过去，商品房市场比较景气，整个大盘子尚能维持。无非就是拆东墙补西墙呗。可是，只要商品房市场出了问题，这些资产就变成了烫手山芋。这部分沉淀资产大概有24万亿元，对应的负债大概有19万亿元。我们假设房地产企业为这部分负债承担的平均融资利率是8%，这就意味着每年房地产行业为了还债，光利息就要支出1.5万亿元，占2020年营业总收入的13%。实际情况比，这更糟糕。别忘了，除了还利息的钱，还有还本金的钱呢。而且，对房地产企业来说，8%的融资利率应该是比较低的。
跑得太快不是问题的关键。问题的关键是房地产行业这个选手早就得了高血压、高血脂、高血糖，血管都堵住了，还在加速奔跑。
更悲惨的是，旁边还没有救护车和医护人员。
总结一下。房地产行业走到今天这个地步，既是自己作出来的，也是政策吓出来的。打个不一定恰当的比方，房地产行业就像一个“三高”患者，有一天被领导叫去骂了一顿。领导骂得很狠，房地产行业又害怕又担心，情绪非常激动，咔嚓，大脑里一根血管堵住了。医学上叫作脑梗死。
这时候该怎么办呢？领导过去安慰几句，鼓励鼓励，行不行呢？当然不行。应该叫救护车，送医院，抓紧时间打溶栓药，争取在三小时的黄金抢救期内把堵住的地方疏通开。
出了问题，大家都围过来，对着躺在地上的房地产行业喊：加油，努力！来，比个心！
溶栓药呢？
大家面面相觑：溶栓药？什么溶栓药？
◎ 张斌、朱鹤等：《新市民与新模式：面向未来的房地产市场》，https://baijiahao.baidu.com/sid=1739031654848461354&wfr=spider&for=pe,2022年10月10日访问。
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经济生态系统正在发生巨大的变化，过去的很多护城河要被填上，过去的很多商业模式要重新评估。这是一次行业洗牌，那些一味靠高杠杆、高周转，追求把规模做大的房地产企业将退出历史舞台。房地产行业狂飙突进的时代结束了。
但是，这将腾出来很多新的生态位。城市化发展到今天，创造出了一个庞大的住宅市场。不管是买还是租，人总要有个房子住。人们的生活水平提高了，房子也要升级换代。年轻人有年轻人喜欢的房，老一代需要适宜年老后居住的房。新区扩张的同时，老旧小区还要改造。房地产行业看似山穷水尽，换个思路，还能找到“柳暗花明又一村”。
不过，这些潜在的行业发展机会却一直被忽略。举个例子，物业行业就被严重低估了。按道理来说，这就是座金矿。谁对一个社区里的居民最熟悉？物业。谁能和居民建立最直接的连接？物业。房屋交易只是一锤子买卖，物业却是全天候的服务。可是，提起物业，很多小区的业主就摇头。物业人员也很委屈，干的活儿多，受的气不少，社会地位低，没有升迁的机会。房地产企业个个财大气粗，怎么就做不好物业管理这样的芝麻小事呢？很简单，它们过去赚钱太容易了。原来站着就能把钱挣了，干吗还要弯下腰，干那些脏活累活呢？所以，物业谁都不愿意干。
机会就在这里：怎么才能把别人不愿意干的事情干好？
北京有一家愿景集团，最早是做资产管理的。他们一开始想做高端大气的项目，在北京低价买进两个楼盘，改造之后又高价出租出售。这两个项目在商业上都很成功，但愿景却发愁了。这样的商业模式是做不长久的。你得先去找到地段好、卖不动的楼盘，那就是去捡漏，可是，怎么能每次都捡到漏呢？
不行，不能这么干。愿景想，我得去找难而正确的事情做。愿景是链家的创始人左晖生前创办的企业。左晖有一句名言，就是要做难而正确的事情。什么叫正确？那得是政府认同，百姓支持，又能创造出社会价值。又为什么要去找难的事做呢？因为只有这件事很难，才不会招来一大堆竞争对手。这就像去爬山，爬到山顶很难，但山顶风景最好，而且没有闲杂人等。
沿着这样的思路，愿景决定去做老旧小区的物业管理。这事很正确。中国这些年发展变化很大，越到偏远的地方越能感受到这种巨变。可是，就在我们最熟悉的地方，在城市里，甚至在一线城市里，仍然能看到很多破旧的小区。这次新冠肺炎疫情受冲击最大的就是那些老旧小区，住的人多，住的人杂，基础设施又差，都快成被遗忘的角落了。乡村振兴了，不能又让城市里出现贫困。要知道，中国的城市化和其他国家的城市化有一个很大的差异，就是没有贫民窟。这是体制的特色和优势。政府觉得重要，居民也需要。
于是，愿景的董事长陶红兵到处去找社区干部，说了自己的想法：不需要政府补贴，不增加居民负担，但保证把小区的物业管理水平提高，让群众满意，这活儿交给我干，您看行不行？听起来很棒，但大部分社区干部心里没谱。一是没有现成的政策，二是没见到实际的效果，万一愿景干砸了，谁来负责任？
基层干部要敢拍板，愿景则负责创新。愿景做的第一个项目是北京劲松的一个小区。他们想出了很多让人拍案叫绝的新招。比如，小区里有一些老人很爱捡垃圾，有的邻居就有意见，觉得有碍观瞻。愿景想了个办法，给每个老人发一件工作服，写上“社区清洁志愿者”，还专门给他们找了个地方堆放捡来的垃圾。这样一来，老人满意了，邻居没意见了，社区的环境也更整洁了，一举三得。渐渐地，来找愿景合作的地方政府越来越多。
接手老旧小区之后，愿景思考问题的角度是：能不能物业费少收一些，但多提供些居民切实需要的服务？很多小区，物业费收上来，并没有提供有用的服务。有的小区为了显得高端大气，给保安换上笔挺的制服，让他们站在大门口迎宾，看起来很神气，但老百姓其实不需要。现在，摄像头、智能门锁都很流行，小区里很少有从外面流窜进来抢劫的，入室行窃的都越来越少了。保安在小区里巡逻，自己都不知道要干吗。
愿景在小区做了摸底调查，发现小区里的老人特别多，而且还有很多是独居老人。再一了解，很多老人的子女都在大城市上班，有的甚至在国外，不少人是事业成功人士，但工作忙，离父母远，照顾不过来。于是，愿景就跟这些老人的子女沟通：我们有一项服务，每天派保安上你父母家里探访，问问老人的生活状况，拍段短视频发给你，报个平安，每个月收费一两百块钱，你愿意不愿意要这项服务？那太愿意要了。有一位老人犯病，就是因为保安及时登门，发现了情况，将他紧急送到医院，这才抢救过来的。很多老旧小区还有一个刚性需求，就是送水。老旧小区的水管太老了，自来水的水质差，喝水要喝矿泉水，可是，没有电梯，老人腿脚不方便，怎么把沉甸甸的水拎上去呢？现在，保安上门看老人，顺手就把水扛上去了。这里面其实也有钱赚。矿泉水价格里占大头的不是水，是运费。愿景把水站开在小区里，只要送最后100米就行，这就能节省不少钱。
乍看之下，这都是蚊子腿上的肉，再精打细算，能赚几个钱呢？不是这么算账的。你要考虑：第一，这个钱赚得稳不稳？当然很稳了，你可以一直赚下去。第二，这个市场的规模大不大？当然大了，全国那么多老旧小区，一家企业肯定做不过来。所以，这是一个低风险、稳收益，可以持续带来现金流的商业模式，也是在经济生态系统发生巨变之后，最适宜成长的商业模式。
要真能赚钱，别的竞争对手会不会蜂拥而入呢？也会，也不会。未来，房地产企业将把更多精力放在物业板块。就拿万科来说，万科为了发展物业，专门成立了一家公司，叫万物云。集团2022年的财务报表数据中，最亮眼的也是物业板块。可是，愿景的模式是房地产企业很难复制的。愿景是从链家生长出来的，它的核心竞争力是一群始终在为业主提供服务的人——当年的中介小哥。他们被链家培训出来了。链家的过人之处就在于规模超大，还能保持好的服务水准。
适应了过去的生存环境，如果遇到猝不及防的外部冲击，很多行业都会遇到从未想到的困难。但逆境不就是常态吗？愿景的应对策略，就是主动迎上前，去寻找最难的场景。最难的场景都能做好，还有什么经受不了的？愿景不走高端路线，而是努力贴近群众。事实证明，全心全意为人民服务，其实也是一种最好的商业模式。以后，这样的钱赚得才踏实。这里面没有什么奇招，也没有什么独门秘诀，但别忘了，金庸的小说里，萧峰使一套大宋子民人人会使的太祖长拳，一样雄霸武林。
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鸟比人们想象的更聪明。
鸽子能找到千百公里之外的家。白颊林莺每年秋天从新英格兰和加拿大东部地区迁徙到南美洲。北极燕鸥飞得更远，它们在格陵兰岛和冰岛等地筑巢，但要飞到南极洲的外海过冬，随着季节的更替每年在两极之间往返一次，行程约4万公里——我承认，论方向感，我不如这些鸟。山雀把种子藏在几千个不同的地方，六个月之后，仍然能清楚地记得每个位置——我承认，论记性，我不如山雀。
喜鹊能认出镜子里的自己，而自我的意识曾被认为仅有人类、类人猿、大象和海豚这些有着高度发达社会关系的动物才具备。鹦鹉可以模仿人说话、唱歌，可以模仿狗的叫声、手机铃声，还有主人感冒之后擤鼻涕、咳嗽和打喷嚏的声音。鹦鹉还会教其他鹦鹉骂脏话。嘲鸫可以模仿几十种不同的鸟鸣，以及青蛙和蟋蟀的叫声。生物学家发现，鸟学鸣叫和人类学语言很相似：都有与生俱来的“语言天赋”，都能后天习得新的“语言”，也都有自己的方言。达尔文曾说，鸟的歌声和人类的语言最相似。
乌鸦会使用工具撬出树皮下面的虫子。日本某座城市里，一只小嘴乌鸦在等红绿灯。红灯亮起，它就把坚果放在斑马线上。绿灯亮起，经过的车辆把坚果碾碎。红灯再亮，它飞过来叼走里面的果仁。如果坚果没有被碾碎，它就把坚果挪个位置，再碾一次。乌鸦还会赠送礼物。西雅图一个小女孩每天用托盘盛些花生，放在院子里给乌鸦吃。花生被吃掉之后，盘子里偶尔会出现乌鸦送来的礼物：一只耳环、螺栓和螺母、一枚扣子、一根小小的白色玻璃管、一小块印着best字样的金属片、一根已经开始腐烂的螃蟹爪子。
更神奇的是，鸽子比大多数人更会解决概率论问题。概率论里有个著名的“蒙蒂·霍尔困境”。蒙蒂·霍尔是美国一档电视节目的主持人。在这档节目里，主持人让参赛者猜三扇门中哪一扇后面藏着大奖，比如一辆汽车。另外两扇门后则藏着安慰奖，比如一只山羊。参赛者选了其中一扇门之后，主持人会把另外一扇门打开，让他看到里头并没有奖品，并让他再做一次选择。如果是你，你是坚持自己原来的选择，还是改选另一扇门呢？
正确答案是：改选另一扇门。如果改选另一扇门，获奖的概率将提高到66%。这道题难住了很多人，甚至难住了大学里的数学教授。很多人认为，剩下的两扇门能获大奖的概率都是50%，所以，他们坚持自己最初的选择。生物学家发现，鸽子就没有那么死板，它们会从经验中学习，根据概率的高低，改选另一扇门。麦吉尔大学的生物学和比较心理学教授路易斯·勒菲弗设计出一套测量鸟类智商的度量表。根据他的研究，最聪明的鸟是渡鸦、乌鸦和鹦鹉，其次是鹰隼、啄木鸟、翠鸟、犀鸟等，麻雀和山雀的排名也很靠前。排得靠后的是鹌鹑、火鸡、鸨和鸵鸟等。最笨的是鸸鹋，也就是澳大利亚的国鸟。一个土著人说，他躺下，把一只脚翘起来，鸸鹋就会过来查看，因为它们以为他是它们中的一员。
在我看来，最不可思议的鸟是麻雀。
让我们站在鸟类的立场上重新审视一下这个世界。对鸟类来说，最大的威胁是人类。可恶的人类在地球上建造城市、修筑公路、开垦农田、砍伐山林。鸟类的栖息地遭到破坏，它们的觅食、迁徙和繁殖都受到影响。
假如我是一只鸟，遇到了这种日益恶化的生存环境，我该怎么办？
我可能很不爽，牢骚满腹，烦躁沮丧，最后自己把自己气死。我可能会想，要不然逃到更偏远的地方，人迹罕至的地方？这样的退缩会使生存空间日益缩小，最终也难逃灭亡。我可能会想，要不然奋起反抗，攻击入侵的人类？这更是纯属找死。
麻雀却不一样，它居然迎难而上。人类的地盘扩大了，它就到人类的地盘上去。麻雀是少有的可以真正使用城市资源的物种。这是一件多么不容易的事情啊！它们必须忍受城市的噪音和每天24小时不灭的光亮，躲开往来的车水马龙，躲开心怀不轨的人们。
为了生存，麻雀必须学会冒险和创新。麻雀经常在一些很奇怪的地方筑巢，比如排水沟、屋顶、阁楼的通风口、烘干机的出风口、水管和通风管。麻雀用一些很奇特的材料筑巢。比如，麻雀的巢里会有烟蒂，因为烟蒂里含有大量的尼古丁，是有效的驱虫剂。它们还会飞到鸽子那里，趁着鸽子正在孵蛋，从鸽子的尾巴上拔走羽毛。麻雀会尝试各种奇怪的食物。它们吃植物的种子，也吃植物的花朵、花苞和叶子。它们吃昆虫，也吃蜘蛛、蜥蜴和壁虎。它们到人类的垃圾堆里觅食。它们飞到酒店阳台上偷吃游客的早餐。它们能找到窍门，打开自助餐厅的自动门。深夜时分，麻雀飞到纽约帝国大厦第80层的观景台，借着泛光灯搜寻可吃的昆虫。大多数脊椎动物不是害怕奇怪的东西，就是对它们熟视无睹。麻雀则不然，它们不仅没有被奇怪的东西吓倒，还被它们所吸引。除了人类之外，或许只有麻雀有这样的天性。爱因斯坦曾说，能够做出改变就代表聪明。他没有想到，这句话是在表扬麻雀。
麻雀之所以能在危险的环境中生存下来，也跟它们善于利用集体智慧有关。麻雀是典型的群居动物，它们不喜欢独自栖息和觅食。这样做当然是有原因的。在陌生的环境中，到处都是危险，麻雀必须时刻保持警觉。许多双警觉的眼睛，胜过只有一双警觉的眼睛。麻雀还必须到处觅食。当一只叼着食物的麻雀飞过时，别的麻雀就知道该去哪里找食物了。麻雀社会和蚂蚁社会不一样，没有被奉为神明的蚁后，没有不得不自我节育的工蚁。麻雀不喜欢集体主义，但它们喜欢集体。它们的集体中存在着差异，有的麻雀更胆大，有的麻雀更谨慎。一个允许内部成员存在差异的群体，更容易激发出集体智慧。集体主义反而是集体智慧的杀手。麻雀群体也会根据环境的不同改变自己的策略。当一群麻雀刚进入陌生环境时，它们更愿意冒险，毕竟，只有敢于冒险才能找到新的生机。熟悉了周围的环境之后，麻雀会更谨慎，更少去碰陌生的食物，毕竟，创新是一件高风险的事情，你不知道哪些东西是有毒的，吃了会死。
北美洲原本没有麻雀。据说在1851年，为了减少飞蛾的危害，美国纽约布鲁克林区的人们引进了16只麻雀。到今天，北美的麻雀已多达几百万只。它们生活在海拔-85米的加利福尼亚州死谷，也生活在海拔3000多米的科罗拉多州落基山脉。它们从北美大陆飞过墨西哥、中南美洲，深入巴西雨林，直达最南端的火地岛。在除了南极洲之外的每一片大陆上都有麻雀。在许多大大小小的岛屿上也有麻雀。都市中有麻雀，荒原上也有麻雀。打开电视，观看全球各地的新闻时，不经意间，你就能听到麻雀的啁啾声。麻雀已经成为全球分布最广的野鸟，估计约有5.4亿只。
最后的赢家并不是清高自傲的孤勇者，而是最平凡不过的小人物。他们对大人物天生免疫。他们按照生存策略行动，而不执着于择优。他们看似胸无大志，却达观通透，看似目光短浅，却看尽沧桑。
古人云，燕雀安知鸿鹄之志。反过来说，鸿鹄安知燕雀之智？
生物学家发现，长途跋涉的候鸟虽然意志坚定、坚韧不拔，但更容易受到气候变暖的影响，因为它们不知道变通。它们很可能发现，过去能找到食物的地方没有食物了，过去能歇脚的地方消失了。这些鸟类将逐渐消亡。适应能力强的鸟类演化出新物种的速度也会更快。新的行为会形成新的特色，新的特色又会催生出新的物种。所以，未来的大多数鸟类可能都是麻雀和乌鸦的后代。
不想再有鸿鹄之志，我只想当一只小小鸟，当一只卑微的麻雀，可以吗？
◎ 〔美〕珍妮弗·阿克曼：《鸟类的天赋》，沈汉忠、李思琪译，译林出版社2019年版。
◎ 〔美〕珍妮弗·阿克曼：《鸟类的天赋》，沈汉忠、李思琪译，译林出版社2019年版。
