26—租屋好，还是买屋好？
◆ 下载档案这样算12 - 租屋购屋评估表
27—会算房屋价值，才会捡到好康
◆ 下载档案这样算13 － 房屋价值评估试
28—买房后，办贷款也要有技巧
◆ 下载档案这样算14 － 房贷摊还表
29—银行宣传花招多，聪明转贷不吃亏
◆ 下载档案这样算15 － 转贷评估电子表格
30—贷款买房来出租，这个算盘怎么打？
结语：算出你的富足人生
附录一：个人财务规画范例
附录二：EXCEL财务公式
作者序
想有闲钱，不能靠薪水，更不能靠别人！
我已经不只一次，在不同的媒体报导看到类似的新闻说到，股市投资人中，10 个人有 9 个赔钱，只有 1 个人能靠投资股票赚到钱。那个赚钱的人，通常都有自己一套方法；而那些亏钱的人，都是要靠别人的消息与分析才行动，因此错过最佳的买卖时机。
我一个善于股票投资的朋友也私下告诉我，不想再自讨没趣，他绝不再和朋友讨论个股买卖了。因为之前偶尔和朋友聊到股票经时，朋友听到他买了哪一支股票正在涨，回家就去买了同样的股票。一段时间后，我朋友已经获利了结，朋友的朋友却因不知道出场时机而亏钱。亏钱之后还抱怨我朋友，怎么没通知他出场。我朋友觉得很冤，他觉得这些朋友，亏钱怨他，赢钱也不会分他，干脆不再和朋友讨论个股了。
这种情形让我更加坚信，自己掌握评估价值方法的重要性。我认为，只有自己学会评估价值的方法，才能主动掌握进场与出场的时机，独立与坚定地采取行动；要靠别人分析与建议的人，就没办法独立判断进退时机，下场不妙的机率就很大了。
由于我自己到 40 多岁才开始投资，起步较晚，所以非常谨慎，不太信任所谓的投顾老师与专业操盘人或理专的意见，我一开始就想彻彻底底学会怎么衡量每一笔投资的真实价值，但当时放眼书店里所有理财书，几乎都是在讲如何投资（怎么投资？投资什么？），很少理财书作者能够从最根本的基础上很准确地告诉我，一张中华电的股票到底值多少钱？以及这个价值是如何计算出来的？
盲从投资最危险
对我来说，说得实际一点，如果我不知道一档股票到底值多少钱，我一定会买得不安心，要我盲目地买进，我晚上一定也睡不着。可惜，这些对投资决策非常重要的知识，通常只出现在投资学的教科书，一般的大众理财书很少出现。
我想，一般大众理财书缺少重要的基础投资知识，可能是考虑到非财经背景的读者，一看到这些专业知识就会却步，出版社可能觉得专业投资知识不讨好，所以不敢冒险出版。这次很高兴遇到出版社认同我的主张，算是一次大胆的尝试。但我相信，和我一样想法，至今走在黑暗中自己摸索的人一定不少，如果我能把我一路走来自学成功的方法（详细过程分享于下一篇〈我如何赚到一辈子都有钱的人生〉），分享出来，让这些人得到一些帮助与启发，我就感到很欣慰了。
在这本书里，我会把有关投资一定要懂的基础财务知识，以深入浅出的方式切中要点，希望大家第一步先建立正确的投资观念；第二步，则要大家学会如何自己用数据来做投资决策，我深信「财务不是游戏」，只要「让数字说话」，不管大家要买股票、基金、债券、定存，甚至投资房地产或想省房贷，都可以清清楚楚地做出稳赚不赔的决策。
我想强调的是，投资的基础财务知识非常重要，而且真的没有那么难理解，更不是只有财经背景的人才会懂。我深信，在茫茫的投资旅途中，唯有彻底拥有这些知识，你才能在投资这条路上走得顺遂。
本书难免有一些枯燥陌生的教科书内容，我都尽我所能讲得清楚简单。有关数学的那一部分，我都已经转换成内建公式的 EXCEL 试算档案，每一个试算档案都可以从我的个人网站上免费下载。举凡投资理财会用到的电子表格，几乎都有，包括股票价值评估试算、房地产价值评估，还包括个人家庭财务规画、生活开销记录等。网友告诉我，下载之后套上自己的数据就可以用，真的非常方便；有些表甚至是理专、精算师只秀给你看结果，不让你看试算过程的珍贵表格。光是下载这些表格拿去应用，就受益良多。
观念与方法并重
简单来说，本书最大特色就是所介绍的投资工具都有理论基础，而且都用 EXCEL 试算来辅助说明。至于投资工具方面，包含了股票投资、债券投资以及房地产投资。很多理财书都会详述如何投资股票，对债券的投资相对很少。本书除了重视股票投资外，也未忽略债券投资。对一位稳健的投资人来说，这是非常重要的。一般读者原来对债券就不熟悉，又因为雷曼兄弟事件，以及高收益债券等非投资等级债券，而对债券彻底失去信心，但其实，债券是一种稳赚不赔的投资工具。本书对债券投资，提出相当不同的看法，希望让读者可以耳目一新，窥得其中奥秘。
另外，如何做好资产配置及投资组合，也是本书的重点之一，这是一般理财书较少兼顾的题材，虽然重要但却不讨喜。因为这部分若要叙述清楚，需要很多的数学，本书用了许多图解，并以实际的范例来解说，让读者可以不用碰数学也可以了解当中的原理。
本书是我花了 15 年学习、摸索、修正，并得到实际成果的理财心得分享，我想藉此书告诉你，如果你和我一样，到了 40 岁才领悟（或是被刺激） 到积极理财的重要性，现在开始，为自己创造一个下半辈子都有钱的日子，真的还来得及；当然，如果你才 20 几岁、 30 几岁更好，正确的理财观念与方法，愈早学会愈好，学会这个方法，你想要一辈子有钱过自己想要的人生，绝对不是梦。
写完本书时，我最大的冲动就是希望我两个女儿能够在第一时间阅读。我期待她们拥有正确的理财观念与方法，也都能为自己打造一个富足的人生。所以，这本书可以说是ㄧ个老爸为女儿而写的肺腑之言。我也同时希望，藉由此书，和我一样认认真真在工作中埋头打拚的人，也能拨出一点点时间认认真真学会理财方法，一辈子有保障。
最后，如果各位有进一步问题或个别问题，请提出意见或问题，我很乐意与各位理财同好一起交流与切磋。
前言
我如何赚到一辈子都有钱的人生
人总是要经历一定的生活体验后，才能明白金钱的真正价值，不是在吃好穿好，也不是在人前炫耀，而是让自己得到选择的自由。
过去我和一般上班族一样，过着日复一日的职场生活，每天都要面对老板、主管、同事、部属、客户的各种需求，虽然我做得不错，也已经在公司成为高阶主管，也许已经攀登到让人羡慕的职位了，但在职场生活里，我就像滚轮上的老鼠，不管身心状态如何，就是没有停下来的自由。
想脱离这种滚轮般的生活，我第一个自问的问题就是：我有没有这种选择的自由？说穿了，就是维持理想生活质量的准备金，是否足够到让我做出这个选择。
年轻时，我也不懂积极理财的道理，直到 40 多岁才开始学习理财，算是满晚熟的。但因为我中年才开始理财，出手非常谨慎，我不能忍受我一分一毫辛苦赚来的血汗钱，糊里胡涂就拿出去洒，没有十足的把握，或是风险超过我能承受的范围，我绝对不会出手。所以，虽然投资讯息很多，我要求自己静下心来，从投资知识的基础打底，并找出方便好用的试算方法，来估算每一笔投资的机会与风险，我从来不愿意，也不屑随便听听明牌或消息就进场。15 年下来，我证明了自己研发出来的这一套投资理财的方法，是非常可靠的，也很愿意经由本书，和大家分享。
想理财致富，是因为被刺激到……
关于我的投资理财经验，从年轻时非常讨厌股票，后来却因为投资股票致富，现在还在小区大学教人正确评估股票价值以作为投资判断的依据。这当中的转折，是一件值得回味之事，我很乐意毫无保留地从头说起。
记得民国 79 年，台湾股市第一次飙到 12,000 点，当时我才 30 出头，全民对股票疯狂的程度，令人印象深刻，好像大家脑袋里都只有一个念头：只要买股票，不必工作，就可以赚很多钱。这也难怪啦，当时的股票实在太好赚了，投资 50 万元，只要一个涨停板，赚到的差价就比 1 个月的薪水还高，难怪很多人会放弃正当职业，把炒股当正常工作。这种现象，对从小就被父母灌输「不可以赌博」、「要勤奋工作」的我来说，只觉得这不是正派人士应该做的事，当时也非常不屑那些玩股票的人。
我对股票抱着这样的负面观念，一直到 40 岁左右才改变。在我 40 岁左右，已经是企业里的高阶主管，年薪也早就破百万，身边也有了一些积蓄，但是我和大部份人一样，一想到理财，只会存定存。当时的定存年利率可不像现在这么可怜，只剩 1％，而是 7％到 10％。所以，我有时候光是算算赚到的利息，还会天真的沾沾自喜呢。
不过，后来职位高了，接触的人多了，眼界也宽了，这时候才发现自己虽然过得还不错，但是拥有的财富比起身旁接触到的有钱人，实在还有一大段差距。
有一次，遇到一个大学同学，他在学校功课表现非常不起眼，但让我惊讶的是，他竟然是班上最富有的人。我心里很不是滋味，心里想，他凭什么可以这么有钱？更好奇的是，他为什么可以这么有钱？原来，就因为在房地产大涨时，他把资金投入了房地产，然后顺利地搭上行情上涨的列车，成功海捞了一票而已。
我心里最不服气的是，那些靠投资致富的人并没有什么特别的聪明才智（以前认为学校或公司里的优秀表现，才算是聪明才智），也不是靠勤奋工作才有钱，只是比别人有勇气，敢把钱拿出来，下手又比别人狠，选对投资时机而已。再回头看看自己，每天从早到晚努力工作，一刻也没偷懒，但财富的累积却远远跟不上那些人，我当场领悟到一件很宝贵的事：勤奋工作跟财富并不会划上等号。（当然，现在回想起来，这样想对那些人是很不公平的。难道有勇气、下手狠以及选对时机出手，是那么简单的事吗？）
受到班上首富同学的刺激之后，我开始想理财，也想致富，可是往往不得其门而入。我曾经希望藉由书中得到启发，只是每次到了书店，没看几下就失望而归。我发现书架上的投资理财书籍，怎么谈来谈去都是我讨厌的股票，而且都是一堆技术分析，好像理财就等于买股票；而投资方式也是简单到可以，只要看看线型，画画几条并行线，不必花太多脑筋，就可预测股票未来走势。（事实证明，技术线型是无法准确预测下一个时间点的走势的。）
为了致富，我立志要自己学会投资原理
直觉告诉我不对，如果投资真的这么简单，只要研究线型及指标就可以，那么大学商学院的投资学及财务管理，为什么要弄得那么复杂，内容尽是一些统计及数学？为什么所有大型投资机构要的人才通通都是财经科系出身？我相信，这些机构所要借助的，是这些人的财经专业背景，也就是在学校训练的正统投资理论及财务管理方法。
我是一个相信科学的人，也相信科学不会骗人，于是我勇敢的选择一本学校投资学用的原文教科书，是由美国加州大学Robert A. Haugen教授所写的 Modern Investment Theory 。我知道我需要的知识，一定得从这种管道获得，所以为了致富，我立志一定要自己学会投资学原理。
坦白说，一开始学是有些困难，因为内容有些艰涩，而且直接从枯燥的统计学角度切入。但是，看完全书之后，却不得不佩服投资这门学问，是那么的有理论基础，是那么的扎实。读完这本书后，我又干脆把财务管理也一并看完，以加强自己的财务理论基础。有了这些财务知识，往后的理财之路，也就开始走得顺畅了。
对于投资，我从不贪婪，只求可以有 10％的年化报酬率就好，因为透过 72 法则试算（参第 2 章第 13 节），7 年就会翻一倍，20 年后我的资产会成长到 8 倍，我还有什么不满足呢？而我的投资最高指导原则就是：任何投资所承担的风险，都必须安全到晚上可以睡得着觉的程度。
懂了理论，还需要好的试算工具
「工欲善其事，必先利其器」。有了理论基础后，整个投资过程中，需要许多繁杂的计算过程，没有好的工具，恐怕也没办法做到。幸好，几乎每部计算机都有的试算软件，拿来做各种投资试算，已经绰绰有余。我都是利用EXCEL处理任何试算问题。许多人看了我的网站之后，发现有很多已经内建好公式的电子表格，非常好用，很多人很好奇这些电子表格是怎么做出来的。
其实没有一件事是一蹴可及的，这些EXCEL技巧是我慢慢从工作中累积出来的。在我决定退休前，我的工作和经营管理息息相关，早就习惯了以数据来做为管理的决策参考，我使用的工具就是EXCEL。这是一个非常实用的试算工具，任何有关数据的处理，用EXCEL就变得简单无比。
例如公司每一次开董事会，我就得准备年度销售计划做报告，我每一次都让董事们印象深刻，我看得出来，他们眼中总是流露出非常信任的眼光。原因无他，只因为我善用了EXCEL的优势。别人的年度销售计划，通常只做到产品的总销售量预估，顶多也只是列出明细。但是我做的报表不一样，不只列出明细，而且每样产品、每月之预估销售，都会和成长率变量一起连动，这样的估算才会更精准。
我就是充分利用EXCEL的敏感度分析，把公司经营可能面临的风险，事先加以评估。这样才能估计变动的状况，也才能知道万一成长率不如预期，最差的状况会是如何。当然除了成长率之外，成本的变动对利润的影响，也都一并考虑进去。总之，没有EXCEL当工具，这样的估算是不可能办到的事。
既然我平常在工作中对EXCEL已经那么熟练，在我学习投资理财的过程中，哪有不用EXCEL来分析各项变动因素的道理。记得第一次看到投资学中，提到一档股票的投资报酬率是呈现常态分配，也就是俗称的「钟型分配」。当时我心中就纳闷，股价这样上上下下乱七八糟的，报酬率怎么会是常态分配。于是马上用EXCEL试算，把报酬率的图画出来，结果还真的是个钟型图案。亲眼见到这个钟型分配图形的那ㄧ刻，对我来说真的是颇为震撼。因为有了这个经验，我也相信，股票是可以用统计学理来分析的。
我认为，投资说穿了，就是考验一个投资人评估资产价值的准确度，谁可以买到价值被低估的产品，谁就是赢家。买股票是这样，债券、房地产也是这样。只要了解如何评估金融商品的价值，心中就会有个底，再也不怕市场的风风雨雨。然而价值不是用想的、用猜的，更不是随便从媒体上听来看来的，而是实实在在计算出来的。
2008 年 10 月 26 日，我在网站上发表了一篇文章〈买股票时机已近〉，当时受金融海啸影响，台股已经跌到 4579 点。我那时候为什么敢这样写，主要是我自己算一算，似乎每一支绩优股的价格，都已经远远低于内在价值（未来现金流入的现值）。就算当时买进还会继续跌，也没有什么好担心的，因为光靠着配息，就可以赚到预期的报酬率，那又有什么好担忧的？当时我就判断，理性投资人这时候就会慢慢进场才是，结果如我所料，没多久指数就开始往回涨了。
1档定期定额帮我赚到 150％报酬率
虽然说我是在 40 岁之后才开始投资，到现在只有 15 个年头，但是靠着积极但稳健的理财方式，和之前只会定存比起来，真的让我的资产快速累积。以我的经验来说，我觉得投资就必须有资本，年轻时光是要养家、缴房贷，可以用来投资的资金有限。40 岁之后，这时候经验丰富、收入也变多，能投资的资金相对增加，投资结果就会比较明显。我的投资方法其实也很简单，就是老老实实奉行教科书上的买进持有策略而已。
例如我在 1997 年时，就以定期定额投资了 1 档富达欧洲小型企业基金。这档基金经历过 1999 年的科技泡沫以及 2008 年的金融海啸，我都没有卖掉。因为这笔资金本来就是留着要退休用的，我根本不急着出脱。到目前为止，这笔投资的累积报酬率已经达到 150％。
5 年前，因为我的小孩已经陆续从大学毕业，我就开始认真思考退休这件事，希望不要再为五斗米折腰，可以一圆我当老师的梦想。我自认表达能力非常好，而且喜欢将自己所学教给他人，也可以认识新朋友。希望离开职场后可以到学校教书，这是我长期以来的梦想。但是，什么时候才可以没有金钱上的后顾之忧，真的把饭碗丢掉，勇敢离开职场呢？我内心的衡量标准就是，光靠投资收入所得过的生活质量不可以比在企业当高阶主管差，如果能达到这样的标准，我就可以从职场中退休了。
那是怎么样的生活质量呢？我给自己订了一个目标，就是一年四季都可以出游一次，其中两季是到国外，另外两季是国内旅游。国外旅游部分一个是远程，另一个就是亚洲。我估计这样的旅游预算每年约 30 万元，再加上每年的生活费大约 50 万元，所以一年的总预算约为 80 万元。换句话说，如果手上有 1,100 万元的退休金，每年的投资报酬率是 7％，每年就可以产生约80万元的收益。基于个人隐私，我只能说这样的投资报酬率，对我而言根本是轻而易举的，更何况 60 岁以后每个月还有劳保老年年金可以领。
有了这样具体的退休财务规画，我就毅然决定开始退休生涯。退休至今，已经 5 个年头了，一切也都照着自己的计划走。这几年我每年都和太太一起去欧洲旅游一次，意大利、捷克、德国以及今年的英国，都已经被我们踏遍了，旅游同伴们还相互揪团，明年要去法国南部玩呢。
退休前我的资产配置，除了有一间房子自住外，还有薪资收入。所以除了紧急用款外，其它金额都投入基金里，一半是股票型基金，另一半则是债券型基金。股票型基金我只投资全球型或区域型股票型基金。债券型基金也是全球型投资等级的债券型基金，我绝对不碰高收益型基金。我的投资组合平均年报酬率约在 10％左右。
退休后，我就将我的资产分成三分，定存保持 3 年内会用到的金额，其余金额也是全部投入股票及债券基金，只是比例和退休前不一样，目前债券型基金占 70％，股票型基金占 30％，这样的组合报酬率约是8.5％左右。因为债券型基金占大部分，所以目前以富兰克林全球债、联博美国收益基金以及富达美元债券基金为主，外加一点的亚洲债券基金。股票型基金有富达欧小、富兰克林成长基金及富达国际基金。以这样的资产配置状况，在金融风暴时，我也没有抛出持股，最惨时总资产下跌 12％，但是 1 年后不只已经回来，还有小赚喔。
投资前，建议先练好ㄧ身金钟罩
我认为，一件事情如果没有胜算的把握，就不要去做，尤其是具有风险性的投资，更应该有充分的准备及了解，才可以进行投资。投资不是儿戏，动辄上万元的金额，甚至于百万、千万，都是自己辛辛苦苦赚来的血汗钱，不能不谨慎。我常劝年轻朋友，没弄清楚什么是投资以前，就不要进场，否则只有任人宰割的份。
投资是一辈子的事情，并不急于一时。正确的做法是先把投资理财知识学好，知道自己冒的风险是什么，会有多少回报，以及预先设想最坏的状况。也就是自己一定要先练就一身的金钟罩，这时再进入投资险境，也就刀枪不入了。
在你开始投资致富的旅程之前，就让我开始陪你修练自己的金钟罩吧！
