司、超凡公司致函桂鑫源公司，希望桂鑫源公司能与全威公司就抵押担
保事项达成一致事项，否则《土地开发合同》无法履行，三方将全面终
止合同。2003年12月20日，柳州恒贸源房地产有限公司认为《土地开发
合同》公正合法，全威公司、超凡公司不办理土地过户已属严重违约，
在履行合同的前提下三方才可以对合同约定以外的事项进行协商。
四、2003年12月29日，全威公司、超凡公司致函桂鑫源公司，决定
终止《土地开发合同》，2004年1月3日，桂鑫源公司拒绝终止合同。
2004年1月，桂鑫源公司向广西省高院起诉，请求判令《土地开发合
同》合法有效，全威公司与超凡公司应继续履行合同。
五、一审法院支持了桂鑫源公司的请求，超凡公司不服上诉，认为
《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证，未办理相应的审
批、登记手续，应认定无效。最高人民法院认为《土地开发合同》虽然
在签订之时有瑕疵，但在一审起诉前全威公司已经取得了国有土地使用
权证，合同反映了双方的真实意思，为有效合同，维持原判。
实务要点总结
前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者给读者
提出如下建议：
1.签署土地使用权转让协议时尽量取得土地使用权证书。如果没有
取得，也要告知当事人尽可能在起诉前取得土地使用权证书。
2.律师在办理类似业务的时候，应告知客户：取得土地使用权证
书，是进行土地使用权转让的必要前提，转让人在合同签订之时未取得
此证的，但如果无权处分人在受让人向法院起诉前依法取得土地使用权
权属证书，按照合同效力补正原则，仍可以认定土地使用权转让合同有
效，双方当事人应按照约定履行合同。
相关法律规定
《合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
新法规定：根据2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》，《合同
法》自《中华人民共和国民法典》施行之日起废止。上述条文已经修改为：
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
《城市房地产管理法》
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当
符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得
土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完
成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者
其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用
法律问题的解释》
第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让
土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权
的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
裁判要旨精要暨本案链接
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论
述：
全威公司、超凡公司与桂馨源公司于2003年9月18日签订的《土地
开发合同》约定，全威公司、超凡公司将柳州市柳石路153号土地使用
权转让给桂馨源公司，桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860万元
土地转让价款，故本案性质为土地使用权转让合同纠纷。该《土地开发
合同》为三方当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法
律规定。合同签订前，柳州市国土资源局已同意全威公司以出让方式取
得讼争土地的使用权，双方订有《国有土地使用权出让合同》。本案一
审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场
进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事
人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容，其是否得到完
全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定，故超凡公司提出
的因《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未
全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的上诉主张，本院不予
支持。关于投资开发的问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转
让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标
的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的
投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效
力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权
转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合
同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。
延伸阅读
裁判规则：起诉前已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的
人民政府同意转让的，合同有效。
案例1：深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深
圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合
作开发房地产合同纠纷二审案[最高人民法院（2010）最高法民一终字
第45号]认为，“置换合同违反‘未取得土地使用权证的房产不得转让’的
强制性规定，应属无效。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项
规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；第三十九条规定，
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定
已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；最高人民法
院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条规定：‘转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转
让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准
权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。’从以上规定可以看
出，取得土地使用权证书是转让房地产必要前提条件，如果在起诉前仍
未取得土地使用权证书的，转让合同无效。本案即属于这种情况，诉讼
至今也未取得土地使用证书，因此置换合同无效。”
案例2：北京秦龙投资有限公司、珠海市嘉德利投资有限公司建设
用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2015）
最高法民申字第196号]认为，“就不动产交易而言，物权变动的原因为
合同，合同的结果为物权变动，原因与结果需做法律上区分，即合同于
当事人意思表示一致时产生债法上的相对效力，而物权的变动则必须依
赖登记这一公示行为方能产生对世的绝对效力，债权合同的效力独立存
在，不以合同是否履行以及能否履行等物权变动为生效要件。因此，本
案《军用土地使用权转让合同》所附生效要件成就时生效，《协议书》
则自成立之日即生效，是否办理物权登记均属于合同履行的情形，并非
认定合同效力的法定事由，不影响合同的效力。秦龙公司虽引用《合同
法》第四十四条第二款关于‘法律、行政法规规定应当办理批准、登记
等手续生效的，依照其规定’的规定主张本案所涉《协议书》无效，但
我国现行法律、行政法规并无关于国有土地使用权转让合同需经登记或
批准等手续方发生效力的具体规定。《城市房地产管理法》（2007年修
订）第三十八条第六项关于‘未依法登记领取权属证书的房地产不得转
让’的规定，只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变
更登记的所需条件，不是《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题
的解释（二）》第十四条所指的效力性强制性规定。《最高人民法院关
于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条
关于‘转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使
用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民
政府同意转让的，应当认定合同有效’的规定，并未直接否定合同的效
力或确认自始无效。故秦龙公司关于原判决认定《协议书》有效系适用
法律错误的主张因无法律依据而不能成立。”
案例3：泰安市商业银行股份有限公司与泰安华盛房地产开发有限
公司等拍卖合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2015）最高
法民申字第2949号]认为，“泰安商业银行委托山东金润拍卖行通过拍卖
方式转让涉案土地使用权，并与泰安华盛公司达成了拍卖成交确认书，
拍卖合同依法成立。《城市房地产管理法》第三十八条规定了不得转让
的房地产的七种情形，其中包括依法收回土地使用权、未依法领取权属
证书及法律、行政法规规定禁止转让的其他情形等。从泰安市城信资产
管理中心出具的所委托拍卖的房地产的情况说明、瑕疵声明及对山东金
润拍卖行的异议答复可知，泰安市城信资产管理中心明知泰安市岱岳区
人民政府已于2006年撤销该土地使用证，其无权处分涉案土地使用权；
且经一审法院调查，该宗土地属未经征收、补偿、收储、出让的土地，
依该宗土地的性质，无法办理过户手续。依据房地产管理法、《土地管
理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规的相关规定，该宗土地属
于依法不得处分的物品和财产权利。泰安市城信资产管理中心继续委托
拍卖的行为违反了上述法律规定。但是，根据合同法第五十一条关
于‘无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立
合同后取得处分权的，该合同有效’的规定，以及《最高人民法院关于
审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关
于‘转让方未取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，
起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同
意转让的，应当认定合同有效’的规定，如果无权处分人在对方向法院
起诉前依法取得土地使用权权属证书，按照合同效力补正原则，仍可以
认定土地使用权买卖合同有效。因此，案涉拍卖合同应属于效力待定合
同。由于涉案土地使用权权属证书在拍卖前已被泰安市岱岳区人民政府
决定撤销，泰安商业银行在委托山东金润拍卖行拍卖涉案标的前未依法
取得土地使用权权属证书，在泰安华盛公司向法院起诉前，也未取得土
地使用权权属证书，由此导致委托拍卖的标的存在权利瑕疵，以及泰安
华盛公司竞买拍卖标的后无法办理土地使用权变更登记手续。故一、二
审判决依据城市房地产管理法第三十八条及《最高人民法院关于审理涉
及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，
认定拍卖合同无效于法有据。”
案例4：湖南金天地房地产开发有限公司项目转让合同纠纷再审民
事判决书[最高人民法院（2018）最高法民再154号]认为，“即使认定恒
丰公司与金天地公司之间的《转让开发协议书》中包含土地使用权转让
的内容，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案
件适用法律问题的解释》第九条‘转让方未取得出让土地使用权证书与
受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用
权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效’的规
定，本案中汉寿县人民政府已经书面同意恒丰公司与金天地公司之间的
项目转让，金天地公司也已经实际承接恒丰公司的权利义务，并取得案
涉土地的使用权，进行了项目开发，因此，应当认定有批准权的人民政
府同意土地使用权转让，案涉合同认定为有效合同。”
025 当事人实施犯罪行为签订的合同并不
当然无效（附6个相关案例）[13]
阅读提示：对于合同效力的判断应该按照《合同法》等法律、行政法规中的
有关效力规则去审查，只要当事人之间意思真实一致，又无法律规定的无效情
形，就应当认定为合同有效。若是合同一方当事人的行为涉嫌刑事犯罪，当事人
所签订合同也并不当然无效，最高法院认为在合同约定本身不属于无效事由的情
况下，合同中一方当事人实施的涉嫌犯罪的行为并不影响合同的有效性。
裁判要旨
合同当事人一方实施了犯罪行为，不能当然认定合同无效。合同
是否有效，应当依照《合同法》的规定进行判断，并不因为一方当事
人构成犯罪而必然导致合同无效。
在判定合同的效力时，不能仅因合同当事人一方实施了涉嫌犯罪
的行为，而当然认定合同无效。此时，仍应根据《合同法》等法律、
行政法规的规定对合同的效力进行审查判断，以保护合同中无过错一
方当事人的合法权益，维护交易安全和交易秩序。在合同约定本身不
属于无效事由的情况下，合同中一方当事人实施的涉嫌犯罪的行为并
不影响合同的有效性。（根据2020年5月28日公布的《中华人民共和国
民法典》的规定，对于合同效力的判断应该按照《中华人民共和国民
