055 债权转让可否以登报的形式通知债务
人[1]
阅读提示：债权转让合同因让与人与受让人之间的合意而发生债权移转的效
果，无须征得债务人的同意。但是，对此让与事实，债务人未必知晓。为了避免
债务人错误清偿，法律设有保护债务人的规定，即《合同法》第80条规定的“债
权让与未通知债务人的，对债务人不生效力”。
关于通知的方法，《合同法》未作规定，根据一般法理、学说及判例，通知
方法不应受严格限制，口头、书面通知均无不可。在本案例中，最高人民法院认
为债权人以登报的形式通知债务人并不违反法律的规定，只要债权人实施了有效
的通知行为，债权转让就应对债务人发生效力。
裁判要旨
债权人以登报的形式通知债务人并不违反法律的规定。只要债权
人实施了有效的通知行为，债权转让就应对债务人发生法律效力。
本案中因法律法规对债权转让通知的具体方式没有规定，且山东
法制报是在山东省内公开广泛发行的报纸，债权人在该报纸上登报通
知债务人及担保人债权转让的事实，不违反法律法规的强制性规定，
应认定债权人已将债权转让的事实告知债务人及担保人，并无不妥。
债权转让并没有致使债务人错误履行债务、双重履行债务或加重债务
人履行债务的负担，也没有损害海科公司的利益。双方债权债务关系
明确，债务人及担保人应承担相应的法律责任。海科公司仅以债权人
在报纸上登载债权转让通知不当为由，否认债权转让对其发生法律效
力，理由不充分。
案情介绍
一、1994年，东营水泥厂向农行东营市河口区支行借款200万元，
由建材公司担保；1996年，东营水泥厂向农行东营市东营区支行借款
1050万元，由海科公司担保。
二、2000年3月10日，农行山东省分行与中国长城资产管理公司约
定，自2000年3月25日起，农行将对债务人东营水泥厂、担保人建材公
司本金200万元及利息的债权、对债务人东营水泥厂、担保人海科公司
本金1050万元及利息的债权转移给中国长城资产管理公司，通知了债务
人和担保人。
三、2002年9月30日，中国长城资产管理公司将东营水泥厂所拖欠
的贷款债权转让给何荣兰，并于2003年1月21日，在山东法制报第2版刊
登债权转移通知，通知东营水泥厂及担保人建材公司、海科公司，其依
法享有东营水泥厂债权本金1250万元及相应利息均已依法转移给何荣
兰，由其行使债权人的一切权利。
四、2003年2月13日，何荣兰向山东省高院起诉，请求东营水泥厂
偿还债权本金1250万元及相应利息，建材公司、海科公司在担保范围内
承担连带清偿责任。山东省高院支持了何荣兰的诉讼请求，海科公司不
服，向最高法院提起上诉，最高法院判决驳回上诉，维持原判。
实务要点总结
前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者给读者
提出如下建议：
1.法律并未具体规定债权转让通知的形式，采用书面形式通知并由
债务人签字认可是最佳形式。因此，在债权转让时，债权人最好采取书
面通知形式，以减少诉讼纠纷。
2.若以书面形式之外的形式通知的，应保证债务人能够及时、准确
地获知债权转让的事实。因此，若采用登报的方式，应选择公开广泛发
行的报纸，以便在发生争议时有足够的证据证明已履行了债权转让的通
知义务，从而使得债权转让对债务人发生效力。
3.即使债权人在债权转让时没有通知债务人，但债权的受让人直接
以债务人为被告提起诉讼，寄送起诉状的方式亦可以作为合法的债权转
让的通知方式。
相关法律规定
《合同法》
第八十条 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转
让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
新法规定：根据2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》，《合同
法》自《中华人民共和国民法典》施行之日起废止。上述条文已经替换为：
第五百四十六条 债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发
生效力。
债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。
《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处
置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》
第六条 金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全
国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以
认定债权人履行了《合同法》第八十条第一款规定的通知义务。
在案件审理中，债务人以原债权银行转让债权未履行通知义务为由
进行抗辩的，人民法院可以将原债权银行传唤到庭调查债权转让事实，
并责令原债权银行告知债务人债权转让的事实。
《北京市高级人民法院关于印发〈北京市高级人民法院审理民商
事案件若干问题的解答之五（试行）〉的通知》
20.债权转让没有通知债务人，受让债权人直接起诉债务人的，法
院应如何处理？债权转让没有通知债务人，受让债权人直接起诉债务人
的，视为“通知”，法院应该在满足债务人举证期限后直接进行审理，而
不应驳回受让债权人的起诉。
裁判要旨精要暨本案链接
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论
述：
海科公司主张债权的转让，没有通知债务人及担保人，故债权转让
的效力不及于海科公司。合同法第80条第1款规定，债权人转让权利
的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。但
法律法规对通知的具体方式没有规定。本案的实际情况是，中国长城资
产管理公司济南办事处将其债权转让何荣兰后，双方共同就债权转让的
事实在山东法制报上登报通知债务人及担保人。山东法制报是在山东省
内公开广泛发行的报纸，一审法院认为债权人在该报纸上登报通知债务
人及担保人债权转让的事实，不违反法律法规的强制性规定，应认定债
权人已将债权转让的事实告知债务人及担保人，并无不妥。且本案中债
权转让人、债权受让人、债务人及担保人均未对债权转让的事实及效力
提出异议，债务人及担保人只是对债务款项利息的数额有异议，一审法
院已作审查处理。海科公司在上诉请求中，没有涉及债权转让内容及效
力问题的异议，即海科公司对双方债权债务存在的事实是认可的。海科
公司通过参加本案的诉讼活动，已明知债权转让的事实，且知道履行债
务的对象。本案中的债权转让并没有致使债务人错误履行债务、双重履
行债务或加重债务人履行债务的负担，也没有损害海科公司的利益。双
方债权债务关系明确，债务人及担保人应承担相应的法律责任。海科公
司仅以债权人在报纸上登载债权转让通知不当为由，否认债权转让对其
发生法律效力，理由不充分，本院不予支持。
延伸阅读
案例1：莱芜市新大地资产清算管理有限公司与山东信联建设集团
有限公司、武守江等清算责任纠纷二审民事判决书[莱芜市中级人民法
院（2015）莱中商终字第196号]认为，“关于焦点四原债权人王敦友与
被上诉人的债权转让行为是否有效的问题。《合同法》第八十条第一款
规定：‘债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债
务人不发生效力。’根据上述法律规定，债权人与受让人达成债权转让
的协议时，债权转让在债权人与受让人之间即产生效力，未通知债务人
时，债务人对该债权转让仅享有抗辩权，上述规定是为了避免债务人重
复履行、错误履行或加重履行债务的负担，债权人以登报的形式通知债
务人并不违反法律的强制性规定，只要债权人实施了有效的通知行为，
债权转让就应对债务人发生效力。且自被上诉人提起诉讼主张权利之日
起，即可视债权转让的通知到达债务人，故原债权人王敦友与被上诉人
的债权转让行为合法有效。关于上诉人提出的王敦友未依法办理申请执
行人变更手续的问题，本院经审查认为，在执行程序中变更申请执行人
并非债权转让的生效要件，法律亦未禁止债权人在执行程序中变更申请
执行人前不得转让债权，故对上诉人该项诉称，本院不予支持。”
案例2：卜贤永与黄茂祥债权转让合同纠纷二审民事判决书[宿迁市
中级人民法院（2014）宿中民终字第0547号]认为，“二审中，周某、卜
某、刘某、孙某于2014年5月7日在《宿迁晚报》上刊登债权转让公告。
在公告中，周某、卜某、刘某、孙某明确称已经于2012年1月15日将对
黄茂祥的债权转让给卜贤永，并表示对黄茂祥作债权转让通知。对此，
本院认为，《合同法》第80条规定：债权人转让权利的，应当通知债务
人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。其目的是为了避免债务人
重复履行、错误履行债务加重债务人的负担。本案中，周某、卜某、刘
某、孙某对黄茂祥的债权系民间借贷形成，债权应是确定的，卜贤永成
为新的债权人并不损害黄茂祥的权益。同时，法律对通知的形式并未具
体规定，在债务人下落不明，无法直接通知的情况下，债权人以登报的
形式通知债务人并不违反法律规定，应视为有效的通知行为，债权转让
对债务人发生法律效力。周某、卜某、刘某、孙某在《宿迁晚报》上刊
登债权公告，虽然是在二审诉讼中，但依据诉讼经济原则，本院对其通
知的效力依法予以认定。卜贤永向黄茂祥主张债权，本院依法予以支
持。”
案例3：阜新盛金投资管理有限公司与沈阳克莱斯特国际置业第一
有限公司、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司金融借款合同纠纷[最
高人民法院（2016）最高法执复48号]认为，“对于债权转让通知的形
式，法律未作明确规定，债权人可自主选择通知形式，但应保证能够为
债务人及时、准确的获知债权转让的事实。本案中，盛京民主支行在
《沈阳晚报》刊登债权转让公告，该方式并不能确保债务人及时、准确
的获知债权转让的事实。但是，从结果来看，克莱斯特第一公司已实际
知悉了债权转让的事实，客观上达到了通知的效果。在此情况下，不应
以债权人对通知义务不适当履行为由否定债权转让和申请执行人变更的
法律效力。克莱斯特第一公司认为债权人的不适当履行损害了其合法权
益，可依法通过其他途径救济。”
056 债权转让未通知债务人，受让人能否
直接起诉（附4个相关案例）[2]
阅读提示：《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务
人。”本案例最高法院对该规定中通知债务人的主体及方式作出了详细解释。
裁判要旨
债权受让人直接向人民法院起诉，并借助人民法院送达起诉状的
方式，向债务人送达债权转让通知，可以发生通知转让之法律效力。
案情介绍
一、中国信达资产管理公司重庆办事处系重庆轧钢厂的债权人，将
债权转让给重庆港务物流集团有限公司，重庆港务物流集团有限公司又
将受让的债权转让给重庆港务实业公司。
二、2009年1月15日，重庆港务实业公司向人民法院起诉，请求清
偿债务，人民法院裁定驳回了起诉。
三、2012年7月17日，重庆港务实业公司向人民法院再次提起债权
清偿之诉后，于同日向人民法院申请撤诉。
四、重庆港务实业公司于2014年7月11日提起本案诉讼，请求重庆
轧钢厂偿还借款。原审判决以债权转让未通知重庆轧钢厂为由，认为
2009年1月15日重庆港务实业公司起诉要求重庆轧钢厂清偿债务时，不
具有债权请求权基础，因而不产生诉讼时效中断之法律效果。
五、重庆港务实业公司不服，向最高法院申请再审，主张重庆港务
实业公司于2009年1月15日起诉起到了通知债务人债权转让和中断诉讼
时效的作用，原审判决认定该次起诉不能产生诉讼时效中断错误。最高
法院改为认定2009年1月15日的起诉产生诉讼时效中断的法律效果。
实务要点总结
前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者给读者
提出如下建议：
一、为了避免发生争议，本书作者建议在债权转让交易中，应当尽
可能地明确约定由转让人通知债务人债权转让的事实。
二、债务人在知晓债权转让事实后，应当向新的债权人履行债务。
债权受让人直接以债务人为被告提起诉讼，借助法院向债务人送达起诉
状，可以起到债权转让通知的效果。
相关法律规定
《合同法》
第七十九条
债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三
人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转
让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
新法规定：根据2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》，《合同
法》自《中华人民共和国民法典》施行之日起废止。上述条文已经修改为：
第五百四十五条 债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有
下列情形之一的除外：
（一）根据债权性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱
债权不得转让的，不得对抗第三人。
第五百四十六条 债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发
生效力。
债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。
《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处
置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》
第六条 金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全
国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以
认定债权人履行了《合同法》第八十条第一款规定的通知义务。
在案件审理中，债务人以原债权银行转让债权未履行通知义务为由
进行抗辩的，人民法院可以将原债权银行传唤到庭调查债权转让事实，
并责令原债权银行告知债务人债权转让的事实。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的
规定》
第十二条 当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉
讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。
裁判要旨精要暨本案链接
以下为该案在法院审理阶段，裁定书中“本院认为”就该问题的论
述：
关于二审判决认为本案债权转让未通知债务人，故重庆港务实业公
司前身重庆石金摩擦密封材料有限公司在2009年1月15日向重庆市第五
中级人民法院起诉，以重庆港务物流集团有限公司将自中国信达资产管
理公司重庆办事处受让的债权转让给该公司为由，要求重庆轧钢厂清偿
债务时，债权请求权不存在，不能发生诉讼时效中断的法律效果是否存
在错误的问题。本院认为，上述案件经审理，重庆市第五中级人民法院
裁定驳回了重庆港务实业公司的起诉，该驳回裁定已经发生法律效力。
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规
定》第十二条的规定，“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起
诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”。该解释规定
的当事人起诉引起诉讼时效中断之法律效力，应当以当事人合法起诉为
前提，故在起诉被人民法院裁定驳回的情况下，通常并不引起诉讼时效
期间中断，但在具体案件认定中，尚应考虑是否存在特殊情况。就本案
涉及的债权转让通知问题，本院认为，《合同法》第八十条第一款规定
的“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人
不发生效力”，应当理解为，在债权转让通知未送达债务人时，债务人
对债权转让人的清偿仍发生债务清偿之法律效果，但并不影响债权受让
人取得受让债权。虽然该款法律规定的债权转让通知行为人，从文义上
应理解为债权转让人，但在可以确认债权转让行为真实性的前提下，亦
不应否定债权受让人为该通知行为的法律效力。即应以债务人是否知晓
债权转让事实作为认定债权转让通知法律效力之关键。故债权受让人直
接向人民法院起诉，并借助人民法院送达起诉状的方式，向债务人送达
债权转让通知，亦可以发生通知转让之法律效力。在上述案件中，重庆
港务实业公司的债权转让通知和要求清偿债务之请求，在经人民法院送
达起诉状实际到达重庆轧钢厂的情况下，可以认定为《民法通则》第一
百四十条规定的“当事人一方提出要求”的情形，产生诉讼时效中断的法
律效果。二审判决以债权转让未通知重庆轧钢厂为由，认为2009年1月
15日重庆港务实业公司起诉要求重庆轧钢厂清偿债务时，不具有债权请
求权基础，因而不产生诉讼时效中断之法律效果错误。
延伸阅读
以下司法案例均认为由债权受让人直接向人民法院起诉，借助人民
法院送达起诉状的方式向债务人送达债权转让通知，亦可以发生通知债
权转让之法律效力。
案例1：宁涛与石雨田债权转让合同纠纷再审民事判决书[辽宁省大
连市中级人民法院（2018）辽02民再211号]认为，“该协议中并未提及
债权转让一节，石雨田对于该协议系履行告知义务予以否认，根据《合
同法》第八十条第一款的规定：‘债权人转让权利的，应当通知债务
人，未经通知的，该转让对债务人不发生效力’，该协议不能认定为已
经就债权转让告知了债务人石雨田。但是，虽然该款法律规定的债权转
让通知行为人为债权转让人，但在可以确认债权转让行为真实性的情况
下，亦不应该否认债权受让人为该通知行为的法律效力。即应以债务人
是否知晓债权转让事实作为债权转让通知法律效力之关键。本案中案涉
债权转让事实，由债权受让人即本案上诉人宁涛直接向人民法院起诉，
借助人民法院送达起诉状的方式向债务人即本案被上诉人石雨田送达债
权转让通知，亦可以发生通知债权转让之法律效力。故宁涛受让债权自
其诉至人民法院时已经履行了告知义务，债权转让合同生效，石雨田作
为债务人应当偿还相应借款。”
案例2：邹明光与湖南万力建设集团有限公司原审被告汪大伟民间
借贷纠纷再审判决书[湖南省株洲市中级人民法院（2018）湘02民再17
号]认为，“《合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部
或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：根据合同性质不得
转让；按照当事人约定不得转让；依照法律规定不得转让。第八十条规
定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人
不发生效力。本案中，陈彬华按汪大伟的指示，代万力公司向平丰公司
缴纳保证金200万元，因该保证金陈彬华与万力公司之间产生200万元的
债权债务关系，陈彬华系债权人，万力公司系债务人。后陈彬华将该债
权转让给邹明光，因并无法律规定的除外情形，债权转让行为合法有
效。该事实可由邹明光持有平丰公司开具的收据、邹明光银行转账凭
证、借款合同及借据、当事人陈述等证据证实。其次，债务人是否知悉
债权转让事实是认定债权转让是否对债务人发生法律效力之关键，法律
并未限定通知方式。通过其委派的工作人员知悉，或者以收到法院送达
的起诉状的方式知悉，均可发生债权转让通知之法律效力。本案中债权
转让时汪大伟在场，此时债务人就应知悉该事实，而无需另行通知，债
权转让对债务人发生效力，邹明光替代陈彬华，成为万力公司新的债权
人。后邹明光直接向人民法院起诉，并借助人民法院送达起诉状的方
式，再次向万力公司送达债权转让通知。陈彬华也已出庭认可债权转让
的事实。故一审判决认为债权转让未通知万力公司，对万力公司不发生
效力错误，依法应予纠正。”
案例3：禹媛因与新市区西环北路昊元上品水疗中心合同纠纷一案
民事裁定书[新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01
民终827号]认为，“《合同法》第八十条第一款规定：‘债权人转让权利
的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。’该条
应当理解为，在债权转让通知未送达债务人时，债务人对原债权人的清
偿仍发生债务清偿的法律效果，但并不影响债权受让人取得受让债权。
虽然该款法律规定的债权转让的通知行为人，应当理解为原债权人，但
也不应否认债权受让人为该通知行为的法律效力，即以债务人是否知晓
债权转让事实作为认定债权转让通知法律效力的关键。故债权受让人直
接向人民法院起诉，借助人民法院送达起诉状的方式，向债务人送达债
权转让通知，亦可发生债权转让通知的法律效力。”
案例4：泰安市兴达汽车销售有限公司、山东飞龙世嘉集团有限公
司债权转让合同纠纷二审民事判决书[山东省泰安市中级人民法院
（2017）鲁09民终1557号]认为，“关于本案涉及的债权转让通知效力问
题。本院认为，《合同法》第八十条第一款规定的‘债权人转让权利
的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力’，应当
理解为，在债权转让通知未送达债务人时，债务人对债权转让人的清偿
仍发生债务清偿之法律效果，但并不影响债权受让人取得受让债权。虽
然该款法律规定的债权转让通知行为人，从文义上应理解为债权转让
人，但在可以确认债权转让行为真实性的前提下，亦不应否定债权受让
人为该通知行为的法律效力。即应以债务人是否知晓债权转让事实作为
认定债权转让通知法律效力之关键。故债权受让人直接向人民法院起
诉，并借助人民法院送达起诉状的方式，向债务人送达债权转让通知，
亦可以发生通知转让之法律效力。在本案中，飞龙世嘉的债权转让通知
和要求确认债权所有之请求，在经人民法院送达起诉状实际到达广本汽
车的情况下，可以认定为广本汽车已通过参加本案诉讼知晓了债权转让
的事实，故一审法院认定债权转让协议有效并无不当。上诉人主张的涉
案债权转让依法不对广汽本田发生法律效力，转让协议不具备法定的生
效条件的上诉理由不成立。”
057 房价上涨是正常的商业风险还是情势
变更，能否请求调整房屋价格[3]
阅读提示：我国房地产市场多年来持续火爆，房价的涨跌牵动着人们的神
经。在房价大幅上涨时，出卖人不想继续履行房屋买卖合同的事例时有发生。
本案例中出卖人主张此时属于发生情势变更的情形，应对交易价格予以调
整。经过四级法院的审理，最高法院最终一锤定音，未支持出卖人的主张，对维
护房屋买卖市场的交易秩序具有重大意义。
裁判要旨
房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于
正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为
由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。（根据
2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》的规定，合同编部分
新增了情势变更制度。）
案情介绍
一、2006年5月，卖方邵庆珍与买方安妍签订《房屋租售合同》，
约定因卖方在银行办理贷款，还款期未到，暂时无法办理产权交易，卖
方先将房屋出租给买方使用，年租金5万元，卖方在租赁期届满后将商
业用房出售给买方，总购房款60.8万元。
二、《房屋租售合同》签订后，邵庆珍将房屋交付给安妍使用，安
妍按约交付房屋租金。
三、2010年7月，双方约定的租赁期间届满，安妍要求邵庆珍履行
房屋买卖合同，后诉至赤峰红山区法院，请求判令邵庆珍继续履行合
同，办理房屋过户手续。邵庆珍辩称，继续履行显失公平，本案应以情
势变更原则处理，故安妍的诉讼请求应予驳回。
四、赤峰红山区法院认为，双方当事人签订《房屋租售合同》以后
房价上涨，不属于情势变更。判决：双方继续履行《房屋租售合同》；
安妍给付购房款60.8万元，邵庆珍将房屋的房产证等提供给安妍，并协
助办理过户手续。
五、邵庆珍不服，上诉至赤峰中院。二审中，邵庆珍提供一份《估
价报告》，证明涉案房屋在2010年7月的市场价值总额为254.8555万
元。赤峰中院认为，如果仍按合同约定的价格履行对邵庆珍有失公平，
应由安妍给予邵庆珍一定的补偿。遂在维持一审判决的基础上，判决安
妍补偿邵庆珍购房款70万元。
六、安妍不服，向内蒙古高院申请再审。内蒙古高院判决维持赤峰
中院判决。
七、安妍仍不服，向检察机关申诉。最高检察院向最高法院提出抗
诉。最高法院改判维持赤峰红山区法院判决。
实务要点总结
前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者给读者
提出如下建议：
一、合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行合同。房屋买卖合同
签订后房价大幅上涨，较难被认定为发生了情势变更，以此为由请求变
更或解除合同，不能得到支持。
二、房屋买卖合同签订后房价大幅上涨，出卖人将房屋另行出卖给
他人并办理变更登记的，原买受人有权请求出卖人赔偿房价上涨的可得
利益损失，出卖人并不能实际获得违约高价卖房的经济收益。
相关法律规定
新法规定：根据2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》的规定，
合同编部分新增了情势变更制度：
第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时
无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不
公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，
当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解
除合同。
《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无
法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合
同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民
法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的
实际情况确定是否变更或者解除。
裁判要旨精要暨本案链接
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论
述：
当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当
事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。
本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合
同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，
市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。对
此，双方当事人并未能通过协商予以变更，而依据《最高人民法院关于
适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，主张客观情况发
生重大变化请求变更合同的条件为，合同成立以后客观情况发生了当事
人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大
变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目
的。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但
仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公
平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。合同对
违约责任的约定并非赋予邵庆珍任意解约权，而依据安妍对履行合同所
持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况，应确认安妍未
违约，一审对邵庆珍解约通知不产生解除合同效力的认定亦无不当，合
同应继续履行。
延伸阅读
裁判规则：因出卖人原因导致买受人不能取得房屋，买受人可请
求出卖人赔偿房价上涨损失。
案例1：重庆同洲控股（集团）有限公司与重庆市渝中区人民政府
办公室商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书[重庆市高级人民法院
（2014）渝高法民申字第00349号]认为，“一审审理中，经当庭释明，
因双方均不愿意申请对可得利益损失（包括赔偿房屋差价损失、转售利
益损失等可得利益损失）进行司法鉴定，故对渝中区政府办要求同洲公
司赔偿房价上涨价差损失472.5万元［2008年3月27日同洲公司回函中承
认的该地块同地段建房成本已超过3600元／平方米，按（3600元／平方
米－合同约定的房价1850元／平方米）×2700平方米计算］的诉求，一
审法院考量了渝中区政府办仅主张该价差损失计算至2008年3月27日且
为成本价、同洲公司确实存在‘一房二卖’恶意违约的重大过错、渝中区
政府办只交纳了36万元购房预付款，以及该可得利益房价价差损失中确
有房地产市场的房价涨幅过高过快、有超出订立合同时的部分预期等因
素，酌情以渝中区政府办主张的房价上涨价差损失472.5万元的80%即
378万元予以支持，并无不当，亦符合上述司法解释的规定。”
案例2：兰晓华与重庆市名爵实业有限公司商品房预售合同纠纷再
审民事判决书[重庆市高级人民法院（2015）渝高法民提字第269号]认
为，“综合考虑当时的市场行情，房价正处于快速上涨的趋势中。相比
购房者，名爵公司作为房地产开发企业占有更多的信息和资源，对当时
房屋增值应有所预期。因名爵公司将本案房屋转售第三人代小平，导致
双方签订的《重庆市商品房买卖合同》无法继续履行。根据《合同法》
第一百一十三条第一款：‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义
务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造
成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方
订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。’经
兰晓华申请，一审法院委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司
对涉案房屋的现行市场价值进行估价，涉案房屋的评估单价为17400元/
，评估总价为3182100元。该评估报告经法院依法委托具有质证的单
位进行评估，并经庭审质证，本院予以采信。若名爵公司按约履行与兰
晓华签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，兰晓华需支付
1191990元即可购得涉案房屋。因名爵公司违约造成兰晓华无法取得涉
案房屋，兰晓华的可得利益损失为3182100元-1191990元=1990110元。
所以，名爵公司因违约不履行合同义务，应赔偿兰晓华可得利益损失为
1990110元。”
案例3：湖南恩瑞置业有限公司、长沙市雨花区市容环境卫生管理
局商品房销售合同纠纷二审民事判决书[湖南省高级人民法院（2018）
湘民终196号]认为，“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠
纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，因出卖人的原
因导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请
求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承
担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从该规定的字面意义来理解，因
出卖人原因导致买受人不能取得房屋，出卖人不仅仅是承担双倍返还已
付购房款或者说承担已付房款一倍的赔偿责任，还必须承担‘利息’和‘赔
偿损失’两项违约责任，该两条规定确立的是惩罚性赔偿制度。本案一
审判决的违约金只是属于‘赔偿损失’的范畴，而非惩罚性赔偿金性质。
恩瑞公司认为开发商违约导致合同解除承担的最大责任只是双倍返还已
付购房款，显然不符合上述司法解释第八条规定的内在精神。”
[1]
案件来源：何荣兰诉海科公司等清偿债务纠纷二审案[最高人民法院
（2003）最高法民一终字第46号]。
[2] 案件来源：重庆港务物流集团实业有限公司、重庆冶金轧钢厂金融不良债权
追偿纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申3020号]。
[3]
案件来源：安妍、邵庆珍房屋买卖合同纠纷再审民事判决书[最高人民法院
（2017）最高法民再26号]。
