约行为，沙县国土资源局接受盛顺公司竞买涉案地块国有建设用地使用
权是希望与盛顺公司订立合同的承诺行为，沙县国土资源局与盛顺公司
签订《成交确认书》时承诺生效。）
案例6：信阳华怡房地产开发有限公司与固始县国土资源局建设用
地使用权合同纠纷二审民事判决书[河南省高级人民法院（2014）豫法
民一终字第83号]认为：“关于固始县国土局与华怡公司之间的土地出让
合同是否成立的问题。依据《合同法》的相关规定，固始县国土局为挂
牌出让原固始县城关镇服装厂的国有土地，对外发布的国有建设用地使
用权挂牌出让公告为要约邀请，华怡公司参与竞拍活动报价1750万元进
行竞买为要约，固始县国土局确认该1750万元为最高竞买价，按照竞拍
规则同意将该宗土地使用权以1750万元出让给华怡公司，并与华怡公司
签订《成交确认书》及《挂牌（拍卖）土地成交协议书》为承诺。固始
县国土局同意将该宗土地使用权以1750万元出让与华怡公司，双方意思
表示达成一致，合同即成立。至于双方是否另行签订《国有建设用地使
用权出让合同》，并不影响双方之间土地出让合同已成立的认定。固始
县国土局上诉提出其与华怡公司已达成土地出让协议的主张成立，本院
予以支持。”
案例7：巢湖市万山生态陵园有限责任公司与安徽省巢湖市人民政
府、安徽省巢湖市民政局不履行行政协议二审行政裁定书[安徽省高级
人民法院（2019）皖行终99号]认为：“本案上诉人万山陵园公司系针对
行政协议提起诉讼，故本案不但可以适用行政法律规范，还可以适用不
违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。根据《合同
法》、《招标投标法》的相关规定，原巢湖市居巢区人民政府及其成立
的公墓迁址指挥部对外发布的案涉《招商简介》、《招商说明》属于要
约邀请的范畴，万山陵园公司据此予以投标，系向原巢湖市居巢区人民
政府发出要约，后该公司中标，即该公司被招标人原巢湖市居巢区人民
政府选定为中标人，是该政府对万山陵园公司发出的要约所作出的承
诺，此时，双方合同关系即已成立。”
006 对订单的标注和修改是否构成对要约
的实质性变更（附4个相关案例）[4]
阅读提示：商事实践中，常常发生当事人对于往来的订单进行标注和修改的
行为。此时判断合同是否成立，就要判断当事人之间是否达成意思表示一致，要
约和承诺的内容为何。
承诺是受要约人愿意按照要约的全部内容与要约人订立合同的意思表示，要
遵循一定的“镜像原则”。
如果受要约人对要约内容作出实质性变更，例如有关合同标的、数量、质
量、价款或报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任、争议解决方法等的变
更，则视为对原要约的拒绝，构成一项新要约。
裁判要旨
对订单交货日期的修改涉及订货至交货的时间、进度安排和交付
时间的变更，对总价格的修改则表明双方对价格含税与否有着截然不
同的意见。对合同价款、履行期限的变更属于对要约内容的实质性变
更，因此订单上修改已构成对要约的实质性变更，属于新要约、未成
立合同。
案情介绍
一、2005年12月21日、12月22日、12月28日、12月31日、2006年1
月12日，中电公司以传真方式向株式会社发出7份订单，表明订购韩国
NEXG品牌摄像头产品，共37400件，单价38.9美元；订单还载明了交货
日期、交货地点等内容。
二、株式会社收到订单后，将其中的5份订单进行了部分修改，包
括对“交货日期”、“以上单价为含税”两项内容进行了新的标注。对“交
货日期”的修改为“标准的订货至交货的时间应为收到‘确定的产品订购
单’后2个月”，在一份订单中还有“在收到香港Huake的产品订购单和预
付款或信用证之后，本产品订购单将被取消”的内容。
三、七份订单均得到了部分履行，全部七份订单所涉的37400件货
物中，株式会社认为中电公司未付款的为12935件，其余产品已由株式
会社实际销售给中电公司。
四、株式会社起诉请求中电公司支付全部七份订单项下的全部货
款，一审法院判决株式会社胜诉，中电公司不服提起上诉，二审法院驳
回了株式会社的请求。株式会社申诉，再审法院认为对其中5份订单的
标注和修改构成对要约的实质性变更，双方并未以书面形式成立买卖合
同。对经株式会社修改的五份订单的已履行部分，可以认定成立合同关
系，株式会社请求中电公司支付全部七份订单项下的全部货款的诉讼请
求不能得到支持。
实务要点总结
前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者给读者
提出如下建议：
1.要约、承诺并非要求完全一致，不允许作出任何变更，承诺仅仅
在形式上变更，而实质内容并未改变，承诺仍然有效。但不得对要约的
实质性内容进行修改，否则视为新的要约，而不构成承诺，在对方未作
出新的承诺的情况下合同未成立。
2.对于要约的实质性内容的变更一般而言包括对合同标的、数量、
质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任、争议解
决方法等的变更。
相关法律规定
《合同法》
第三十条 承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的
内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款
或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的
变更，是对要约内容的实质性变更。
新法规定：根据2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》，《合同
法》自《中华人民共和国民法典》施行之日起废止。上述条文已经替换为：
第四百八十八条 承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内
容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、
履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容
的实质性变更。
裁判要旨精要暨本案链接
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论
述：
关于株式会社对订单的标注和修改是否构成对要约的实质性变更。
株式会社在收到中电公司发出的七份订单后，对其中五份进行了修改或
标注。分别是：第一，将其中三份订单（CECT05T022-A900、
CECT05T022-A01、CECT05T025-A950号）的“交货日期”及“以上总单
价为含税”修改为“1.标准的订货至交货的时间应为收到确定的产品订购
单后2个月。将在稍后通知贵方最佳进度安排。2.总价格应不含税
费。”第二，将其中一份订单（CECT05MJ008-IPD200号）的“交货日
期”标注为“1.标准的订货至交货的时间应为收到确定的产品订购单后2个
月。2.将尽快通知贵方最佳交付时间安排。3.在收到香港Huake的产品订
购单和预付款或信用证之后，本产品订购单将被取消。”第三，将其中
另一份订单（CECT05ZH025-IPD1000号）的“交货日期”标注为“1.标准
的订货至交货的时间应为收到确定的产品订购单后2个月。2.将尽快通
知贵方最佳的订货至交货的时间。3.总价格应不含税费”。
株式会社对交货日期的修改涉及订货至交货的时间、进度安排和交
付时间的变更，对总价格的修改则表明株式会社和中电公司对价格含税
与否有着截然不同的意见。根据《合同法》第三十条的规定，对合同价
款、履行期限的变更属于对要约内容的实质性变更，为新要约。株式会
社在五份订单上的修改构成了对中电公司要约的实质性变更，是新要
约。此后，这五份订单由株式会社又回传给中电公司。由于株式会社未
能举证证明中电公司对订单已经重新确认，故对于上述五份订单项下的
货物，双方并未以书面形式成立买卖合同。
其余两份订单（CECT05T018-A950及CECT05CM015-P15号）所涉
货物，由于株式会社未加修改并已履行，可以认为双方的买卖合同成
立。
延伸阅读
案例1：滨州宁洋船舶服务有限公司定期租船合同纠纷再审审查与
审判监督民事裁定书[最高人民法院（2018）最高法民申2023号]认
为：“根据查明的事实，宁洋公司向金桥公司通过电子邮件发送补充协
议，金桥公司收到该电子邮件后，回复‘所有条款同意并施行，还请贵
司增加两条：1.承租方务必按照约定时间及时支付租金超期双倍支付。
2.28万元的价格是建立在目前市场低迷的状态下待市场回暖后价格双方
可另行商议。’《合同法》第三十条规定：‘承诺的内容应当与要约的内
容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合
同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违
约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。’由于
金桥公司回复的内容对宁洋公司不及时支付租金所应承担的责任即违约
责任作出了变更，根据上述规定，是对补充协议内容的实质性变更，为
新要约。宁洋公司对此未予回复。双方当事人未就补充协议达成一致意
见。金桥公司与宁洋公司在原船舶租赁合同中约定‘……租金为每船34
万元/月，从交船之日起算，船舶到达烟台港日期为起租日期，提前半
个月支付，每15天为一个租金支付期。……宁洋公司未能准时支付租
金，可得到船东给予的3天净银行工作日的书面通知。在上述期限内支
付，应视为准时。如果未能在上述期限内支付租金，船东有权实施撤
船。’虽然从第四期开始宁洋公司按照每月28万元的数额支付租金，金
桥公司予以接受，但不能据此即认定金桥公司同意将月租金由原合同约
定的34万元变更为28万元。金桥公司接受租金是行使出租人的权利。金
桥公司主张该公司工作人员刘辉一直用电话向宁洋公司催讨租金，虽然
对此其未能提供证据证明，但从金桥公司撤船以及其于2016年10月10日
向宁洋公司的复函载明的内容看，金桥公司并不认可双方达成了补充协
议，并主张宁洋公司应当按照原船舶租赁合同的约定支付租金。案涉补
充协议未成立，双方当事人均应按照原船舶租赁合同的约定履行。”
案例2：新疆机电设备有限责任公司与新疆天业对外贸易有限责任
公司仓储合同纠纷案民事判决书[最高人民法院（2011）最高法民提字
第239号]认为：“机电公司系于2005年10月8日在本案争议的原《仓储保
管合同》上签章，经原二审法院委托进行司法鉴定确认，该合同原约定
的履行期限为‘二零零五年九月三十日至二零零陆年五月三十日’，机电
公司签章后，天业公司单方将履行起始日更改为‘二零零五年六月三十
日’。该项变更直接影响到是否将《仓储保管合同》签订之前已经发生
的风险及损失纳入该合同约定的责任范围内，此系对机电公司已经签章
的《仓储保管合同》约定内容的实质性变更，应视为构成一项新的要
约，因该要约未向机电公司传达亦未得到机电公司认可，故原二审判决
认定本案《仓储保管合同》未成立正确，本院予以维持。原二审法院在
《仓储保管合同》未成立的前提下，又依该合同第十二条有关‘如发生
争议，可向甲方（天业公司）住所地人民法院提起诉讼’的规定，认定
天业公司住所地人民法院即新疆生产建设兵团农八师中级人民法院对此
案具有管辖权，无合同依据。鉴于机电公司亦请求本院直接审理此案，
依其请求本院不再指令有管辖权的法院重审此案。天业公司主张应由机
电公司承担违约责任的727.57吨钢材曾于2005年9月3日至9月20日期间
运入机电公司仓库，但在前述《仓储保管合同》原约定的履行期限2005
年9月30日之前，该批货物已经被他人提货出库，故该批货物不属于机
电公司承诺承担保管责任的范围。天业公司单方更改合同，并以更改后
的合同为依据主张机电公司承担违约责任的诉请，缺乏事实依据，不应
予以支持。”
案例3：常州润晟捆带制造有限公司与德国塞克有限公司国际货物
买卖合同纠纷上诉案[江苏省高级人民法院（2011）苏商外终字第0005
号]认为：“从双方当事人初次建立交易关系的电子邮件的往来过程来
看，德国塞克公司通过电子邮件在发出第一份订单的同时将《一般采购
条件》作为该订单的附件一并发送给了润晟捆带公司，而润晟捆带公司
的经办人马贇在回复的电子邮件中除明确表示其‘已看过邮件及其附件
文件，所有都没问题’外，另对付款时间及受益人问题提出修改意见。
以上过程中，德国塞克公司发出电子邮件的行为可视为发出要约，要约
内容为订单及《一般采购条件》。马贇回复电子邮件的行为可视为作出
承诺，承诺内容为‘所有都没问题’及付款时间、受益人问题的修改意
见。根据《合同法》第三十条、第三十一条的规定，承诺对合同标的、
数量、质量、价款或报酬、履行期限、履行地点及方式、违约责任及解
决争议方法等要约内容所作出的变更，是对要约内容实质性变更。承诺
对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或要约表明
承诺不得对要约内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以
承诺的内容为准。换言之，如承诺对要约的内容作出实质性变更的，则
合同的内容亦不以承诺的内容为准。对照上述规定，由于马贇在该回复
邮件中同时对付款时间（即履行期限问题）提出修改意见，构成对要约
内容实质性变更，故马贇于2006年10月11日所作出的承诺内容不能认定
润晟捆带公司已同意接受《一般采购条件》所涉的相关内容。”
案例4：上海哈勒娜纺织品有限公司与苏州市丝绸进出口有限责任
公司买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[江苏省高级人民法
院（2015）苏审二商申字第00063号]认为：“《合同法》第十四条规
定，‘要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下
列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即
受该意思表示约束。’第三十条规定，‘承诺的内容应当与要约的内容一
致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标
的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责
任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。’本案中，
因哈勒娜公司为FOREVER21公司的指定面料商，丝绸进出口公司于
2012年6月6日向哈勒娜公司发函，要求哈勒娜公司提供米西品牌的信息
和单价，并提供样布，丝绸进出口公司是希望哈勒娜公司向丝绸进出口
公司发出要约的意思表示，属于要约邀请，哈勒娜公司收到上述函件
后，于2012年6月7日回函，将供应货物的单价、最小订单数额告知丝绸
进出口公司，该函件虽然对供应货物的单价等内容予以确定，但对付款
期限、交货数量等合同主要内容未具体确定，不符合法律规定的要约的
规定。此后，双方就合同条款进行了磋商，至2012年8月27日，双方已
就货号、布料品种、款号、数量、单价及货物最晚交货期基本达成一
致，但此时哈勒娜公司仍在等待FOREVER21公司对面料的色样、品质
的最终确认。同年8月31日，丝绸进出口公司向哈勒娜公司发出正式合
同文本，其中第五条货款结算的内容为：‘面料到我司一周后凭增值税
发票付款；第七条乙方须在接到本合同叁天内盖章确认，并寄甲方，逾
期无效。’哈勒娜公司收到上述合同后将第五条货款结算修改为‘带款提
货’后加盖其公司印章后发给丝绸进出口公司，该行为应当认定为哈勒
娜公司对要约的内容作出实质性变更，为新要约，丝绸进出口公司对此
未作出承诺。一、二审判决据此认定双方合同未成立，并无不当。”
007 个人印章签署的合同是否有效，应由
谁来证明印章真假（历经五次裁判终迎正
义）[5]
阅读提示：自然人在交易中使用个人印章有无风险？答案是非常肯定的。本
案中当事人被他人伪造印章签署合同，历经三次行政裁判、五次民事裁判，最终
才迎来正义的曙光，诉讼过程堪称一场律政大戏。
裁判要旨
最高人民法院认为：合同上的自然人私章所代表一方否认该私章
为其所有时，主张合同成立一方应举证证明私章为对方所有及盖章行
为系对方所为。
依法成立的法人或其他组织均有登记备案的公章，经登记备案的
公章对外具有公示效力，所以，通常情况下，法人或者其他组织在对
外签订合同时，采用盖章的形式。而自然人的私章没有登记备案的要
求，对外不具有公示效力，在私章所代表的一方否认该私章为其所有
时，主张合同关系成立的一方应当举证证明该枚私章为对方所有以及
盖章的行为为对方所为或对方委托他人所为。
案情介绍
一、1998年12月，唐兰以127083元购买房屋一套，唐兰在房地产买
卖合同上加盖了私章，未手写签名，办理了权属登记。
二、2000年11月，重庆九龙坡区土地房屋权属登记中心收到以唐兰
为卖方、程永莉为买方，双方当日签订的《房地产买卖合同》（总价8
万元，盖有双方私章）、《房地产交易合同登记申请表》（盖有双方私
章）以及《卖方申请书》（盖有唐兰私章，并有“唐兰”字样签名）和
《买方申请书》，次日收到补交的购房款《收条》（盖有唐兰私章，并
有“唐兰”字样签名）和唐兰的婚姻状况证明材料后，办理了过户登记，
程永莉取得了房屋所有权证，但该房屋的国有土地使用权证依然登记在
唐兰的名下。该房屋由程永莉占有使用。
三、2003年4月，唐兰以其从未与程永莉签订房屋买卖合同为由，
提起行政诉讼，请求确认填发该房屋所有权证的行政行为违法并撤销该
证。经一审、二审、再审，驳回唐兰的起诉。
四、2007年3月，唐兰向重庆九龙坡区法院提起民事诉讼，请求：
确认《房地产买卖合同》无效；程永莉返还房屋。一审审理中，程永莉
之夫向某承认“唐兰”的签名均是由其书写。重庆九龙坡区法院经审理认
为，唐兰没有举证证明房屋买卖合同的盖章是伪造的。故判决驳回唐兰
的诉讼请求。
五、唐兰不服，向重庆五中院提起上诉。重庆五中院认为，虽然合
同上有唐兰的印章，但其他证据均证实该房屋买卖不是唐兰的真实意思
表示。该院于2007年10月判决《房地产买卖合同》无效。
六、程永莉不服，向重庆五中院申请再审。重庆五中院再审认为，
唐兰虽然没有在房屋买卖合同上手写签名，但在房屋买卖合同上加盖有
唐兰的印章，该合同依法成立。该院于2008年6月判决维持驳回唐兰的
诉讼请求。
七、唐兰不服，向重庆高院申请再审。重庆高院审理认为，唐兰无
法否定房地产权属登记机关行政行为的合法性和《房地产买卖合同》、
过户申请手续上唐兰印章的真实性。该院于2010年10月判决维持驳回唐
兰的诉讼请求。
八、唐兰不服，向检察机关提出申诉，最高检察院向最高法院提出
抗诉。最高法院审理认为，在双方当事人就合同关系是否成立存在争议
的情况下，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。程永莉
未能充分举证证明其与唐兰之间就涉案房屋成立了买卖合同关系，应该
承担举证不能的法律后果。故于2013年1月判决程永莉将案涉房屋返还
给唐兰。
实务要点总结
前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者给读者
提出如下建议：
一、自然人应当尽量避免使用个人印章。因为被他人伪造印章并签
署合同的风险太大。本案中虽然被伪造印章的当事人最终胜诉，但是诉
讼过程相当冗长，历经三次行政裁判、五次民事裁判。
二、本案裁判规则给我们带来的启示是，与自然人签署合同时，应
当要求该自然人当面在合同上签名，而不是加盖个人印章。否则，在诉
讼或仲裁程序中该自然人否认盖章行为时，交易相对人不但要证明个人
印章为该自然人所有，还要证明印章是该自然人加盖到合同上的，极大
地增加了证明难度。
相关法律规定
《合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当
按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签
字或者盖章时合同成立。
新法规定：根据2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》，《合同
法》自《中华人民共和国民法典》施行之日起废止。上述条文已经替换为：
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第四百九十条 当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章
或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主
要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未
采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
裁判要旨精要暨本案链接
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论
述：
根据唐兰的诉讼请求及相关事实来看，本案争议的核心问题是，以
唐兰为卖方、以程永莉为买方的登记号为（九区2000）买卖第7595号的
《房地产买卖合同》在唐兰与程永莉之间是否成立，该合同对唐兰是否
具有法律拘束力。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事
人达成合意是合同成立的必备要件。《合同法》第三十二条规定“当事
人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成
立”。该条明确了当事人在合同书上签字或盖章的时间为合同成立的时
间，不仅确认了当事人达成合意的外在表现形式为签字或者盖章，而且
赋予了盖章与签字在合同成立上同等的法律效力。因此，经当事人签字
或者盖章的合同应该是当事人达成合意的体现，对双方当事人具有法律
拘束力。依法成立的法人或其他组织均有登记备案的公章，经登记备案
的公章对外具有公示效力，所以，通常情况下，法人或者其他组织在对
外签订合同时，采用盖章的形式。而自然人的私章没有登记备案的要
求，对外不具有公示效力，在私章所代表的一方否认该私章为其所有，
盖章行为是其所为时，该方当事人实质是否认与对方当事人达成合意成
立了合同关系，此时就涉及就合同关系是否成立的举证责任的分配问
题。根据本院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同
纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举
证责任。即在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，应由
主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。因此，在私章所代表的
一方否认该私章为其所有，盖章行为是其所为，即否认与对方成立合同
关系时，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任，该方当事
人应当举证证明该枚私章为对方所有以及盖章的行为为对方所为或对方
委托他人所为。
就本案来说，唐兰否认合同书上的私章为其所有，也否认在合同书
上盖过私章，实质是否认与程永莉订立过涉案房屋买卖合同，在此情况
下，程永莉应该举证证明其与唐兰之间成立了房屋买卖合同关系，即私
章为唐兰所有且盖章行为也为唐兰所为。原审判决认定唐兰在本案中未
出示充分的证据证明其与程永莉之间的房屋买卖行为以及过户登记申请
不是其真实意思表示，从而将该举证责任分配给唐兰是错误的。本案历
经数次审理，程永莉为主张其与唐兰之间成立房屋买卖合同关系所举证
据有两个，一是唐兰于1998年12月11日与重庆渝兴房地产综合开发公司
签订《房地产买卖合同》购买该套房屋时，也是在合同上加盖私章，无
手写签名。以此说明唐兰此次出售房屋时加盖私章的合理性。二是生效
的重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中行再终字第1014号行政裁定
认定的事实。对此，本院认为，该两份证据不足以证明上述待证事实。
理由是，一、唐兰于1998年12月11日与重庆渝兴房地产综合开发公司签
订《房地产买卖合同》购买该套房屋时，虽然也是在合同上加盖私章，
但在唐兰否认与程永莉签订过房屋买卖合同时，程永莉没有举证证明涉
案《房地产买卖合同》上“唐兰”的私章和唐兰1998年12月11日与重庆渝
兴房地产综合开发公司签订的《房地产买卖合同》上唐兰的私章为同一
枚私章。唐兰买受该房屋的时候盖有私章的行为并不必然推导出涉案
《房地产买卖合同》上盖有“唐兰”私章就是本案当事人唐兰的私章，也
不能证明加盖“唐兰”私章的行为就是唐兰所为。二、（2006）渝一中行
再终字第1014号行政裁定是以主体不适格为由，从程序上驳回了唐兰的
起诉。该份裁定书上认定的事实，只能证明房屋买卖登记机关对涉案房
屋办理过户登记的行为在程序上的合规性，不能证明唐兰与程永莉之间
发生了房屋买卖的民事行为。原审判决将行政裁定用于证明唐兰与程永
莉之间就涉案房屋成立了房屋买卖合同关系不当。
本案中，除了涉案《房地产买卖合同》外，办理房屋买卖过户登记
必备的其他文件，包括《卖方申请书》、收到购房款的《收条》，出现
了“卖方”“唐兰”的签名，但这些应该由所谓卖房人亲历亲为的签名却并
非唐兰所为，而是购房人程永莉的丈夫向某所书写，然后加盖“唐兰”的
私章。作为对外出具的文件，出具人可以签名，也可以盖章或者是签名
加盖章。但不论是签名或盖章，必须是真实的，才能确定是出具人的真
实意思表示。办理涉案房屋过户登记时，唐兰具有签署自己姓名的行为
能力，向某是房地产公司的销售人员，应该知道“代替”他人签名的民事
法律后果，尤其是程永莉一方在诉讼中主张唐兰已到办理登记过户现场
的情况下。程永莉应该就本应由唐兰亲笔书写的名字却由向某所替代作
出合理的解释，但程永莉一方在本次再审庭审中仍不能就为何收到购房
款的收据及“唐兰”的签名也由其夫向某所代写作出合理的解释。所以，
程永莉既未能举证证明涉案《房地产买卖合同》及办理房屋过户登记的
相关手续上加盖的“唐兰”的印章为唐兰所有，也未能就本应由唐兰书写
并签名的《卖方申请书》及《收条》为何由程永莉之夫书写作出合理的
解释，本案没有证据显示唐兰本人有出卖涉案房屋的意思表示，也没有
证据表明唐兰曾委托他人办理过房地产买卖及转移登记。原审认定唐兰
与程永莉之间成立房地产买卖合同关系，没有事实依据。
综上，在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，应由
主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。唐兰否认与程永莉签订
过房地产买卖合同，程永莉未能充分举证证明其与唐兰之间就涉案房屋
成立了买卖合同关系，应该承担举证不能的法律后果。同时，从涉案
《房地产买卖合同》的签订及履行过程看，没有证据显示唐兰有出卖涉
案房屋的意思表示，也没有证据表明唐兰曾委托他人办理过房屋买卖及
转移登记。因此，应该认定唐兰与程永莉之间没有就涉案房屋成立房屋
买卖合同关系，涉案《房地产买卖合同》对唐兰没有法律约束力，程永
莉应该将其占有的涉案房屋返还给唐兰。
延伸阅读
裁判规则一：合同上的自然人印章所代表一方否认该印章为其所
有，在主张合同成立一方完成了初步的举证责任后，应由自然人印章
所代表一方证明该印章并非其所有且非其所盖。
案例1：李晓薇、张越民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定
书[最高人民法院（2017）最高法民申1350号]认为，“关于举证责任分配
的问题。根据原审查明的事实，案涉《担保承诺书》上盖有‘李晓薇’的
印章，但并无‘李晓薇’的签名。张越在二审中为证明‘李晓薇’印章的真
实性提交了静安公司《2011年度公司年检报告书》和《商品房买卖合
同》两份证据，该两份证据上均盖有‘李晓薇’印章，上述印章从表面上
看与《担保承诺书》上的‘李晓薇’印章为同一枚印章，因李晓薇并未对
是否为同一枚印章申请鉴定，该两份证据可以推定李晓薇有‘李晓薇’私
人印章，并在民事活动中使用该印章。因此，李晓薇关于其没有印章，
该印章系张越私刻或者伪造的理由与事实不符。张越为证明该印章的真
实性及《担保承诺书》系李晓薇的真实意思表示，还提交了与该承诺书
中约定的房产对应的房产证原件。因此，张越对其主张已经完成了初步
的举证责任。李晓薇如认为该印章并非其所有且非其所盖，应提交相应
证据予以证明。二审法院以此分配举证责任并无不当，李晓薇关于二审
法院违法适用举证责任倒置规则，属适用法律错误的理由不成立。……
李晓薇提交的本院（2012）民抗字第55号民事判决与本案基本事实不
同，虽然均涉及在合同上盖有私章，没有签名的情形，但本案《担保承
诺书》除盖有私章外，债权人还持有《担保承诺书》约定的房产对应的
房产证原件。因此，前述案件的判决结果并不能影响本案的裁决。”
裁判规则二：否认股东会决议上私人印章的真实性，但未提供任
何既存的股东亲笔签名的股东会决议，也未提供股东的真实私人印章
以供辨别或比对，一味否认印章的真实性，不具有证据效力。
案例2：昆明钻福贸易有限公司、李莹民间借贷纠纷再审审查与审
判监督民事裁定书[最高人民法院（2017）最高法民申3897号]认为，“除
否认《借款协议》上公章的真实性，再审申请人还称其股东会决议均由
两名股东在股东会决议上亲笔签名，并未采用过私人印章的形式，《股
东会决议》上加盖的私人印鉴也非胡荣富和李彬的私人印章。但申请人
并未提供任何既存的由两名股东亲笔签名的股东会决议，未能证明其所
称的该公司股东会决议均由其股东亲笔签名的事实存在。申请人称《股
东会决议》上加盖的私人印鉴并非其股东的私人印章，也未提供其股东
的真实私人印章样式以供辨别或比对。一味否认印章的真实性，不具有
证据效力。故该公司不能否定《股东会决议》的真实性。”
裁判规则三：授权委托书加盖的公章和个人私章与落款时间不一
致的，不能仅凭该授权委托书认定受托人获得授权。
案例3：张欣与宜兴市建工建筑安装有限责任公司与翁校刚民间借
贷纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申1366号]
认为，“张欣提交的《授权委托书》虽载明宜兴建安公司委托翁校刚作
为青州城市展馆等项目代理人，负责前期筹款等事项，但该《授权委托
书》经一审法院委托鉴定，结论为：委托书中加盖的宜兴建安公司公章
和张亚义私章的实际加盖时间与载明的落款时间不一致。故不能仅凭该
《授权委托书》认定翁校刚得到了宜兴建安公司上述委托授权，亦不能
认定本案借款属于翁校刚接受宜兴建安公司委托代其筹款的范畴。”
裁判规则四：私章只是判断法定代表人真实意思的外观充分要
件，加盖特定私章并不意味着做出意思表示的法定代表人身份即已特
定化。也就是说，意思表示解释的目的不仅在于探寻表意人的内在意
思，更要通过判断相对人可以了解的“规范性意思” 来确定表意人的实
际意思。
案例4：南海市电化企业集团公司、深圳市富昌担保有限公司等企
业借贷纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2015）最高法民申字
第1179号]认为，“本案所争议纠纷实质为意思表示解释问题。意思表示
解释的客体虽然是表意人的意思，但应以相对人足以客观了解的表示内
容为准。在意思与表示不一致的情况下，这一客观性立场更有利于保护
相对人的信赖利益以及维护交易秩序的稳定。就本案而言，债务人电化
公司和保证人南联公司的法定代表人均由李明标担任，虽然电化公司主
张两公司各自使用不同的李明标私章，但电化公司并未举证证明债权人
中国工商银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称工行南海支行）知
晓这种私章使用模式并予以接受、形成合意，故基于合同的相对性，债
权人工行南海支行不受电化公司与南联公司之间以各自专用私章来区分
法定代表人乃至法人意思方式的约束。另从外观上看，电化公司专用的
李明标私章与南联公司专用的李明标私章在大小、字体、布局等方面并
无明显区别、不易辨识，因此债权人工行南海支行对两者之间的细微差
异不应负有更多的谨慎注意义务。更为重要的是，私章只是判断法定代
表人真实意思的外观充分要件，加盖特定私章并不意味着做出意思表示
