除了黄金以外，还有其他商品的数量也不能迅速减少；因此，如果价格
上涨会使需求减少，对这类商品所课的税就会落在商品所有者身上。
房屋税就属于这一类，虽然它是向房客征收的，但却往往以租金减少的
方式落在房东身上。土地产品是年年消费、年年再生产的，其他许多商品也
是这样；由于它们因此可以很快地和需求取得平衡，所以不可能长期高于自
然价格。但由于房屋税可以被看成是由房客支付的追加的租金，其趋势便是
要减少年租金相等的房屋的需求，而不减少其供应。所以租金便会降低，而
税款的一部分将间接由房东负担。
亚当·斯密说：“房租可以分成两部分；其中一部分称为房屋租金最为
恰当，另一部分别通称为地皮租金。房屋租金是建筑房屋时所投资本的利息
或利润。要使房屋建筑业的利润和其他行业相等，这种租金首先必须足以支
付他那笔资本以确实担保贷放时所能获得的利息，其次还必须足以使房屋经
常获得维修，换句话说，就是在一定年限内能够更新建筑房屋所用的资本。”
“如果随着货币利息的增减，房屋建筑业所提供的利润在任何时候远大于此
数，那么该行业很快就会从其他行业中吸收一定量的资本，以致使其利润降
到适当水平；如果所提供的利润在任何时候远低于此数，其他行业则会从该
行业中吸收一定量资本，以致使这种利润再度回升。全部房租中高于足以提
供这种合理利润的部分不论多少，都必然会归于地皮租金。如果地皮所有者
和房屋所有者是两个人，这一部分在大多数情形下都完全归于前者。②在距离
大城市很远、地皮可以任意选挥的地方，房屋的地皮租金是微不足道的，或
者说不会多于把这所房屋占用的地由用在农业上时所提供的数额。某些大城
市附近的乡村别墅的地皮租金有时就高得多；这类地方地势特别便利、风景
优美，往往能得到很高的报酬。在大都市中，尤其是其中房屋需求最大的地
方，地皮租金一般都最高——不论这种需求是由于工商业的关系，或是由于
享乐和社交的关系，还是仅仅由于虚荣和时尚的关系而产生的。”①对于房租
所征课的税可以落在房客身上，可以落在地皮所有者的身上，也可以落在房
主的身上。在一般的情况下，可以认为这种税无论是直接或最后地全部都要
由房客负担。
如果税课不重，而且国家状况又是平稳的，或正在欣欣向荣，那么房客
就势难满足于很坏的房屋。但如果税课很重，或有减少房屋需求的其他原因，
房地产所有者的收入就会减少，因为房客会降低租金来补偿捐税的一部分。
然而房客因房租降低而节省的这一部分税款究竟按照什么比例落在房屋租金
和地皮租金上面，却是很难说的。最初大概两方面都会受影响；不过，由于
房屋虽然捐坏得很慢，但却肯定是要损坏的，并且由于在房主的利润恢复到
一般水准以前不会有更多的房屋建造出来，所以房屋租金在一个时期之后就
会恢复它的自然价格。房主既然只有在房屋能继续使用时才可以得到租金，
所以在最不好的情形下，他交付这种税的时间也不可能超过这一时期。
因此，这种税最后总是要由房客和地皮所有者负担。但“这种最后的税
款将按照什么比例在两者之间分配，也许极不易确定。在不同情况下，分配
② 第一版无“在这两种情形下”一语。
① 第一版作“也课以十分之一的税”。
的比例可能是极不相同的。这种税将按照这些不同情况而对房客和地皮所有
者发生极不相同的影响。”①
亚当·斯密认为地皮租金持别宜于课税。他说：“地皮租金和一般的地
租都是在许多情形下地主完全无需自己经营和照料而享受的一种收入。虽然
抽取其一部分以支付国家的开支，任何产业都不会因此而受到妨碍。征课这
种税之后，社会上土地和劳动的年产品、全体人民的实际财富与收入都会和
以前一样。因此，地皮租金和一般的地租乃是最能够经得起对之征课特别赋
税的收入。”①我们必须承认这种税的影响的确是象亚当。斯密所说的那样。
但是单单对社会某一阶级的收入课税确是极不公平的。国家的负担应由所有
的人按各自的财力担负：这是亚当·斯密所述一切税课都该遵守的四大原则
之一。租金常常是属于那些在多年辛勤劳动之后赚得收入，并用他们的财产
未购买土地或房屋②的人。对土地房屋课以不平等的税，当然就连反了保障财
产权这一永远应当视为神圣的原则。值得惋惜的是，地产让渡时必须负担的
印花税大大地妨碍了土地的移转，使它不能落到那些也许能够把它作最有利
的使用的人们的手里。如果我们考虑到：把土地当作唯一征课的适当对象，
不仅会使其价格降低以补偿课税的危险，并且会随着这种危险变化不定的性
质和不能确定的估价而成为投机的适当对象，具有比正常营业更大的赌博性
质，那么，我们就可能看出，在这种情形下土地就最容易落到那些具有更多
赌博者品质的人们的手里，而不容易落到那些具有冷静的所有者品质的、可
能把他们的土地用于最有利的事业上的人们的手里。
① 亚当·斯密：《国屁财富的性质和原因的研究》第5 篇，第二章；坎南版，第2 卷，第 310312 页。
① 亚当·斯密：《国民财富的性质和原因的研究》，第5 篇，第 2 章；坎南版，第 2 卷，第331 页。
② 第一、二版无“尽力”字样。
