%，所以中段加地段占82%，所以回答哪一个市场是最有潜力的？回答一般都是中低端市场是最有潜力的市场。而中国的恩手机企业都是从事中低端手机市场。而在座的各位有哪一个使用国产手机，中国的手机型号有多少？有3000多个。外国的手机品牌不过是摩托、诺基亚等等几个，型号有300个，为什么中国自己人不屈买中国的品牌，3000多个型号中就没有你们喜欢的吗？那就是思维错误，看到A就是B，每个手机制造商都是这样，TCL2004年宣布进入中低端市场，最有潜力，但我告诉你只要进入中低端市场就一定会失败。

　　手机一定要进入18%的高端市场，因为手机行业的成功就是势能，如果做手机就一定追求这个本质，积累了充分的势能之后，才能借着高端的势能，席卷中低端市场。如果先进入高端市场，恩看起来是只有18%的市场，并不是为了占领市场，而是为了积累势能，积累了足够的势能，才能席卷整个手机市场。这也是摩托、诺基亚等企业的手机经营本质。如何回归行业的本质，用本质形成企业战略，用行业本质管住企业的资金、人才、技术，这些都是重要的，他们只是成功的必要条件，企业要成功必须要有充分条件，就是符合行业战略思想最重要，用它来管理企业，行业本质是带领企业的重要因素。传统的僵化思维将是企业的最大障碍，各位在听到南海战略上，我的表态是南海不符合行业本质。今天我告诉了大家房地产的本质，也告诉你其他行业本质最重要，大家以后要从本行业的本质出发，这样才能让各位脱离投资环境恶化、国际资金的冲击，西方企业之所以成功，是因为它符合行业的本质。

　　最后，谢谢各位。

　　主持人：听完这个演讲，我们感觉是受益匪浅，现在已经是演讲了1小时20分钟，大家一定是意犹未尽，接下来是我们大连地产新势力的论坛，在这个论坛中，我们还会欣赏到郎咸平教授的恩睿智意见。

　　主持人：有请润德房地产的总经理王禹，乾豪集团总裁陆志军，中国房地产报副总经理等等。

　　主持人：接下来要进行的大连地产新势力论坛。首先要为大家介绍一下论坛的嘉宾，第一位，他是世界的著名经济学家，企业治理专家，今天我介绍是偶像与实力，时刻散发魅力的郎咸平教授。通过现场的宣传片看一下郎教授的简历。

　　主持人：欢迎郎教授，今天的论坛我们还请到中国著名的房地产业策划人，中国房地产报李永涛先生。今天我们的论坛现场还请到三位本土的地产届代表，陆志军，大连乾豪集团总裁，王禹大连润德房地产集团经理。李洪强，大连圣岛房地产开发公司总经理。

　　主持人：今天的五位嘉宾以这种形式见面还是第一次，我出一个小题目加深一下理解。在座位上我们有一些题板，您心目中最敬佩的商业偶像是谁，请写出答案？

　　主持人：郎教授写的是很中庸，企业家各有优缺点，很难选。李总这面是比尔盖茨。三位嘉宾，陆总是比德德鲁克，王总，乔布斯。李总的答案是王健林。

　　主持人：下面有请三位代表解释一下。

陆总，企业家各有个的特点，比德德鲁克是大师，他已经去世了，在二三十年间作出的著作，还影响着现在的企业家，我看了他写的书，也很受启发，他很多企业经营理念很值得学习，现在没有时间去追这个追那个去学习，所以很欣赏这位大师。

　　王总：作为企业经理人来说会遇到各种各样的问题，但能化腐朽为神奇应该是最值得我们推崇的

　　李总：万达集团对资源的创作，对整个集团的经营，对行业的影响，到目的来讲我都很有感触。

　　李总：我写的是比尔盖茨，他承诺将500多亿美元捐给基金会，基金会主要用于非洲的医疗改革。我认为中国的崛起的经济集团都在想着怎么挣钱，中国除了李嘉诚之外，其他都对捐赠比较空白，所以我选择比尔盖茨。

　　主持人：每个人都有每个人的不同，我想问一下郎教授，企业家都有什么共同点。

　　郎：刚才李总说了一个花钱的问题，我想说企业家的社会责任感在哪里，比尔盖茨对自己的国家，对人类的情怀，确实让很多人感到汗颜。我们不是说他多有钱，而是说他的思想，他的思想是值得我们仿效的对象，另外，这些企业家给了我们什么样的思维。

　　主持人：包括刚才的三位企业家的答案和李总的答案中，你可能也有所了解我们大连的地产商。现在进入了2007年的年末，以前讲2008年的时候会感觉非常遥远，现在感觉时光飞逝，现在回顾一下会发现有很多的惊喜在我们的市场当中，现在通过大屏幕回顾一下。

　　主持人：看过了刚才的短片，大连人会有自豪之情，也相信这些会对大连的市场有刺激作用，郎教授，你认为这些刺激作用会是什么样的？

　　郎：我想你不应该问我，应该问大连的老百姓或大连的企业家，看他们是怎么想？我对外资本身有深刻的研究，我是吃资本主义奶水长大的资本主义学家，我认为外资很多方面值得我们学习，尤其是外资进入开放性国家，他们的政策值得我们学习，他对资源的利用值得我们学习。今天中国国际化，在2007年之后已经不是简单的招商引资的概念，而是我们要利用科学论证的方法，仔细研究一下，如何从外资投资得到真正的实惠，而不是简单的外商出资，招商引资，不是这么简单，而是外资对我们当地的发展有独特的东西。任何一家公司都是有优缺点的，不是评价一个人一样，它对企业是一个双刃剑，我们要做的是对利益最大化的国际化本身，要与当地的经济发展产生积极作用。在这里，我想表明，我从来不否认外资，我认为外资对当地的经济发展是重要的，我们更应该思考的是具体的话题，这把双刃剑带给我们的积极发展，在好的方面更加扩大，坏的方面通过法制进行管住。

　　主持人：郎教授没有正面的回答过，但今天的论坛与以往不同，是你在讲，我们在听，而今天我们请了李总和大连的地产界的代表，我想问一下李总，大连的优势和劣势是什么？

　　李总：从大连的各种广告上看，大连是一个更会包装自己的城市，抓住了软件等几个行业，我认为外资会直接刺激房价的上涨，对消费者有一个心理预期。对房地产业来说，做大了不一定能做好，在大连来说，房地产的发展要坚持自己的特色，大连曾说过不做最大，但做最好，要做小，不要怕作小。像长三角、珠三角旁边有一个城市群，还有外来人口的因素，大连现在人均城市里排前几名，大连不大，如果来很多的外地人，房价高涨，不一定会很好。我今天早上6点就起床，因此距离机场太远了。所以我想房地产行业不要千方百计的要做大。

　　主持人：听一下陆总的意见。

　　陆：大连是以滨海为特色的城市，我们在这种城市做房地产开发是一种容幸。大连近几年恩随着国际化和城市化的加速在不断的往前走，我认为过程与中国几个一线城市来说，是比较平稳的。大连的房价上涨，我认为是理性的上涨，大连没有出现过恶性的房价的炒作。我认为大连的房价是理性的。

　　主持人：因特尔公司开始开发了，与你们开发的东方家园项目是很近的，你有没有窃喜？

　　陆总：我认为在消息发出之后，确实销售量等有上升，但我认为是对整个城市都有利的。

　　王总：我认为这对我们的城市肯定会有影响，有发展。郎先生今天讲的就像爱因斯坦的相对论一样，他提出了很多的独特的学说，听起来很有道理，有一点向爱因斯坦的相对论一样，虽然有道理，但刚开始讲的时候不一定有人听。我想有一些问题也是相对的，当真理都被大家知道的时候，可能就没有用的，可能就没有价值了。在招商解释成相对的之后，对大连的经济可能会有一定的推动。

　　李总：看了刚才的片子之后，我是很高兴的，很多的项目都是小平岛的项目，将来会有超过十万的人员在此工作。大连被评为最佳旅游城市，而这个称号是平分而来的，小平岛在评分中是占了90%。我觉得从项目支持城市，城市也支持我们的项目，我认为对我们的项目是一个好事。

　　主持人：看了以上的消息，大家都会认为提高我们的城市魅力，也会加强当地的房地产销售。但包括郎教授和在场的各位嘉宾，都是非常的理性。如果刚才总结的都是利好消息，我们谈一下最近出台的宏观政策，比如加息、二次购房加强40%，郎教授谈一下看法。