明了土地面积，没有载明转让的建筑物情况。协议附件中也仅附有土地
使用权证号，并载明土地用途、面积，亦未涉及地上建筑物的情况；协
议约定的转让价款3.8亿元中载明包括建筑物补偿款及土地出让金，另
外还约定工业公司、电碳厂在新一公司按约定支付地上建筑物转让款的
前提下处理完毕债务，解除标的查封抵押状况，不影响标的土地挂牌交
易等内容。新一公司也认可其受让电碳厂资产后拟以电碳厂该宗土地进
行房地产开发。且根据本院查明的事实，在纠纷发生前支付及返还转让
款的收据中载明的事项多为土地款。因此，工业公司、电碳厂与新一公
司签订案涉《资产转让协议》的真实意思系通过对电碳厂主厂区建筑物
及占用土地进行资产产权转让的方式达到转让电碳厂土地使用权的目
的。工业公司和电碳厂主张《资产转让协议》实质上属于国有划拨土地
使用权转让性质，符合诉讼双方当事人签订该协议的真实意思。
090 融资租赁与借贷本质区别（附2个相关
案例）[3]
阅读提示：最高人民法院在本案判决书中认为，售后回租交易与抵押借款在
法律关系、标的物权属属性、债权金额构成、偿还方式方面存在差异。
融资租赁关系与其他法律关系的区分是融资租赁纠纷案件中的关键法律问
题，关系到案件的法律适用，正确审理。本案例最高法院详细论述了售后回租交
易与抵押借款的区分要点。本书作者另检索了融资租赁与借款关系区分的相关案
例，梳理出相关裁判规则，详见延伸阅读部分。
裁判要旨
一、在售后回租交易中，物的所有权原本属于承租人，出卖人与
承租人归于一体，与传统融资租赁交易的三方当事人存在一定区别，
但与抵押借款存在不同：一是当事人之间存在的合同法律关系不同。
抵押借款一般存在抵押合同与借款合同两个合同；售后回租则包括租
赁物买卖合同与融资租赁合同两个合同。二是标的物在租赁期间的权
利属性不同。在抵押贷款合同中，标的物所有权归抵押人；在售后回
租合同中，出租人是标的物的所有权人。三是债权金额构成不同。抵
押借款合同由本金加利息构成；售后回租合同中，租金一般由租赁物
的购买价款、费用及出租人的合理利润摊提而成。四是偿还方式不
同。抵押借款多为整借整还；售后回租多为按月或按年分期偿还。
二、因抵押登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担民
事赔偿责任。
案情介绍
一、2011年7月25日，信达租赁公司与华茂公司签订《融资租赁合
同》，华茂公司以筹措资金为目的，将其拥有真实所有权并有权处分的
租赁物转让给信达租赁公司，再由信达租赁公司出租给华茂公司使用，
租赁成本1.5亿元。
二、2011年7月26日，信达租赁公司与欣茂公司签订《抵押合
同》，约定：欣茂公司以自有两宗土地使用权为华茂公司的债务提供抵
押担保。信达租赁公司与欣茂公司到陵县（后调整为德州市陵城区）国
土资源局办理了抵押登记。欣茂公司用作抵押的土地出让手续不全。
三、2011年7月27日，信达租赁公司向华茂公司转账12150万元，另
向华茂公司出具收据，确认收到华茂公司租赁服务费750万元、租赁保
证金2100万元。
四、信达租赁公司向山东高院起诉，请求：解除《融资租赁合
同》；华茂公司返还所有租赁物，赔偿损失182889163.84元；信达租赁
公司对欣茂公司提供的抵押土地变现价款享有优先受偿权；欣茂公司、
陵城区政府、陵城区国土局在信达租赁公司无法实现抵押权的价值范围
内承担连带赔偿责任。
五、山东高院判决：《融资租赁合同》于2015年4月27日解除；华
茂公司向信达租赁公司返还全部租赁物，赔偿损失（全部未付租金
155230138.32元、逾期利息27137659.73元、留购价款75000元，扣除租
赁保证金2100万元和租赁物价值）；信达租赁公司对欣茂公司提供的抵
押物享有优先受偿权；陵城区政府、陵城区国土局在信达租赁公司抵押
权不能实现的范围内承担补充赔偿责任。
六、德州市陵城区政府、陵城区国土资源局不服，上诉至最高法
院，主张：本案名为融资租赁合同纠纷，实为民间借贷纠纷；按照民间
借贷纠纷认定，本案本金利息的计算应当是实际到位资金12150万元；
将行政赔偿主体和民事赔偿主体混为一谈，存在明显错误。最高法院认
定本案属于融资租赁合同纠纷，但改判陵城区政府、陵城区国土局在信
达租赁公司抵押权不能实现的造成损失范围内对信达金融租赁有限公司
承担三分之一的赔偿责任。
实务要点总结
前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者给读者
提出如下建议：
否定融资租赁关系的关键在于租赁物是否真实存在、租赁物的所有
权是否发生变动。若不构成融资租赁关系，则人民法院将按照实际构成
的法律关系处理。
相关法律规定
《合同法》
第二百三十七条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租
赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租
金的合同。
第二百四十三条
融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以
外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润
确定。
《物权法》
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，
应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登
记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
《民法通则》
第一百二十一条 国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，
侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任。
新法规定：根据2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》，《民法
通则》《合同法》《物权法》自《中华人民共和国民法典》施行之日起废止。上
述条文已经修改为：
第二百二十二条 当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承
担赔偿责任。
因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿
后，可以向造成登记错误的人追偿。
第七百三十五条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选
择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
第七百四十六条 融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，应当根据购
买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的
解释》
第一条 人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标
的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否
构成融资租赁法律关系作出认定。
对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法
院应按照其实际构成的法律关系处理。
第二条 承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将
租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人
为由认定不构成融资租赁法律关系。
《土地管理法》
第七十九条 无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占
用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规
划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土
地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管
人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事
责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非
法占用土地论处。
非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔
偿责任。
裁判要旨精要暨本案链接
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论
述：
本案属于民间借贷纠纷还是融资租赁合同纠纷。《合同法》第二百
三十七条规定：“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物
的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的
合同。”第二百四十三条规定：“融资租赁合同的租金，除当事人另有约
定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合
理利润确定。”《融资租赁纠纷解释》第二条规定：“承租人将其自有物
出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民
法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关
系。”由上述规定可见，《融资租赁纠纷解释》第二条认可售后回租的
合法性。在售后回租交易中，物的所有权原本属于承租人，出卖人与承
租人归于一体，与传统融资租赁交易的三方当事人存在一定区别，但与
抵押借款存在不同：一是当事人之间存在的合同法律关系不同。抵押借
款一般存在抵押合同与借款合同两个合同，当事人之间是借款担保关
系；售后回租则包括租赁物买卖合同与融资租赁合同两个合同，当事人
之间是融资租赁法律关系。二是标的物在租赁期间的权利属性不同。在
抵押贷款合同中，债权人是抵押权人，标的物是抵押物，所有权归抵押
人。而在售后回租合同中，出租人是标的物的所有权人。三是债权金额
构成不同。抵押借款合同由本金加利息构成，而售后回租合同中，租金
一般由租赁物的购买价款、费用及出租人的合理利润摊提而成。四是偿
还方式不同，抵押借款多为整借整还，售后回租多为按月或按年分期偿
还。本案中，信达租赁公司与华茂公司之间形成的法律关系符合前述融
资租赁法律关系的特征，具体分析如下：一是当事人之间签订有《融资
租赁合同》，该合同的附件包括《租赁物清单》、《概算租金支付
表》、《实际租金支付表》、《所有权转移证书》。《租赁物清单》上
载明有明确的租赁物，租赁物客观存在。《融资租赁合同》约定，信达
租赁公司向华茂公司支付转让价款之时租赁物的所有权转归信达金融租
赁公司，华茂公司应在收到转让价款当日向信达金融租赁公司出具《所
有权转移证书》。该合同附件四《所有权转移证书》载明：华茂公司于
2011年7月27日收到原告2011年7月27日（起租日）通过民生银行汇出的
租赁物转让价款，共计人民币15000万元。自2011年7月27日起，编号
XDZL2011－004《融资租赁合同》项下租赁物的所有权自华茂公司转移
至原告。案涉租赁物的所有权在融资租赁合同履行期间属于原告所有。
上述合同及其附件表明，本案存在着租赁物以及租赁物所有权的移转即
买卖租赁物、回租给付租金的事实，当事人之间并非没有租赁物或者未
进行租赁物的所有权转移，并非只是单纯的资金流转。二是债权金额构
成不同于借款合同。《融资租赁合同》约定，华茂公司承租租赁物须向
原告支付租金，租金及其给付办法等事项均按《概算租金支付表》及原
告发出的《实际租金支付表》办理。实际支付时，二者不一致的，以
《实际租金支付表》为准。《概算租金支付表》载明，承租人需支付租
金、租赁保证金，租赁服务费，双方还对留购价格和损失赔偿金进行了
约定。尽管《概算租金支付表》载明，租赁利率是按照中国人民银行公
布的人民币3年期贷款基准利率上调百分之四，是以中国人民银行公布
的人民币3年期贷款基准利率为基础，但在此之外双方还规定了服务
费，保证金等内容。这显然不同于借款合同只返本付息的特性。《融资
租赁合同》约定：“华茂公司未按时、足额支付任何到期租金、租赁保
证金、租赁服务费或其他应付款项，构成华茂公司违约。若华茂公司出
现违约情形，原告有权采取以下一项或多项措施：要求维修服务商停止
相关服务，禁止华茂公司使用租赁物，且不对华茂公司因此遭受的损害
承担任何责任。从上述约定可见，信达租赁公司对华茂公司提供维修等
服务，因此，服务费的收取有事实和法律依据。两上诉人关于信达租赁
公司没有提供任何服务不存在租赁服务费的上诉理由不能成立。三是偿
还方式为按月分期偿还。《融资租赁合同》附件二《概算租金支付表》
载明，每3个月支付一次租金，租金分期给付。融资租赁的租期由当事
人自由约定，三年将本息全部收回。四是预留购置款75000元并不足以
否定融资租赁合同的性质。综上，上诉人关于本案信达租赁公司与华贸
公司之间形成的是企业之间借贷法律关系的上诉理由不能成立，本院不
予支持。
……
《民法通则》第一百二十一条规定：“国家机关或者国家机关工作
人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担
民事责任。”《土地管理法》第七十九条第二款规定：“非法批准征收、
使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。”《物权
法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记
机构应当承担赔偿责任。”上述规定均是对国家机关或其工作人员在履
行相应职务过程中造成民事主体损失应承担民事赔偿责任的规定。本案
一审庭审中，信达租赁公司提交的抵押物照片显示，抵押土地有大量居
民住宅，华茂公司及欣茂公司对此亦无异议。一审法院要求陵城区政
府、陵城区国土局限期提交涉案抵押土地的《国有土地出让合同》、土
地出让金交纳凭证、拍卖成交确认书等相关土地档案资料，陵城区政
府、陵城区国土局未能提供，在本院审理期间亦未能提供上述材料。在
土地出让手续不全的情况下，陵城区政府向欣茂公司颁发《国有土地使
用证》，陵城区国土局也为该土地办理了抵押登记，致使信达租赁公司
信赖抵押权有效成立，由于上述抵押权可能不能实现造成损失问题的发
生，因此，根据前述法律规定，陵城区政府和陵城区国土局应承担赔偿
损失的责任。原审法院根据上述法律认定两上诉人承担民事责任并无不
当。在本院二审期间，信达租赁公司认可，在以案涉土地使用权设定抵
押权时，其到抵押物现场进行了实地考察，知晓在办理抵押物登记手续
之时，抵押物上存在着住房的情况，因此，对于本案抵押权不能有效实
现，其也具有过错。因案涉债权人、债务人、两上诉人对于案涉抵押权
不能有效实现均有过错，故本案根据三方的过错程度，判决陵城区政府
和陵城区国土局在信达租赁公司抵押权不能实现的范围内承担三分之一
的赔偿责任。华贸公司未按约支付案涉款项存在违约，信达租赁公司一
直与债务人进行协商，不存在债权人未采取合理措施应承担未尽减损义
务而对扩大的损失自担责任的问题，上诉人的该上诉理由不能成立。
延伸阅读
裁判规则一：无论当事人之间系融资租赁法律关系还是借贷法律
关系，均不会导致案涉合同无效。
案例1：唐山市丰南建设投资有限公司、民生金融租赁股份有限公
司保证合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2016）最高法民终180
号]认为，“无论民生租赁公司与山西海鑫公司之间系融资租赁法律关系
还是借贷法律关系，均不会导致案涉融资租赁合同无效。《最高人民法
院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款
规定，对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民
法院应当按照其实际构成的法律关系处理。本案中，丰南建设公司未能
提交证据证明案涉融资租赁合同存在《合同法》第五十二条规定的无效
情形，其仅以案涉合同系名为融资租赁、实为借贷合同为由主张合同无
效，缺乏法律依据，本院不予采纳。”
裁判规则二：租赁物客观存在且所有权由出卖人转移给出租人系
融资租赁合同区别于借款合同的重要特征。作为所有权的标的物，租
赁物应当客观存在，并且为特定物。没有确定的、客观存在的租赁
物，亦无租赁物的所有权转移，仅有资金的融通，不构成融资租赁合
同关系。
案例2：柳林县浩博煤焦有限责任公司、山西联盛能源投资有限公
司融资租赁合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2016）最高法民
终286号]认为，“根据《合同法》第二百三十七条有关‘融资租赁合同是
出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提
供给承租人使用，承租人支付租金的合同’的规定，租赁物客观存在且
所有权由出卖人转移给出租人系融资租赁合同区别于借款合同的重要特
征。作为所有权的标的物，租赁物应当客观存在，并且为特定物。没有
确定的、客观存在的租赁物，亦无租赁物的所有权转移，仅有资金的融
通，不构成融资租赁合同关系。……《最高人民法院关于审理融资租赁
合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：人民法院应当根据合
同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以
及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。
对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应
按照其实际构成的法律关系处理。因现有证据仅能证明案涉当事人之间
有资金的出借与返还关系，而不足以证明存在实际的租赁物并转移了租
赁物的所有权，根据《合同法》第一百九十六条有关‘借款合同是借款
人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同’的规定，应当认定
兴业公司与浩博公司、联盛公司之间系借款合同关系而非融资租赁合同
关系。”
[1] 案件来源：沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会与辽宁东川房地产开发
有限公司、沈阳银亿房地产开发有限公司合资合作开发房地产纠纷案二审民事判决
书[最高人民法院（2013）最高法民一终字第91号]。
[2] 案件来源：岳阳市新天地置业发展有限公司与湖南华菱置业有限公司其他合
同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2013）最高法民一终字第209号]。
[3] 案件来源：德州市陵城区人民政府、德州市陵城区国土资源局融资租赁合同
纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2016）最高法民终480号]。
