跟大家说个不中听的事实：大多数人之所以会负债，是因为过上了自己还不配过的生活方式。
但我说你「不配」，并不是指你是个坏人或是个缺德的家伙，而是你的钱还没有多到足以过上那样（奢华）的生活。从前大多数的买卖都是用现金全额支付，但随着信贷市场的蓬勃发展，放贷者找到了越来越多的方法从消费者身上获利，「先买后付」的购物选项现今已随处可见。
欠债是诱人的：它让我们得以跳过工作，直接获得我们想要的东西。这就像让一个既不学习、不做功课也不按时交报告的劣等生，只要按下一个神奇的按钮，立刻就能享受成为优等生的好处。但重点是：如果你不好好学习也不做功课，那你恐怕不配享有优等生的生活方式。
现今全美靠举债越级消费的人口数以百万计，如果你也是其中一员，最终你很可能永远无法实现财务独立。即使是在最合理的情况下，且利率「低到不行」，债务仍旧是与创造被动收入背道而驰的。欠债者帮助别人实现其财务目标，却令自己掉进黑暗的洞里越陷越深。
我能理解有时候欠债是不可避免的，比如突如其来的医疗费用，或者单亲家庭的负担太重。实现财务自由的好处之一，就是能减少意外开支造成的伤害。但是在你达成此一目标之前，你必须努力赚钱和存钱，并且过着量入为出的生活，绝对不能寅吃卯粮。当我们遇到大灾难时，该破的财还是得花，但是一辆开了5年、约跑了14公里的小轿车，绝对算不上是什么大灾难，更犯不着立刻换一辆全新的休旅车，那辆漂亮的新车可以等你存够钱的时候再买。
现在你的首要任务之一，应该是根据各个债务的利率，赶紧拟定偿债计划，还清你欠下的任何债务。债务变少=自由变多。信用卡债的利率之高，即便是股神巴菲特引以为傲的投报率都难以望其项背，巴菲特的身家可是超过千亿美元哪！
我每还清一笔债务，都会感到更快乐、更自由，我相信各位也会有相同的感受。所以现在就开始夺回你的自由吧，你的思路要转换成放款人（而非贷款人）的思考模式：你要赚利息而非付利息给别人。不管贷款的利率有多低，也不管你把钱放在其它地方能赚得多少回报，你都不会因为还清债务而感到后悔，因为无债一身轻的你，将可充满信心地按照自己的意愿生活。想想没有房贷、学贷、车贷或卡债，这世界就是你的！
虽然消费债务（consumer debt）有毒，但并不是所有的债务都是坏的，运用得当的债务可以成为累积财富的有用工具，关键在于要以风险适当的方式向你的财务目标迈进而非远离。简单地说：举债购买历年来不断升值的资产。我将告诉各位如何做到这一点。
最糟榚的债务最优先清偿
如果你必须举债，那就选择与资产挂钩的债务，而且这些资产升值的速度要快过你的债务成本。搞清楚其它流行的债务形式如何阻碍你的发展是很重要的，当你制定你的减债策略时，首先要摆脱「头号罪犯」。
最糟债务类型第1名：卡债
你应最优先处理的是卡债，因为尽管利率不断下降，但信用卡的平均年利率约为15％，如果你的信用很差，有的年利率甚至高达29.99％。
如果你有余额未缴清，信用卡公司就会「宰」你，理财武士绝不背卡债。各位可以为了获得奖励积分、保险、一笔30天的免费贷款，以及礼宾服务而使用信用卡，但仅此而已。
别再浪费时间玩0％利率余额转移的游戏了，专心认真地赚更多钱才是正道，也别再用信用卡来支持你不负责任的消费习惯了。
最糟债务类型第2名：车贷
花太多钱买车是一般人最容易犯下的财务大错之一，有些人会辩称他的车贷利率很低，但是当车辆逐月贬值时，即使是1％的利率都嫌太高了。
我有个帮助大家弄清楚自己能负担得起哪种车的「十分之一购车原则」：你的购车费用不可以超过年收入的十分之一。重点不在车子是新的还是旧的，总之车价不能超过你年收入的10％。
如果你真的很想买一辆价格为4万美元的汽车，那么你的家庭年收入至少要达到40万美元。你可能会对「十分之一购车原则」不以为然，但如果你真的想存钱付大学学费、奉养你的父母、买房，并且在年老时不必为钱烦恼，「十分之一购车原则」能帮助你保持理智。（我们将在第15章深入探讨我的「十分之一购车原则」。）
最糟债务类型第3名：学贷
学贷算是仅次于房贷的最不令人反感的债务。虽然我非常支持教育——教育能帮助人们摆脱贫困——但我不得不说，你在大学里学到的东西，没有什么是你不能在网络上免费学到的，而且大学并不保证你在毕业后有一份高薪工作。所以除非你家境富裕，否则请选择一所能提供足够免费补助金的大学，这样你就能在毕业后4年内还清所有费用。
没错，教育确实能帮助你获得自由，但如果学贷的金额压垮了你的收入和生活，那就不行了。（我们将在第13章进一步讨论教育问题。）
最糟债务类型第4名：房贷
关于买房有很多需要深入探讨的因素，我将在第7章详细介绍，包括我的30/30/3买房原则。现在我只想说，房贷是最不过分的，因为房子向来是会升值的资产。即便房地产的价格下降，你所拥有的房地产仍有其价值：自住的话能为你遮风避雨，分租的话则能获取租金收入，帮助你度过经济衰退期。
拥有自己的房子还有一些吸引人的税赋优惠，例如2017年通过的《减税和就业法案》（Tax Cuts and Jobs Act）允许你勾销最高达75万美元的房贷利息债务。当你卖房时，如果过去5年中有2年你住在自己的房产中，政府提供给个人的卖房获利免税额度为25万美元，已婚夫妇则为50万美元（但金额会根据你出租房屋时间的长短按比例减少）。最后，政府还允许你在出售房产时，依据1031同类财产交换法，用售屋所得购买另一处房产来延迟纳税。
你在偿还债务的同时，仍然可以采取实现财务自由的必要步骤——只不过你的债务越多，你创造被动收入的选择就越有限，所以请把消除所有消费债务当做你的首要任务之一，这些债务不清除，你只是在让信用卡公司、银行和高利贷业者发财。
相反地，你要用债务来产生对自己有利的结果，例如适当合理地举债购买房地产，我相信只要你能坚持5至10年，你变得更有钱的机率将超过7成，但是使用循环利息的消费债务，只会越来越穷。
先还债，还是投资？
我们就是自己的财务长，所以必须弄清楚如何最有效地运用我们的资金。其实我们大多数人或多或少都有某种程度的债务，所以一定要弄清楚自己有多少钱可以投资、有多少钱可以用来还债。这是你个人的决定，它取决于很多因素：你的风险承受度、收入来源的数量、流动性需求、家庭开支、工作的安全性、你的投资敏锐度、退休年龄，以及你对未来的整体前景有多看好。
你可以这样想：投资是试图透过复合回报使你的财富尽可能地高于零，但欠债只会令你的财富归零。
很多人为了要先还债还是先投资而苦恼不已，所以我想出了理财武士的债务与投资比率（Financial Samurai Debt and Inrestment Ratio），简称FS DAIR，来帮助大家合理分配资金给每个领域。以下就是FS DAIR的计算公式：
债务利率×10=扣除生活费用后可以拿去还债的金额之百分比
换句话说，如果你有个利率3％的房贷，那么你可以把你每个月扣除生活费用后剩余现金的30％拿去还债，这样你除了支付每月的最低摊还款，还可以额外清偿一小部分房贷本金。然后你可以根据你的投资偏好，把剩余的70％现金用于投资。
在积极偿还债务之前，你要先建立6个月的应急基金，等你备妥这笔钱之后，你就可以把任何收入投入你的FS DAIR策略中。
你在计算数字时会发现，如果你的利率高于10％，FS DAIR建议你把100％的现金流（扣除生活开支）拿去还债。我之所以会使用10％，是因为10％大约是标准普尔500指数自1926年以来的平均年投报率。再者，利率自1980年代以来一直在下降，使得任何高于10％的债务利率变得相对更贵了。
在这种低利环境下，敢收取10％以上利息的就只有高利贷、发薪日贷款及卡债了。降低消费债务利率有个常见的做法，就是把你的债务整合到一个利率较低的个人贷款，不过个人贷款的利率通常会比房贷、学贷及车贷的利率高很多。
无论你的高利率债务来自哪里，都要积极偿还它，偿债形同保证你能获得相当于债务利率的回报。
图表4-1的FS DAIR指南，可帮你算出现金流中的哪些部分应该用于储蓄和／或投资。
当你为了该还债还是投资而纠结时，请遵循FS DAIR指南，它能帮助你在一段时间内最有效地运用你的自由现金流。
如果你有多笔债务缠身，应集中火力最先偿还利率最高的债务，至于其它债务则先支付最低还款额，这些最低还款额应该像其它账单一样计入你的生活开支。当你还清了利率最高的债务后，再继续还清利率次高的债务，直到你无债一身轻。
你还可以遵循「雪球还债法」（debt-snowball method）来偿还债务，此法主张你不必管利率是多少，先还清金额最小的债务，以创造一些小小的胜利。这些小胜利能替你加油打气，提高你继续偿还债务的信心。
不过若从数学的角度来看，优先偿还利率最高的债务，将在一段时间内为你省下最多资金。
FS DAIR实例
且让我们参考以下这些例子。
例1：
假设你有以下的债务组合：
1.利息15％的卡债5,000美元
2.利息9％的个人贷款1万5,000美元
3.利息4％的学贷1万5,000美元，摊还期20年
按照FS DAIR的偿债原则，在扣除生活费后，你应把剩余现金全数分配给偿还利率15％的卡债。待还清卡债后，你应把扣除生活费后的现金的9成用来偿还个人贷款、1成拿去投资。等个人贷款还清后，你应把4成的资金用于偿还学贷、6成用于投资。
例2：
你在引用FS DAIR原则并考虑所有的理财机会时，保持灵活弹性是很重要的。举例来说，如果你的雇主有提供401(k)相对提拨，那你一定优先利用这笔天上掉下来的相对提拨大礼。
这里有个满常见的状况：一个刚毕业的大学生想投资她的401(k)并偿还学贷，她的情况如下：
1.利息3％、金额2万5,000美元的学贷
2.公司提供的401(k)相对提拨，最高额度3,000美元
她应该把扣除生活费用后的现金流的3成用来偿还学贷，这笔钱比她每月应摊还的金额还多了一些。由于她的雇主提供了3,000美元的401(k)相对提拨，所以她每年至少也应该提拨3,000美元到她的401(k)，以获得每年100％的自动回报。如果分配给投资的那7成现金流还有剩，她应继续用于投资。
根据你的可支配收入金额，理想的做法是把401(k)的额度缴好缴满，才能享受到法定的税赋优惠并建立你的退休金。积极运用剩下的钱建立一个应税的投资组合，以便在你年满59岁半之前就产生可动用的被动收入。
例3：
这是另一种常见的情况，有人为了先偿还房贷本金还是应投资而纠结，请参考以下的情况：
1.你有一笔固定利率3％、还款期30年的房贷，别无其它债务
2.股市正处于历史高位，且估值也处于历史高位
扣除必要的生活开支后，把3成的现金流用来额外偿还房贷本金，现今在网上偿还房贷非常容易。
有些人会认为，优先偿还利率这么低的房贷，不能算是最佳的资金运用，不过这就是FS DAIR系统发挥功效的地方了，它建议你把其余的7成现金用于投资。
记住，投资有赚有赔并不保证一定能获利，由于股市估值处于历史高位，你很可能在投资后没多久就亏钱了，相较之下，偿还债务却保证有回报。
所以当你对投资机会感到极不确定时，你就该用FS DAIR概念继续你的还债之旅。按照本例的情况来看，你可以用剩余的7成现金来还清更多债务，要是你的应急基金已不足以支应6个月的生活费用，就用这笔钱来重建你的应急基金。
当你感到疑惑时，优先偿还债务就对了，人们之所以会债务缠身，其中一个重要原因就是缺乏持续还债的纪律。同理，一般人的退休金存不到10万美元，也是因为未能持之以恒地投资。
所以请各位坚守FS DAIR原则，有条不紊地还债和投资。这个架构的设计目的在于避免你对你的债务产生以下这些状况：情绪化、害怕错失投资机会（investing FOMO）、贪婪和恐惧。
别的偿债选项
我明白FS DAIR未必适合每个人，也许你不认同这个公式，抑或许你在无债一身轻之前完全不想投资，这都无所谓。你最了解自己，你只须做适合自己的事情就可以，所以如果FS DAIR不适合你，不妨尝试以下这两种策略：
首先偿还最恼人的债务
这里不涉及数学，只谈感觉。赶紧清掉那些最令你生气、最恼人、最令人担心的债务。对我来说，最恼人的债务是卡债，所以我每个月都会用自动付款系统来偿还它，其次恼人的债务则是我念硕士的学贷。
由小到大还清所有债务
此法亦被称为「雪球还债法」，偿还大额债务常会令人萌生彷佛在铲除一座山的感觉，很难看出其中的变化；但是偿还小额债务的进展就显而易见，而且较容易做到。士气是个强大的工具，能为你的个人财务状况注入活力。还清一个债务的胜利感会激励你积极行动，继续还清下一个债务。
可悲的是，一般人必须工作一百多天才有能力交税并为自己挣到一些钱。[1]光看到这个统计数字就令我再也不想工作了，并让我积极寻求方法来合法保护我的收入。如果你没有债务，就更容易获得自由，你不必再「为五斗米折腰」，而是为你真心喜欢的事情工作。
前述偿债策略皆非相互排斥的，关键是选择最适合你自己的策略，并持之以恒。
能开心退休的资产负债率
希望各位不会再举债做非必要的消费，并且只会为了投资房地产或其它有望升值的资产而举债。在这种心态下，且让我们来看看正确的资产负债率（asset-to-liability ratio），以便将你的致富机率提升到7成以上，而且晚上能高枕无忧睡得好。
如果你有一栋价值220万美元的房子（资产），但债务（负债）也高达200万美元，那么你的杠杆操作很高，因为你的房屋净值（home equity）只有20万美元。你的贷款价值比（loan-to-value ratio）高达91％，你的资产负债率则是1.1：1。假设你的房价下跌10％，变成198万美元，这时你20万美元的房屋净值已经跌光了，而且还「资不抵债」（underwater）2万美元。反之，如果你的房子升值10％，原本的20万美元房屋净值就会成长110％，达到42万美元。
但如果你有价值1,000万美元的房地产（资产），却「只有」200万美元的债务（负债），那你应该能熬过熊市：因为你的资产负债率为5：1，除非你的房地产投资组合暴跌8成以上，你才会「资不抵债」。虽然理论上这可能会发生，但根据过往的熊市周期显示，实际上是不可能的。如果你的资产增加10％达到1,100万美元，你的800万美元净值会增加12.5％，达到900万美元。
换句话说：
·在牛市中，拥有较低的资产负债率有助于产生最高的现金回报率。
·在熊市中，拥有较高的资产负债率，有助于保护你的财富不被击垮。
根据投资顾问公司First Trust Advisors的分析，[2]在1947年
4月至2021年9月之间出现过14个熊市，长度从1个月到1.7年不等，严重程度则从标普500指数下跌51.9％到下跌20.6％不等。不过绝大多数时间里，我们处于牛市——处于或接近标准普尔500指数及房地产市场的历史高点。
所以如果举债的利率够低，而且你的资产负债率是可控的（manageable），那么举债购买股票、房地产、艺术品、古董车、稀有钱币这类风险资产是合理的。
但如果你想购买的风险资产，其历史投报率一直低于举债的成本，那你就不该举债来投资这个风险资产。
资料来源：巴克莱、彭博、FactSet、标准普尔、摩根大通资产管理； Dalbar Inc.、MSCI、NAREIT、罗素。
各类资产使用的指数：
房地产投资信托基金：富时抵押权型不动产投资信托指数（NAREIT Equity REIT Index）
小型股：Russell 2000
新兴市场股票：MSCI EM
已开发市场股票：MSCI EAFE
商品：彭博商品指数
高收益债券：彭博巴克莱全球高收益债券指数
债券：彭博巴克莱美国综合指数
房屋：现有单户住宅的房价中位数
现金：彭博巴克莱1–3月国库券
通货膨胀：消费者物价指数
60/40：平衡的投资组合，其中60％ 投资于标准普尔 500 指数，40％投资于优质美国固定资产收入，以彭博巴克莱美国综合指数为代表，此投资组合每年调整。资产配置投资人的平均回报是按Dalbar Inc.的分析，该分析使用每月共同基金的销售、赎回和交换总额的净额做为衡量投资人行为的指标
美国市场指南——截至2021年9月30日的数据。
你还必须预估你打算举债购买的风险资产之未来回报，换句话说，如果你的举债利率是5％，但你预期该资产的回报率低于5％，你就不该举债购买该资产。
显然并非所有的资产类别都会有类似的回报，图表4-2显示的是2001年至2020年这20年间各类资产的年化投报率，[3]但过去的回报并不代表未来的回报。
各位在决定正确的资产负债率之前，要做的另一个假设是，年轻人通常比老年人有更多的时间和精力来弥补潜在的损失。换句话说，随着我们年龄的增长，我们的债务负担应该减少，而我们的资产负债率则应自然增加，因为我们不再有那么多时间来弥补任何的潜在损失。一旦你达到财务独立后，或者到了你不再有精力或欲望去赚更多钱的年纪，运用你的钱来进行杠杆操作以获得更高的潜在回报，是个30/70的次优决定。
图表4-3是我以负责任的方式帮各位增长你的财富目标所设定的资产负债率。在你六十多岁的时候，你应该努力使你的资产负债率达到10：1或更高。如果你愿意的话，最好在你退休或甚至退休前，就把所有的债务还清。无债唯一的「缺点」是你必须坦然接受在牛市时无法获得更大潜在回报的实事。
注意：最后一栏的净资产目标里的数字，是假设某人或某个家庭在其工作生涯中，每年可赚取12.5万美元至30万美元的收入，资产负债率目标则与收入无关。
以我个人来说，我喜欢利用借贷成本低廉的债务来购买会升值的资产，用别人的钱来赚钱，感觉就像得到了免费的礼物，然后用FS DAIR方法偿还债务，感觉像得到同额的回报。不过我也曾在2008年至2009年的全球金融危机期间受过伤，所以才会主张举债要适度。
对于那些从2009年才开始投资的人来说，很难体会长时间失去大量资金的痛苦。像2020年3月虽然对投资者来说是个可怕的时期，但其实股票在几个月内就涨回来了，房地产的价格甚至只冻涨一个月就积极走高。就连我们公司也受到全球金融危机的波及，陷在泥淖中2年，很多人都被资遣了。
由于股票是另一种最受欢迎的风险资产，现在我们就来讨论举债买股是否值得一试。
举债投资：买房可、买股不宜
有很多人透过举债让自己赚得盆满钵满，例如1980年代的杠杆收购（LBOs），当时投资公司KKR大肆举债收购了RJR Nabisco公司，然后在该公司重新上市后发了大财。还有Airbnb在2020年4月获得私募股权公司Silver Lake和Six Street贷款20亿美元，做为新冠疫情期间的财务缓冲。当时Airbnb的估值仅为180亿美元，但1年后它的市值就暴冲超过1,000亿美元。[4]
借钱买股票被称为融资交易（margin investing），但我不建议各位这样做。各位应该都知道我偏爱投资房地产，但我还是会跟大家说明如何用融资买股票，谨提供给有意尝试的人参考。
如果你的房子有净值（equity），那么银行就愿意借钱给你，如果你的投资组合中的某些股票、债券和共同基金有价值，那么你的券商就愿意借钱给你，这些借来的钱就称为融资。融资可以用来购买更多股票，也可用于满足跟投资无关的短期借贷需求。
一般而言，在签署融资协议后，券商客户最多能借到其可融资股票价值的5成。如果有人说他是用5成融资买股，其实意味着他已经用了2倍的现金购买力（cash buying power，由融资抵押产生的购买力，用于购买非融资股票）买股。
5成融资（50％ margin）这个术语可能令人困惑，所以我举个简单的例子来说明。
比方说你在券商的可融资账户里有10万美元的现金，而你跟券商签订的融资协议说你最多可以借到股价的5成。你很爱苹果的股票，所以你想买入超过10万美元的仓位（position）。
根据融资协议，你最多可以购买20万美元的苹果股票——你自备50％，券商借给你另外的50％，这就是所谓的5成融资。能够用5成融资进行投资，实际上意味着你的融资账户具有2倍的现金购买力，你有个2：1的融资。
你能借到的金额（融资）每天都在变化，因为当做抵押品的股票价值每天都在波动。所以在买股之前不能假设你有X量的购买力，而应先检查确认，如果你把你的融资额度用完了，当你的投资组合的价值下降，你的融资购买力也将跟着减少，反之亦然。这时你有可能会被券商强迫在最不合时宜的时候清空你的持股。
融资买股跟贷款买房的平行关系
5成融资就像买房时的贷款价值比（loan-to-value ratio）为50％。
有趣的是，人们完全可以接受用80％的贷款价值比（头期款2成、贷款8成）来购买房屋，却认为用融资买股的风险更大？了解此一差异对于理解风险，以及如何构建你的净资产配置非常重要。（第五章会有更多的介绍。）
用风险适当的房贷买房，比用融资买股的风险小，而且讽刺的是，虽然风险较低，但你最终从房地产赚到的钱、可能比从股票赚到的钱多很多，真的吗？且听我说明吧：
政府认为如此
根据联准会的T条例（Regulation T）规定，[5]你向券商借钱融资买股最多只能借到股价的50％，这被称为「初始保证金」（initial margin），有些券商会要求你存入购买价格50％以上的保证金。
在你用融资购买股票后，金融业监管局（Financial Industry Regulatory Authority，FINRA）要求你的融资账户中随时都要保持至少25％的股票总市值。这25％被称为「融资保证金维持比率规定」（maintenance requirement），许多券商要求的维持比率更高，在30％至50％之间。你的融资账户中的资产净值（equity）是你持有的证券价值减去你欠券商的钱。
但另一方面，政府却积极鼓励首购族只需支付0％至3.5％的头期款，其余部分则办理下各种贷款：
·退伍军人贷款，由退伍军人事务部提供，符合条件的贷款人甚至可以选择0头期款。
·农业部提供的USDA贷款，符合条件的贷款人亦可选择0头期款。
·由联邦住房管理局提供的FHA贷款，头期款可低至3.5％。
金融机构认同
金融机构的目标也跟你我一样，想在风险适当的情况下尽量赚钱。
如果券商认为股票的风险较小，他们会努力游说政府提高融资上限，让客户可以借到更多钱。毕竟券商赚取的融资利息，远高于它对客户持有的现金支付的利率。不过券商也知道，若遇上经济急速衰退，一些客户有可能因为融资买股而破产，并且无力偿还他们的融资债务。
大多数房贷机构都很乐意提供房价8成的贷款，如果你的信用很好，一些放款人甚至会让你贷到房价的9成（1成的头期款，9成的贷款成数）。
如果放款人认为房地产的风险高于股票，他们会调降客户的贷款成数。由于放贷的金融机构很多都兼营证券与房贷业务，所以会兼顾两方面的情况。
房价的中位数要大得多
2022年美国的房屋购买价格中位数约为40万美元，这显然比股票购买价格的中位数大得多。2019年公布的《消费者财务调查报告》（Survey of Consumer Finances）显示，2019年退休账户余额的中位数（不是平均数喔）为65,000美元，其中包括了个股和基金。[6]
虽然房价的中位数约为退休账户余额中位数的6倍，但房地产投资者可以借到房价的9成，股票融资投资人却只能借到5成。
此一事实证明了金融机构认为房地产的风险比股票小，购买价格越高金融机构的损失就越大，所以降低客户的借贷金额是合理的，但是购买房地产的情况却恰恰相反。
房贷的平均利率比融资的平均利率低
房贷利率与最新的10年期债券收益率息息相关，你的房贷利率最终是由你的信用度决定的，而你的融资利率则取决于你的证券户头里的资产价值，你在他们那里的资金越多，融资利息通常就越低。
整体而言，一般购屋者的房贷利率通常会比一般股票融资投资人低。平均房贷利率有可能比平均融资利率低3％，依个人的信用度与账户余额而定。由于利率一直在变化，请各位在借钱之前先做个简单的在线检查。
如果股票的历史投报率是10％，那么6％以上的融资利率就算高了，要是先锋集团、美国银行，以及其它一些投资机构预估的股票和债券的低投报率皆不幸而言中，那么6％以上的融资利率就会变成超高。
要是你付了高额的利息用融资购买股票，然后因为你的股票价值下跌而被券商要求补缴保证金，那就太划不来了。要是你因为无力补缴保证金而被迫卖出股票，一来一回间你等于损失了两倍。
房地产的波动程度会比股票小得多，某些股票的价格有可能因为最新季报电话会议的坏消息而在一天之内狂跌3成，相较之下房地产的估价波动幅度通常要小得多。
房地产的价值基本上取决于它能收到多少租金，拜「租约多半以一年为期，且房客不堪搬家痛苦」之赐，租金在下跌的市场中反倒有点不动如山，所以房地产的价值不会下降那么多。而熊市则会因房贷利率下降，反倒带来更多的房地产买家。
只要你按时缴房贷，银行并不想拥有你的房子；但券商却会设置一个保证金维持比率，一旦越过就需补缴更多资金，因为券商知道股票投资人多半会在不适当的时机卖出股票，但房地产较不会出现这样的情况。
如果你坚持要用融资购买股票，我建议你的借款不要超过你这个年龄段的适当资产负债率。换句话说，在你二十多岁的时候，你的融资可以达到5成（2：1），亦即如果你的投资组合是10万美元，那你最多可以融资购买20万美元的股票，这其实也是大多数券商会给你的最高融资额度。但是到你四十多岁的时候，券商给你的融资就会降至20％，六十多岁的时候更会降至0％到10％。你的融资额度会随着年龄的增长而减少，幸好当你的财富增长时，你也不需要向券商借钱了。
学会举债创造财富
不是所有的债务都是坏事，各位要学会如何利用债务来帮助你累积更多的财富，过上比你只用现金购买资产时更有保障的生活。
只要你确保每个月都能全额缴清帐款，那么使用信用卡的好处包括：方便购物支付、获得奖励积分和预防诈骗。只要你确保自己有能力按时缴房贷、保险和房产税，那么用贷款买房，在自己的家中抚养小孩真的很棒，如果房屋能升值的话就更棒了。
就像一把刀可以用来为你的家人和朋友准备最棒的佳肴，但如果使用不当，一把刀也会割伤你。举债也是同样的道理，只要你举债是用于投资向来会升值的资产，那么长远来看，你很可能会获胜。
理财武士道
·利用FS DAIR策略兼顾还债与投资，只要你用合理的方式做这两件事，就不大容易产生损失。
·除了高利贷和发薪日贷款，信用卡的循环信用是最糟糕的债务类型，它不仅收取超高利息，而且卡债多半是用来购买一项会贬值的资产，各位一定要按时清偿所有的消费债务。
·举债只能用于购买会升值的资产，绝不能用来买保证会贬值的资产，举债的最佳用途是购买房地产，其次才是股票，但前者的表现遥遥领先后者。
·努力使你的资产与负债比在你退休的时候达到10：1或更高。不过当你达标后，就没有理由承担过多的风险了。
参考文献
[1] Janelle Cammenga, “Facts and Figures 2021: How Does Your State Compare·” Tax Foundation, March 10, 2021,
[2] First Trust Advisors, “History of U.S. Bear and Bull Markets,” no date,
[3] J.P. Morgan Asset Management, “Guide to the Markets,” September 30, 2021, p. 64,
[4] Davide Scigliuzzo and Gillian Tan, “Airbnb Lenders Reap $1 Billion Windfall on Pandemic Lifeline,” Bloomberg, December 11, 2020,
[5] “Part 220 - Credit by Brokers and Dealers (Regulation T),” Code of Federal Regulations, accessed April 12, 2022,
[6] Federal Reserve Board, “Changes in U.S. Family Finances from 2016 to 2019: Evidence from the Survey of Consumer Finances,” Federal Reserve Bulletin 106, no. 5 (September 2020),
Part 2 别让钱闲着
成功的投资就是在适当的风险下、用你辛苦赚来的资本替你赚钱。各位可以透过投资股票、房地产、债券、另类投资产品，以及从事你喜欢的工作，来建立你的大部分财富。
我将明确告诉各位用钱赚钱的正确时机和标的，以便尽量拉长它努力为你挣钱的年限。我还将揭示某些生活决定——例如居住地的选择——对于你的致富潜力之影响程度，其实超乎大家的认知。
把这些部分都安排妥当后，你就能在创造财富的道路上走得比你想象的更远。
