088 当事人对同一内容达成多份协议时以
哪份为准（附6个相关案例）[1]
阅读提示：商事实践中，交易状况经常会发生变化，当事人订立合同后并非
不能变更，出于市场行情、履行情况等多种因素的考虑，当事人往往会适时调整
合同，签订新的合同。在当事人就同一内容达成多份协议的情况下，若事后发生
纠纷，到底以哪一份合同作为当事人之间权利义务的依据呢？本书主要梳理和分
析了最高人民法院对此问题给出的裁判规则，以供读者参考。
裁判要旨
三方协议及双方协议均为当事人真实意思的表示，亦未违反法
律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。两份协议的具体内容和
当事人不同，并不能互相覆盖、相互取代，因此，不同当事人之间、
不同事项上的约定均具有法律约束力，相同当事人之间、相同事项上
的不同约定应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则，并
结合具体履行情况来理解和分析协议的关系和内容。
本案中，签订在前的三方协议并未涉及回迁楼的建设问题，而签
订在后的双方协议中则约定了回迁楼建设上的权利义务。因此，双方
协议与三方协议相比较，一是就回迁楼建设而言，内容上属于不同事
项上的约定；二是二者从总体上都是对同一土地开发项目的约定，也
理应以签订在后的合同为准。故案涉回迁楼的权利义务，应主要依据
双方协议确定。
案情介绍
一、2006年9月6日，包道村委会与沈阳银亿公司、东川公司签订
《三方协议》，约定沈阳银亿公司利用包道村委会委托东川公司整理的
土地面积约为1400亩，沈阳银亿公司支付包道村委会补偿款为每亩45万
元，协议中未涉及回迁楼的建设问题。
二、2006年10月15日，包道村委会与东川公司签订《双方协议》，
约定东川公司征用包道村委会1500亩土地，补偿方式为货币或实物两种
方式，实物补偿主要涉及拆迁后的建设，包括无偿为包道村委会建设10
万平方米农民回迁楼等。
三、《双方协议》约定东川公司负责办理土地手续和农民回迁楼的
建设手续并且在拆迁完毕后18个月内建设完成回迁楼及所有地上物。东
川公司若不能取得案涉土地使用权，包道村委会有权解除合同，并取得
东川公司已交付的款项和已建设的地上物。
四、2006年11月，沈阳银亿公司取得回迁楼建设用地使用权，但包
道村委会并未向东川公司行使合同解除权。2006年11月28日，包道村委
会与东川公司约定双方成立包道公司，主要服务于村民回迁楼项目。此
后东川公司从包道公司取款并向沈阳银亿公司申请出具授权手续用于办
理回迁楼建设，各方当事人均未提出异议。
五、2007年11月，包道村委会向东川公司发函称，东川公司未按协
议约定时间办理农民回迁楼的建设手续，未按时开工建设回迁楼和所有
地上物，根本违约，解除三方协议和双方协议。
六、包道村委会向辽宁省高院起诉请求东川公司赔偿违约金及损
失，未获支持；包道村委会不服上诉，最高人民法院认为不同当事人之
间、不同事项上的约定均具有法律约束力，相同当事人之间、相同事项
上的不同约定应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则，关
于回迁楼的权利义务依双方协议确定，在包道村委会未能举证证明东川
公司违约的情况下，维持原判。
实务要点总结
前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者给读者
提出如下建议：
1.当事人无论签订几份合同，都应该详细规定权利义务，尽量避免
因词义不清而产生争议。一般而言相同事项上的不同约定，应以签订在
后的协议变更签订在前的协议为基本原则。
2.为了防止发生纠纷时，难以确定双方当事人的权利义务以哪份合
同为准，负责起草合同的律师或者公司法务人员，建议在签订后续的新
的合同时，一定要写清楚每份合同或备忘录之间的关系，明确签订在前
的合同的效力，互补还是替代？不一致时以哪份为准，类似的约定一定
要清楚，避免争议。例如写明“以本协议为准，××协议作废”或者“本协
议未涉及事项，仍以××协议为依据”类似的表述，有备无患。
相关法律规定
《合同法》
第一百二十五条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合
同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信
用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本
使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据
合同的目的予以解释。
新法规定：根据2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》，《合同
法》自《中华人民共和国民法典》施行之日起废止。上述条文已经修改为：
第一百四十二条 有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结
合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相
关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。
第四百六十六条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百
四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词
句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、
性质、目的以及诚信原则等予以解释。
裁判要旨精要暨本案链接
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论
述：
本案三方协议及双方协议均为当事人真实意思的表示，亦未违反法
律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。两份协议的具体内容和当
事人不同，并不能互相覆盖、相互取代，因此，不同当事人之间、不同
事项上的约定均具有法律约束力，相同当事人之间、相同事项上的不同
约定应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则，并结合具体
履行情况来理解和分析协议的关系和内容。
本案双方当事人争议的焦点是回迁楼的建设问题。签订在前的三方
协议中，未涉及回迁楼的建设问题。签订在后的双方协议中约定了东川
公司和包道村委会在回迁楼建设上的权利义务。因此，无论从协议签订
的时间上还是内容上看，案涉回迁楼建设的相关权利义务，应主要依据
双方协议确定。
就回迁楼建设用地使用权的实际取得状况与双方协议约定不符的问
题，从合同履行情况看，对于沈阳银亿公司实际取得回迁楼建设用地使
用权的事实，各方当事人均予以认可，而未提出异议，对于此后各方当
事人是否以及怎样继续履行双方协议约定的回迁楼建设事项，没有书面
证据予以证明，而仅能从合同实际履行变更的角度予以分析：首先，在
沈阳银亿公司于2006年11月通过拍卖取得回迁楼建设用地使用权后，东
川公司仍然通过从包道公司转款用于办理回迁楼相关手续、向沈阳银亿
公司申请出具授权手续用于办理回迁楼建设手续，而且东川公司亦举证
证明其为履行建设回迁楼义务进行了前期工作，故在上述合同实际变更
后，东川公司对其继续负有办理回迁楼建设手续和建设回迁楼等合同义
务予以认可；其次，根据双方协议第五条第8项的约定，东川公司因自
身原因不能通过摘牌取得合同项下宗地使用权的情况下，包道村委会有
权解除合同，并有权取得东川公司已经交付的款项和已经建设的地上
物。但在沈阳银亿公司实际取得回迁楼建设用地使用权后，包道村委会
并未因此向东川公司主张行使合同解除权，而且从本案诉讼起因和包道
村委会的诉讼请求看，其对合同实际变更后，东川公司继续负有办理回
迁楼建设手续和建设回迁楼等合同义务亦持肯定观点。再次，沈阳银亿
公司虽认可回迁楼建设用地使用权被其一并取得的事实，但认为回迁楼
建设与其无关，对此东川公司与包道村委会均未提出异议，但由于回迁
楼建设手续的办理，客观上必然需要沈阳银亿公司予以配合，对此，沈
阳银亿公司未提出异议，故应当认为，合同的实际变更增加了沈阳银亿
公司配合办理回迁楼相关建设手续的义务。综上，本院认为，本案合同
的实际履行变更，并未免除东川公司办理回迁楼建设手续以及建设回迁
楼等合同义务，仅是就合同的具体履行方式进行了变更。
延伸阅读
案例1：山西普大煤业集团有限公司、山西省国新能源发展集团洪
鑫煤炭有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2017）
最高法民终986号]认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的
焦点问题是原审判决认定照金矿业公司应退还洪鑫公司预付款本金为
208562626.55元是否正确。普大公司依据2015年3月19日各方签订的
《协议书》主张欠预付款数额应为两亿元，虽然该协议显示的欠预付款
数额为两亿元，但是之后2015年3月25日普大公司、照金矿业公司、洪
鑫公司签订的《协议书》以及2015年8月1日洪鑫公司与照金矿业公司、
普大公司、赵明签订《承担利息协议书》均确认照金矿业公司欠洪鑫公
司预付款208562626.55元，且该欠款数额亦与2015年3月19日洪鑫公司
与照金矿业公司签订的《解除煤炭销售合同协议书》中的欠款数额一
致。照金矿业公司对后两份协议的真实性并无异议，应视为后两份协议
对2015年3月19日《协议书》中的欠款数额进行了变更，应该以后来签
订的两份协议作为认定欠款数额的依据。因此，普大公司上诉认为原审
判决认定欠款本金错误导致利息多计算1773726.78元不能成立，原审判
决认定照金矿业公司应退还洪鑫公司预付款本金为208562626.55元有事
实依据，并无错误。
案例2：陕西南海矿业建设工程有限责任公司、北京金澜投资管理
有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2017）最高法
民终704号]认为：08年两方协议签订之后，双方为推进“尚合煤矿”项目
的开发建设工作，同时，也为符合陕西省、榆林市人民政府关于煤矿项
目的开发建设必须国有企业控股的政策要求，双方经协商与榆林矿业公
司、金浦矿业公司签订了案涉09年四方协议。但双方签订09年四方协议
的真实目的是为了拿到国家能源局的批文，以便对“尚合煤矿”项目进行
开发建设。对于拿到批文之后，双方是否按09年四方协议约定履行的问
题，即经国家能源局批复同意的“尚合煤矿”的开发建设主体“榆林市尚
合矿业有限责任公司”的股东是否为协议约定的四方、四方的出资比例
是否为协议约定的南海公司28%、榆林矿业公司30%、金澜公司25%、
神木长城汽配公司17%、案涉探矿权的受让主体是否变更为“尚合煤
矿”的开发建设主体“榆林市尚合矿业有限责任公司”，双方虽曾进行过
协商，但并未达成一致。也就是说，前述问题至今也未解决。上述分析
表明，09年四方协议虽然是真实的，但目前无法履行。故虽然国家能源
局根据备案的09年四方协议批复同意“尚合煤矿”项目开展前期开发建设
工作，但该协议是否取代了08年两方协议，应视双方的协商情况而定。
在双方就前述问题并未达成一致的情况下，南海公司关于09年四方协议
已经取代08年两方协议的上诉主张不能成立，本院不予支持。
案例3：贺均与林加青采矿权转让合同纠纷一案二审民事判决书[最
高人民法院（2016）最高法民终250号]认为：根据《合同法》第一百二
十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合
同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信
用原则，确定该条款的真实意思。2014年3月20日《债权债务清偿协
议》中“在甲方未付清全部款项前，以往所签协议仍对双方具有约束
力”的内容，约定在违约责任项下，系当事人真实意思表示，应予尊
重。一审法院基于当事人的约定，结合贺均未按照《债权债务清偿协
议》履行付款义务、存在违约情形的事实，依据林加青、包哲欢、蔡晓
东在一审的诉讼请求，认定以2013年8月16日《还款协议》和9月17日
《承诺书》作为双方的结算依据，处理结果并无不当，本院予以维持。
案例4：江苏江都建设集团有限公司与宜昌长楹置业有限公司建设
工程施工合同纠纷二审民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民终
670号]认为：虽然江都公司仅以《意向合同》作为起诉事实证据提起本
案诉讼，但在诉讼过程中，双方当事人均有权就本案的诉讼请求及理
由、答辩请求及理由举证。而备案合同是经过招投标程序，长楹公司与
江都公司就案涉工程所签订，与本案的建设工程施工合同纠纷的相关事
实具有事实上的关联。江都公司主张备案合同与本案无关的理由与客观
事实不符。本案双方当事人针对诉争工程先后签订了三份合同——《意
向合同》、备案合同、《补充协议》以及一份《备忘录》。尽管上述合
同均是本案的基础性合同，但是，就同一事项，当事人之间订立了多份
合同且合同之间有约定不一致情形时，应该以最后一份合同所约定的内
容为准。本案中，诉争双方之间最后一份协议是双方于2013年10月18日
签订的《补充协议》，该《补充协议》进一步确认了备案合同的效力。
根据《建筑法》以及本院《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法
律问题的解释》的相关规定，在建筑工程项目中存在多份合同时，应该
以备案合同为准。江都公司认为其不是依据备案合同主张工程价款，即
认为本案应当只能按照《意向合同》确定本案由人民法院管辖，没有事
实与法律依据。
案例5：浙江海鑫船舶贸易有限公司与浙江振兴船舶修造有限公司
海事海商纠纷再审民事裁定书[最高人民法院（2013）最高法民申字第
169号]认为：本案《和解协议书》系海鑫公司和振兴公司因履行《造船
场地租赁协议》发生纠纷而签订的，因此应以《造船场地租赁协议》的
内容作为分析《和解协议书》条款的基础。《造船场地租赁协议》约
定，涉案场地租用期为5年，自2007年3月16日始至2012年6月30日止，
年租费368万。以此为标准，截至2010年8月19日签订《和解协议书》
时，海鑫公司应支付的场地租赁费为1155.42万元。根据一审法院查明
的事实，海鑫公司已经实际支付的场地租赁费最多不超过559万元，据
此可以确认海鑫公司拖欠振兴公司船台费的事实。如按海鑫公司的主
张，将650万元认定为其应付的场地费总金额，则海鑫公司必须合理解
释场地使用费由最初约定的1155.42万元调整至650万元的原因。对此海
鑫公司不能提交证据予以证明。此外，《和解协议书》的拟稿人孙国强
以及富煌公司法定代表人杨陵江均在一审庭审中出庭作证，一审法院认
为该二人直接参与和解过程，其证言具有客观性而予以采纳。此二人的
证言亦证明海鑫公司欠付振兴公司650万元的事实。综上，根据《造船
场地租赁协议》的履行情况，《和解协议书》的签订过程以及证人证
言，可以认定650万元系海鑫公司尚未支付的场地租赁费用，二审判决
关于此事实的认定并无不当。海鑫公司未能提交证据推翻二审法院认定
的事实，故对其再审申请主张，本院不予支持。
案例6：吉林省东润房地产开发有限公司与吉林佳垒房地集团有限
公司、第三人大商股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案
[最高人民法院（2010）最高法民一终字第109号]认为：关于争议焦点
（一），双方当事人签订的《合作意向书》、《联合开发协议》、6·28
协议及9·20协议，均是当事人真实意思表示，上述协议的内容亦不违反
法律、法规的强制性规定，一审法院认定上述协议合法有效，双方均应
依约履行，于法有据。本案一审审理期间，佳垒公司并未主张讼争协议
均属无效协议，双方当事人就此问题没有形成争议。二审期间，佳垒公
司关于上述协议无效的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点（二），双方当事人签订的6·28协议及9·20协议，均
是对《联合开发协议》的修改和补充。9·20协议明确约定，6·28协议是
双方真实意思表示，为合法有效的协议。双方只是为更好地履行协议的
义务，就协议履行中出现的问题，作出9·20协议的新约定。从该两份协
议的内容及内在联系判断，9·20协议是在6·28协议的基础上，双方当事
人作出进一步修改的意思表示并形成合意，变更修改的部分，以9·20协
议为准；未变更修改的部分，6·28协议仍然对双方当事人具有约束力。
从9·20协议的文字表述看，亦不能作出其是对6·28协议予以否定的结
论。结合两份协议的内容，双方当事人权利义务的分配才具有完整性。
由于佳垒公司没有依据6·28协议向东润公司支付投资款，东润公司亦未
在该协议约定的期限内引进沃尔玛公司，在双方均未履行6·28协议的基
础上，双方当事人才形成9·20协议的新的约定。9·20协议既顺延了佳垒
公司的款项给付期限，也相应顺延了东润公司引进沃尔玛公司的时间。
在引进沃尔玛公司事项上，东润公司在9·20协议约定的时间内，将沃尔
玛公司引进，且东润公司、佳垒公司及沃尔玛公司签订了《房屋租赁合
同》。从双方当事人权利义务对等的角度判断，东润公司按照9·20协议
于2007年9月30日完成了与沃尔玛公司的签约工作，佳垒公司应当依据
6·28协议的约定，履行交付房屋的义务。佳垒公司主张东润公司应当单
方承担违约责任，从而免除佳垒公司向东润公司交付房屋的义务，理据
不足。此后，在大商公司向沃尔玛公司依据合同约定支付500万元补偿
金后，沃尔玛公司退出租赁房屋。东润公司在沃尔玛公司引进及退出的
问题上，没有过错，亦未构成违约。佳垒公司就该争议问题，并未在二
审期间提出相应的证据。根据6·28协议的约定，双方已认可售出的9套
房屋价款13144873元为东润公司所有，且在9·20协议中约定了款项给付
的时间，故佳垒公司应当向东润公司支付该房款及利息。在上述两份协
议中，双方均约定，佳垒公司应当返还东润公司的投资款为2100万元，
扣除已还款项，佳垒公司应返还东润公司2000万元及利息。佳垒公司主
张，东润公司实际投资款为1695万元，且应扣除东润公司的借款
2846229元，证据不足，不应支持。一审法院上述问题，认定事实清
楚，适用法律正确。一审判决佳垒公司依约应向东润公司支付已售房屋
的款项及交付其余房屋，并无不当，应予维持。
089 名为合作开发实为土地使用权转让合
同的特殊法律效果[2]
阅读提示：房地产行业对促进我国国民经济的发展起着不可估量的作用，同
时国民经济的发展也带动了房地产开发行业的发展。房地产行业的发展需要庞大
的资金和充足的土地，而拥有许多土地使用权的企业面临资金短缺的窘境，部分
拥有充足资金的企业或个人因无法取得土地使用权而不能投入房地产建设，市场
的自发调节使拥有土地资源的企业和拥有资金的企业很容易形成合作关系，更好
地融合稀缺资源。故房地产开发合同在此类开发中应用极为广泛，但因开发手续
繁琐、时间周期较长、资金链条庞大、工程建设复杂等原因纠纷层出不穷，对于
房地产开发合同的性质和效力的争议尤为常见。实践中，出现了很多披着房地产
开发合作协议的特殊表现形式，其中土地使用权转让合同便是一种，如何识别房
地产开发合同与土地使用权转让合同是本文主要分析的问题。
裁判要旨
合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风
险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。土地使用
权转让合同是债权合同，债权人仅能请求债务人履行合同义务，而不
直接发生物权变动的效果。
合同定性除审查合同的名称外，最重要的是根据合同约定的权利
义务内容进行全面理解和准确判断。房地产开发合同的核心特征在于
双方的权利义务呈现了共同出资、共享收益、共担风险的特点，缺少
任何一个特征都不宜认定为房地产开发合作合同，而应根据合同的权
利义务认定为其他性质的合同。土地使用权转让合同的当事人不承担
经营风险，只收取固定收益，不论市场如何变化，提供土地使用权的
一方都可以按照合同约定获得一定的、不变的收益。
本案中，根据《合作协议》约定，提供土地使用权的一方当事人
主要合同义务便是提供案涉土地用于房地产开发；而开发商的主要义
务为支付前期投资款和固定回报给提供土地使用权的一方，并且自行
承担后期开发费用和一切债务及责任。从《合作协议》约定的权利义
务来看，双方并没有共享收益、共担风险，不应认定为房地产开发合
作合同，应认定为土地使用权转让合同。
案情介绍
一、2004年8月，华菱置业与岳阳新天地签订《带资承包合作开发
协议书》（以下简称《合作协议》），华菱置业的主要合同义务为向岳
阳新天地提供案涉土地用于房地产开发；岳阳新天地的合同义务为支付
华菱置业前期投资款和固定回报以及承担后期开发费用和一切债务及责
任。
二、2004年10月，华菱置业与岳阳新天地签订财务移交书，确认岳
阳新天地应根据双方订立的《合作协议》的约定按期返还华菱置业前期
投资款约1亿元。
三、合同订立后，岳阳新天地公司胡成负责案涉房地产开发项目，
2006年12月，案涉项目已经竣工验收，至2008年8月，案涉92%的房屋
已经销售给他人。
四、2008年岳阳新天地公司资金短缺，胡成出走，该项目部无人接
管。因该项目的遗漏问题，华菱置业先后向相关部门缴纳了业主办理房
产证、国土证需缴纳契税、维修基金等费用并因延期办理支付了巨额赔
偿金。华菱置业未将该项目开发形成的资产转让给岳阳新天地。
五、岳阳新天地向湖南省高级人民法院起诉称，《合作协议》实质
是土地使用权转让，项目开发业已完成，请求判令该项目开发形成的资
产归其所有，湖南省高级人民法院驳回了岳阳新天地的请求。
六、岳阳新天地不服一审判决上诉，最高人民法院认为《合作协
议》约定华菱置业不承担经营风险，只收取固定利益，认定为土地使用
权转让合同。但岳阳新天地作为债权人，仅能请求华菱置业履行合同义
务，而不能直接请求确认该土地使用权归其享有，故驳回了岳阳新天地
的诉讼请求，维持原判。
实务要点总结
前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者给读者
提出如下建议：
一、判断合同性质不能只拘泥于合同名称，而应该根据合同签订背
景、合同内容、主要条款、合同目的，以及所涉及的法律关系即合同双
方当事人所设立的权利义务关系进行判定，其中最为关键的便是对权利
义务的认定。
二、房地产合作开发合同的核心特征为共同投资、共享利润、共担
风险合作开发房地产，这三个特征缺一不可。其中共同投资一般表现为
一方出资、一方出地；共享利润是指在房地产开发过程中，双方按照合
同约定的分配方式均能获取利益；共担风险，主要是指合作双方均需承
担预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险。与土地使用权转
让合同区分之处便在于土地使用权转让合同无需共享利益、共担风险，
而是基于合同享有固定收益，与是否存在经营风险无关。
相关法律规定
《合同法》
第一百二十五条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合
同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信
用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本
使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据
合同的目的予以解释。
新法规定：根据2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》，《合同
法》自《中华人民共和国民法典》施行之日起废止。上述条文已经修改为：
第一百四十二条 有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结
合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相
关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。
第四百六十六条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百
四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词
句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、
性质、目的以及诚信原则等予以解释。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用
法律问题的解释》
第七条 本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作
为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的
以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合
作开发房地产为基本内容的协议。
第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不
承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
裁判要旨精要暨本案链接
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论
述：
从《合作协议》第三条第2项关于岳阳新天地应向华菱置业支付项
目开发固定回报1100万元的约定内容看，该《合作协议》符合《最高人
民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解
释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不
承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合
同”的规定，岳阳新天地关于案涉《合作协议》应为土地使用权转让合
同的主张，于法有据。当然，由于《合作协议》为当事人真实意思表
示，且不违反法律行政法规的相关规定，合法有效，故双方当事人具体
权利义务内容，仍应按照《合作协议》约定来确定。根据《合作协议》
约定，华菱置业的主要合同义务为向岳阳新天地提供案涉土地用于房地
产开发；岳阳新天地的合同义务为支付华菱置业前期投资款和固定回报
以及承担后期开发费用和一切债务及责任。《合作协议》并未约定案涉
土地使用权需要过户到岳阳新天地名下，也未约定建设完成后所建建筑
物均须登记在岳阳新天地名下，归岳阳新天地所有。故岳阳新天地关于
案涉土地使用权实质已转让的主张无合同依据。退一步讲，即便双方约
定在岳阳新天地支付相应款项后，华菱置业应将案涉土地使用权过户到
其名下，双方亦仅为债权债务关系，作为债权人的岳阳新天地，仅能请
求华菱置业履行相应合同义务，而不能直接请求确认该土地使用权归其
享有，亦不能依照《物权法》第三十条规定主张因合法建造当然取得其
上建筑物的所有权。加之，案涉项目的百分之九十以上的房产已销售给
他人。故在案涉土地使用权未过户到岳阳新天地名下且《合作协议》亦
未约定相关内容的情况下，岳阳新天地主张其已经支付相应对价而当然
成为案涉土地使用权人，华菱、香墅美地项目开发形成的资产应归其所
有，没有法律和事实依据。
延伸阅读
案例1：唐山市路南区女织寨乡郑家庄村民委员会与唐山中天房地
产开发有限公司合同纠纷申请再审民事判决书[最高人民法院（2016）
最高法民再96号]认为：中天公司与郑家庄村委会于2008年5月28日签订
的《合作协议》约定，郑家庄村委会出地、中天公司出资，对郑家庄新
村址可用面积约296.77亩的土地进行整体改造；中天公司自负盈亏，独
立承担责任；村民安置房（含村委会办公用房）总面积为106000平方米
（地下室除外），其余部分用于销售，销售收入归中天公司以便其收回
投资。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用
法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土
地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土
地使用权转让合同。”郑家庄村委会在与中天公司的合作中，不承担经
营风险，只收取固定面积的房屋作为收益，故案涉《合作协议》应认定
为土地使用权转让合同。
案例2：重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限
公司建设用地使用权纠纷审判监督民事判决书[最高人民法院（2010）
最高法民抗字第67号]认为：本院再审认为，本案中双方当事人在同一
天内签订《联合开发协议》和《补充协议》，《联合开发协议》约定双
方“按照投入分得利润额”，但在《补充协议》中双方又约定，索特公司
对开发不承担风险，只收取固定收益，原一、二审判决据此将本案合同
的性质认定为土地使用权转让合同，并无不当。
案例3：济宁崇圣机电工业有限公司、郑长民等与山东鲁能光大电
力器材有限公司建设用地使用权纠纷申诉、申请民事判决书[最高人民
法院（2016）最高法民再117号]认为：《公司收购合同》名为公司收购
合同，实为土地使用权转让合同，应为合法有效。理由如下：第一，从
《公司收购合同》约定的“收购标的物”、“合作目标”和“具体操作方
式”来看，双方签订合同的目的在于鲁能公司将其名下的土地以净地的
形式转让给崇圣公司、亿丰公司和郑长民，崇圣公司、亿丰公司和郑长
民向鲁能公司支付6800万土地转让款。具体转让方式为先以鲁能公司的
名义申请国家收储，待政府挂牌后，崇圣公司、亿丰公司和郑长民参加
竞买，以摘牌的形式最终获得案涉土地使用权。在此过程中，申请国家
收储、挂牌、摘牌只是实现土地使用权转让的手段和过程。依照该合同
第二条第2款规定，即使不能按照合同约定的时间完成土地挂牌、摘牌
事宜，崇圣公司、亿丰公司和郑长民也应付清所有收购款，土地归其使
用。故从合同目的及具体约定来看，《公司收购合同》的性质应为土地
使用权转让合同。
案例4：重庆恒森实业集团有限公司、四川中拓房地产股份有限公
司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院
（2017）最高法民终99号]认为：本院《关于审理涉及国有土地使用权
合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产
合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益
的，应当认定为土地使用权转让合同。本案《永宁地产项目合作协议》
《永宁县地产项目公司开办合作协议》在签订时，四川中拓公司并未以
案涉土地使用权入股，且重庆恒森公司与四川中拓公司在签订上述协议
之时，案涉土地还未进行招拍挂，四川中拓公司并不是案涉土地的使用
权人，不应适用本院前引司法解释第二十四条的规定，重庆恒森公司主
张四川中拓公司仅提供土地，不参与合作经营，不承担合作风险，只享
有固定收益，案涉两份协议应为国有土地使用权转让合同的上诉理由不
能成立。
案例5：北京中科拜克生物技术有限公司、绥中中科拜克生物工程
有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院
（2017）最高法民终340号]认为：2009年5月5日，东戴河管委会与北京
中科公司签订的《项目合作协议书》、《补充协议》约定的主要内容
为，东戴河管委会在生命科学园内无偿提供60亩土地，北京中科公司投
资建设案涉项目，如两年内未能投产，东戴河管委会将收回该宗土地使
用权。对项目建设需要的一切审批手续一站式全程服务。上述协议实质
内容为：东戴河管委会代表地方政府招商引资，北京中科公司作为高科
技企业在产业园区投资兴建生物制药项目，优惠取得厂区工业用地的国
有土地使用权，故协议具有国有土地使用权出让合同性质。
案例6：哈尔滨新一房地产开发有限责任公司、哈尔滨工业资产经
营有限责任公司合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2017）最高
法民终776号]认为：本案诉讼双方当事人对案涉《资产转让协议》是否
应认定为国有划拨土地使用权转让性质及效力存在争议。本院认为，虽
然《资产转让协议》载明该协议系就电碳厂资产转让问题达成的协议，
约定转让的标的物为电碳厂主厂区全部建筑物及占用土地（现状转
让），转让方式为到哈尔滨产权交易中心进行挂牌交易，但协议中仅载
