房地产算盘怎么打？
房地产买卖动辄千万，买房虽然不是终身大事，也是人生大事，不管买屋卖屋、不管要买要租、或是要怎么贷款，其实都有精明的算法。
26
租屋好，还是买屋好？
现在都会地区房价高，除非父母或家人解囊相助，年轻一代尤其是一般月薪族想买房子，真的是一件很沉重的负担，我身边就有些人辛辛苦苦买了房子，却马上被每个月的房贷绑住，过着屋奴一样的生活，从此不敢和朋友吃喝玩乐，更别说放松一下出国旅游了，所以，为了更好的生活质量，有人就主张，与其背着沉重的房贷，还不如轻松租屋就好，每年剩下的钱还可以出国玩；屋子住腻了还可以随时换换胃口，这样多快活呀！
每个人都有自己的生活哲学，喜欢稳定或享受变化，这是个人选择，没有所谓好与不好的问题。但从财务的观点来看，到底是租房子好，还是买房好，是非常明确的，可以很清楚判断哪一种选择，会让你的未来会更有钱。
当然，如果还没存够头期款买房子时，没得选，当然只能租，所以这里要讨论的是，如果已经存够了一笔自备款，究竟是选择继续租房子好呢？还是购买一间属于自己的窝好？最实际的方式就是透过精算来评估，也就是让数字来说话。现在就用案例来说明。
假设你现在已经存了 300 万元，如果加上 500 万元的银行贷款，就可以买一间 800 万元的房子。以目前房贷利率 1.88％来计算，20 年缴清，每个月得缴的本金加利息，总共 25,011 元，而 20 年后，房子价值会成长60％。
在这个情况下，你正在考虑到底要租还是买，我们就来算算看，到底是租还是买划算。我们就用A与B两个方案来表示。
A方案：不买这间房子，房子仍然是用租的，但承租相同房子，每个月得支付 20,000 元的租金，这样每个月比贷款本息省了 5,011元。既然不买房子，这 300 万元的头期款就可以用来购买单笔基金或进行其它投资。再加上每个月把 5,011 投入定期定额投资，20年下来可是一笔可观的数目。
B方案：买下这间房子，每个月得缴本息金额 25,011 元，20 年之后，贷款全部清偿完毕，这栋房子完全属于自己的。
A案及B案都是住一样的房子，20 年之后，B案可以得到一间房子，价值是原来的 1.6 倍，也就是B案最后获得 1,280 万元。至于A案20 年后的价值，就得看投资的功力了，也就是要看每年的投资报酬率的表现了。
那么，既然是要做二选一的决定，就要进一步想，A案的投资必须每年达到多少报酬率，20 年后才会跟B案一样得到 1,280 万元呢？这个报酬率又称为「B案的等值报酬率」，直接利用EXCEL的RATE函数其算法如下：
用EXCEL的RATE函数，就可以轻松算出等值报酬率：
＝RATE（240,－5011,－3000000,12800000）*12
＝6.2％
RATE的第一个参数 240 是 20 年的月数，第二个参数－5011 是每月的投入金额，第三个参数－3000000 是 期初投入金额，第四个参数 12800000 是期末的净值。第二、三个参数因为都是现金拿「出去」投资，所以是负值。第四个参数是期末拿「回来」的现金净值，所以用正值。
算出来的结果就知道，如果采用A案租屋，期初投入300万元，外加每月投入 5,011 元，报酬率是 6.2％时，20 年后也可以跟B案一样得到 1,280 万元。这就意味着，除非你的投资每年报酬率都可以达到 6.2％，否则B案还是会比较有利，也就是用买的比用租的还划算。
当然，如果你有不错的投资机会，报酬率可以远远高过 6.2％，这时候就应该选择A案，才能获得更高的报酬。
所以，到底A案好，还是B案好，并没有一个标准答案，得看每一个人的投资能力而定。但是投资人可以透过这个分析方式，聪明选择适合自己的方案。
另外，前面这个例子是假设房价 20 年后会涨 60％，所得到的等值报酬率是 6.2％。当房价的涨幅不是 60％时，等值报酬率又会是多少呢？你当然可用RATE函数，以相同方法自行重新计算过，不过为了方便你直接做比较，表 26 列出 20 年后，不同的房价涨幅所需要的A案等值年化投资报酬率。房屋价值涨幅愈高，需要的投资报酬率当然就愈高。你可以衡量房子的增值空间，并比较自己的投资功力，再做决定。
怪老子语录
买屋好或租屋好，实际算算两个方案，衡量自己的投资功力之后，就能做出聪明决定。
下载档案这样算12 - 租屋购屋评估表
网址：http://www.masterhsiao.com.tw/Books/978-986-86651- 2-5/index.php
下载项目：租屋购屋评估表
图示：
用法：
每个房屋对象的房价、贷款成数、利率及租金均不相同，而且未来的房价也可能变动。在这个电子表格中是说如果已经拥有一笔自备款，假设不买这间房子改用租的，然后将这自备款、每月贷款及租金之差额，拿去应用投资理财。那么每年必须要有多少的投资报酬率（储存格B11），所得到的结果才会跟买房子一样。
以图示的例子来说，有一间 800 万[B1]的房子，自备款 300 万[B2]，1.88％的贷款利率[B4]，若要租这样的房子，每月租金为 2 万元，也就是租屋报酬率为3％ [B7]，预估 20 年后这间房价至少会涨 60％ [B9]。如果这自备款不拿去买房子，改成用租的，除非投资报酬率每年可以达到6.2％ [B11]，否则是用买的比较划算。
这样算：
1.想购买的房屋价格？填入「房屋价值」字段。
2.目前拥有多少自备款？填入「自备款」字段。
3.目前银行房屋贷款利率是多少？填入「贷款利率」字段。
4.预计评估期为多久？填入「年数」字段。
5.房子的租金报酬率为多少？（年租金∕房价），填入「租屋报酬率」字段。
6.期末时，估计房价会涨多少％？填入「房屋累计增值率」字段。
7.就会立即计算出若用租屋的方式，除非额外的投资报酬率高于 B11 的值，否则是用购买的划算。
27
会算房屋价值，才会捡到好康
最近这几年，台湾的房价真是涨翻天了，凡是在这一波赚到钱的人全都笑呵呵的，没机会赚到的人，是看得到赚不到，心里真是只有叹气的份。真的是，没本钱在身上，有什么赚钱机会，都跟不到啦。
我一个朋友，就幸运地赚到了一笔。他于民国 96 年时在北市石牌捷运站前，买了一间老旧的店面，虽然建坪只有 23 坪，可是土地持分却有 10.487 坪，最重要的是土地使用分区为「商三」（按：「商三」表示商业用地，容积率与建蔽率都比住宅用地高，更有发展价值。）。屋主开价 1,300 万元，最后以 1,100 万元成交。
老旧建筑的价值在都市更新，我朋友购买的店面，在都市更新后可以分到的坪数是 70 坪，外加 1 个车位，若以当时附近的房价行情，每坪估计可卖 70 万元，预估售出后可得 4,900 万元，获利几乎高达 4 倍之多，实在是太划算了。
也许你会说，这块土地什么时候会进行都市更新，没有人知道，如果是你的话，就会犹豫该不该下手。
我可以很肯定地告诉你，就算不能马上赚到都更的高额获利，这笔投资还是非常划算。先不说都更好了，你买到之后，只要把房子出租，根据当地行情，这个房子出租，每年就会有 40 万元的租金收入。以目前平均房贷利率 2％来计算，如果贷款 800 万元，每年利息不过 16 万元。你看，既然租金收入大于贷款的利息支出，不论都市更新要等多久，都不用担心资金会缩水。所以我说，这笔交易可以说进可攻、退可守，都更前有租金收入可赚，都更后更有房屋售出的大额获利，这笔交易可以说是万无一失。
房地产透明度不高，信息最宝贵
不过，一般投资人也很难遇到这种好机会，因为实际的状况是，这种万中选一的好康货，根本等不到一般投资人出手，早就被更早得知消息的人吃下了。房地产市场的现实状况就是这样，因为我这位朋友本身就是房屋中介，认识非常多的房仲开发人员，类似这种高获利的对象出现时，开发人员就会马上锁定目标买入，有些对象根本还不到门市就被自己人抢走了。加上这位屋主平时并不缺钱，也不关心附近行情，更不了解都市更新后的价值，不巧遇上急需用钱，于是就以附近非都更的一般行情价卖出了，真的平白少赚了不少钱。真的要提醒一下，没有充分信息，买卖只有吃亏的份。我希望他一直都不知道自己亏大了，否则一定气得心都要纠结起来，晚上都要失眠了。
话说回来，就是因为房地产市场的信息透明度不高，房屋买卖之间存在许多机会，但一般人不容易掌握房价，才让投资客有机可乘。这也难怪啦，大部分的人一辈子能买卖的房屋没有几间，本来就不可能随时注意市场行情，所以一般人买卖房屋难免就会吃亏。建议平常就多少留意一下房地产消息，避免等到急着要买卖房子时，像那个心急的屋主一样，不知道合理行情在哪里，就迷迷糊糊卖出去了。至少在需要买卖房屋时，一定要花点心思，搜寻附近成交价来当作参考，才不会少赚多付，那可真是会捶心肝啊。
不要放弃房地产投资机会
另外，房子对一般人来说本来就是买来自住的，加上资金需求太大，所以都不会把房地产当成一个研究的理财重点，但就是因为房地产投资的获利空间较大，也是资产配置里重要的一环，千万不可轻易放弃，年轻朋友投资初期或许买不起，但资产累积一段时间后就有能力了。
请记住，每项投资的专业知识都是需要靠时间累积，一开始若不关心，等到财富累积够了以后才开始，机会来了，往往不知该如何掌握，就会平白失去赚钱时机。
我一个房仲业的朋友告诉我，他有一个客户对房地产投资情有独锺，贷款买了第一间房子之后，不急着还本金，只缴利息，同时把房子出租赚租金；一段时间之后，再买第二间房子，做法一模一样；这样一间滚上一间，现在竟然手上拥有18间房子。我也可以想象，这个人一定花很多精神与时间，在物色好的对象，同时用心处理他自己的现金流。
这个人的例子实在太令人吃惊了，我想也不是一般人的经验，不过，不管你要自住，还是要投资，一定会有买房子的机会，怎么评估一个房子的价值，还是一个非常实用的知识。
以未来租金推估房屋的价值
房屋的价值一般都以售价来决定，房屋交易与股票买卖类似，都是透过买方及卖方出价来决定，只是股票是在台湾证券交易所集中交易，而房地产则是个别交易，通常是由卖方先喊出一个价钱，再由有意愿的买方杀价成交。一般要出售房子的屋主，都会先探听附近的行情，看市价差不多每坪多少钱，酌以衡量自己的屋况，再决定出价，这就是一般大家所熟悉的「市价评估法」。
不过，市价本来就会高高低低、起起伏伏的，很容易受到人为炒作，再加上一些媒体的推波助澜，市场价格就很容易失衡。所以如果没有财务理论为依据，就不容易判断房价是否合理。当然，只要有人买的价格，就是合理价，只是我们现在要讨论的是：一个理性的投资人会认为多少钱值得投资，也就是用财务理论来理性判断一间房子，若以长期持有的方式，到底值多少钱。
无论自住或出租，一间房屋都有一个租赁价格。因为租金是每个月都得支付给屋主的，所以理论上这些未来每个月可以收到的租金，其现值的总合就是这间房屋的价值。就算房子是自已住，没有付出任何租金，但租金就是屋主的机会成本，如果不是自己住，本来是可以收到这笔金额的，相当于自己付房租给自己，所以也同样适用。
这是一个非常有理论基础的评价方式，问题是未来的租金要如何估算？而且，租金经常受到景气及公共建设的影响而上下波动，加上房屋有年限，当期限到的时候残值又是多少？
未来租金的正确价格，虽然无法很准确的估算，但是如果可以因应所有变动因素，估算出一个可能的范围，实务上也相当够用了。
因为要用财务理论计算现值，说实话，不是每一位读者都可以做到的，所以我已经设计了一个精算的工具，可以让大家在实务上方便应用。
以文后所附的电子表格的例子来说，目前月租金为 20,000 元，预估租金会以 2.5％的通货膨胀率成长。例子中的房屋为钢筋混泥土式的建筑，屋龄为 20 年，所以房屋堪用年数设定为 50 年。
当房屋年限到时，可以用现有土地和建商重新翻建，重建以后和建商平分得到的比例，估计是现有坪数的一半，也就是分出一半的地坪给建商，藉以换得免费改建，所以租金收入在那时候就会只剩下一半。至于到底应该是五五分还是四六分，除非是 10 年内就要改建，否则对计算出来的数值影响不大。因为 50 年后所拿到的金额，现值的权重比例并不大，也就是两者差别不会太大。
储存格 B4 的「要求年化报酬率」，我把默认值定在 5％，这一个参数是投资人期待房地产有多少投资报酬率。有人认为，房地产投资至少应该高于 5％，也有人只要高于定存就够了。但是通常会以无风险报酬率来当默认值，也就是2010年的定存利率，再加上风险溢酬（就是承担风险所应得的报酬，通常是抓 2％～4％）。所以，目前预期 5％，应该是合情合理的。
根据这些假设，利用电子表格输入相关数据，就可立即计算出该房屋价值 773 万元。也就是说，如果以 773 万元买入长期持有，以赚租金收入为主要目的，相当于买利率 5.％的银行定存，因为这 5％就是投资人预期的报酬率，也是年化投资报酬率。如果未来租金一样，以较低的房价买入，报酬率当然就愈高了。
如果你自己学会评估房屋的价值，不管你想买屋自住还是租人，简单说，心里都知道自己的算盘怎么打，就能轻松做决策了。
怪老子语录
会算房屋价值，就不担心别人乱喊价，害你做错决定。
下载档案这样算13 － 房屋价值评估试
网址：http://www.masterhsiao.com.tw/Books/978-986-86651-2-5/index.php
下载项目：房屋价值评估试算
图示：
用法：
这是一个用月租金及投资报酬率，来推论房屋到底值多少钱的方法。以上图例子来说，有一房屋目前月租金为 2 万元，预估租金每年会以 2.5％成长，若这房子堪用年数还有 50 年，且考虑房屋无法使用时，用坪数换取重建基金。以投资者报酬率为 5％的条件下，这间房子目前值773万元。
这样算：
1.目前房屋租金？填入「目前月租金」字段[B1]。
2.预估租金之年成长率？填入「租金年成长率」字段[B2]。
3.房子还堪用几年？填入「房屋堪用年数」字段[B3]。
4.重建分配比例？也就是若房屋重建，要用多少比例的建坪跟建商对分？填入「重建分配比例」字段[B5]。
5.投资者期望的年报酬率为多少？填入「要求年化报酬率」字段[B4]
6.填完后就会立即计算这房子的内在价值 [B6]。
28
买房后，办贷款也要有技巧
买了房子以后，接着面对的就是房屋贷款的问题。该贷多少钱，虽然在买房子时就应该已经决定了，但是后续的规画也很重要，只要规划得当，可以省掉相当多的利息。
基本上，贷款的还款方式可以分成「本金平均摊还」、「本息平均摊还」两种。不管选择哪一种还款方式，都必须确定自己有能力每个月按期缴交这些金额，否则一旦还不出钱的时候，房子就会被银行拍卖。
无论是哪一种还款方式，每期的还款金额都可以分为本金及利息两部份，也就是：
每期还款金额＝本金＋利息
本金是跟银行借的钱，利息则是上一期的贷款余额乘上年利率∕一年期数。随着每期的本金摊还，贷款余额就会逐渐减少，每期所要缴交的利息，也会一期比一期少。
本金平均摊还，利息总和比较少
所谓的「本金平均摊还」，就是在每个月的还款金额中，本金部分是固定的，利息部分则随着贷款余额而改变。举例来说，现在你向银行贷了 100 万元的贷款，年利率2.5％，贷款20年期的本金平均摊还的情形，会是怎样呢？
请看下图，我们看到每期的缴款金额逐月递减，但是摊还的本金，每一期都是一样的，金额是 1000000／240 ＝ 4,167 元。
这种摊还方式的总缴利息，会比本息平均摊还的方式要小一些，但缺点是一开始的还款金额较高，然后才一期比一期少。这样的方式并不符合一般薪水族的收入状况，大部份贷款者每个月的收入是固定的，未来还可能加薪，收入应该会比以前高。可是本金平均摊还的缴款方式，并不符合这种收入状况，所以银行也不建议。
以 100 万元的贷款来说，第一期必须缴纳6,250元，如果第一期都缴得起这个金额，往后一定也缴得起，最好本息平均摊还，每一期都缴 6,250 元呢？这样所缴的期数会更短，总缴利息就会少很多。
本息平均摊还，本金愈还愈快
为了解决本金平均摊还的缺点，于是，有了「本息平均摊还」，就是每个月缴纳的本金和利息的金额都一样。由于利息会随着贷款余额而改变，每个月的摊还本金也会跟着改变，一开始本金摊还的比例较少，但是本金会愈还愈多，利息也会跟着减少。既然每一期的还款金额一样，在后面的期数中，每一期缴交的利息就会变少，还的本金就会变多，如下图。
前面谈的都是观念，并未涉及实务，如果想要清楚的了解贷款的摊还情形，最简单的方式就是设计一个贷款的摊还表，清清楚楚的列出每个月到底缴了多少利息，还了多少本金，以及贷款余额是多少，如此一来，就可以把总缴利息算得一清二楚。
你是不是也会好奇自己到底缴交了多少贷款？本书提供一个用EXCEL制作的「贷款摊还表」，只要输入贷款金额、年数以及贷款年利率，就会立即计算出每一期的利息、本金摊还金额以及每期的贷款余额，尤其是贷款人最关心的总缴利息金额，也会一并计算出来。
贷款年数长，月缴金额就少
房屋贷款通常是一笔非常大的金额，缴款期限愈长，每个月所缴的金额就会愈少。但是，贷款年数少的时候，月缴金额每年会递减很多，期限愈长时，递减幅度就变小了。所以到底要贷款多久？又该如何拿捏呢？
透过房贷摊还表，只要改变贷款年数，就会立即算出每个月的缴款金额，将这些数字记下来，便可以得到图 28-3，这是贷款金额 100万元，利率 2.5％，不同贷款年数的月缴款金额。由图中可以看出，年数由 1 年拉长 5 年时，每个月的缴款金额会大幅下降，从每月 84,466 元一路滑落至 17,747 元。
随着时间拉得更长时，每个月缴款金额下降的幅度就变小，例如当贷款年限由 15 年到 20 年时，只有从 6,668 元下降到 5,299 元。不过，总缴利息和贷款年数成正比，也就是贷得愈久，利息就缴得愈多。所以如果想节省利息，应该在缴得起的状况下，选择最短的贷款期限，才是正确的做法。
贷款年数长，总缴利息就多
另外，每期缴款金额会随着贷款年数呈现非线性的下降，而总缴利息却是呈线性的上升。每多缴一年，就增加一年的利息金额，也就是说，如果想节省利息，应该选择在缴得起的情况下，尽可能的缩短贷款年限，尤其是 15 年到 20 年期间，每月缴款金额只增加一点点，总缴利息却可省下不少。还是同样用贷款 100 万元，利率 2.5％做例子，你可以看到图28-4，要缴的总利息会随着贷款年数增加而增加。
用实际的数字来看，贷款 100 万元，利率 2.5％，不同贷款年数，每个月缴交金额与最后总缴利息就如下图。从表 28-1 可以看到，贷款 10 年时，每个月要缴 9,427 元，10 年期满时，总共缴交的利息是 131,239 元；贷款 20 年时，每个月要缴 5,299 元，20 年期满时，总共缴交的利息是 271,767 元。
选择贷款年数，就有点长痛短痛之间的选择，短痛就是每个月缴多一点，省了利息；长痛就是每个月少缴一点，但利息就要多付很多。
总利息较少，不一定比较划算
好不容易买了一间房子，你也知道要好好规画贷款，但能不能只用利率，或最后缴的总利息多寡来做决定呢？是不是利率低的、总 利息少的，就是最好的贷款方案呢？
在比较房屋贷款时，一般人可能都会习惯以利率、总缴利息的多寡，来判断哪一家银行所提供的条件比较便宜。可是当贷款条件不一样时，就无法直接这样来判断。
假设A银行提供 2.0％的贷款利率，低于B银行的 2.5％，你可能一下子以为A银行条件比较好，但最后却发现A银行的总缴利息却高于B银行。这是怎么回事？这当中的原因就是贷款年数不一样。详细资料请看表 28-2。
你的贷款究竟是贷贵了？还是便宜呢？关键就在于贷款利率与贷款年数的关系。贷款利率是银行对贷款余额收取利息的比例，利息是每年都会收取的，贷款期限愈长，被收取利息的年数就愈久，所缴的利息就愈多。简单说，贷款就好像向银行买钱，贷款利率就是单价，以每年多少％为计算单位，也是「贵」与「便宜」的衡量方式；贷款期限相当于买「多」与买「少」，期限愈长等于买愈多。
以这个例子来说，A银行提供的贷款虽然比较便宜，但是贷款年数较久，所以要缴的总利息当然也比较多。不过，同样贷款金额都是 100 万元，贷款期限 20 年的A银行，比起贷款期限 15 年的B银行，每月本息金额比较低，A银行每月只须缴纳 5,059 元，可是B银行每月则必须缴纳 6,668 元，对于经济负担较大的贷款人，选择A银行贷款，可能比较负担得起。
其实，选择贷款时，最正确的方式是看利率高低，而不是看总利息，也就是选择贷款利率比较便宜的银行，但不是这样就没事了，再来你要勇敢开口要求，要求银行更换贷款年数。如果你算一算，其实每个月你缴得起 6,668 元，那么就应该要求A银行，同样提供 15 年的期限，如此一来，总缴利息一定低于B银行。因为年数一样，贷款利率较低者，总利息一定比较少。
算一算就知道，透过EXCEL中的每期投资金额PMT财务公式试算，A银行贷款利率 2.0％、15年期每月缴款金额：
＝PMT（2.0％∕12,15*12,－1000000）
＝6,435
可以看出每月缴款明显低于B银行的 6,668 元，总缴款利息也变成只有 158,300 元，低于B银行的 200,221 元，计算方式如下：
＝6435×12×15－1000000
＝158,300
贷款利率愈低就愈便宜，贷款期限愈短就是买得愈少。所以，选择贷款的不二法门：找贷款利率愈低的银行，在能力范围内，贷款期限愈短，被银行赚走的利息就会愈少。
怪老子语录
贷款利率愈低，贷款期限愈短，就是愈好的贷款方案。
下载档案这样算14 － 房贷摊还表
网址：http://www.masterhsiao.com.tw/Books/978-986-86651-2-5/index.php
下载项目：房贷摊还表
图示：
用法：
输入贷款金额、年数以及贷款年利率，就会立即计算出每一期的利息、本金摊还金额以及每期的贷款余额，尤其是贷款者最关心的总缴利息金额，也会一并计算出来。
这样算：
1.银行的贷款金额？填入「贷款金额」字段。
2.选择还款方式，本息平均还是本金平均（一般为本息平均法）？填入「还款方式」字段。
3.将贷款年数，最多30年？填入「贷款年数」字段。
4.房贷利率？填入「年利率」字段。
5.填完后会算出每月缴款明细、缴款金额以及总缴利息为多少。
29
银行宣传花招多，聪明转贷不吃亏
如果你发现自己办完贷款手续，缴交一段时间后却发现，别家银行提供更低的利率，你要不要办理转贷呢？
前一篇文章中提到，利率愈低就是资金愈便宜，所以只要有另外一家银行，可以提供比现有银行更优惠的利率，理论上就应该转贷才是。只是转贷并不是没有成本，要将因转贷所产生的费用，一并计入才是一个较为正确的做法。
本书提供一个转贷电子表格，读者只需输入目前的贷款情况，就可以算出转贷的银行必须提供低于多少的贷款利率才划算，如果没有这样的利率，就不用费心转贷了。
举例来说，James目前的房屋贷款余额为 3,973,541 元，尚有 180期才缴清，目前有一家新银行愿意提供 2.4％的利率。只是James与目前银行订有契约，如果转贷必须支付违约费用 10,000 元，而转贷到新银行，也需要另付开办费用 25,000 元，合计上述两笔费用，转贷的费用总共是 35,000 元。
如果不转贷就不用花这笔钱，那么经由转贷，可以多赚这么多钱吗？只要将前述的资料，输入「转贷评估电子表格」，就可以马上知道新的银行贷款利率，必须低于 2.38％（参表 29），否则就不划算。
转贷评估电子表格的计算逻辑是：如果每个月都缴交相同的金额26,495 元，贷款利率愈低就可以贷到愈多的钱，那么 2.38％的贷款利率，月缴金额 26,495 元，期数 180 期，利用EXCEL的现值（PV）财务函数试算，就可以算出贷款的金额是：
＝PV（2.38％／12,180,－26495）
＝4,007,381
再扣除 35,000 元的转贷费用之后，等于 3,972,380 元，与目前的贷款金额 3,973,541 元，两者只相差 1,160 元，这只是贷款利率的小数点误差，精确的转贷利率应该小于 2.3759122653342％，用这个数字就一样了。
所以，新银行只提供 2.4％的利率，James实在不必大费周章的转贷。最实际的方式是与原来的银行协商，请他们自动降低利率。如果银行执意不降价，那就没办法，也只好「吞下来」，毕竟转贷对自己不利。
到底是否该办理转贷？决定于转贷所衍生的费用，如果转贷不会产生任何违约费与开办费等成本，只要新的银行低于原来贷款银行的利率，就值得转换银行了。当转贷费用愈高时，就应该要有更低的利率，来弥补这些费用，至于该低到多少才正确呢？这个转贷评估电子表格可以给你正确的答案。
怪老子语录
评估转贷时，一定要算一下转贷费用，能不能从利率降低省下来的利息中赚回来。
下载档案这样算15 － 转贷评估电子表格
网址：http://www.masterhsiao.com.tw/Books/978-986-86651-2-5/index.php
下载项目：转贷评估电子表格
图示：
用法：
此电子表格主要是考虑转贷时会产生的费用，新银行至少应该提供多低的贷款利率才划算。这些费用包括旧行的违约费用以及新银行的开办费用，例如代书费、帐务管理费用等。
只要输入目前的贷款余额、还有多少期数未缴以及目前每月的缴款金额。同时再输入这些转贷费用，就可以算出划算的转贷方案。
以图示中例子来说明，目前旧贷款还剩 3,973,541 元，还有180 期才缴清，而且目前每月缴款金额为 26,495 元，以上资料都可以请银行提供。若要转贷旧银行的违约费用是 1 万元，新银行也要开办费用 2.5 万元。在这种情况下，多出来的 3.5 万元费用，若新银行无法提供低于 2.376％的利率，其实是不划算的。
这样算：
1.旧银行的贷款余额？填入「贷款余额」字段[B1]。
2.旧贷款还剩多少期缴清？填入「贷款剩余期数」字段[B2]
3.旧贷款目前的月缴金额是多少？填入「目前月缴金额」字段[B3]。
4.旧贷款是否有违约或其它费用？填入「违约费用」字段[B4]。
5.新贷款的开办费用是多少？填入「开办费用」字段[B5]。
6.填完后会算出目前旧银行的适用利率[B6]，以及新银行所提供的利率必须低于多少才划算[B7]。
想一想：
不要只知道有银行愿意提供较低的贷款利率，就急忙的去办理转贷。得要考虑所衍生的费用的因素，才是一个正确的选择。
30
贷款买房来出租，这个算盘怎么打？
如果你看到一间不错的房子，但自己又已经有地方住，看到机会这么好，真的放过可惜，你想买下来出租，钱不够的地方就靠贷款来垫一下，这个投资计划好不好呢？
其实，算一算就知道好不好。
房地产与其它投资工具不一样的地方，就是特别适合财务杠杆，也就是说，有部分资金可以经由贷款来筹措，藉以提升投资报酬率。房地产可以出租获利，每年均有固定现金流入，不像股票之类的投资商品，可能投入本金，最后却无法回收，所以可以当成一种固定收益型商品。在这样的情形下，如果租金收入大于利息支出，就可以大胆使用财务杠杆。
举例来说，一间 800 万元的房子隔成 5 间套房出租，每间租金9,500 元，年租金收入就有 57 万元（9500×5×12），所以租金报酬率＝57∕800＝7.1％。当中每年的 57 万元租金收入，是由这间价值800 万元的房子所创造的。不管这间房子是全部以现金购买，或只有部分是自有资金，都不会影响这 57 万元的租金收入。
既然这样，用最小的资金来赚取这 57 万元，就愈有利。例如自有资金 400 万元，贷款 400 万元，贷款利率为 2.5％，一年利息支出则为 10 万元（400×2.5％）。全年租金收入扣除利息后，还剩下 47 万元，虽然总收入少了一点点，可是自有资金只拿出了 400 万元，所以总报酬率就增加为 11.8％（＝47∕400）。
总报酬率也称为「自有资金报酬率」，就是以投资者角度来看的报酬率。由原来的 7.13％提升至 11.8％，当中的最大功臣就是杠杆投资，这多出来的 4.67％，就是由贷款所创造出来的。
如果贷款比例是 2：8，也就是 160 万元的自备款、640 万元的贷款，利息金额为 16 万元，全年实际收入为 41 万元（57－16），总报酬率则变成 25.6％（＝41∕160）。
我们可以发现，贷款比例愈高，报酬率就愈高。表 30 是依照上述案例为基础，在不同贷款比例情况下，其总报酬率的变化情形。贷款 4 成时，投资报酬率为 10.2％；贷款 9 成时，投资报酬率就会变成 48.7％。
此外，请务必注意，财务杠杆是双面刃，可以提升报酬率，也可能会放大损失。如果贷款利率升高了，或是租金收入不如预期，甚至出现亏损时，财务杠杆就会扩大损失。
也许有人会觉得很奇怪，贷款要缴利息，收入应该变少，为什么反而是增加报酬率呢？没错，使用财务杠杆来投资时，虽然要多缴利息，总收入变少，但是因为投入的金额更少，所以，最后的总报酬率还是提高了。
我们再以 800 万元房子的案例来作说明，如果投资人将自有现金800 万元全部投入，一年租金总收入为57万元，租金报酬率为 7.1％；若 400 万元自备，另外 400 万元贷款，租金报酬率则增加至 11.8％。
如果这个投资人将现金800万元，拆成两组投资案，每一组都投入 400 万元，其余的 800 万元则使用贷款。结果年租金收入增加到 94 万元（两个 47 万元），比起全部资金投入一个投资案的 57 万元就多太多了。
这么算，当然很划算，这就难怪有那么多人喜欢以房养房了。
财务杠杆公式
财务杠杆有一个很好用的公式，可以很清楚的说明房地产投资是如何利用贷款来提升投资报酬率的，其公式如下：
上述公式中的租金报酬率，是指没有使用贷款时的报酬率，也就是房地产对象本身所产出的获利率。公式的最右边那一项，「租金报酬率－贷款利率」称之为利差，也就是租金报酬率及贷款利率之间的差额。这个利差会被杠杆倍数放大，而所谓的「杠杆倍数」就是「贷款金额∕自有资金」。
当贷款金额为零时，杠杆倍数就等于零，此时总报酬率就等于租金报酬率。当贷款金额和自有金额两者相等时，杠杆倍数就是一倍，此时利差就会被放大一倍。杠杆倍数就好像放大镜一样，倍数愈大，效果就愈明显，而被放大的对象就是利差。
简单来说，利差乘上杠杆倍数，就是使用贷款所贡献的投资报酬率。
例如租金报酬率为 7.12％，贷款 50％，贷款利率 2.5％，所以：
利差＝7.12％—2.5％＝4.62％
杠杆倍数＝0.5∕0.5＝1
总报酬率＝7.12％＋（0.5／0.5）×（7.12％－2.5％）＝11.74％
若以上条件不变，相同的利差但是贷款成数增高为八成时：
总报酬率＝7.12％＋（0.8／0.2）×（7.12％－2.5％）＝25.6％
两者比较如下：
假设有一个租金报酬率只有 3％，可是贷款利率却是 2.5％，这当中的利差只有 0.5％。因为利差本身就小，所以即使杠杆倍数高，放大效果也是有限，以 3 倍的杠杆倍数来看，总报酬率也只增加了1.5％（3×0.5％）。万一租金报酬率下滑至 2.5％，且贷款利率增加至 3.5％，这时候的利差变成负值（－1％），损失也会扩大，总报酬率＝2.5％＋3×（－1％）＝－0.5％，不仅没有增加总报酬率，反而变成负值。
从这个财务杠杆的公式来看，利差是一个很重要的参数，利差愈大风险就愈小。从房地产的角度来看，租金报酬率与贷款利率的差额就是关键，两者差距愈大，整个投资就愈没风险，再利用适当的杠杆倍数，差距就很明显了。
目前房屋市场为何被炒的沸沸扬扬，就是因为目前的贷款利率太低，而租金报酬率高出贷款利率许多，也难怪投资客一点都不担心。
这个财务杠杆公式不只可以应用在房地产投资，举凡任何投资案，只要是举债投资都适用，是一个非常实用的公式。
怪老子语录
房地产投资特别适合做财务杠杆操作，但仍要注意收入与利息的关系。
结语
算出你的富足人生
想要一辈子过起码的富有生活，老实说，只靠薪资收入是没有办法办到的，如果你的收入来源只有薪资，你能做的就是一辈子省吃俭用，在全力抵抗通货膨胀之余，过着差强人意、勉强过得去的生活。现实就是这样，要致富除了创业成功之外，只有透过积极的投资理财才能达成。
看到书市这么多理财书，我相信很多人都已经知道要理财，只是寻寻觅觅的一直在找对自己有用的方法。我诚心的希望，我在本书分享的自学成功经验与心得分享，能让你得到某种启发，不再对投资这件事，觉得彷徨无助。
如果你想买股票，先问问自己为什么要用这个价钱买这支股票？如果无法回答这问题，就不要买；如果想知道现在房价是否涨过头，就试算一下现在的房子值多少钱，看看市价是超估？还是低估？想把血汗钱掏出来投资之前，千万不要偷懒，一定要自己计算资产价值，之后你就可以很清楚地做决定，要买？还是要卖？心中自有主意。
所以，不要犹豫，这本书所提供的电子表格，请善加利用，自己拿去算算看，任何你考虑的投资标的，都可以帮你算出一个参考根据。
此外，尽早结束以往仰赖的小道消息投资法吧，不要再盲目听人家说某档股票会涨，你就去买。这样的行为模式早已经注定，你是一个输家。因为靠别人的判断才行动的人，永远会错过最佳投资时机，永远成为输家。最好实际的把投资理财的观念学好，稳扎稳打，并建立一个属于自己的投资方式，让自己的财富稳健往上累积，才是一个根本的投资致富方式。投资市场上，十个人中，只有一个赢家，那个赢家通常都有自己的一套算法，这本书就是希望你找出自己的算法。
读过本书后，我相信你对投资理财的观念与方法已经有所掌握，接下来就要自己勤加练习，就好像一个熟练的飞行员总是拥有很高的飞行时数一样。投资理财是没有速成的，只有站稳马步，确实学好真功夫，然后一遍又一遍的练习。一开始不要用太多的资金，不要害怕失败，错了才知道问题在哪里，下次改正就好了。唯有这样，才能够在充满风险的投资环境里，达到风雨不摇的境界。
想当一个精明的投资人，你真正投注在投资这件事情上的时数有多少呢？马上打开你的计算机，下载本书附录中的电子表格，好好的替自己的未来试算一下吧！
